Présentation des lignes directrices DG CCRF - TRACFIN sur la LCBFT publiées en novembre dernier et s'adressant aux professionnels de l'immobilier

2. LES OBLIGATIONS DES
PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER
EN MATIÈRE DE LCB-FT

3. > TABLE DES MATIÈRES
1. La LCB-FT et les sociétés de gestion immobilières
2. Définition du blanchiment de capitaux
3. Les obligations des professionnels de l’immobilier en matière de LCB-FT
4. Les Personnes Politiquement Exposées
5. Les personnes faisant l’objet de mesures de gel des avoirs
6. La déclaration de soupçons
7. Les obligations de conservation des documents
8. Les obligations de contrôle interne
9. Les obligations de formation et d’information

4. 01
LA LCB-FT ET
LES SOCIÉTÉS
DE GESTION
IMMOBILIÈRES

5. 02
La LCB-FT et les sociétés de gestion immobilières (1/2)
Les sociétés de gestion immobilières sont assujetties à la réglementation en matière de Lutte anti-blanchiment et
financement du terrorisme (art. L.561-2 8° du CMF).
Qui est concerné?
Les « personnes physiques ou morales qui d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre
accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui ».
Ces opérations portent notamment sur :
• l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé
d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
• l'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;
• la souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d'habitat participatif
donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
• l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de
commerce ;
• l'exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut
de la copropriété des immeubles bâtis.
• (…)

6. Les établissements qui ne se doteraient pas d’un dispositif de LCB-FT robuste courent un risque élevé de sanctions.
Pour le GAFI, l’immobilier figure parmi les secteurs les plus exposés aux tentatives de blanchiment de capitaux menées
par les criminels.
Parmi les 43 sanctions prononcées par la CNS entre 2014 et 2017, plus de la moitié (55 %) concerne des
intermédiaires immobiliers.
La LCB-FT et les sociétés de gestion immobilières (2/2)
Quels sont les risques encourus?
Risque pénal : sanction pénale pour la mise en cause de l’établissement ou des collaborateurs de l’établissement dans des
opérations de blanchiment.
Risque de sanctions professionnelles et administratives : il s’agit notamment de l’interdiction temporaire d’exercer
(prononcée une fois sur deux et dans 40% des cas à l’encontre des dirigeants).
Risque d’image (ou de réputation) : correspond au risque qu’une publicité négative, relative à la conduite des affaires ainsi
qu’aux relations entretenues par un établissement, porte atteinte à la confiance dans l’intégrité de l’établissement; sa
médiatisation pouvant augmenter l’impact sur la réputation de l’établissement.

7. 0
DÉFINITION DU
BLANCHIMENT
DE CAPITAUX

8. Définition du blanchiment de capitaux
1. Injection
Introduire dans le système bancaire et
financier des fonds (souvent en
espèces) provenant de tout crime et
délit.
2. Empilage
Réaliser une succession de
transactions pour supprimer tout lien
entre les capitaux et leur origine.
3. Intégration
Réintroduire des fonds dans des
activités économiques légitimes.
Mécanismes de blanchiment
Art. 324-1 du code pénal : «Le blanchiment est le
fait de faciliter, par tout moyen, la justification
mensongère de l'origine des biens ou des revenus
de l'auteur d'un crime ou d'un délit ayant procuré à
celui-ci un profit direct ou indirect.
Constitue également un blanchiment le fait
d'apporter un concours à une opération de
placement, de dissimulation ou de conversion du
produit direct ou indirect d'un crime ou d'un délit.»

