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p 96 - Dépt : 06 p 100 - Dépt : 12 p 103 - Dépt : 15
p 91 - Dépt : 30 p 120 - Dépt : 31 p 125 - Dépt : 34 p 127 - Dépt : 40
p 159 - Dépt : 77 p 160 - Dépt : 79 p 162 - Dépt : 83 p 166 - Dépt : 86
1 95
€260pagesd’annoncesenFranceetàl’Etranger
SansCommissionàlaVente
REF PE80-1
Vendez 100%
entre particuliers
N°80 - Mai - Juin 2012
p 147 - Dépt : 63 p 148 - Dépt : 63 p 150 - Dépt : 66 p 151 - Dépt : 68
DDééccoouuvvrreezz nnoottrree nnoouuvveellllee rruubbrriiqquuee
““ iinntteerrvviieewwss eexxcclluussiivveess dd’’eexxppeerrttss””
(page 11)
p 109 - Dépt : 22
NO
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1.95
€
SEULEMENT
p 133 - Dépt : 47
(depuis un poste fixe)
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voir p. 3
Sommaire
voir p. 4
voir p. 6
voir p. 11
voir p. 12
voir p. 13
voir p. 91
voir p. 259
Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers
N°80 - Mai - Juin 2012
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Immeuble Élysées La Défense
7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex
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RCS Nanterre 440481356 • S.A.S. au capital de 38 304 €
Présidente : Fabienne BLEYNIE
N° ISSN : 1293-9234
Dépôt légal à parution Bimestriel
Mai - Juin 2012
Numéro 80 – 1,95 €
Toute reproduction, même partielle est interdite. Appel Immo décline toute responsabilité sur les textes
et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle existant dans le magazine.
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de l’environnement par notre imprimeur.
voir p. 258
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LES ANNONCES
par département
Pratique : les annonces sont classées par
département et par ordre croissant de prix.
0011 Ain ...................................................................p 13
0022 Aisne ...............................................................p 14
0033 Allier................................................................p 15
0044 Alpes de Hte Provence..................................p 17
0055 Hautes Alpes ..................................................p 18
0066 Alpes Maritime ...............................................p 19
0077 Ardèche ..........................................................p 22
0088 Ardennes ........................................................p 24
0099 Ariège..............................................................p 24
1100 Aube................................................................p 26
1111 Aude................................................................p 27
1122 Aveyron...........................................................p 31
1133 Bouches du Rhône........................................p 32
1144 Calvados.........................................................p 35
1155 Cantal..............................................................p 37
1166 Charente .........................................................p 38
1177 Charente Maritime .........................................p 39
1188 Cher.................................................................p 42
1199 Corrèze ...........................................................p 44
2200 Corse...............................................................p 45
2211 Côte d’Or ........................................................p 45
2222 Côtes d’Armor................................................p 47
2233 Creuse.............................................................p 50
2244 Dordogne........................................................p 52
2255 Doubs..............................................................p 55
2266 Drôme .............................................................p 57
2277 Eure.................................................................p 58
2288 Eure et Loire...................................................p 60
2299 Finistère..........................................................p 61
3300 Gard ................................................................p 66
3311 Garonne Haute...............................................p 69
3322 Gers.................................................................p 72
3333 Gironde ...........................................................p 73
3344 Hérault ............................................................p 77
3355 Ille et Vilaine...................................................p 81
3366 Indre ................................................................p 83
3377 Indre et Loire..................................................p 84
3388 Isère ................................................................p 86
3399 Jura .................................................................p 87
4400 Landes ............................................................p 89
4411 Loir et Cher ..................................................p 173
4422 Loire ..............................................................p 173
4433 Haute Loire...................................................p 174
4444 Loire Atlantique ...........................................p 176
4455 Loiret.............................................................p 177
4466 Lot .................................................................p 178
4477 Lot et Garonne .............................................p 180
4488 Lozère ...........................................................p 182
4499 Maine et Loire ..............................................p 183
5500 Manche .........................................................p 184
5511 Marne ............................................................p 187
5522 Haute Marne .................................................p 187
5533 Mayenne .......................................................p 188
5544 Meurthe et Moselle ......................................p 189
5555 Meuse............................................................p 189
5566 Morbihan.......................................................p 191
5577 Moselle..........................................................p 193
5588 Nièvre............................................................p 195
5599 Nord ..............................................................p 197
6600 Oise ...............................................................p 198
6611 Orne ..............................................................p 199
6622 Pas de Calais ...............................................p 201
6633 Puy de Dôme................................................p 203
6644 Pyrénées Atlantique ....................................p 205
6655 Haute Pyrénées............................................p 207
6666 Pyrénées Orientale ......................................p 208
6677 Bas Rhin .......................................................p 210
6688 Haut Rhin......................................................p 212
6699 Rhône............................................................p 214
7700 Haute Saône.................................................p 215
7711 Saône et Loire..............................................p 218
7722 Sarthe............................................................p 220
7733 Savoie ...........................................................p 221
7744 Haute Savoie ................................................p 222
7755 Ville de Paris ................................................p 224
7766 Seine Maritime .............................................p 225
7777 Seine et Marne .............................................p 227
7788 Yvelines ........................................................p 228
7799 Deux Sèvres .................................................p 229
8800 Somme..........................................................p 231
8811 Tarn ...............................................................p 232
8822 Tarn et Garonne ...........................................p 234
8833 Var .................................................................p 235
8844 Vaucluse .......................................................p 241
8855 Vendée ..........................................................p 242
8866 Vienne ...........................................................p 245
8877 Haute Vienne................................................p 245
8888 Vosges ..........................................................p 247
8899 Yonne ............................................................p 248
9900 Territoire de Belfort .....................................p 250
9911 Essonne........................................................p 252
9922 Hauts de Seine.............................................p 252
9933 Seine Saint Denis ........................................p 252
9944 Val de Marne.................................................p 253
9955 Val d’Oise......................................................p 253
9977 DOM ..............................................................p 254
9988 TOM...............................................................p 254
AADD Andorre.........................................................p 254
BBEE Belgique........................................................p 254
BBGG Bulgarie ........................................................p 254
BBRR Brésil.............................................................p 254
CCVV Canada..........................................................p 254
CCHH Cap Vert ........................................................p 254
CCZZ République Tchèque....................................p 255
DDEE Allemagne.....................................................p 255
RRDD République Dominicaine.............................p 255
EESS Espagne........................................................p 255
GGBB Grande Bretagne..........................................p 256
GGRR Grèce.............................................................p 256
IIEE Irlande ...........................................................p 256
IITT Italie...............................................................p 256
MMAA Maroc ............................................................p 256
MMCC Monaco .........................................................p 256
MMDD Madagascar ..................................................p 256
PPLL Pologne.........................................................p 256
PPTT Portugal ........................................................p 257
RROO Roumanie .....................................................p 257
RRSS Serbie............................................................p 257
SSNN Senegal .........................................................p 257
TTHH Thaïlande ......................................................p 257
TTNN Tunisie...........................................................p 257
VVEE Vénézuela .....................................................p 257
LES D.O.M.
LES BIENS
A L’ETRANGER
M A I - J U I N 2 012 - N ° 8 0 • Appel Immo 3
PAGES
13 à 89
et 172 à 257
Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 254 à 257
4 Appel Immo • N ° 8 0 • M A I - J U I N 2 012
Complétez
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qui vous intéressent *
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Complétez votre Bulletin d’Adhésion ci-dessous puis renvoyez-le dès aujourd’hui sous enveloppe affranchie à :
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Précisez votre projet immobilier
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Tél. ……...………………………
Conditions générales d’adhésion acheteur
1 - Je soussigné(e), M
déclare être un particulier réellement à la recherche d’un bien. Je demande à adhérer gratuitement
au Service Acheteurs, directement entre particuliers.
2 - Mes coordonnées seront insérées dans le fichier informatique de la société afin d’assurer la
recherche d’un bien correspondant aux critères énoncés dans ma demande ci-jointe. La confiden-
tialité de ces informations sera rigoureusement respectée: aucun vendeur ne pourra obtenir de la
part de la société mon nom et mes coordonnées.
3 - Je recevrai gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, ma sélection de biens
immobiliers vendus sans commission* à la vente.
4 - Je pourrai consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr.
un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui m’intéressent (selon disponibi-
lité dont je sera informé).
5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte
des conditions de l’offre et de la demande régissant le marché de l’immobilier.
6 - En contrepartie, je m’engage à vous prévenir immédiatement le jour où ma demande de
recherche est satisfaite ou à modifier.
Date Signature obligatoire
PE80
L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS- PARTENAIRE EUROPÉEN - Service acheteurs - 26, rue Montels Eglise CS55025 - 34076 Montpellier Cedex3
Vous précisez votre projet immobilier...
q Vous choisissez le bien immobilier que vous recherchez
Un seul et unique type de bien parmi les 4 types proposés
q Vous indiquez le montant maximum que vous voulez consacrer
à votre achat, en euros
q Vous choisissez le ou les départements qui vous intéresse(nt)
Maximum 5 départements
... et vous complétez avec vos coordonnées
q Vous prenez connaissance des conditions générales d’adhésion
q Vous indiquez vos coordonnées
q Vous complétez, datez et signez les conditions générales d’adhésion
q Vous renvoyez votre bulletin d’adhésion
Conditions générales
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1 - Tout adhérent au Service Acheteurs
déclare être un particulier réellement
à la recherche d'un bien. L'adhésion
aux Services Acheteurs, directement
entre particuliers, est gratuite.
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la recherche d'un bien correspondant
aux critères énoncés dans votre
demande. La confidentialité de ces in-
formations est rigoureusement res-
pectée: aucun vendeur ne peut obtenir
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lièrement,environchaquequinzaine,votre
sélectiondebiensimmobiliersvendussans
commission à la vente (dans la mesure où
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critères de recherche).
4 - Vous pourrez consulter et
télécharger gratuitement sur
www.partenaire-europeen.fr. un
dossier descriptif complet et
en couleurs des biens qui vous
intéressent.
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fuser toute demande de recherche qui
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tisfaite ou à modifier.
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“ “
UNIQUE EN FRANCE
Conservez cette partie
u je ne désire pas recevoir d’offres de produits et services en rapport avec ma qualité d’acheteur d’un bien immobilier.
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M A I - J U I N 2 012 - N ° 8 0 • Appel Immo 5
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Terrain seul
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Commerces
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30Par exemple : vous recherchez dans le département du Gard, indiquez :
Vous pouvez utiliser la carte de France qui se trouve au verso pour vous aider.
Départ. 5Départ. 3 Départ. 4Départ. 2
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Votre montant est supérieur à 250 000 € ?
Vous pouvez, ci-dessous affiner votre recherche :
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Surface terrain minimum ................................... m2
2. Quel mmoonnttaanntt mmaaxxiimmuumm souhaitez-vous y consacrer ?
(inscrivez la somme en euros)
Conformément à la loi Informatique et Liberté du 6 janvier 1978, vous pouvez accéder et rectifier les informations vous concernant.
Ces informations peuvent être transmises à toutes sociétés liées juridiquement au Partenaire Européen. Les réponses au questionnaire ont un caractère
facultatif mais nécessaires à l’exécution correcte de notre prestation.
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Trois cent mille euros
Par exemple :
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Calculer
tous les coûts
NNOOSS
CCOONNSSEEIILLSS
PPRRAATTIIQQUUEESS
Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix vous
convient... Mais... avez-vous pensé à tout ?
Les constructions budgétaires sont parfois des édifices
fragiles et un rien peut les ébranler... Au montant de l'achat
proprement dit, vont en effet s'ajouter d'autres frais qui
grossiront le coût de votre acquisition et que vous devez
intégrer pour élaborer un plan de financement réaliste. Avant
de signer quelque contrat que ce soit, refaites donc bien vos
comptes...
Les "frais de notaire" :
un surplus à prévoir
Le notaire est un personnage-clef de votre aventure :
tous les fonds concernant les acquisitions immobilières,
bâties ou non, passent en effet entre ses mains et il est
chargé de collecter les impôts perçus par l'état et les
collectivités locales. Si vous achetez un logement
ancien, les frais de notaire s’échelonneront entre 7% et
9%. Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de
3% à 4%. En effet, les logements neufs, soumis à la TVA,
supportent une taxe de publicité foncière beaucoup
moins importante que pour les logements anciens
puisque fixée à 0,615% . A noter que pour le calcul des
frais de notaire, sont considérés comme neufs, les loge-
ments en cours de construction (c’est à dire la vente sur
plans ou la vente en l’état futur d’achèvement VEFA)
mais aussi les logements achevés depuis moins de cinq
ans sous la condition que, depuis leur achèvement, ils
n’aient pas été vendus à une personne autre qu’un mar-
chand de biens. Les frais de notaire sont en fait com-
posés de plusieurs éléments très différents.
qLa rémunération proprement dite de ce spécialiste :
rédaction des actes, vérification de la régularité de
l'opération... ces honoraires, appelés « émoluments pro-
portionnels », sont fixés par décret et sont proportionnels
au prix de vente (pourcentages dégressifs par tranches de
prix).LaTVAautauxde19,60%s'yajoute. Vouslespaierez
lejourdelasignatureducontratdevente.C’estaussicejour
làquevousverserezlemontantduprixd’achatdiminuédes
sommesquevousaurezdéjàpréalablementverséesauno-
taire.Lesactessontclassésparsérie,S1ouS2selonlescas.
Pouruneventeimmobilière,lesémolumentsproportionnels
du Notaire appartiennent à la série 1.
