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Urbanisme 3-2018
Quels logements construire ?
Transformer les logements existants ?
Faut-il une intervention publique ?
De quelle collectivité ?
Des voitures ...
● Qui achète des voitures ?
● 60 % des voitures achetées sont des voitures
de société…
● 40 % par des particuliers dont 60 % de plus de
60 ans
● La « voiture du pauvres » est la 405 d’occasion.
● Les riches déterminent le « parc social ».
Logements
● 550 000 logements anciens achetés par an
● 300 000 logements neufs
● En moyenne on reste 5 ans dans un logement
● Les logements sont revendus en moyenne tous les 15
ans.
● Dans un immeuble ou une rue 6 % des logements sont
en vente annuellement
● L’offre et la demande font les prix en acquisition et en
locatif (y compris HLM)
Prix des logements:2017
Revenus des ménages par déciles
Le prix des logements :
● Construction : 1 500 €/m²
● Aménagement :
300 €/m² en lotissement ou diffus
800 €/m² en petite opération
1500 €/m² en grandes opérations
● Total de 1800 à 3000 €/m² « structurel »
● Si plus, effet de la « rareté »…
et du « positionnement »… dans les grandes villes
La « géographie sociale »
● 4 catégories de revenus (par unité de consommation).
● Une famille de 4 personnes avec 2,3 unités de consommation (1+2x0,5+0,3).
Un appartement de 80 m² : 120 000 €
avec un foncier de 24 000 à 120 000 €
soit un logement de 144 000 à 240 000 €
● En Région Ile de France (médian entre zones) :
● 15 000 €/an soit 2875 €/mois
● 20 000 €/an soit 3835 €/mois
● 25 000 €/m² soit 4792 €/mois
● 30 000 €/an soit 5750 €/mois
La famille consacre 1/3 de son revenu mensuel à acquérir.
Revenus/potentiel 2 %
● 1 - 2875 €/mois : 958 €/mois : 148 757 €
● 2 – 3835 €/mois : 1278 €/mois : 198 447 €
● 3 – 4792 €/mois : 1597 €/mois : 247 981 €
● 4 – 5750 €/mois : 1917 €/mois : 297 671 €
● Acquisition : 15 ans à 2 %
144 000 à 240 000 €
Revenu/potentiel : 4 %
● 1 – 2875 €/mois : 97 621 €
● 2 – 3835 €/mois : 175 702 €
● 3 – 4792 €/mois : 215 811 €
● 4 – 5750 €/mois : 259 054 €
● Acquisition 15 ans à 4 %
Logement 144 000 € à 240 000 €
Si dans la zone le prix est de…
comment moduler autour de ce prix ?
● Age du logement
● Rez de chaussée/dernier étage…
● Bruit
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● Divers,...
Valeur/social
● Le prix du logement est le prix de la ville
valorisée (ou dévalorisée)
● Le véritable logement social est le logement
ancien
Intervention publique :
quel intérêt public ?
● Exceptionnelle…
● Domaines justifiés : la santé, la formation de
base et la recherche, la sécurité et la justice, la
défense, certains logements, …
● L’État (demain?) garant de « l’intérêt public ».
Action publique
● Observer et Connaître, coordonner
l’Ingénierie,...
● Avoir de Initiatives et une Parole
● Interdire, appliquer …
● Aider
Action publique
● Expropriation
● Application d’une norme
● Déplacer l’équilibre d’un bilan
● Intervenir directement
Budget des ménages
● Logement (1/3 accession, 1/4 location)
● Voiture (4 200 €/an)
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● Nourriture
● Loisirs
● Luxe
Achat
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Ouvrier-
employ
Cadre
moyens
Cadre
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retraités
France 39,5 % 24 15 7 14,5
Paris 7 38,5 44,5 2 10,8
77 65,2 16 7 2 9,8
78 35,9 34 18 4 8,1
91 45,4 34 12 4 4,6
92 12 51 32 2 3
93 45,6 38 11 3 2,4
94 35 36 19 4 5
95 53 32 5 3 7
Lyon ag 37,5 33 20 4,5 5
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Le logement « normal »
● Une « normalité sur un site :
Ecarts par rapport à cette « normalité »
● Acceptabilité des extrêmes :
Faut-il accepter les extrêmes ? Pour qui ?
Comment y introduire des « autres » ?
Pourquoi ?