9. 03
LES OBLIGATIONS
DES PROFESSIONNELS
DE L’IMMOBILIER

10. Les obligations des professionnels de l’immobilier
Mettre en place un système d’évaluation et de gestion des risques (1/2)
Art. L. 561-32 1° du CMF : ― Les personnes … mettent en place une organisation et des procédures pour
lutter contre le BC-FT… En tenant compte des risques présentés par les relations d’affaires qu’elles
établissent, elles déterminent un profil de la relation d’affaires permettant d’exercer la vigilance constante
prévue à l’article L.561-6
AXE 1 : CLIENTS
AXE 2 : PRODUITS / SERVICES
AXE 3 : MODES DE DISTRIBUTION
AXE 4 : OPÉRATIONS
AXE 5 : GÉOGRAPHIE
AXE CLIENT : professions sensibles, Personne Politiquement exposée (PPE),
train de vie disproportionné avec les revenus...
AXE PRODUITS / SERVICES : produits a risques, favorisant l’anonymat
AXE MODES DE DISTRIBUTION : à distance
AXE OPÉRATIONS : montant, type de montage, financement…
AXE GÉOGRAPHIE : client résident dans un pays à risque, opération vers un
pays à risque…
Identifier les risques
1
Classifier les risques
2
Evaluer les risques
3
Mettre en place les
mesures de vigilances
4
Système d’évaluation et de gestion des risques
1
L’identification des risques
s’effectue sur la base de 5 axes : Exemples :

11. Les relations
d’affaires et les
opérations sont
classées par niveau
de risque
Risque Faible
Risque
Moyen
Risque
fort
La vigilance est
modulée selon les
niveaux de risques
Vigilance standard
Vigilance
complémentaire
Vigilance renforcée
Vigilance simplifiée
Les obligations des professionnels de l’immobilier
Mettre en place un système d’évaluation et de gestion des risques (2/2)
La classification et l’évaluation des risques permettent de
mettre en place les mesures de vigilance adaptées
Vigilance renforcée
S’applique en plus des critères prévus par la réglementation (cf. vigilance complémentaire),
pour les cas qui, au regard des activités, présentent un risque de BC-FT élevé
Vigilance simplifiée
• Cas où le risque de BC/FT paraît faible à l’institution financière
• Cas où les personnes ou les produits présentent un faible risque BC/FT et qu’il n’existe pas
de soupçon de blanchiment ou de financement du terrorisme
Vigilance complémentaire
• Vente à distance
• PPE
• Produit ou opération favorisant l’anonymat
• Pays tiers à haut risque
Vigilance Standard
Les professionnels assujettis doivent mettre en œuvre une vigilance constante et
pratiquer un examen attentif des opérations effectuées en veillant à ce qu'elles soient
cohérentes avec la connaissance actualisée qu'elles ont de leur client
2… 3 4

12. Les obligations des professionnels de l’immobilier
Mettre en place un dispositif d’identification et de connaissance client (1/6)
Art. L. 561-5 du CMF : Avant d’entrer en relation d’affaires ou d’assister son client dans la préparation ou la réalisation d’une
opération immobilière, le professionnel doit identifier le client, voire le bénéficiaire effectif de l’opération.
Différence entre « Relation d’affaires » et « Clientèle occasionnelle » :
Selon l’art. L. 561-2-1 du CMF une relation d’affaires s’inscrit dans une certaine durée au moment où le contact est établi.
Peut être considéré come une relation d’affaires :
• un client qui entreprend un achat d’immobilier qui nécessite des négociations
• un client qui procède à plusieurs opérations la même année
• un client qui donne mandat au professionnel de l’immobilier
• un client qui signe un bail pour une location.
L’art. R.561-10 définit comme client occasionnel «toute personne qui s’adresse à un professionnel de l’immobilier dans le but
exclusif de préparer ou de réaliser une opération ponctuelle ou d’être assistée dans la préparation ou la réalisation d’une telle
opération, que celle-ci soit réalisée en une seule opération ou en plusieurs opérations apparaissant comme liées entre elles. »
Il appartient aux professionnels de définir des critères pour distinguer leurs clients habituels de leurs clients
occasionnels.

13. Les obligations des professionnels de l’immobilier
Identifier le client
Contrôler l’origine et la
destination des fonds
Identifier et contrôler les opérations
à risques
Mettre à jour la connaissance
client
2 3 41
Ce qu’il faut faire Comment il faut le faire Quand?
Identifier le client
Recueillir :
• Le nom
• Les prénoms
• La date et le lieu de naissance
Lors du premier entretien, avant d’entrer en
relation d’affaires ou de l’assister dans la
préparation ou la réalisation d’une
transaction
Vérifier l’identité
Obtenir les documents qui permettent de vérifier l’exactitude
des informations d’identification :
• Pour les résidents UE : carte d'identité en cours de validité
ou permis de conduire / passeport en cours de validité
• Pour les résidents hors UE : passeport ou carte de
séjour/résident en cours de validité
Client PERSONNE PHYSIQUE
Ces informations font l’objet d’une fiche client tenue à jour au fil de la relation d’affaires
Mettre en place un dispositif d’identification et de connaissance client (2/6)

