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Dirigé par Vincent Vlès
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Introduction
Le territoire de la commune d’Eaux-Bonnes regroupe quatre villages
dont : Assouste, Aas, Eaux-Bonnes et Gou...
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Un département
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Les Pyrénées-Atlantiques
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I Les points d’influence de l’hébergement touristique en station de montagne
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Réalisation de mon mémoire sur l'hébergement touristique de la station de ski Eaux-Bonnes Gourette

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Diagnostic et stratégie de développement de l'hébergement touristique d eaux bonnes gourette

  1. 1. 1 nn Dirigé par Vincent Vlès Réalisé par Jonathan Loope Maître de stage Master 2 : Loisirs tourisme et développement territorial DIAGNOSTIC & DE L’HÉBERGEMENT TOURISTIQUE D’EAUX Dirigé par Vincent Vlès Réalisé par Jonathan Loope aître de stage : Laure Angla Gré : Loisirs tourisme et développement territorial IAGNOSTIC & STRATÉGIE DE DÉVELOPPEMENT DE L’HÉBERGEMENT TOURISTIQUE AUX-BONNES / GOURETTE Source : Jonathan Loope, google image, OT Eaux-Bonnes Gourette TRATÉGIE DE DÉVELOPPEMENT DE L’HÉBERGEMENT TOURISTIQUE Année 2013 2014 Bonnes Gourette
  2. 2. 1 Avant toutes choses, je souhaite adresser mes remerciements à l’ensemble des personnes qui m’ont apporté leur contribu commencer par mon tuteur de stage M. Vlès pour le Master 2 Loisir l’Adour, me prodiguant conseils et lectures. Mme Laure Goemare, directeur général des services, qui m’ont tous deux accueilli Je remercie également l’ensemble du personnel de l’office de tourisme questions et me faire découvrir le monde professionnel Enfin, merci aux autres professionnels et élus que j’ai nouvelles idées : M. Laurent Dourrieu, directeur de l’EPSA, Louis Carrère-Gée, ancien maire de la commune des Eaux Pyrénéa, M. Christophe Urièta, directeur des Chalets d’Ossau, hébergements touristiques rencontré sur le territoire ou par simple contact téléphonique. fffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffff Remerciements Avant toutes choses, je souhaite adresser mes remerciements à l’ensemble des personnes qui m’ont apporté leur contribu pour le Master 2 Loisirs Tourisme et Développement des Territoires de l’université de Pau et des Pays de Laure Angla Gré ma maître de stage pour l’office de tourisme d’Eaux qui m’ont tous deux accueilli au sein du territoire et permis d’en apprendre beaucoup plus sur ce dernier l’office de tourisme et de la mairie, qui se sont rendus disponibles pour répondre patiemment à mes questions et me faire découvrir le monde professionnel en station de montagne. merci aux autres professionnels et élus que j’ai pu rencontrer ou juste écouter, me permettant d’étayer mes directeur de l’EPSA, M. Jérôme Mintjana, chargé de mission au conseil général des Pyrénées des Eaux-Bonnes et propriétaire des Chalets d’Ossau ainsi que des directeur des Chalets d’Ossau, Christophe Perez, responsable des thermes Valvital ainsi que les au rencontré sur le territoire ou par simple contact téléphonique. ffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffff Avant toutes choses, je souhaite adresser mes remerciements à l’ensemble des personnes qui m’ont apporté leur contribution dans ce travail, à Tourisme et Développement des Territoires de l’université de Pau et des Pays de ’office de tourisme d’Eaux-Bonnes Gourette et M. Michel au sein du territoire et permis d’en apprendre beaucoup plus sur ce dernier. disponibles pour répondre patiemment à mes er mes connaissances et me forger de conseil général des Pyrénées-Atlantiques, M. ainsi que des centres de vacances du Cardet et Valvital ainsi que les autres responsables des rencontré sur le territoire ou par simple contact téléphonique. -------------------------------------------------
  3. 3. 2 Introduction----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- De quoi parle-t-on ?----------------------------------------------------------------------------------------------- I . Les points d’influence de l’hébergement touristique en station de montagne 1.1 L’essor des stations : l’hébergement au cœur de l’histoire 1.2 Les clientèles, carburant de l’immobilier touristique 1.3 L’offre de loisirs : vectrice de nuitées pour une Synthèse------------------------------------------------------------------------------------------------------------- II . Les lits touristiques du territoire------------------------------------------------------------------------------------------------------- 2.1 Des lits professionnels en perte de vitesse 2.2 Les lits diffus : un secteur en constante augmentation 2.3 L’occupation des lits touristiques du territoire Synthèse--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- III . Stratégie de développement de l’héberge 3.1 Caractérisation du positionnement et du concept 3.2 Propositions stratégiques en lien avec les éléments d’analyse de l’existant 3.3 Fiche opérationnelle ----------------------------------------------------------------------------------------- Synthèse ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Conclusion------------------------------------------------------ Annexes----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Table des matières---------------------------------------------------------------------------------------------------- Table des figures--------------------------------------------------------------------------------------------------- Bibliographie / Webographie------------------------------------------------------------------------- Sommaire ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- de l’hébergement touristique en station de montagne-------------------------------------- : l’hébergement au cœur de l’histoire-------------------------------------------- ilier touristique-------------------------------------------------- itées pour une station------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------- Des lits professionnels en perte de vitesse---------------------------------------------------------------- en constante augmentation------------------------------------------------ L’occupation des lits touristiques du territoire : un problème grandissant-------------------------------------- --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Stratégie de développement de l’hébergement de tourisme----------------------------------------- Caractérisation du positionnement et du concept ----------------------------------------------------- Propositions stratégiques en lien avec les éléments d’analyse de l’existant ----------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 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  4. 4. 3 Introduction Le territoire de la commune d’Eaux-Bonnes regroupe quatre villages dont : Assouste, Aas, Eaux-Bonnes et Gourette sur 38,5 km² et compte 426 habitants en 2012. Il est localisé au sud de la région Aquitaine, dans les Pyrénées béarnaises. La commune possède une situation géographique favorable pour un site touristique de montagne, en raison de sa proximité avec Pau (à une heure en voiture) et de son aéroport international, de grandes agglomérations comme Toulouse ou Bordeaux (à trois heures par autoroute) et de sa proximité avec l’Espagne comme par exemple la ville de Saragosse à moins de trois heures de là. Cependant, le territoire d’étude est difficile d’accès avec seulement deux axes routiers : la D934, qui traverse la vallée d’Ossau reliant Pau à la frontière espagnole, et la D918 reliant la commune au reste des axes routiers et qui permet, pendant la saison estivale, de rejoindre le département des Hautes-Pyrénées (65) en région Midi-Pyrénées. Les bus sont peu fréquents en été comme en hiver et la gare ferroviaire, (la plus proche se situe à 40 km de la commune) à Pau. L’histoire de la commune naît d’abord du pastoralisme, la « devette » puis plus tard la transhumance donne une notoriété au territoire notamment par les sifflements des bergers qui leur sert de communication à l’époque. À partir du XVIIIe siècle le territoire passe d’une notoriété locale à une notoriété nationale grâce à son établissement thermal de renom. L’urbanisme se développe rapidement pour répondre aux attentes des curistes de plus en plus nombreux. Au XIXe siècle le conseil municipal des Eaux-Bonnes, désireux d’entrevoir une nouvelle source de revenus, autorise l’exploitation du minerai aurifère et argentifère. Le village de Gourette se transforme peu à peu en un site industriel qui produit des tonnes de minerai à destination de Bayonne et de l’Angleterre. Comme une réponse à la crise des industries qui produisaient du minerai, le tourisme lié à l’activité de ski apparaît sur la commune dès 1930. En 1935, Gourette aura d’ailleurs le premier téléski de toute la chaîne pyrénéenne. Les activités touristiques du thermalisme et des sports d’hiver florissants jusqu’au XXe siècle, ne le sont plus à l’aube du XXIe siècle. La commune semble bloquée dans un espace-temps qui ne coïncide plus vraiment avec la réalité des pratiques attendues aujourd’hui en montagne. La baisse continue de la fréquentation globale, été comme hiver, s’accroît. Bien que l’ensemble du marché des stations de sports d’hiver et d’été connaisse une baisse, la tendance à Gourette est plus marquée que dans le reste des stations pyrénéennes. L’image de la commune doit faire peau neuve. Outre le fait d’améliorer l’offre des loisirs et des divertissements, le pilier de la modernisation doit reposer sur l’hébergement des touristes : Au vu de la faiblesse du poids des séjours dans sa fréquentation, comment redynamiser l’offre de l’hébergement touristique aux Eaux-Bonnes- Gourette ? Cette problématique posée, tend à résoudre les problèmes contemporains de l’hébergement touristique en station de montagne et s’appuie pour ce faire sur les atouts d’une requalification des lits attendue sur le territoire. Après un rapide cadrage des conditions générales qui structurent l’hébergement touristique en montagne, une analyse détaillée sera portée sur l’offre touristique de l’hébergement dans les deux stations à partir des lits professionnels d’une part et des lits diffus d’autre part. Une stratégie de développement en découlera, qui viendra en réponse aux différents problèmes soulevés.
  5. 5. 4 Un département Une vallée Les Pyrénées-Atlantiques 0 18km La Vallée d’Ossau Une vallée Eaux-Bonnes Gourette 0 6km Villages Limite communale Route principale Hauts sommets Lacs 0 1km La Vallée d’Ossau Une Commune Une vallée Bonnes Gourette
  6. 6. 5 De quoi parle-t-on ? Afin d’appréhender au mieux cette étude, un rappel de certaines définitions concernant l’hébergement touristique est utile :  Les lits professionnels sont ceux proposés habituellement à la clientèle par l’intermédiaire des agents économiques qui en tirent leur principale source de revenus. On y retrouve ici les hôtels, les résidences de tourisme, les appartements mis en gestion via des agences immobilières ainsi que les villages et clubs de vacances.  Les lits diffus regroupent, ceux dont l’occupation est réservée au propriétaire et son entourage, ainsi que ceux loués de manière plus ou moins autorisée sous forme de meublés de tourisme.  Le rapport d’information du sénat n°384* considère qu’un lit est dit « froid » à partir du moment où il est occupé moins de 4 semaines/an, et qualifié de « chaud » les lits occupés au moins 12 semaines par an. Les lits « tièdes » sont qualifiés quant à eux par une occupation entre 1 et 3 mois.  « La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé. Elle est constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offert en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile.» (article D321-1 du code du tourisme).  « L’hôtel de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage ou à une clientèle qui effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.» (article D311-5 du Code du tourisme).  « Le village résidentiel de tourisme est un établissement commercial d’hébergements classés qui s’inscrit dans le périmètre d’une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs définie (article L318-5 du code de l’urbanisme). Constitué d’un ensemble de locaux d’habitation meublés et est doté d’équipements et de services communs dans des locaux situés à proximité » (article R323-1 du code du tourisme).  L’hôtellerie de plein air comprend : « les terrains de camping et caravaning classés en quatre catégories exprimées par un nombre d’étoiles croissant avec le niveau de confort des aménagements. » (article D332-2 du code du tourisme).  « Le village de vacances est un centre d’hébergement, faisant l’objet d’une exploitation globale de caractère commercial ou non, destiné à assurer des séjours de vacances, selon un prix forfaitaire comportant, outre la pension, l’usage d’équipements communs, d’installations sportives et de distractions collectives. » (article D325-1 du code du tourisme).  « Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. » (article D324-1 du code du tourisme).  « Les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations. » (article L324-3 du code du tourisme). *Rapport du sénat n°384, session ordinaire de 2013-2014, rapport d’information par Mme Hélène Masson-Maret et M. André Vairetto, Sénateurs.
