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L’immobilier 100% entre particuliers N°87 - Juillet - Août 2013

Le service immobilier entre particuliers

p 19 - Dépt : 13

100%
p 21 - Dépt : 17

entre particuliers
p 31 - Dépt : 30

p 16 - Dépt : 06

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p 35 - Dépt : 34
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Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers
N°87 - Juillet - Août 2013

Sommaire
Index des annonces classées
par département
voir p. 3

Retrouvez également toutes nos annonces
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www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr

Découvrez
le Service Immobilier
à domicile
voir p. 4

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Nos conseils
pratiques
Notre dossier
spécial

Nos interviews exclusives
d’experts
voir p. 11

voir p. 12

Le Panorama
Couleurs

voir p. 67

Nos milliers
d’offres classées
par département

voir p. 178

Des témoignages
de vendeurs
et d’acheteurs
Visitez les biens

voir p. 179

à distance

L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS
Immeuble Élysées La Défense
7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex
www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr
Une publication de la société Appel Immo
RCS Nanterre 440481356 • S.A.R.L au capital de 38 304 €
Gérante : Fabienne BLEYNIE
N° ISSN : 1293-9234
Dépôt légal à parution Bimestriel
Juillet - Août 2013
Numéro 87 – 1,95 €

Toute reproduction, même partielle est interdite. L’immobilier 100% entre particuliers décline toute
responsabilité sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle
existant dans le magazine.
Directrice de la publication Fabienne Bleynie
Conception graphique NovaTerra
Coordination Sarah Leon
Imprimé par Rotimpres
Abonnements 04 99 74 74 74
Ce Logo certifie une action respectueuse
de l’environnement par notre imprimeur.
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PAGES
68 à 176

LES ANNONCES
par département
Pratique : les annonces sont classées par
département et par ordre croissant de prix.

LES D.O.M.

LES BIENS
A L’ETRANGER

Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 174 à 176

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Ain ..................................................................p 68
Aisne ..............................................................p 68
Allier ...............................................................p 69
Alpes de Hte Provence .................................p 71
Hautes Alpes .................................................p 72
Alpes Maritime...............................................p 73
Ardèche..........................................................p 75
Ardennes........................................................p 76
Ariège .............................................................p 77
Aube ...............................................................p 77
Aude ...............................................................p 78
Aveyron ..........................................................p 80
Bouches du Rhône .......................................p 81
Calvados ........................................................p 82
Cantal .............................................................p 84
Charente.........................................................p 85
Charente Maritime.........................................p 86
Cher ................................................................p 87
Corrèze...........................................................p 88
Corse ..............................................................p 89
Côte d’Or........................................................p 90
Côtes d’Armor ...............................................p 90
Creuse ............................................................p 93
Dordogne .......................................................p 94
Doubs .............................................................p 96
Drôme.............................................................p 97
Eure ................................................................p 98
Eure et Loir ....................................................p 99
Finistère .......................................................p 100
Gard..............................................................p 102
Haute Garonne ............................................p 106
Gers ..............................................................p 107
Gironde ........................................................p 108
Hérault ..........................................................p 110
Ille et Vilaine ................................................p 113
Indre..............................................................p 114
Indre et Loire ...............................................p 115
Isère ..............................................................p 116
Jura...............................................................p 117
Landes..........................................................p 118
Loir et Cher ..................................................p 119
Loire .............................................................p 120
Haute Loire ..................................................p 121
Loire Atlantique ...........................................p 122
Loiret ............................................................p 123
Lot.................................................................p 123
Lot et Garonne ............................................p 124
Lozère...........................................................p 126
Maine et Loire..............................................p 127
Manche.........................................................p 127
Marne............................................................p 128
Haute Marne.................................................p 129
Mayenne.......................................................p 130
Meurthe et Moselle......................................p 130
Meuse ...........................................................p 131
Morbihan ......................................................p 131
Moselle .........................................................p 133
Nièvre ...........................................................p 134
Nord..............................................................p 135
Oise ..............................................................p 136
Orne..............................................................p 137
Pas de Calais...............................................p 138
Puy de Dôme ...............................................p 139
Pyrénées Atlantique....................................p 142
Haute Pyrénées ...........................................p 143
Pyrénées Orientale......................................p 144
Bas Rhin.......................................................p 145
Haut Rhin .....................................................p 146
Rhône ...........................................................p 147
Haute Saône ................................................p 148
Saône et Loire .............................................p 150
Sarthe ...........................................................p 151
Savoie...........................................................p 152
Haute Savoie................................................p 153
Ville de Paris................................................p 154
Seine Maritime.............................................p 154
Seine et Marne.............................................p 155
Yvelines........................................................p 156
Deux Sèvres.................................................p 157
Somme .........................................................p 158
Tarn...............................................................p 159
Tarn et Garonne...........................................p 161
Var.................................................................p 161
Vaucluse.......................................................p 165
Vendée..........................................................p 167
Vienne...........................................................p 168
Haute Vienne ...............................................p 169
Vosges..........................................................p 170
Yonne............................................................p 170
Territoire de Belfort.....................................p 172
Essonne .......................................................p 172
Hauts de Seine ............................................p 172
Seine Saint Denis........................................p 173
Val de Marne ................................................p 173
Val d’Oise .....................................................p 173
DOM..............................................................p 174
Andorre ........................................................p 174
Argentine .....................................................p 174
Belgique .......................................................p 174
Bulgarie........................................................p 174
Brésil ............................................................p 174
Canada .........................................................p 174
Suisse...........................................................p 174
Cap Vert........................................................p 174
République Tchèque ...................................p 174
Egypte ..........................................................p 174
Espagne .......................................................p 174
Grande Bretagne .........................................p 175
Grèce ............................................................p 175
Croatie..........................................................p 175
Italie ..............................................................p 175
Maroc............................................................p 175
Monaco.........................................................p 176
Madagascar .................................................p 176
Pologne ........................................................p 176
Portugal........................................................p 176
Roumanie.....................................................p 176
Serbie ...........................................................p 176
Senegal ........................................................p 176
Tunisie ..........................................................p 176
Vénézuela.....................................................p 176

J U I L L E T - A O U T 2 0 13 • N ° 8 7 • L’immobilier 100% entre particuliers

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L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 7 • J U I L L E T - A O U T 2 0 13

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traiter de particulier
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UNIQUE EN FRANCE

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Pour recevoir gratuitement chez vous
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précisez-nous votre projet immobilier

Vous précisez votre projet immobilier...

... et vous complétez avec vos coordonnées

Vous choisissez le bien immobilier que vous recherchez
Un seul et unique type de bien parmi les 4 types proposés
q Vous indiquez le montant maximum que vous voulez consacrer
à votre achat, en euros
q Vous choisissez le ou les départements qui vous intéresse(nt)
Maximum 5 départements

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Vous prenez connaissance des conditions générales d’adhésion

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Vous indiquez vos coordonnées

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Vous complétez, datez et signez les conditions générales d’adhésion

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Complétez votre Bulletin d’Adhésion ci-dessous puis renvoyez-le dès aujourd’hui sous enveloppe affranchie à :

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Vous recherchez…
1 Quel est le bien immobilier que vous recherchez ?
.

}

Cochez
1 seule
case

t Melle
(1 seul choix possible)

q Château / Propriété
q Maison, Villa, Villa prestige, Chalet, Fermette, Grange, Bergerie
q Studio, Appartement, Immeuble
q Terrain seul
q Propriété agricole ou viticole
q Commerces
q Viager

2. Quel montant maximum souhaitez-vous y consacrer ?
(inscrivez la somme en euros)
Euros
Par exemple :

3 0 0 0 0 0

Trois cent mille euros

Votre montant est supérieur à 250 000 € ?
Vous pouvez, ci-dessous affiner votre recherche :
Surface habitable minimum ................................... m2
Surface terrain minimum

................................... m2

3. Où recherchez-vous votre bien en France ?
Indiquez-nous vos départements de recherche. (5 départements maximum)
Par exemple : vous recherchez dans le département du Gard, indiquez :

t Mme

tM

Nom ………………………......………………………………………………….......………...
Prénom ……………………...…………...……..........................…………….......………...
Adresse ……………………………………………………………........……….......………...
Code Postal …………..……....… Ville …….......……………….......……….......………...
Tél. ……...………………………

Conditions générales d’adhésion acheteur
1 - Je soussigné(e), M
déclare être un particulier réellement à la recherche d’un bien. Je demande à adhérer gratuitement
au Service Acheteurs, directement entre particuliers.
2 - Mes coordonnées seront insérées dans le fichier informatique de la société afin d’assurer la
recherche d’un bien correspondant aux critères énoncés dans ma demande ci-jointe. La confidentialité de ces informations sera rigoureusement respectée : aucun vendeur ne pourra obtenir de la
part de la société mon nom et mes coordonnées.
3 - Je recevrai gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, ma sélection de biens
immobiliers vendus sans commission* à la vente.
4 - Je pourrai consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr.
un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui m’intéressent (selon disponibilité dont je sera informé).
5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte
des conditions de l’offre et de la demande régissant le marché de l’immobilier.
6 - En contrepartie, je m’engage à vous prévenir immédiatement le jour où ma demande de
recherche est satisfaite ou à modifier.

30

Date

Signature obligatoire

Vous pouvez utiliser la carte de France qui se trouve au verso pour vous aider.

Départ. 1

Départ. 2

Départ. 3

Départ. 4

Départ. 5
u je ne désire pas recevoir d’offres de produits et services en rapport avec ma qualité d’acheteur d’un bien immobilier. 
La société ne peut pas transmettre mes coordonnées à des tiers.

Conformément à la loi Informatique et Liberté du 6 janvier 1978, vous pouvez accéder et rectifier les informations vous concernant.
Ces informations peuvent être transmises à toutes sociétés liées juridiquement au Partenaire Européen. Les réponses au questionnaire ont un caractère
facultatif mais nécessaires à l’exécution correcte de notre prestation.

Les présentes conditions générales d’adhésion figurent sur la partie inférieure du présent document. Elles sont à conserver par l’adhérent.
* Dans la mesure où il existe des biens correspondant à mes critères de recherche.

Conservez cette partie
Conditions générales
d’adhésion au

Service Acheteurs
de

1 - Tout adhérent au Service Acheteurs
déclare être un particulier réellement
à la recherche d'un bien. L'adhésion
aux Services Acheteurs, directement
entre particuliers, est gratuite.

votre demande. La confidentialité de
ces informations est rigoureusement
respectée : aucun vendeur ne peut obtenir de la part de la société votre nom
et vos coordonnées.

2 - Vos coordonnées sont insérées
dans notre fichier informatique afin
d'assurer la recherche d'un bien correspondant aux critères énoncés dans

3 - Vous recevrez gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, votre
sélection de biens immobiliers vendus sans
commission à la vente (dans la mesure où

il existe des biens correspondant à vos
critères de recherche).

4 - Vous pourrez consulter et
télécharger gratuitement sur
www.partenaire-europeen.fr. un
dossier descriptif complet et
en couleurs des biens qui vous
intéressent.

5 - La société se réserve le droit de
refuser toute demande de recherche
qui ne tient pas compte des conditions
de l'offre et de la demande régissant
le marché de l'immobilier.
6 - En contrepartie, vous vous engagez
à nous prévenir immédiatement le jour
où votre demande de recherche est
satisfaite ou à modifier.

J U I L L E T - A O U T 2 0 13 • N ° 8 7 • L’immobilier 100% entre particuliers

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Calculer
tous les coûts
Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix
vous convient... Mais... avez-vous pensé à tout ?
Les « frais de notaire » :
un surplus à prévoir
Le notaire est un personnage-clef de votre aventure : tous
les fonds concernant les acquisitions immobilières, bâties
ou non, passent en effet entre ses mains. Il est donc chargé
de collecter les impôts perçus par l'État et les collectivités
locales. Si vous achetez un logement ancien, les frais de
notaire s’échelonneront, en moyenne entre 6% et 8%.
Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de 2% à 3%
(moins le coût du bien sera élevé, plus ces taux augmenteront). En effet, les logements neufs, ne sont pas soumis
à la TVA et supportent une taxe de publicité foncière beaucoup moins importante que pour les logements anciens,
puisque fixée à 0,615%. Pour le calcul des frais de notaire,
sont considérés comme neufs, les logements en cours de
construction, c’est-à-dire la vente sur plans ou la Vente en
l’État de Futur Achèvement (VEFA). Sont également
concernés les logements achevés depuis moins de cinq ans.
A noter que seule la VEFA, quelle que soit la qualité du vendeur, est sujette à la Taxe de la Valeur Ajoutée (TVA). De
même, depuis la réforme sur la TVA de mars 2010, n’est
plus traité comme un logement neuf, une construction sur
plans revendue dans les cinq ans. Les frais de notaire sont
en fait composés de plusieurs éléments.
• La rémunération proprement dite de ce spécialiste : rédaction des actes, vérification de la régularité de l'opération... Ces honoraires, appelés « émoluments proportionnels
», sont fixés par décret et sont proportionnels au prix de vente
(les pourcentages sont dégressifs par tranches de prix). La
TVA au taux de 19,60% (8% en Corse et 8,5 % dans les
DOM) s'y ajoute, elle sera de 22,2% pour les achats effectués à partir du 1er octobre 2012 (8,7% en Corse, identique pour les DOM). Vous les paierez le jour de la signature
du contrat de vente. C’est aussi ce jour-là que vous verserez
le montant du prix d’achat diminué des sommes que vous
aurez déjà préalablement versées au notaire. Les actes
sont classés par série, S1 ou S2 selon les cas. Pour une vente
immobilière, les émoluments proportionnels du notaire appartiennent à la série 1.
Tranche première Série S1

% Série 1

De 0 à 6500 €

4%

Au-delà de 6500 € jusqu'à 17.000 €

1,65 %

Au-delà de 17.000 € jusqu'à 60 000 €

1,10 %

Au-delà de 60.000 €

0,825 %

Tranche deuxième Série S2

% Série 2

De 0 jusqu'à 6500 €

2%

Au-delà de 6500 € jusqu'à 17 000 €

1,10 %

Au-delà de 17.000 € jusqu'à 30.000 €

0,75 %

Au-delà de 30.000 €

0,55 %

Un calculateur est disponible sur : www.paris.notaires.fr
• Les honoraires dits de rédaction et de formalités, ou «
émoluments fixes », qui rémunèrent le notaire pour les démarches accomplies : état civil, extraits cadastraux, documents
d’urbanisme, informations données par le syndic de copropriété, certificats de mesurage, d’absence ou de présence
d’amiante, termites ou plomb, formalités de publicité au bureau des hypothèques... Le tarif de chaque acte est exprimé
en unité de valeur dont le montant nominal est de 3,90 €.
• Les « débours », c’est-à-dire les sommes versées à des tiers
pour le compte du client : géomètre, syndic de copropriété,
états hypothécaires, coût des pièces, frais postaux, etc.
• Les droits et taxes payés au Trésor Public : il s’agit essentiellement des droits d’enregistrement, appelés aussi « droits
de mutation à titre onéreux ». Le taux de droit commun des
droits d’enregistrement s’élève à 5,09 %. Le montant versé
est donc déterminé en fonction de l’importance du prix de

6

vente du bien. Le même taux s’applique pour les terrains.
Les « droits de mutations » sont composés de la taxe communale (1,20%), de la taxe départementale (3,80% dans
l’ancien ; 0,070% pour un bien neuf), et d’un « prélèvement
pour frais d’assiette » équivalent à 2,37% et 2,14% dans le
neuf de la taxe départementale..

A savoir : l'achat d'un logement ancien n'est pas assujetti
au paiement de la TVA.
Le notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour le
compte de son client. C'est pourquoi il demande une provision, afin de couvrir le montant des frais (surtout ceux qui
sont concernés par les pièces administratives) et éventuellement celui de ses émoluments, provision qui peut être
complétée si besoin.

NOS
CONSEILS
PRATIQUES
• Si vous achetez un terrain viabilisé, rendez-vous à la mairie pour consulter l'arrêté de lotir. Celui-ci prévoit les travaux à charge du lotisseur. La réalisation des dessertes,
l'accès au réseau et la pose de compteurs, doivent normalement être prévus. Ces équipements sont inclus dans le
prix du terrain. Mais seulement jusqu'à l'entrée de la parcelle. Vous aurez donc à payer de votre poche les frais de
raccordement aux différents compteurs, de la « frontière »
de votre terrain jusqu'à la maison que vous y aurez édifiée.
Aucune des contributions (participations et taxes), qui ont
déjà été mises à la charge du lotisseur et inscrites dans
l’autorisation de lotir, ne peuvent vous être réclamées.
• Si vous construisez dans un PAE (Programme
d'Aménagement d'Ensemble), une participation aux
dépenses des équipements publics peut être à verser à la
commune. En contrepartie, vous n'avez pas à payer la Taxe
Locale d'Équipement, ni la participation pour raccordement
à l'égout, ni la participation pour le financement des voies
nouvelles et réseaux.

Si vous achetez
un terrain à bâtir ...

Prévoyez vos dépenses futures !

Au moment de l'achat
• Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain
dépendent de la qualité du vendeur : si vous êtes une personne physique (non-assujetti) et si vous achetez le terrain à un particulier pour y faire construire une maison à
usage d'habitation, vous devrez payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain proche de 5,09 %, ainsi
que la rémunération du notaire (comptez 2% en plus).
• Si vous achetez le terrain à un professionnel (assujetti), c’est-à-dire les aménageurs lotisseurs, les marchands de biens ou à une collectivité locale (une commune, par exemple), voire un agriculteur ou une Société
Civile Immobilière, vous acquitterez les mêmes droits
d'enregistrement et non la TVA, qui correspondent à 7%
avec les frais de notaire. Pensez aux frais éventuels des
travaux d’expertise du géomètre, si vous souhaitez borner votre terrain, et en connaître ainsi de manière précise les limites ou réaliser une étude de sol. Celle-ci est
vivement recommandée si vous doutez de la nature du
terrain : elle vous permettra peut-être d'éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction (fondations insuffisantes, par exemple).

Prenez en compte le montant des charges mensuelles...
- Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous
auprès du syndic sur le montant des charges collectives
à payer et sur leur mode de répartition. Dans tous les
cas, vous pouvez également demander au vendeur de
vous fournir ses relevés de charges -collectives ou individuelles- des deux dernières années. Dès la signature
de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel
de fonds au titre de votre participation aux charges et
vous demandera votre quote-part du fonds de roulement.
- Pensez à raisonner en termes de chauffage : selon la
qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le
mode, collectif ou individuel, le coût sera différent. - Si
vous achetez dans un lotissement comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous participerez aux charges
annuelles d'entretien et de fonctionnement : n'hésitez
pas à vous renseigner auprès du vendeur.

À l'obtention du permis de construire
• Vous avez déposé votre demande de permis de
construire avant le 1er mars 2012. Le département et la
commune pourront vous réclamer, lors de la délivrance
du permis de construire, le paiement de diverses taxes et
redevances : la Taxe Locale d'Équipement, demandée
dans la plupart des communes, dont le montant varie en
fonction de la nature de votre financement et de la
superficie de la maison (versée en une ou deux fois) ; la
Taxe Départementale pour le financement du Conseil
d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement
(TDCAUE) ; la Taxe Départementale des Espaces Naturels
Sensibles dans certains départements ; la participation
pour dépassement du plafond légal de densité uniquement dans les communes qui l'avaient institué avant le
31décembre 1999 ; la participation pour dépassement
du coefficient des sols... Toutes les collectivités locales
ne les demandent pas. Renseignez-vous.
Votre permis de construire a été obtenu après le 1er mars
2012, ces taxes sont remplacées par la Taxe
d’Aménagement et celle du Versement pour Sous-Densité
(exigées par les communes dotées d’un POS ou d’un COS).
Une période transitoire a été prévue du 1er mars 2012 au
1er janvier 2015. À noter que désormais la nature et le montant de ces participations doivent obligatoirement figurer
sur le permis de construire pour pouvoir vous être réclamés.
• Elles vous demanderont, peut-être aussi, une participation au financement des équipements particuliers et
de leurs branchements (eau, gaz, électricité, tout-à-l’égout, voirie...) si le raccordement n’est pas effectué ; ou
la taxe du plafond légal de densité pour celles qui n’ont
pas opté pour le financement de leurs installations.

