L’immobilier 100% entre Particuliers : Journal Mars/Avril 2014

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L’immobilier 100% entre Particuliers – Appelimmo – N°91 – Mars/Avril 2014
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L’immobilier 100% entre Particuliers : Journal Mars/Avril 2014

  1. 1. € 1.95 Le service immobilier entre particuliers L’immobilier 100% entre particuliers N°91 - Mars - Avril 2014 180 pages d’annonces en France et à l’Etranger Achetez p 28 - Dépt : 30 p 36 - Dépt : 40 p 23 - Dépt : 24 Vendez 100% p 42 - Dépt : 53 entre particuliers p 50 - Dépt : 68 Profitez de notre centrale d’acheteurs p 61 - Dépt : 84 L 14395 - 91 - F: 1,95 € - RD p 29 - Dépt : 30 p 17 - Dépt : 17 (depuis un poste fixe) Découvrez notre nouvelle rubrique « interviews exclusives d’experts »
  2. 2. Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers N°91 - Mars - Avril 2014 Sommaire Index des annonces classées voir p. 3 par département voir p. 4 Pensez à toutes les démarches voir p. 5 Estimez la valeur d’un bien voir p. 6 Notre dossier spécial voir p. 7 Nos paroles d’experts voir p. 8 Retrouvez également toutes nos annonces en ligne sur notre site Internet : y Le Panorama Couleurs voir p. 67 voir p. 178 www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr Nos milliers d’offres classées par département Des témoignages de vendeurs et d’acheteurs Visitez les biens à distance et inscrivez-vous à notre voir p. 179 service acheteurs L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS Immeuble Élysées La Défense 7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr Une publication de la société Appel Immo RCS Nanterre 440481356 • S.A.R.L au capital de 38 304 € Gérante : Fabienne BLEYNIE N° ISSN : 1293-9234 Dépôt légal à parution Bimestriel Mars - Avril 2014 Numéro 91 – 1,95 € Toute reproduction, même partielle est interdite. L’immobilier 100% entre particuliers décline toute responsabilité sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle existant dans le magazine. Directrice de la publication Fabienne Bleynie Conception graphique NovaTerra Coordination Sarah Leon Imprimé par Rotimpres Abonnements 04 99 74 74 74 Ce logo certifie une action respectueuse de l’environnement par notre imprimeur.
  3. 3. LES ANNONCES par département PAGES 67 à 177 Pratique : les annonces sont classées par département et par ordre croissant de prix. LES D.O.M. LES BIENS A L’ETRANGER 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 97 AD AR BE BG BR CA CH CV CZ DE DO EG ES GB GR HR IT MA MC MD PL PT RO RS SN TN VE Ain ..................................................................p 68 Aisne ..............................................................p 68 Allier ...............................................................p 69 Alpes de Hte Provence .................................p 71 Hautes Alpes .................................................p 72 Alpes Maritime...............................................p 73 Ardèche..........................................................p 75 Ardennes........................................................p 76 Ariège .............................................................p 77 Aube ...............................................................p 77 Aude ...............................................................p 78 Aveyron ..........................................................p 80 Bouches du Rhône .......................................p 81 Calvados ........................................................p 83 Cantal .............................................................p 84 Charente.........................................................p 84 Charente Maritime.........................................p 85 Cher ................................................................p 87 Corrèze...........................................................p 88 Corse ..............................................................p 89 Côte d’Or........................................................p 89 Côtes d’Armor ...............................................p 90 Creuse ............................................................p 92 Dordogne .......................................................p 93 Doubs .............................................................p 95 Drôme.............................................................p 97 Eure ................................................................p 97 Eure et Loir ....................................................p 99 Finistère .......................................................p 100 Gard..............................................................p 102 Haute Garonne ............................................p 104 Gers ..............................................................p 106 Gironde ........................................................p 107 Hérault..........................................................p 109 Ille et Vilaine.................................................p 111 Indre..............................................................p 113 Indre et Loire ...............................................p 113 Isère ..............................................................p 114 Jura...............................................................p 116 Landes..........................................................p 117 Loir et Cher ..................................................p 118 Loire..............................................................p 118 Haute Loire...................................................p 119 Loire Atlantique ...........................................p 120 Loiret ............................................................p 121 Lot.................................................................p 123 Lot et Garonne ............................................p 124 Lozère...........................................................p 126 Maine et Loire..............................................p 126 Manche.........................................................p 127 Marne............................................................p 128 Haute Marne.................................................p 129 Mayenne.......................................................p 129 Meurthe et Moselle......................................p 130 Meuse ...........................................................p 130 Morbihan ......................................................p 131 Moselle .........................................................p 133 Nièvre ...........................................................p 134 Nord..............................................................p 135 Oise ..............................................................p 136 Orne..............................................................p 137 Pas de Calais...............................................p 138 Puy de Dôme ...............................................p 139 Pyrénées Atlantiques..................................p 141 Hautes Pyrénées .........................................p 142 Pyrénées Orientales....................................p 143 Bas Rhin.......................................................p 144 Haut Rhin .....................................................p 145 Rhône ...........................................................p 146 Haute Saône ................................................p 147 Saône et Loire .............................................p 149 Sarthe ...........................................................p 150 Savoie...........................................................p 151 Haute Savoie................................................p 152 Ville de Paris................................................p 153 Seine Maritime.............................................p 153 Seine et Marne.............................................p 155 Yvelines........................................................p 156 Deux Sèvres.................................................p 157 Somme .........................................................p 157 Tarn...............................................................p 158 Tarn et Garonne...........................................p 160 Var.................................................................p 160 Vaucluse.......................................................p 165 Vendée..........................................................p 166 Vienne...........................................................p 167 Haute Vienne ...............................................p 168 Vosges..........................................................p 169 Yonne............................................................p 170 Territoire de Belfort.....................................p 