Le logement social : HLM
● Principes : (décisions Etat)
Une aide de l’État
Un prêt « bonifié » de la CDC de 33 ans
Des aides foncières des CL
● Une attribution sur critère de revenus (70 % des français?) :
25 % CL, 25 % Etat, Office et SA HLM
● Entre 3 et 6 des déciles de revenus : 25 % des logements
(croissance avec décroissance du locatif privé 25%)
● Surtout grandes villes « tendues »
Plafonds de ressources HLM 2018
Très social Social
Revenu mensuel des ménages : 2017
propriétaires HLM Locataires
privés
Meublés,
Hôtels, sous
location
total
Paris 6207 (7285)
34,7 %
2712
20,8 %
3903
31,0 %
2594
7,0 %
4341
1 194 500 log
1 couronne 5203
44,3 %
2499
29,9 %
3034
19,7 %
1903
3,2 %
3812
1 887 500 log
2 couronne 5315
60,3 %
2440
21,2 %
2932
14,9 %
ns 4270
2 040 100 log
RIF 2013 5424
48,4 %
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20,4 %
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3,4 %
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5 122 000 log
RIF 2008 4500
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Agglo
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1897
18 %
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3,9 %
3124
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France 3968
57,9 %
1992
15,9 %
2410
21,2 %
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2,4 %
3267
28 059 800 log
Localisation du logement social
● Une minorité dans les « beaux quartiers »
● Un besoin autour de lieux d’emplois
● Des quartiers moyens
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● Des logements dans le rural
● Un besoin de mixité...
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L’accueil social dans le logement
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europe
Constitution de ghettos
● Glissements historiques (Grands Ensembles,
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Urbanisme 3 2018

  • 1. Urbanisme 3-2018 Quels logements construire ? Transformer les logements existants ? Faut-il une intervention publique ? De quelle collectivité ?
  • 2.
  • 3.
  • 4. Des voitures ... ● Qui achète des voitures ? ● 60 % des voitures achetées sont des voitures de société… ● 40 % par des particuliers dont 60 % de plus de 60 ans ● La « voiture du pauvres » est la 405 d’occasion. ● Les riches déterminent le « parc social ».
  • 5. Logements ● 550 000 logements anciens achetés par an ● 300 000 logements neufs ● En moyenne on reste 5 ans dans un logement ● Les logements sont revendus en moyenne tous les 15 ans. ● Dans un immeuble ou une rue 6 % des logements sont en vente annuellement ● L’offre et la demande font les prix en acquisition et en locatif (y compris HLM)
  • 7.
  • 8.
  • 9.
  • 10.
  • 11.
  • 12. Revenus des ménages par déciles
  • 13.
  • 14. Le prix des logements : ● Construction : 1 500 €/m² ● Aménagement : 300 €/m² en lotissement ou diffus 800 €/m² en petite opération 1500 €/m² en grandes opérations ● Total de 1800 à 3000 €/m² « structurel » ● Si plus, effet de la « rareté »… et du « positionnement »… dans les grandes villes
  • 15. La « géographie sociale » ● 4 catégories de revenus (par unité de consommation). ● Une famille de 4 personnes avec 2,3 unités de consommation (1+2x0,5+0,3). Un appartement de 80 m² : 120 000 € avec un foncier de 24 000 à 120 000 € soit un logement de 144 000 à 240 000 € ● En Région Ile de France (médian entre zones) : ● 15 000 €/an soit 2875 €/mois ● 20 000 €/an soit 3835 €/mois ● 25 000 €/m² soit 4792 €/mois ● 30 000 €/an soit 5750 €/mois La famille consacre 1/3 de son revenu mensuel à acquérir.
  • 16.
  • 17. Revenus/potentiel 2 % ● 1 - 2875 €/mois : 958 €/mois : 148 757 € ● 2 – 3835 €/mois : 1278 €/mois : 198 447 € ● 3 – 4792 €/mois : 1597 €/mois : 247 981 € ● 4 – 5750 €/mois : 1917 €/mois : 297 671 € ● Acquisition : 15 ans à 2 % 144 000 à 240 000 €
  • 18. Revenu/potentiel : 4 % ● 1 – 2875 €/mois : 97 621 € ● 2 – 3835 €/mois : 175 702 € ● 3 – 4792 €/mois : 215 811 € ● 4 – 5750 €/mois : 259 054 € ● Acquisition 15 ans à 4 % Logement 144 000 € à 240 000 €
  • 19.