L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 7 • J U I L L E T - A O U T 2 0 13

Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir.
- Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic, ou
au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au
cours des cinq années précédentes, en réclamant les
procès verbaux des assemblées générales, et quels sont
les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une
idée des investissements que vous devrez supporter. En
règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée
générale des copropriétaires, mais non encore réalisés,
restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous incomberont cependant dans deux cas : - ils ont été votés, mais
leur coût n'a pas encore été déterminé pour chaque
copropriétaire ; - une clause du contrat de vente prévoit
que l'acheteur sera redevable de toutes les charges, à
compter du jour de la signature de l'acte définitif.
N'oubliez pas les impôts locaux !
- La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due, dans tous
les cas, par la personne propriétaire des lieux au 1er janvier de l'année en cours. En général, la plupart des actes
de vente prévoient un partage de la taxe foncière au prorata temporis entre l'ancien et le nouveau propriétaire. À
défaut, elle est redevable par le propriétaire du logement
au 1er janvier de l'année.
- La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit
dans le logement, à cette même date. Pour calculer le montant de ces deux impôts, les services fiscaux déterminent
une « valeur locative » qui n'est pas toujours en rapport avec
le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de l'ancien
propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins pour avoir
une idée de ce qui vous attend. - Vous paierez en outre la
taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, dans certaines communes, la taxe de balayage.
- D’autres taxes existent selon votre situation : la taxe
concernant les logements vacants ou celle des terrains
agricoles devenus constructibles.

Une TVA qui a
augmenté cette année
en passant à 7%
Ce taux est entré en vigueur au 1er janvier 2012 sur
certains travaux de rénovation. La TVA à 5,5% reste
appliquée pour tous les devis effectués et les versements d’acomptes versés avant le 20 décembre
2011. Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée
aux travaux d’amélioration, de transformation,
d’aménagement et d’entretien portant sur les logements d’habitation individuelle (et leurs dépendances), soit situés dans un immeuble collectif (ou
leur partie commune), en résidence principale ou
secondaire et achevés depuis plus de deux ans.
Locaux concernés : Les maisons individuelles et les
logements situés dans des immeubles collectifs.
La mesure s'applique à tous les locaux affectés
exclusivement ou principalement à l'habitation,
qu'ils soient la résidence principale ou secondaire
de l'occupant, ainsi que les dépendances liées à
ces maisons et logements.
Exemples : balcons, caves, greniers, débarras,
garages privatifs attenants à l'habitation.
* Les parties communes des immeubles collectifs si
elles sont affectées principalement à l'habitation. Dès
lors que l'immeuble comprend plus de 50% de locaux à
usage d'habitation, les travaux réalisés dans les parties
communes relèvent en totalité du taux réduit de 7%.
Exemples : réfection de la toiture, de la cage d'escalier, de l'ensemble de l'installation de
chauffage excepté la chaudière de l'immeuble,
ravalement de l'immeuble.
Vous pouvez en bénéficier que vous soyez propriétaire, locataire ou simple occupant. Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise
sont concernés, si vous achetez vous-même des
équipements pour les faire installer vous restez
alors soumis au taux de 19,6%. Sont exclus aussi
les équipements ménagers et mobiliers, de même
de gros équipements destinés à l’installation ou au
remplacement du chauffage ou des sanitaires.
Pour être facturé au taux réduit, vous devrez
remettre à l’entreprise qui effectue les travaux une
attestation confirmant que vous respectez les
conditions d’octroi sur la période de deux ans.
Formulaires sur : www.impots.gouv.fr
Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du
taux réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la
production d’un immeuble neuf. Exemples : surélévation du bâtiment, addition de construction, remise à neuf plus de plus de la moitié du gros œuvre.
Ils ne doivent pas non plus remettre à l’état neuf
plus des deux tiers des éléments de second œuvre
(planchers non porteurs, huisseries extérieures,
cloisons, installations sanitaires, installations électriques et chauffage), ni augmenter la surface de
plancher des locaux existants de plus de 10%. À
noter enfin que l’administration fiscale a précisé
que seront également concernés, par le taux de TVA
réduit, les travaux d’abattage, de tronçonnage, d’élagage et d’enlèvement des arbres situés dans les
jardins. Ils doivent constituer le préalable nécessaire à des travaux d’entretien ou de travaux d’urgence qui menacerait ou empêcherait l’accès de l’habitation. Ils peuvent être aussi réalisés par le client luimême, porter sur des locaux d’habitation achevés
depuis plus de deux ans (locaux affectés à l’habitation
proprement dit, mais également dépendances
usuelles, voies d’accès principales à l’habitation, murs
de clôtures et portails, mais ne sont pas pris en compte l’entretien des espaces verts).
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Estimer la
valeur d’un bien
Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire
déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement…
Sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients
qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui,
avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien
plus ou moins facilement le moment venu…
1 Ne dépassez pas
le prix du marché...
Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter
un logement à un prix surestimé ne pardonne pas, car
il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ.
Le prix d'un immeuble est en fonction du rapport entre
l'offre et la demande. Ainsi, les biens les plus recherchés sont souvent les plus cotés et par conséquent les
plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas
trouver preneur si la demande est faible. Renseignezvous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quartier que vous avez choisi et pour le type de logement ou de terrain- que vous recherchez : interrogez le voisinage, comparez les annonces de diverses origines,
consultez les organismes qui, dans certaines villes ou
régions, suivent le marché du logement, achetez des
revues spécialisées.
2 Tenez compte
de l'environnement
L'environnement du logement ou du terrain sur lequel
vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui
majeur dans la détermination du prix.
- Il est préférable de visiter le bien à différents moments
de la journée, et si possible de la semaine. Repérez les
nuisances éventuelles, sonores ou olfactives, la présence d'établissements commerciaux, industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne quelconque.
Réfléchissez avant d'acheter un appartement ou une
maison à proximité d'une boîte de nuit, d'un bar ou d'un
restaurant : établissements souvent bruyants.
- Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels services sont à proximité ? Le quartier est-il bien desservi par les transports en commun ? Est-il facile de se
garer ? Les environs immédiats sont-ils agrémentés
d'un espace vert, élément particulièrement « valorisant » ? Y a-t-il un établissement scolaire proche ou à
défaut est-il facilement accessible par un moyen de
transport en commun. Idem pour les commerces.
3 N'oubliez pas l’évolution
de votre environnement...
Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce
que prévoit le POS ou le PLU (Plan Local d'Urbanisme,
ancien Plan d’Occupation des Sols) dans votre futur
quartier, que ce soit en positif (nouveaux équipements
collectifs) ou en négatif (urbanisation supplémentaire,
zone d'entreprises à proximité...). Renseignez-vous
également auprès de la Direction Départementale de
l'Équipement ou Direction Départementale des
Territoires (travaux routiers, par exemple).
4 Choisissez bien
votre immeuble...
Sachez qu'une petite résidence collective, composée
d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le
style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de
prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille
ou récent, à la baisse s'il date des années soixante et
qu'il n'est pas rénové.

Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage
individuel fermé plutôt qu'un simple box. Autres petits
« plus » qui comptent : l'existence d'un local privatif en
rez-de-chaussée ; les visiophones, désormais d’usage
courant ; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou
la résidence ; la présence de verdure et, dans les
régions du sud, d'une piscine collective (mais renseignez-vous sur les charges). À partir de trois étages,
l'absence d'ascenseur est à inscrire au passif.
5 Privilégiez les logements
bien exposés et bien conçus
Ces qualités permettront en effet à votre logement de
conserver sa valeur.
- Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et
équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terrasse ou d'une loggia, gagne des points.
- Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands
séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient
majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse
être rationalisée au maximum. - Mauvais points aussi:
la présence d’un vis-à-vis et l'absence de vue, ainsi
qu'une exposition au nord.
6 Un bonus pour
les logements "extensibles"
- Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez
gagner de l'espace et auquel vous donnerez ainsi une
plus-value : chambre de bonne, même en mauvais état ;
petit grenier ou combles aménageables ; sous-sol,
même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds
hauts sous lesquels installer une mezzanine ; renfoncements, cagibis, débarras où peut être aménager un coin
douche supplémentaire, un WC, un placard ; vastes couloirs ou grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement des pièces plus spacieuses...
7 Tous les équipements
complémentaires n'ont pas
la même valeur
- Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien
propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront
qu'une influence mineure.
- En revanche, la présence d'une piscine ou d'un système d'arrosage automatique du jardin valorise le bien.
De même qu'un chauffage individuel au gaz, ou des
systèmes de chauffage écologique, bien plus appréciés
que tout autre mode de chauffage. Dans une maison à
plusieurs niveaux, la présence d'une salle de bains à
chaque étage, en accroît la valeur. Si ces salles de bains
ne sont pas encore installées, demandez-vous si ces
travaux seront possibles à réaliser dans l'avenir.
8 Pensez technique ...
- Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez acquérir et sur la date des travaux effectués, ainsi que sur les
matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la brique,
sont plus estimées que le cairon).
- Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des
mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment

NOS
CONSEILS
PRATIQUES

procéder, renseignez-vous auprès d'une association de
consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à
un professionnel spécialisé (géomètre expert). - Veillez à
ce que les gaines techniques et le réseau de distribution
(eau, électricité, etc.) soient visibles : les réparations éventuelles seront meilleures marché. Renseignez-vous sur
l'existence d'un vide sanitaire.
9 Evaluez les inconvénients
liés à la nature du terrain ...
- Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit
de passage, droit de puisage, droit d'implantation de
pylônes électriques...). Informez-vous auprès des services du cadastre (servitudes privées) et consultez le
certificat d'urbanisme (servitudes publiques).
- Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de raccordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négocier en conséquence.
- Vous pourrez également tirer argument de la nature
du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des
fondations et le coût du drainage. Questionnez votre
voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable,
inondable...)
1 Pour apprécier la qualité globale,
0
faites-vous aider par un initié.
- Cela peut-être simplement un ami compétent en bâtiment ou un professionnel - un architecte, par exemple- à
qui vous solliciterez, moyennant paiement, une expertise
technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE,
Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement
composé d'architectes, dont certains officient gratuitement dans quelques Agences Départementales
d’Information sur le Logment (ADIL). Vous pouvez les
contacter par le biais de leur site : www.fncaue.org
- Si vous achetez un bien à un coût élevé, il est recommandé de faire réaliser une expertise immobilière complète. Il s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui
prend par exemple en compte la situation géographique
du bien, sa composition, son état, l'origine de la propriété, ses servitudes, etc…

Résidence secondaire :

une part d'irrationnel
dans le "juste prix"
Pour une résidence secondaire, l'irrationnel a davantage son mot à dire que pour
l'achat d'une résidence principale.
N'achetez cependant pas à n'importe quel
prix, car vous réaliserez sans doute encore moins de plus-value à la revente que
pour d'autres types de logements.
- Privilégiez le site et choisissez la résidence en fonction des sports ou des loisirs
que vous pratiquez, ainsi que de l'usage
que vous allez en faire. Selon le temps que
vous comptez y passer, vous pourrez
accepter un confort -et donc un prixmoindre.
- Essayez de choisir un logement, que
vous pourrez facilement louer le weekend, ou en été, si un jour vous êtes à court
d'argent...

Vous achetez avant
tout pour investir…
• Les produits doivent être très bien placés et
d'excellente qualité. Les beaux immeubles rénovés des années soixante, par exemple, sont
les bienvenus.
• N'hésitez pas non plus à investir dans une
maison individuelle ou dans une maison de village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour
intérieure. Ces produits sont très recherchés
dans les grandes agglomérations.
• Sachez que les grands appartements se louent
proportionnellement moins chers que les studios ou les deux pièces, mais que les locataires
y restent plus longtemps.
• Tenez compte de la composition sociologique
de la commune où vous achetez (la demande
varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville
étudiante ou non) et renseignez-vous sur le niveau des locations pratiquées.

Maison ancienne :
quelques tuyaux pour
repérer les gros défauts
• Demandez à visiter le grenier pour vérifier la
charpente. Si les poutres sont humides, elles
risquent d'avoir été attaquées par les champignons ou les termites. Testez aussi la dureté du
bois avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que
de quelques millimètres.
• Faites cette visite si possible un jour de
pluie pour vérifier que la toiture ne laisse pas
passer l'eau : la réfection d'un toit peut coûter très cher.
• Effectuez également un tour à la cave pour
repérer d'éventuelles infiltrations d'humidité
(drainage éventuel à effectuer).
• Méfiez-vous des plafonds où vous repérez
d'importantes fissures, surtout si des différences
de plan apparaissent de part et d'autre : des
solives ou lattes sont sans doute à remplacer.
• Les murs ne doivent pas présenter de traces
d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter.
Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre
mauvais signe : la présence de fissures verticales et transversales sur les murs extérieurs.
• Contrôlez l'état de l'installation électrique
(prises, interrupteurs, compteurs).
• Vérifiez l'état de la chaudière du chauffage
central. Renseignez-vous sur sa date d'installation et demandez si elle a fait l'objet d'un
contrat d'entretien avec un chauffagiste.

En savoir plus…
Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude
de marché... pour savoir précisément ce que
comporte une expertise immobilière ou avoir
l'adresse d'un expert proche de chez vous,
consultez l’annuaire de la Chambre des experts
immobiliers de France qui regroupe plus de 600
professionnels sur leur site Internet :
www.experts-fnaim.org (129, rue du Faubourg
Saint-Honoré, 75008 Paris).
Les honoraires des experts immobiliers sont
libres. Pour faire établir un diagnostic technique,
vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association
pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au
02 47 42 19 92 et sur leur site : www.adia.org

J U I L L E T - A O U T 2 0 13 • N ° 8 7 • L’immobilier 100% entre particuliers

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Penser à toutes
les démarches
lettre
Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir vous rétracter pardélai derecommandée avec accusé de
réception dans le
sept jours à compter du lendela première présentation de
lettre
propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les main de vous notifiant l'avant-contratlaou toutrecommandée
autre
moyen présentant les mêmes garanties (acte d'huissier,
mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel par exemple).
des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir.
Si vous signez l'avant-contrat avec un vendeur non
1 Décryptez...
L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier
coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant
d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner du
temps en sélectionnant les offres : un simple coup de
téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui
ne correspondent pas à votre mode de vie, vos goûts, vos
attentes. En effet, il convient de bien vérifier, si cela est
possible, la véracité des informations figurant dans l'annonce avant de se déplacer.
2 Enquêtez pour mieux cohabiter...
Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête
en vous rendant sur place afin de connaître votre voisinage et apprécier les contraintes de cohabitation, particulièrement si vous envisagez de vivre en résidence collective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans
l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires
ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple ?
Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils
généralement d'investir ? Le syndic est-il dynamique ou
se désintéresse-t-il de la copropriété ? Ces petites questions apparemment anodines ont leur importance, car
elles vont bientôt concerner votre vie quotidienne... et
votre bien-être.
3 Apprenez le règlement...
En résidence collective, renseignez-vous sur le règlement
de copropriété, notamment sur les clauses concernant
l'utilisation des parties communes et l'affectation des
parties privatives. Ce document est très important, car il
détaille le mode de fonctionnement de la copropriété. Le
vendeur vous a affirmé, par exemple, que vous pourriez
exercer votre profession dans votre appartement, mais
est-ce vrai ? Le règlement ne prévoit-il pas que les logements soient à usage exclusif d'habitation ? Si vous
achetez une maison dans un lotissement, consultez le
cahier des charges et, s'il y en a un, le règlement de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses obligations
incombant aux colotis, les servitudes de voisinage, les
règles de construction à respecter si, par exemple, vous
voulez vous agrandir, les règles d'entretien des voies de
desserte des maisons, etc.
4 Prenez vos mesures...
- Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée
par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long et
en large le logement, en ne prenant pas en compte les
surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à
1,80 mètre. Sachez que depuis juin 1997, les promesses
de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de
copropriété doivent mentionner la superficie de la partie
privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette mention, vous pourrez intenter une action en nullité dans le
délai d'un mois suivant la signature. Si la surface réelle
est inférieure de plus de 5% à celle qui est annoncée,
vous pourrez engager une action en diminution de prix
dans le délai d'un an suivant la conclusion de l'acte définitif (ou « acte authentique »).
- Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotissement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13
décembre 2000 (relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU) exige désormais que l'avantcontrat et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect de cette obligation de précision (et non de bornage
obligatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au
propriétaire s'il a fait borner son terrain par un géomètre
expert et consultez alors le procès-verbal et le plan
dressé par celui-ci. En cas de réponse négative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adresser
pour une première vérification au service du cadastre,
situé au centre des impôts fonciers du département. Il
répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de propriété
et de division d'un bien. Le cadastre est aussi consultable
en ligne : http://www.cadastre.gouv.fr. Mais cela ne sera
qu'un début de preuve : ce document n'a pas de valeur
juridique dans ce domaine précis et les indications répertoriées peuvent être contestées par tout autre titre de
propriété. Il est donc possible que la contenance réelle du

8

terrain soit différente de celle qui est indiquée dans l'acte. C'est pourquoi la plupart des actes prévoient une clause d'exonération de responsabilité du vendeur dans le
cas où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la
contenance indiquée dans l'acte. Cette clause d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le vendeur est
un professionnel comme un lotisseur, par exemple. Le
jour où vous serez vraiment décidé à acheter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou de partager
avec vous, les frais de géomètre expert pour définir les
limites exactes de la propriété. Vous pouvez aussi faire
effectuer ce travail à vos frais.
- Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le
procès-verbal établi par le géomètre, le bornage n'aura
aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adresser
au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire.
- Dans tous les cas, faîtes publier le procès-verbal de bornage à la conservation des hypothèques pour le rendre
opposable aux tiers.
5 Votre terrain est-il vraiment
constructible ?
- Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité
du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il
possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du
lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire l’encadré ci-contre). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan
Local d'Urbanisme issu de la loi Solidarité et du
Renouvellement Urbain (SRU), du 13 décembre 2000. À
défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'Occupation
des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS
vous indiqueront les règles de construction applicables
dans votre localité et les conditions d'évolution de votre
environnement.
- S'il ne le détient pas, vous pouvez en faire vous-même
la demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit
un « certificat d'information générale » qui vous dira seulement si le terrain est constructible, soit un document
plus précis vous indiquant si le projet, que vous avez déjà
élaboré et que vous lui avez décrit, est réalisable ou non.
6 Prémunissez-vous
contre les malfaçons...
- Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans,
vous bénéficierez encore de la « garantie décennale ».
Elle concerne tous les dommages matériels qui compromettent la solidité de l'ouvrage et les éléments d'équipement qui sont indissociables de leur support : par
exemple, le défaut du système de ventilation, affaissement de dallage, effondrement de charpente, etc.
Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attestation « d'assurance dommages-ouvrage » théoriquement
souscrite au moment de l'édification ou de la transformation du logement. Cette assurance est obligatoire et
permet d'éviter au client d'engager une procédure en
responsabilité contre l'entreprise ou le maître d'œuvre en
cas de malfaçons.
- Si le logement a plus de dix ans, vous ne serez couverts
que contre les « vices cachés », à condition d'intenter
rapidement une action après l'acquisition. Mais les
contrats entre particuliers excluent généralement cette
garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvaise foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice
reproché, ce qui est difficile.
- La garantie décennale s'applique également pour les
achats de terrain en lotissement et concerne alors les
ouvrages de voirie et d'équipements divers.
7 Choisissez bien votre avant-contrat...
Vous avez pris toutes vos précautions et vous -êtes vraiment décidé : le moment est venu de signer un avantcontrat. La loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a
innové et créé une disposition très importante applicable
depuis le 1er juin 2001. Vous êtes non professionnel et
vous achetez un logement neuf ou ancien. Vous signez
alors une promesse unilatérale de vente, une offre
d'achat ou un compromis de vente :
• Vous disposez d'un délai de rétractation de sept jours
pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur
votre engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez

L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 7 • J U I L L E T - A O U T 2 0 13

professionnel, vous ne versez aucune somme avant
l'expiration du délai de rétractation. Un versement peut
être prévu après. Si vous signez l'avant-contrat avec
un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier ou
autre), la somme qui peut alors vous être réclamée doit
être versée entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas
de rétractation, ladite somme doit être restituée dans
un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date
de rétractation.
À noter que la loi portant Engagement National pour le
Logement (ENL), du 13 juillet 2006, est venue modifier
l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement ayant
signé un compromis ou une promesse de vente dispose
d'un délai de rétractation de sept jours pour revenir sur
sa signature. Cette mesure auparavant ne concernait que
les avant-contrats sous seing privé. En effet, si l'avantcontrat était signé devant le notaire, l'acheteur bénéficiait
d'un délai de réflexion de sept jours pendant lequel il ne
pouvait signer le document. Avec la nouvelle disposition,
le délai de réflexion ne concerne plus que le contrat de
vente définitif qui n'aurait pas été précédé par un compromis ou une promesse de vente. Par ailleurs, depuis le
décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008, La Cour de
Cassation estime que la remise en mains propres d’un
acte n’ayant pas de date certaine (donc enregistré) ne
peut pas faire courir le délai de rétractation. La voie postale et la lettre recommandée - ou le constat d’huissier
par extension - resteraient le seul moyen de notification.
L'avant-contrat peut prendre plusieurs formes. La portée
de votre engagement sera différente selon les cas.
Sachez donc ce qui se cache derrière les mots.
- « L'offre d'achat » engage l'acheteur qui ne peut plus
renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris
soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si
l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée. Il peut
d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans
que vous ayez droit à aucune indemnité. Évitez cette
procédure, bien trop dangereuse. Il est toutefois important de noter que, depuis le 1er juin 2001, est interdite
toute offre unilatérale d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quelconque par l'acquéreur. En
outre les promesses d'achat sont, comme les promesses
de vente, soumises au droit de rétractation, durant sept
jours, de l'acquéreur.
- La « promesse unilatérale de vente » engage le vendeur
de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indiqué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et
décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai
d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la
signature de la promesse, une indemnité d'immobilisation qui représente en principe 10% au maximum du prix
de la vente. Cette somme doit être versée par chèque
libellé à l'ordre du professionnel de la vente, lors « d’un
acte authentique » (notaire ou agent immobilier), chez un
notaire ou à la Caisse des dépôts et consignation lors
d’un acte sous seing privé et en aucun cas à l'ordre du
vendeur. L'indemnité restera la propriété du vendeur sauf
si l'opération ne se fait pas pour une raison légitime (par
exemple : la non-obtention des prêts).
- Le « compromis de vente » lie définitivement le vendeur
et l'acheteur, sauf la non-réalisation d'une condition suspensive inscrite au contrat (par exemple, celle qui est
relative à l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur
engagement en précisant les indemnités à verser. Lisez
donc attentivement les clauses et vérifiez bien la description de ce que vous achetez. Car lors de la signature
de « l'acte authentique » devant notaire, vous ne pourrez
pas changer les termes du contrat.
8 Prévoyez des conditions suspensives
Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisation d'un événement particulier indépendant de votre
volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat
comme une « condition suspensive ». Si cet événement
ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement
sera rompu automatiquement et vous récupérerez les

NOS
CONSEILS
PRATIQUES
Pour en savoir plus

www.appelimmo.fr

Le certificat d'urbanisme
N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un
certificat d'urbanisme récent. La loi SRU a modifié
la finalité du certificat d'urbanisme ordinaire. En
effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibilité du
terrain. Il est conçu comme un document informatif
ou opérationnel qui n'est positif ni négatif. Il doit
désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et
les limitations administratives au droit de propriété,
le régime des taxes et participations d'urbanisme
applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il vous indiquera s'il y a des contraintes architecturales : forme de
la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur
du crépi, etc.
Toujours en vertu de la loi du 13 décembre 2000, le
certificat d'urbanisme doit préciser également si le
bien est ou non concerné par un droit de préemption. Il est délivré gratuitement par le maire dans les
deux mois suivant le dépôt de la demande et reste
en principe valable un an après son obtention.
Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un permis de construire. Il vous informe sur ce que vous
pouvez faire, mais ne vous donne pas l'autorisation
d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire !

En savoir plus...
Consultez les sites Internet d’organismes de défense des consommateurs, comme l'Institut National de la Consommation, établissement public autonome doté d'équipes spécialisées de juristes, qui
édite la revue 60 Millions de consommateurs :
www.conso.net ou celui de Que choisir, de l'Union
Fédérale des Consommateurs :
www.quechoisir.org

sommes versées. La non-obtention de vos prêts est une
condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez
mentionner toute autre clause correspondant à votre situation personnelle : revente de votre précédent logement,
obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisation de
la mutation professionnelle prévue, etc.
9 Vérifiez avant de signer
le contrat de vente définitif
Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez
le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les « frais de
notaire ». Souvent, le vendeur dispose déjà d’un notaire.
Mais vous pouvez demander au vôtre de vous assister.
Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les
honoraires... et les tâches. Ce jour-là, le notaire vous
remettra une attestation de propriété qui vous servira pour
justifier de votre qualité de propriétaire auprès de divers
organismes ou entreprises comme les assurances, les
banques, La Poste, etc. Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente quelques mois plus tard après que
le notaire aura accompli certaines formalités obligatoires.
1 Vous avez acheté votre terrain,
0
et pensez désormais à construire...
Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un
constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en
charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux. Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et
demandez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci
est obligatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface, dite hors œuvre net
(SHON), de 170 m² et plus. Chacune de ces possibilités
obéit à des règles, des droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avantages et inconvénients.
Choisissez en connaissance de cause.
1 Et après ?
1
Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer
votre logement en souscrivant une assurance multirisques
habitation (c'est la formule la plus complète et la plus économique), à effectuer votre changement d'adresse, à
transférer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom,
voire à installer à vos frais un compteur d'eau, de gaz, d'électricité. Signalez également votre existence à la mairie et
inscrivez-vous éventuellement sur les listes électorales.
N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six
mois après la signature de la vente, que vous attendez le
décompte des frais liés à la vente et le remboursement du
trop perçu éventuel... car la provision, prise pour couvrir
les frais divers, est souvent surévaluée.
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Trouver
les financements

NOS
CONSEILS
PRATIQUES

Sachez choisir et combiner vos prêts
en fonction de votre projet.

Les avantages fiscaux

À quel prêt principal avez-vous droit ?
• Le Prêt Conventionné peut couvrir désormais 100% du coût
de l'opération avec un taux d'intérêt variant selon les établissements de crédit dans la limite d'un maximum réglementé
(celui du PAS étant inférieur de 0,60% à celui du prêt conventionné). La notion de prix de revient maximum est supprimée
et ce type de prêts ouvre droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL).
• Le Prêt pour l'Accession Sociale est également soumis à
condition de ressources. Sont pris en considération l'ensemble
des revenus imposables de toutes les personnes composant
le foyer au titre de l'avant-dernière année précédant celle de
la demande de prêt (N-2), ainsi que le lieu de résidence. Depuis le 1er juin 2012, les barèmes sont identiques à ceux du
Prêt à Taux Zéro plus (PTZ +).
• Les prêts bancaires ordinaires nécessitent de faire jouer la
concurrence la plus large possible et de bien comparer les
coûts du crédit (voir encadré : les questions essentielles). Plus
le montant de l'apport personnel est important, plus la négociation avec la banque est facilitée.
Les prêts complémentaires
La liste des prêts pouvant être accordés en complément d'un
Prêt Conventionné a été modifiée en 2010.
• Le Prêt à Taux Zéro Plus 2012 : ses conditions d'octroi ont
été modifiées par la Loi de finances 2011 et il remplace le
crédit d’impôt « intérêts d’emprunt, le Prêt à Taux Zéro et le
Pass Foncier. Attribué sous certaines conditions, il est toujours réservé aux primo-accédants pour l'achat ou la construction par une personne physique d'un logement neuf, servant
de résidence principale au moins 8 mois par an. Les logements anciens sont concernés s’ils servent de première occupation après la réalisation de travaux l’assimilant à du neuf.
D’autres conditions sont prises en compte, comme la quotité
du prêt, la localisation du bien, la performance énergétique globale du logement, son caractère neuf ou ancien.
Il peut être demandé auprès de tous les établissements de
crédits ayant signé une convention avec l'État mais il ne peut
en aucun cas constituer le financement principal. Son remboursement s'effectue par mensualités constantes, pour une
durée de remboursement allant de 8 à 25 ans, plus 2 ans de
différé de remboursement. Le montant total des ressources
à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de référence
du ou des bénéficiaires du prêt, ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre principal la
résidence au titre de l'avant dernière année précédant l'offre
de prêt (année N-2). Il doit être inférieur à la limite fixée par le
PTZ 2012 et doit être également inférieur à 10% du coût global
de l'opération. Par exemple, pour une famille de quatre personnes, il ne doit pas dépasser 87.000 euros en zone A et
53.000 euros en zone C. De plus, ce prêt est réservé aux ménages « primo-accédants », c’est-à-dire qui n'ont jamais emprunté pour se loger. Attention, ce prêt est à ne pas confondre
avec le Éco-PTZ qui finance des travaux.
• L’Éco-PTZ sert à financer des travaux garantissant une performance énergétique minimale à des logements anciens à
usage de résidence principale. Cumulable avec le PTZ Plus et
le crédit d’impôt depuis le 1er janvier 2012, il est sans intérêts
et sans conditions de ressources, et financera vos travaux à
hauteur de 30.000 euros maximum.
• Le Prêt d'Épargne Logement est accordé après une phase
d'épargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan Épargne Logement. Le montant du PEL dépend des intérêts acquis pendant
la période d'épargne et de la durée du prêt. Son taux d'intérêt
est réglementé. La rémunération des PEL souscrits à compter
du 1er janvier 2012 est fixée à 2,5% hors prime d'État* (3,5%
prime d'État incluse).
* La prime d'État est égale à 2/5e des intérêts versés par l'établissement teneur du compte à l'épargnant, dans la limite
de 1 525 € si l’opération finance une opération de construction ou un logement vert, et de 1 000 € pour toutes les autres
opérations. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés au
titre des plans ouverts est fixé à 4,20%. Les comptes ouverts

après le 1er mars 2011 ne financent que la résidence principale à hauteur de 92.000 €.
La rémunération du Compte Épargne Logement est fixée à 1,5
% hors prime d'état (2,25% avec la prime d’État). Un minimum
de 300 € est requis à l’ouverture du compte. La prime est égale
à la moitié des intérêts acquis et utilisés pour le prêt dans la limite de 1144 €. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés est
fixé à 3% au 1er août 2011. Un prêt peut être contracté à partir
de 18 mois et le montant maximum du prêt s’élève à 23.000 €.
Depuis le 1er juillet 2004, le taux d'intérêt du compte épargne
logement est égal au deux tiers du taux des premiers livrets de
caisse d'épargne (Livret A).
Plan et Compte Épargne Logement peuvent avoir une durée de
2 à 15 ans et peuvent être cumulés, à condition de ne pas dépasser, ensemble, 92.000 €. Sachez aussi que vous pouvez faire
jouer sous certaines conditions, les droits à prêts obtenus par vos
parents proches, et ceux de votre conjoint, sur leur propre épargne
logement, afin de majorer votre capacité d'emprunt.

Les questions essentielles
Avant de choisir un prêt immobilier, vous devez vous
poser une série de questions et comparer tous les paramètres : Le prêt est-il fixe ou à taux variable ? S'agitil d'un prêt modulable ? Quelle est sa durée, quelles
garanties vous demande-t-on (hypothèque, caution) ?
Quelle est la date de la première échéance ? Que se
passera-t-il en cas de remboursement anticipé ? Ouvret-il des droits à l'APL ou l'allocation logement ? Qu'en
est-il des frais annexes (frais de dossier, coût de l'hypothèque ou de la caution, coût de l'assurance décèsinvalidité, de l'assurance perte d'emploi). Interrogez-vous
sur le coût effectif global (qui intègre, outre le taux, tous
ces frais annexes) et sur les possibilités de remboursement anticipé avec ou sans pénalités. Pour les prêts
à taux variables, comparez l'indice, le taux d’appel :
souvent la 1ère année est basée sur un « taux d'appel »
et la variation avec la 2nde année peut être forte, pour
compenser (il est un des points importants à négocier) ;
- la périodicité de révision du taux ; - la variation de l'indice et son influence sur le taux, sur le montant des
mensualités, sur la durée du remboursement ou sur les
trois ; - la variation est-elle plafonnée, si oui à combien ? S'agit-il d'un prêt « capé », c’est-à-dire un prêt
révisable, dont le taux ne dépasse jamais un certain
pourcentage fixé au départ ? Quelles seront les conséquences de vos mensualités ? ; - peut-on passer à tout
moment à un taux fixe ? Le taux est-il fixé, y a-t-il des
conditions et des pénalités ?
Envisagez toutes les hypothèses (et notamment les
pires) afin de faire le bon choix et de retenir le prêt qui
sera le plus adapté à vos situation personnelle.

• Le prêt Action Logement (ancien 1% employeur ou 1% Logement) : les salariés d'une entreprise employant au moins 10
salariés peuvent demander à leur employeur que leur soit octroyé un prêt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de
consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente au
financement des logements de ses employés, remis au Comité
Interprofessionnel du Logement (CIL) ou aux Chambres du
Commerce et de l’Industrie (CCI). Le taux du prêt est fixé à
2,25% (hors assurances et garanties) pour une durée de 2 à
15 ans et il ne peut dépasser 30% du coût total de l’opération.
Il peut être accordé dans le neuf, mais également dans l'ancien avec ou sans travaux :
- lorsqu'il s'agit d'une première accession à la résidence principale depuis 2 ans et que l'emprunteur a des revenus plafonnés
(prise en compte du revenu fiscal de référence de l’année N2) ;
- lors de l’achat d’un terrain, suivi de la construction d’une
maison ;
- lorsque l'emprunteur est contraint de changer de résidence
principale pour des raisons de mobilité professionnelle ;

- ou quand il achète un logement HLM. Il peut être accordé
quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le logement doit être achevé depuis plus de 20 ans et les travaux
doivent représenter au moins 25% du prix d'achat ;
- au moment du rachat de la part individuelle de l'ex-conjoint
suite à un divorce ;
- s’il respecte un niveau de performance énergétique : en référence à la réglementation thermique (RT 2005) dans le neuf,
et se situer au moins à la lettre D dans l’ancien ;
• En liaison avec le prêt Action Logement, des prêts de soutien existent : le prêt Sécuri-Pass est un prêt sans intérêts
pour une durée de 12 mois à hauteur de 10.200 € lorsque le
salarié est en difficulté (Chômage ou baisse de revenus due à
l’éclatement de la cellule familiale).
• Le prêt aux fonctionnaires (titulaires ou contractuels) est accordé en complément du prêt conventionné et du prêt PAS et
sous conditions de ressources. Il est à noter que le taux d’intérêt
est élevé, mais il constitue un avantage les 4 premières années.
Le Crédit Foncier de France distribue ce type de prêt et ne demande ni frais de dossier ni de garantie hypothécaire.
• Les collectivités territoriales peuvent accorder des prêts,
dont les conditions dépendent de chaque commune, mais ce
sont les conseils généraux qui décident de leur attribution.
Leurs taux d'intérêts varient de 2 à 5%. Ces aides financières
sont consultables sur le site de l’ANIL : www.anil.org
• Pour les prêts des mutuelles et des caisses de retraite, renseignez-vous directement auprès de votre organisme d'affiliation.
•Le Prêt Relais : la banque finance le prêt de votre futur bien
immobilier en attendant que l’ancien logement soit vendu. Ce
prêt peut être avantageux mais seulement si vous vendez rapidement votre ancienne habitation.
• Les prêts familiaux : les prêts entre membres d'une même
famille sont légaux et rien n'interdit que leur taux d'intérêt soit
alors nul ou indexé sur le Livret A. Mais pour éviter que le fisc
ne considère ce prêt comme une donation déguisée, rédigez
un contrat et enregistrez-le auprès des services de la recette
des impôts.
Combinez les bons paramètres :
• Le taux d'intérêt :
- Fixe : il est déterminé dans votre contrat de prêt, mais n'est
pas forcément identique pendant toute la durée de remboursement. Le taux dépendra de la durée de votre prêt.
- Variable : il peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice inscrit dans le contrat. Un plafond ou un plancher peuvent éventuellement limiter les possibilités de variation
du taux. La durée du prêt ou les mensualités varient en conséquence. Il est important de privilégier les « prêts capés » dont
la variation est plafonnée et qui diminuent le risque pour l'emprunteur
•Les mensualités de remboursement peuvent être :
- constantes : pendant toute la durée de remboursement, vos
mensualités, avant révision dans le cas d'un taux variable, seront identiques. C'est la solution la plus sûre si vous ne prévoyez pas d'augmentation importante de vos ressources;
- modulables : le contrat prévoit que vos annuités et la durée
du remboursement peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse
en fonction de vos revenus ;
- lissées : lorsque le plan de financement comporte plusieurs
prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités en question soit
constant. Il évitera aussi l’augmentation du coût total du crédit.
Enfin n’oubliez pas que le coût du crédit est en fonction de sa
durée : plus celle-ci est longue, plus votre prêt sera cher globalement.
TABLEAU A

(€/m2/mois)

Zones
A bis
A
B1
B2
C
DOM (Martinique,
Guadeloupe, Guyane,
Réunion, Saint-Barthélemy,
Saint-Martin,Mayotte)
TOM (Polynésie Française,
Nouvelle-Calédonie,
Saint- Pierre-et-Miquelon,
Iles Wallis et Futuna)

Loi Scellier
22,08 €
16,38 €
13,22 €
10,78 €
7,5 €

Loi Scellier Plafond de prix
Social
par m²
17,66 €
5000 €
13,1 €
5000 €
10,58 €
4000 €
8,62 €
2100 €
6€
2000 €