172 Essonne .......................................................p 172 Hauts de Seine ............................................p 173 Seine Saint Denis........................................p 173 Val de Marne ................................................p 173 Val d’Oise .....................................................p 173 DOM..............................................................p 174 Andorre ........................................................p 174 Argentine .....................................................p 174 Belgique .......................................................p 174 Bulgarie........................................................p 174 Brésil ............................................................p 174 Canada .........................................................p 174 Suisse...........................................................p 174 Cap Vert........................................................p 174 République Tchèque ...................................p 174 Allemagne ....................................................p 174 République Dominicaine ............................p 174 Egypte ..........................................................p 174 Espagne .......................................................p 174 Grande Bretagne .........................................p 175 Grèce ............................................................p 175 Croatie..........................................................p 175 Italie ..............................................................p 175 Maroc............................................................p 175 Monaco.........................................................p 176 Madagascar .................................................p 176 Pologne ........................................................p 176 Portugal........................................................p 176 Roumanie.....................................................p 176 Serbie ...........................................................p 176 Sénégal ........................................................p 176 Tunisie ..........................................................p 176 Vénézuela.....................................................p 176 Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc. Pages 174 à 176 M A R S - A V R I L 2 0 14 • N ° 9 1 • L’immobilier 100% entre particuliers 3
  4. 4. Penser à toutes les démarches Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir. 1 Décryptez... L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner du temps en sélectionnant les offres : un simple coup de téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui ne correspondent pas à votre mode de vie, vos goûts, vos attentes. En effet, il convient de bien vérifier, si cela est possible, la véracité des informations figurant dans l'annonce avant de se déplacer. 2 Enquêtez pour mieux cohabiter... Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête en vous rendant sur place afin de connaître votre voisinage et apprécier les contraintes de cohabitation, particulièrement si vous envisagez de vivre en résidence collective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple ? Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils généralement d'investir ? Le syndic est-il dynamique ou se désintéresse-t-il de la copropriété ? Ces petites questions apparemment anodines ont leur importance, car elles vont bientôt concerner votre vie quotidienne... et votre bien-être. 3 Apprenez le règlement... En résidence collective, renseignez-vous sur le règlement de copropriété, notamment sur les clauses concernant l'utilisation des parties communes et l'affectation des parties privatives. Ce document est très important, car il détaille le mode de fonctionnement de la copropriété. Le vendeur vous a affirmé, par exemple, que vous pourriez exercer votre profession dans votre appartement, mais est-ce vrai ? Le règlement ne prévoit-il pas que les logements soient à usage exclusif d'habitation ? Si vous achetez une maison dans un lotissement, consultez le cahier des charges et, s'il y en a un, le règlement de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses obligations incombant aux colotis, les servitudes de voisinage, les règles de construction à respecter si, par exemple, vous voulez vous agrandir, les règles d'entretien des voies de desserte des maisons, etc. 4 Prenez vos mesures... - Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long et en large le logement, en ne prenant pas en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Sachez que depuis juin 1997, les promesses de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de copropriété doivent mentionner la superficie de la partie privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette mention, vous pourrez intenter une action en nullité dans le délai d'un mois suivant la signature. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle qui est annoncée, vous pourrez engager une action en diminution de prix dans le délai d'un an suivant la conclusion de l'acte définitif (ou « acte authentique »). - Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotissement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13 décembre 2000 (relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU) exige désormais que l'avantcontrat et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect de cette obligation de précision (et non de bornage obligatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au propriétaire s'il a fait borner son terrain par un géomètre expert et consultez alors le procès-verbal et le plan dressé par celui-ci. En cas de réponse négative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adresser pour une première vérification au service du cadastre, situé au centre des impôts fonciers du département. Il répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de propriété et de division d'un bien. Le cadastre est aussi consultable en ligne : http://www.cadastre.gouv.fr. Mais cela ne sera qu'un début de preuve : ce document n'a pas de valeur juridique dans ce domaine précis et les indications répertoriées peuvent être contestées par tout autre titre de propriété. Il est donc possible que la contenance réelle du 4 terrain soit différente de celle qui est indiquée dans l'acte. C'est pourquoi la plupart des actes prévoient une clause d'exonération de responsabilité du vendeur dans le cas où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la contenance indiquée dans l'acte. Cette clause d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le vendeur est un professionnel comme un lotisseur, par exemple. Le jour où vous serez vraiment décidé à acheter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou de partager avec vous, les frais de géomètre expert pour définir les limites exactes de la propriété. Vous pouvez aussi faire effectuer ce travail à vos frais. - Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le procès-verbal établi par le géomètre, le bornage n'aura aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adresser au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire. - Dans tous les cas, faîtes publier le procès-verbal de bornage à la conservation des hypothèques pour le rendre opposable aux tiers. 5 Votre terrain est-il vraiment constructible ? - Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire l’encadré ci-contre). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan Local d'Urbanisme issu de la loi Solidarité et du Renouvellement Urbain (SRU), du 13 décembre 2000. À défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'Occupation des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS vous indiqueront les règles de construction applicables dans votre localité et les conditions d'évolution de votre environnement. - S'il ne le détient pas, vous pouvez en faire vous-même la demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit un « certificat d'information générale » qui vous dira seulement si le terrain est constructible, soit un document plus précis vous indiquant si le projet, que vous avez déjà élaboré et que vous lui avez décrit, est réalisable ou non. 6 Prémunissez-vous contre les malfaçons... - Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans, vous bénéficierez encore de la « garantie décennale ». Elle concerne tous les dommages matériels qui compromettent la solidité de l'ouvrage et les éléments d'équipement qui sont indissociables de leur support : par exemple, le défaut du système de ventilation, affaissement de dallage, effondrement de charpente, etc. Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attestation « d'assurance dommages-ouvrage » théoriquement souscrite au moment de l'édification ou de la transformation du logement. Cette assurance est obligatoire et permet d'éviter au client d'engager une procédure en responsabilité contre l'entreprise ou le maître d'œuvre en cas de malfaçons. - Si le logement a plus de dix ans, vous ne serez couverts que contre les « vices cachés », à condition d'intenter rapidement une action après l'acquisition. Mais les contrats entre particuliers excluent généralement cette garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvaise foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice reproché, ce qui est difficile. - La garantie décennale s'applique également pour les achats de terrain en lotissement et concerne alors les ouvrages de voirie et d'équipements divers. 7 Choisissez bien votre avant-contrat... Vous avez pris toutes vos précautions et vous -êtes vraiment décidé : le moment est venu de signer un avantcontrat. La loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a innové et créé une disposition très importante applicable depuis le 1er juin 2001. Vous êtes non professionnel et vous achetez un logement neuf ou ancien. Vous signez alors une promesse unilatérale de vente, une offre d'achat ou un compromis de vente : • Vous disposez d'un délai de rétractation de sept jours pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur votre engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 9 1 • M A R S - A V R I L 2 0 14 vous rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l'avant-contrat ou tout autre moyen présentant les mêmes garanties (acte d'huissier, par exemple). Si vous signez l'avant-contrat avec un vendeur non professionnel, vous ne versez aucune somme avant l'expiration du délai de rétractation. Un versement peut être prévu après. Si vous signez l'avant-contrat avec un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier ou autre), la somme qui peut alors vous être réclamée doit être versée entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas de rétractation, ladite somme doit être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. À noter que la loi portant Engagement National pour le Logement (ENL), du 13 juillet 2006, est venue modifier l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement ayant signé un compromis ou une promesse de vente dispose d'un délai de rétractation de sept jours pour revenir sur sa signature. Cette mesure auparavant ne concernait que les avant-contrats sous seing privé. En effet, si l'avantcontrat était signé devant le notaire, l'acheteur bénéficiait d'un délai de réflexion de sept jours pendant lequel il ne pouvait signer le document. Avec la nouvelle disposition, le délai de réflexion ne concerne plus que le contrat de vente définitif qui n'aurait pas été précédé par un compromis ou une promesse de vente. Par ailleurs, depuis le décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008, La Cour de Cassation estime que la remise en mains propres d’un acte n’ayant pas de date certaine (donc enregistré) ne peut pas faire courir le délai de rétractation. La voie postale et la lettre recommandée - ou le constat d’huissier par extension - resteraient le seul moyen de notification. L'avant-contrat peut prendre plusieurs formes. La portée de votre engagement sera différente selon les cas. Sachez donc ce qui se cache derrière les mots. - « L'offre d'achat » engage l'acheteur qui ne peut plus renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée. Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans que vous ayez droit à aucune indemnité. Évitez cette procédure, bien trop dangereuse. Il est toutefois important de noter que, depuis le 1er juin 2001, est interdite toute offre unilatérale d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quelconque par l'acquéreur. En outre les promesses d'achat sont, comme les promesses de vente, soumises au droit de rétractation, durant sept jours, de l'acquéreur. - La « promesse unilatérale de vente » engage le vendeur de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indiqué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la signature de la promesse, une indemnité d'immobilisation qui représente en principe 10% au maximum du prix de la vente. Cette somme doit être versée par chèque libellé à l'ordre du professionnel de la vente, lors « d’un acte authentique » (notaire ou agent immobilier), chez un notaire ou à la Caisse des dépôts et consignation lors d’un acte sous seing privé et en aucun cas à l'ordre du vendeur. L'indemnité restera la propriété du vendeur sauf si l'opération ne se fait pas pour une raison légitime (par exemple : la non-obtention des prêts). - Le « compromis de vente » lie définitivement le vendeur et l'acheteur, sauf la non-réalisation d'une condition suspensive inscrite au contrat (par exemple, celle qui est relative à l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les indemnités à verser. Lisez donc attentivement les clauses et vérifiez bien la description de ce que vous achetez. Car lors de la signature de « l'acte authentique » devant notaire, vous ne pourrez pas changer les termes du contrat. 8 Prévoyez des conditions suspensives Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisation d'un événement particulier indépendant de votre volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat comme une « condition suspensive ». Si cet événement ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement sera rompu automatiquement et vous récupérerez les NOS CONSEILS PRATIQUES Pour en savoir plus www.appelimmo.fr Le certificat d'urbanisme N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un certificat d'urbanisme récent. La loi SRU a modifié la finalité du certificat d'urbanisme ordinaire. En effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibilité du terrain. Il est conçu comme un document informatif ou opérationnel qui n'est positif ni négatif. Il doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il vous indiquera s'il y a des contraintes architecturales : forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur du crépi, etc. Toujours en vertu de la loi du 13 décembre 2000, le certificat d'urbanisme doit préciser également si le bien est ou non concerné par un droit de préemption. Il est délivré gratuitement par le maire dans les deux mois suivant le dépôt de la demande et reste en principe valable un an après son obtention. Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un permis de construire. Il vous informe sur ce que vous pouvez faire, mais ne vous donne pas l'autorisation d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire ! En savoir plus... Consultez les sites Internet d’organismes de défense des consommateurs, comme l'Institut National de la Consommation, établissement public autonome doté d'équipes spécialisées de juristes, qui édite la revue 60 Millions de consommateurs : www.conso.net ou celui de Que choisir, de l'Union Fédérale des Consommateurs : www.quechoisir.org sommes versées. La non-obtention de vos prêts est une condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez mentionner toute autre clause correspondant à votre situation personnelle : revente de votre précédent logement, obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisation de la mutation professionnelle prévue, etc. 9 Vérifiez avant de signer le contrat de vente définitif Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les « frais de notaire ». Souvent, le vendeur dispose déjà d’un notaire. Mais vous pouvez demander au vôtre de vous assister. Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les honoraires... et les tâches. Ce jour-là, le notaire vous remettra une attestation de propriété qui vous servira pour justifier de votre qualité de propriétaire auprès de divers organismes ou entreprises comme les assurances, les banques, La Poste, etc. Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente quelques mois plus tard après que le notaire aura accompli certaines formalités obligatoires. 1 Vous avez acheté votre terrain, 0 et pensez désormais à construire... Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux. Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et demandez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obligatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface, dite hors œuvre net (SHON), de 170 m² et plus. Chacune de ces possibilités obéit à des règles, des droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avantages et inconvénients. Choisissez en connaissance de cause. 1 Et après ? 1 Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer votre logement en souscrivant une assurance multirisques habitation (c'est la formule la plus complète et la plus économique), à effectuer votre changement d'adresse, à transférer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom, voire à installer à vos frais un compteur d'eau, de gaz, d'électricité. Signalez également votre existence à la mairie et inscrivez-vous éventuellement sur les listes électorales. N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six mois après la signature de la vente, que vous attendez le décompte des frais liés à la vente et le remboursement du trop perçu éventuel... car la provision, prise pour couvrir les frais divers, est souvent surévaluée.