Pourunesimulationdevosfrais,vouspouvezutiliserlecal-
culateurdelaChambredesNotairesdeParisfigurantsurleur
site Internet :http://www.paris.notaires.fr
qLeshonorairesditsdeformalités ou«émolumentsfixes»
qui rémunèrent le notaire pour les démarches accomplies :
extraits cadastraux, documents d’urbanisme, informations
données par le syndic de copropriété, certificats de mesu-
rage,d’absenceoudeprésenced’amiante,termitesouplomb,
formalitésdepublicitéaubureaudeshypothèques...Letarif
de chaque acte est exprimé en unité de valeur dont le mon-
tant nominal est de 3,65 €
qLes "débours",c'est à dire les sommes versées pour le
compteduclient:coûtdespièces,salaireduconservateur
des hypothèques, frais postaux, etc..
qLes droits et taxes payées auTrésor Public :il s’agit es-
sentiellement des droits d’enregistrement, appelés aussi
"droits de mutation à titre onéreux". Depuis le 1er janvier
2006, le droit de timbre qui était de 3€ par page est sup-
priméauprofitd’unemajorationdesdroitsd’enregistrement.
Désormais cela porte le taux de droit commun à 5,09% .
Lemontantverséestdoncdéterminéenfonctiondel’importance
duprixdeventeduBienetnonplusenfonctionduvolumede
l’acteetdesesannexes.Lemêmetauxs’appliquepourlester-
rains. Les “droits de mutations”sont composés de la taxe
communale,delataxedépartementale,etd’un“prélèvement
pour frais d’assiette”équivalent à 2,5% de la taxe départe-
mentale.Lataxerégionaleestsupprimée
qPourvousréconforter,sachezquel'achatd'unlogement
ancien n'est pas assujetti au paiement de laTVA.
qLe notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour
le compte de son client. C'est pourquoi il demande une
provisionafindecouvrirlemontantdesfraisetceluideses
émoluments,provision qui peut être complétée si besoin.
Si vous achetez
un terrain à bâtir ...
Au moment de l'achat
Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain
dépendent de la qualité du vendeur :
q Si vous êtes une personne physique et si vous achetez
leterrainàunprofessionnelouàunparticulierpouryfaire
construire une maison à usage d'habitation, vous devrez
payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain
proche de 5%.
q Si vous achetez le terrain à une collectivité locale
(communeparexemple),vousdevrezacquitterlaTVAsur
le prix du terrain à bâtir si la collectivité locale a opté pour
la TVA ; Dans le cas contraire, vous acquitterez des droits
d'enregistrement.
q Pensez aux frais éventuels de géomètre, si vous sou-
haitez borner votre terrain, et en connaître ainsi de ma-
nièrepréciseleslimitesouréaliseruneétudedesol.Celle-ci
est vivement recommandée si vous doutez de la nature
du terrain :elle vous permettra peut-être d'éviter des sur-
coûtsimprévusaumomentdelaconstruction(fondations
insuffisantes, etc.).
A l'obtention du permis de construire
q Ledépartementetlacommunepourrontvousréclamer,
lors de la délivrance du permis de construire,le paiement
dediversestaxesetredevances:taxelocaled'équipement
dans la plupart des communes dont le montant varie en
fonction de la nature de votre financement et de la super-
ficie de la maison ( versée en une ou deux fois), taxe dé-
partementalepourlefinancementduConseild'Architecture,
d'Urbanisme et d'Environnement (CAUE), taxe départe-
mentaledesespacesnaturelssensiblesdanscertainsdé-
partements, participation pour dépassement du plafond
légal de densité uniquement dans les communes qui
l'avaient institué avant le 31.12.1999, participation pour
dépassement du coefficient des sols...Toutes les collecti-
vitéslocalesnelefontpas.Renseignez-vous. Anoterque
désormais lanatureetlemontantdecesparticipationsdoi-
vent obligatoirement figurer sur le permis de construire
pour pouvoir vous être réclamés.
q Elles vous demanderont peut être aussi une partici-
pation au financement des équipements particuliers et
de leurs branchements (eau, gaz, électricité, égoût,
voirie...
q Si vous achetez un terrain viabilisé, rendez-vous à la
mairie pour consulter l'arrêté de lotir.
Celui ci prévoit les travaux à charge du lotisseur. La réali-
sation des dessertes et l'accès au réseau, la pose de
compteurs,doivent normalement être prévus et ces contri-
butions sont inclues dans le prix du terrain. Mais seulement
jusqu'à l'entrée de la parcelle. Vous aurez donc à payer de
votre poche les frais de raccordement aux différents comp-
teurs, de la "frontière" de votre terrain jusqu'à la maison que
vous y aurez édifiée. Si vous construisez dans un PAE
(Programme d'Aménagement d'Ensemble), une participation
aux dépenses des équipements publics peut vous être
réclamée par la commune. En contrepartie, vous n'avez pas
à payer la taxe locale d'équipement TLE, ni la participation
pour raccordement à l'égout, ni la participation pour le finan-
cement des voies nouvelles et réseaux.
Prévoyez vos dépenses futures !
Vous avez calculé avec sagesse et précision le montant de
vos mensualités de remboursement... Avant de vous enga-
ger définitivement, prenez aussi en compte les dépenses-
logement qui vont se rajouter et qui, si vous les avez mal
évaluées, risquent de déséquilibrer votre budget familial
Prenezen compte le montant des charges mensuelles...
- Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous
auprès du syndic sur le montant des charges collectives
à payer et sur leur mode de répartition.
- Dans tous les cas vous pouvez également demander au
vendeur de vous fournir ses relevés de charges -collectives
ou individuelles - des deux dernières années. Dès la signa-
ture de l'acte authentique, le syndic vous adressera un
appel de fonds au titre de votre participation aux charges et
vous demandera votre quote-part du fonds de roulement.
- Pensez à raisonner en terme de chauffage : selon la
qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le
mode, collectif ou individuel, le coût sera différent.
- Si vous achetez dans un lotissement comprenant des
terrains et des équipements communs gérés par une
association syndicale libre, vous participerez aux
charges annuelles d'entretien et de fonctionnement :
n'hésitez pas à vous renseigner auprès du vendeur.
Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir.
- Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic,
ou au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au
cours des cinq années précédentes, en réclamant les
procès verbaux des assemblées générales, et quels sont
les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une
idée des investissements que vous devrez supporter. En
règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée
Générale des copropriétaires, mais non encore réalisés,
restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous
incomberont cependant dans deux cas :
- Ils ont été votés mais leur coût n'a pas encore été
déterminé pour chaque copropriétaire
- Une clause du contrat de vente prévoit que l'acheteur
sera redevable de toutes les charges, à compter
du jour de la signature de l'acte définitif.
N'oubliez pas les impôts locaux !
Les services fiscaux vous les réclameront chaque année.
- La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due dans tous les
cas par la personne propriétaire des lieux au premier jan-
vier de l'année en cours. En général, la plupart des actes
de vente prévoient un partage de la taxe foncière au " pro-
rata temporis " entre l'ancien et le nouveau propriétaire. A
défaut, elle est due par le propriétaire du logement au 1er
janvier de l'année.
- La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit
dans le logement, à cette même date. Pour calculer le
montant de ces deux impôts, les services fiscaux détermi-
nent une "valeur locative" qui n'est pas toujours en rapport
avec le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de
l'ancien propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins
pour avoir une idée de ce qui vous attend.
- Vous paierez en outre la taxe d'enlèvement des ordures
ménagères et, dans certaines communes, la taxe de
balayage.
Des travaux de
rénovation moins chers
grâce à la baisse de TVA
L’application définitive d’un taux réduit de TVA de
5,5% au lieu de 19.6% paraît enfin acquise après
plusieurs années de tergiversations. C’est la fin d’un
long feuilleton puisque cette mesure a fait ensuite
l’objet de reconductions d’année en année depuis sa
mise en place en 1999, à titre expérimental.
Désormais, plus aucune raison ne s’oppose à ce que
ce dispositif soit confirmé par le gouvernement
français puisque cette mesure qui a été entérinée par
le conseil des ministres des Finances de l’Union
européenne qui s’est tenu le 9 mars 2009. Il semble
que la crise économique actuelle ne soit pas étrangè-
re à l’adoption de cette mesure, destinée à soutenir le
secteur du bâtiment qui est très lourdement touché.
Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée aux
travaux d’amélioration, de transformation,
d’aménagement et d’entretien portant sur les loge-
ments d’habitation (résidence principale ou secon-
daire) achevés depuis plus de 2 ans. Vous pouvez en
bénéficiez que vous soyez propriétaire, locataire ou
simple occupant. Seuls les travaux et équipements
facturés par une entreprise sont concernés, si vous
achetez vous-même des équipements pour les faire
installer vous restez alors soumis au taux de 19,6%.
Pour être facturé au taux réduit, vous devrez remettre
à l’entreprise qui effectue les travaux une attestation
confirmant que vous respectez les conditions d’octroi
sur la période de 2 ans. Des modèles sont disponibles
et téléchargeables sur le site du Ministère des impôts
« www.impots.gouv.fr ».
Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du taux
réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la produc-
tion d’un immeuble neuf. C'est-à-dire que les travaux
entrepris sur une période de 2 ans ne doivent pas
conduire à une surélévation du bâtiment ou à une
addition de construction, ni rendrent à l’état neuf plus
de la moitié du gros œuvre (fondations, charpentes,
murs porteurs ou façades).
Ils ne doivent pas non plus remettre à l’état neuf plus
des 2 tiers des éléments de second œuvre (planchers
non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, instal-
lations sanitaires, installations électriques et chauffa-
ge), ni augmenter la surface de plancher des locaux
existants de plus de 10%.
A noter enfin que l’Administration fiscale a précisé
que seront également concernés par le taux de TVA
réduit les travaux d’abattage, de tronçonnage,
d’élagage et d’enlèvement des arbres situés dans les
jardins dès lors qu’ils constituent le préalable néces-
saire à des travaux d’entretien, même lorsque ces
derniers sont réalisés par le client lui-même, portant
sur des locaux d’habitation achevés depuis plus
de 2 ans (locaux affectés à l’habitation proprement
dit mais également dépendances usuelles, voies
d’accès principales à l’habitation, murs de clôtures et
portails).
Pour en savoir plus
www.appelimmo.fr
Tranche Pourcentage S1 Pourcentage S2
De 0 à 6.500 € 4 % 2 %
De 6.500 € à 17.000 € 1,65 % 1,10 %
De 17.001 € à 30.000 € 1.10 % 0,75 %
Au delà de 30.000 € 0.825 % 0,55 %
6 Appel Immo • N ° 8 0 • M A I - J U I N 2 012
Maison ancienne :
quelques tuyaux pour
repérer les gros défauts
• Demandez à visiter le grenier pour vérifier la
charpente. Si les poutres sont humides,elles ris-
quent d'avoir été attaquées par les champignons
ou les termites. Testez aussi la dureté du bois
avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que de
quelques millimètres.
• Faites cette visite si possible un jour de pluie
pour vérifier que la toiture ne laisse pas passer
l'eau :la réfection d'un toit peut coûter très cher.
• Faites également un tour à la cave pour repérer
d'éventuelles infiltrations d'humidité (drainage
éventuel à effectuer).
• Méfiez-vous des plafonds où vous repérez
d'importantes fissures,surtout si des différences
de plan apparaissent de part et
d'autre : des solives ou lattes sont sans doute à
remplacer.
• Les murs ne doivent pas présenter de traces
d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter.
Sinon, c'est qu'il y a infiltration
d'eau. Autre mauvais signe : la présence de
fissures verticales et transversales sur les murs
extérieurs.
•Contrôlezl'étatdel'installationélectrique(prises,
interrupteurs, compteurs).
•Vérifiez l'état de la chaudière de chauffage cen-
tral. Renseignez-vous sur sa date d'installation
et demandez si elle a fait l'objet d'un contrat
d'entretien avec un chauffagiste.
En savoir plus…
Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude
de marché... pour savoir précisément ce que
comporte une expertise immobilière ou avoir
l'adresse d'un expert proche de chez vous,
consulter la Chambre des experts immobiliers de
France qui regroupe plus de 600 professionnels,
129 rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris.
tél. : 01 53 76 03 52 site www.experts-fnaim.org
Les honoraires des experts immobiliers sont
libres. Pour faire établir un diagnostic technique,
vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association
pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au
02 47 42 19 92 et sur leur site www.adia.org
Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire
déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement…
sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients
qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui,
avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien
plus ou moins facilement le moment venu…
1 Ne dépassez pas
le prix du marché...
Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter
un logement à un prix surestimé ne pardonne pas car
il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ.
Le prix d'un immeuble est fonction du rapport entre
l'offre et la demande. Ainsi les biens les plus recher-
chés sont souvent les plus côtés et par conséquent les
plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas
trouver preneur si la demande est faible. Renseignez-
vous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quar-
tier que vous avez choisi et pour le type de logement -
ou de terrain - que vous recherchez : interrogez le voi-
sinage, comparez les annonces de diverses origines,
consultez les organismes qui, dans certaines villes ou
régions, suivent le marché du logement, achetez des
revues spécialisées.
2 Tenez compte
de l'environnement
L'environnement du logement ou du terrain sur lequel
vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui
majeur dans la détermination du prix.
- Il est préférable de visiter le bien à différents
moments de la journée et si possible de la semaine.
Repérez les nuisances éventuelles, sonores ou olfac-
tives, la présence d'établissements commerciaux,
industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne
quelconque. Réfléchissez avant d'acheter un apparte-
ment ou une maison à proximité d'une boite de nuit,
d'un bar ou d'un restaurant, établissements souvent
bruyants.
- Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels ser-
vices y a t-il à proximité ? Le quartier est-il bien des-
servi par les transports en commun? Est-il facile de se
garer? Les environs immédiats sont-ils agrémentés
d'un espace vert, élément particulièrement "valori-
sant"? Y a t-il un établissement scolaire proche ou à
défaut est-il facilement accessible par un moyen de
transport en commun. Idem pour les commerces.
3 N'oubliez pas votre
environnement à venir...
Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce
que prévoit le POS ou le PLU ( Plan Local d'Urbanisme
= ancien POS) dans votre futur quartier, que ce soit en
positif (nouveaux équipements collectifs) ou en néga-
tif (urbanisation supplémentaire, zone d'entreprises à
proximité...). Renseignez-vous également auprès de la
Direction Départementale de l'Equipement (travaux
routiers...).
