Support de présentation de la 1ère édition des matinales de l'Immobilier d'Entreprise au Maroc. #matinalesie Evénement organisé par Business Realties, Le Centre Regional d'Investissement à Casablanca et Green Archangel.

2. Organisateurs
Partenaires
Jeudi
23
Avril
2015

3. Les
Ma?nales
de
l’Immobilier
d’Entreprise
Le
Concept
Ma#nées
qui
couvrent
une
théma#que
intéressant
les
professionnels
de
l’immobilier
au
Maroc.
Les
mots
clés
sont:
• Interac#vité
• Partage
d’expérience
• Convivialité
Avec
à
chaque
fois,
un
panel
d’intervenants
mêlant
théorie
et
pra#que
sur
un
domaine
par#culier.
La
1ère
édi#on
sous
le
thème
«
Le
Bail
commercial
»

4. Les
intervenants
Mr.
Mohamed
Charif
Houachmi
Directeur
Associé
à
Business
Real#es

5. Les
intervenants
Mr.
Mohamed
El
Ouagari
Docteur
en
Sciences
Juridiques
Directeur
de
l’ICH
Rabat
Professeur
en
enseignement
supérieur
à
l’INAU
Président
de
l’Associa#on
ICH-­‐Plus
Maroc

6. Les
intervenants
Mr.
Mounir
Benyahya
Directeur
des
Parcs
Industriels
à
la
CFCIM.

7. Le
Bail
Commercial
-­‐
défini?on

8. Par?cularités
du
bail
commercial
• Le
«
bail
commercial
»
est
u#lisé
dans
un
sens
général
comme
s’appliquant
aux
immeubles
ou
locaux
abritant
un
commerce,
mais
également
à
une
industrie
ou
à
une
entreprise
ar#sanale.
• Le
droit
des
baux
commerciaux
(Dahir
du
24
mai
1955)
laisse
subsister
les
disposi#ons
de
droit
commun
(D.O.C.)
rela#ves
aux
baux
qui
ne
sont
point
contraires
à
ses
règles.
• Ce
droit
des
baux
commerciaux
pose
des
règles
d’ordre
public,
mais
laisse
à
la
liberté
contractuelle
un
champ
considérable.
• Le
Dahir
de
1955
a
été
conçu
pour
protéger
le
fonds
de
commerce.
Toutefois,
le
bénéfice
de
ce]e
protec#on
profite
à
certaines
entreprises
publiques
ou
privées
qui
ne
cons#tuent
pas
un
fonds
de
commerce,

9. Champ
d’applica?on
du
statut
des
baux
commerciaux
Condi'ons
de
l’art.
1er
du
Dahir
de
1955
Un
immeuble
ou
un
local
Un
bail
U n
f o n d s
c o m m e r c i a l ,
i n d u s t r i e l
o u
ar'sanal

10. Le
Bail?

11. Champs
d’applica?on
du
statut
des
baux
commerciaux
• Le
bail
est
celui
répondant
à
la
défini#on
de
l’art.
627
du
D.O.C.
• Conven#ons
loca#ves
exclues
du
statut
des
baux
commerciaux.
§ L’emphytéose;
§ Immeubles
ou
locaux
cons#tués
en
Habous;
§ Baux
d’une
durée
inférieure
à
la
durée
légale
de
l’art.
5;
§ Le
crédit-­‐bail
(Art.
434
du
C.
de
Com.);
§ La
loca#on
–
gérance.

12. Le
Bien?

13. Ques?on
1:
Pour
quels
types
de
bien,
le
bail
commercial
s'applique-­‐t-­‐il?

14. Champs
d’applica?on
du
statut
des
baux
commerciaux
• Immeuble
ou
local
:
Construc#on
immobilière
présentant
un
caractère
de
Solidité,
de
fixité
et
cons#tuée
d’un
volume;
• Local
principal
:
En
général,
«Siège
de
l’entreprise,
le
lieu
où
est
reçue
la
clientèle
et/ou
dans
lequel
sont
accomplis
les
actes
de
commerce;
• Extension
aux
locaux
accessoires
dépendant
du
fonds
et
indispensables
à
l’exploita#on
commerciale
(entrepôts
…);
• Terrains
loués
nus
et
bâ?s
par
le
preneur
(Art.
1er
al.
2
et
3).