  5. 5. Estimer la valeur d’un bien Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement… Sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui, avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien plus ou moins facilement le moment venu… 1 Ne dépassez pas le prix du marché... Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter un logement à un prix surestimé ne pardonne pas, car il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ. Le prix d'un immeuble est en fonction du rapport entre l'offre et la demande. Ainsi, les biens les plus recherchés sont souvent les plus cotés et par conséquent les plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas trouver preneur si la demande est faible. Renseignezvous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quartier que vous avez choisi et pour le type de logement ou de terrain- que vous recherchez : interrogez le voisinage, comparez les annonces de diverses origines, consultez les organismes qui, dans certaines villes ou régions, suivent le marché du logement, achetez des revues spécialisées. 2 Tenez compte de l'environnement L'environnement du logement ou du terrain sur lequel vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui majeur dans la détermination du prix. - Il est préférable de visiter le bien à différents moments de la journée, et si possible de la semaine. Repérez les nuisances éventuelles, sonores ou olfactives, la présence d'établissements commerciaux, industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne quelconque. Réfléchissez avant d'acheter un appartement ou une maison à proximité d'une boîte de nuit, d'un bar ou d'un restaurant : établissements souvent bruyants. - Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels services sont à proximité ? Le quartier est-il bien desservi par les transports en commun ? Est-il facile de se garer ? Les environs immédiats sont-ils agrémentés d'un espace vert, élément particulièrement « valorisant » ? Y a-t-il un établissement scolaire proche ou à défaut est-il facilement accessible par un moyen de transport en commun. Idem pour les commerces. 3 N'oubliez pas l’évolution de votre environnement... Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce que prévoit le POS ou le PLU (Plan Local d'Urbanisme, ancien Plan d’Occupation des Sols) dans votre futur quartier, que ce soit en positif (nouveaux équipements collectifs) ou en négatif (urbanisation supplémentaire, zone d'entreprises à proximité...). Renseignez-vous également auprès de la Direction Départementale de l'Équipement ou Direction Départementale des Territoires (travaux routiers, par exemple). 4 Choisissez bien votre immeuble... Sachez qu'une petite résidence collective, composée d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille ou récent, à la baisse s'il date des années soixante et qu'il n'est pas rénové. Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage individuel fermé plutôt qu'un simple box. Autres petits « plus » qui comptent : l'existence d'un local privatif en rez-de-chaussée ; les visiophones, désormais d’usage courant ; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou la résidence ; la présence de verdure et, dans les régions du sud, d'une piscine collective (mais renseignez-vous sur les charges). À partir de trois étages, l'absence d'ascenseur est à inscrire au passif. 5 Privilégiez les logements bien exposés et bien conçus Ces qualités permettront en effet à votre logement de conserver sa valeur. - Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terrasse ou d'une loggia, gagne des points. - Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse être rationalisée au maximum. - Mauvais points aussi: la présence d’un vis-à-vis et l'absence de vue, ainsi qu'une exposition au nord. 6 Un bonus pour les logements "extensibles" - Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez gagner de l'espace et auquel vous donnerez ainsi une plus-value : chambre de bonne, même en mauvais état ; petit grenier ou combles aménageables ; sous-sol, même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds hauts sous lesquels installer une mezzanine ; renfoncements, cagibis, débarras où peut être aménager un coin douche supplémentaire, un WC, un placard ; vastes couloirs ou grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement des pièces plus spacieuses... 7 Tous les équipements complémentaires n'ont pas la même valeur - Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront qu'une influence mineure. - En revanche, la présence d'une piscine ou d'un système d'arrosage automatique du jardin valorise le bien. De même qu'un chauffage individuel au gaz, ou des systèmes de chauffage écologique, bien plus appréciés que tout autre mode de chauffage. Dans une maison à plusieurs niveaux, la présence d'une salle de bains à chaque étage, en accroît la valeur. Si ces salles de bains ne sont pas encore installées, demandez-vous si ces travaux seront possibles à réaliser dans l'avenir. 8 Pensez technique ... - Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez acquérir et sur la date des travaux effectués, ainsi que sur les matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la brique, sont plus estimées que le cairon). - Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment NOS CONSEILS PRATIQUES procéder, renseignez-vous auprès d'une association de consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à un professionnel spécialisé (géomètre expert). - Veillez à ce que les gaines techniques et le réseau de distribution (eau, électricité, etc.) soient visibles : les réparations éventuelles seront meilleures marché. Renseignez-vous sur l'existence d'un vide sanitaire. 9 Evaluez les inconvénients liés à la nature du terrain ... - Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit de passage, droit de puisage, droit d'implantation de pylônes électriques...). Informez-vous auprès des services du cadastre (servitudes privées) et consultez le certificat d'urbanisme (servitudes publiques). - Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de raccordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négocier en conséquence. - Vous pourrez également tirer argument de la nature du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des fondations et le coût du drainage. Questionnez votre voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable, inondable...) 1 Pour apprécier la qualité globale, 0 faites-vous aider par un initié. - Cela peut-être simplement un ami compétent en bâtiment ou un professionnel - un architecte, par exemple- à qui vous solliciterez, moyennant paiement, une expertise technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE, Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement composé d'architectes, dont certains officient gratuitement dans quelques Agences Départementales d’Information sur le Logment (ADIL). Vous pouvez les contacter par le biais de leur site : www.fncaue.org - Si vous achetez un bien à un coût élevé, il est recommandé de faire réaliser une expertise immobilière complète. Il s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui prend par exemple en compte la situation géographique du bien, sa composition, son état, l'origine de la propriété, ses servitudes, etc… Résidence secondaire : une part d'irrationnel dans le "juste prix" Pour une résidence secondaire, l'irrationnel a davantage son mot à dire que pour l'achat d'une résidence principale. N'achetez cependant pas à n'importe quel prix, car vous réaliserez sans doute encore moins de plus-value à la revente que pour d'autres types de logements. - Privilégiez le site et choisissez la résidence en fonction des sports ou des loisirs que vous pratiquez, ainsi que de l'usage que vous allez en faire. Selon le temps que vous comptez y passer, vous pourrez accepter un confort -et donc un prixmoindre. - Essayez de choisir un logement, que vous pourrez facilement louer le weekend, ou en été, si un jour vous êtes à court d'argent... Vous achetez avant tout pour investir… • Les produits doivent être très bien placés et d'excellente qualité. Les beaux immeubles rénovés des années soixante, par exemple, sont les bienvenus. • N'hésitez pas non plus à investir dans une maison individuelle ou