  7. 7. 6 I Les points d’influence de l’hébergement touristique en station de montagne 1.1 L’essor des stations : l’hébergement au cœur de l’histoire 1.1.1 Le développement des stations et leurs modernisations : positives ? « L’avènement de l’urbanisation en montagne à travers les stations pionnières » : L’avènement des stations de sports d’hiver débute en France dès la première partie du 20e siècle sur des sites où les pentes et les expositions étaient propices à la pratique du ski. Cette pratique était initialement réservée à une élite sociale, développée de manière anarchique et par l’initiative de simples propriétaires ou opérateurs privés, sans organisation collective. Les premières stations apparaissent ainsi dans des villages anciens : « stations-villages ». Elles vont grandir au gré des initiatives locales et en fonction des opportunités foncières. Ces premières stations ne sont pas fonctionnelles, non conçues pour le ski. Les moyens de transport restent limités. Contrairement aux stations dites intégrées, expliquées plus loin, la multitude des acteurs et le long processus de construction a contribué aux municipalités d’acquérir un fort pouvoir décisionnel, notamment sur la maîtrise du développement immobilier face aux nombreux promoteurs. Ces stations pionnières ont enfin bénéficié d’un développement touristique annuel (été comme hiver) mais également d’une reconfiguration urbaine grâce à l’avènement des remontées mécaniques comme par exemple le développement des commerces et des hôtels aux pied des pistes. « L’essor des stations de montagne à partir des années 50 »: Après la seconde guerre mondiale, l’Etat français met en place une commission interministérielle d’aménagement de montagne (CIAM), appelée aussi «commission Michaud », du nom de son directeur. Cette commission a pour objectif de recenser les domaines susceptibles d’accueillir des stations de sports d’hiver de qualité. Pour chaque station, la réalisation va s’appuyer plus tard à partir d’un promoteur unique (on parle alors de « station intégrée », ou de 3ème génération) ayant la charge de construire et d’exploiter l’ensemble des activités (hébergements, commercialisation, équipements collectifs, remontées mécaniques…). La configuration des terrains est établie de façon convergente par rapport aux pistes vers une « grenouillère » offrant la possibilité aux résidents de partir de chez lui à pied vers les pistes. Le premier exemple d’une t’elle station est celle de Courchevel, issue du projet des « trois vallées ». De cette première réalisation l’Etat va poursuivre ses efforts en mettant en place dans les années 60 le « Plan neige », doctrine française d’aménagement de la montagne qui donne la priorité au ski alpin, à la maîtrise du foncier, aux résidences construites sur des plateaux ensoleillés, à un urbanisme compact et fonctionnel. C’est ainsi plus de 10 000 lits touristiques qui vont être réalisés chaque saison. Ce « plan neige » donnera le jour à de nouvelles terminologies comme les stations dites « ex-nihilo » exprimant la réalisation de station en site vierge destinées à endiguer l’exode rural, à créer des emplois et plus
  8. 8. 7 généralement à faire entrer la montagne dans une ère de modernité. « Le montagnard devant l’écroulement de l’économie pastorale, attend de l’équipement pour l’hiver de la montagne, un emploi décent et un avenir viable pour ses enfants » expliquait alors Pialat un urbaniste des années 1970. C’est ce terme de « stations intégrées » qui caractérise leurs modes de gestion en filière, verticale, hiérarchisée et fondée sur une seule société d’aménagement et d’exploitation. Ces stations intégrées sont alors des véritables laboratoires de recherche autour des créations de l’offre et de la gestion des pratiques de ski et de neige, qu’il s’agisse de l’architecture, des matériaux de construction, de l’agencement des logements… Mais les premières critiques apparaissent et viennent ternir le succès de l’expansion des stations intégrées. Les retombées économiques et financières des stations sont au cœur des débats. Les opérateurs privés, gestionnaires des sites, n’injectent plus les bénéfices réalisés dans la station préférant réinvestirent vers d’autres destination touristiques. La station se transforme peu à peu en un outil de production, dont la gestion échappe totalement aux élus locaux et surtout à la population. De cette situation va naitre une profonde discorde entre les acteurs locaux, qui ne va se terminer que par la création de la loi montagne de 1985. Le système de « communo-centriste » est ainsi explicité par l’article 42 rappelant que « en zone de montagne, la mise en œuvre des opérations d’aménagement touristique s’effectue sous le contrôle d’une commune, d’un groupement de commune ou d’un syndicat mixte regroupant des collectivités territoriales » « Chaque opérateur doit contracter avec la commune ou le groupement de commune ou le syndicat mixte compétant ; chacun des contrats porte sur un ou plusieurs des objets constitutifs de l’opération touristique : étude, aménagement foncier et immobilier, réalisation et gestion des équipements collectifs… ». Des nouvelles stations qui ne s’adressent plus seulement au fait des classes aisées et très aisées mais plutôt à la nouvelle classe moyenne de l’époque, dans un contexte florissant sur le plan économique. Chacun désire acquérir une part de rêve en étant propriétaire d’un « chez soi » à la montagne. Les plans de financement de ses nouveaux propriétaires intègrent alors de façon plus ou moins explicite une mise en location des biens lorsque ceux- ci ne les occupent pas. La pratique de la location meublée entre ainsi dans les coutumes des stations de montagne. Mais cette structure de l’hébergement fondée sur un « système meublé » (rapport Rolland 2006) présente aujourd’hui de nombreuses faiblesses… « Gourette une station de deuxième génération » D’un point de vue structurel, la station de Gourette a été construite ex- nihilo dans les années 1960-1970 avec le soutien non négligeable du Conseil général des Pyrénées-Atlantiques. Sa construction a été réalisée avant que le concept de «station intégrée» ne fasse florès, c’est à dire au gré des opportunités foncières des propriétaires locaux ou des aménageurs venus des grandes villes proches. Elle est située sur un domaine communal qui fait d’elle une station bipolaire (station thermale, station de sports d’hiver). La date du 13 mai 1963 scelle l’avenir de la commune. En effet, un accord officiel est passé entre Eaux-Bonnes et le département pour que ce dernier soit propriétaire des terrains de Gourette et du plateau du Ley. Cette forte implication du Conseil général qui est encore en cours aujourd’hui est d’ailleurs l’une des spécificités du département des Pyrénées-Atlantiques. Dominique Aventur évoque cette particularité comme étant « le fruit de l’euphorie d’une époque qui envisage le tourisme comme un remède au déclin démographique et à la déprise agricole ».
  9. 9. 8 Le domaine skiable de Gourette dans les années 1960 Photo 1.1.1. source : www.remontées Son aménagement n’a donc été ni financé et réalisé par un pr unique, ni orchestré par un architecte en chef : les opportunités ont cré des aménagements disparates et un paysage d’une grande hétérogénéité. Tout au plus note-t-on que du fait de l’intervention du département dans sa création, la station dans les années 1970 passe ainsi d’une urbanisation en hauteur avec vue sur la montagne et la vallée à une urbanisation en front de neige au pied d’une fameuse grenouillère. La partie deux concernant exclusivement les lits touristique commune présentera un rappel plus détaillé de l’avènement d hébergements. 1.1.2 L’immobilier au sein du modèle économique « La fuite en avant » Les fondements du modèle économique de la station de sports d’hiver reposent avant tout dans bon nombre de cas sur la triple unité de lieu, de temps et d’action (Bourdeau, 2008). Afin de permettre la réalisation et le renouvellement quotidien de cet acte de consommation appelé « Le domaine skiable de Gourette dans les années 1960 : www.remontées-mecaniques.net financé et réalisé par un promoteur : les opportunités ont créé des aménagements disparates et un paysage d’une grande hétérogénéité. l’intervention du département dans sa création, la station dans les années 1970 passe ainsi d’une urbanisation en hauteur avec vue sur la montagne et la vallée à une urbanisation en exclusivement les lits touristiques de la plus détaillé de l’avènement des économique des stations : Les fondements du modèle économique de la station de sports d’hiver reposent avant tout dans bon nombre de cas sur la triple unité de lieu, de Afin de permettre la réalisation et le e consommation appelé « séjour touristique », l’hébergement devient là un élément incontournable du fonctionnement économique ordinaire d’une station. Au-delà de son rôle de « remplissage historique, à modeler l’aménagement de contemporaines. Face aux importants investissements équipements des domaines skiables, les bénéfices immédiats issus du secteur immobilier permettent d’assurer le financement de la plupart des équipements. Cette notion concerne particulièrement les gr d’altitude dites « ex nihilo » comme c’est le cas pour Gourette volontairement implantée « à l’abri des clientèles de week 1970). Face à des coups d’investissement et de fonctionnement d’équipement hors normes, le taux de remplissage de l’hébergement touristique est donc essentiel au modèle économique des stations. Le débat du dimensionnement et de l’extension du parc immob comme la plus grande problématique pour les exploitants perdons annuellement 2% de lits marchands de compenser ces pertes est de construire des hôtels et des résidences de tourisme sachant que pour l’heure nous ne pouvons miser sur la réhabilitation faute d’avoir trouvé des solutions En augmentant la capacité d’accueil, cette logique implique une obligation de réajuster les équipements en remontées mécaniques, lesquelles seront une nouvelle fois financé immobilière. Un engrenage qui a très largement participé à alimenter la croissance immobilière des stations notamment à Gourette Le marché des sports d’hiver étant arrivé aujourd’hui dans une phase de maturité, celui-ci provoque une nouvelle marchands au profit du secteur non marchand le vieillissement des propriétaires, successions, souhait des nouveaux acquéreurs, réticence à engager des frais de rénovation…) , l’hébergement devient là un élément incontournable du fonctionnement économique ordinaire d’une station. », l’immobilier a contribué de façon à modeler l’aménagement de nombreuses stations aux importants investissements sur les équipements des domaines skiables, les bénéfices immédiats issus du d’assurer le financement de la plupart des équipements. Cette notion concerne particulièrement les grandes stations comme c’est le cas pour Gourette, à l’abri des clientèles de week-end » (Lavaud, Face à des coups d’investissement et de fonctionnement d’équipement hors normes, le taux de remplissage de l’hébergement touristique est donc essentiel au modèle économique des stations. Le débat du dimensionnement et de l’extension du parc immobilier entre donc en jeu problématique pour les exploitants : « nous perdons annuellement 2% de lits marchands ! Le seul moyen aujourd’hui de compenser ces pertes est de construire des hôtels et des résidences de l’heure nous ne pouvons miser sur la réhabilitation faute d’avoir trouvé des solutions » (SNTF ,2010). En augmentant la capacité d’accueil, cette logique implique une obligation de réajuster les équipements en remontées mécaniques, uvelle fois financées par la promotion immobilière. Un engrenage qui a très largement participé à alimenter la notamment à Gourette. Le marché des sports d’hiver étant arrivé aujourd’hui dans une phase de nouvelle baisse des hébergements marchands au profit du secteur non marchand (expliqué notamment par le vieillissement des propriétaires, successions, souhait des nouveaux acquéreurs, réticence à engager des frais de rénovation…). Ce système