14. Les obligations des professionnels de l’immobilier
Identifier le client
Contrôler l’origine et la
destination des fonds
Identifier et contrôler les opérations
à risques
Mettre à jour la connaissance
client
2 3 41
Client PERSONNE MORALE
Lorsque le client est une personne morale, le professionnel de l’immobilier doit en identifier
le / les bénéficiaire(s) effectif(s)
On entend par bénéficiaire effectif, la ou les personnes physiques qui soit détiennent,
directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société,
soit exercent, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur la société (article R561-1 du
CMF).
Les documents à récupérer avant l’entrée en relation d’affaires sont les suivants :
• Identité de la société :
• Dénomination sociale, forme sociale, adresse du siège social, n° Siren
• Identité du bénéficiaire effectif
• Nom, prénoms, date et lieu de naissance, nationalité , adresse personnelle,
modalités de contrôle (vérifier si ≥ 25%)
Des personnes physiques ou d’autres personnes
morales peuvent être actionnaires de la personne
morale ou détenir directement ou indirectement un
pourcentage significatif d'actions ou de droits de vote.
Les personnes physiques situées « derrière » la
personne morale doivent être identifiés.
Mettre en place un dispositif d’identification et de connaissance client (3/6)

15. Les obligations des professionnels de l’immobilier
Identifier le client
Définir l’objet et la nature de
la relation d’affaires
Identifier et contrôler les opérations
à risques
Mettre à jour la connaissance
client
2 3 41
Les informations à recueillir relatives à l’objet et à la nature de la relation d’affaires sont les suivantes
• Montant et nature des opérations envisagées,
• Provenance et destination des fonds
• Justification économique déclarée par le client ou le fonctionnement attendu du contrat
Ces informations complètent la « fiche client » tenue à jour au fil de la relation d’affaires.
Une fois la fiche réalisée, le professionnel de l’immobilier :
• vérifie la cohérence des informations données par le client avec les opérations qu’il effectue, et détecte les
éventuelles incohérences,
• établi le profil de sa relation d’affaires
• met en œuvre les mesures de vigilance adaptées : simplifiée, standard, complémentaire, renforcée
Mettre en place un dispositif d’identification et de connaissance client (4/6)

16. Les obligations des professionnels de l’immobilier
Identifier le client
Contrôler l’origine et la
destination des fonds
Identifier et contrôler les
opérations à risques
Mettre à jour la connaissance
client
2 3 41
• Cette détection repose sur l’appréciation des
personnes en contact avec le client
• Les éléments recueillis sur la fiche client peuvent
être complétés par des recherches sur internet,
sur les réseaux sociaux, sur les sites publics
d’informations relatifs aux sociétés…
• Dans les cas prévus par la réglementation, les
opérations incohérentes ou atypiques devront
faire l’objet d’un examen renforcé au sens du
CMF (art. L. 561-10-2)
• Si le soupçon est avéré une déclaration de
soupçon auprès de Tracfin devra être réalisée
A partir de la connaissance du client, les professionnels assujettis surveillent
leurs relations d’affaires et détectent les opérations atypiques ou
incohérentes:
• Opérations qui ne sont pas habituelles de la part du client (montant,
pays de destination/de provenance des fonds …)
• Opérations complexes (ex: « montages » impliquant plusieurs
sociétés… )
• Opérations non cohérentes avec la situation connue du client (ex :
incohérence entre le montant de l’acquisition et la profession déclarée…)
• Opérations qui ne semblent pas cohérentes économiquement
• Opérations qui éveillent un soupçon (ex : décorrélation entre le
montant du bien à vendre et sa valeur réelle)
Mettre en place un dispositif d’identification et de connaissance client (5/6)