dans une maison de village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour intérieure. Ces produits sont très recherchés dans les grandes agglomérations. • Sachez que les grands appartements se louent proportionnellement moins chers que les studios ou les deux pièces, mais que les locataires y restent plus longtemps. • Tenez compte de la composition sociologique de la commune où vous achetez (la demande varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville étudiante ou non) et renseignez-vous sur le niveau des locations pratiquées. Maison ancienne : quelques tuyaux pour repérer les gros défauts • Demandez à visiter le grenier pour vérifier la charpente. Si les poutres sont humides, elles risquent d'avoir été attaquées par les champignons ou les termites. Testez aussi la dureté du bois avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que de quelques millimètres. • Faites cette visite si possible un jour de pluie pour vérifier que la toiture ne laisse pas passer l'eau : la réfection d'un toit peut coûter très cher. • Effectuez également un tour à la cave pour repérer d'éventuelles infiltrations d'humidité (drainage éventuel à effectuer). • Méfiez-vous des plafonds où vous repérez d'importantes fissures, surtout si des différences de plan apparaissent de part et d'autre : des solives ou lattes sont sans doute à remplacer. • Les murs ne doivent pas présenter de traces d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter. Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre mauvais signe : la présence de fissures verticales et transversales sur les murs extérieurs. • Contrôlez l'état de l'installation électrique (prises, interrupteurs, compteurs). • Vérifiez l'état de la chaudière du chauffage central. Renseignez-vous sur sa date d'installation et demandez si elle a fait l'objet d'un contrat d'entretien avec un chauffagiste. En savoir plus… Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude de marché... pour savoir précisément ce que comporte une expertise immobilière ou avoir l'adresse d'un expert proche de chez vous, consultez l’annuaire de la Chambre des experts immobiliers de France qui regroupe plus de 600 professionnels sur leur site Internet : www.experts-fnaim.org (129, rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris). Les honoraires des experts immobiliers sont libres. Pour faire établir un diagnostic technique, vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au 02 47 42 19 92 et sur leur site : www.adia.org M A R S - A V R I L 2 0 14 • N ° 9 1 • L’immobilier 100% entre particuliers 5
  6. 6. L’actualité de l’immobilier Immobilier, ce qui change en 2014 Zoom sur les différents changements qui vont marquer le secteur immobilier. La hausse des frais de notaires sera effective le 1er mars 201 4 Depuis le 1 janvier 2014, plusieurs réformes sont entrées en vigueur dans le milieu de l'immobilier. Dès mars 2014, les frais de notaire augmenteront dans certaines localités. Les Conseils généraux ont en effet la possibilité de relever les taux des droits de mutation. Ceux-ci pourront à présent représenter jusqu'à 4,5% du montant de la transaction, contre 3,8% auparavant. er 201 : de nouveaux taux de TVA 4 pour les travaux de rénovation La TVA sur les travaux de rénovation des logements ayant plus de 2 ans change aussi en 2014. Elle se monte désormais à 10%, contre 7% en 2013. Un taux de TVA réduit de 5,5% est par contre réservé aux travaux de rénovation énergétique. Cela concerne notamment l’isolation des murs ou l'aménagement de fenêtres à double vitrage, ainsi que l'installation d’une chaudière à condensation ou d’une pompe à chaleur. NOTRE DOSSIER SPECIAL l'exonération totale se situe toujours à 30 ans. Et pour favoriser les ventes durant cette année, un abattement global supplémentaire de 25% est accordé aux propriétaires qui céderont leur bien avant le 31 août 2014. Les aides au logement ne seront pas revalorisées avant octobre La révision du montant des aides au logement n'a pas eu lieu le 1er janvier comme traditionnellement. En raison de Réforme sur la fiscalité des plus-values immobilières la crise et de la dette de l’Etat, celle-ci a été repoussée La réforme, entrée en vigueur le 1er septembre dernier, a été définitivement adoptée. Les plus-values immobilières réalisées sur des ventes de logements secondaires sont taxées à 19%. L'abattement selon la durée de détention a été modifié: l'exonération totale survient au bout de 22 ans (plutôt que 30 ans). À ce barème s'ajoute celui sur les prélèvements sociaux de 15.5%, où ficiaires de l'aide personnalisée au logement (APL) et de à octobre. Durant une grande partie de l'année, les bénél'allocation de logement à caractère social (ALS) recevront donc la même somme qu'en 2013. Habituellement, ces aides sont indexées sur l'indice de référence des loyers (IRL) et modifiées dès la nouvelle année. Travaux immobiliers : un crédit d'impôt développement durable moins attractif en 2014 Le crédit d'impôt développement durable version 2014 est moins attractif pour les ménages souhaitant effectuer des travaux de rénovation énergétique. La loi de finances 2014 a en effet baissé son taux. Rappelons que ce crédit d'impôt n'est applicable que lors de rénovations menées dans une résidence principale. Hausse des frais de notaire : acheter un bien immobilier va coûter plus Les droits de mutation majorés depuis le 1er mars 201 4 Les droits de mutation pourront augmenter de 0,7% en 2014 et en 2015. A compter du 1er mars 2014 en effet, Diagnostics immobiliers, ce qu’ils nous réservent en 2014 Le diagnostic mérule devient obligatoire pour vendre son bien. Le 23 juillet dernier, un amendement (CE 677) visant à rendre le diagnostic mérule obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier, a été approuvé par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale. Cette obligation sera effective au sein des zones où les conditions de prolifération sont favorables au développement de ce champignon « lignivore». Avant de rendre effective cette nouvelle exigence, un « zonage » mettant en évidence les lieux concernés devra être effectué. Les diagnostics gaz et électricité étendus à la location Les diagnostics électricité et gaz viendront renforcer le DDT en cas de location d’un bien, meublé ou pas, courant 2014. 6 les droits de mutation versés lors d'un achat immobilier passeront de 3,8 % à 4,5 % dans une grande partie des départements. La mesure renchérira légèrement le prix des maisons et des appartements jusqu'au 29 février 2016. Une taxe pour financer les dépenses sociales CIDD: deux taux de crédit selon la nature des travaux Le Crédit d'impôt développement durable est réduit à deux taux en 2014. Les candidats au CIDD peuvent donc obtenir un taux de : •15 % lorsqu'ils n'effectuent qu'un seul type de travaux de rénovation thermique, •25 % s'ils en mènent plusieurs à la fois. Quels travaux bénéficient du crédit d'impôt développement durable en 201 ? 4 La loi de finances 2014 prévoit que les conseils généraux appliquent une hausse des droits de mutations s'ils le souhaitent. Cette mesure concerne les actes de vente qui seront signés à compter du 1er mars. Le montant ainsi récupéré doit permettre aux départements de financer les dépenses sociales, telles que le RSA, les allocations pour les personnes âgées dépendantes et les handicapés. Dorénavant, deux opérations de rénovation sont éligibles au CIDD, l'isolation thermique et/ou le remplacement d'un équipement de production d'énergie. Les installations utilisant le solaire et la récupération des eaux de pluie sont exclues du dispositif. Les types de chaudières acceptées par le crédit d'impôt développement durable sont eux aussi réduits. Des départements où la taxe ne changera pas en 201 4 Chaudières éligibles au CIDD : des critères plus sévères en 201 4 Communément appelés "frais de notaire", les droits de mutation comprennent une taxe départementale, une taxe communale, des frais d'assiette et de recouvrement ainsi que les émoluments des notaires. Les frais de notaire (comprenant l’ensemble des taxes) passeront de 7% à 7,7% dans de nombreux départements. La majorité d'entre eux choisiront d'appliquer cette augmentation pour renflouer leurs caisses. Toutefois, cinq conseils généraux ont déjà annoncé qu'ils conserveraient le taux à 3,8%. Ce sont l'Isère, Paris, le Morbihan, la Mayenne et les Yvelines. Les critères ont été durcis pour les chaudières à condensation, qui doivent respecter les seuils de rendement énergétique de la classe 5, selon la norme EN 305. Le CIDD est également plus sévère avec les pompes à chaleur à production: leurs coefficients de performance énergétique doit atteindre 2,4 sur air ambiant et extérieur. Il y a tout de même une bonne nouvelle: les travaux éligibles au CIDD