4 Choisissez bien
votre immeuble...
Sachez qu'une petite résidence collective, composée
d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le
style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de
prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille
ou récent, à la baisse s'il date des années 60 et qu'il
n'est pas rénové.
Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage
individuel fermé plutôt qu'un simple box.
Autres petits "plus" qui comptent : l'existence d'un
local privatif en rez-de-chaussée; les Interphones,
désormais entrés dans les mœurs; l'embauche d'un
gardien dans l'immeuble ou la résidence; la présence
de verdure et, dans les régions du sud,d'une piscine
collective (mais renseignez-vous sur les charges).
A partir de trois étages, l'absence d'ascenseur est à
inscrire au passif.
5 Privilégiez les logements
bien exposés et bien conçus
Ces qualités permettront en effet à votre logement de
conserver sa valeur.
- Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et
équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terras-
se ou d'une loggia, gagne des points.
- Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands
séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient
majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse
être rationalisée au maximum.
- Mauvais points aussi : la présence de vis à vis et
l'absence de vue ainsi qu'une exposition au nord.
6 Un bonus pour
les logements "extensibles"
- Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez
gagner de l'espace et auquel vous pourrez ainsi donner
une plus-value: chambre de bonne, même en mauvais
état; petit grenier ou combles aménageables; sous-sol,
même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds
hauts sous lesquels installer une mezzanine; renfonce-
ments, cagibis, débarras, où aménager un coin douche
supplémentaire, un W-C, un placard; vastes couloirs ou
grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement
des pièces plus vastes...
7 Tous les équipements
complémentaires n'ont pas
la même valeur
- Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien
propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront
qu'une influence mineure.
- En revanche, la présence d'une piscine ou d'un
système d'arrosage automatique du jardin valorise le
bien. De même qu'un chauffage individuel au gaz, bien
plus apprécié que tout autre mode de chauffage.
Dans une maison à plusieurs niveaux, la présence
d'une salle de bains à chaque étage, en accroît la
valeur. Si ces salles de bains ne sont pas encore ins-
tallées, demandez-vous si ces travaux seront pos-
sibles à réaliser dans l'avenir.
8 Pensez technique ...
- Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez
acquérir et sur la date des travaux effectués ainsi que sur
les matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la
brique, sont plus cotées que le cairon).
- Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des
mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment
procéder, renseignez-vous auprès d'une association de
consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à
un professionnel spécialisé (géomètre expert).
- Veillez à ce que les gaines techniques et le réseau de
distribution (eau, électricité, etc.) soient visibles : les
réparations éventuelles seront meilleur marché.
Renseignez-vous sur l'existence d'un vide sanitaire.
9 Evaluez les inconvénients
liés à la nature du terrain ...
- Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit
de passage, droit de puisage, droit d'implantation de
pylônes électriques...),. Renseignez-vous auprès des
services du cadastre (servitudes privées) et consultez le
certificat d'urbanisme (servitudes publiques).
- Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de rac-
cordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négo-
cier en conséquence.
- Vous pourrez également tirer argument de la nature du
sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des fon-
dations et le coût du drainage. Renseignez-vous auprès
du voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable,
inondable...)
10 Pour apprécier la qualité globale,
faites-vous aider par un initié.
- Cela peut-être simplement un ami compétent en bâti-
ment ou un professionnel - un architecte par exemple- à
qui vous demanderez, moyennant paiement, une exper-
tise technique. Vous pouvez demander les conseils du
CAUE, Conseil en Architecture Urbanisme et
Environnement composé d'architectes dont certains offi-
cient gratuitement dans certaines "ADIL". Vous pouvez
les contacter par le biais de leur site www.fncaue.org
- Si vous achetez un bien à un coût élevé, vous pouvez
aussi faire faire une expertise immobilière complète. Il
s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui prend par
exemple en compte la situation géographique du bien,sa
composition, son état, l'origine de la propriété, ses ser-
vitudes, etc.
Résidence secondaire :
une part d'irrationnel
dans le "juste prix"
Pour une résidence secondaire,
l'irrationnel a davantage son mot à dire
que pour l'achat d'une résidence principa-
le. N'achetez cependant pas à n'importe
quel prix car vous réaliserez sans doute
encore moins de plus value à la revente
que pour d'autres types de logement.
- Privilégiez le site et choisissez la rési-
dence en fonction des sports ou des loisirs
que vous pratiquez ainsi que de l'usage
que vous allez en faire. Selon le temps que
vous comptez y passer, vous pourrez
accepter
un confort -et donc un prix - moindre.
- Essayez de choisir un logement, que
vous pourrez facilement louer le week-
end ou en été si un jour vous êtes à court
d'argent...
Vous achetez avant
tout pour investir…
• Les produits doivent être très bien placés
et d'excellente qualité. Les beaux immeubles
rénovés des années 60, par exemple, sont
bienvenus.
• N'hésitez pas non plus à investir dans une
maison individuelle ou dans une maison de
village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour
intérieure. Ces produits sont très recherchés dans
les grandes agglomérations.
• Sachez que les grands appartements se louent
proportionnellement moins chers que
les studios ou les deux pièces, mais que les
locataires y restent plus longtemps.
• Tenez compte de la composition sociologique
de la commune où vous achetez (la demande
varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville
étudiante ou non) et renseignez-vous sur le
niveau des locations pratiquées.
Estimer la
valeur d’un bien
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M A I - J U I N 2 012 - N ° 8 0 • Appel Immo 7
Penser à toutes
les démarches
Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir
propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les
mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel
des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir.
1 Décryptez...
L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier
coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant
d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner
du temps en sélectionnant les offres : un simple coup de
téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui
ne correspondent pas à votre mode de vie,vos goûts,vos
attentes. En effet il convient de bien vérifier, si cela est
possible, la véracité des informations figurant dans
l'annonce avant de se déplacer.
2 Enquêtez pour mieux cohabiter...
Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête
en vous rendant sur place afin de connaître votre voisi-
nage et apprécier les contraintes de cohabitation, parti-
culièrement si vous envisagez de vivre en résidence col-
lective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans
l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires
ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple?
Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils
généralement d'investir? Le syndic est-il dynamique ou
se désintéresse t-il de la copropriété ?
Ces petites questions apparemment anodines ont leur
importance car elles vont bientôt concerner votre vie
quotidienne... et votre bien être.
3 Apprenez le règlement...
En résidence collective, renseignez-vous sur le règle-
ment de copropriété, notamment sur les clauses concer-
nant l'utilisation des parties communes et l'affectation
des parties privatives. Ce document est très important
car il détaille le mode de fonctionnement de la copro-
priété. Le vendeur vous a affirmé par exemple que vous
pourriez exercer votre profession dans votre apparte-
ment, mais est-ce vrai? Le règlement ne prévoit-il pas
que les logements soient à usage exclusif d'habitation ?
Si vous achetez une maison dans un lotissement,
consultez le cahier des charges et,s'il y en a un,le règle-
ment de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses
obligations incombant aux colotis, les servitudes de voi-
sinage, les règles de construction à respecter si, par
exemple, vous voulez vous agrandir, les règles
d'entretien des voies de desserte des maisons, etc.
4 Prenez vos mesures...
- Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée
par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long
et en large le logement,en ne prenant pas en compte les
surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à
1,80 mètres. Sachez que depuis juin 97 les promesses
de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de
copropriété doivent mentionner la superficie de
la partie privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de
cette mention vous pourrez intenter une action en nullité
dans le délai d'un mois suivant la signature. Si la surfa-
ce réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée,
vous pourrez engager une action
en diminution de prix dans le délai d'un an suivant la
conclusion de l'acte définitif (ou "acte authentique").
- Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotis-
sement, le bornage est obligatoirement réalisé par le
vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du
13.12.2000 ( relative à la solidarité et au renouvellement
urbains dite loi SRU ) exige désormais que l'avant contrat
et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain
résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect
de cette obligation de précision (et non de bornage obli-
gatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au
propriétaire s'il a fait borner son terrain par un
géomètre-expert et consultez alors le procès verbal et le
plan dressé par celui-ci . En cas de réponse négative - le
bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adres-
ser pour une première vérification au service du
cadastre, situé au centre des impôts fonciers du dépar-
tement.
Il répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de pro-
priété et de division d'un bien. Mais cela ne sera qu'un
début de preuve : le cadastre n'a pas de valeur juridique
dans ce domaine précis et les indications répertoriées
peuvent être contestées par tout autre titre de propriété.
Il est donc possible que la contenance réelle du terrain
soit différente de celle indiquée dans l'acte. C'est pour-
quoi la plupart des actes prévoient une clause
d'exonération de responsabilité du vendeur dans le cas
où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la
contenance indiquée dans l'acte. Cette clause
d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le
vendeur est un professionnel comme un lotisseur par
exemple. Le jour où vous serez vraiment décidé à ache-
ter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou
de partager avec vous, les frais de géomètre expert pour
définir les limites exactes de la propriété. Vous pouvez
aussi faire effectuer ce travail à vos frais.
- Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer
le procés verbal établi par le géomètre,le bornage n'aura
aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adres-
ser au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire.
- Dans tous les cas, faîtes publier le procès verbal de
bornage à la conservation des hypothèques pour le
rendre opposable aux tiers.
5 Votre terrain est-il vraiment
constructible?
- Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité
du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il
possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du
lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les
dispositions que devra respecter la construction (lire
encadré). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan
Local d'Urbanisme issu de la loi SRU du 13.12.2000. A
défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'occupation
des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS
vous indiquera les règles de construction applicables
dans votre localité et les conditions d'évolution de votre
environnement.
- S'il ne l'a pas ,vous pouvez en faire vous-même la
demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit un
"certificat d'information générale" qui vous dira seule-
ment si le terrain est constructible, soit un document
plus précis vous indiquant
si le projet, que vous avez déjà élaboré et que vous lui
avez décrit, est réalisable ou non.
6 Prémunissez-vous contre
les malfaçons...
- Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans,
vous bénéficierez encore de la "garantie décennale".
Elle concerne tous les dommages matériels qui compro-
mettent la solidité de l'ouvrage et les éléments
d'équipement qui sont indissociables de leur support :
ex. défaut du système de ventilation, affaissement de
dallage, effondrement de charpente etc.
Demandez donc au vendeur de vous remettre
l'attestation "d'assurance dommages ouvrage" théori-
quement souscrite au moment de l'édification ou de la
transformation du logement. Cette assurance est obliga-
toire et permet d'éviter au client d'engager une procédu-
re en responsabilité contre l'entreprise ou le maître
d'œuvre en cas de malfaçons.
- Si le logement a plus de dix ans,vous ne serez couverts
que contre les "vices cachés", à condition d'intenter
rapidement une action après l'acquisition. Mais les
contrats entre particuliers excluent généralement cette
garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvai-
se foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice
reproché, ce qui est difficile.
- La garantie décennale s'applique également pour les
achats de terrain en lotissement et concerne alors les
travaux de voirie et d'équipements divers.
7 Choisissez bien
votre avant-contrat...
Vous avez pris toutes vos précautions et vous êtes vrai-
ment décidé : le moment est venu de signer un avant-
contrat.
La loi du 13.12.2000 dite loi SRU a innové et crée une
disposition très importante applicable depuis le
1er.06.2001. Vous êtes non professionnel et vous ache-
tez un logement neuf ou ancien, vous signez une pro-
messe unilatérale de vente, une offre d'achat ou un
compromis de vente :
* vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours pen-
dant lequel vous pouvez,le cas échéant,revenir sur votre
engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez vous
rétracter par lettre recommandée avec accusé de récep-
tion dans le délai de 7 jours à compter du lendemain de
la première présentation de la lettre recommandée vous
notifiant l'avant contrat ou tout autre moyen présentant
les mêmes garanties ( acte d'huissier par exemple ). Si
vous signez l'avant contrat avec un vendeur non profes-
sionnel, vous ne versez aucune somme avant l'expiration
du délai de rétractation de 7 jours. Un versement peut
être prévu après.
Si vous signez l'avant contrat avec un professionnel
mandaté ( notaire, agent immobilier ou autre), la somme
qui peut alors vous être réclamée doit être versée entre
les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant
d'une garantie financière. En cas de rétractation, ladite
somme doit être restituée dans un délai de 21 jours à
compter du lendemain de la date de rétractation.
A noter que la loi portant engagement national pour le
logement (ENL) du 13 juillet 2006 est venue modifier
l'articler L.271-1 du code de la construction et de
l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement
ayant signé un compromis ou une promesse de vente
dispose d'un délai de rétractation de 7 jours pour revenir
sur sa signature. Le décret d'application n'est (à l'heure
où nous imprimons) pas encore paru. Cependant, le prin-
cipe de précaution recommande que l'on applique d'ores
et déjà cette nouvelle mesure qui auparavant ne concer-
nait que les avant-contrats sous seing privé. En effet, si
l'avant contrat était signé devant Notaire, l'acheteur
bénéficiait d'un délai de réflexion de 7 jours pendant
lequel il ne pouvait signer le document. Avec la nouvelle
disposition, le délai de réflexion ne concerne plus que le
contrat de vente définitif qui n'aurait pas été précédé par
un compromis ou promesse de vente
L'avant contrat peut prendre plusieurs formes. La portée
de votre engagement sera différente selon les cas.
Sachez donc ce qui se cache derrière les mots.
- "L'offre d'achat" engage l'acheteur qui ne peut plus
renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris
soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si
l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle
n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée.
Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la
signer, sans que vous ayez droit à aucune indemnité.
Evitez cette procédure, bien trop dangereuse pour vous.
Il est toutefois important de noter que, depuis le
1er.06.2001, est interdite toute offre unilatérale d'achat
qui s'accompagne du versement d'une somme quel-
conque par l'acquéreur. En outre les promesses d'achat
sont, comme les promesses de vente, soumises au droit
de rétractation de l'acquéreur.