15. Le
Fonds
Commercial?

16. Champs
d’applica?on
du
statut
des
baux
commerciaux
• Un
fonds
commercial,
industriel
ou
ar?sanal
§ Qualité
de
commerçant
/
Actes
de
commerce
(Art.
6
du
C.
de
Com.);
§ Exploita?on
d’un
fonds
Ø
Auquel
la
clientèle
est
a]achée
de
manière
autonome;
Ø
Sans
autonomie
de
ges#on
(liberté
et
indépendance
d’accès,
liberté
de
fixa#on
d’horaires
d’ouverture
par
ex.)
il
n’y
a
pas
de
fonds
de
commerce.

17. Champs
d’applica?on
du
statut
des
baux
commerciaux
• Extension
par
analogie
du
domaine
d’applica?on
du
Dahir
de
1955
:
§ Baux
consen#s
à
l’Etat,
C.
L.
et
E.
P.
exploités
en
régie;
§ Etablissements
d’enseignement;
§ Baux
consen#s
sur
des
immeubles
ou
locaux
appartenant
au
domaine
privé
de
l’Etat
(aux
condi#ons
de
l’art.
40
du
D.
de
1955).

18. Les
Parcs
Industriels
de
la
CFCIM?

19. Etat
des
lieux

20. Que
puis-­‐je
faire?
Acheter?

21. Que
puis-­‐je
faire?
Louer?

22. Après
l’état
lieux?

23. Formule
retenue

24. Services
pra?ques

25. Implanta?on
des
projets

26. Implanta?on
des
projets

27. Quels
types
de
contrats
pour
les
PI
de
la
CFCIM?

28. Types
de
contrats
u?lisés

29. Révision
et
droit
au
renouvellement

30. Ques?on
2:
A
qui
revient
le
droit
au
renouvellement
d'un
contrat
de
bail
commercial?

31. Révision
et
droit
au
renouvellement
• La
révision
du
bail
est
réglementée
par
la
loi
n°07-­‐03
(Dahir
du
30
novembre
2007).
• Le
droit
au
renouvellement:
§ Le
bail
commercial
ne
cesse
pas
par
l’arrivée
du
terme
contractuel;
§ Si
aucune
des
par?es
ne
se
manifeste,
le
bail
se
poursuit
au-­‐delà
de
son
terme
(Art.
6,
al.
2)
pour
une
durée
indéterminée
aux
condi?ons
précédentes;

32. Révision
et
droit
au
renouvellement
• Renouvellement
ini?é
par
le
bailleur
:
• Délivrance
d’un
congé
avec
offre
de
renouvellement;
• N’est
pas
obligatoire,
mais
lui
permet
de
formaliser
sa
demande
avec
augmenta?on
de
loyer.

33. Révision
et
droit
au
renouvellement
• Renouvellement
sur
demande
du
locataire
:
• Effectué
dans
les
formes
prévues
par
le
C.P.P.
ou
par
lere
recommandée
avec
accusé
de
récep?on
+
reproduc?on
de
l’art.
8
du
Dahir
de
1955;
• Dans
les
3
mois
de
la
significa?on,
le
bailleur
doit
faire
connaître
ses
inten?ons
:
accepta?on
+
condi?ons
ou
refus
+
mo?fs
+
reproduc?on
de
l’art.
27;
• Caractère
d’ordre
public
du
renouvellement
(Art.
36,
D.
1955);
• Procédure
visant
la
protec?on
du
droit
au
bail
:
procédure
de
concilia?on
/
ac?on
de
l’art.
32.

34. Révision
et
droit
au
renouvellement
• Le
refus
de
renouvellement
:
§ Refus
de
renouvellement
avec
paiement
de
l’indemnité
d’évic?on
(Art.
10);
§ Refus
de
renouvellement
sans
indemnité
d’évic?on
:
Ø Congé
pour
mo?f
grave
et
légi?me
(Art.
11);
Ø Immeubles
insalubres
ou
dangereux
(Art.
11);
§ Refus
de
renouvellement
avec
indemnité
par?elle
:
Ø Démoli?on
et
reconstruc?on
de
l’immeuble
où
sont
situées
les
lieux
loués
(Art.
12);
Ø Pour
suréléva?on
de
l’immeuble
(Art.
15);
Ø Pour
l’habita?on
(Art.
16);
Ø Pour
reconstruc?on
sur
terrain
loué
nu
(Art.
17).