12,62 €

10,10 €

4000 €

15,97 €

13,31 €

4000 €

La Loi Scellier 2012 qui remplace les anciennes
lois Robien et Borloo, est un nouveau dispositif
d'incitation à la location de logements neufs BBC
(Bâtiments Basse Consommation).
Modifiée au 1er janvier 2012, elle sera supprimée le 31 décembre
2012, et concerne aussi les logements anciens de deux catégories :
- les logements non-BBC, depuis le 1er janvier 2012, le crédit d’impôt
est supprimé. Les actes notariés signés avant cette date permettent de
bénéficier d’un crédit d’impôt à un taux de 6% pour une location d’une
durée de neuf ans ; ce taux est plus élevé lorsque le logement concerne la Loi Scellier Social : un abattement de 10% pour une durée de
douze ans et de 14% pour une durée de quinze ans. Il restera en
vigueur jusqu’au 31 décembre 2012 ;
- les logements BBC : 13% du prix du bien est amorti sur 9 ans. Quant
au nouveau dispositif Scellier intermédiaire, il permet de continuer à
amortir jusqu'à 15 ans : 13% sur 9 ans, 17% sur 12 ans et 21% si le
logement est loué durant quinze ans).
L’avantage fiscal est important, puisqu’il permet de déduire 30 à 45%
du prix du loyer. Si l'investissement survient en cours d'année, les
amortissements sont calculés au prorata temporis, c’est-à-dire proportionnellement à la durée effective de location. Pour bénéficier des
avantages du dispositif Scellier classique, vous devez passer un accord
avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et louer en dessous du prix
du marché de l’immobilier. Pour profiter de la Loi Scellier social (ou dit
« intermédiaire » vous devez, en plus, vous engager à louer pendant 9
ans au minimum, et par période supplémentaire de 3 ans (pour une
durée de 6 ans maximum) si vous le souhaitez, à un locataire dont les
ressources n'excèdent pas certains plafonds (ceux des prêts locatifs
intermédiaires). Vous bénéficierez ainsi d’un taux de réduction de
1,33% du prix de revient du logement.
L’investissement maximum ne doit pas dépasser 300.000 € et permet
donc dans ce cas précis un gain de 69.000 €. Il existe deux autres dispositifs, la loi Scellier outre-mer (conditions identiques à celles de la
Loi Scellier en métropole) qui sera aussi supprimée à la fin de l’année
2012, mais le taux de réduction du prix de revient du logement à bâtir
ou neuf est plus élevé : 24% pour une durée de 9 ans, 28 % durant 12
ans et 32 % si la location dure 15 ans.
Les plafonds de loyer applicables sont déterminés par zone -et selon
un plafond supplémentaire par mètre carré de surface habitable, selon
le décret du 5 mars 2012- (voir tableau A, ci-contre) : la zone A bis
concerne l'agglomération parisienne et 68 communes limitrophes ; la
zone A et B concerne les autres communes ; celles de la zone C sont
exclues du dispositif, sauf si elles demandent un agrément ministériel
prévu à cet effet. Détail des zones par commune consultable sur :
www.legifrance.gouv.fr
Le crédit d’impôt : il concerne les contribuables propriétaires occupants, locataires, ou occupants à titre gratuit qui occupent une habitation principale ou un logement acquis depuis plus de 2 ans, loué nu
pour une durée de 5 ans minimum. Ils peuvent bénéficier d’un crédit
d’impôt de 13 % à 36 % du coût des dépenses de gros équipements,
d'équipements de production d'énergie renouvelable ou de pompes à
chaleur, de chaudières à condensation (individuelles ou collectives),
d'équipements de raccordement à un réseau de chaleur, d'équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales ou de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage.
Cet avantage est étendu, aux mêmes taux, soit 13% à 36%, aux travaux
d'installation intégrés par le constructeur ou le vendeur d'un logement
neuf, ou installés par une entreprise qui aura fourni l’équipement à la
demande du contribuable (auquel cas le crédit d’impôt ne sera pas
appliqué). Tous ces travaux doivent donner lieu à la délivrance d'une
attestation ou d’une facture.
Le plafond de dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est de :
- 8000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;
- 16.000 € pour un couple marié, pacsé soumis à imposition commune. Ces sommes sont majorées de 400 € par personne à charge, 200 €
dans le cas d’une garde alternée.
Depuis 2005, deux nouveaux crédits d'impôt ont été mis en place :
- l'aide aux personnes : Les dépenses d'acquisition d’ascenseurs à
traction possédant un contrôle avec variation de fréquence (15% du
prix d’achat), d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées (25%), et les travaux de protection contre les risques technologiques (30 % du montant des frais). Les dépenses seront retenues
dans la limite de 5000 € pour une personne seule et de 10.000 € pour
un couple (plus une majoration de 400 € par personne supplémentaire
à charge, divisée par deux dans le cas d’une garde alternée) ;
- les dépenses d'équipement en faveur du développement durable :
les matériaux d'isolation thermique, les appareils de régulation de
chauffage et les chaudières à condensation, individuelles ou collectives (celles qui sont à basse température sont exclues du crédit
d’impôt). Les conditions permettant de bénéficier du crédit d’impôt
s’appliquent aux équipements et matériaux qui doivent désormais présenter des caractères techniques renforcés et répondre à des critères
de performances minimales plus élevés.
Liste des équipements concernés par le crédit d’impôt, (formulaire
2041 GR) disponible sur : www.impot.gouv.fr
 Pour en savoir plus, le site Internet www.logement.org, est un portail
d’informations sur le logement où vous trouverez toutes les réponses
aux questions que vous vous posez. Il renvoie sur l'ensemble des sites
traitant du dossier immobilier, celui du ministère du Logement, aux
sites des différentes banques, en passant par les associations de
défense ou de conseil des consommateurs.

J U I L L E T - A O U T 2 0 13 • N ° 8 7 • L’immobilier 100% entre particuliers

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Immobilier

NOTRE
DOSSIER
SPECIAL

Bien chez soi
Pour favoriser le champ d’énergie, l’intérieur doit être
nettoyé et rangé avec soin.
•Salon : en tant que lieu de détente et de convivialité, le
salon doit être parfaitement bien ordonné. S’il est grand,
divisez-le avec des plantes ; à l’inverse évitez de surcharger les petits volumes. Réservez-lui un éclairage agréable
et modulable en fonction des activités (lumière suffisante
pour le coin lecture, tamisée pour les espaces plus
intimes…). Préférez les couleurs chaudes (orange, ocre,
ivoire…) qui favorisent l’harmonie et la conversation
•Cuisine : la cuisine est une des pièces privilégiées de
la maison. Simplicité et chaleur doivent régner dans
cette pièce maîtresse. Favorisez la circulation du Chi
en veillant à épurer vos plans de travail

Le Feng Shui au service du bien-être
Principe chinois millénaire, le Feng Shui permet d’harmoniser l’être et l’habitat.
Issu de la tradition chinoise, le Feng Shui est devenu un
véritable phénomène de mode. Des millions d’adeptes à
travers le monde pratiquent cette technique millénaire
orientale qui est supposée agir sur la circulation de l’énergie vitale (le Chi) pour améliorer la santé, les émotions, les comportements….
Dans l’habitat, de plus en plus de professionnels de

l’aménagement et de la décoration intérieure s’appuient
sur les règles du Feng Shui pour déterminer les plans,
les dispositions et les couleurs propices au bien-être de
leurs clients.
Le Feng Shui dans l'habitat
Un des principes premiers du Feng Shui consiste à
débarrasser l’habitat de tous les éléments superflus.

Relookez votre intérieur
Les Français se passionnent pour la décoration intérieure et l'ameublement. Mais
comment relooker son intérieur ? Vaut-il mieux s’adresser à un professionnel ou
réaliser soi-même sa décoration intérieure ? Conseils pour donner une nouvelle
jeunesse à vos espaces de vie.
Optez pour un aménagement esthétique
et pratique
Adaptez votre décoration à la dimension de vos pièces et
attribuez à chaque espace une fonction qui lui est propre.
Ainsi, une pièce de petite dimension fera la part belle à
des meubles clairs et bien intégrés qui ne causeront pas
de rupture dans la perspective.
Si les accessoires égayent une habitation, ne surchargez
pas vos différentes surfaces : les vides participent à la
décoration intérieure et s'intègrent dans le rendu final.
Jouez avec les formes et les couleurs
Les couleurs jouent un rôle primordial dans la percep-

tion de l’espace, autant en termes de perspectives que
de ressenti. Dans le cas d'une pièce toute en longueur
par exemple, peindre un pan de mur d’une couleur différente peut créer l'illusion d'une plus grande largeur.

Le temps vous manque ou vous craignez que le rendu
ne soit pas à la hauteur de vos espérances? Et si vous
faisiez appel à un professionnel ? Ayant une parfaite
maîtrise de la décoration et des couleurs, il vous proposera un mobilier adapté à votre budget et des aménagements auxquels vous n'auriez peut-être pas pensé.

Vous avez envie de refaire les peintures de votre intérieur et d’opter pour de la couleur. Voici quelques conseils pour vous aider à faire le bon choix sans vous tromper.

En matière de peinture intérieure, il existe plusieurs
manières de combiner les couleurs :
•Le ton sur ton, qui utilise différents tons d’une même
couleur. Plus les nuances utilisées sont proches, plus
votre pièce dégagera une impression d’harmonie, de
calme et de repos. Plus elles sont éloignées les unes
des autres, plus l’ensemble évoquera un certain
dynamisme
•Le contraste, qui oppose des couleurs complémentaires. Il est source d’action et de tension. À utiliser
avec modération et de préférence dans des pièces de
passage (couloir, entrée, dressing, WC), ou peu meublées et assez grandes
•Le camaïeu, qui associe plusieurs couleurs voisines
sur le cercle chromatique

10

Peu encombrants, les aspirateurs robots
envahissent nos intérieurs. De plus en plus de
ménages optent en effet pour ces soucoupes
volantes, véritables fées du logis.
Autonome, l’aspirateur robot travaille seul.
Certains modèles programmables peuvent
faire le ménage en l’absence de son propriétaire ! Idéal pour les personnes à mobilité
réduite ou les personnes âgées, l’aspirateur
robot trouve également sa place chez les particuliers qui souhaitent se faciliter les corvées
de ménage. Pas de faux espoirs toutefois, si la
plupart des modèles sont parfaits pour un
entretien quotidien, pour un ménage plus en
profondeur, rien ne remplace l’huile de
coude !

•Chambre : la chambre est la pièce dans laquelle nous
passons le plus de temps. Elle participe au maintien
d’une bonne santé physique et mentale. Afin que la
nuit soit réparatrice, l’atmosphère de la chambre doit
être reposante et intime. Réduisez au minimum les
meubles et optez pour des éclairages doux. Le lit doit
être placé dans le coin le plus harmonieux, le plus loin
possible de la porte et de la fenêtre
•Bureau : installez-y des plantes qui agissent sur les flux
d’énergie, favorisent les initiatives et l’esprit d’entreprise
•Salle de bain : lieu du corps par excellente, la salle de
bain doit être un espace dans lequel on se sent bien.
N’hésitez pas à y placer des bougies que vous allumerez en prenant votre bain.

Améliorez la qualité de
l’air de votre habitation

Compact et passe partout, l’aspirateur robot révolutionne le
ménage.

Les atouts de l’aspirateur robot
Les avantages des aspirateurs robots sont
multiples :
•Gain de temps : plus besoin de passer
l’aspirateur, le robot le fait à votre
place !
•Efficacité : grâce à sa forme plate, il se
faufile sous les meubles sans difficulté

Air sain : l’essentiel de ce qu’il faut faire

•Polyvalent : la plupart des modèles
s’adaptent à tous les styles de sol (carrelage, parquet, linoléum, tapis ou
moquette…)

Poussière, acariens, pollens, COV, formaldéhyde et
autres produits toxiques sont présent dans nos intérieurs provoquant des maux de tête, voire des allergies
respiratoires toute l’année !
Pour améliorer la qualité de l’air de votre habitation,
pensez à :

•Compact : généralement plat, l’aspirateur robot mesure en général 33cm de
diamètre pour 7cm de hauteur.

•Aérer quotidiennement votre maison
Offrez-vous les conseils d’un professionnel en décoration intérieure

Mariez les couleurs sans vous tromper

Sachez combiner les couleurs

Facilitez-vous
le nettoyage avec
un aspirateur robot

•Le dégradé, qui est une baisse (ajout de noir) ou une
augmentation (ajout de blanc) d’intensité de la clarté
d’une couleur

•Opter pour un bon système de ventilation, de climatisation et d’aspiration centralisée
•Installer des plantes dépolluantes
•Choisir des produits ménagers les plus naturels possibles et choisir des meubles ou objets de décoration
en tenant compte de l’étiquette « émissions dans l’air
intérieur »
Choisir des produits portant l’étiquetage
« Émissions dans l’air intérieur »

•Léger : autour de 3kg en moyenne
Nos conseils pour un achat
réussi
Le prix des aspirateurs robots dépend de la
technologie utilisée et des performances de
l’appareil. Avant de vous lancer dans un
achat, vérifiez :
•L’autonomie, le temps de recharge et le
prix de la batterie

En vigueur depuis le 1er janvier 2012, l’étiquetage
« Émissions dans l’air intérieur » apposé sur les matériaux de construction et les produits de décoration
indique le niveau d’émission de polluants volatils de
manière simple et lisible. Cet étiquetage intègre l’émission totale de COV, l’émission de formaldéhyde, ainsi que
celle d’autres polluants tels que l’acétaldéhyde, le toluène, le xylène, le styrène, l’éthylbenzène, etc.

•La consommation électrique
•Le niveau sonore : certains appareils
sont assez bruyants
•Les options : retour automatique à la
base, brosses rotatives sur les cotés
pour un nettoyage des plinthes…

Couleurs dans la maison : astuces de pros
Pour être sûr de réussir vos combinaisons, voici
quelques astuces de pros pour un rendu harmonieux :
•N’associez pas plus de 3 couleurs dans une même
pièce (en tenant compte des couleurs déjà présentes : celles du mobilier, des tissus d’ameublement
et des éléments de déco)
•Évitez les couleurs fortes et les mariages détonants
dans les pièces à vivre
•Si vous ne maîtrisez pas les couleurs, optez pour des
mariages entre des teintes naturelles (lin, corde,
ficelle, bois, etc.) et des tons plus vifs.

L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 7 • J U I L L E T - A O U T 2 0 13

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NOS
PAROLES
D’EXPERTS

Nos interviews
exclusives d’experts

Lille : « Le marché lillois
est clairement au ralenti »

Immobilier : « Les taux de crédit
devraient rester à un niveau
exceptionnel encore plusieurs mois »

Analyse du marché de l’immobilier lillois avec Me Vincent Lembrez,
Notaire à Seclin-Lille Sud.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Comment a évolué le marché de l’immobilier à Lille ces six derniers mois ?
Me Vincent Lembrez : Le marché lillois, à l’image de
la France, est clairement au ralenti. La rencontre entre
l’offre et la demande ne s’effectue plus, et le nombre
de transactions a baissé dans des proportions particulièrement importantes. On sent néanmoins depuis
quelques semaines quelques signes pouvant laisser
augurer d’une légère reprise. Croisons les doigts…

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Constatez-vous un allongement des
délais de vente ?
Me Vincent Lembrez : Les délais de vente s’allongent. En effet, les transactions sont plus dures, plus
discutées. Les acquéreurs sont en position de force et
en même temps le vendeur n’est pas forcément prêt
à discuter, d’où un blocage.

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Combien faut-il compter pour acheter un
appartement dans le centre-ville de Lille ?
Me Vincent Lembrez : Il faut compter plus de 3.000€
du m² sur la commune de Lille. Le centre-ville reste
néanmoins très prisé, et si on veut avoir la chance de
se retrouver à proximité des rues piétonnes il faudra
plutôt tabler sur 3.300€ - 3.400€ du m².

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Quels sont les quartiers les plus recherchés des familles ?
Me Vincent Lembrez : On va retrouver beaucoup de
famille vers les quartiers Vauban-Esquermes où l’on
trouvera de belles maisons de style propres à y
accueillir toute une famille, avec les écoles etc… .
Mais bon y a-t-il vraiment un quartier pour les
familles ? Il faut un quartier où l’on se sente bien, les
commodités familiales, on les retrouvera un peu partout.

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Quels conseils donneriez-vous aux
primo-accédants ?
Me Vincent Lembrez : Malgré un contexte difficile,
malgré des besoins d’apports toujours plus importants, malgré le resserrement des conditions bancaires, l'envie de devenir propriétaire reste bien présente et possible chez les primo-accédants.
Plusieurs points sont néanmoins à travailler lorsque
l’on a décidé de franchir le pas de la propriété.
1. Il faut analyser le marché, savoir ce que l’on
cherche, où on cherche, quelles commodités, un
centre-ville, une ville, une périphérie, se renseigner sur les prix…
2. Il faut regarder s’il y a des aides en direction des
primo-accédants (aides nationales, aides
locales…)
3. Il faut ensuite travailler sur son prêt en obtenant
les meilleures conditions, en n’hésitant pas à
regarder ce qui se fait à la concurrence, en n’oubliant pas qu’il n’y a pas que le taux, mais également la relation de confiance avec son banquier
4. Enfin, il ne faut surtout pas hésiter à demander
conseil à son Notaire.

Sandrine Allonier est responsable des études économiques chez
Meilleurtaux.com. Dans une interview à L’immobilier 100% entre particuliers,
elle fait le point sur l’évolution des taux de crédit immobilier aux particuliers.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Bonjour, les taux immobiliers ont atteint un
nouveau niveau record. A combien s’établissent-ils en moyenne aujourd’hui ?
Sandrine Allonier : En effet depuis près de 18 mois les
taux ne cessent de baisser pour atteindre aujourd’hui
un niveau historique. En moyenne les banques proposent des taux à 2,95 % sur 15 ans, 3,28 % sur 20 ans et
3,63% sur 25 ans. C’est plus d’un point de moins qu’en
janvier 2012 ! Et pour les très bons dossiers, on peut
actuellement négocier des taux à 2,5 % sur 15 ans et à
moins de 3 % sur 20 ans.

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Le recul des taux s’accompagne-t-il d’un
assouplissement des conditions d’octroi
au crédit par les banques, au niveau de
l’apport personnel notamment ?
Sandrine Allonier : Les banques restent prudentes, à
la fois en raison du contexte économique et de la
baisse des prix qui s’est enclenchée dans certaines
villes. Toutefois il est vrai qu’elles sont aujourd’hui
moins exigeantes sur l’apport, notamment avec les
jeunes, qu’elles n’ont pu l’être début 2012. Ceci est
notamment lié à la baisse des taux qui resolvabilise
les emprunteurs et permet un amortissement plus
rapide du capital.

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Certaines régions sont-elles plus attractives que d’autres en termes de taux ?
Sandrine Allonier : En effet, chaque mois nous établissons un palmarès des taux dans les plus grandes villes
de France, et depuis 4 mois maintenant, Marseille est en
tête, suivi de Strasbourg, Nantes et Lille. Les politiques
de taux des banques peuvent varier d’une région à
l’autre et être plus attractives là où la demande des
primo-accédants est la plus forte, par exemple.

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Selon vous, l’attractivité des taux immobiliers devrait-elle se maintenir au-delà de
l’été ?
Sandrine Allonier : Aujourd’hui rien ne laisse présager d’une remontée des taux de crédit : le taux de
l’OAT 10 ans est toujours bien inférieur à 2 %, les
banques se refinancent à moindre coût, avec la
volonté de prêter et la demande reste moins importante qu’elle ne l’était en 2011, incitant les banques à
proposer des taux toujours plus attractifs. Les taux de
crédit devraient donc en effet rester à un niveau
exceptionnel encore plusieurs mois.

Angoulême : « Le marché angoumoisin suit
la tendance nationale »
Point sur la tendance du marché de l’immobilier à Angoulême avec Me Yvan
Cartigny, Vice Président de la Chambre Départementale des Notaires de la
Charente et Notaire à Barbezieux St Hilaire.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Comment se porte le marché immobilier à
Angoulême ?
Me Yvan Cartigny : Le début de l’année 2013 a été
marqué par un net recul des ventes en volume par rapport à la même période sur l’année 2012. Le marché
angoumoisin suit la tendance nationale, et une baisse
des prix de vente de l’ordre de 5 à 10 % a été constatée
sur les 18 derniers mois.

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Combien faut-il débourser en moyenne
pour s’installer dans le centre-ville ?
Me Yvan Cartigny : Tout dépend bien entendu du quartier dans lequel on souhaite s’installer. La maison de
centre-ville ne nécessitant aucun travaux peut se négocier autour de 1300 € le m², voire un peu plus si elle est
idéalement située, et celle à rénover entièrement autour
de 700 à 800 € le m².

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Quels sont les secteurs les plus demandés
des jeunes couples ?
Me Yvan Cartigny : Les jeunes ménages recherchent
plus aujourd’hui un pavillon de plain-pied avec un peu

de terrain, ce qui explique le développement des communes touchant Angoulême (Saint Yrieix-sur-Charente,
Fléac, L’isle d’Espagnac, Puymoyen, Gond Pontouvre,
etc..), mais également des communes plus éloignés
d’Angoulême mais proches d’une voie de communication rapide.
La communauté d’agglomération d’Angoulême a par
ailleurs mis en place depuis le début de l’année le
PASS’ACCESSION permettant aux primo-accédants
d’accéder à la propriété dans l’ancien à rénover en
centre urbain, qui se traduit par une subvention pouvant
atteindre 23.000 €. Les résultats de cette mesure sont
attendus par les professionnels.