- La "promesse unilatérale de vente" engage le vendeur
de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indi-
qué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et
décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai
d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la
signature de la promesse, une indemnité
d'immobilisation qui représente en principe 10% au
maximum du prix de la vente. Cette somme doit être
versée par chèque libellé à l'ordre du professionnel de la
vente (notaire ou agent immobilier) et en aucun cas à
l'ordre du vendeur. L'indemnité restera la propriété du
vendeur sauf si l'opération ne se fait pas pour une raison
légitime ( ex : non-obtention des prêts).
- Le "compromis de vente" lie définitivement le vendeur
et l'acheteur, sauf non-réalisation d'une condition sus-
pensive inscrite au contrat ( par exemple celle relative à
l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du
délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent
prévoir la possibilité de renoncer à leur engagement en
précisant les indemnités à verser. Lisez donc attentive-
ment les clauses et vérifiez bien la description de ce que
vous achetez. Car lors de la signature de l' "acte authen-
tique" devant notaire, vous ne pourrez pas changer les
termes du contrat.
8 Prévoyez des conditions suspensives
Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisa-
tion d'un événement particulier indépendant de votre
volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat
comme une "condition suspensive". Si cet événement
ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement
sera rompu automatiquement et vous récupérerez les
sommes versées. La non obtention de vos prêts est une
condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez
mentionner toute autre clause correspondant à votre
situation personnelle : revente de votre précédent loge-
Le certificat d'urbanisme
N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un cer-
tificat d'urbanisme récent. La loi SRU est intervenue
pour modifier la finalité du certificat d'urbanisme ordi-
naire. En effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat
d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibi-
lité du terrain. Il est conçu comme comme un docu-
ment purement informatif qui n'est positif ni négatif. Il
doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme
et les limitations administratives au droit de propriété,
le régime des taxes et participations d'urbanisme
applicables au terrain ainsi que l'état des équipe-
ments publics existants ou prévus. Il vous indiquera
s'il y a des contraintes architecturales : forme de la
toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur du
crépi etc.
Toujours en vertu de la loi du 13.12.2000, le certificat
d'urbanisme doit préciser également si le bien est ou
non concerné par un droit de préemption. Il est déli-
vré gratuitement par le maire dans les deux mois sui-
vant le dépôt de la demande et reste en principe
valable un an après son obtention.
Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un per-
mis de construire. Il vous informe sur ce que vous
pouvez faire mais ne vous donne pas l'autorisation
d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire !
En savoir plus...
Consultez les services télématiques des organismes
de défense des consommateurs,comme l'Institut Na-
tional de la Consommation, établissement public
autonome doté d'équipes spécialisées de juristes,qui
édite la revue 60 Millions de consommateurs.
Tapez 3615 INC ou 3615 60 Millions
ou consultez le site : www.in60.fr
Vous pouvez aussi consulter:
3615 Que Choisir, de l'Union Fédérale
des Consommateurs.
ment, obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisa-
tion de la mutation professionnelle prévue, etc.
9 Vérifiez avant de signer
le contrat de vente définitif
Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le
montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les "frais de
notaire". Souvent, le vendeur a déjà son notaire . Mais vous
pouvez demander au votre de vous assister. Dans ce cas, les
deux professionnels se partageront les honoraires... et les
tâches. Ce jour là, le notaire vous remettra une attestation de
propriété qui vous servira pour justifier de votre qualité de
propriétaire auprès de divers organismes ou entreprises
comme les assurances, les banques, la poste etc. Vous ne
recevrez la copie authentique de l'acte de vente que
quelques mois plus tard après que le notaire aura accompli
certaines formalités obligatoires.
10 Vous avez acheté votre terrain,
pensez à construire...
Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un
constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en
charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux.
Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et deman-
dez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obli-
gatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre
maison a une surface (dite hors œuvre net) de 170 m2 et
plus. Chacune de ces possibilités obéit à des règles, des
droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avan-
tages et inconvénients. Choisissez en connaissance de
cause.
11 Et après ?
Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer
votre logement en souscrivant une assurance multirisques
habitation (c'est la formule la plus complète et la plus éco-
nomique), à effectuer votre changement d'adresse,à transfé-
rer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom -voire à ins-
taller à vos frais- un compteur d'eau, de gaz, d'électricité.
Signalez également votre existence à la mairie et inscrivez-
vous éventuellement sur les listes électorales. N'oubliez pas
non plus de rappeler au notaire, environ six mois après la
signature de la vente, que vous attendez le décompte des
frais liés à la vente et le remboursement du trop perçu éven-
tuel... car la provision prise pour couvrir les frais divers est
souvent surévaluée.
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Pour en savoir plus
www.appelimmo.fr
8 Appel Immo • N ° 8 0 • M A I - J U I N 2 012
Les avantages fiscaux :
s A côté du dispositif ROBIEN qui est maintenu mais corrigé,
un nouveau dispositif d'incitation à la location a été instauré
par la loi portant engagement national pour le logement du
13 juillet 2006 dite Loi ENL : il s'agit du dispositif BORLOO
populaire. Le dispositif ROBIEN modifié permet désormais
d'amortir 50% du prix du bien sur 9 ans (6% / an sur les 7
premières années puis 4% sur les 2 dernières années), alors
qu'auparavant il permettait d'amortir 65% sur 15 ans. Quant
au nouveau dispositif BORLOO, réservé à la location de loge-
ment neuf, il prévoit également un amortissement sur les 9
premières années mais permet de continuer à amortir jus-
qu'à 15 ans (à raison alors de 2 périodes supplémentaires
de 3 ans avec un amortissement de 2,5%/ an). L'avantage
fiscal est important puisqu'il permet de déduire entre 50% et
65% du prix du logement sur une durée allant de 9 à 15 ans,
ainsi que chaque année, 30% des loyers (dans le dispositif
ROBIEN modifié il n'y a pas de déduction forfaitaire des
loyers). Dans les 2 cas, si l'investissement survient en cours
d'année, les amortissements sont calculés au " prorata tem-
poris ",c'est à dire proportionnellement à la durée effective de
location. Egalement, les 2 systèmes permettent un report du
déficit foncier sur les revenus globaux dans la limite de 10 700
€/ an. Pour bénéficier des avantages du dispositif BORLOO
populaire vous devez vous engager à louer pendant 9 ans au
minimum (et jusqu'à 15 ans) à un locataire dont les ressources
n'excèdent pas certains plafonds (ceux des prêts locatifs
intermédiaires) et respecter un loyer plafond de 70% du mar-
ché libre. Pour le dispositif ROBIEN modifié, les locataires ne
sont pas astreints à des plafonds de ressources, mais vous
devez respecter des plafonds de loyer (90% du marché libre).
A noter que les logements meublés et les résidences secon-
daires sont exclus de ces dispositifs. Les plafonds de loyer
applicables sont déterminés par zone (voir tableau A) : la
zone A concerne l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur
et le Genevois français ; la zone B1 concerne les agglomé-
rations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne
autour de Paris, les agglomérations chères ainsi que le
pourtour Méditerranéen, la Corse et les départements
d'Outre-Mer ; la zone B2 concerne les autres aggloméra-
tions de plus de 50.000 habitants, les autres zones fronta-
lières chères ainsi que les limites de l'Ile de France ; enfin,
la zone C concerne le reste du territoire. Vous pouvez consul-
ter le détail des zones par commune sur le site du ministère du
logement www.logement.gouv.fr.
s Les contribuables, qu'ils soient propriétaires occupants,
locataires, usufruitiers ou occupants à titre gratuit, qui sup-
portent, pour leur habitation principale, des dépenses de
gros équipements, d'équipements de production d'énergie
renouvelable ou de matériaux d'isolation thermique et
d'appareils de régulation de chauffage peuvent bénéficier
d'un crédit d'impôt de 15% du coût des équipements. Cet
avantage est étendu, au même taux, soit 15% aux travaux
d'installation :
- d'équipements de production d'énergie fonctionnant à
l'énergie solaire
- de chaudières à condensation utilisant les combustibles
gazeux.
Le crédit d'impôt est ouvert aux installations :
- intégrées par le constructeur ou le vendeur d'un
logement neuf et qui donnent lieu à la délivrance d'une
attestation
- installées par une entreprise,à la demande du contribuable,
et qui donnent lieu à l'établissement d'une facture ou d'une
attestation
Ci-dessousleplafonddedépensesouvrantdroitaucréditd'impôt:
- 4.000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée.
-8.000€pouruncouplemariésoumisàimpositioncommune.
Ces sommes sont majorées de 400 € par personne à charge,
500 € pour le second enfant et 600 € par enfant à compter du
troisième.
Depuis2005,L'avantagefiscalestremplacépardeuxnouveaux
crédits d'impôt :
- l'un en faveur de l'aide aux personnes. Les dépenses
d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handi-
capées, d'acquisition de certains ascenseurs et les travaux
de protection contre les risques technologiques donneront
droit
à un crédit d'impôt variant de 15 et à 25 % du montant
des frais. Les dépenses seront retenues dans la limite de
5 000 € pour une personne seule et de 10 000 € pour un
couple (plus majorations pour personnes à charge). Ce pla-
fond s'appliquera aux dépenses réalisées entre 2005 et 2009.
- L'autre au titre des dépenses d'équipement en faveur du dé-
veloppement durable : chaudières à basse température et à
condensation, matériaux d'isolation thermique, appareils de
régulation de chauffage... Depuis le 1er janvier 2008 (mise
en œuvre d’un arrêté du 13 novembre 2007), les conditions
permettant de bénéficier du crédit d’impôt ont été modifiées.
Les équipements et matériaux doivent désormais présenter
des caractères techniques renforcés et répondre à des
critères de performances minimales plus élevés. Ce crédit
d’impôt peut atteindre jusqu’à 50% des dépenses, dans la
limite de 8.000 €pour un célibataire,16.000 €pour un couple
marié,etcepourlesdépensespayéesentrele1erjanvier2005
et le 31 décembre 2009.
s Pour en savoir plus, connectez-vous à Internet. Sur le
www.logement.org, vous trouverez toutes les réponses aux
questions que vous vous posez. Le site "portail" renvoie sur
l'ensemble des sites traitant du dossier immobilier, de celui
du ministère du Logement aux sites des différentes
banques en passant par les associations de défense ou de
conseil des consommateurs.
Trouver les
financements
Vous avez décidé d'acheter un logement ancien, dans lequel
vous aurez peut-être des travaux à réaliser, ou un terrain en
vue d'une construction future.
Quel que soit votre projet, le financement est l'un des points
clefs de l'opération. Pour en déjouer les pièges vous devez
prendre en compte un maximum de paramètres.
Sachez choisir
et combiner vos prêts :
Pour acheter, ou acheter et rénover un logement ancien, vous
avez le choix entre plusieurs types de prêts. N'hésitez donc pas
à décliner les différentes combinaisons.
A quel prêt principal avez-vous droit ?
Prêt pour l'accession sociale, prêt conventionné ou prêt bancaire
ordinaire ?
• Le montant des deux premiers, le prêt pour l'accession
sociale (PAS) et le prêt conventionné peuvent couvrir désormais
100% du coût de l'opération et leurs taux d'intérêts varient selon
les établissements de crédit dans la limite d'un maximum ré-
glementé (celui du Pas étant inférieur de 0,60% à celui du prêt
conventionné). La notion de prix de revient maximum est sup-
primée et ce type de prêts ouvre droit à l'Aide personnalisée au
logement. En outre,le prêt pour l'accession sociale est soumis à
condition de ressources. En effet,les ressources de l'emprunteur
ne doivent pas dépasser un certain plafond. Sont pris en considé-
ration l'ensemble des revenus imposables de toutes les per-
sonnes composant le foyer au titre de l'avant dernière année qui
précède celle de la demande de prêt (n-2).
• Les prêts bancaires ordinaires nécessitent de faire jouer la
concurrencelapluslargepossibleetdebiencomparerlescoûtsducrédit
(voirencadré:lesquestionsessentielles).Pluslemontantdel'apportper-
sonnelestimportant,pluslanégociationaveclabanqueestfacilitée.
L'apport personnel :
L'apport personnel est constitué par une épargne préalable.
Les prêts complémentaires :
La liste des prêts pouvant être accordés en complément d'un
prêt conventionné a été sensiblement modifiée en 2001.
Il s'agit : prêt épargne logement, prêt à taux 0, prêt 1% loge-
ment, prêt fonctionnaire, prêt relais, prêt à taux fixe dont le taux
est au maximum égal au taux des prêts des comptes épargne
logement en vigueur à la date de l'émission de l'offre de prêt,
et les prêts pour les Français rapatriés d'outre mer.
•Leprêtàtaux0.Lesconditionsd'octroideceprêtontétémodifiées
par la Loi de finances pour 2005 et le Décret n° 2005-69 du 31 jan-
vier2005(paruauJON°26du1erFévrier2005)vientenpréciserles
modalités d’application : ces dispositions s'appliquent aux offres de
prêt émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2009.
-leprêtàtauxzéroestdésormaisouvertàl'achatd'unlogementan-
cien, sans travaux importants,pourvu qu'il corresponde aux critères
dulogementdécent(auparavantilfallaitquelestravauxreprésentent
35% du coût total de l'opération).
- le montant maximum du prêt à taux zéro est plafonné à 32500 €
(contre 27440.82 €). Ce plafond concernera les logements neufs et
non les logements anciens. La loi maintient la majoration de 50 %
du montant maximal du prêt pour les zones franches et sensibles.A
noterquelaLoiENL2006-872du13juillet2006(JOn°163du16juillet
2006)arelevéde15000 lemontantduprêtpourlesménagessitués
dans les plafonds du logement social (PLUS) et ce à compter du 1er
janvier 2007.
Soumisàconditionsderessourcesetdeplafonnement,vouslede-
mandezauprèsdetouslesétablissementsdecréditsquiontsigné
une convention avec l'Etat et il ne peut en aucun cas constituer le
financement principal. Son remboursement s'effectue par men-
sualités constantes. La durée de remboursement varie alors selon
lesrevenusimposablesetdanscertainscasvousnecommencerez
à le rembourser qu'à l'expiration des autres prêts.