  10. 10. 9 ainsi appelé « débanalisation » (Atout France 2008) était estimé en 2008 de 1 à 3% du stock/an selon les cas, soit pour une destination dite « mature » un besoin tous les 10 ans de renouvellement de son stock de 20%. De cet engrenage infernal apparait ainsi le terme « fuite en avant » ou « système en spirale » immobilière évoqué par Bourdeau en 2009 ou encore par Vlès (2008, 2010 et 2014). « Construire pour oublier » Dans ce système en spirale, ce sont les résidences de tourisme qui participent notamment à cette engrenage dans l’optique de répondre de façon qualitative et surtout quantitative aux difficultés de la station. En effet, de par un puissant réseau de commercialisation ces hébergements présentent des performances de remplissage très importantes. Il est reconnu qu’un lit neuf géré en résidence de tourisme compense la perte de deux lits anciens (ODIT France 2008). Organisées d’après certaines conditions de mise en marché et de confort, elles représentent une composante parfois vitale pour maintenir séjours et consommation touristique. En effet, elles peuvent représenter jusqu’à 80% de la capacité d’accueil de certaines stations de montagne française. Elles permettraient également d’aider les destinations touristiques émergentes : on estime que 52% de ses hébergements implantés dans les Pyrénées ont été établis sur des sites peu ou pas dotés de résidences de tourisme en 2000, 34% en stations d’altitude ou encore 61% en vallées. Les résidences de tourisme présentent d’ailleurs des avantages pour de nombreux acteurs : tout d’abord les promoteurs spécialisés qui ont trouvé par ce système, une niche fiscale favorable à la réalisation de marges intéressantes ; le propriétaire d’une résidence de tourisme classée bénéficie lui d’une déduction de TVA sur le prix d’achat et d’une réduction d’impôt via le dispositif « Censi-Bouvard », « Demessine » avec en contrepartie l’obligation pour l’acquéreur de louer son bien pendant une durée de neuf ans ; enfin pour les communes, la vente de plusieurs hectares de terrain constitue également une ressource financière non négligeable. Les résidences de tourisme sont donc aujourd’hui abondamment représentées dans les stations. Toutefois, ce mécanisme génère des inconvénients : - Les nouvelles constructions nécessitent en même temps de nouveaux aménagements, des dépenses publiques d’infrastructures conséquentes afin de compenser par exemple l’éloignement des résidences par rapport aux cœurs des stations en déficit d’animation, avec le phénomène des « volets clos ». - Elles ne correspondent pas forcément à une croissance du marché touristique car elle vise son seul maintien et peuvent entrainer à terme une dilution de l’identité de la station et affecter son attractivité. - Enfin, les scientifiques, suivis en cela par le législateur s’interrogent depuis une dizaine d’années déjà sur l’avenir à moyen terme de ces hébergements qui, neuf ans à douze ans après leur livraison sortent du marché locatif (équivalant à une perte de fréquentation de 8 à 12 semaines), réamorçant la spirale de la débanalisation et d’un manque d’hébergements. De même, dans certaines vallées des Pyrénées, on constate une surcapacité de lits en résidences de tourisme, non loués, inutiles (par exemple, 30 000 lits en vallée d’Aure).
  11. 11. 10 1.1.3 Réhabilitation et inachèvement des programmes de construction, nouveau problème : «La difficulté de réhabilitation des parcs immobiliers Le phénomène de déperdition des meublés s’explique en partie par le vieillissement du parc. La plupart des grands ensembles d’immeubles collectifs construits autour des années 60-70 sont aujourd’hui dégradés du fait de leur âge, d’un manque d’entretien mais également d’une sur location. Ceux-ci ont engendré une dégradation progressive des biens. Les représentants des copropriétés eux-mêmes n’ont à mettre d’accord l’ensemble des propriétaires afin d’effectuer des rénovations et entretiens jugés jusqu’ici trop coûteux. Cette réhabilitation est pourtant un enjeu majeur, selon Atout France dans « Panorama du tourisme de la montagne destinations de pratique de sports d’hiver déclarent ne pas être concernées par les problèmes de réhabilitation de l’immobilier de loisirs. Une station sur cinq considère le problème comme urgent C’est visiblement les destinations de pratique de ski de descente et de type mixte qui semble être majoritairement concernées par le À moyen terme c’est près de 2/5 des stations qui devraient connaître problèmes de réhabilitation de l’immobilier de loisirs. Quoi qu’il en soit, il semblerait que la moyenne montagne a soucis à se faire concernant la question de réhabilitation de l’immobilier de loisirs en raison d’une meilleure occupation des résidences secondaires et de leur proximité des villes les plaçant souvent en situation périurbaine (Miqueil et coll 2010). À contrario, la haute montagne serait touchée à mesure où l’on se rapproche des stations créées par le « Neige » (Vlès 2014). inachèvement des programmes de La difficulté de réhabilitation des parcs immobiliers anciens:» Le phénomène de déperdition des meublés s’explique en partie par le plupart des grands ensembles d’immeubles 70 sont aujourd’hui dégradés s également d’une sur- une dégradation progressive des biens. mêmes n’ont d’ailleurs pas réussi mettre d’accord l’ensemble des propriétaires afin d’effectuer des s jusqu’ici trop coûteux. Cette réhabilitation est pourtant un enjeu majeur, selon Atout France », seulement ¼ des ons de pratique de sports d’hiver déclarent ne pas être lèmes de réhabilitation de l’immobilier de loisirs. considère le problème comme urgent. C’est visiblement les destinations de pratique de ski de descente et de type mixte qui semble être majoritairement concernées par le problème. 2/5 des stations qui devraient connaître des problèmes de réhabilitation de l’immobilier de loisirs. rait que la moyenne montagne ait moins de à se faire concernant la question de réhabilitation de l’immobilier occupation des résidences secondaires et de leur proximité des villes les plaçant souvent en situation périurbaine la haute montagne serait la plus l’on se rapproche des stations créées par le « Plan Part des destinations concernées par le problème de réhabilitation de l’immobilier de loisirs en 2011 Figure 1.1.3.A Source : Panorama du tourisme de la montagne 2012/2013. Atout France À Eaux-Bonnes / Gourette la question de la requalification des hébergements avait déjà été évoqué problèmes grandissants du stationnement finalement cette problématique qui a retenu élus de la commune. Pourtant, à partir de la seconde moitié du XXe siècle l’image du territoire est remise en question. La crise du thermalisme engendre un vide progressif des résidences et hôtels du village d’Eaux l’époque pensent à une crise passagère et estiment que sports d’hiver à Gourette donnera un second souffle Aujourd’hui en 2014, au vu de quelques photos du village il semble très clairement que cette question soit toujours d’actualité décrépies des bâtiments, les hôtels et autres services fermés / vieillots donnent une image de plus en plus négative aux touristes de ressourcement. 0% Actions entreprises Urgent Problème limité Pourrait devenir un problème Pas concerné Ne sait pas Part des destinations concernées par le problème de réhabilitation de l’immobilier de loisirs en 2011 : du tourisme de la montagne 2012/2013. Atout France Gourette la question de la requalification des évoquée dès les années 1990. Face aux grandissants du stationnement des voitures en station, c’est qui a retenu l’attention particulière des à partir de la seconde moitié du XXe siècle l’image du territoire mise en question. La crise du thermalisme engendre un vide progressif des résidences et hôtels du village d’Eaux-Bonnes. Les élus de l’époque pensent à une crise passagère et estiment que la pratique des à Gourette donnera un second souffle aux hébergements. Aujourd’hui en 2014, au vu de quelques photos du village il semble très clairement que cette question soit toujours d’actualité. Les façades ls et autres services fermés / vieillots négative aux touristes à la recherche 5% 10% 15% 20% 25%
  12. 12. 11 Eaux-Bonnes les volets-clos : Photo 1.1.3.B Source : Jonathan Loope, juillet 2014 De nombreux échecs de réhabilitation existent sur le territoire, mais l’un des plus connus est sans nul doute, celui de l’hôtel des princes. Ce véritable chef-d’œuvre haussmannien de 1860 qui servait à l’époque de lieu de villégiature à l’impératrice Eugénie, a subi de multiples rebondissements, dont le dernier en date a commencé en 2002. Durant cette année, le conseil municipal qui possède le bâtiment milite pour classer ce dernier aux monuments historiques, afin de faciliter la tâche d’un nouveau repreneur, désireux de le revendre à son tour en lots défiscalisés. En 2003, la SARL « Au fur et à mesure » rachète le bien, promettant une entière réhabilitation au maire et futurs copropriétaires séduits par le projet. Mais rien ne se passe comme prévu, l’architecte n’est pas payé, la société dépose le bilan et pire encore, le promoteur seul responsable du projet décède d’une longue maladie. Le dossier conduit plusieurs fois devant le tribunal n’aboutit pas à une réelle solution. En 2014, le bien toujours propriété d’une société qui n’existe plus attend une expertise pour déterminer les modalités de vente de l’hôtel. Monsieur Goemare directeur général des services cite pourtant « J’ai l’impression qu’on va avoir du mal à le vendre. Même si notre intérêt est de faire sortir le bien ». « L’échec des outils de réhabilitation : l’ORIL, un modèle dans son genre » Emanant d’une intervention de l’Etat Français et des collectivités publiques en 2000 suite à la loi SRU, un processus de réhabilitation et de modernisation de l’immobilier de loisirs est engagé, ayant pour objectif d’inciter les propriétaires à engager des travaux de modernisation et de mettre en marché leurs appartements : L’opération conduite à l’initiative des collectivités (ORIL) visait à améliorer l’offre qualitative des logements locatifs ainsi qu’à maintenir ou à développer l’offre de services de proximité. La mise en application de cet outil couplé à un dispositif fiscal très incitatif n’a malheureusement pas eu les effets escomptés sur la réhabilitation du patrimoine bâti des stations de sports d’hiver et ce pour plusieurs raisons : - Le montant des subventions accordées aux propriétaires a été perçu comme insuffisant vis-à-vis du coût total des travaux de rénovation : 3 600€/lit à Tignes, 2 000€ à Aix-les bains ou à Gourette. Cet argent public n’a donc pas suffit à convaincre de rénover leur bien.