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Selon vous, le nouveau recul des taux
immobiliers va-t-il profiter au marché
immobilier d’Angoulême ?
Me Yvan Cartigny : Les taux d’intérêts baissent régulièrement depuis plusieurs mois, mais cette baisse ne
s’est pas encore traduite par une augmentation de la
demande. Malgré des taux d’intérêt bas, la crise économique a provoqué une crise de confiance dans l’avenir
(menace sur les emplois, perte de pouvoir d’achat). Les
ménages à faibles revenus ont par ailleurs beaucoup
plus de difficultés à accéder au crédit que dans le passé.

Deauville : Les
vendeurs doivent
s'adapter à la réalité
du marché
Me Maxime Graillot, délégué de
la communication et notaire à
Deauville, revient sur la situation
du marché de l’immobilier à
Deauville, station balnéaire prisée
de Basse-Normandie dans le
Calvados à mi-chemin entre Le
Havre et Caen.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Bonjour Maître, comment a évolué le
marché de l’immobilier à Deauville
ces derniers mois ?
Me Maxime Graillot : Le volume des transactions a régressé, et les prix ont légèrement
baissé. L'activité reste néanmoins bonne en
comparaison avec le reste du territoire national.

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Quel budget faut-il prévoir pour
acheter un bien en front de mer ?
Me Maxime Graillot : Les prix varient toujours
de 6.000 € à 10.000 € du mètre carré pour des
biens exceptionnels.

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Vers quels secteurs faut-il se diriger pour trouver des prix plus abordables ?
Me Maxime Graillot : Le secteur entre le
centre-ville et la mer reste le plus prisé. Les
autres secteurs offrent de très bonnes opportunités.

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Selon vous, l’immobilier reste-t-il
une valeur refuge ?
Me Maxime Graillot : Il l'est et le sera toujours.
C'est le seul secteur en constante augmentation
sur des périodes de temps longues.

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Quels conseils donneriez-vous aux
vendeurs ?
Me Maxime Graillot : Les vendeurs doivent
s'adapter à la réalité du marché ainsi qu’à la
diminution temporaire du nombre d'acquéreurs
et de leur capacité financière.