Le montant total des ressources à prendre en compte s'entend
des revenus fiscaux de référence du ou des bénéficiaires du
prêt ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destinées
à occuper à titre principal la résidence :
- au titre de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt
( année N-2) pour les offres de prêt à taux zéro émises entre le
1er janvier et le 31 mars,
- au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt (année N-1)
pour les offres de prêt émises entre le 1er avril et le 31 décembre.
Le montant total des ressources à prendre en compte ne doit
pas excéder 38690 € (contre 37883.73 € dans le dispositif
antérieur). A compter du 1er janvier 2006, le plafond de
ressources à respecter est relevé à 7000 € par mois mais ne
concerne que les couples avec 5 enfants et plus résidant en
région parisienne. De plus, ce prêt est réservé aux ménages
" primo-accédants " c'est à dire qui n'ont jamais emprunté
pour se loger.
• Le prêt d'épargne logement est accordé après une phase
d'épargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan Epargne Logement.
Son montant dépend des intérêts acquis pendant la période
d'épargne et de la durée du prêt. Son taux d'intérêt est réglementé.
La rémunération des plans d'épargne logement souscrits à
compter du 1er août 2003 est fixée à 2,5% hors prime d'état
(3,5% prime d'état incluse).* La prime d'état est égale à
2/5ème des intérêts versés par l'établissement teneur du
compte à l'épargnant, dans la limite de 1525 €. Pour les plans
ouverts à compter du 12.12.2002, le bénéfice de la prime
d'épargne est réservé aux seuls épargnants qui souscrivent un
prêt d'épargne logement. Le taux d'intérêt actuariel des prêts
accordés au titre des plans ouverts à compter du 1.8.2003 est fixé
à 4.20%. La rémunération des comptes épargne logement à
compter du 1.8.2003 est fixé à 1.5% hors prime d'état. Le taux
d'intérêt actuariel des prêts accordés au titre des comptes
ouverts à compter du 1.8.2003 est fixé à 3%.
Depuis le 1.07.2004, le taux d'intérêt du compte épargne logement
est égal au 2/3 du taux des premiers livrets de caisse d'épargne
(livretA). Le taux d'intérêt du compte épargne logement est calculé
par la banque de France le 15 janvier et 15 juillet de chaque année.
Cette fixation du taux d'intérêt ne concerne pas les plans d'épargne
logement. Plan et Compte Epargne Logement peuvent avoir une
durée de 2 à 15 ans et peuvent être cumulés,à condition de ne pas
dépasser, ensemble, 92.000 € soit 600.000Frs. Sachez aussi que
vous pouvez faire jouer sous certaines conditions, les droits à prêts
obtenus par vos parents proches sur leur propre épargne logement,
afin de majorer votre capacité d'emprunt.
* Pour les Plans et Comptes épargne logement souscrits avant cette
date, la rémunération reste celle fixée au moment de la souscription.
• Le prêt 1% employeur : les salariés d'une entreprise employant
au moins 10 salariés peuvent demander à leur employeur que leur
soit octroyé un prêt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de
consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente au finan-
cement des logements de ses employés. Le taux du prêt est fixé à
1,5%(horsassurancesetgaranties).Ilpeutêtreaccordédansleneuf
maiségalementdansl'anciensanstravauxàcertainesconditions.
Il peut financer un logement ancien sans travaux :
- lorsqu'il s'agit d'une première accession à la résidence
principale et que l'emprunteur a des revenus plafonnés
- lorsque l'emprunteur est contraint de changer de résidence
principale pour des raisons de mobilité professionnelle
- ou lorsqu'il achète un logement HLM. Il peut être accordé
quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le
logement doit être achevé depuis plus de 20 ans et les travaux
doivent respecter au moins 25% du prix d'achat.
- Le prêt aux fonctionnaires se rapproche du prêt 1% logement
des salariés du secteur privé en étant toutefois moins intéres-
sant. Le montant du prêt et le taux d'intérêt sont réglementés.
Il convient de se renseigner auprès du Crédit Foncier de France
qui distribue ce type de prêt.
- Les prêts départementaux sont accordés à titre complémen-
taires par certains Conseils généraux.
Leurs taux d'intérêts varient de 2 à 5%.
- Pour les prêts des mutuelles et des caisses de retraite,
renseignez-vous sur leurs caractéristiques auprès de
l'organisme d'affiliation.
- Les prêts familiaux : les prêts entre membres d'une même
famille sont légaux et rien n'interdit que leur taux d'intérêt
soient alors nuls ou indexés sur le livret A. Mais pour éviter que
le fisc ne considère ce prêt comme une donation déguisée,
rédigez un contrat et enregistrez-le auprès des services de la
recette des impôts.
Les questions essentielles
Avant de choisir un prêt immobilier, vous devez
vous poser une série de questions et comparer de
nombreux paramètres. N'hésitez pas à en dresser
un tableau. Le prêt est-il fixe ou variable ? S'agit-
il d'un prêt modulable ? Quelle est sa durée,
quelles garanties vous demande-t-on (hypo-
thèque, caution) ? Ouvre-t-il des droits à l'APL ou
l'allocation logement ? Qu'en est-il des frais
annexes (frais de dossier, coût de l'hypothèque ou
de la caution,coût de l'assurance décès-invalidité,
de l'assurance perte d'emploi). Interrogez-vous
sur le coût effectif global (qui intègre,outre le taux,
tous ces frais annexes) et sur les possibilités de
remboursement anticipé avec ou sans pénalité.
Pour les prêts à taux variables, vous devez aussi
comparer :
- l'indice : dans la pratique, le taux du prêt est
généralement indexé sur l'Euribor qui est le taux
de l'argent au sein de la zone Euro et auquel les
établissements financiers ajoutent leur marge
( entre 1% et 3% ). Souvent la première année est
basée sur un "taux d'appel" et la variation avec la
seconde année peut être forte, pour compenser.
- la périodicité de révision du taux,
- l'indice des variations de taux sur le montant des
mensualités, sur la durée du remboursement ou
sur les deux ;
- la variation est-elle plafonnée, si oui à combien ;
s'agit-il d'un prêt "capé" (prêt révisable dont le
taux ne dépasse jamais un certain % fixé au
départ) ?
-peut-onpasseràtoutmomentàtauxfixe?letaux
est-il fixé, y-a-t-il des conditions et des pénalités ?
Combinez
les bons paramètres :
Le taux d'intérêt : fixe ou variable
- Fixe, il est déterminé dans votre contrat de prêt, mais il
n'est pas forcément identique pendant toute la durée de
remboursement.
- Variable : le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en
fonctiond'unindiceinscritdanslecontrat.Unplafondouunplan-
cherpeuventéventuellementlimiterlespossibilitésdevariation
du taux. La durée du prêt ou les mensualités varient en consé-
quence. Il est assez fréquent que le contrat limite les variations
dutauxouleurincidencesurlamensualitéouladurée.Cesprêts
appelésprêtscapésdiminuentalorslerisquepourl'emprunteur.
Il est important de noter qu'il ne faut pas baser tout son raison-
nement financier sur le taux de la première période qui est sim-
plement un taux d'appel.
L'évolution du remboursement :
Les mensualités de remboursement peuvent être :
- constantes : pendant toute la durée de remboursement, vos
mensualités, avant révision dans le cas d'un taux variable,
seront identiques. C'est la solution la plus sûre si vous ne pré-
voyez pas d'augmentation importante de vos ressources.
- modulables : le contrat prévoit que vos annuités et la
durée du remboursement peuvent évoluer à la hausse ou à
la baisse en fonction de vos revenus.
- lissées : lorsque le plan de financement comporte plu-
sieurs prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster
ses mensualités pour que le total des mensualités en ques-
tion soit constant.
La durée :
Le coût du crédit est fonction de sa durée : plus celle-ci est
longue, plus votre prêt sera cher globalement.
Zones
A
B1
B2
C
21,02 € / m2 / mois
14,61 € / m2 / mois
11,95 € / m2 / mois
8,76 € / m2 / mois
Borloo PopulaireRobien modifié
16,82 € / m2 / mois
11,69 € / m2 / mois
9,56 € / m2 / mois
7,01 € / m2 / mois
Tableau A ( Voir ci-contre)
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M A I - J U I N 2 012 - N ° 8 0 • Appel Immo 9
10 Appel Immo • N ° 8 0 • M A I - J U I N 2 012
Immobilier
spécial jardin
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Tondeuse : Peut-on
tondre sa pelouse
le dimanche ?
Classée parmi les troubles de
voisinage les plus fréquents, la
tondeuse à gazon en raison de
son utilisation le dimanche ou
du niveau sonore trop important
de l’appareil. Savez-vous que la
loi impose des horaires pour
l’utilisation des tondeuses ?
En vertu de la loi du 31 décembre 1992 et
du décret du 18 avril 1995, les bruits de ton-
deuse peuvent être sanctionnés s’ils sont
de nature à porter atteinte à la tranquillité
du voisinage (article R48-2 du Code de
santé publique).
Les mairies et les préfectures imposent en
général des horaires pour l’utilisation des
tondeuses le dimanche et les jours fériés.
En règle générale, l’utilisation des ton-
deuses à gazon (ou autres appareils de jar-
dinage ou de bricolage) est tolérée de :
• 8.30h à 19h30 du lundi au vendredi
• 8.30h à 12h et de 14.30h à 19h le samedi
•10h à 12h le dimanche et les jours fériés
Pour connaître les horaires pendant les-
quels l’utilisation des tondeuses est
admise dans votre commune, renseignez-
vous auprès de votre mairie ou de votre
préfecture.
A savoir : dans certains immeubles, le
règlement de copropriété peut imposer des
obligations aux habitants de l’immeuble.
Plantation : Attention aux
distances réglementaires !
Cultiver un potager sur son balcon
Vous habitez un appartement en ville et vous rêvez de cultiver un petit potager ? Pourquoi ne pas installer des
plants de légumes sur votre balcon ? Pour cultiver un petit potager, il n’est pas forcement nécessaire de
posséder un jardin, un terrain ou d’habiter à la campagne… En tirant le meilleur parti de l’espace de votre
balcon, vous pouvez profiter des avantages d’un mini potager.
Cultiver un potager sur son balcon procure de
nombreux avantages :
• Avoir un petit bout de campagne chez soi
• Disposer de produits frais (légumes,
plantes aromatiques, fruits)
• Faire des économies sur l’achat des
légumes
• Décorer le balcon
• Créer un mur d’intimité
Précautions à prendre
Cultiver un potager sur son balcon nécessite tou-
tefois quelques mesures et précautions :
• Se renseigner préalablement sur les règles
de copropriété, notamment en matière de
charge admissible sur le balcon
• S’assurer que les légumes bénéficieront
d’un minimum de 4 heures d’exposition de
soleil, voire de 8 heures pour les tomates,
les concombres ou les piments
• Ne pas exposer les plants de légumes à
trop de vent
• Bien choisir les pots et jardinières
• Fertiliser et arroser fréquemment les
légumes
Que peut-on cultiver sur son
balcon ?
Il existe un large choix de plants de légumes, de
fruits et de plantes aromatiques qu’il est possible
de cultiver en pot. Parmi les plantations
potagères qui s’adaptent bien aux balcons figu-
rent :
• Les légumes de type tomate, salade, poi-
vron, gousses d’ail, oignons…
• Les légumes à tiges grimpantes : petits
pois, haricots, concombres, cornichons,
kiwis…
• Les fruits : groseilliers, fraisiers, framboi-
siers…
• Les plantes aromatiques : estragon, roma-
rin, ciboulette, menthe, persil...
Les accros de cuisine design peuvent aussi se
lancer dans la culture de mini-légumes dont la
petite taille agrémentera de façon originale le
balcon.
Jardin sec :
beau et économe en eau
L’immobilier 100% entre
Particuliers : Une préparation du
sol est-elle nécessaire pour
créer un jardin sec ?
Philippe Raujol : Pour réaliser un jardin sec, il
faut prendre le temps de choisir les plantes en
fonction de la nature de son sol et de
l’exposition. Si l’ombre est trop dense, un
éclaircissement est préférable. Il faut éviter
l’apport de terreau et de terre trop riche qui
est coûteux et donnera de mauvais résultats.
L’importance demeure dans le drainage du sol
(pour cela un apport de sable de rivière est
très bénéfique). Si une étendue de gravier
devient trop importante, la pose d’un géotex-
tile est conseillée car il limite la pousse des
mauvaises herbes. Il faut toutefois veiller à ne
pas poser le géotextile à proximité des
plantes car il a tendance à altérer les qualités
biologiques du sol.
L’immobilier 100% entre
Particuliers : Faut-il bannir com-
plètement l’arrosage dans un
jardin sec ?
Philippe Raujol : L’important dans le jardin sec
est de conserver l’humidité du sol, pour cela
on a recours au paillage minéral et végétal.
• Le paillage minéral : gravier concassé
naturel (calcaire, marbre essentielle-
ment) avec différentes couleurs (rouge,
jaune, blanc, vert, bleu, violine, beige,
rosé) / gravier roulé (provenant des
rivières), galets (marbre blanc, gris de
rivière, noir de chine…) rochers,
ardoises et briques pilées, paillettes de
schistes (vert, bleu, noir…), pouzzolane
(pierre volcanique très utilisée). On joue
avec la granulométrie (épaisseur des
minéraux), les contrastes de couleurs et
formes (concassé/roulé)
• Le paillage végétal : c’est un paillage
organique qui a une double action. Il
fertilise les sols en se décomposant et
maintient l’humidité dans le sol.
Coques de fèves de cacao, paillettes
de lin, paillettes de chanvre, broyât
(résidus végétaux notamment le BRF
(bois raméal fragmenté) au fort pouvoir
nutritif, copeaux de bois, cosses de
sarrazin…
L’immobilier 100% entre
Particuliers : Le jardin sec est-il
réservé aux seules régions médi-
terranéennes ?