17. Les obligations des professionnels de l’immobilier
Identifier le client
Contrôler l’origine et la
destination des fonds
Identifier et contrôler les opérations
à risques
Mettre à jour la connaissance
client
2 3 41
Actualisation de la connaissance client
Pendant toute la durée de la relation d’affaires, le professionnel de l’immobilier assujetti
doit :
• Mettre en œuvre une vigilance constante et pratiquer un examen attentif des
opérations effectuées en veillant à ce qu'elles soient cohérentes avec la
connaissance actualisée qu’il a de ses clients (article L.561-6 CMF)
• Recueillir, mettre à jour et analyser les éléments d'information qui
permettent de conserver une connaissance appropriée de ses clients (KYC)
Informations collectées à
l’entrée en relation
Informations collectées lors
de la réalisation des
opérations ou de
l’actualisation de la relation
d’affaires
Mettre en place un dispositif d’identification et de connaissance client (6/6)

18. 04
LES PERSONNES
POLITIQUEMENT
EXPOSÉES (PPE)

19. Les PPE : les lignes directrices de L’ACPR définissent les PPE comme des personnes considérées comme étant exposées
à des « risques plus élevés » de blanchiment de capitaux, notamment de corruption, en raison des fonctions politiques,
juridictionnelles ou administratives qu’elles exercent ou ont cessé d’exercer depuis moins d’un an pour le compte d’un
Etat ou d’une institution internationale.
Exemples: chefs d’Etat, membres d’une assemblée parlementaire, membres d’une cour des comptes… (liste complète Art.
R561-18 I du CMF)
Les membres directs de la famille des PPE :
• Conjoint, concubin notoire…
• Partenaire lié par un pacte civil de solidarité
• Les enfants et leurs conjoints
• Les ascendants au premier degré
Les personnes étroitement associées à des PPE :
• Bénéficiaire effectif d’une personne morale conjointement
avec la PPE
• Bénéficiaire d’une personne morale au profit de la PPE
• Personne entretenant des liens d’affaires étroits avec la
PPE
Les PPE et Proches PPE
Les Proches PPE : la qualification de PPE est étendue aux membres de la famille de la personne qui exerce effectivement
de telles fonctions ainsi qu’aux personnes qui lui sont étroitement associées :
Définitions

20. Les PPE et Proches PPE
Identification et mise en place des mesures de vigilance
complémentaires
A l’entrée en relation Pendant la relation
Identification
• Auto-déclaration du client
• Identification par le conseiller lors de la phase de découverte
client
Identification
• Auto-déclaration du client
• Identification par le conseiller suite à la collecte
d’informations nouvelles dans le cadre de l’actualisation
de la connaissance client
Mesures de vigilance complémentaires à l’entrée et pendant la relation d’affaires :
• La décision de nouer la relation d’affaires est prise par un membre de l’organe exécutif ou une personne habilitée par cet exécutif
• Rechercher l’origine des fonds (émetteur du paiement et pays de provenance des fonds)
Lorsque la PPE termine l’exercice de sa fonction, les établissements
maintiennent le statut de PPE pendant une période d’un an minimum

21. LES PERSONNES
FAISANT L’OBJET DE
MESURES DE GEL DES
AVOIRS
05

22. Le fait qu’une personne fasse l’objet d’une mesure restrictive, y inclus de gel des avoirs, n’impose pas nécessairement au
professionnel de procéder à une déclaration de soupçon à Tracfin.
En revanche, il est attendu du professionnel qu’il réévalue le profil de la relation d’affaires au regard de cette mesure,
et adapte sa vigilance en conséquence. Il examine en particulier avec attention le fonctionnement de la relation d’affaires,
notamment les opérations qui ont précédé l’entrée en vigueur de la mesure restrictive mais également les éventuels liens familiaux
et patrimoniaux de la personne concernée.
Lorsqu’il est mis fin à la mesure restrictive, le professionnel veille à conserver une vigilance et un profil de son client adaptés, tenant
compte notamment de ce facteur de risque et de tout autre élément pertinent.
Les personnes faisant l’objet de mesures de gel des
avoirs ou de réquisitions judiciaires
La rupture de la relation d’affaires
L’article L. 561-8 du code monétaire et financier prévoit certaines hypothèses dans lesquelles le professionnel se doit
d’interrompre la relation d’affaires et, en conséquence, de n’exécuter aucune opération. C’est le cas notamment lorsque les
informations à sa disposition ne lui permettent pas de garantir clairement l’identification des clients.