  • 20. Si dans la zone le prix est de… comment moduler autour de ce prix ? ● Age du logement ● Rez de chaussée/dernier étage… ● Bruit ● Services (transport, école, commerces,…) ● Qualité construction… ● Divers,...
  • 21. Valeur/social ● Le prix du logement est le prix de la ville valorisée (ou dévalorisée) ● Le véritable logement social est le logement ancien
  • 22. Intervention publique : quel intérêt public ? ● Exceptionnelle… ● Domaines justifiés : la santé, la formation de base et la recherche, la sécurité et la justice, la défense, certains logements, … ● L’État (demain?) garant de « l’intérêt public ».
  • 23. Action publique ● Observer et Connaître, coordonner l’Ingénierie,... ● Avoir de Initiatives et une Parole ● Interdire, appliquer … ● Aider
  • 24. Action publique ● Expropriation ● Application d’une norme ● Déplacer l’équilibre d’un bilan ● Intervenir directement
  • 25. Budget des ménages ● Logement (1/3 accession, 1/4 location) ● Voiture (4 200 €/an) ● Habillement ● Nourriture ● Loisirs ● Luxe
  • 26. Achat %0 Ouvrier- employ Cadre moyens Cadre sup commerç ants retraités France 39,5 % 24 15 7 14,5 Paris 7 38,5 44,5 2 10,8 77 65,2 16 7 2 9,8 78 35,9 34 18 4 8,1 91 45,4 34 12 4 4,6 92 12 51 32 2 3 93 45,6 38 11 3 2,4 94 35 36 19 4 5 95 53 32 5 3 7 Lyon ag 37,5 33 20 4,5 5 Mars ag 44,5 22 13 6 14,5
  • 27. Le logement « normal » ● Une « normalité sur un site : Ecarts par rapport à cette « normalité » ● Acceptabilité des extrêmes : Faut-il accepter les extrêmes ? Pour qui ? Comment y introduire des « autres » ? Pourquoi ?
  • 28. Le logement social : HLM ● Principes : (décisions Etat) Une aide de l’État Un prêt « bonifié » de la CDC de 33 ans Des aides foncières des CL ● Une attribution sur critère de revenus (70 % des français?) : 25 % CL, 25 % Etat, Office et SA HLM ● Entre 3 et 6 des déciles de revenus : 25 % des logements (croissance avec décroissance du locatif privé 25%) ● Surtout grandes villes « tendues »
  • 29. Plafonds de ressources HLM 2018 Très social Social
  • 30.
  • 31. Revenu mensuel des ménages : 2017 propriétaires HLM Locataires privés Meublés, Hôtels, sous location total Paris 6207 (7285) 34,7 % 2712 20,8 % 3903 31,0 % 2594 7,0 % 4341 1 194 500 log 1 couronne 5203 44,3 % 2499 29,9 % 3034 19,7 % 1903 3,2 % 3812 1 887 500 log 2 couronne 5315 60,3 % 2440 21,2 % 2932 14,9 % ns 4270 2 040 100 log RIF 2013 5424 48,4 % 2521 24,3 % 3307 20,4 % 2324 3,4 % 4117 5 122 000 log RIF 2008 4500 48,4 % 2399 22,9 % 2868 22,5 % 1720 2,3 % 3540 4 890 000 log Agglo >200 000 h 4058 48 % 1897 18 % 2312 26,9 % 1707 3,9 % 3124 7 112 300 log France 3968 57,9 % 1992 15,9 % 2410 21,2 % 2089 2,4 % 3267 28 059 800 log
  • 32.
  • 33.
  • 34. Localisation du logement social ● Une minorité dans les « beaux quartiers » ● Un besoin autour de lieux d’emplois ● Des quartiers moyens ● Des quartiers lointains ● Des logements dans le rural ● Un besoin de mixité...
  • 36. L’accueil social dans le logement
  • 39. Constitution de ghettos ● Glissements historiques (Grands Ensembles, Villes Nouvelles, fermetures d’entreprises,…) ● Architecture obsolète (aspect, isolation, charges,...) ● Volonté communale (riches et pauvres scotchés) ● Communautés religieuses et ethniques ● Gestion du foncier...
  • 40.
  • 41.
  • 42.
  • 43. Valorisation ● Les habitants ● Les élus ● Les « échelles » ● Les « experts »