  13. 13. 12 - Les lourdeurs administratives ont bien souvent démotivé bon nombre d’acteurs. - La nécessité pour les propriétaires de mettre en location via une agence immobilière leur bien pendant un bail d’une durée de 9 ans, régi par les dispositions du code du commerce a été perçu comme un ordre, mal vécu par les propriétaires. En effet, bon nombre des propriétaires aujourd’hui retraités ont atteint un âge ne leur permettant pas d’envisager un avenir à long terme. S’engager sur un bail de 9 ans leur semblait bien difficile. - Le second mal être vécu par les propriétaires résidait dans une logique de pleine propriété. Il y a 20 ou 30 ans, les mécanismes d’investissement locatif étaient sous représentés. La force de la propriété résidait donc dans le fait de pouvoir disposer quand ils le voulaient de leur bien. Or, l’incitation à la rénovation impliquait aux propriétaires d’abandonner leur totale liberté d’usage. Ils devaient également verser à l’exploitant une indemnité pour le non renouvellement du bail. Dans le cas où son bien ferait l’objet d’un mandat d’administration de biens régi par les dispositions du Code civil, c’est cette fois les coûts honoraires du mandataire qui vont dissuader le propriétaire non « professionnel ». Cette réhabilitation fût toujours orientée vers la base de sa fonctionnalité, vis-à vis de la clientèle de référence de la station (thermalisme, ski de piste ou encore tourisme de nature). Rares ont donc été les immeubles et les emplacements qui valorisaient la fréquentation hiver et été. Cela relativise ainsi fortement la montée en gamme des produits et des prestations n’étant pas adaptés à la pluri-saisonnalité (Jacottin 2011). L’association nationale des Maires des stations de montagne dénombrait en 2010 une vingtaine d’ORIL achevés et autant en projets, totalisant environ 500 appartements aidées (2800 lits). La commune des Eaux-Bonnes / Gourette a été l’un des treize sites pilotes pour la mise en place de cet outil. Elle proposait de mettre le piéton au cœur de la démarche de développement et de transformer l’image fonctionnelle et urbaine de Gourette en village station. Un compte-rendu du 17 juin 2004 de la réunion du comité du pilotage de l’ORIL évalue la rénovation entre 500€ et 700€ le m². L’enveloppe financière globale de l’ORIL, prévue pour la rénovation de 165 appartements était estimée à 3 914 000 euros. Le projet n’a jamais eu lieu, malgré l’intervention d’un chargé de mission durant presque trois ans. La cause première, d’après le directeur général des services, était les divisions du conseil municipal sur cette question. « La difficulté des promoteurs immobiliers » Le promoteur immobilier vendeur d’un espace construit ou à construire ne gère aujourd’hui plus le marché locatif des lits d’un immeuble en station. Ce sont les agences immobilières, qui, avec souvent bien de mal, essayent d’équilibrer une offre à une demande de plus en plus exigeante. Les grands promoteurs de moins en moins intéressés au monde rural cèdent peu à peu la place à des promoteurs locaux. Ces petits promoteurs disposent de peu de moyens et sont la plupart du temps dans l’obligation d’effectuer un partenariat avec les collectivités locales qui ne disposent elles-mêmes que de peu de moyens. Même si les opérateurs ruraux obtiennent des garanties financières ou encore des avantages fiscaux, leur faible implication dans la gestion de la réalisation assure une faible insertion dans les circuits de commercialisation pouvant entraîner une baisse de fréquentation et donc une diminution de la rentabilité pour la commune.
  14. 14. 13 Tel est le cas de l’échec du programme immobilier à Gourette à travers le promoteur Phillippe Barroso (directeur d’une agence immobilière sur la station) accompagné de ses investisseurs espagnols. Ils avaient pour ambition la création fin 2007 d’une résidence quatre étoiles « Le Portillo, chalet et spa » comprenant 61 appartements, 380 lits, deux piscines, un spa, des commerces... La crise immobilière révélée en 2008 à toutefois remis en question le projet (suite au dépôt de bilan de la société lourdaise chargée du gros œuvre). Le projet à l’été 2014 n’est toujours pas terminé. Le Portillo entre projet et réalité : Photo 1.1.3.C Source : www.leportillo.net et Jonathan Loope, juillet 2014 1.2 Les clientèles, carburant de l’immobilier touristique : 1.2.1 La Fréquentation : l’indice d’une réussite ou d’un échec La montagne est la cinquième destination touristique en termes de fréquentation. On estime que quatre Français sur dix déclarent s’y rendre, mais seulement un sur dix de manière régulière (Sénat.fr, Patrimoine naturel de la montagne : concilier protection et développement). D’après le panorama du tourisme de la montagne édité en 2012-2013, l’espace de montagne dénombrait ainsi en 2010, prêt de 18 909 000 « voyages Français » pour 124 863 000 nuitées. Même si tous les sites touristiques nationaux connaissent une diminution des voyages et nuitées entre 2005 et 2010, c’est l’espace de montagne qui a connu les plus fortes baisses. En seulement cinq ans, la montagne française a perdu près de 5% de sa fréquentation et jusqu’à 10% sur les dix dernières années. D’après cette même étude, dans les Pyrénées, la fréquentation touristique varie entre été et hiver : En été, la fréquentation affiche une stabilité depuis près de 15 ans alors que celle des Alpes ne fait que diminuer. Cet équilibre est principalement dû à l’activité thermale des stations Pyrénéennes qui permet de maintenir une fréquentation. Le cabinet d’étude Comète établi en 2014 que durant cette saison la fréquentation touristique de Gourette Eaux-Bonnes affiche une baisse de moins 12,8% par rapport à 2009, montrant ainsi les limites de l’offre touristique estivale en particulier de l’attractivité des thermes d’Eaux- Bonnes. Elle montre également les freins d’une station de montagne trop accès sur l’image des sports d’hiver. En hiver, la majorité des stations françaises connait une baisse de fréquentation. Rien que dans le massif Pyrénées cette baisse atteint les moins 4.3% entre 2009 et 2013. Les fluctuations varient principalement en fonction des conditions climatiques, comme le montre l’année 2007, où dans les Pyrénées, un enneigement important avait eu des conséquences positives sur la fréquentation. Le territoire d’étude n’échappe pas à cette baisse qui est estimée entre 2009 et 2012 à moins de 15.7%. Il est cependant à noter une hausse de plus 6.6% entre la période 2012-2013 (contre plus 3.3% dans les Pyrénées).
  15. 15. 14 D’un point de vue global, la station de Gourette Eaux-Bonnes a perdu en l’espace de 5 ans près de 26 500 nuitées. Depuis l’année 2006, cette baisse est plus inquiétante puisqu’elle représente une diminution d’environ 28% de sa fréquentation. (Comètes 2014) Le poids de la saison d’hiver qui tenait jusque là une baisse de fréquentation à minima ne durera pas. En effet, là où dans les Pyrénées la saison hiver perd 0.14% entre 2009 et 2014, le territoire d’étude enregistre une chute de plus de 10%. La constante baisse d’une fréquentation annuelle en nuitée Gourette Eaux-Bonnes : Figure 1.2.1.A Source : jonathan loope, chiffres Comètes La fréquentation sur le territoire d’étude affiche donc une baisse de plus en plus importante. C’est l’économie entière de la station qui est ainsi susceptible d’être perturbée, le secteur de l’hébergement et de la restauration tout particulièrement. Si cette tendance à la baisse venait à s’accroître, la station serait susceptible d’ici l’horizon 2020 de perdre plus de 50% de la fréquentation par rapport à 2006. La station serait-elle capable de survivre dans de telles conditions ? 1.2.2 Connaître le profil de ses touristes : Selon Atout France, sur le massif Pyrénéen durant l’année 2011, seulement 7% des touristes ont fait appel à une agence de voyage ou un tour opérateur. Plus de 49% passent directement par un prestataire de service lui-même et à 44% en autre catégorie. La destination « Gourette » est proposée par un tour opérateur à savoir KI-VOYAGE rubrique KI-MONTAGNE. C’est une plateforme de co- organisation 100% online ayant pour vocation d’aider les acteurs du tourisme à commercialiser leurs offres et destinations. Le tour opérateur travaille ici exclusivement pour la société Belambra basée à Gourette à travers la résidence Lou Sarri afin d’augmenter leur potentiel de location. Deux agences de voyages promeuvent la destination à savoir Leclerc voyages et Carrefour voyages qui sont toutes deux issues du secteur de la grande distribution. Promovacances et Expédia qui sont des agences de voyages en ligne offrent également la possibilité de réserver son hébergement à Gourette. Ces quatre agences de voyages utilisent la résidence Belambra pour héberger les futurs touristes. Le constat est flagrant, l’ensemble des opérateurs touristiques proposent la simple découverte du village Gourette pour sa principale activité à savoir les sports d’hiver. Le village d’Eaux-Bonnes qui dispose pourtant d’un centre de thermalisme ne figure aucunement dans les offres (sauf site spécialisé tel que médecine thermal.fr). On retrouve enfin des sites de location d’hébergement de particulier à particulier comme Abritel, Mediavacances ou encore N-PY. Ceux-ci seront analysés dans la partie concernant les lits diffus de la station. D’après Atout France, en été comme en hiver la voiture ou les deux roues motorisées sont en 2011 les modes de transport privilégiés à 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
  16. 16. 15 88% pour passer des vacances dans les montagnes Pyrénéennes (en France 85%). Le train se place bien plus en seconde position. En hiver cependant, les touristes qui se dirigent vers le massif, effectuent une distance moyenne de 368 kilomètres pour venir (355km moyenne française). Dans les Alpes du Nord par exemple cette distance est plus importante, car elle est estimée à 449km. En été les touristes effectuent une distance moyenne bien plus importante pour venir avec environ 507km contre 387km pour le reste des massifs français. Le massif des Pyrénées génère ainsi des trajets de plus longue distance pour les français sur le lieu de séjour estival à contrario par exemple des Alpes pour une distance de 390km (Atout France 2012). Venir à pied, à vélo ou en véhicule motorisé restent les seuls moyens pour se rendre à Eaux-Bonnes/Gourette. La Gare la plus proche se situe sur la commune de Buzy à environ 30 minutes d’Eaux-Bonnes en véhicule motorisé. Elle ne dessert que deux villes importantes à savoir Oloron-Sainte-Marie et Pau. Il est également possible de se rendre en bus sur le territoire d’étude à travers trois horaires en moyenne dans la journée. Ce bus traverse la vallée d’Ossau de Pau à Gourette. Enfin, l’aéroport le plus proche se situe à Pau et dessert des grandes villes : Paris, Lyon ou Marseille. Cette présentation montre donc la grande difficulté pour se rendre en station. Même si la voiture est le mode de transport par excellence, les transports en commun restent trop peu présents pour une destination touristique. Le covoiturage ne permet d’ailleurs pas de palier à ce manque au regard du site Blablacar puisque seulement 15 covoiturages étaient disponibles sur la période du mois de juillet. De plus, les routes de montagne allant vers la station peinent à répondre aux exigences des automobilistes et la situation se complique davantage durant la période estivale quand bon nombre de cyclistes viennent agrémenter une route étroite. Le tourisme dans le massif Pyrénéen est réalisé par une clientèle de proximité. Il est estimé d’après l’agence de développement touristique de France que durant l’hiver 2012, 73% des nuitées avaient été réalisées par une clientèle française venant de l’ouest et du sud-ouest de la France (contre 56% en été). Ces clientèles viennent principalement des régions d’Aquitaine, Midi- Pyrénées et Poitou-Charentes. Plus de 1/3 de ces touristes sont issus de catégories socioprofessionnelles élevées (environ 20% de cadres et professions libérales et 20% de professions intermédiaires). Près de 2/3 de la clientèle des Pyrénées à entre 35 et 64 ans. Comme le montre le tableau qui suit une différence notable marque la période été et hiver. Tranche d’âge des touristes venant dans les Pyrénées en 2011 : Figure 1.2.2. Source : Jonathan Loope , chiffres Atout France 15-24 ans 25-34 ans 35-49 ans 50-64 ans 65 ans et plus Zone massifs (hiver) 13.2% 17.0% 32.4% 24.3% 13.0% Pyrénées 14.0% 15.7% 35.9% 22.1% 12.3% Zone massifs (été) 9.8% 15.9% 26.8% 27.3% 20.1% Pyrénées 6.8% 16.8% 29.5% 27.3% 19.5%
  17. 17. 16 En été la part des 50 ans et plus, est plus importante que la période hiver, expliquée par la pratique des loisirs suivant la saison (ski/randonnée) qui sera expliquée dans la prochaine sous-partie. Enfin la taille du foyer des touristes se caractérise en été par une importante présence de couples. Ce groupe est en total opposition avec la saison hiver qui est elle en majorité composée d’une famille de 4 personnes, soit les parents accompagnés de deux enfants. D’ailleurs ce sont les Pyrénées qui reçoivent le plus de familles de grande taille en hiver que les autres massifs français. Connaître le profil des touristes est donc vital pour la station, car il permet de répondre à leurs attentes en fonction de leurs besoins. Une famille monoparentale n’aura pas les mêmes attentes qu’une famille de 4 enfants, un cadre aura plus d’attentes qu’un ouvrier etc… À Gourette, c’est principalement une clientèle familiale qui s’y retrouve notamment pendant la saison hiver. C’est une station de proximité où l’on y retrouve un large panel socioprofessionnel. 1.2.3 Les nouvelles attentes des consommateurs : les problèmes d’obsolescences d’une offre : D’après atout France en 2014, on estime à 73% des Français qui seraient attirés par la montagne. Pourtant, cette dernière est une destination qui peine à transformer son attractivité en fréquentation. Tableau de comparaison entre attirance et fréquentation massif 2011 : Attirance par massif Fréquentation par massif Hiver Eté Hiver Eté Massifs France 64% 57% 34% 30% Pyrénées 27% 31% 12% 14% Figure 1.2.3. Source : Jonathan Loope, chiffre Atout France L’avènement du tourisme de montagne du XXe siècle a changé. Les clientèles nombreuses de l’époque ne sont plus celles d’aujourd’hui et un nouveau phénomène a émergé celui des attentes accrues des futurs visiteurs. Ce changement s’exprime tout d’abord à travers une exigence accrue de la qualité et des services proposés. Les consommateurs actuels sont à la recherche d’un niveau de confort au moins similaire à leur résidence principale se traduisant par la recherche d’hébergements plus spacieux, conviviaux, d’une plus grande individualisation et d’un niveau d’équipement élevé. Cet engouement provient de la transposition du mode de consommation urbain en vacances, il est bien souvent disproportionné par rapport au pouvoir d’achat (Vlès 2001). Les touristes ne partent plus trois semaines ou un mois comme c’était le cas il y a 15 ans. La révolution des courts séjours a déjà commencé et elle appelle à un besoin de se créer rapidement des souvenirs, des émotions sur de courtes durées. Elle amène également la recherche d’un hébergement moins standardisé et plus personnalisé. Ainsi comme le cite Vincent Vlès en 2012, là où il fallait il y a 15 ans 100 clients pour remplir un hôtel, il en faut aujourd’hui pas moins de 250.