J U I L L E T - A O U T 2 0 13 • N ° 8 7 • L’immobilier 100% entre particuliers

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L'immobilier 100% entre Particuliers : Journal Juillet - Août 2013
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LES BIENS A L’ETRANGER Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 174 à 176 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 97 AD AR BE BG BR CA CH CV CZ EG ES GB GR HR IT MA MC MD PL PT RO RS SN TN VE Ain ..................................................................p 68 Aisne ..............................................................p 68 Allier ...............................................................p 69 Alpes de Hte Provence .................................p 71 Hautes Alpes .................................................p 72 Alpes Maritime...............................................p 73 Ardèche..........................................................p 75 Ardennes........................................................p 76 Ariège .............................................................p 77 Aube ...............................................................p 77 Aude ...............................................................p 78 Aveyron ..........................................................p 80 Bouches du Rhône .......................................p 81 Calvados ........................................................p 82 Cantal .............................................................p 84 Charente.........................................................p 85 Charente Maritime.........................................p 86 Cher ................................................................p 87 Corrèze...........................................................p 88 Corse ..............................................................p 89 Côte d’Or........................................................p 90 Côtes d’Armor ...............................................p 90 Creuse ............................................................p 93 Dordogne .......................................................p 94 Doubs .............................................................p 96 Drôme.............................................................p 97 Eure ................................................................p 98 Eure et Loir ....................................................p 99 Finistère .......................................................p 100 Gard..............................................................p 102 Haute Garonne ............................................p 106 Gers ..............................................................p 107 Gironde ........................................................p 108 Hérault ..........................................................p 110 Ille et Vilaine ................................................p 113 Indre..............................................................p 114 Indre et Loire ...............................................p 115 Isère ..............................................................p 116 Jura...............................................................p 117 Landes..........................................................p 118 Loir et Cher ..................................................p 119 Loire .............................................................p 120 Haute Loire ..................................................p 121 Loire Atlantique ...........................................p 122 Loiret ............................................................p 123 Lot.................................................................p 123 Lot et Garonne ............................................p 124 Lozère...........................................................p 126 Maine et Loire..............................................p 127 Manche.........................................................p 127 Marne............................................................p 128 Haute Marne.................................................p 129 Mayenne.......................................................p 130 Meurthe et Moselle......................................p 130 Meuse ...........................................................p 131 Morbihan ......................................................p 131 Moselle .........................................................p 133 Nièvre ...........................................................p 134 Nord..............................................................p 135 Oise ..............................................................p 136 Orne..............................................................p 137 Pas de Calais...............................................p 138 Puy de Dôme ...............................................p 139 Pyrénées Atlantique....................................p 142 Haute Pyrénées ...........................................p 143 Pyrénées Orientale......................................p 144 Bas Rhin.......................................................p 145 Haut Rhin .....................................................p 146 Rhône ...........................................................p 147 Haute Saône ................................................p 148 Saône et Loire .............................................p 150 Sarthe ...........................................................p 151 Savoie...........................................................p 152 Haute Savoie................................................p 153 Ville de Paris................................................p 154 Seine Maritime.............................................p 154 Seine et Marne.............................................p 155 Yvelines........................................................p 156 Deux Sèvres.................................................p 157 Somme .........................................................p 158 Tarn...............................................................p 159 Tarn et Garonne...........................................p 161 Var.................................................................p 161 Vaucluse.......................................................p 165 Vendée..........................................................p 167 Vienne...........................................................p 168 Haute Vienne ...............................................p 169 Vosges..........................................................p 170 Yonne............................................................p 170 Territoire de Belfort.....................................p 172 Essonne .......................................................p 172 Hauts de Seine ............................................p 172 Seine Saint Denis........................................p 173 Val de Marne ................................................p 173 Val d’Oise .....................................................p 173 DOM..............................................................p 174 Andorre ........................................................p 174 Argentine .....................................................p 174 Belgique .......................................................p 174 Bulgarie........................................................p 174 Brésil ............................................................p 174 Canada .........................................................p 174 Suisse...........................................................p 174 Cap Vert........................................................p 174 République Tchèque ...................................p 174 Egypte ..........................................................p 174 Espagne .......................................................p 174 Grande Bretagne .........................................p 175 Grèce ............................................................p 175 Croatie..........................................................p 175 Italie ..............................................................p 175 Maroc............................................................p 175 Monaco.........................................................p 176 Madagascar .................................................p 176 Pologne ........................................................p 176 Portugal........................................................p 176 Roumanie.....................................................p 176 Serbie ...........................................................p 176 Senegal ........................................................p 176 Tunisie ..........................................................p 176 Vénézuela.....................................................p 176 J U I L L E T - A O U T 2 0 13 • N ° 8 7 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  • 4. 087APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 11/06/2013 14:13 Page 4 S E RVIC E S G R ATU ITS « Découvrez le Service Immobilier à Domicile de notre partenaire » Vous permet de recevoir gratuitement, chez vous, tous les 15 jours, une liste de biens selon vos critères de sélection. En 3 étapes très simples... Chaque quinzaine, vous recevrez gratuitement chez vous une liste de biens qui vous intéressent * 2 *Dans la mesure où des biens correspondant à vos critères sont disponibles. 4 L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 7 • J U I L L E T - A O U T 2 0 13 v Complétez le bulletin d’adhésion au Service Acheteurs, p 5. v v 1 3 Vous téléphonez directement au vendeur pour traiter de particulier à particulier.
  • 5. 087APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 11/06/2013 14:13 Page 5 UNIQUE EN FRANCE “ “ Pour recevoir gratuitement chez vous des propositions de biens, précisez-nous votre projet immobilier Vous précisez votre projet immobilier... ... et vous complétez avec vos coordonnées Vous choisissez le bien immobilier que vous recherchez Un seul et unique type de bien parmi les 4 types proposés q Vous indiquez le montant maximum que vous voulez consacrer à votre achat, en euros q Vous choisissez le ou les départements qui vous intéresse(nt) Maximum 5 départements q Vous prenez connaissance des conditions générales d’adhésion q Vous indiquez vos coordonnées q Vous complétez, datez et signez les conditions générales d’adhésion q Vous renvoyez votre bulletin d’adhésion q ¡ Complétez votre Bulletin d’Adhésion ci-dessous puis renvoyez-le dès aujourd’hui sous enveloppe affranchie à : L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS- PARTENAIRE EUROPÉEN - Service acheteurs - 26, rue Montels Eglise CS 55025 - 34076 Montpellier Cedex 3 Précisez votre projet immobilier Complétez ci-dessous toutes les parties Vous recherchez… 1 Quel est le bien immobilier que vous recherchez ? . } Cochez 1 seule case t Melle (1 seul choix possible) q Château / Propriété q Maison, Villa, Villa prestige, Chalet, Fermette, Grange, Bergerie q Studio, Appartement, Immeuble q Terrain seul q Propriété agricole ou viticole q Commerces q Viager 2. Quel montant maximum souhaitez-vous y consacrer ? (inscrivez la somme en euros) Euros Par exemple : 3 0 0 0 0 0 Trois cent mille euros Votre montant est supérieur à 250 000 € ? Vous pouvez, ci-dessous affiner votre recherche : Surface habitable minimum ................................... m2 Surface terrain minimum ................................... m2 3. Où recherchez-vous votre bien en France ? Indiquez-nous vos départements de recherche. (5 départements maximum) Par exemple : vous recherchez dans le département du Gard, indiquez : t Mme tM Nom ………………………......………………………………………………….......………... Prénom ……………………...…………...……..........................…………….......………... Adresse ……………………………………………………………........……….......………... Code Postal …………..……....… Ville …….......……………….......……….......………... Tél. ……...……………………… Conditions générales d’adhésion acheteur 1 - Je soussigné(e), M déclare être un particulier réellement à la recherche d’un bien. Je demande à adhérer gratuitement au Service Acheteurs, directement entre particuliers. 2 - Mes coordonnées seront insérées dans le fichier informatique de la société afin d’assurer la recherche d’un bien correspondant aux critères énoncés dans ma demande ci-jointe. La confidentialité de ces informations sera rigoureusement respectée : aucun vendeur ne pourra obtenir de la part de la société mon nom et mes coordonnées. 3 - Je recevrai gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, ma sélection de biens immobiliers vendus sans commission* à la vente. 4 - Je pourrai consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr. un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui m’intéressent (selon disponibilité dont je sera informé). 5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte des conditions de l’offre et de la demande régissant le marché de l’immobilier. 6 - En contrepartie, je m’engage à vous prévenir immédiatement le jour où ma demande de recherche est satisfaite ou à modifier. 30 Date Signature obligatoire Vous pouvez utiliser la carte de France qui se trouve au verso pour vous aider. Départ. 1 Départ. 2 Départ. 3 Départ. 4 Départ. 5 u je ne désire pas recevoir d’offres de produits et services en rapport avec ma qualité d’acheteur d’un bien immobilier.  La société ne peut pas transmettre mes coordonnées à des tiers. Conformément à la loi Informatique et Liberté du 6 janvier 1978, vous pouvez accéder et rectifier les informations vous concernant. Ces informations peuvent être transmises à toutes sociétés liées juridiquement au Partenaire Européen. Les réponses au questionnaire ont un caractère facultatif mais nécessaires à l’exécution correcte de notre prestation. Les présentes conditions générales d’adhésion figurent sur la partie inférieure du présent document. Elles sont à conserver par l’adhérent. * Dans la mesure où il existe des biens correspondant à mes critères de recherche. Conservez cette partie Conditions générales d’adhésion au Service Acheteurs de 1 - Tout adhérent au Service Acheteurs déclare être un particulier réellement à la recherche d'un bien. L'adhésion aux Services Acheteurs, directement entre particuliers, est gratuite. votre demande. La confidentialité de ces informations est rigoureusement respectée : aucun vendeur ne peut obtenir de la part de la société votre nom et vos coordonnées. 2 - Vos coordonnées sont insérées dans notre fichier informatique afin d'assurer la recherche d'un bien correspondant aux critères énoncés dans 3 - Vous recevrez gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, votre sélection de biens immobiliers vendus sans commission à la vente (dans la mesure où il existe des biens correspondant à vos critères de recherche). 4 - Vous pourrez consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr. un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui vous intéressent. 5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte des conditions de l'offre et de la demande régissant le marché de l'immobilier. 6 - En contrepartie, vous vous engagez à nous prévenir immédiatement le jour où votre demande de recherche est satisfaite ou à modifier. 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  • 6. 087APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 11/06/2013 14:13 Page 6 Calculer tous les coûts Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix vous convient... Mais... avez-vous pensé à tout ? Les « frais de notaire » : un surplus à prévoir Le notaire est un personnage-clef de votre aventure : tous les fonds concernant les acquisitions immobilières, bâties ou non, passent en effet entre ses mains. Il est donc chargé de collecter les impôts perçus par l'État et les collectivités locales. Si vous achetez un logement ancien, les frais de notaire s’échelonneront, en moyenne entre 6% et 8%. Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de 2% à 3% (moins le coût du bien sera élevé, plus ces taux augmenteront). En effet, les logements neufs, ne sont pas soumis à la TVA et supportent une taxe de publicité foncière beaucoup moins importante que pour les logements anciens, puisque fixée à 0,615%. Pour le calcul des frais de notaire, sont considérés comme neufs, les logements en cours de construction, c’est-à-dire la vente sur plans ou la Vente en l’État de Futur Achèvement (VEFA). Sont également concernés les logements achevés depuis moins de cinq ans. A noter que seule la VEFA, quelle que soit la qualité du vendeur, est sujette à la Taxe de la Valeur Ajoutée (TVA). De même, depuis la réforme sur la TVA de mars 2010, n’est plus traité comme un logement neuf, une construction sur plans revendue dans les cinq ans. Les frais de notaire sont en fait composés de plusieurs éléments. • La rémunération proprement dite de ce spécialiste : rédaction des actes, vérification de la régularité de l'opération... Ces honoraires, appelés « émoluments proportionnels », sont fixés par décret et sont proportionnels au prix de vente (les pourcentages sont dégressifs par tranches de prix). La TVA au taux de 19,60% (8% en Corse et 8,5 % dans les DOM) s'y ajoute, elle sera de 22,2% pour les achats effectués à partir du 1er octobre 2012 (8,7% en Corse, identique pour les DOM). Vous les paierez le jour de la signature du contrat de vente. C’est aussi ce jour-là que vous verserez le montant du prix d’achat diminué des sommes que vous aurez déjà préalablement versées au notaire. Les actes sont classés par série, S1 ou S2 selon les cas. Pour une vente immobilière, les émoluments proportionnels du notaire appartiennent à la série 1. Tranche première Série S1 % Série 1 De 0 à 6500 € 4% Au-delà de 6500 € jusqu'à 17.000 € 1,65 % Au-delà de 17.000 € jusqu'à 60 000 € 1,10 % Au-delà de 60.000 € 0,825 % Tranche deuxième Série S2 % Série 2 De 0 jusqu'à 6500 € 2% Au-delà de 6500 € jusqu'à 17 000 € 1,10 % Au-delà de 17.000 € jusqu'à 30.000 € 0,75 % Au-delà de 30.000 € 0,55 % Un calculateur est disponible sur : www.paris.notaires.fr • Les honoraires dits de rédaction et de formalités, ou « émoluments fixes », qui rémunèrent le notaire pour les démarches accomplies : état civil, extraits cadastraux, documents d’urbanisme, informations données par le syndic de copropriété, certificats de mesurage, d’absence ou de présence d’amiante, termites ou plomb, formalités de publicité au bureau des hypothèques... Le tarif de chaque acte est exprimé en unité de valeur dont le montant nominal est de 3,90 €. • Les « débours », c’est-à-dire les sommes versées à des tiers pour le compte du client : géomètre, syndic de copropriété, états hypothécaires, coût des pièces, frais postaux, etc. • Les droits et taxes payés au Trésor Public : il s’agit essentiellement des droits d’enregistrement, appelés aussi « droits de mutation à titre onéreux ». Le taux de droit commun des droits d’enregistrement s’élève à 5,09 %. Le montant versé est donc déterminé en fonction de l’importance du prix de 6 vente du bien. Le même taux s’applique pour les terrains. Les « droits de mutations » sont composés de la taxe communale (1,20%), de la taxe départementale (3,80% dans l’ancien ; 0,070% pour un bien neuf), et d’un « prélèvement pour frais d’assiette » équivalent à 2,37% et 2,14% dans le neuf de la taxe départementale.. A savoir : l'achat d'un logement ancien n'est pas assujetti au paiement de la TVA. Le notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour le compte de son client. C'est pourquoi il demande une provision, afin de couvrir le montant des frais (surtout ceux qui sont concernés par les pièces administratives) et éventuellement celui de ses émoluments, provision qui peut être complétée si besoin. NOS CONSEILS PRATIQUES • Si vous achetez un terrain viabilisé, rendez-vous à la mairie pour consulter l'arrêté de lotir. Celui-ci prévoit les travaux à charge du lotisseur. La réalisation des dessertes, l'accès au réseau et la pose de compteurs, doivent normalement être prévus. Ces équipements sont inclus dans le prix du terrain. Mais seulement jusqu'à l'entrée de la parcelle. Vous aurez donc à payer de votre poche les frais de raccordement aux différents compteurs, de la « frontière » de votre terrain jusqu'à la maison que vous y aurez édifiée. Aucune des contributions (participations et taxes), qui ont déjà été mises à la charge du lotisseur et inscrites dans l’autorisation de lotir, ne peuvent vous être réclamées. • Si vous construisez dans un PAE (Programme d'Aménagement d'Ensemble), une participation aux dépenses des équipements publics peut être à verser à la commune. En contrepartie, vous n'avez pas à payer la Taxe Locale d'Équipement, ni la participation pour raccordement à l'égout, ni la participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux. Si vous achetez un terrain à bâtir ... Prévoyez vos dépenses futures ! Au moment de l'achat • Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain dépendent de la qualité du vendeur : si vous êtes une personne physique (non-assujetti) et si vous achetez le terrain à un particulier pour y faire construire une maison à usage d'habitation, vous devrez payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain proche de 5,09 %, ainsi que la rémunération du notaire (comptez 2% en plus). • Si vous achetez le terrain à un professionnel (assujetti), c’est-à-dire les aménageurs lotisseurs, les marchands de biens ou à une collectivité locale (une commune, par exemple), voire un agriculteur ou une Société Civile Immobilière, vous acquitterez les mêmes droits d'enregistrement et non la TVA, qui correspondent à 7% avec les frais de notaire. Pensez aux frais éventuels des travaux d’expertise du géomètre, si vous souhaitez borner votre terrain, et en connaître ainsi de manière précise les limites ou réaliser une étude de sol. Celle-ci est vivement recommandée si vous doutez de la nature du terrain : elle vous permettra peut-être d'éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction (fondations insuffisantes, par exemple). Prenez en compte le montant des charges mensuelles... - Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous auprès du syndic sur le montant des charges collectives à payer et sur leur mode de répartition. Dans tous les cas, vous pouvez également demander au vendeur de vous fournir ses relevés de charges -collectives ou individuelles- des deux dernières années. Dès la signature de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel de fonds au titre de votre participation aux charges et vous demandera votre quote-part du fonds de roulement. - Pensez à raisonner en termes de chauffage : selon la qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le mode, collectif ou individuel, le coût sera différent. - Si vous achetez dans un lotissement comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous participerez aux charges annuelles d'entretien et de fonctionnement : n'hésitez pas à vous renseigner auprès du vendeur. À l'obtention du permis de construire • Vous avez déposé votre demande de permis de construire avant le 1er mars 2012. Le département et la commune pourront vous réclamer, lors de la délivrance du permis de construire, le paiement de diverses taxes et redevances : la Taxe Locale d'Équipement, demandée dans la plupart des communes, dont le montant varie en fonction de la nature de votre financement et de la superficie de la maison (versée en une ou deux fois) ; la Taxe Départementale pour le financement du Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement (TDCAUE) ; la Taxe Départementale des Espaces Naturels Sensibles dans certains départements ; la participation pour dépassement du plafond légal de densité uniquement dans les communes qui l'avaient institué avant le 31décembre 1999 ; la participation pour dépassement du coefficient des sols... Toutes les collectivités locales ne les demandent pas. Renseignez-vous. Votre permis de construire a été obtenu après le 1er mars 2012, ces taxes sont remplacées par la Taxe d’Aménagement et celle du Versement pour Sous-Densité (exigées par les communes dotées d’un POS ou d’un COS). Une période transitoire a été prévue du 1er mars 2012 au 1er janvier 2015. À noter que désormais la nature et le montant de ces participations doivent obligatoirement figurer sur le permis de construire pour pouvoir vous être réclamés. • Elles vous demanderont, peut-être aussi, une participation au financement des équipements particuliers et de leurs branchements (eau, gaz, électricité, tout-à-l’égout, voirie...) si le raccordement n’est pas effectué ; ou la taxe du plafond légal de densité pour celles qui n’ont pas opté pour le financement de leurs installations. L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 7 • J U I L L E T - A O U T 2 0 13 Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir. - Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic, ou au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au cours des cinq années précédentes, en réclamant les procès verbaux des assemblées générales, et quels sont les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une idée des investissements que vous devrez supporter. En règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée générale des copropriétaires, mais non encore réalisés, restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous incomberont cependant dans deux cas : - ils ont été votés, mais leur coût n'a pas encore été déterminé pour chaque copropriétaire ; - une clause du contrat de vente prévoit que l'acheteur sera redevable de toutes les charges, à compter du jour de la signature de l'acte définitif. N'oubliez pas les impôts locaux ! - La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due, dans tous les cas, par la personne propriétaire des lieux au 1er janvier de l'année en cours. En général, la plupart des actes de vente prévoient un partage de la taxe foncière au prorata temporis entre l'ancien et le nouveau propriétaire. À défaut, elle est redevable par le propriétaire du logement au 1er janvier de l'année. - La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit dans le logement, à cette même date. Pour calculer le montant de ces deux impôts, les services fiscaux déterminent une « valeur locative » qui n'est pas toujours en rapport avec le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de l'ancien propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins pour avoir une idée de ce qui vous attend. - Vous paierez en outre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, dans certaines communes, la taxe de balayage. - D’autres taxes existent selon votre situation : la taxe concernant les logements vacants ou celle des terrains agricoles devenus constructibles. Une TVA qui a augmenté cette année en passant à 7% Ce taux est entré en vigueur au 1er janvier 2012 sur certains travaux de rénovation. La TVA à 5,5% reste appliquée pour tous les devis effectués et les versements d’acomptes versés avant le 20 décembre 2011. Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les logements d’habitation individuelle (et leurs dépendances), soit situés dans un immeuble collectif (ou leur partie commune), en résidence principale ou secondaire et achevés depuis plus de deux ans. Locaux concernés : Les maisons individuelles et les logements situés dans des immeubles collectifs. La mesure s'applique à tous les locaux affectés exclusivement ou principalement à l'habitation, qu'ils soient la résidence principale ou secondaire de l'occupant, ainsi que les dépendances liées à ces maisons et logements. Exemples : balcons, caves, greniers, débarras, garages privatifs attenants à l'habitation. * Les parties communes des immeubles collectifs si elles sont affectées principalement à l'habitation. Dès lors que l'immeuble comprend plus de 50% de locaux à usage d'habitation, les travaux réalisés dans les parties communes relèvent en totalité du taux réduit de 7%. Exemples : réfection de la toiture, de la cage d'escalier, de l'ensemble de l'installation de chauffage excepté la chaudière de l'immeuble, ravalement de l'immeuble. Vous pouvez en bénéficier que vous soyez propriétaire, locataire ou simple occupant. Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise sont concernés, si vous achetez vous-même des équipements pour les faire installer vous restez alors soumis au taux de 19,6%. Sont exclus aussi les équipements ménagers et mobiliers, de même de gros équipements destinés à l’installation ou au remplacement du chauffage ou des sanitaires. Pour être facturé au taux réduit, vous devrez remettre à l’entreprise qui effectue les travaux une attestation confirmant que vous respectez les conditions d’octroi sur la période de deux ans. Formulaires sur : www.impots.gouv.fr Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du taux réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la production d’un immeuble neuf. Exemples : surélévation du bâtiment, addition de construction, remise à neuf plus de plus de la moitié du gros œuvre. Ils ne doivent pas non plus remettre à l’état neuf plus des deux tiers des éléments de second œuvre (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, installations sanitaires, installations électriques et chauffage), ni augmenter la surface de plancher des locaux existants de plus de 10%. À noter enfin que l’administration fiscale a précisé que seront également concernés, par le taux de TVA réduit, les travaux d’abattage, de tronçonnage, d’élagage et d’enlèvement des arbres situés dans les jardins. Ils doivent constituer le préalable nécessaire à des travaux d’entretien ou de travaux d’urgence qui menacerait ou empêcherait l’accès de l’habitation. Ils peuvent être aussi réalisés par le client luimême, porter sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans (locaux affectés à l’habitation proprement dit, mais également dépendances usuelles, voies d’accès principales à l’habitation, murs de clôtures et portails, mais ne sont pas pris en compte l’entretien des espaces verts).