Philippe Raujol : On peut installer un jardin
sec dans des lieux plus humides à condition
de choisir des végétaux de terrains secs
adaptés à son climat, en fonction de la plu-
viométrie et de la résistance à la sécheresse.
Les excès d’eau étant néfastes, il faudra drai-
ner le sol par un apport de sable de rivière.
L’intérêt du jardin sec est qu’on peut l’adapter
à toutes les régions mais il faut de solides
connaissances en botanique et choisir des
matériaux adéquats. Les végétaux secs ont
pour la plupart une forte rusticité (résistance
au froid) et peuvent donc s’exporter dans le
nord de la France.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Quelles sont
les règles en matière de distances de plantation ?
Me Bruno Traesch : Les dispositions de l’article 671
du code civil interdisent de planter des arbres,
arbrisseaux et arbustes :
- à moins de deux mètres de la ligne séparative
de deux propriétés, pour les plantations dont la
hauteur dépasse deux mètres,
- et de cinquante centimètres, pour les autres
(donc d’une hauteur inférieure à deux mètres).
Il existe une exception : les plantations en espaliers
et ne dépassant pas la crête du mur séparatif.
La distance entre les arbres et la ligne séparative
des fonds est calculée entre l'axe médian des troncs
des arbres (et non à partir de l’écorce) et la ligne
séparative des deux propriétés.
Les distances prévues dans le code civil ne
s’appliquent qu’en l’absence de convention, de
règlement comme le PLU ou de cahier des charges
de lotissement ou encore d’usages locaux. En effet,
dans cette hypothèse ce sont ces règles particulières
qui s’appliquent en priorité sur celles du code civil.
Si les plantations sont irrégulières, le voisin lésé peut
exiger que celles-ci soient arrachées ou réduites à la
hauteur déterminée dans l'article 671 du Code civil,
à moins qu'il n'y ait titre, destination du père de
famille ou prescription trentenaire, conformément à
l’article 672 du code civil.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Quel
recours dispose le propriétaire qui est gêné par
l’arbre de son voisin (perte d’ensoleillement) alors
que la distance de plantation a été respectée ?
Me Bruno Traesch : Le propriétaire victime d’une
perte d’ensoleillement peut fonder son recours sur
le trouble anormal de voisinage. Il doit ainsi
démontrer à la juridiction civile saisie que le
trouble excède un « inconvénient normal du voisi-
nage », lequel est apprécié par les tribunaux en
fonction de chaque situation concrète et notam-
ment du lieu de l’habitation. S’il s’agit par
exemple d’une maison en plein centre-ville ou
située dans un tissu urbain très dense, les tribu-
naux auront tendance à interpréter très stricte-
ment cette notion et à rejeter plus aisément cette
demande. Chaque tribunal juge au cas par cas en
prenant également en compte la personnalité et le
comportement des deux voisins, notamment du
responsable du trouble de voisinage éventuel.
Le jardin sec séduit de plus en plus de particuliers. Réponse au chan-
gement climatique et aux préoccupations relatives à l’utilisation de
l’eau, il s’adapte à toutes les régions et met en valeur n’importe quel
jardin. Diplômé en aménagements paysagers et gérant de
l’entreprise spécialisée dans les jardins secs et japonais
Zen&Sec, Philippe Raujol nous apporte son éclairage.
Nos interviews
exclusives d’experts
M A I - J U I N 2 012 - N ° 8 0 • Appel Immo 11
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Immobilier Haute-Savoie : Le marché du bassin
Genevois est toujours alimenté par un besoin
de logements
Notaire à Annemasse et responsable des statistiques PERVAL rela-
tives au marché immobilier des Notaires, Me Jean-François Barralier
nous éclaire sur la situation du marché de l’immobilier en Haute-Savoie.
L’immobilier 100% entre
Particuliers : A quoi engage la
signature d’un compromis de
vente ?
Cabinet Picovschi : Le compromis de vente
est un avant-contrat par lequel le vendeur
s’engage à vendre le bien et l’acquéreur
s’engage à acheter à un prix convenu. Ce
contrat permet de lier les parties. Il s’écoule
généralement trois mois entre la signature du
compromis et l’acte de vente définitif devant
le notaire.
Le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord
sur le prix et la chose. La vente est parfaite.
Selon l’article 1589 du Code civil : « La pro-
messe de vente vaut vente, lorsqu'il y a
consentement réciproque des deux parties
sur la chose et sur le prix. Si cette promesse
s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir,
son acceptation et la convention qui en résul-
tera s'établiront par le paiement d'un acomp-
te sur le prix, quel que soit le nom donné à
cet acompte, et par la prise de possession du
terrain. La date de la convention, même régu-
larisée ultérieurement, sera celle du verse-
ment du premier acompte ».
Toutefois, le compromis peut mentionner des
conditions suspensives qui devront être
levées dans un certain délai, sous peine de
caducité du compromis.
Ainsi par exemple, les conditions suspen-
sives les plus courantes sont l’obtention d’un
prêt auprès d’un établissement bancaire ou
encore l’obtention du permis de construire.
Si passé le délai, l’acquéreur n’a pas obtenu
d’offre de prêt de la banque, le compromis
est caduc. Chaque partie est alors libérée de
ses obligations.
L’immobilier 100% entre
Particuliers : L’une ou l’autre
des parties peut-elle revenir sur
sa décision ?
Cabinet Picovschi : L’intérêt du compromis
est d’engager les parties. Leur permettre de
se rétracter dès qu’elles le veulent priverait
cet avant-contrat de son intérêt.
• L’impossible rétractation du vendeur :
Après avoir signé le compromis, le ven-
deur ne peut se rétracter.
• La rétractation de l’acquéreur : Quant
à l’acquéreur non professionnel, la loi
SRU du 13 décembre 2000 lui permet de
se rétracter dans un délai de sept jours.
Une fois le compromis signé, il est « notifié à
l'acquéreur par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception ou par tout
autre moyen présentant des garanties équi-
valentes pour la détermination de la date de
réception ou de remise. La faculté de rétrac-
tation est exercée dans ces mêmes formes »
(article L271-1 du code de la construction et
de l’habitation).
L’acquéreur dispose d’un délai de rétracta-
tion de sept jours à jours à compter du len-
demain de la première présentation de la
lettre lui notifiant l’acte ou de la remise de
l’acte s’il a été signé devant notaire.
L’immobilier 100% entre
Particuliers : L’acheteur peut-il
renoncer à l’achat immobilier
passé le délai de réflexion des
7 jours ?
Cabinet Picovschi : La rétractation hors délai
est par principe interdite. Cependant, il faut
étudier le compromis et vérifier ce qu’il sti-
pule.
• Les clauses du compromis de vente
Passé ce délai légal de rétractation,
l’acheteur ne peut pas renoncer à
l’achat. Il ne peut pas décider de façon
unilatérale de mettre fin au compromis.
Néanmoins, il arrive que le compromis
stipule qu’en cas de rétractation hors
délai, l’acquéreur devra 10% du prix de
vente. L’acquéreur pourra donc se déga-
ger du compromis de vente en payant
10% du prix. Au fond, ces 10% ne sont
qu’une juste contrepartie pour le ven-
deur qui a vu son bien immobilisé et qui
n’a donc pas pu le vendre à quelqu’un
d’autre.
Le compromis peut aussi prévoir que le
vendeur aura la possibilité de pour-
suivre l’acquéreur en justice en exécu-
tion forcée de la vente. Dans ce cas,
l’acheteur est lié et ne peut pas se
dégager du compromis. Par ailleurs,
certains mécanismes juridiques per-
mettent à l’acheteur de se dégager de la
vente sans avoir à payer les 10% du prix
de vente.
• La non réalisation des conditions
suspensives
Si les conditions suspensives ne sont
pas levées dans le délai prévu par le
compromis, l’acheteur (comme le ven-
deur) est libéré de ses obligations. Il ne
s’agit pas à proprement parler d’une
rétractation. La rétractation étant
« impossible » hors délai, certains
acquéreurs espèrent que les conditions
suspensives ne seront pas levées et
notamment que le prêt ne sera pas
obtenu. Certains vont jusqu’à effectuer
des manœuvres auprès de la banque
pour que l’offre de prêt soit refusée. Le
vendeur se retrouve alors sans recours,
avec son bien immobilisé et invendu.
Le compromis de vente n’est donc pas un
acte banal. Il s’agit d’une vente sous seing
privé engageant chacun des protagonistes.
Les questions de rétractation du vendeur ; de
rétractation de l’acquéreur après le délai de
sept jours sont des questions sources de
contentieux.
Compromis de vente : Retour sur les obligations de
cet avant-contrat de vente
Juriste spécialisé dans les domaines de l’immobilier et la
construction pour le cabinet d’avocats Picovschi, Elodie Coipel
revient sur les spécificités du compromis de vente.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Bonjour, comment se porte l’immobilier à
Annemasse en ce début d’année 2012 ?
Me Jean-François Barralier : Le marché de l'immobilier
aura connu une activité toute particulière jusqu'au 31
janvier 2012 du fait de la modification du régime fiscal
du calcul de l'impôt sur la plus-value qui est entré en
vigueur au 1er février 2012. Les vendeurs assujettis à
l'impôt (toutes les ventes sauf l'habitation principale)
ayant un intérêt évident à régulariser une vente avant
le 31 janvier 2012.
Il est encore trop tôt pour porter un jugement pertinent
sur le premier trimestre.
Un ralentissement des affaires semble s'amorcer ce
qui se traduira très certainement par une diminution
du volume de transactions. Les années d'élection se
traduisent généralement par un certain attentisme.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Les prix vont-ils baisser ?
Me Jean-François Barralier : Le marché du bassin
Genevois est toujours alimenté par un besoin de loge-
ments ce qui constitue le moteur principal du marché
associé à un € intéressant pour les frontaliers ce qui
ne devrait pas conduire à une baisse majeure du prix
des transactions.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Quels conseils donneriez-vous aux ven-
deurs ?
Me Jean-François Barralier : Les vendeurs vont devoir
intégrer dans l'avenir une valeur émergente "la valeur
verte".
Le parc immobilier qui reste une valeur sûre quel qu'il
soit,vieillit et se trouvera atteint d'obsolescence du fait de
l'intégration des normes et des énergies nouvelles. Une
rénovation ou un renouvellement du parc s'imposera pour
coller à une demande de biens correspondant de plus en
plus aux nouvelles aspirations de l'habitat de demain.
La prise de conscience n'existe pas encore et le coût des
nouvelles techniques reste un frein certain,c'est pourquoi
on ne peut parler que de valeurs émergentes. Mais le prix
des biens anciens sera tôt ou tard affecté par la prise en
compte de ces nouvelles valeurs.
Taux immobiliers: « Nous nous attendons a une
stabilité, voire encore quelques baisses de taux,
pour les prochaines semaines »
Responsable sur des études économiques et porte-parole de
Meilleurtaux.com, Sandrine Allonier fait pour L’immobilier 100% entre
Particuliers un point sur la situation du crédit en France. Selon elle, les taux des
crédits immobiliers devraient rester stables voire baisser légèrement. Une
bonne nouvelle pour ceux qui projettent d’acheter un bien immobilier !
L’immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour, les taux des crédits immobiliers sont
stables depuis le début de l’année, ils ont même légèrement baissé en mars.
Comment, selon vous, vont-ils évoluer dans les prochaines semaines ?
Sandrine Allonier : En effet, en mars, 83 % de nos banques partenaires ont baissé leurs taux de crédit et
aucune ne les a remontés, c’est du jamais vu depuis mai 2010… Cela s’explique par le niveau très bas de
l’OAT 10 ans, taux des emprunts d’Etat qu’elles utilisent comme référence pour déterminer le niveau de
leurs taux de crédit et les bonnes conditions de refinancement dont elles bénéficient actuellement, notam-
ment auprès de la Banque centrale européenne. Tant que ce contexte favorable perdurera, les banques
auront la possibilité de proposer des taux avantageux. Nous nous attendons donc a une stabilité, voire enco-
re quelques baisses de taux, pour les prochaines semaines.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Quel taux un particulier peut-il espérer obte-
nir pour un emprunt sur 20 ans ?
Sandrine Allonier : Actuellement, avec un très bon dossier et un peu d’apport, un particulier peut obtenir entre
3,90 % et 4,10 %, hors assurance.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Depuis quelques mois, les banques ont durci
leurs conditions d’attribution des prêts immobiliers. Pourquoi ?
Sandrine Allonier : En effet les banques sont actuellement plus prudentes. Elles appliquent plus strictement
les critères qui existaient déjà comme le respect du seuil maximal de 33 % d’endettement, une situation
professionnelle stable… En revanche, il est vrai qu’elles sont plus exigeantes sur l’apport et privilégient les
prêts sur des durées inférieures à 25 ans. Cette prudence accrue des banques est liée au contexte écono-
mique et à l’anticipation d’un ralentissement du marché immobilier et d’une baisse des prix.