23. LA DÉCLARATION
DE SOUPÇONS
06

24. L’art. L. 561-15 I du CMF définit les cas suivants de déclaration :
• Les sommes ou opérations portant sur des sommes dont les professionnels savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner :
o qu’elles proviennent d’une infraction passible d’une peine privative de liberté supérieure à un an (blanchiment de capitaux)
o qu’elles participent au financement du terrorisme
o qu’elles proviennent d’une fraude fiscale.
La déclaration de soupçons
Au sein de chaque établissement est désigné un déclarant et éventuellement un correspondant Tracfin, qui peuvent par
ailleurs être une seule et même personne.
• Le déclarant est la personne habilitée à procéder à la déclaration de soupçon.
• Le correspondant est à la personne chargée de répondre aux demandes de Tracfin.
Que déclarer?
L’assujetti a une obligation de célérité s’agissant des déclarations de soupçons.
Celles-ci doivent être communiquées le plus tôt possible et de manière générale avant l’exécution de l’opération afin de permettre à Tracfin
d’exercer son droit d’opposition.
Dans le cas ou l’exécution de l’opération n’a pas pu être suspendue, la déclaration doit être communiqué à Tracfin le plus rapidement
possible.
Quand?

25. LES OBLIGATIONS DE
CONSERVATION DES
DOCUMENTS
07

26. Les obligations de conservation des documents
L’article L561-12 du CMF impose aux professionnels assujettis de conserver pendant 5 ans :
• Les documents et informations relatifs aux opérations réalisées par leurs clients
à compter de leur exécution
• Les documents et informations relatifs à l’identité de leurs clients à compter de la
cessation de la relation d’affaires
A l’issue du délai de 5 ans tous les documents doivent être purgées.

27. LES OBLIGATIONS DE
08
CONTRÔLE INTERNE

28. Les obligations de contrôle interne
Chaque établissement désigne un responsable de la mise en place du dispositif de LCB-FT
Ce dispositif de LCB-FT doit être contrôlé de façon permanente.
Ce contrôle est adapté à la taille, à la structure, à l’implantation et à l’exposition aux risques. Il permet de
s’assurer que les procédures mises en place dans chaque entité satisfont aux obligations prévues par le code
monétaire et financier et sont de nature à permettre la détection des opérations suspectes.
En particulier, le contrôle porte sur :
• les délais de réalisation des mesures de lutte anti-blanchiment (analyse de la situation du client et des
opérations qui ne doivent pas conduire à des délais anormalement longs)
• Les procédures mises en place au sein de la structure et devant couvrir l’ensemble du dispositif de lutte
anti-blanchiment et de financement du terrorisme.

29. FORMATION ET
D’INFORMATION
LES OBLIGATIONS DE

30. Les établissements s’assurent que les personnes participant à la mise en
œuvre des obligations prévues au présent chapitre disposent d’une
expérience, d’une qualification et d’une position hiérarchique adéquates
pour exercer leurs missions.
En outre, elles veillent à ce que ces personnes bénéficient de formations
adaptées à leurs fonctions ou activités, à leur position hiérarchique ainsi
qu’aux risques identifiés par la classification des risques mentionnée à
l’article L. 561-4-1 et à ce qu’elles aient accès aux informations nécessaires
à l’exercice de leurs fonctions ou activités.
Les obligations de formation et d’information
Les structures d’exercice professionnel de l’immobilier assurent
l’information et la formation de l’ensemble du personnel sur les
obligations liées à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le
financement du terrorisme, et sur les procédures mises en
place au sein de la structure.
Elles déterminent la fréquence de la mise à jour des connaissances des professionnels et des collaborateurs selon
l’évolution de la réglementation et des procédures applicables (article L. 561-34 du code monétaire et financier).
Les professionnels de l’immobilier prennent en compte, dans le recrutement des collaborateurs, les risques au regard de
la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.

31. VOS
CONTACTS
Vincent DELANNOY
Associé
06 76 09 01 06
vincent.delannoy@levanti-consultants.com
www.levanti-consultants.fr
Richard MEHEUT
Manager LCB-FT
06 24 84 36 09
richard.meheut@levanti-consultants.com
www.levanti-consultants.fr
22
LEVANTI
8, Rue de l’hôtel de ville
92 200 – Neuilly Sur Seine