35. Les
Parcs
Industriels
de
la
CFCIM

36. La
cession
du
bail

37. Ques?on
3:
Peut-­‐on
céder
un
bail
commercial?

38. Cession
de
bail
avec
le
fonds
de
commerce
• Le
bailleur
n’a
pas
le
droit
d’interdire
la
cession
du
bail
à
l’acquéreur
du
fonds
de
commerce
exploité;
• Toute
conven?on
tendant
à
l’interdire
est
nulle
(Art.
37)
«
règle
d’ordre
public
»;
• Possibilité
de
restric?on
de
ce
droit
par
de
simples
clauses
limita?ves
ou
restric?ves
(Jurisprudence
française
et
marocaine).

39. Cession
de
bail
avec
le
fonds
de
commerce
• Exemples
de
clauses
autorisées
• L’agrément
du
bailleur
(C.A.R.
1959,
GTM,
du
25
mars
1957);
• Clause
de
l’accord
exprès
du
bailleur
(C.A.R.
1959,
GTM,
du
25
janvier
1960,
p.7);
• Clause
de
la
présence
effec?ve
du
bailleur
à
la
cession
(Arrêt
n°
1875
du
14
janvier
1983,
dossier
civil
n°940026,
non
publié);
•
Dans
ces
cas,
le
bailleur
est
appelé
à
l’acte
de
cession,
mais
il
ne
peut
pas
refuser
la
cession
sans
mo?f
légi?me
et
jus?fié.

40. Cession
de
bail
avec
le
fonds
de
commerce
• Formalités
à
remplir
vis-­‐à-­‐vis
du
bailleur:
§ Pour
rendre
la
cession
du
bail
opposable
au
bailleur,
il
est
nécessaire
qu’elle
lui
soit
signifiée
ou
qu’il
l’ait
acceptée
dans
un
acte
à
date
certaine
(Art.
673
et
195
du
D.O.C.);
§ Le
but
est
de
l’informer
et
non
pas
d’avoir
son
accord
(C.A.R.
Arrêt
du
4
mars
1960,
GTM
du
25
novembre
1961,
p.105);
§ Sanc?ons
de
l’absence
de
significa?on:
Ø Le
locataire
cédant
est
tenu
de
toutes
les
obliga?ons
du
bail;
Ø Le
cessionnaire
est
occupant
sans
droit
ni
?tre
(C.S.
Arrêt
du
13
mars
1985,
Revue
de
la
Jurisprudence
de
la
Cour
Suprême
n°39,
nov.
1985,
p.24).

41. Cession
de
bail
sans
le
fonds
de
commerce
•
Art.
668
du
D.O.C.
:
liberté
de
cession
du
bail
s’il
n’y
a
pas
de
clause
contraire
dans
le
contrat
du
bail;
•
Il
est
d’usage
d’interdire,
dans
les
baux
commerciaux,
la
cession
du
bail
seul
(sous
toute
forme
de
muta?on,
de
dona?on
ou
d’apport
en
Société)
↔
clause
fréquente
≠
mais
négociable.

42. La
sous-­‐loca?on
du
bail

43. La
sous-­‐loca?on
•
Art.
22
du
D.
de
1955
:
«
Par
déroga?on
à
l’ar?cle
668
du
D.O.C.
toute
sous-­‐loca?on
totale
ou
par?elle
est
interdite
sauf
s?pula?on
contraire
du
bail
ou
accord
du
bailleur…
»;
§ Condi?ons
de
la
sous-­‐loca?on
régulière
Ø L’autorisa?on
du
bailleur
(expresse
et
écrite,
art.
23);
Ø Concours
du
bailleur
à
l’acte.

44. Les
Parcs
Industriels
de
la
CFCIM

45. Ques?ons/Réponses

46. 2
derniers
points…Save
the
date

47. Save
the
date
•
Retenez
la
date
du
22
Mai
2015
pour
le
séminaire
ICH
• Retenez
la
date
du
4
Juin
2015
pour
la
2ème
édi?on
des
ma?nales
de
l’Immobilier
d’Entreprise
sous
le
thème
«
l’Immobilier
Industriel
»

48. Merci,