L'immobilier 100% entre Particuliers : Journal Mai-Juin 2012
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  • 1. 3:HIKMNA=XUV^ZV:?a@k@s@a@a; M02303-80-F:1,95E-RD p 96 - Dépt : 06 p 100 - Dépt : 12 p 103 - Dépt : 15 p 91 - Dépt : 30 p 120 - Dépt : 31 p 125 - Dépt : 34 p 127 - Dépt : 40 p 159 - Dépt : 77 p 160 - Dépt : 79 p 162 - Dépt : 83 p 166 - Dépt : 86 1 95 €260pagesd’annoncesenFranceetàl’Etranger SansCommissionàlaVente REF PE80-1 Vendez 100% entre particuliers N°80 - Mai - Juin 2012 p 147 - Dépt : 63 p 148 - Dépt : 63 p 150 - Dépt : 66 p 151 - Dépt : 68 DDééccoouuvvrreezz nnoottrree nnoouuvveellllee rruubbrriiqquuee ““ iinntteerrvviieewwss eexxcclluussiivveess dd’’eexxppeerrttss”” (page 11) p 109 - Dépt : 22 NO UVELL E F O R M U L E 1.95 € SEULEMENT p 133 - Dépt : 47 (depuis un poste fixe) 080APLIM_1_2:057APLIM_001_002.qxd 11/04/2012 10:09 Page 1
  • 2. voir p. 3 Sommaire voir p. 4 voir p. 6 voir p. 11 voir p. 12 voir p. 13 voir p. 91 voir p. 259 Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers N°80 - Mai - Juin 2012 Retrouvez également toutes nos annonces en ligne sur notre site Internet www.appelimmo.fr y APPEL IMMO Immeuble Élysées La Défense 7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex www.appelimmo.fr / www.appelimmo.com RCS Nanterre 440481356 • S.A.S. au capital de 38 304 € Présidente : Fabienne BLEYNIE N° ISSN : 1293-9234 Dépôt légal à parution Bimestriel Mai - Juin 2012 Numéro 80 – 1,95 € Toute reproduction, même partielle est interdite. Appel Immo décline toute responsabilité sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle existant dans le magazine. Directrice de la publication Fabienne Bleynie Conception graphique NovaTerra Coordination Sarah Leon Imprimé par Rotimpres Abonnements 04 99 74 74 74 Index des annonces classées par département Découvrez le Service Immobilier à domicile Nos conseils pratiques Nos interviews exclusives d’experts Questions juridiques Nos milliers d’offres classées par département Le Panorama Couleurs Des témoignages de vendeurs et d’acheteurs Visitez les biens à distance Ce Logo certifie une action respectueuse de l’environnement par notre imprimeur. voir p. 258 080APLIM_1_2:057APLIM_001_002.qxd 11/04/2012 10:09 Page 2
  • 3. LES ANNONCES par département Pratique : les annonces sont classées par département et par ordre croissant de prix. 0011 Ain ...................................................................p 13 0022 Aisne ...............................................................p 14 0033 Allier................................................................p 15 0044 Alpes de Hte Provence..................................p 17 0055 Hautes Alpes ..................................................p 18 0066 Alpes Maritime ...............................................p 19 0077 Ardèche ..........................................................p 22 0088 Ardennes ........................................................p 24 0099 Ariège..............................................................p 24 1100 Aube................................................................p 26 1111 Aude................................................................p 27 1122 Aveyron...........................................................p 31 1133 Bouches du Rhône........................................p 32 1144 Calvados.........................................................p 35 1155 Cantal..............................................................p 37 1166 Charente .........................................................p 38 1177 Charente Maritime .........................................p 39 1188 Cher.................................................................p 42 1199 Corrèze ...........................................................p 44 2200 Corse...............................................................p 45 2211 Côte d’Or ........................................................p 45 2222 Côtes d’Armor................................................p 47 2233 Creuse.............................................................p 50 2244 Dordogne........................................................p 52 2255 Doubs..............................................................p 55 2266 Drôme .............................................................p 57 2277 Eure.................................................................p 58 2288 Eure et Loire...................................................p 60 2299 Finistère..........................................................p 61 3300 Gard ................................................................p 66 3311 Garonne Haute...............................................p 69 3322 Gers.................................................................p 72 3333 Gironde ...........................................................p 73 3344 Hérault ............................................................p 77 3355 Ille et Vilaine...................................................p 81 3366 Indre ................................................................p 83 3377 Indre et Loire..................................................p 84 3388 Isère ................................................................p 86 3399 Jura .................................................................p 87 4400 Landes ............................................................p 89 4411 Loir et Cher ..................................................p 173 4422 Loire ..............................................................p 173 4433 Haute Loire...................................................p 174 4444 Loire Atlantique ...........................................p 176 4455 Loiret.............................................................p 177 4466 Lot .................................................................p 178 4477 Lot et Garonne .............................................p 180 4488 Lozère ...........................................................p 182 4499 Maine et Loire ..............................................p 183 5500 Manche .........................................................p 184 5511 Marne ............................................................p 187 5522 Haute Marne .................................................p 187 5533 Mayenne .......................................................p 188 5544 Meurthe et Moselle ......................................p 189 5555 Meuse............................................................p 189 5566 Morbihan.......................................................p 191 5577 Moselle..........................................................p 193 5588 Nièvre............................................................p 195 5599 Nord ..............................................................p 197 6600 Oise ...............................................................p 198 6611 Orne ..............................................................p 199 6622 Pas de Calais ...............................................p 201 6633 Puy de Dôme................................................p 203 6644 Pyrénées Atlantique ....................................p 205 6655 Haute Pyrénées............................................p 207 6666 Pyrénées Orientale ......................................p 208 6677 Bas Rhin .......................................................p 210 6688 Haut Rhin......................................................p 212 6699 Rhône............................................................p 214 7700 Haute Saône.................................................p 215 7711 Saône et Loire..............................................p 218 7722 Sarthe............................................................p 220 7733 Savoie ...........................................................p 221 7744 Haute Savoie ................................................p 222 7755 Ville de Paris ................................................p 224 7766 Seine Maritime .............................................p 225 7777 Seine et Marne .............................................p 227 7788 Yvelines ........................................................p 228 7799 Deux Sèvres .................................................p 229 8800 Somme..........................................................p 231 8811 Tarn ...............................................................p 232 8822 Tarn et Garonne ...........................................p 234 8833 Var .................................................................p 235 8844 Vaucluse .......................................................p 241 8855 Vendée ..........................................................p 242 8866 Vienne ...........................................................p 245 8877 Haute Vienne................................................p 245 8888 Vosges ..........................................................p 247 8899 Yonne ............................................................p 248 9900 Territoire de Belfort .....................................p 250 9911 Essonne........................................................p 252 9922 Hauts de Seine.............................................p 252 9933 Seine Saint Denis ........................................p 252 9944 Val de Marne.................................................p 253 9955 Val d’Oise......................................................p 253 9977 DOM ..............................................................p 254 9988 TOM...............................................................p 254 AADD Andorre.........................................................p 254 BBEE Belgique........................................................p 254 BBGG Bulgarie ........................................................p 254 BBRR Brésil.............................................................p 254 CCVV Canada..........................................................p 254 CCHH Cap Vert ........................................................p 254 CCZZ République Tchèque....................................p 255 DDEE Allemagne.....................................................p 255 RRDD République Dominicaine.............................p 255 EESS Espagne........................................................p 255 GGBB Grande Bretagne..........................................p 256 GGRR Grèce.............................................................p 256 IIEE Irlande ...........................................................p 256 IITT Italie...............................................................p 256 MMAA Maroc ............................................................p 256 MMCC Monaco .........................................................p 256 MMDD Madagascar ..................................................p 256 PPLL Pologne.........................................................p 256 PPTT Portugal ........................................................p 257 RROO Roumanie .....................................................p 257 RRSS Serbie............................................................p 257 SSNN Senegal .........................................................p 257 TTHH Thaïlande ......................................................p 257 TTNN Tunisie...........................................................p 257 VVEE Vénézuela .....................................................p 257 LES D.O.M. LES BIENS A L’ETRANGER M A I - J U I N 2 012 - N ° 8 0 • Appel Immo 3 PAGES 13 à 89 et 172 à 257 Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 254 à 257
  • 4. 4 Appel Immo • N ° 8 0 • M A I - J U I N 2 012 Complétez le bulletin d’adhésion au Service Acheteurs, p 5. SERVICES GRATUITS «Découvrez le Service Immobilier à Domicile de notre partenaire» Vous permet de recevoir gratuitement, chez vous, tous les 15 jours, une liste de biens selon vos critères de sélection. Chaque quinzaine, vous recevrez gratuitement chez vous une liste de biens qui vous intéressent * *Dans la mesure où des biens correspondant à vos critères sont disponibles. Vous téléphonez directement au vendeur pour traiter de particulier à particulier. v 1 v 3 En 3 étapes très simples... v 2
  • 5. Pour recevoir gratuitement chez vous des propositions de biens, précisez-nous votre projet immobilier Complétez votre Bulletin d’Adhésion ci-dessous puis renvoyez-le dès aujourd’hui sous enveloppe affranchie à : ¡ Précisez votre projet immobilier Complétez ci-dessous toutes les parties t Melle t Mme t M Nom ………………………......………………………………………………….......………... Prénom ……………………...…………...……..........................…………….......………... Adresse ……………………………………………………………........……….......………... Code Postal …………..……....… Ville …….......……………….......……….......………... Tél. ……...……………………… Conditions générales d’adhésion acheteur 1 - Je soussigné(e), M déclare être un particulier réellement à la recherche d’un bien. Je demande à adhérer gratuitement au Service Acheteurs, directement entre particuliers. 2 - Mes coordonnées seront insérées dans le fichier informatique de la société afin d’assurer la recherche d’un bien correspondant aux critères énoncés dans ma demande ci-jointe. La confiden- tialité de ces informations sera rigoureusement respectée: aucun vendeur ne pourra obtenir de la part de la société mon nom et mes coordonnées. 3 - Je recevrai gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, ma sélection de biens immobiliers vendus sans commission* à la vente. 4 - Je pourrai consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr. un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui m’intéressent (selon disponibi- lité dont je sera informé). 5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte des conditions de l’offre et de la demande régissant le marché de l’immobilier. 6 - En contrepartie, je m’engage à vous prévenir immédiatement le jour où ma demande de recherche est satisfaite ou à modifier. Date Signature obligatoire PE80 L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS- PARTENAIRE EUROPÉEN - Service acheteurs - 26, rue Montels Eglise CS55025 - 34076 Montpellier Cedex3 Vous précisez votre projet immobilier... q Vous choisissez le bien immobilier que vous recherchez Un seul et unique type de bien parmi les 4 types proposés q Vous indiquez le montant maximum que vous voulez consacrer à votre achat, en euros q Vous choisissez le ou les départements qui vous intéresse(nt) Maximum 5 départements ... et vous complétez avec vos coordonnées q Vous prenez connaissance des conditions générales d’adhésion q Vous indiquez vos coordonnées q Vous complétez, datez et signez les conditions générales d’adhésion q Vous renvoyez votre bulletin d’adhésion Conditions générales d’adhésion au 1 - Tout adhérent au Service Acheteurs déclare être un particulier réellement à la recherche d'un bien. L'adhésion aux Services Acheteurs, directement entre particuliers, est gratuite. 2 - Vos coordonnées sont insérées dans notre fichier informatique afin d'assurer la recherche d'un bien correspondant aux critères énoncés dans votre demande. La confidentialité de ces in- formations est rigoureusement res- pectée: aucun vendeur ne peut obtenir de la part de la société votre nom et vos coordonnées. 3 - Vous recevrez gratuitement et régu- lièrement,environchaquequinzaine,votre sélectiondebiensimmobiliersvendussans commission à la vente (dans la mesure où il existe des biens correspondant à vos critères de recherche). 4 - Vous pourrez consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr. un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui vous intéressent. 5 - La société se réserve le droit de re- fuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte des conditions de l'offre et de la demande régissant le marché de l'immobilier. 6 - En contrepartie, vous vous engagez à nous prévenir immédiatement le jour où votre demande de recherche est sa- tisfaite ou à modifier. Service Acheteurs de Les présentes conditions générales d’adhésion figurent sur la partie inférieure du présent document. Elles sont à conserver par l’adhérent. * Dans la mesure où il existe des biens correspondant à mes critères de recherche. “ “ UNIQUE EN FRANCE Conservez cette partie u je ne désire pas recevoir d’offres de produits et services en rapport avec ma qualité d’acheteur d’un bien immobilier. La société ne peut pas transmettre mes coordonnées à des tiers. M A I - J U I N 2 012 - N ° 8 0 • Appel Immo 5 Vous recherchez… 1. Quel est le bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr que vous recherchez ? (1 seul choix possible) Château / Propriété Maison, Villa, Villa prestige, Chalet, Fermette, Grange, Bergerie Studio, Appartement, Immeuble Terrain seul Propriété agricole ou viticole Commerces Viager 3. OOùù recherchez-vous votre bien en France ? Indiquez-nous vos départements de recherche. (5 départements maximum) Départ. 1 30Par exemple : vous recherchez dans le département du Gard, indiquez : Vous pouvez utiliser la carte de France qui se trouve au verso pour vous aider. Départ. 5Départ. 3 Départ. 4Départ. 2 Cochez 1 seule case } Votre montant est supérieur à 250 000 € ? Vous pouvez, ci-dessous affiner votre recherche : Surface habitable minimum ................................... m2 Surface terrain minimum ................................... m2 2. Quel mmoonnttaanntt mmaaxxiimmuumm souhaitez-vous y consacrer ? (inscrivez la somme en euros) Conformément à la loi Informatique et Liberté du 6 janvier 1978, vous pouvez accéder et rectifier les informations vous concernant. Ces informations peuvent être transmises à toutes sociétés liées juridiquement au Partenaire Européen. Les réponses au questionnaire ont un caractère facultatif mais nécessaires à l’exécution correcte de notre prestation. Euros Trois cent mille euros Par exemple : 3 0 0 0 0 0