bénéficient du taux de TVA réduit à 5,5 % en 2014. De plus, le cumul du CIDD et de l'éco-prêt à taux zéro est rendu possible. L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 9 1 • M A R S - A V R I L 2 0 14 Comment réussir son investissement immobilier malgré les réformes qui affectent le secteur Les réformes immobilières donnent le tournis aux futurs propriétaires. Depuis quelques mois, le secteur de l’immobilier encaisse réformes et nouvelles lois. De quoi égarer les propriétaires comme les bailleurs! Quelques conseils pour réussir son investissement dans la pierre sont nécessaires. Même si les prix restent élevés et les crédits parfois difficiles à obtenir, l’immobilier reste une valeur refuge et continue d’attirer encore les épargnants. Investir dans la pierre: les solutions les plus avantageuses Aujourd’hui, la meilleure solution consiste à investir dans un bien à rénover, en demandant une décote équivalente au prix des travaux. Le logement étant en mauvais état, la marge de négociation est plus importante. Grâce à la décote consentie, le prix du bien revient moins cher, et les droits de mutation le sont aussi. Une astuce intéressante car les frais de notaire seront majorés dès le 1er mars, le gouvernement ayant autorisé les collectivités locales à augmenter le taux des droits de mutation. De plus, le montant des travaux de rénovation est déductible des revenus fonciers et permet à l’acheteur d’être moins taxé. Acheter un bien neuf grâce au dispositif Duflot Entré en vigueur le 1er janvier 2013, le Duflot est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 18 % de la valeur du bien neuf, étalée sur neuf ans. Attention, il y a cependant des contreparties, comme louer le bien nu en tant que résidence principale pendant la même durée. Autre condition: fixer un loyer qui ne dépasse pas le plafond déterminé par le Préfet, inférieur à 20% au prix du marché. Le ménage locataire doit également ne pas dépasser un certain plafond de revenus. Selon les cas, les rentabilités annuelles brutes peuvent se situer entre 2,5 et 3,8 %. Avant de se lancer dans un achat immobilier, il convient de vérifier que la localisation du bien est idéale, et qu’une réelle demande locative existe. Notez qu’afin de rassurer les investissements, la Ministre du logement Cécile Duflot a annoncé un statu quo sur les plafonds de loyers. Jusqu’au 31 décembre 2016, ceux-ci resteront stables et les préfets devront appliquer les montants fixés au niveau national.
  7. 7. NOS PAROLES D’EXPERTS Nos interviews exclusives d’experts Immobilier de prestige : les prix ont baissé de l’ordre de 10% à 15% Président - Directeur Général de Sotheby’s International Realty France – Monaco, Alexander Kraft fait un point sur le marché de l’immobilier haut-de-gamme. L’immobilier 100% entre Particuliers : L’année 2013 a été difficile pour le marché de l’immobilier haut-de-gamme, comment appréhendez-vous l’année 2014 ? Alexander Kraft : Il est vrai que 2013 a été une année extrêmement difficile pour l’immobilier haut-de-gamme en France, la raison principale étant un manque de confiance total spécialement de la part des acheteurs français. Par conséquent, beaucoup d’acquéreurs ont reporté, ou même abandonné, leur projet d’achat de résidences secondaires; en même temps, les vendeurs ont longuement hésité à baisser leur prix de vente et ont ainsi bloqué le marché. Vers la fin de l’année 2013, nous avons enfin pu voir que les vendeurs sont devenus de plus en plus flexibles dans leurs négociations, et que les prix ont baissé de l’ordre de 10% à 15%. A mon avis, cette baisse devrait encore continuer en 2014, et peut aider à revitaliser le marché à un certain degré en 2014. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quelle est la part des investisseurs étrangers dans l’immobilier de prestige français ? Alexander Kraft : Bien que les discussions permanentes concernant les réformes fiscales françaises aient également perturbé un certain nombre d’acquéreurs étrangers, le marché immobilier de prestige français reste intéressant pour les investisseurs étrangers. Les L’immobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, l’instabilité de la politique fiscale de la France pèse-t-elle sur le marché immobilier de luxe ? L’immobilier 100% entre Particuliers : Comment se présente le marché de l’immobilier dans le Nord en ce début d’année 2014 ? Alexander Kraft : Sans le moindre doute, la politique fiscale de la France est la raison principale de l’état précaire du marché immobilier de luxe. Depuis l’élection présidentielle de 2012, nous avons dû constater une détérioration continue de la confiance des acheteurs. Les acheteurs ainsi que les vendeurs sont extrêmement nerveux aujourd’hui : à chaque fois que de nouvelles initiatives fiscales sont discutées dans les médias, des transactions tombent à l’eau. Me Vincent Lembrez : Le marché sans être des plus agités en ce début d’année, n’est pas atone, loin de là. On a signé beaucoup fin 2013, avec notamment un mois de décembre particulièrement chargé. La reprise en janvier 2014 se fait doucement, mais est bien là. Les acquéreurs sont présents, et certains vendeurs sont disposés à revoir leurs prix à la baisse, permettant une rencontre entre l’offre et la demande. Les taux de crédit immobilier sont très attractifs en ce début d’année 2014 et ils ne devraient pas connaître de remontée importante durant le 1er semestre, a confié Sandrine Allonier à L’immobilier 100% entre particuliers. Sandrine Allonier : Les taux de crédit immobilier restent à un niveau très avantageux en ce début d’année après avoir légèrement baissé en décembre. Ils sont pour l’instant stables à 3,05 % sur 15 ans, 3,35 % sur 20 ans et 3,73 % sur 25 ans en moyenne. L’immobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, une remontée importante des taux est-elle à craindre dans les mois à venir ? Sandrine Allonier : Nous n’anticipons pas de remontée importante des taux au moins au premier semestre. Les banques ont conscience de l’importance du niveau des taux d’intérêt et de l’impact négatif que pourrait avoir une hausse. Elles devraient ainsi maintenir autant que possible les taux à un niveau avantageux pour continuer à conquérir de futurs acheteurs, d’autant que le nombre de renégociations devrait être beaucoup plus faible qu’en 2013. En outre, les taux d’emprunt d’état qui servent de référence pour déterminer les taux de crédits restent historiquement bas et ont même légèrement baissé. Ils pourraient toutefois remonter en fin d’année et avec eux les taux de crédit, mais, de façon modérée. Notaire à Seclin, au sud de Lille, Me Vincent Lembrez nous apporte son éclairage sur le marché de l’immobilier lillois. prix en France sont encore concurrentiels par rapport à ceux d’autres marchés internationaux, et sur le long terme la France a un marché immobilier traditionnellement très stable et performant. En 2013, nous avons pu noter un grand intérêt d’acheteurs libanais qui ont voulu placer leurs fonds dans la pierre française. Nous avons aussi noté que la conjoncture renaissante aux Etats-Unis semble motiver les acheteurs américains à retourner sur le marché français. Les Russes et les Chinois restent également actifs sur le marché français. Par contre, tous ces investisseurs étrangers sont très bien informés et achètent uniquement si les prix de vente sont ajustés et reflètent la réalité du marché actuel. Ils font des offres basses et sont prêts à renoncer à une transaction si les vendeurs se montrent inflexibles. « Les taux de crédit immobilier restent à un niveau très avantageux en ce début d’année » L’immobilier 100% entre Particuliers : A combien s’établissent les taux immobiliers en ce début d’année 2014 ? Immobilier Lille : « Les acquéreurs sont présents, et certains vendeurs sont disposés à revoir leurs prix à la baisse » L’immobilier 100% entre Particuliers : L’attractivité des taux d’intérêt, marquée en 2013, maintient-elle une certaine pression sur les prix immobiliers ? Sandrine Allonier : Il est certain que l’année 2013 qu’on anticipait comme une année noire, a finalement été meilleure qu’attendue grâce au niveau très bas des taux qui a resolvabilisé une partie des emprunteurs et soutenu la demande. C’est pourquoi les prix n’ont pas baissé autant qu’on le prévoyait et que le nombre des transactions est resté stable. Cela ne signifie toutefois pas qu’une remontée des taux soit souhaitable pour faire baisser les prix, car cet ajustement prendrait du temps et pourrait même bloquer un marché déjà fragile ! L’immobilier 100% entre Particuliers : Inclus dans les frais de notaire, les droits de mutation vont augmenter le 1er mars 2014. Selon vous, cette mesure risque-telle d’éloigner les primo-accédants du marché immobilier ? Sandrine Allonier : Il est certain que cette mesure va avoir un impact… Pour l’achat d’un bien de 200.000 € le surcoût pour l’acheteur sera de 1.400 €, ce qui n’est pas neutre ! Cette hausse des droits de mutation va être perçue comme un impôt supplémentaire pour les propriétaires qui pourraient être découragés d’acheter. Cela touchera d’autant plus les primo-accédants que les frais de notaire doivent être financés par apport… L’immobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, les prix des logements vontils encore baisser cette année ? Me Vincent Lembrez : Pour la métropole lilloise, je ne pense pas. Il y a de l’activité. En s’éloignant un peu de la métropole, le risque d’une baisse est plus important. Il faudra voir les résultats économiques qui sont la base de la confiance du marché. L’immobilier 100% entre Particuliers : Une remontée des taux immobiliers pourrait-elle avoir un impact sur le volume de ventes ? Me Vincent Lembrez : Une remontée des taux n’est jamais bonne et risque toujours d’impacter le volume de ventes. Les taux étaient néanmoins descendus extrêmement bas et ont entamé une légère remontée depuis quelques mois. Cela limite la capacité d’emprunt d’un acquéreur et sa possibilité d’acheter peut se trouver réduite. Croisons les doigts pour que les éventuelles hausses restent limitées. L’immobilier 100% entre Particuliers : Le conseil général du Nord a annoncé une hausse du taux des droits de mutation de 3.8 à 4.5% le 1er mars prochain. Selon vous, cette augmentation des frais de notaire risque-t-elle de pénaliser le marché immobilier local ? Me Vincent Lembrez : Une remontée de la fiscalité n’est jamais bonne, elle n’est pas très importante mais reste néanmoins significative. Pour un bien à 150.000 €, cela revient à augmenter les frais d’acte d’environ 1.000 € ce qui n’est tout de même pas négligeable. Aujourd’hui, il n’y a pas encore d’impact ressenti. Il ne devrait pas être trop important, mais ceux dont les dossiers sont un peu justes risquent d’avoir plus de mal à se financer. Il est sûr que de nombreux acheteurs voudront anticiper leurs acquisitions pour signer avant la fin février. Les transactions ont baissé de 6% en 2013 selon les notaires Bilan de l'année 2013 : 700.000 transactions immobilières en France. Avec 700.000 ventes en 2013, le marché immobilier français a connu une baisse de transactions de 6% par rapport à 2012. Selon Jean Tarrade, président du Conseil supérieur du notariat, 2013 est "une année basse" mais qui aurait pu être pire "sans la tendance à la hausse survenue depuis février". À titre de comparaison, il cite les chiffres peu brillants de 2009 ou 2011, ou seules 594.000 et 805.000 transactions ont été enregistrées. L'attentisme des acheteurs explique la baisse des transactions Selon Jean Tarrade, le principal facteur qui explique la diminution des ventes est l'attentisme, causé par l'instabilité fiscale. "C'est très handicapant pour les investisseurs", a déclaré ce spécialiste lors d'une interview sur la chaîne BFMTV. En plus, les étrangers ont fui la France, un pays devenu peu attractif pour eux bien qu'ils représentent 2% des propriétaires. Le diagnostic pour 201 une baisse 4: des tarifs immobiliers La vision du Conseil supérieur du notariat pour 2014 n'est pas rose: il s'attend à une année encore plus difficile pour l'immobilier. La Fédération nationale de l'immobilier partage cet avis en raison des nombreuses incertitudes qui pèsent sur le marché résidentiel (chômage, évolution des taux d’intérêt, loi ALUR, etc). La Fnaim table sur une baisse des transactions, qui devrait se maintenir au-dessus des 650.000 ventes. Pour la fédération, les prix connaîtront de leur côté un recul de 4% au maximum. M A R S - A V R I L 2 0 14 • N ° 9 1 • L’immobilier 100% entre particuliers 7
  8. 8. LE PANORAMA COULEURS Les Offres de vente toutes en Couleurs dans toute la France, classées par département Gratuit : Dossier de présentation des biens sur www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr (voir p 179) 34 HERAULT MIREVAL VILLA F8 236 m² / Terrain: 1860 m² 880 000 € Ref: 818012 - 06.14.27.74.94 Dans village languedocien, 5 mn des plages. Villa de prestige tout confort, moderne. Sur terrain clos, arboré et paysagé. 4 chambres, 3 salles de bains, pièce à vivre 52 m², 2 cuisines équipées. 2 garages, 4 dépendances et superbe piscine. Classe énergie: D 8 56 MORBIHAN CARNAC MAISON F8 225 m² / Terrain: 800 m² 870 000€ Ref: 1020299 - 06.85.53.96.50 Auray à 14 km, Vannes à 30 km. Superbe maison d'architecte contemporaine aux grands volumes, lumineuse. Prestations haut de gamme. Salons d'été et d'hiver, salle à manger, cuisine équipée, suite parentale, bureau, 3 chambres à l'étage. Classe énergie: B N ° 9 1 • MARS - AVRI L 2014 Visitez les biens à distance sur : www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr
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Entrée, salon séjour, bibliothèque, cheminée, réception, cuisine équipée, 2 wc, salle de bains, 4 chambres (dont une suite) + Cabinet médical loué indépendant / classe énergie: D Maison de caractère en pierre de taille. En plein centre-ville, proche de toutes les commodités. Donnant sur deux rue. Entrée, salon séjour, cuisine équipée, salle de bains, 6 chambres. Véranda. Grenier, cave, chaufferie. / classe énergie: D Maison d'architecte. Parc arboré clos, bois, pelouse, fleurs. Sans vis à vis. Nature, sortie village. 2 entrées, salon séjour, salle réception, cuisine équipée, salle billard, 2 bains, 2 wc, urinoir. Vestiaire, dressing, 3 chambres. 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Séjour, salon, accès terrasse, cuisine équipée, 2 chambres et bureau, sous-sol, garage, jardin paysager, dépendance. / classe énergie: F 03 ALLIER MONTVICQ MAISON 112 m² Terrain: 2187 m² 122 000€ Ref: 801167 - 06.14.96.23.66 03 ALLIER ETROUSSAT MAISON F4 134 m² Terrain: 1130 m² 130 000€ Ref: 1011452 - 06.87.23.41.79 03 ALLIER BELLERIVE S/ALLIER MAISON F6 124 m² Terrain: 662 m² 155 000€ Ref: 1002914 - 06.59.31.14.71 03 ALLIER NOYANT D ALLIER MAISON F5 136 m² Terrain: 1903 m² 160 000€ Ref: 815391 - 01.69.03.29.56 Propriété vendue meublée, comprenant un corps de batiment composé de la maison d'habitation principale 70m² avec cave et grenier aménageable, garage accolé 54m². Un batiment en dur indépendant 41m². Un gîte équipé 42m² avec une dépendance. / classe énergie: G Maison bien entretenue, rénovée : salon, séjour, cuisine aménagée, véranda, 2 chambres, salle de bains, 2 wc, grenier aménageable. Chauffage gaz propane. Cour et jardin arboré. Puits, centre petit bourg, trés calme. 14km toutes commodités / classe énergie: D Maison de construction traditionnelle habitable à rafraîchir,séjour,cuisine aménagée,3 chambres,bureau,2 salles d'eau,2 wc,sous-sol et grenier aménageable,chauffage central fuel,jardin paysagé arboré,sortie de ville à 3km centre-ville Vichy / classe énergie: D Ancienne fermette typique bourbonnaise, entièrement rénovée de style rustique, beaucoup de caractère, pierres et poutres apparentes, pièces de grands volumes, cuisine et salle de bains équipées, grenier aménageable, atelier et dépendance. / classe énergie: E Visitez les biens à distance sur : www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr N ° 9 1 • M A R S - A V R I L 2014 9 LE PANORAMA COULEURS 01 AIN LELEX APPARTEMENT F3 45 m² 125 000€ Ref: 816640 06.65.36.98.83
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Sur terrain paysager avec terrasses et dépendances / classe énergie: E Dominant Vichy, fermette de 170 m² : grand salon, cuisine aménagée avec véranda, 3 chambres, 2 salles de bains dont un hammam, lingerie, 2 wc, 1 dressing. Jardin paysager, piscine, puits, garage et dépendances, cave voûtée, prix négociable. / classe énergie: C Propriété comprenant maison bourgeoise avec salon, séjour, cuisine équipée, 4 chambres, 2 salles de bains, 2 wc. Grenier aménageable, garage. Pavillon de chasse aménagé avec bar équipé. Hangar. 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Accès terrasse avec superbe vue panoramique, extérieur paysager avec piscine couverte et dépendances. / classe énergie: D Corps de ferme rénové comprenant maison d'habitation restaurée depuis 1980 : 9 pièces + cuisine + pièces d'eau, grenier aménageable, cave voutée, garage, maisonnette 60m² à rénover, grange indépendante 180m² sol,petit bourg avec commodités. / classe énergie: C Maison d' exception située en centre ville , à 300 mètres de la Mairie et de la Poste,sur un terrain clos de 1000 m² avec grilles et arboré, comportant 4 garages et 2 accés indépendants. Excellent état. Chauffage au gaz par chaudière neuve. / classe énergie: NC Maison de maître aménagée en activité chambres d'hôtes. Grand hall d'entrée traversant, salon, salle à manger, séjour, cuisine et salon privé ou bureau, 6 chambres et 5 pièces d'eau. Grenier aménageable. 