  18. 18. 17 La recherche de bien-être et d’authenticité est un facteur important du touriste, qui, désirant sortir de son mode de vie urbain portera une grande importance à la qualité architecturale de l’établissement, des paysages qui l’entoure. Il cherche à vivre ses rêves en vacances, sans trop se forcer. Le vieillissement de la population amène les stations à porter davantage de soins sur l’accessibilité des personnes handicapées à repenser l’hébergement et à satisfaire une clientèle à la recherche de sécurité. Le changement des structures familiales tels que familles recomposées, familles monoparentales influe sur les besoins en termes de flexibilité des structures d’accueil. La bipolarisation de la demande incite au développement d’hébergements d’entrée et haut de gamme dans une même station afin de répondre à des individus qui consomment des produits d’hébergements radicalement opposés. Enfin l’explosion d’internet permet désormais aux consommateurs d’avoir une large connaissance de l’offre afin de plus facilement comparer prix et qualités. Les politiques de prix se voient de plus en plus devenir des axes stratégiques pour les stations. (ODIT France 2008, réhabilitation et remise en tourisme de l’immobilier de loisir). À Gourette les meublés sortent progressivement des standards des nouvelles attentes. Ils se louent ainsi de moins en moins bien, jusqu’à ce que les propriétaires décident finalement de renoncer à mettre leurs biens sur le marché. Ne percevant plus de revenus locatifs, les propriétaires n’entretiennent donc plus leur bien, tandis que les charges continuent de s’accumuler. 1.3 L’offre de loisir vecteur de nuitées : Dans cette sous-partie le choix est fait de ne présenter que les trois principales offres de loisirs vectrices de nuitées touristiques pour la commune d’Eaux-Bonnes / Gourette. Cependant, d’autres activités peuvent présenter à degré moindre un intérêt favorable aux séjours comme le cyclotourisme, l’escalade ou encore la simple visite culturelle. 1.3.1 Le domaine skiable Le ski et le surf sont des spécificités incontournables du tourisme en zone de montagne. Lors de l’hiver 2010/2011 près de 33,9% des touristes ont pratiqué ces activités cite ainsi Atout France. Rien que dans le massif pyrénéen on retrouve 38 stations de ski. Les plus fréquentées en termes de journées skieurs vendues sont en 2012/2013 : Saint-Lary (65), Grand Tourmalet (65) et Font Romeu (66), (pyrénées.com). En 2003, cinq stations de ski des Pyrénées lancent le concept N’PY avec Peyragudes, le Domaine du Tourmalet, Luz-Ardiden, Gourette et La Pierre Saint-Martin. L’objectif était de favoriser l’échange d’expériences, l’accompagnement dans les domaines du marketing, la réflexion sur l’évolution des compétences et de la commercialisation du produit. Aujourd’hui N-PY regroupe huit stations de ski qui permettent de donner au regard de cette étude un moyen d’évaluer le potentiel du domaine skiable de Gourette. Le domaine skiable de Gourette à la particularité de ne pas être la propriété de la commune, c’est en effet le conseil général des Pyrénées- Atlantiques qui, depuis 1962, en a la charge sous la gestion de l’EPSA (établissement public des stations d’altitude).
  19. 19. 18 La tâche est grande pour l’EPSA, puisque rien que sur la période 2012 la station Gourette et celle de La Pierre Saint Martin affichaient l’ordre de deux millions d’euros. Une part importante de cette cause était d’ailleurs identifiée par le président de l’EPSA Jean-Claude Coste comme étant « lits dans les stations ». La station dispose donc aujourd’hui d’un domaine skiable de 90 hectares sur près de 30km de pistes et 1000 mètres de dénivelé elles ont retrouvent 46% de pistes rouges, 32% de pistes bleues et 14% de pistes vertes accessibles grâce à treize remontées mécaniques. Afin d’optimiser les activités, un snowpark, un rail park, un pump park un boardercross permettent la pratique du surf. Un espace luge est également ouvert à tous. Le point fort l’espace débutant de 15 hectares Un domaine skiable sur près de 90 hectares (Reproduction schématique à travers la brochure) Figure 1.3.1.A Source : Jonathan Loope, map info che est grande pour l’EPSA, puisque rien que sur la période 2012 la re Saint Martin affichaient un déficit de Une part importante de cette cause était d’ailleurs identifiée par le Claude Coste comme étant « le cruel manque de d’un domaine skiable de 90 1000 mètres de dénivelé. Parmi elles ont retrouvent 46% de pistes rouges, 32% de pistes bleues et 14% de s mécaniques. optimiser les activités, un snowpark, un rail park, un pump park et boardercross permettent la pratique du surf. Un espace luge est Le point fort l’espace débutant de 15 hectares de 90 hectares : (Reproduction schématique à travers la brochure) A Source : Jonathan Loope, map info Le cabinet d’étude Contours qui travail l’EPSA, permet d’identifier le profil des skieurs sur Gourette. Ainsi l’activité ski dans la station en 2012/13 a comprise entre 25 et 44 ans à 58%. Cette au réseau N-PY estimée elle, à 56%. Avec une baisse des moins de 35 ans 2012/2013, le profil des clientèles ten marque ainsi la station par une image vieil augmentation. Cette pratique dans la station repose sur une cl fidèle. Gourette se positionne d’ailleurs en première position du groupe N-PY sur ce principe. C’est environ 50% des pratiquants qui viennent à la station trois hivers sur quatre. La fréquentation du domaine skiable à plus de 95% dont l’essentiel est composé venant du sud-ouest et plus largement du grand ouest. À l’inverse, la clientèle étrangère représente une part très faible de l’activité. Ce sont les Espagnols qui clientèle provenant majoritairement du pays basque. Ces skieurs de proximité déclarent pour moitié, pratiquer l’activité de façon régulière dans l’ensemble des domaines skiables de Les Pyrénées se distinguent malgré tout par un taux élevé de débutant bonnes conditions physiques (20%) par rapport au Français tels que les Alpes du sud qui sont à 12% ou encore la T 8%. Le domaine skiable de Gourette est fréquenté par un large panel socioprofessionnel. En 2013, la part des revenu 3000 euros était de 33% contre 38% des revenu Légende : Pistes : faciles moyennes difficiles très difficiles téléskis, télésièges, télécabines cabinet d’étude Contours qui travaille depuis de longues années pour l’EPSA, permet d’identifier le profil des skieurs sur Gourette. en 2012/13 a reposé sur une clientèle Cette tranche d’âge est comparable de 35 ans (-5pts) entre la saison 2011/2012 et tend à devenir de plus en plus âgé et marque ainsi la station par une image vieillissante en constante repose sur une clientèle extrêmement se positionne d’ailleurs en première position du groupe principe. C’est environ 50% des pratiquants qui viennent à la La fréquentation du domaine skiable repose sur des clientèles nationales est composé des pratiquants de proximité ouest et plus largement du grand ouest. étrangère représente une part très faible de spagnols qui constituent l’essentiel de cette clientèle provenant majoritairement du pays basque. Ces skieurs de proximité déclarent pour moitié, pratiquer l’activité de e dans l’ensemble des domaines skiables de France. malgré tout par un taux élevé de débutants à (20%) par rapport au reste des massifs qui sont à 12% ou encore la Tarentaise à Le domaine skiable de Gourette est fréquenté par un large panel el. En 2013, la part des revenus estimée entre 1500 et 38% des revenus compris entre 3000 et
  20. 20. 19 6000 euros. Cette représentation n’est pas un élément marquant pour la station puisque le groupe N-PY dispose d’un panel comparable. Il est à noter cependant que les revenus les plus modestes qui sont inférieurs à 3000 euros sont en recul de moins de 7% entre la saison 2012 et 2013. Ce changement qui tend à s’accroître au fil des années, marque une station de moins en moins concurrente par rapport aux stations voisines en termes d’équipements et d’activités proposées. Les hauts revenus supérieurs à 3000 euros reposent sur une clientèle fidèle disposant bien résidence secondaire dans la station. Gourette se distingue par un taux d’accueil de skieurs excursionniste est presque 1.5 fois supérieur au reste du groupe N pratique du ski génère des nuitées, car environ 51% dans la station. La part des courts séjours et weekend à Gourette reste élevé mais ce sont les séjours d’une semaine et longs séjours qui représentent les types de séjours les plus importants. Photo 1.3.1.B Source : Jonathan L 6000 euros. Cette représentation n’est pas un élément marquant pour la PY dispose d’un panel comparable. disposant bien souvent d’une Gourette se distingue par un taux d’accueil de skieurs excursionnistes qui supérieur au reste du groupe N-PY. Malgré tout, la environ 51% des skieurs logent tte reste élevée avec 40%, séjours qui représentent Pas moins de 75% des skieurs qui consomment au moins une nuitée logent en appartement ou dans les chalets (contre 84% pour le groupe N PY), les autres fréquentent les hôtels, villages c décrient dans la seconde partie de cette étude. L’étude Contours montre également que l par les skieurs représente moins de 45% à travers l’activité marchande (agences de voyages, agences immobilièr des réservations par ce principe tend au fil des années à diminuer, puisque depuis 2009 l’activité a perdu près de 10% au profit de l’activité marchande non professionnelle qui augmente depuis quatre ans. L’activité privative (nuitée dans un logement par son propriétaire ou un invité) est de moins de 25%. Elle subi grandes fluctuations dont la météo et la crise économique sont les principales raisons. À Gourette, 52% des réservations d’apparte skieurs ont été réalisées sur internet. Faisant de la station, la dernière du réseau N-PY pour ce mode de réservation. Il est principalement pénalisé par la location de particuliers qui représente ainsi 48%. Ce phénomène cause de plus en plus de dégât très largement étudié au cours de la seconde partie traitant des hébergements diffus. Comme expliqué dans la sous-partie traitant des clientèles de montagne au sens large, très peu d’agences de voyages et mettent en avant la destination Gourette. observe le pourcentage des clientèles skieurs ayant acheté un package à travers ses prestataires puisque, seulement 15% a méthode. Ce sont principalement des revenus supérieurs à 6000 2013 ont adhéré à cette méthode. Source : Jonathan Loope, 2013 de 75% des skieurs qui consomment au moins une nuitée en appartement ou dans les chalets (contre 84% pour le groupe N- les hôtels, villages clubs et centres de vacances dans la seconde partie de cette étude. L’étude Contours montre également que la réservation des hébergements par les skieurs représente moins de 45% à travers l’activité marchande (agences de voyages, agences immobilières, direct hôtel…). La tendance e principe tend au fil des années à diminuer, puisque depuis 2009 l’activité a perdu près de 10% au profit de l’activité qui augmente depuis quatre ans. e (nuitée dans un logement par son propriétaire ou un invité) est de moins de 25%. Elle subit depuis une dizaine d’années des grandes fluctuations dont la météo et la crise économique sont les % des réservations d’appartements et chalets par les sur internet. Faisant de la station, la dernière du ce mode de réservation. Il est principalement pénalisé qui représente ainsi 48%. plus en plus de dégâts pour la station et il sera très largement étudié au cours de la seconde partie traitant des partie traitant des clientèles de montagne s de voyages et de tour-opérateurs mettent en avant la destination Gourette. Ceci se confirme lorsque l’on observe le pourcentage des clientèles skieurs ayant acheté un package à ataires puisque, seulement 15% a eu recours à cette alement des revenus supérieurs à 6000€ qui en