  • 7. 087APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 11/06/2013 14:13 Page 7 Estimer la valeur d’un bien Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement… Sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui, avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien plus ou moins facilement le moment venu… 1 Ne dépassez pas le prix du marché... Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter un logement à un prix surestimé ne pardonne pas, car il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ. Le prix d'un immeuble est en fonction du rapport entre l'offre et la demande. Ainsi, les biens les plus recherchés sont souvent les plus cotés et par conséquent les plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas trouver preneur si la demande est faible. Renseignezvous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quartier que vous avez choisi et pour le type de logement ou de terrain- que vous recherchez : interrogez le voisinage, comparez les annonces de diverses origines, consultez les organismes qui, dans certaines villes ou régions, suivent le marché du logement, achetez des revues spécialisées. 2 Tenez compte de l'environnement L'environnement du logement ou du terrain sur lequel vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui majeur dans la détermination du prix. - Il est préférable de visiter le bien à différents moments de la journée, et si possible de la semaine. Repérez les nuisances éventuelles, sonores ou olfactives, la présence d'établissements commerciaux, industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne quelconque. Réfléchissez avant d'acheter un appartement ou une maison à proximité d'une boîte de nuit, d'un bar ou d'un restaurant : établissements souvent bruyants. - Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels services sont à proximité ? Le quartier est-il bien desservi par les transports en commun ? Est-il facile de se garer ? Les environs immédiats sont-ils agrémentés d'un espace vert, élément particulièrement « valorisant » ? Y a-t-il un établissement scolaire proche ou à défaut est-il facilement accessible par un moyen de transport en commun. Idem pour les commerces. 3 N'oubliez pas l’évolution de votre environnement... Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce que prévoit le POS ou le PLU (Plan Local d'Urbanisme, ancien Plan d’Occupation des Sols) dans votre futur quartier, que ce soit en positif (nouveaux équipements collectifs) ou en négatif (urbanisation supplémentaire, zone d'entreprises à proximité...). Renseignez-vous également auprès de la Direction Départementale de l'Équipement ou Direction Départementale des Territoires (travaux routiers, par exemple). 4 Choisissez bien votre immeuble... Sachez qu'une petite résidence collective, composée d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille ou récent, à la baisse s'il date des années soixante et qu'il n'est pas rénové. Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage individuel fermé plutôt qu'un simple box. Autres petits « plus » qui comptent : l'existence d'un local privatif en rez-de-chaussée ; les visiophones, désormais d’usage courant ; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou la résidence ; la présence de verdure et, dans les régions du sud, d'une piscine collective (mais renseignez-vous sur les charges). À partir de trois étages, l'absence d'ascenseur est à inscrire au passif. 5 Privilégiez les logements bien exposés et bien conçus Ces qualités permettront en effet à votre logement de conserver sa valeur. - Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terrasse ou d'une loggia, gagne des points. - Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse être rationalisée au maximum. - Mauvais points aussi: la présence d’un vis-à-vis et l'absence de vue, ainsi qu'une exposition au nord. 6 Un bonus pour les logements "extensibles" - Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez gagner de l'espace et auquel vous donnerez ainsi une plus-value : chambre de bonne, même en mauvais état ; petit grenier ou combles aménageables ; sous-sol, même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds hauts sous lesquels installer une mezzanine ; renfoncements, cagibis, débarras où peut être aménager un coin douche supplémentaire, un WC, un placard ; vastes couloirs ou grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement des pièces plus spacieuses... 7 Tous les équipements complémentaires n'ont pas la même valeur - Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront qu'une influence mineure. - En revanche, la présence d'une piscine ou d'un système d'arrosage automatique du jardin valorise le bien. De même qu'un chauffage individuel au gaz, ou des systèmes de chauffage écologique, bien plus appréciés que tout autre mode de chauffage. Dans une maison à plusieurs niveaux, la présence d'une salle de bains à chaque étage, en accroît la valeur. Si ces salles de bains ne sont pas encore installées, demandez-vous si ces travaux seront possibles à réaliser dans l'avenir. 8 Pensez technique ... - Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez acquérir et sur la date des travaux effectués, ainsi que sur les matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la brique, sont plus estimées que le cairon). - Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment NOS CONSEILS PRATIQUES procéder, renseignez-vous auprès d'une association de consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à un professionnel spécialisé (géomètre expert). - Veillez à ce que les gaines techniques et le réseau de distribution (eau, électricité, etc.) soient visibles : les réparations éventuelles seront meilleures marché. Renseignez-vous sur l'existence d'un vide sanitaire. 9 Evaluez les inconvénients liés à la nature du terrain ... - Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit de passage, droit de puisage, droit d'implantation de pylônes électriques...). Informez-vous auprès des services du cadastre (servitudes privées) et consultez le certificat d'urbanisme (servitudes publiques). - Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de raccordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négocier en conséquence. - Vous pourrez également tirer argument de la nature du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des fondations et le coût du drainage. Questionnez votre voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable, inondable...) 1 Pour apprécier la qualité globale, 0 faites-vous aider par un initié. - Cela peut-être simplement un ami compétent en bâtiment ou un professionnel - un architecte, par exemple- à qui vous solliciterez, moyennant paiement, une expertise technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE, Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement composé d'architectes, dont certains officient gratuitement dans quelques Agences Départementales d’Information sur le Logment (ADIL). Vous pouvez les contacter par le biais de leur site : www.fncaue.org - Si vous achetez un bien à un coût élevé, il est recommandé de faire réaliser une expertise immobilière complète. Il s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui prend par exemple en compte la situation géographique du bien, sa composition, son état, l'origine de la propriété, ses servitudes, etc… Résidence secondaire : une part d'irrationnel dans le "juste prix" Pour une résidence secondaire, l'irrationnel a davantage son mot à dire que pour l'achat d'une résidence principale. N'achetez cependant pas à n'importe quel prix, car vous réaliserez sans doute encore moins de plus-value à la revente que pour d'autres types de logements. - Privilégiez le site et choisissez la résidence en fonction des sports ou des loisirs que vous pratiquez, ainsi que de l'usage que vous allez en faire. Selon le temps que vous comptez y passer, vous pourrez accepter un confort -et donc un prixmoindre. - Essayez de choisir un logement, que vous pourrez facilement louer le weekend, ou en été, si un jour vous êtes à court d'argent... Vous achetez avant tout pour investir… • Les produits doivent être très bien placés et d'excellente qualité. Les beaux immeubles rénovés des années soixante, par exemple, sont les bienvenus. • N'hésitez pas non plus à investir dans une maison individuelle ou dans une maison de village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour intérieure. Ces produits sont très recherchés dans les grandes agglomérations. • Sachez que les grands appartements se louent proportionnellement moins chers que les studios ou les deux pièces, mais que les locataires y restent plus longtemps. • Tenez compte de la composition sociologique de la commune où vous achetez (la demande varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville étudiante ou non) et renseignez-vous sur le niveau des locations pratiquées. Maison ancienne : quelques tuyaux pour repérer les gros défauts • Demandez à visiter le grenier pour vérifier la charpente. Si les poutres sont humides, elles risquent d'avoir été attaquées par les champignons ou les termites. Testez aussi la dureté du bois avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que de quelques millimètres. • Faites cette visite si possible un jour de pluie pour vérifier que la toiture ne laisse pas passer l'eau : la réfection d'un toit peut coûter très cher. • Effectuez également un tour à la cave pour repérer d'éventuelles infiltrations d'humidité (drainage éventuel à effectuer). • Méfiez-vous des plafonds où vous repérez d'importantes fissures, surtout si des différences de plan apparaissent de part et d'autre : des solives ou lattes sont sans doute à remplacer. • Les murs ne doivent pas présenter de traces d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter. Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre mauvais signe : la présence de fissures verticales et transversales sur les murs extérieurs. • Contrôlez l'état de l'installation électrique (prises, interrupteurs, compteurs). • Vérifiez l'état de la chaudière du chauffage central. Renseignez-vous sur sa date d'installation et demandez si elle a fait l'objet d'un contrat d'entretien avec un chauffagiste. En savoir plus… Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude de marché... pour savoir précisément ce que comporte une expertise immobilière ou avoir l'adresse d'un expert proche de chez vous, consultez l’annuaire de la Chambre des experts immobiliers de France qui regroupe plus de 600 professionnels sur leur site Internet : www.experts-fnaim.org (129, rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris). Les honoraires des experts immobiliers sont libres. Pour faire établir un diagnostic technique, vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au 02 47 42 19 92 et sur leur site : www.adia.org J U I L L E T - A O U T 2 0 13 • N ° 8 7 • L’immobilier 100% entre particuliers 7
  • 8. 087APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 11/06/2013 14:13 Page 8 Penser à toutes les démarches lettre Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir vous rétracter pardélai derecommandée avec accusé de réception dans le sept jours à compter du lendela première présentation de lettre propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les main de vous notifiant l'avant-contratlaou toutrecommandée autre moyen présentant les mêmes garanties (acte d'huissier, mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel par exemple). des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir. Si vous signez l'avant-contrat avec un vendeur non 1 Décryptez... L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner du temps en sélectionnant les offres : un simple coup de téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui ne correspondent pas à votre mode de vie, vos goûts, vos attentes. En effet, il convient de bien vérifier, si cela est possible, la véracité des informations figurant dans l'annonce avant de se déplacer. 2 Enquêtez pour mieux cohabiter... Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête en vous rendant sur place afin de connaître votre voisinage et apprécier les contraintes de cohabitation, particulièrement si vous envisagez de vivre en résidence collective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple ? Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils généralement d'investir ? Le syndic est-il dynamique ou se désintéresse-t-il de la copropriété ? Ces petites questions apparemment anodines ont leur importance, car elles vont bientôt concerner votre vie quotidienne... et votre bien-être. 3 Apprenez le règlement... En résidence collective, renseignez-vous sur le règlement de copropriété, notamment sur les clauses concernant l'utilisation des parties communes et l'affectation des parties privatives. Ce document est très important, car il détaille le mode de fonctionnement de la copropriété. Le vendeur vous a affirmé, par exemple, que vous pourriez exercer votre profession dans votre appartement, mais est-ce vrai ? Le règlement ne prévoit-il pas que les logements soient à usage exclusif d'habitation ? Si vous achetez une maison dans un lotissement, consultez le cahier des charges et, s'il y en a un, le règlement de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses obligations incombant aux colotis, les servitudes de voisinage, les règles de construction à respecter si, par exemple, vous voulez vous agrandir, les règles d'entretien des voies de desserte des maisons, etc. 4 Prenez vos mesures... - Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long et en large le logement, en ne prenant pas en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Sachez que depuis juin 1997, les promesses de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de copropriété doivent mentionner la superficie de la partie privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette mention, vous pourrez intenter une action en nullité dans le délai d'un mois suivant la signature. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle qui est annoncée, vous pourrez engager une action en diminution de prix dans le délai d'un an suivant la conclusion de l'acte définitif (ou « acte authentique »). - Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotissement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13 décembre 2000 (relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU) exige désormais que l'avantcontrat et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect de cette obligation de précision (et non de bornage obligatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au propriétaire s'il a fait borner son terrain par un géomètre expert et consultez alors le procès-verbal et le plan dressé par celui-ci. En cas de réponse négative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adresser pour une première vérification au service du cadastre, situé au centre des impôts fonciers du département. Il répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de propriété et de division d'un bien. Le cadastre est aussi consultable en ligne : http://www.cadastre.gouv.fr. Mais cela ne sera qu'un début de preuve : ce document n'a pas de valeur juridique dans ce domaine précis et les indications répertoriées peuvent être contestées par tout autre titre de propriété. Il est donc possible que la contenance réelle du 8 terrain soit différente de celle qui est indiquée dans l'acte. C'est pourquoi la plupart des actes prévoient une clause d'exonération de responsabilité du vendeur dans le cas où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la contenance indiquée dans l'acte. Cette clause d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le vendeur est un professionnel comme un lotisseur, par exemple. Le jour où vous serez vraiment décidé à acheter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou de partager avec vous, les frais de géomètre expert pour définir les limites exactes de la propriété. Vous pouvez aussi faire effectuer ce travail à vos frais. - Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le procès-verbal établi par le géomètre, le bornage n'aura aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adresser au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire. - Dans tous les cas, faîtes publier le procès-verbal de bornage à la conservation des hypothèques pour le rendre opposable aux tiers. 5 Votre terrain est-il vraiment constructible ? - Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire l’encadré ci-contre). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan Local d'Urbanisme issu de la loi Solidarité et du Renouvellement Urbain (SRU), du 13 décembre 2000. À défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'Occupation des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS vous indiqueront les règles de construction applicables dans votre localité et les conditions d'évolution de votre environnement. - S'il ne le détient pas, vous pouvez en faire vous-même la demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit un « certificat d'information générale » qui vous dira seulement si le terrain est constructible, soit un document plus précis vous indiquant si le projet, que vous avez déjà élaboré et que vous lui avez décrit, est réalisable ou non. 6 Prémunissez-vous contre les malfaçons... - Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans, vous bénéficierez encore de la « garantie décennale ». Elle concerne tous les dommages matériels qui compromettent la solidité de l'ouvrage et les éléments d'équipement qui sont indissociables de leur support : par exemple, le défaut du système de ventilation, affaissement de dallage, effondrement de charpente, etc. Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attestation « d'assurance dommages-ouvrage » théoriquement souscrite au moment de l'édification ou de la transformation du logement. Cette assurance est obligatoire et permet d'éviter au client d'engager une procédure en responsabilité contre l'entreprise ou le maître d'œuvre en cas de malfaçons. - Si le logement a plus de dix ans, vous ne serez couverts que contre les « vices cachés », à condition d'intenter rapidement une action après l'acquisition. Mais les contrats entre particuliers excluent généralement cette garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvaise foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice reproché, ce qui est difficile. - La garantie décennale s'applique également pour les achats de terrain en lotissement et concerne alors les ouvrages de voirie et d'équipements divers. 7 Choisissez bien votre avant-contrat... Vous avez pris toutes vos précautions et vous -êtes vraiment décidé : le moment est venu de signer un avantcontrat. La loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a innové et créé une disposition très importante applicable depuis le 1er juin 2001. Vous êtes non professionnel et vous achetez un logement neuf ou ancien. Vous signez alors une promesse unilatérale de vente, une offre d'achat ou un compromis de vente : • Vous disposez d'un délai de rétractation de sept jours pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur votre engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 7 • J U I L L E T - A O U T 2 0 13 professionnel, vous ne versez aucune somme avant l'expiration du délai de rétractation. Un versement peut être prévu après. Si vous signez l'avant-contrat avec un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier ou autre), la somme qui peut alors vous être réclamée doit être versée entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas de rétractation, ladite somme doit être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. À noter que la loi portant Engagement National pour le Logement (ENL), du 13 juillet 2006, est venue modifier l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement ayant signé un compromis ou une promesse de vente dispose d'un délai de rétractation de sept jours pour revenir sur sa signature. Cette mesure auparavant ne concernait que les avant-contrats sous seing privé. En effet, si l'avantcontrat était signé devant le notaire, l'acheteur bénéficiait d'un délai de réflexion de sept jours pendant lequel il ne pouvait signer le document. Avec la nouvelle disposition, le délai de réflexion ne concerne plus que le contrat de vente définitif qui n'aurait pas été précédé par un compromis ou une promesse de vente. Par ailleurs, depuis le décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008, La Cour de Cassation estime que la remise en mains propres d’un acte n’ayant pas de date certaine (donc enregistré) ne peut pas faire courir le délai de rétractation. La voie postale et la lettre recommandée - ou le constat d’huissier par extension - resteraient le seul moyen de notification. L'avant-contrat peut prendre plusieurs formes. La portée de votre engagement sera différente selon les cas. Sachez donc ce qui se cache derrière les mots. - « L'offre d'achat » engage l'acheteur qui ne peut plus renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée. Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans que vous ayez droit à aucune indemnité. Évitez cette procédure, bien trop dangereuse. Il est toutefois important de noter que, depuis le 1er juin 2001, est interdite toute offre unilatérale d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quelconque par l'acquéreur. En outre les promesses d'achat sont, comme les promesses de vente, soumises au droit de rétractation, durant sept jours, de l'acquéreur. - La « promesse unilatérale de vente » engage le vendeur de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indiqué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la signature de la promesse, une indemnité d'immobilisation qui représente en principe 10% au maximum du prix de la vente. Cette somme doit être versée par chèque libellé à l'ordre du professionnel de la vente, lors « d’un acte authentique » (notaire ou agent immobilier), chez un notaire ou à la Caisse des dépôts et consignation lors d’un acte sous seing privé et en aucun cas à l'ordre du vendeur. L'indemnité restera la propriété du vendeur sauf si l'opération ne se fait pas pour une raison légitime (par exemple : la non-obtention des prêts). - Le « compromis de vente » lie définitivement le vendeur et l'acheteur, sauf la non-réalisation d'une condition suspensive inscrite au contrat (par exemple, celle qui est relative à l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les indemnités à verser. Lisez donc attentivement les clauses et vérifiez bien la description de ce que vous achetez. Car lors de la signature de « l'acte authentique » devant notaire, vous ne pourrez pas changer les termes du contrat. 8 Prévoyez des conditions suspensives Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisation d'un événement particulier indépendant de votre volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat comme une « condition suspensive ». Si cet événement ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement sera rompu automatiquement et vous récupérerez les NOS CONSEILS PRATIQUES Pour en savoir plus www.appelimmo.fr Le certificat d'urbanisme N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un certificat d'urbanisme récent. La loi SRU a modifié la finalité du certificat d'urbanisme ordinaire. En effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibilité du terrain. Il est conçu comme un document informatif ou opérationnel qui n'est positif ni négatif. Il doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il vous indiquera s'il y a des contraintes architecturales : forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur du crépi, etc. Toujours en vertu de la loi du 13 décembre 2000, le certificat d'urbanisme doit préciser également si le bien est ou non concerné par un droit de préemption. Il est délivré gratuitement par le maire dans les deux mois suivant le dépôt de la demande et reste en principe valable un an après son obtention. Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un permis de construire. Il vous informe sur ce que vous pouvez faire, mais ne vous donne pas l'autorisation d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire ! En savoir plus... Consultez les sites Internet d’organismes de défense des consommateurs, comme l'Institut National de la Consommation, établissement public autonome doté d'équipes spécialisées de juristes, qui édite la revue 60 Millions de consommateurs : www.conso.net ou celui de Que choisir, de l'Union Fédérale des Consommateurs : www.quechoisir.org sommes versées. La non-obtention de vos prêts est une condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez mentionner toute autre clause correspondant à votre situation personnelle : revente de votre précédent logement, obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisation de la mutation professionnelle prévue, etc. 9 Vérifiez avant de signer le contrat de vente définitif Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les « frais de notaire ». Souvent, le vendeur dispose déjà d’un notaire. Mais vous pouvez demander au vôtre de vous assister. Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les honoraires... et les tâches. Ce jour-là, le notaire vous remettra une attestation de propriété qui vous servira pour justifier de votre qualité de propriétaire auprès de divers organismes ou entreprises comme les assurances, les banques, La Poste, etc. Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente quelques mois plus tard après que le notaire aura accompli certaines formalités obligatoires. 1 Vous avez acheté votre terrain, 0 et pensez désormais à construire... Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux. Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et demandez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obligatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface, dite hors œuvre net (SHON), de 170 m² et plus. Chacune de ces possibilités obéit à des règles, des droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avantages et inconvénients. Choisissez en connaissance de cause. 1 Et après ? 1 Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer votre logement en souscrivant une assurance multirisques habitation (c'est la formule la plus complète et la plus économique), à effectuer votre changement d'adresse, à transférer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom, voire à installer à vos frais un compteur d'eau, de gaz, d'électricité. Signalez également votre existence à la mairie et inscrivez-vous éventuellement sur les listes électorales. N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six mois après la signature de la vente, que vous attendez le décompte des frais liés à la vente et le remboursement du trop perçu éventuel... car la provision, prise pour couvrir les frais divers, est souvent surévaluée.
  • 9. 087APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 11/06/2013 14:13 Page 9 Trouver les financements NOS CONSEILS PRATIQUES Sachez choisir et combiner vos prêts en fonction de votre projet. Les avantages fiscaux À quel prêt principal avez-vous droit ? • Le Prêt Conventionné peut couvrir désormais 100% du coût de l'opération avec un taux d'intérêt variant selon les établissements de crédit dans la limite d'un maximum réglementé (celui du PAS étant inférieur de 0,60% à celui du prêt conventionné). La notion de prix de revient maximum est supprimée et ce type de prêts ouvre droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). • Le Prêt pour l'Accession Sociale est également soumis à condition de ressources. Sont pris en considération l'ensemble des revenus imposables de toutes les personnes composant le foyer au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la demande de prêt (N-2), ainsi que le lieu de résidence. Depuis le 1er juin 2012, les barèmes sont identiques à ceux du Prêt à Taux Zéro plus (PTZ +). • Les prêts bancaires ordinaires nécessitent de faire jouer la concurrence la plus large possible et de bien comparer les coûts du crédit (voir encadré : les questions essentielles). Plus le montant de l'apport personnel est important, plus la négociation avec la banque est facilitée. Les prêts complémentaires La liste des prêts pouvant être accordés en complément d'un Prêt Conventionné a été modifiée en 2010. • Le Prêt à Taux Zéro Plus 2012 : ses conditions d'octroi ont été modifiées par la Loi de finances 2011 et il remplace le crédit d’impôt « intérêts d’emprunt, le Prêt à Taux Zéro et le Pass Foncier. Attribué sous certaines conditions, il est toujours réservé aux primo-accédants pour l'achat ou la construction par une personne physique d'un logement neuf, servant de résidence principale au moins 8 mois par an. Les logements anciens sont concernés s’ils servent de première occupation après la réalisation de travaux l’assimilant à du neuf. D’autres conditions sont prises en compte, comme la quotité du prêt, la localisation du bien, la performance énergétique globale du logement, son caractère neuf ou ancien. Il peut être demandé auprès de tous les établissements de crédits ayant signé une convention avec l'État mais il ne peut en aucun cas constituer le financement principal. Son remboursement s'effectue par mensualités constantes, pour une durée de remboursement allant de 8 à 25 ans, plus 2 ans de différé de remboursement. Le montant total des ressources à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de référence du ou des bénéficiaires du prêt, ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre principal la résidence au titre de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt (année N-2). Il doit être inférieur à la limite fixée par le PTZ 2012 et doit être également inférieur à 10% du coût global de l'opération. Par exemple, pour une famille de quatre personnes, il ne doit pas dépasser 87.000 euros en zone A et 53.000 euros en zone C. De plus, ce prêt est réservé aux ménages « primo-accédants », c’est-à-dire qui n'ont jamais emprunté pour se loger. Attention, ce prêt est à ne pas confondre avec le Éco-PTZ qui finance des travaux. • L’Éco-PTZ sert à financer des travaux garantissant une performance énergétique minimale à des logements anciens à usage de résidence principale. Cumulable avec le PTZ Plus et le crédit d’impôt depuis le 1er janvier 2012, il est sans intérêts et sans conditions de ressources, et financera vos travaux à hauteur de 30.000 euros maximum. • Le Prêt d'Épargne Logement est accordé après une phase d'épargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan Épargne Logement. Le montant du PEL dépend des intérêts acquis pendant la période d'épargne et de la durée du prêt. Son taux d'intérêt est réglementé. La rémunération des PEL souscrits à compter du 1er janvier 2012 est fixée à 2,5% hors prime d'État* (3,5% prime d'État incluse). * La prime d'État est égale à 2/5e des intérêts versés par l'établissement teneur du compte à l'épargnant, dans la limite de 1 525 € si l’opération finance une opération de construction ou un logement vert, et de 1 000 € pour toutes les autres opérations. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés au titre des plans ouverts est fixé à 4,20%. Les comptes ouverts après le 1er mars 2011 ne financent que la résidence principale à hauteur de 92.000 €. La rémunération du Compte Épargne Logement est fixée à 1,5 % hors prime d'état (2,25% avec la prime d’État). Un minimum de 300 € est requis à l’ouverture du compte. La prime est égale à la moitié des intérêts acquis et utilisés pour le prêt dans la limite de 1144 €. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés est fixé à 3% au 1er août 2011. Un prêt peut être contracté à partir de 18 mois et le montant maximum du prêt s’élève à 23.000 €. Depuis le 1er juillet 2004, le taux d'intérêt du compte épargne logement est égal au deux tiers du taux des premiers livrets de caisse d'épargne (Livret A). Plan et Compte Épargne Logement peuvent avoir une durée de 2 à 15 ans et peuvent être cumulés, à condition de ne pas dépasser, ensemble, 92.000 €. Sachez aussi que vous pouvez faire jouer sous certaines conditions, les droits à prêts obtenus par vos parents proches, et ceux de votre conjoint, sur leur propre épargne logement, afin de majorer votre capacité d'emprunt. Les questions essentielles Avant de choisir un prêt immobilier, vous devez vous poser une série de questions et comparer tous les paramètres : Le prêt est-il fixe ou à taux variable ? S'agitil d'un prêt modulable ? Quelle est sa durée, quelles garanties vous demande-t-on (hypothèque, caution) ? Quelle est la date de la première échéance ? Que se passera-t-il en cas de remboursement anticipé ? Ouvret-il des droits à l'APL ou l'allocation logement ? Qu'en est-il des frais annexes (frais de dossier, coût de l'hypothèque ou de la caution, coût de l'assurance décèsinvalidité, de l'assurance perte d'emploi). Interrogez-vous sur le coût effectif global (qui intègre, outre le taux, tous ces frais annexes) et sur les possibilités de remboursement anticipé avec ou sans pénalités. Pour les prêts à taux variables, comparez l'indice, le taux d’appel : souvent la 1ère année est basée sur un « taux d'appel » et la variation avec la 2nde année peut être forte, pour compenser (il est un des points importants à négocier) ; - la périodicité de révision du taux ; - la variation de l'indice et son influence sur le taux, sur le montant des mensualités, sur la durée du remboursement ou sur les trois ; - la variation est-elle plafonnée, si oui à combien ? S'agit-il d'un prêt « capé », c’est-à-dire un prêt révisable, dont le taux ne dépasse jamais un certain pourcentage fixé au départ ? Quelles seront les conséquences de vos mensualités ? ; - peut-on passer à tout moment à un taux fixe ? Le taux est-il fixé, y a-t-il des conditions et des pénalités ? Envisagez toutes les hypothèses (et notamment les pires) afin de faire le bon choix et de retenir le prêt qui sera le plus adapté à vos situation personnelle. • Le prêt Action Logement (ancien 1% employeur ou 1% Logement) : les salariés d'une entreprise employant au moins 10 salariés peuvent demander à leur employeur que leur soit octroyé un prêt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente au financement des logements de ses employés, remis au Comité Interprofessionnel du Logement (CIL) ou aux Chambres du Commerce et de l’Industrie (CCI). Le taux du prêt est fixé à 2,25% (hors assurances et garanties) pour une durée de 2 à 15 ans et il ne peut dépasser 30% du coût total de l’opération. Il peut être accordé dans le neuf, mais également dans l'ancien avec ou sans travaux : - lorsqu'il s'agit d'une première accession à la résidence principale depuis 2 ans et que l'emprunteur a des revenus plafonnés (prise en compte du revenu fiscal de référence de l’année N2) ; - lors de l’achat d’un terrain, suivi de la construction d’une maison ; - lorsque l'emprunteur est contraint de changer de résidence principale pour des raisons de mobilité professionnelle ; - ou quand il achète un logement HLM. Il peut être accordé quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le logement doit être achevé depuis plus de 20 ans et les travaux doivent représenter au moins 25% du prix d'achat ; - au moment du rachat de la part individuelle de l'ex-conjoint suite à un divorce ; - s’il respecte un niveau de performance énergétique : en référence à la réglementation thermique (RT 2005) dans le neuf, et se situer au moins à la lettre D dans l’ancien ; • En liaison avec le prêt Action Logement, des prêts de soutien existent : le prêt Sécuri-Pass est un prêt sans intérêts pour une durée de 12 mois à hauteur de 10.200 € lorsque le salarié est en difficulté (Chômage ou baisse de revenus due à l’éclatement de la cellule familiale). • Le prêt aux fonctionnaires (titulaires ou contractuels) est accordé en complément du prêt conventionné et du prêt PAS et sous conditions de ressources. Il est à noter que le taux d’intérêt est élevé, mais il constitue un avantage les 4 premières années. Le Crédit Foncier de France distribue ce type de prêt et ne demande ni frais de dossier ni de garantie hypothécaire. • Les collectivités territoriales peuvent accorder des prêts, dont les conditions dépendent de chaque commune, mais ce sont les conseils généraux qui décident de leur attribution. Leurs taux d'intérêts varient de 2 à 5%. Ces aides financières sont consultables sur le site de l’ANIL : www.anil.org • Pour les prêts des mutuelles et des caisses de retraite, renseignez-vous directement auprès de votre organisme d'affiliation. •Le Prêt Relais : la banque finance le prêt de votre futur bien immobilier en attendant que l’ancien logement soit vendu. Ce prêt peut être avantageux mais seulement si vous vendez rapidement votre ancienne habitation. • Les prêts familiaux : les prêts entre membres d'une même famille sont légaux et rien n'interdit que leur taux d'intérêt soit alors nul ou indexé sur le Livret A. Mais pour éviter que le fisc ne considère ce prêt comme une donation déguisée, rédigez un contrat et enregistrez-le auprès des services de la recette des impôts. Combinez les bons paramètres : • Le taux d'intérêt : - Fixe : il est déterminé dans votre contrat de prêt, mais n'est pas forcément identique pendant toute la durée de remboursement. Le taux dépendra de la durée de votre prêt. - Variable : il peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice inscrit dans le contrat. Un plafond ou un plancher peuvent éventuellement limiter les possibilités de variation du taux. La durée du prêt ou les mensualités varient en conséquence. Il est important de privilégier les « prêts capés » dont la variation est plafonnée et qui diminuent le risque pour l'emprunteur •Les mensualités de remboursement peuvent être : - constantes : pendant toute la durée de remboursement, vos mensualités, avant révision dans le cas d'un taux variable, seront identiques. C'est la solution la plus sûre si vous ne prévoyez pas d'augmentation importante de vos ressources; - modulables : le contrat prévoit que vos annuités et la durée du remboursement peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction de vos revenus ; - lissées : lorsque le plan de financement comporte plusieurs prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités en question soit constant. Il évitera aussi l’augmentation du coût total du crédit. Enfin n’oubliez pas que le coût du crédit est en fonction de sa durée : plus celle-ci est longue, plus votre prêt sera cher globalement. TABLEAU A (€/m2/mois) Zones A bis A B1 B2 C DOM (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Saint-Barthélemy, Saint-Martin,Mayotte) TOM (Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Saint- Pierre-et-Miquelon, Iles Wallis et Futuna) Loi Scellier 22,08 € 16,38 € 13,22 € 10,78 € 7,5 € Loi Scellier Plafond de prix Social par m² 17,66 € 5000 € 13,1 € 5000 € 10,58 € 4000 € 8,62 € 2100 € 6€ 2000 € 12,62 € 10,10 € 4000 € 15,97 € 13,31 € 4000 € La Loi Scellier 2012 qui remplace les anciennes lois Robien et Borloo, est un nouveau dispositif d'incitation à la location de logements neufs BBC (Bâtiments Basse Consommation). Modifiée au 1er janvier 2012, elle sera supprimée le 31 décembre 2012, et concerne aussi les logements anciens de deux catégories : - les logements non-BBC, depuis le 1er janvier 2012, le crédit d’impôt est supprimé. Les actes notariés signés avant cette date permettent de bénéficier d’un crédit d’impôt à un taux de 6% pour une location d’une durée de neuf ans ; ce taux est plus élevé lorsque le logement concerne la Loi Scellier Social : un abattement de 10% pour une durée de douze ans et de 14% pour une durée de quinze ans. Il restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2012 ; - les logements BBC : 13% du prix du bien est amorti sur 9 ans. Quant au nouveau dispositif Scellier intermédiaire, il permet de continuer à amortir jusqu'à 15 ans : 13% sur 9 ans, 17% sur 12 ans et 21% si le logement est loué durant quinze ans). L’avantage fiscal est important, puisqu’il permet de déduire 30 à 45% du prix du loyer. Si l'investissement survient en cours d'année, les amortissements sont calculés au prorata temporis, c’est-à-dire proportionnellement à la durée effective de location. Pour bénéficier des avantages du dispositif Scellier classique, vous devez passer un accord avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et louer en dessous du prix du marché de l’immobilier. Pour profiter de la Loi Scellier social (ou dit « intermédiaire » vous devez, en plus, vous engager à louer pendant 9 ans au minimum, et par période supplémentaire de 3 ans (pour une durée de 6 ans maximum) si vous le souhaitez, à un locataire dont les ressources n'excèdent pas certains plafonds (ceux des prêts locatifs intermédiaires). Vous bénéficierez ainsi d’un taux de réduction de 1,33% du prix de revient du logement. L’investissement maximum ne doit pas dépasser 300.000 € et permet donc dans ce cas précis un gain de 69.000 €. Il existe deux autres dispositifs, la loi Scellier outre-mer (conditions identiques à celles de la Loi Scellier en métropole) qui sera aussi supprimée à la fin de l’année 2012, mais le taux de réduction du prix de revient du logement à bâtir ou neuf est plus élevé : 24% pour une durée de 9 ans, 28 % durant 12 ans et 32 % si la location dure 15 ans. Les plafonds de loyer applicables sont déterminés par zone -et selon un plafond supplémentaire par mètre carré de surface habitable, selon le décret du 5 mars 2012- (voir tableau A, ci-contre) : la zone A bis concerne l'agglomération parisienne et 68 communes limitrophes ; la zone A et B concerne les autres communes ; celles de la zone C sont exclues du dispositif, sauf si elles demandent un agrément ministériel prévu à cet effet. Détail des zones par commune consultable sur : www.legifrance.gouv.fr Le crédit d’impôt : il concerne les contribuables propriétaires occupants, locataires, ou occupants à titre gratuit qui occupent une habitation principale ou un logement acquis depuis plus de 2 ans, loué nu pour une durée de 5 ans minimum. Ils peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt de 13 % à 36 % du coût des dépenses de gros équipements, d'équipements de production d'énergie renouvelable ou de pompes à chaleur, de chaudières à condensation (individuelles ou collectives), d'équipements de raccordement à un réseau de chaleur, d'équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales ou de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage. Cet avantage est étendu, aux mêmes taux, soit 13% à 36%, aux travaux d'installation intégrés par le constructeur ou le vendeur d'un logement neuf, ou installés par une entreprise qui aura fourni l’équipement à la demande du contribuable (auquel cas le crédit d’impôt ne sera pas appliqué). Tous ces travaux doivent donner lieu à la délivrance d'une attestation ou d’une facture. Le plafond de dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est de : - 8000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ; - 16.000 € pour un couple marié, pacsé soumis à imposition commune. Ces sommes sont majorées de 400 € par personne à charge, 200 € dans le cas d’une garde alternée. Depuis 2005, deux nouveaux crédits d'impôt ont été mis en place : - l'aide aux personnes : Les dépenses d'acquisition d’ascenseurs à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence (15% du prix d’achat), d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées (25%), et les travaux de protection contre les risques technologiques (30 % du montant des frais). Les dépenses seront retenues dans la limite de 5000 € pour une personne seule et de 10.000 € pour un couple (plus une majoration de 400 € par personne supplémentaire à charge, divisée par deux dans le cas d’une garde alternée) ; - les dépenses d'équipement en faveur du développement durable : les matériaux d'isolation thermique, les appareils de régulation de chauffage et les chaudières à condensation, individuelles ou collectives (celles qui sont à basse température sont exclues du crédit d’impôt). Les conditions permettant de bénéficier du crédit d’impôt s’appliquent aux équipements et matériaux qui doivent désormais présenter des caractères techniques renforcés et répondre à des critères de performances minimales plus élevés. Liste des équipements concernés par le crédit d’impôt, (formulaire 2041 GR) disponible sur : www.impot.gouv.fr  Pour en savoir plus, le site Internet www.logement.org, est un portail d’informations sur le logement où vous trouverez toutes les réponses aux questions que vous vous posez. Il renvoie sur l'ensemble des sites traitant du dossier immobilier, celui du ministère du Logement, aux sites des différentes banques, en passant par les associations de défense ou de conseil des consommateurs. J U I L L E T - A O U T 2 0 13 • N ° 8 7 • L’immobilier 100% entre particuliers 9
  • 10. 087APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 11/06/2013 14:13 Page 10 Immobilier NOTRE DOSSIER SPECIAL Bien chez soi Pour favoriser le champ d’énergie, l’intérieur doit être nettoyé et rangé avec soin. •Salon : en tant que lieu de détente et de convivialité, le salon doit être parfaitement bien ordonné. S’il est grand, divisez-le avec des plantes ; à l’inverse évitez de surcharger les petits volumes. Réservez-lui un éclairage agréable et modulable en fonction des activités (lumière suffisante pour le coin lecture, tamisée pour les espaces plus intimes…). Préférez les couleurs chaudes (orange, ocre, ivoire…) qui favorisent l’harmonie et la conversation •Cuisine : la cuisine est une des pièces privilégiées de la maison. Simplicité et chaleur doivent régner dans cette pièce maîtresse. Favorisez la circulation du Chi en veillant à épurer vos plans de travail Le Feng Shui au service du bien-être Principe chinois millénaire, le Feng Shui permet d’harmoniser l’être et l’habitat. Issu de la tradition chinoise, le Feng Shui est devenu un véritable phénomène de mode. Des millions d’adeptes à travers le monde pratiquent cette technique millénaire orientale qui est supposée agir sur la circulation de l’énergie vitale (le Chi) pour améliorer la santé, les émotions, les comportements…. Dans l’habitat, de plus en plus de professionnels de l’aménagement et de la décoration intérieure s’appuient sur les règles du Feng Shui pour déterminer les plans, les dispositions et les couleurs propices au bien-être de leurs clients. Le Feng Shui dans l'habitat Un des principes premiers du Feng Shui consiste à débarrasser l’habitat de tous les éléments superflus. Relookez votre intérieur Les Français se passionnent pour la décoration intérieure et l'ameublement. Mais comment relooker son intérieur ? Vaut-il mieux s’adresser à un professionnel ou réaliser soi-même sa décoration intérieure ? Conseils pour donner une nouvelle jeunesse à vos espaces de vie. Optez pour un aménagement esthétique et pratique Adaptez votre décoration à la dimension de vos pièces et attribuez à chaque espace une fonction qui lui est propre. Ainsi, une pièce de petite dimension fera la part belle à des meubles clairs et bien intégrés qui ne causeront pas de rupture dans la perspective. Si les accessoires égayent une habitation, ne surchargez pas vos différentes surfaces : les vides participent à la décoration intérieure et s'intègrent dans le rendu final. Jouez avec les formes et les couleurs Les couleurs jouent un rôle primordial dans la percep- tion de l’espace, autant en termes de perspectives que de ressenti. Dans le cas d'une pièce toute en longueur par exemple, peindre un pan de mur d’une couleur différente peut créer l'illusion d'une plus grande largeur. Le temps vous manque ou vous craignez que le rendu ne soit pas à la hauteur de vos espérances? Et si vous faisiez appel à un professionnel ? Ayant une parfaite maîtrise de la décoration et des couleurs, il vous proposera un mobilier adapté à votre budget et des aménagements auxquels vous n'auriez peut-être pas pensé. Vous avez envie de refaire les peintures de votre intérieur et d’opter pour de la couleur. Voici quelques conseils pour vous aider à faire le bon choix sans vous tromper. En matière de peinture intérieure, il existe plusieurs manières de combiner les couleurs : •Le ton sur ton, qui utilise différents tons d’une même couleur. Plus les nuances utilisées sont proches, plus votre pièce dégagera une impression d’harmonie, de calme et de repos. Plus elles sont éloignées les unes des autres, plus l’ensemble évoquera un certain dynamisme •Le contraste, qui oppose des couleurs complémentaires. Il est source d’action et de tension. À utiliser avec modération et de préférence dans des pièces de passage (couloir, entrée, dressing, WC), ou peu meublées et assez grandes •Le camaïeu, qui associe plusieurs couleurs voisines sur le cercle chromatique 10 Peu encombrants, les aspirateurs robots envahissent nos intérieurs. De plus en plus de ménages optent en effet pour ces soucoupes volantes, véritables fées du logis. Autonome, l’aspirateur robot travaille seul. Certains modèles programmables peuvent faire le ménage en l’absence de son propriétaire ! Idéal pour les personnes à mobilité réduite ou les personnes âgées, l’aspirateur robot trouve également sa place chez les particuliers qui souhaitent se faciliter les corvées de ménage. Pas de faux espoirs toutefois, si la plupart des modèles sont parfaits pour un entretien quotidien, pour un ménage plus en profondeur, rien ne remplace l’huile de coude ! •Chambre : la chambre est la pièce dans laquelle nous passons le plus de temps. Elle participe au maintien d’une bonne santé physique et mentale. Afin que la nuit soit réparatrice, l’atmosphère de la chambre doit être reposante et intime. Réduisez au minimum les meubles et optez pour des éclairages doux. Le lit doit être placé dans le coin le plus harmonieux, le plus loin possible de la porte et de la fenêtre •Bureau : installez-y des plantes qui agissent sur les flux d’énergie, favorisent les initiatives et l’esprit d’entreprise •Salle de bain : lieu du corps par excellente, la salle de bain doit être un espace dans lequel on se sent bien. N’hésitez pas à y placer des bougies que vous allumerez en prenant votre bain. Améliorez la qualité de l’air de votre habitation Compact et passe partout, l’aspirateur robot révolutionne le ménage. Les atouts de l’aspirateur robot Les avantages des aspirateurs robots sont multiples : •Gain de temps : plus besoin de passer l’aspirateur, le robot le fait à votre place ! •Efficacité : grâce à sa forme plate, il se faufile sous les meubles sans difficulté Air sain : l’essentiel de ce qu’il faut faire •Polyvalent : la plupart des modèles s’adaptent à tous les styles de sol (carrelage, parquet, linoléum, tapis ou moquette…) Poussière, acariens, pollens, COV, formaldéhyde et autres produits toxiques sont présent dans nos intérieurs provoquant des maux de tête, voire des allergies respiratoires toute l’année ! Pour améliorer la qualité de l’air de votre habitation, pensez à : •Compact : généralement plat, l’aspirateur robot mesure en général 33cm de diamètre pour 7cm de hauteur. •Aérer quotidiennement votre maison Offrez-vous les conseils d’un professionnel en décoration intérieure Mariez les couleurs sans vous tromper Sachez combiner les couleurs Facilitez-vous le nettoyage avec un aspirateur robot •Le dégradé, qui est une baisse (ajout de noir) ou une augmentation (ajout de blanc) d’intensité de la clarté d’une couleur •Opter pour un bon système de ventilation, de climatisation et d’aspiration centralisée •Installer des plantes dépolluantes •Choisir des produits ménagers les plus naturels possibles et choisir des meubles ou objets de décoration en tenant compte de l’étiquette « émissions dans l’air intérieur » Choisir des produits portant l’étiquetage « Émissions dans l’air intérieur » •Léger : autour de 3kg en moyenne Nos conseils pour un achat réussi Le prix des aspirateurs robots dépend de la technologie utilisée et des performances de l’appareil. Avant de vous lancer dans un achat, vérifiez : •L’autonomie, le temps de recharge et le prix de la batterie En vigueur depuis le 1er janvier 2012, l’étiquetage « Émissions dans l’air intérieur » apposé sur les matériaux de construction et les produits de décoration indique le niveau d’émission de polluants volatils de manière simple et lisible. Cet étiquetage intègre l’émission totale de COV, l’émission de formaldéhyde, ainsi que celle d’autres polluants tels que l’acétaldéhyde, le toluène, le xylène, le styrène, l’éthylbenzène, etc. •La consommation électrique •Le niveau sonore : certains appareils sont assez bruyants •Les options : retour automatique à la base, brosses rotatives sur les cotés pour un nettoyage des plinthes… Couleurs dans la maison : astuces de pros Pour être sûr de réussir vos combinaisons, voici quelques astuces de pros pour un rendu harmonieux : •N’associez pas plus de 3 couleurs dans une même pièce (en tenant compte des couleurs déjà présentes : celles du mobilier, des tissus d’ameublement et des éléments de déco) •Évitez les couleurs fortes et les mariages détonants dans les pièces à vivre •Si vous ne maîtrisez pas les couleurs, optez pour des mariages entre des teintes naturelles (lin, corde, ficelle, bois, etc.) et des tons plus vifs. L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 7 • J U I L L E T - A O U T 2 0 13 Purifiez votre intérieur avec des plantes Polluants Produits polluants Plantes dépolluantes Ammoniaque Produits ménagers Azalée Anthurium Benzène Plastiques, peintures, fumée de cigarette Lierre Spathiphyllum Gerbera Formaldéhyde Colles, contreplaqués, laines de verre, peintures, produits d’ameublement Ficus Spathiphyllum Monoxyde de carbone Chaudières ou appareils de chauffage au bois, fioul ou gaz mal entretenus. Lierre Spathiphyllum Fumée de cigarette Onde électromagnétique Appareils électriques, ordinateurs Cactus colonnaire Trichloréthylène Solvants des peintures, vernis, colles et moquettes Lierre Spathiphyllum
  • 11. 087APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 11/06/2013 14:13 Page 11 NOS PAROLES D’EXPERTS Nos interviews exclusives d’experts Lille : « Le marché lillois est clairement au ralenti » Immobilier : « Les taux de crédit devraient rester à un niveau exceptionnel encore plusieurs mois » Analyse du marché de l’immobilier lillois avec Me Vincent Lembrez, Notaire à Seclin-Lille Sud. L’immobilier 100% entre Particuliers : Comment a évolué le marché de l’immobilier à Lille ces six derniers mois ? Me Vincent Lembrez : Le marché lillois, à l’image de la France, est clairement au ralenti. La rencontre entre l’offre et la demande ne s’effectue plus, et le nombre de transactions a baissé dans des proportions particulièrement importantes. On sent néanmoins depuis quelques semaines quelques signes pouvant laisser augurer d’une légère reprise. Croisons les doigts… L’immobilier 100% entre Particuliers : Constatez-vous un allongement des délais de vente ? Me Vincent Lembrez : Les délais de vente s’allongent. En effet, les transactions sont plus dures, plus discutées. Les acquéreurs sont en position de force et en même temps le vendeur n’est pas forcément prêt à discuter, d’où un blocage. L’immobilier 100% entre Particuliers : Combien faut-il compter pour acheter un appartement dans le centre-ville de Lille ? Me Vincent Lembrez : Il faut compter plus de 3.000€ du m² sur la commune de Lille. Le centre-ville reste néanmoins très prisé, et si on veut avoir la chance de se retrouver à proximité des rues piétonnes il faudra plutôt tabler sur 3.300€ - 3.400€ du m². L’immobilier 100% entre Particuliers : Quels sont les quartiers les plus recherchés des familles ? Me Vincent Lembrez : On va retrouver beaucoup de famille vers les quartiers Vauban-Esquermes où l’on trouvera de belles maisons de style propres à y accueillir toute une famille, avec les écoles etc… . Mais bon y a-t-il vraiment un quartier pour les familles ? Il faut un quartier où l’on se sente bien, les commodités familiales, on les retrouvera un peu partout. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quels conseils donneriez-vous aux primo-accédants ? Me Vincent Lembrez : Malgré un contexte difficile, malgré des besoins d’apports toujours plus importants, malgré le resserrement des conditions bancaires, l'envie de devenir propriétaire reste bien présente et possible chez les primo-accédants. Plusieurs points sont néanmoins à travailler lorsque l’on a décidé de franchir le pas de la propriété. 1. Il faut analyser le marché, savoir ce que l’on cherche, où on cherche, quelles commodités, un centre-ville, une ville, une périphérie, se renseigner sur les prix… 2. Il faut regarder s’il y a des aides en direction des primo-accédants (aides nationales, aides locales…) 3. Il faut ensuite travailler sur son prêt en obtenant les meilleures conditions, en n’hésitant pas à regarder ce qui se fait à la concurrence, en n’oubliant pas qu’il n’y a pas que le taux, mais également la relation de confiance avec son banquier 4. Enfin, il ne faut surtout pas hésiter à demander conseil à son Notaire. Sandrine Allonier est responsable des études économiques chez Meilleurtaux.com. Dans une interview à L’immobilier 100% entre particuliers, elle fait le point sur l’évolution des taux de crédit immobilier aux particuliers. L’immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour, les taux immobiliers ont atteint un nouveau niveau record. A combien s’établissent-ils en moyenne aujourd’hui ? Sandrine Allonier : En effet depuis près de 18 mois les taux ne cessent de baisser pour atteindre aujourd’hui un niveau historique. En moyenne les banques proposent des taux à 2,95 % sur 15 ans, 3,28 % sur 20 ans et 3,63% sur 25 ans. C’est plus d’un point de moins qu’en janvier 2012 ! Et pour les très bons dossiers, on peut actuellement négocier des taux à 2,5 % sur 15 ans et à moins de 3 % sur 20 ans. L’immobilier 100% entre Particuliers : Le recul des taux s’accompagne-t-il d’un assouplissement des conditions d’octroi au crédit par les banques, au niveau de l’apport personnel notamment ? Sandrine Allonier : Les banques restent prudentes, à la fois en raison du contexte économique et de la baisse des prix qui s’est enclenchée dans certaines villes. Toutefois il est vrai qu’elles sont aujourd’hui moins exigeantes sur l’apport, notamment avec les jeunes, qu’elles n’ont pu l’être début 2012. Ceci est notamment lié à la baisse des taux qui resolvabilise les emprunteurs et permet un amortissement plus rapide du capital. L’immobilier 100% entre Particuliers : Certaines régions sont-elles plus attractives que d’autres en termes de taux ? Sandrine Allonier : En effet, chaque mois nous établissons un palmarès des taux dans les plus grandes villes de France, et depuis 4 mois maintenant, Marseille est en tête, suivi de Strasbourg, Nantes et Lille. Les politiques de taux des banques peuvent varier d’une région à l’autre et être plus attractives là où la demande des primo-accédants est la plus forte, par exemple. L’immobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, l’attractivité des taux immobiliers devrait-elle se maintenir au-delà de l’été ? Sandrine Allonier : Aujourd’hui rien ne laisse présager d’une remontée des taux de crédit : le taux de l’OAT 10 ans est toujours bien inférieur à 2 %, les banques se refinancent à moindre coût, avec la volonté de prêter et la demande reste moins importante qu’elle ne l’était en 2011, incitant les banques à proposer des taux toujours plus attractifs. Les taux de crédit devraient donc en effet rester à un niveau exceptionnel encore plusieurs mois. Angoulême : « Le marché angoumoisin suit la tendance nationale » Point sur la tendance du marché de l’immobilier à Angoulême avec Me Yvan Cartigny, Vice Président de la Chambre Départementale des Notaires de la Charente et Notaire à Barbezieux St Hilaire. L’immobilier 100% entre Particuliers : Comment se porte le marché immobilier à Angoulême ? Me Yvan Cartigny : Le début de l’année 2013 a été marqué par un net recul des ventes en volume par rapport à la même période sur l’année 2012. Le marché angoumoisin suit la tendance nationale, et une baisse des prix de vente de l’ordre de 5 à 10 % a été constatée sur les 18 derniers mois. L’immobilier 100% entre Particuliers : Combien faut-il débourser en moyenne pour s’installer dans le centre-ville ? Me Yvan Cartigny : Tout dépend bien entendu du quartier dans lequel on souhaite s’installer. La maison de centre-ville ne nécessitant aucun travaux peut se négocier autour de 1300 € le m², voire un peu plus si elle est idéalement située, et celle à rénover entièrement autour de 700 à 800 € le m². L’immobilier 100% entre Particuliers : Quels sont les secteurs les plus demandés des jeunes couples ? Me Yvan Cartigny : Les jeunes ménages recherchent plus aujourd’hui un pavillon de plain-pied avec un peu de terrain, ce qui explique le développement des communes touchant Angoulême (Saint Yrieix-sur-Charente, Fléac, L’isle d’Espagnac, Puymoyen, Gond Pontouvre, etc..), mais également des communes plus éloignés d’Angoulême mais proches d’une voie de communication rapide. La communauté d’agglomération d’Angoulême a par ailleurs mis en place depuis le début de l’année le PASS’ACCESSION permettant aux primo-accédants d’accéder à la propriété dans l’ancien à rénover en centre urbain, qui se traduit par une subvention pouvant atteindre 23.000 €. Les résultats de cette mesure sont attendus par les professionnels. L’immobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, le nouveau recul des taux immobiliers va-t-il profiter au marché immobilier d’Angoulême ? Me Yvan Cartigny : Les taux d’intérêts baissent régulièrement depuis plusieurs mois, mais cette baisse ne s’est pas encore traduite par une augmentation de la demande. Malgré des taux d’intérêt bas, la crise économique a provoqué une crise de confiance dans l’avenir (menace sur les emplois, perte de pouvoir d’achat). Les ménages à faibles revenus ont par ailleurs beaucoup plus de difficultés à accéder au crédit que dans le passé. Deauville : Les vendeurs doivent s'adapter à la réalité du marché Me Maxime Graillot, délégué de la communication et notaire à Deauville, revient sur la situation du marché de l’immobilier à Deauville, station balnéaire prisée de Basse-Normandie dans le Calvados à mi-chemin entre Le Havre et Caen. L’immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour Maître, comment a évolué le marché de l’immobilier à Deauville ces derniers mois ? Me Maxime Graillot : Le volume des transactions a régressé, et les prix ont légèrement baissé. L'activité reste néanmoins bonne en comparaison avec le reste du territoire national. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quel budget faut-il prévoir pour acheter un bien en front de mer ? Me Maxime Graillot : Les prix varient toujours de 6.000 € à 10.000 € du mètre carré pour des biens exceptionnels. L’immobilier 100% entre Particuliers : Vers quels secteurs faut-il se diriger pour trouver des prix plus abordables ? Me Maxime Graillot : Le secteur entre le centre-ville et la mer reste le plus prisé. Les autres secteurs offrent de très bonnes opportunités. L’immobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, l’immobilier reste-t-il une valeur refuge ? Me Maxime Graillot : Il l'est et le sera toujours. C'est le seul secteur en constante augmentation sur des périodes de temps longues. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quels conseils donneriez-vous aux vendeurs ? Me Maxime Graillot : Les vendeurs doivent s'adapter à la réalité du marché ainsi qu’à la diminution temporaire du nombre d'acquéreurs et de leur capacité financière. J U I L L E T - A O U T 2 0 13 • N ° 8 7 • L’immobilier 100% entre particuliers 11