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Label PROMOTELEC HPE 3 *** contrôlable / classe énergie: NC 04 ALPES DE HTE PROVENCE PUIMOISSON MAISON F3 100 m² Terrain: 1174 m² 275 000€ Ref: 816481 - 04.99.74.74.85 04 ALPES DE HTE PROVENCE MARCOUX MAISON F7 220 m² Terrain: 3000 m² 438 000€ Ref: 800318 - 04.92.36.37.30 04 ALPES DE HTE PROVENCE CERESTE MAISON F12 280 m² 573 000€ Ref: 818272 - 04.92.79.03.17 04 ALPES DE HTE PROVENCE SEYNE MAISON F7 210 m² Terrain: 4900 m² 585 000€ Ref: 818270 - 06.07.10.76.37 PUIMOISSON HAUTE PROVENCE entre Meoustieret Gorges du Verdon,jolie villa plain pied 2 chambres (possible 3è chambre) séjour cheminée cuisine, salle de bains, garage 40 m² (camping-car) terrasse terrain plat clos vue dégagée.Prix négociable / classe énergie: D Belle maison traditionnelle sur 3niveaux, sur sous sol, en parfait état, restaurée en 1990. Grande terrasse 60m², 5 chambres, grands volumes, gros potentiel, idéal pour artisan, libéral, gîtes, possibilité 2è appartement. 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Maison provençale sur 2 niveaux en 2 appartements indépendants. Vue panoramique mer à 180°, comprenant chacun séjour cheminée, cuisine, buanderie, 3 chambres. Terrasse. Calme. Toutes commodités / classe énergie: NC A 500m des plages, villa bourgeoise composée de 6 studios équipés état neuf pour locatif en RDC, et un bel appartement 185m² au 1er étage, 3 salons, salle d'eau, salle bains. Terrain plat, piscine. Excellent rapport locatif. NEGOCIABLE / classe énergie: NC Belle contemporaine. 3 niveaux. Calme absolu. Entrée, séjour cheminée 45m², cuisine us équipée, chambre avec salle d'eau.Terrasse 300m². Entresol : 2 chambres avec salle de bains et dressing. Etage : 1 chambre avec salle de bains / classe énergie: B A 8 km de Cannes, jolie propriété sur 2 niveaux en 2 appartements indépendants ou communicants, F3 rez de jardin, F5 au 1er étage. Cuisine équipée, salon, cheminée. Double garage, piscine couverte, pool house, cave, barbecue, commodités. / classe énergie: NC 06 ALPES MARITIMES COLOMARS MAISON F9 220 m² Terrain: 2500 m² 1 105 000€ Ref: 818570 - 06.21.86.21.06 06 ALPES MARITIMES MOUGINS MAISON F6 250 m² Terrain: 2500 m² 1 345 000€ Ref: 818569 - 06.99.69.13.19 06 ALPES MARITIMES LE CANNET MAISON F8 210 m² Terrain: 1290 m² 1 495 000€ Ref: 819130 - 06.31.35.81.88 06 ALPES MARITIMES GRASSE MAISON F8 260 m² Terrain: 1500 m² 1 495 000€ Ref: 818576 - 06.14.32.79.50 Quartier calme et résidentiel. 2 provençales jumelées par garage, 2 niveaux. Grand séjour, cheminée, cuisine équipée , chambre, salle d'eau. Studio indépendant, wc indépendants. Terrasse. A l'étage : chambres, tropézienne, wc. Parking. / classe énergie: B Domaine sécurisé propriété plain pied. Séjour 70m², salle à manger, cuisine us équipée, cheminée, belle entrée, suite parentale, 3 chambres, salle de bains. Double garage. Bureau 60m². Buanderie. Local piscine. Cuisine d'été. Terrasse 120m² / classe énergie: B Quartier résidentiel, calme absolu. Propriété contemporaine, entièrement rénovée sur 2 niveaux. Beaux volumes. Matériaux de qualité, 4 chambres avec salle de bains, bureau, salle de cinéma, cuisine us donnant sur salle à manger. Commodités / classe énergie: C Propriété, 3 niveaux, très belle prestations. Séjour cheminée 63m², cuisine us équipée, suite parentale, 3 chambres, 2 salles de bains, 2 wc. Double garage. Atelier. 2/3 pièces indépendant ou communicant. Piscine, pool house. Calme absolu. / classe énergie: C 06 ALPES MARITIMES THEOULE S/MER VILLA PRESTIGE F4 220 m² 1 570 000€ Ref: 818131 - 06.20.50.50.03 06 ALPES MARITIMES ANTIBES VILLA PRESTIGE F7 260 m² Terrain: 2500 m² 1 650 000€ Ref: 813963 - 00041798248500 06 ALPES MARITIMES LA GAUDE GITE/CHAMBRE HOTE F22 750 m² Terrain: 2200 m² 1 900 000€ Ref: 819128 - 06.61.40.77.98 06 ALPES MARITIMES ROQUEBRUNE CAP MARTIN MAISON F9 220 m² Terrain: 1538 m² 2 150 000€ Ref: 911268 - 04.99.74.74.85 Frais réduits, contemporaine neuve 2 étages. Plages à 50m, vue mer. Cuisine américaine équipée, séjour 90m², 3 chambres avec salle de bains, dont 2 avec mezzanine. Balcon et 2 terrasses.Garage 3 places parking. Buanderie.Toutes commodités. / classe énergie: B Magnifique propriété, parc aménagé, calme, résidentiel, 4 chambres, séjour 60m², cheminée, cuisine us équipée, 2 salle de bains, 1 salle d'eau, salon d'été, pool house 60m², piscine couverte, sécurisée et chauffée, garage, parking, / classe énergie: NC Maison d'hôtes de caractère, aux portes de Nice, cadre magnifique. Bâtisse principale. 7 pièces. Grand séjour. Autre bâtiment. 4 chambres terrasses. 2 appartements F2. Piscine. Grande terrasses. Parkings.Terrain arboré. Excellent rapport / classe énergie: NC Belle propriété type californien d'architecte,vue panoramique 180° Monaco à Bordiguera (Italie), sur 2 étages,toutes les pièces principales orientées sud, larges terrasses, garage, parking 6 voitures, piscine.Accepte que les numeros fixes. / classe énergie: C 06 ALPES MARITIMES PUGET THENIERS PROPRIETE F11 280 m² Terrain: 3000 m² 1 200 000€ Ref: 813992 - 04.93.05.00.31 06 ALPES MARITIMES LE TIGNET PROPRIETE F9 400 m² Terrain: 1710 m² 1 200 000€ Ref: 815795 - 06.50.07.07.83 06 ALPES MARITIMES MOUGINS PROPRIETE F7 280 m² Terrain: 2800 m² 1 350 000€ Ref: 1002412 - 06.08.07.40.58 06 ALPES MARITIMES MENTON PROPRIETE F8 230 m² Terrain: 2500 m² 1 490 000€ Ref: 819147 - 04.93.57.17.83 Bastide magnifique, 50mn de l'aéroport de Nice. Ancienne bergerie dominante plein sud, 11 pièces, 2 duplex, 4 niveaux. Piscine. Vaste terrasse ombragée. Très belle vue sur vallée du Var. Altitude 450 m. Calme serein. Lieu unique. Au calme. / classe énergie: NC Exceptionnel sur hauteurs de Tignet, vue sur Cannes, mer, calme, sans vis à vis, séjour, cuisine équipée, 3 chambres, saunas, salle de sport, cave à vin, cuisine d'été, cheminée, belle prestations, haut de gamme, meubles rustiques, piscine / classe énergie: C A 5 min de cannes Belle propriété de 280M² + 140M² COS RESIDUEL, prestation haute gamme.située sur les hauteurs de vallaurisaménager avec goût composée de 7 pièces, 3 chambres, 4 SDB, 4WC,cuisine américaine toute équipée. A débattre / classe énergie: D Rare sur les hauteurs de Menton. Propriété de charme sur 3 niveaux.Vue sur la mer, calme et verdure. Beau volume. Séjour avec cheminée, chambre de maître, 2 chambres, bureau, 2 salles de bains. 2 celliers. 2 terrasses. Piscine. Garage. / classe énergie: D 12 N ° 9 1 • MARS - AVRI L 2014 Visitez les biens à distance sur : www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr
  13. 13. 06 ALPES MARITIMES THEOULE S/MER PROPRIETE F5 200 m² Terrain: 1870 m² 2 500 000€ Ref: 818132 - 06.20.50.50.03 06 ALPES MARITIMES VALLAURIS PROPRIETE F6 280 m² Terrain: 2000 m² 3 000 000€ Ref: 815791 - 06.18.07.02.76 06 ALPES MARITIMES NICE TERRAIN Surface: 2.5 ha 350 000€ Ref: 816822 - 04.93.37.95.02 Nice à 20 mn. Rare et exceptionnel. Bâtisse 18ème, 22 pièces. Façades et toitures refaites. Fenêtres et volets neufs. Belles caves voûtées 350 m² + annexes. COS résiduel pour 5 villas. 200 oliviers AOC ancestraux. Ruisseau, bassin 120000 L. / classe énergie: NC Vue mer sur baie de Cannes, rade de Théoules. Propriété, spa de nage, 3 terrasses, COS résiduel 290m², 4 chambres avec salles de bains, séjour 45m², cheminée, cuisine US, garage 3 places, ascenseur. Calme absolu. Écrin de verdure. / classe énergie: NC Exceptionnelle,sur les hauteurs de Vallauris, vue panoramique 180° mer et cap d'Antibes, propriété en 2 appartements indépendants ou communicants, type F3, en pierres, 2 terrasse, piscine 14x5, pool house, garage 100m², parking, commodités / classe énergie: NC Exceptionnel sur hauteur colline niçoise. Aéroport 10 mn. Terrain de 2957 m² dont 1500 m² constructible. Exposition Sud Est. Calme. Accès et viabilité aux abords du terrain, commodités, domaine vignoble de Bellet. 06 ALPES MARITIMES NICE TERRAIN Surface: 5969 m² 1 000 000€ Ref: 815316 - 06.65.07.98.09 07 ARDÈCHE ST JUST D ARDECHE APPARTEMENT F4 110 m² Terrain: 97 m² 264 900€ Ref: 815108 - 06.08.61.30.39 07 ARDÈCHE MALARCE S/LA THINES MAISON 140 m² Terrain: 468 m² 275 000€ Ref: 816508 - 09.51.92.06.35 07 ARDÈCHE LAMASTRE MAISON F7 250 m² Terrain: 10000 m² 600 000€ Ref: 813861 - 06.89.43.96.30 Beau terrain, exposition sud est, constructible, cos 0,5 sur 4270m² dont 0,2 pour l'habitat (2135m² Shon), eau électricité, à 300m tout à l'égout, sur place calme, proche toutes commodités, certificat d'urbanisme positif. Zone UED. A vendre appartement T4 dans résidence de standing, sécurisée, avec terrasse de 38 M² et jardin de 97 M² rez de chaussée + 2 parkings / classe énergie: D Maison de caractère, typiquement ardèchoise bâtie en lauzes. 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