  21. 21. 20 Globalement, le taux de transformation à Gourette des nuitées en journées ski est important puisqu’il est de l’ordre de 65% légèrement supérieur à la moyenne N-PY jugée à 2012/2013 (étude Contours 2012/2013). 1.3.2 Le thermalisme En France, on dénombre 90 stations thermales dont 60 se trouva la zone des massifs. On comptait en 2012, 21% des stations thermales engagées dans le thermoludisme, le massif pyrénéen en est d’ailleurs un précurseur. A travers le massif pyrénéen ce sont 23 stations thermales représentent 19% du marché national. Cela représente fréquentation près de 100 528 curistes pour 50 000 accompagnants soit 1,809 millions de journées thermales pyrénéennes. (Atout France 2011) Le thermalisme est vecteur de nuitées touristiques des soins établis sur trois semaines, il oblige le client à résider à proximité ou à l’intérieur du centre thermal. Dans les Pyrénées les cures thermales ont ainsi généré d’après le site lespyrénées.net près de 2, nuitées et représentées près de 50% des dépenses indirectes pour les curistes et leurs accompagnants. Le village d’Eaux-Bonnes doit son urbanisation au thermalisme. En 1808, lorsque Eaux-Bonnes n’était encore qu’un village d’Aas, M alors préfet des Basses-Pyrénées décide d’établir une route pour rejoindre Laruns à Eaux-Bonnes afin d’y exploiter les eaux de La Sourde. Un établissement de bains et une mairie sont construit proximité de la bute au trésor. Au début de la moitié du XIXème siècle l’urbanisation s’intensifie, la limite sud du plateau se voit recouverte de résidences et d’hôtels de type haussmannien servant à accueillir les curistes qui défilent de plus en plus nombreux. Globalement, le taux de transformation à Gourette des nuitées en de l’ordre de 65%. Il se place jugée à 60% sur la saison dont 60 se trouvant dans . On comptait en 2012, 21% des stations thermales , le massif pyrénéen en est d’ailleurs un 23 stations thermales qui Cela représente en termes de 000 accompagnants soit (Atout France 2011) s. Du fait de la durée oblige le client à résider à proximité Dans les Pyrénées les cures thermales près de 2,7 millions de près de 50% des dépenses indirectes pour les au thermalisme. En 1808, it encore qu’un village d’Aas, M Castellane Pyrénées décide d’établir une route pour Bonnes afin d’y exploiter les eaux de La Sourde. sont construits dès 1830 à Au début de la moitié du XIXème siècle l’urbanisation s’intensifie, la limite de résidences et d’hôtels de type accueillir les curistes qui défilent de plus en plus Le peintre Eugène Delacroix se plaignait d’ailleurs de la foule et du bruit incessant « J’ai déjà été chassé du plus bel hôtel de l’endroit par le tapage des pianos qui faisaient danser ces dames jusqu’à onze heures du soir…». Un casino est d’ailleurs conçu en 1873 pour soulager les hôtes aspirant à davantage de calme. L’agrandissement du village d’Eaux-Bonnes s’arrête brutalement au XXe siècle, la mode du thermalisme passe, les cures n’attirent plus qu’une clientèle régionale moins aisée. Les hôtels ferment et les résidences de tourisme sont abandonnées seuls la pratique des sports d’hiver à Gourette permettent à la commune de maintenir une activité touristique plus ou moins stable Aujourd’hui la commune dispose toujours de son établissement Il est géré par le groupe Valvital aussi appelé la Compagnie Européenne des Bains. C’est le 3e groupe thermal français, il a la ges et d’un centre thermoludique. Cette société reprend au cours de l’année 2010 la gestion des thermes des Eaux thermes suite à des problèmes de gérance. Photo Les hôtels ferment et les résidences de tourisme sont abandonnées seuls à Gourette permettent à la commune de plus ou moins stable. Aujourd’hui la commune dispose toujours de son établissement thermal. géré par le groupe Valvital aussi appelé la Compagnie Européenne il a la gestion de onze établissements un centre thermoludique. Cette société reprend au cours de l’année 2010 la gestion des thermes des Eaux-Bonnes cédés par la société euro- thermes suite à des problèmes de gérance. Photo 1.3.2.A Source: Maire Eaux-Bonnes Gourette
  22. 22. 21 La fréquentation des thermes est en constante augmentation reprise de Valvital constate Christophe Perez l’actuel gestionnaire Elle passe de 1012 curistes en 2012 à 1073 curistes en 2013. Cependant en 2014-2015 le site risque de subir une importante baisse de fréquentation, car le vieil édifice des thermes d’Eaux neuve. Ce projet de modernisation visant à revitaliser l’économie locale et valléenne est subventionné par la commune, le conseil général, l’état et le Feder pour un coût estimé à 6.8 millions d’euros. L’hébergement est au cœur du projet puisque l’édifice dit « Pommé » mitoyen des thermes et propriété de la commune réhabilitation de l’édifice pour y accueillir une dizaine de logement L’une des dernières phases du projet constituera le point d’or modernisation puisqu’au sommet des thermes sera abriter vue à 360°. La rénovation du site thermal, un second souffle pour la station Maison Pommé La Bulle Résidence de la Paix Photo 1.3.2 B Source Jonathan Loope, juin 2014, mairie ante augmentation depuis la Christophe Perez l’actuel gestionnaire du site. Elle passe de 1012 curistes en 2012 à 1073 curistes en 2013. Cependant, 2015 le site risque de subir une importante baisse de fice des thermes d’Eaux-Bonnes fait peau neuve. Ce projet de modernisation visant à revitaliser l’économie locale et valléenne est subventionné par la commune, le conseil général, l’état et le L’hébergement est au cœur du projet puisque l’édifice dit « la Maison » mitoyen des thermes et propriété de la commune, prévoit une réhabilitation de l’édifice pour y accueillir une dizaine de logements. du projet constituera le point d’orgue de la sera abriter une bulle avec un second souffle pour la station ? : 1.3.2 La randonnée : La pratique de la randonnée dans les Pyrénées voit ses premiers exploits dès le XVIIIe siècle avec l’ascension du sommet d’Ossau en 1787 par un berger aspois missionné par les géographes Rebou et Vidal. La pratique de la randonnée passe à l’aube du XIXème siècle d’utilité scientifique à exploit sportif. Elle est effectuée par un groupe élitiste qui s’octroie un tourisme de villégiature dans des stations thermales de renom comme Eaux-Bonnes autrefois. Aujourd’hui cette pratique est ouverte à tous. Elle est première activité physique de pleine nature pratiquée par les lorsqu’ils partent en vacances. On estime en 2010 à 15 millions le nombre de Français la pratiquant même si la Fédération Française de Randonnée Pédestre (FFRP) ne dénombre que 210 Il est difficile cependant de distingue randonnée pédestre de ceux concernant la randonnée en montagne uniquement. Pour cela il faut se pencher sur les études statistiques concernant les lieux de pratique. En France en 1998, la pratique de la randonnée se fait essentiellement en montagne 47,7%, le littoral attire 21,1% des randonneurs, la campagne 22,6%. Au sein de la destination montagne, le massif des Pyrénées représente 9,2% devancé par le massif d (FFRandonnée). Maison Pommé Résidence de la Paix Photo 1.3..3.A Source mairie des Eaux-Bonnes Gourette La pratique de la randonnée dans les premiers exploits dès e siècle avec l’ascension du sommet d’Ossau en 1787 par un berger aspois missionné par les géographes e de la du XIXème siècle d’utilité scientifique à exploit un groupe un tourisme de villégiature dans des stations thermales Bonnes Aujourd’hui cette pratique est ouverte à tous. Elle est même devenue la première activité physique de pleine nature pratiquée par les Français On estime en 2010 à 15 millions le nombre même si la Fédération Française de Randonnée bre que 210 000 adhérents. Il est difficile cependant de distinguer les chiffres concernant la randonnée pédestre de ceux concernant la randonnée en montagne uniquement. Pour cela il faut se pencher sur les études statistiques En France en 1998, la pratique de la randonnée se fait essentiellement en montagne 47,7%, le littoral attire 21,1% des randonneurs, la campagne 22,6%. Au sein de la destination montagne, le massif des Pyrénées le massif des Alpes avec 27,6% Guide de montagne à Gourette du XIXe Photo 1.3..3.A Source : mairie des Eaux-Bonnes Gourette
  23. 23. 22 La montagne présente une double saisonnalité pour la pratique l’hiver. La saison estivale permet principalement de pratiquer la randonnée pédestre et la saison hivernale permet de pratiquer la randonnée à raquettes et le ski de Gourette offre à ses pratiquants plus de 50 kilomètres balisés à travers un massif montagneux au relief imposant : Pène Blanque 2550m, Pic de Ger 2613m ou encore le Géougue d’Arre culminant à 2619m. Ce massif est d’ailleurs très préservé puisque l’ensemble de la commune se situe en site d’intérêt communautaire (SIC) dont une bonne partie en zone de protection spéciale (ZPS). Elle est également dans s globalité un espace ZNIEFF de type 2 et à moindre de mesure de type 1. D’autre part la commune se situe dans l’aire optimale d’adhésion du parc des Pyrénées dans laquelle deux paysages sont dit classés pour leur beauté exceptionnelle : le cirque de Gavarnie et la vallée du Valentin. De nombreuses balades existent ainsi sur le territoire pour contempler ses paysages mais l’un des plus empruntés reste le GR10. Ce sentier de grande randonnée tracé par un couple de Pyrénéen pure souche, relie sur environ 870 kilomètres l’océan Atlantique à la mer Méditerranée. Il est ici tracé sur près de 8km dans la commune d’Eaux-Bonnes / Gourette. pour la pratique : l’été et l’hiver. La saison estivale permet principalement de pratiquer la randonnée pédestre et la saison hivernale permet de Gourette res balisés à : Pène Blanque 2550m, Pic de Ger 2613m ou encore le d’ailleurs très préservé puisque l’ensemble de la commune se situe en site d’intérêt communautaire (SIC) dont une bonne partie en zone de lle est également dans sa globalité un espace ZNIEFF de type 2 et à moindre de l’aire optimale deux beauté le cirque de Gavarnie et la vallée du De nombreuses balades existent ainsi sur le territoire mais l’un des plus reste le GR10. Ce sentier de grande de Pyrénéen pure , relie sur environ 870 kilomètres l’océan rranée. Il est ici tracé sur Bonnes / Gourette. Des sentiers de randonnées au cœur d’un site N Légende Villages Limite communale Sentiers randonnées Route principale Hauts sommets Lacs SIC ZPC Figure 1.3.3.B Source : Jonathan Loope, map info e randonnées au cœur d’un site Natura 2000 : 0 70m
  24. 24. 23 Si la pratique de la randonnée en montagne peut s’effectuer aussi bien la journée que la demi-journée, elle implique malgré tout un potentiel non négligeable de randonneur susceptible de dormir sur place afin d’effectuer une plus longue distance de marche. À partir de l’étude commanditée par l’Agence Française de l’ingénierie Touristique sur la pratique de la randonnée des Français* il est possible de faire un bilan de ces pratiquants selon leurs modes d’hébergements : Parmi ceux-ci on retrouve tout d’abord les hôtels familiaux qui sont de loin, l’hébergement le plus favorisé par les randonneurs. Ce sont des pratiquants âgés de 50 à 64 ans et qui appartiennent à des catégories socioprofessionnelles aisées disposant d’un revenu mensuel supérieur à 2200 euros. Ils sont issus de foyers de deux personnes sans enfant et résident davantage que la moyenne en milieu urbain. La montagne est leur destination préférée. Les résidences de tourisme et locations sont en 2000 utilisées par 16.3% des randonneurs. Il s’agit ici d’une cible très familiale avec une nette sur représentation des foyers de quatre personnes avec des enfants. Elle favorise d’ailleurs cet hébergement pour des raisons de confort. La chambre d’hôte et le gîte rural sont eux fréquentés par 9% des randonneurs et s’adressent à un profil sociodémographique comparable à celui des résidences de tourisme et locations. Leur classe d’âges est en moyennes de 35-49 ans, appartenant à une cellule familiale de trois personnes avec un enfant. Le fait d’être en contact avec les propriétaires constitue l’un des critères de choix le plus significatif pour des randonneurs en recherche de convivialité et d’authenticité du lieu de villégiature. Près de 11% des randonneurs utilisent le camping pour s’héberger au cours de leurs séjours. Ici on retrouve des classes d’âges inférieures à 50 ans en particulier les 15-24 ans. Le camping est un mode d’hébergement économique et on y recense une part significative de revenus inférieurs à 2000euros. Les clubs et villages de vacances sont fréquentés par 10% des randonneurs, c’est une clientèle qui se situe davantage parmi les gros randonneurs qui recherchent le dépassement de soi au travers de cette pratique. Leurs niveaux de revenus sont plus élevés que la moyenne et il est possible de constater qu’en 2000 une surreprésentation significative de résidents de l’agglomération parisienne et des individus issus de foyers de quatre personnes avec deux enfants étaient présents. Enfin les refuges et gîtes d’étape concernent 5% des randonneurs. En termes de profil on recense une surreprésentation des plus jeunes 15-24 ans célibataires. Ils apprécient l’effort physique et avaient prévu de randonner au cours de leurs séjours. Ils privilégient les sites à proximité des sites de randonnée. Au travers des nombreux sentiers de randonnées présents sur le territoire d’étude, il semble que l’offre soit suffisante pour répondre à l’ensemble des attentes des consommateurs aux profils socio-démographiques et socio-professionnelles différents. Mais l’offre en hébergement est-elle assimilable et suffisante à cette pratique ? C’est ce que la partie deux tentera de juger. *AFIT, La pratique de la randonnée pédestre en séjour touristique en France, 2004. 111p
  25. 25. 24 Le territoire d’Eaux-Bonnes Gourette présente une situation géographique favorable à un attr touristique. Il est situé à proximité de grande encore Saragosse à seulement trois heures de route Afin de capter cette clientèle, le territoire se présente comme une station établissement thermal de près de deux siècles sports de glisse. Les touristes qui s’y rendent sont principalement f Poitou-Charentes et plus largement du grand présentent un site en constante perte de fréquentation touristique cinq ans, la station a perdu près de 26 500 nuitées. L’image de la station vieillis, elle répond consommateurs exigeants. Pourtant, les activités territoire dispose d’un domaine skiable de 90 hectares reviennent d’année en année. Les 50 kilomètres de sentiers balisés permettent eux de satisfaire des randonneurs expérimentés. Enfin, l’établissement thermale vieillissant et peu moderne en 2014 pourra compter sur le futur projet « La Bulle Si les activités peuvent toujours être améliorées, le plus grand problème d’Eaux Gourette réside comme dans de nombreuse touristique. Le syndrome de « la fuite en avant hébergements pour répondre au manque de lit n’est aujourd’hui plus suffisant. L’échec des OR dans les années 2000 qui visant à répondre à des besoins plus accrus a crise économique a affaibli un ensemble déjà très instable. Synthèse 1 Bonnes Gourette présente une situation géographique favorable à un attrait à proximité de grandes villes telle que Pau, Toulouse, Bordeaux ou trois heures de route. le territoire se présente comme une station dite « bipolaire » ; un de près de deux siècles ainsi qu’un espace dévoué à la pratique des rendent sont principalement français venus de la région Aquitaine, de et plus largement du grand-ouest. Depuis plusieurs années, les études de fréquentation touristique. En l’espace de seulement 500 nuitées. pond de moins en moins aux attentes des nouveaux les activités récréatives et de bien être sont présentes : le dispose d’un domaine skiable de 90 hectares fréquenté par des pratiquants fidèles qui Les 50 kilomètres de sentiers balisés permettent eux de satisfaire des randonneurs expérimentés. Enfin, l’établissement thermale vieillissant et peu moderne en La Bulle » pour accroître sa faible fréquentation. Si les activités peuvent toujours être améliorées, le plus grand problème d’Eaux-Bonnes Gourette réside comme dans de nombreuses stations de montagne à une crise d’hébergement la fuite en avant » qui consistait à l’époque à construire des hébergements pour répondre au manque de lit n’est aujourd’hui plus suffisant. L’échec des ORIL ndre à des besoins plus accrus a manqué de réussite. La crise économique a affaibli un ensemble déjà très instable. L’essentiel à retenir  Eaux-Bonnes Gourette une station Bipolaire  426 habitants en 2012. Chiffres en constante baisse  1963 : Le département propriétaire du domaine skiable  ORIL 2004 : abandon de rénovation de 165 appartements  40% des courts séjours des pratiquants ski  250 clients pour aujourd’hui remplir un hôtel (100 en 2000)  Seulement 1073 curistes en 2013  50% de fréquentation en moins que 2006 d’ici l’horion 2020
  26. 26. 25 II L’hébergement touristique du territoire 2.1 Les lits marchands : Une offre en perte de vitesse. 2.1.1 Etude comparative des lits marchands de Gourette avec le reste de la France : D’après Atout France en 2013, on dénombre près de 1 587 973 lits marchands en France, soit environ 29% de l’offre totale. Le massif Pyrénéen se situe en troisième position (17% de l’offre) avec pas moins de 264 386 lits marchands. Même si au sein du massif Pyrénéen ce sont les départements des Hautes-Pyrénées et des Pyrénées Catalanes qui pèsent le plus avec 160 000 à 320 000 lits en 2011. Le département des Pyrénées-Atlantiques tire également son épingle du jeu avec un potentiel maximum estimé d’après Atout France à 50 000 lits. La station de Gourette quant à elle représente environ 5% de l’offre marchande des Pyrénées-Atlantiques. La part des lits marchands du territoire commercialisé pour la saison hiver 2013/2014 était de 2 713 lits contre 2 458 lits pour l’été 2013 (étude Comètes 2014). La capacité en lits durant l’été 2013 est comparable à celle de la Mongie situé dans le département des Hautes-Pyrénées. Si la station offrait une augmentation de lits marchands depuis plusieurs années, le tableau issu des données du cabinet d’études Comète montre que depuis 2011 cette tendance est à la baisse. Evolution du nombre de lits marchands à Gourette/Eaux-Bonnes : La capacité d’accueil marchand hivernale de la station entre 2009 et 2014 diminue d’environ 2% tandis que les Pyrénées connaissent une baisse plus marquée estimée à environ 7%. La période estivale subit une diminution du nombre de lits marchands beaucoup plus importante que sur la période hiver. Elle est estimée à moins 5% entre 2009 et 2013 contre moins 4% dans le massif Pyrénéen. D’après le cahier « Panorama du tourisme de la montagne » édition 2012/2013, c’est l’hôtellerie de plein-air classée qui représente la part des lits marchands la plus importante du massif Français (47%). Ce sont ensuite les résidences de tourisme avec 17%, les hôtels classés à 16% et enfin les villages de vacances à 8% qui viennent compléter le classement. Pour le secteur des Pyrénées en 2013 (été/hiver), les villages clubs/centres de vacances/gîtes/campings représentent la part la plus important de l’offre en lits marchands. Les hébergements les moins représentatifs du massif sont les hôtels pour seulement 10%. Eté (lits) Hiver (lits) 2009 2595 2644 2010 2687 2822 2011 2708 2840 2012 2676 2819 2013 2458 2765 Figure 2.1.1.A Source : Jonathan Loope ; chiffre Comètes 2014
  27. 27. 26 Répartition des lits marchands dans les Pyrénées p d’hébergement en 2012 : Figure 2.1.1.B Source : Jonathan Loope ; Sur le territoire d’étude, la répartition des lits marchands (été/hiver) 2013, semble être identique à celui du massif. À ceci près villages-clubs/centres de vacs/gîtes sont légèrement Pyrénées au profit d’un secteur locatif plus important. Répartition des lits marchands sur Eaux- Bonnes Figure 2.1.1.C Source : Jonathan Loope ; études Comètes Clubs, centres de vcs, gites,, hôtels Agences immobilieres Residences de tourisme 10% 20% 31% 40% Hôtels Villages- clubs, centres de vacs, gites , campings 34% 56% 10% Répartition des lits marchands dans les Pyrénées par mode : Jonathan Loope ; Chiffres Atout France 2013 Sur le territoire d’étude, la répartition des lits marchands (été/hiver) en du massif. À ceci près que les lits des légèrement inférieurs au important. Bonnes Gourette en 2013 : : Jonathan Loope ; études Comètes 2014 2.1.2 Répartition des lits marchands par secteur d’étude : A) Le secteur locatif Le secteur locatif représente une part importante des lits territoire (56%). Il recense l’ensemble des lits disponibles à la location en agence immobilière ou/au travers d’une résidence de tourisme. Les appartements sous mandat Deux agences immobilières se situe partagent l’ensemble des mandats sur les appartements. Elles se situent sur le village de Gourette et sont : L’agence Adour Pyrénées Square Habitat locations dans pas moins de sept stations Pyrénéennes Bareges, Cauterets, La Mongie, Luz-Saint Cette agence propose aux futurs vacanciers des locations aussi bie semaine, au week-end ou encore pour des courts séjours. Sur le territoire d’étude l’agence dispose de mandat soit plus de 1/6 de son offre dans les Pyrénées. répartissent pour 87% d’entre eux à Gourette, les autres à Eaux Après étude de l’offre de l’agence, il est estimé que 85% des logements sous leur mandat sont des studios, 9% sont d pièces et 6% sont des chalets. Square Habitat permet ainsi à la station d’accueillir un maximum de 576 personnes grâce à leurs appartements estimée à 33.7m². Clubs, centres de vcs, gites,, hôtels Agences immobilieres Residences de tourisme Secteur locatif (agences et résidences) Répartition des lits marchands par secteur dans le territoire représente une part importante des lits marchands du ecense l’ensemble des lits disponibles à la location en u/au travers d’une résidence de tourisme. Les appartements sous mandat : situent sur le territoire d’étude et se s mandats sur les appartements. Elles se situent ’agence Adour Pyrénées Square Habitat qui propose des stations Pyrénéennes à savoir : Artouste, Saint-Sauveur et bien sûr Gourette. Cette agence propose aux futurs vacanciers des locations aussi bien à la end ou encore pour des courts séjours. agence dispose de 114 appartements sous 1/6 de son offre dans les Pyrénées. Les biens se partissent pour 87% d’entre eux à Gourette, les autres à Eaux-Bonnes. l est estimé que 85% des logements sont des studios, 9% sont des appartements de 2 à 3 Square Habitat permet ainsi à la station d’accueillir un maximum de 576 appartements dont la surface moyenne est
  28. 28. 27 L’autre, l’Agence Barroso est implantée à Gourette depuis 1982. Elle ne fait pas partie d’un réseau d’agences immobilières comme c’est le cas d’Adour Pyrénées. Pourtant, être une agence immobilière franchisée apporte des atouts certains comme par exemple le partage d’expérience ou le soutien d’un réseau. D’après « Les Clés du midi » une agence immobilière franchisée réaliserait même un chiffre d’affaires largement supérieur aux agences indépendantes puisque 40% du chiffre d’affaires du secteur de l’immobilier est porté par les agences en franchise. L’agence Barroso ne propose aux vacanciers que deux types de séjour : la location à la semaine et le court séjour. Elle a cependant un fort atout puisqu’elle possède sa propre résidence « Le Chalet » qui offre 20 logements de grand confort avec restaurant et d’une piscine intérieure. Au total cette agence dispose de 65 appartements sous mandat situés exclusivement dans la station de Gourette. Les studios représentent la majorité de l’offre, autour de 83% contre 17% pour les appartements supérieurs à 2 pièces. L’ensemble des biens permettent une capacité maximum d’accueil de 354 personnes ce qui révèle à proportion égale (appts/lits) avec l’agence Adour Pyrénées, une hausse de 4%. Ce pourcentage montre ainsi que les biens sont légèrement moins spacieux pour les vacanciers. Les tableaux qui suivent, présentent à titre comparatif les prix moyens des deux agences immobilières de la station : Tarifs de l’été 2014 des logements sous mandat de Gourette : Figure 2.1.2 A Source: Jonathan Loope ; tarifs OT Gourette En été pendant la basse saison (avril à juin et septembre à novembre) les tarifs varient entre 220€ et 420 € pour des logements de 2 à 8 personnes. Pendant la haute saison (juillet à août) les tarifs sont compris entre 345 euros et 710 euros pour un même nombre de personnes. Les tarifs gonflent ainsi de 20 à 23% entre basse saison et haute saison. Tarifs de l’hiver 2013/2014 des logements sous mandat de Gourette : Figure 2.1.2 B Source: Jonathan Loope ; tarifs OT Gourette Basse saison Studio 2pers Studio 4pers Studio 6pers T 2pièces Square habitat 320€ 390€ 440€ 515€ Moy Barroso 345.3€ 445.6€ 561.8€ 708.6€ Haute saison Studio 2pers Studio 4pers Studio 6pers T 2pièces Square habitat 491.7€ 616.7€ 708.3€ 808.3€ Moy Barroso 541.2€ 689.7€ 868.5€ 1097.9€ Basse saison Studio 2pers Studio 4pers Studio 6pers T 2pièces Square habitat 220€ 275€ 315€ 360€ Moy Barroso 207.5€ 257.3€ 332€ 421.3€ Haute saison Studio 2pers Studio 4pers Studio 6pers T 2pièces Square habitat 240€ 300€ 340€ 390€ Moy Barroso 242.5€ 302€ 387.8€ 492.8€
  29. 29. 28 Pendant la saison hiver, les tarifs augmentent de 20 à 35% saison estivale. Les tarifs varient entre 320 euros et 708 euros pour la basse saison (hors vacances scolaires) et de 492 euros à plus de 1097 euros pendant la haute saison. En comparaison sur l’ensemble des deux tableaux l’agence Square habitat propose un plus grand nombre de tarifs moins élevés que l’Agence Barroso. Monsieur Barroso propriétaire de l’agence, ne désirant pas participer depuis plusieurs années aux enquêtes sur l’immobilier à Gourette pas possible d’étudier le taux d’occupation et les séjo des hébergements qu’il met sur le marché. Cependant, il met en avant la difficulté grandissante des agences immobilières de la station d’une présentation du bilan de la station pour l’hiver 2012/2013 en juin 2014: « Les mandats se font de plus en plus rare professionnels se perdent au profit des lits diffus. Les biens ne louent presque plus par les agences immobilières de loin passer par les sites de particulier à particulier afin de leur débourser de l’argent ». Les résidences de tourismes locatives: Outre la résidence de tourisme « Le Chalet » propriété de Barroso, il existe sur le territoire deux autres résidences de tourisme contenant exclusivement des lits dits professionnels Les Chalets de l’Ossau construits en 1990 à l’entrée de Gourette par le propriétaire, l’ancien maire de la commune (Louis Ces chalets diversifient l’immobilier de la station car ils nouvelle offre sous la forme d’un village de 50 chalets individuels mitoyens tout en bois, entièrement équipés, situés en hameau en face et seulement à 800 mètres de la station. Pendant la saison hiver, les tarifs augmentent de 20 à 35% par rapport à la saison estivale. Les tarifs varient entre 320 euros et 708 euros pour la basse saison (hors vacances scolaires) et de 492 euros à plus de 1097 En comparaison sur l’ensemble des deux tableaux l’agence Square habitat pose un plus grand nombre de tarifs moins élevés que l’Agence Monsieur Barroso propriétaire de l’agence, ne désirant pas participer depuis plusieurs années aux enquêtes sur l’immobilier à Gourette, il n’est séjours professionnels . Cependant, il met en avant la de la station au cours d’une présentation du bilan de la station pour l’hiver 2012/2013 en juin Les mandats se font de plus en plus rares à Gourette, les lits des lits diffus. Les propriétaires des presque plus par les agences immobilières. Ils préfèrent par les sites de particulier à particulier afin de leur éviter de propriété de Monsieur , il existe sur le territoire deux autres résidences de tourisme dits professionnels : à l’entrée de Gourette maire de la commune (Louis Carrère-Gée). car ils présentent une village de 50 chalets individuels , situés en hameau en face et Ces chalets ont permis à l’époque une nouvelle dynamique pour notamment pour l’hébergement estival recherche d’une plus grande authenticité de la montagne et du calme qu’il peut s’en dégager. Aujourd’hui encore ils répondent consommateurs qui recherchent un niveau de confort au moins similaire à leurs résidences principales. Selon les dires de Christophe Uriéta directeur des C clientèle présente à l’année est majoritairement familiale venant de toute la France à la recherche de dépaysement. Parmi les 50 chalets, on retrouve 6 chalets de 41m² pour 4 personnes, 6 chalets de 47m² pour 6 personnes, 18 chalets de 49m² pour 6 personnes, 9 chalets de 57.5m² pour 7 personnes, 5 autres chalets de 67.5m² pouvant accueillir 8 personnes et enfin 2 chalets de 125m² pour une capacité de 15 places. Plan et photo d’un hébergement de qualité Figure 2.1.2.C Source : www.leschaletsdel’ossau.fr Cinq de ces chalets ont été vendus à des propriétaires particuliers et n’appartiennent plus à la société Poursiugue (société de M. L Gee). Parmi eux, trois sont encore ouvert propriétaires ne disposent pas de leurs biens. l’époque une nouvelle dynamique pour Gourette estival. Les touristes étaient à la recherche d’une plus grande authenticité de la montagne et du calme parfaitement aux attentes des consommateurs qui recherchent un niveau de confort au moins similaire hristophe Uriéta directeur des Chalets de l’Ossau la est majoritairement familiale venant de toute la France à la recherche de dépaysement. Parmi les 50 chalets, on retrouve 6 chalets de 41m² pour 4 personnes, 6 chalets de 47m² pour 6 personnes, 18 chalets de 49m² pour 6 personnes, personnes, 5 autres chalets de 67.5m² pouvant accueillir 8 personnes et enfin 2 chalets de 125m² pour une capacité de 15 d’un hébergement de qualité : Chalets de l’ossau : : www.leschaletsdel’ossau.fr ; jonathan loope juillet 2014 chalets ont été vendus à des propriétaires particuliers et ociété Poursiugue (société de M. Louis Carrere- sont encore ouverts à la location quand les disposent pas de leurs biens.

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