  • 6. Calculer tous les coûts NNOOSS CCOONNSSEEIILLSS PPRRAATTIIQQUUEESS Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix vous convient... Mais... avez-vous pensé à tout ? Les constructions budgétaires sont parfois des édifices fragiles et un rien peut les ébranler... Au montant de l'achat proprement dit, vont en effet s'ajouter d'autres frais qui grossiront le coût de votre acquisition et que vous devez intégrer pour élaborer un plan de financement réaliste. Avant de signer quelque contrat que ce soit, refaites donc bien vos comptes... Les "frais de notaire" : un surplus à prévoir Le notaire est un personnage-clef de votre aventure : tous les fonds concernant les acquisitions immobilières, bâties ou non, passent en effet entre ses mains et il est chargé de collecter les impôts perçus par l'état et les collectivités locales. Si vous achetez un logement ancien, les frais de notaire s’échelonneront entre 7% et 9%. Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de 3% à 4%. En effet, les logements neufs, soumis à la TVA, supportent une taxe de publicité foncière beaucoup moins importante que pour les logements anciens puisque fixée à 0,615% . A noter que pour le calcul des frais de notaire, sont considérés comme neufs, les loge- ments en cours de construction (c’est à dire la vente sur plans ou la vente en l’état futur d’achèvement VEFA) mais aussi les logements achevés depuis moins de cinq ans sous la condition que, depuis leur achèvement, ils n’aient pas été vendus à une personne autre qu’un mar- chand de biens. Les frais de notaire sont en fait com- posés de plusieurs éléments très différents. qLa rémunération proprement dite de ce spécialiste : rédaction des actes, vérification de la régularité de l'opération... ces honoraires, appelés « émoluments pro- portionnels », sont fixés par décret et sont proportionnels au prix de vente (pourcentages dégressifs par tranches de prix).LaTVAautauxde19,60%s'yajoute. Vouslespaierez lejourdelasignatureducontratdevente.C’estaussicejour làquevousverserezlemontantduprixd’achatdiminuédes sommesquevousaurezdéjàpréalablementverséesauno- taire.Lesactessontclassésparsérie,S1ouS2selonlescas. Pouruneventeimmobilière,lesémolumentsproportionnels du Notaire appartiennent à la série 1. Pourunesimulationdevosfrais,vouspouvezutiliserlecal- culateurdelaChambredesNotairesdeParisfigurantsurleur site Internet :http://www.paris.notaires.fr qLeshonorairesditsdeformalités ou«émolumentsfixes» qui rémunèrent le notaire pour les démarches accomplies : extraits cadastraux, documents d’urbanisme, informations données par le syndic de copropriété, certificats de mesu- rage,d’absenceoudeprésenced’amiante,termitesouplomb, formalitésdepublicitéaubureaudeshypothèques...Letarif de chaque acte est exprimé en unité de valeur dont le mon- tant nominal est de 3,65 € qLes "débours",c'est à dire les sommes versées pour le compteduclient:coûtdespièces,salaireduconservateur des hypothèques, frais postaux, etc.. qLes droits et taxes payées auTrésor Public :il s’agit es- sentiellement des droits d’enregistrement, appelés aussi "droits de mutation à titre onéreux". Depuis le 1er janvier 2006, le droit de timbre qui était de 3€ par page est sup- priméauprofitd’unemajorationdesdroitsd’enregistrement. Désormais cela porte le taux de droit commun à 5,09% . Lemontantverséestdoncdéterminéenfonctiondel’importance duprixdeventeduBienetnonplusenfonctionduvolumede l’acteetdesesannexes.Lemêmetauxs’appliquepourlester- rains. Les “droits de mutations”sont composés de la taxe communale,delataxedépartementale,etd’un“prélèvement pour frais d’assiette”équivalent à 2,5% de la taxe départe- mentale.Lataxerégionaleestsupprimée qPourvousréconforter,sachezquel'achatd'unlogement ancien n'est pas assujetti au paiement de laTVA. qLe notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour le compte de son client. C'est pourquoi il demande une provisionafindecouvrirlemontantdesfraisetceluideses émoluments,provision qui peut être complétée si besoin. Si vous achetez un terrain à bâtir ... Au moment de l'achat Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain dépendent de la qualité du vendeur : q Si vous êtes une personne physique et si vous achetez leterrainàunprofessionnelouàunparticulierpouryfaire construire une maison à usage d'habitation, vous devrez payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain proche de 5%. q Si vous achetez le terrain à une collectivité locale (communeparexemple),vousdevrezacquitterlaTVAsur le prix du terrain à bâtir si la collectivité locale a opté pour la TVA ; Dans le cas contraire, vous acquitterez des droits d'enregistrement. q Pensez aux frais éventuels de géomètre, si vous sou- haitez borner votre terrain, et en connaître ainsi de ma- nièrepréciseleslimitesouréaliseruneétudedesol.Celle-ci est vivement recommandée si vous doutez de la nature du terrain :elle vous permettra peut-être d'éviter des sur- coûtsimprévusaumomentdelaconstruction(fondations insuffisantes, etc.). A l'obtention du permis de construire q Ledépartementetlacommunepourrontvousréclamer, lors de la délivrance du permis de construire,le paiement dediversestaxesetredevances:taxelocaled'équipement dans la plupart des communes dont le montant varie en fonction de la nature de votre financement et de la super- ficie de la maison ( versée en une ou deux fois), taxe dé- partementalepourlefinancementduConseild'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement (CAUE), taxe départe- mentaledesespacesnaturelssensiblesdanscertainsdé- partements, participation pour dépassement du plafond légal de densité uniquement dans les communes qui l'avaient institué avant le 31.12.1999, participation pour dépassement du coefficient des sols...Toutes les collecti- vitéslocalesnelefontpas.Renseignez-vous. Anoterque désormais lanatureetlemontantdecesparticipationsdoi- vent obligatoirement figurer sur le permis de construire pour pouvoir vous être réclamés. q Elles vous demanderont peut être aussi une partici- pation au financement des équipements particuliers et de leurs branchements (eau, gaz, électricité, égoût, voirie... q Si vous achetez un terrain viabilisé, rendez-vous à la mairie pour consulter l'arrêté de lotir. Celui ci prévoit les travaux à charge du lotisseur. La réali- sation des dessertes et l'accès au réseau, la pose de compteurs,doivent normalement être prévus et ces contri- butions sont inclues dans le prix du terrain. Mais seulement jusqu'à l'entrée de la parcelle. Vous aurez donc à payer de votre poche les frais de raccordement aux différents comp- teurs, de la "frontière" de votre terrain jusqu'à la maison que vous y aurez édifiée. Si vous construisez dans un PAE (Programme d'Aménagement d'Ensemble), une participation aux dépenses des équipements publics peut vous être réclamée par la commune. En contrepartie, vous n'avez pas à payer la taxe locale d'équipement TLE, ni la participation pour raccordement à l'égout, ni la participation pour le finan- cement des voies nouvelles et réseaux. Prévoyez vos dépenses futures ! Vous avez calculé avec sagesse et précision le montant de vos mensualités de remboursement... Avant de vous enga- ger définitivement, prenez aussi en compte les dépenses- logement qui vont se rajouter et qui, si vous les avez mal évaluées, risquent de déséquilibrer votre budget familial Prenezen compte le montant des charges mensuelles... - Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous auprès du syndic sur le montant des charges collectives à payer et sur leur mode de répartition. - Dans tous les cas vous pouvez également demander au vendeur de vous fournir ses relevés de charges -collectives ou individuelles - des deux dernières années. Dès la signa- ture de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel de fonds au titre de votre participation aux charges et vous demandera votre quote-part du fonds de roulement. - Pensez à raisonner en terme de chauffage : selon la qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le mode, collectif ou individuel, le coût sera différent. - Si vous achetez dans un lotissement comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous participerez aux charges annuelles d'entretien et de fonctionnement : n'hésitez pas à vous renseigner auprès du vendeur. Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir. - Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic, ou au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au cours des cinq années précédentes, en réclamant les procès verbaux des assemblées générales, et quels sont les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une idée des investissements que vous devrez supporter. En règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée Générale des copropriétaires, mais non encore réalisés, restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous incomberont cependant dans deux cas : - Ils ont été votés mais leur coût n'a pas encore été déterminé pour chaque copropriétaire - Une clause du contrat de vente prévoit que l'acheteur sera redevable de toutes les charges, à compter du jour de la signature de l'acte définitif. N'oubliez pas les impôts locaux ! Les services fiscaux vous les réclameront chaque année. - La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due dans tous les cas par la personne propriétaire des lieux au premier jan- vier de l'année en cours. En général, la plupart des actes de vente prévoient un partage de la taxe foncière au " pro- rata temporis " entre l'ancien et le nouveau propriétaire. A défaut, elle est due par le propriétaire du logement au 1er janvier de l'année. - La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit dans le logement, à cette même date. Pour calculer le montant de ces deux impôts, les services fiscaux détermi- nent une "valeur locative" qui n'est pas toujours en rapport avec le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de l'ancien propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins pour avoir une idée de ce qui vous attend. - Vous paierez en outre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, dans certaines communes, la taxe de balayage. Des travaux de rénovation moins chers grâce à la baisse de TVA L’application définitive d’un taux réduit de TVA de 5,5% au lieu de 19.6% paraît enfin acquise après plusieurs années de tergiversations. C’est la fin d’un long feuilleton puisque cette mesure a fait ensuite l’objet de reconductions d’année en année depuis sa mise en place en 1999, à titre expérimental. Désormais, plus aucune raison ne s’oppose à ce que ce dispositif soit confirmé par le gouvernement français puisque cette mesure qui a été entérinée par le conseil des ministres des Finances de l’Union européenne qui s’est tenu le 9 mars 2009. Il semble que la crise économique actuelle ne soit pas étrangè- re à l’adoption de cette mesure, destinée à soutenir le secteur du bâtiment qui est très lourdement touché. Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les loge- ments d’habitation (résidence principale ou secon- daire) achevés depuis plus de 2 ans. Vous pouvez en bénéficiez que vous soyez propriétaire, locataire ou simple occupant. Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise sont concernés, si vous achetez vous-même des équipements pour les faire installer vous restez alors soumis au taux de 19,6%. Pour être facturé au taux réduit, vous devrez remettre à l’entreprise qui effectue les travaux une attestation confirmant que vous respectez les conditions d’octroi sur la période de 2 ans. Des modèles sont disponibles et téléchargeables sur le site du Ministère des impôts « www.impots.gouv.fr ». Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du taux réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la produc- tion d’un immeuble neuf. C'est-à-dire que les travaux entrepris sur une période de 2 ans ne doivent pas conduire à une surélévation du bâtiment ou à une addition de construction, ni rendrent à l’état neuf plus de la moitié du gros œuvre (fondations, charpentes, murs porteurs ou façades). Ils ne doivent pas non plus remettre à l’état neuf plus des 2 tiers des éléments de second œuvre (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, instal- lations sanitaires, installations électriques et chauffa- ge), ni augmenter la surface de plancher des locaux existants de plus de 10%. A noter enfin que l’Administration fiscale a précisé que seront également concernés par le taux de TVA réduit les travaux d’abattage, de tronçonnage, d’élagage et d’enlèvement des arbres situés dans les jardins dès lors qu’ils constituent le préalable néces- saire à des travaux d’entretien, même lorsque ces derniers sont réalisés par le client lui-même, portant sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans (locaux affectés à l’habitation proprement dit mais également dépendances usuelles, voies d’accès principales à l’habitation, murs de clôtures et portails). Pour en savoir plus www.appelimmo.fr Tranche Pourcentage S1 Pourcentage S2 De 0 à 6.500 € 4 % 2 % De 6.500 € à 17.000 € 1,65 % 1,10 % De 17.001 € à 30.000 € 1.10 % 0,75 % Au delà de 30.000 € 0.825 % 0,55 % 6 Appel Immo • N ° 8 0 • M A I - J U I N 2 012
  • 7. Maison ancienne : quelques tuyaux pour repérer les gros défauts • Demandez à visiter le grenier pour vérifier la charpente. Si les poutres sont humides,elles ris- quent d'avoir été attaquées par les champignons ou les termites. Testez aussi la dureté du bois avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que de quelques millimètres. • Faites cette visite si possible un jour de pluie pour vérifier que la toiture ne laisse pas passer l'eau :la réfection d'un toit peut coûter très cher. • Faites également un tour à la cave pour repérer d'éventuelles infiltrations d'humidité (drainage éventuel à effectuer). • Méfiez-vous des plafonds où vous repérez d'importantes fissures,surtout si des différences de plan apparaissent de part et d'autre : des solives ou lattes sont sans doute à remplacer. • Les murs ne doivent pas présenter de traces d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter. Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre mauvais signe : la présence de fissures verticales et transversales sur les murs extérieurs. •Contrôlezl'étatdel'installationélectrique(prises, interrupteurs, compteurs). •Vérifiez l'état de la chaudière de chauffage cen- tral. Renseignez-vous sur sa date d'installation et demandez si elle a fait l'objet d'un contrat d'entretien avec un chauffagiste. En savoir plus… Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude de marché... pour savoir précisément ce que comporte une expertise immobilière ou avoir l'adresse d'un expert proche de chez vous, consulter la Chambre des experts immobiliers de France qui regroupe plus de 600 professionnels, 129 rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris. tél. : 01 53 76 03 52 site www.experts-fnaim.org Les honoraires des experts immobiliers sont libres. Pour faire établir un diagnostic technique, vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au 02 47 42 19 92 et sur leur site www.adia.org Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement… sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui, avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien plus ou moins facilement le moment venu… 1 Ne dépassez pas le prix du marché... Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter un logement à un prix surestimé ne pardonne pas car il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ. Le prix d'un immeuble est fonction du rapport entre l'offre et la demande. Ainsi les biens les plus recher- chés sont souvent les plus côtés et par conséquent les plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas trouver preneur si la demande est faible. Renseignez- vous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quar- tier que vous avez choisi et pour le type de logement - ou de terrain - que vous recherchez : interrogez le voi- sinage, comparez les annonces de diverses origines, consultez les organismes qui, dans certaines villes ou régions, suivent le marché du logement, achetez des revues spécialisées. 2 Tenez compte de l'environnement L'environnement du logement ou du terrain sur lequel vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui majeur dans la détermination du prix. - Il est préférable de visiter le bien à différents moments de la journée et si possible de la semaine. Repérez les nuisances éventuelles, sonores ou olfac- tives, la présence d'établissements commerciaux, industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne quelconque. Réfléchissez avant d'acheter un apparte- ment ou une maison à proximité d'une boite de nuit, d'un bar ou d'un restaurant, établissements souvent bruyants. - Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels ser- vices y a t-il à proximité ? Le quartier est-il bien des- servi par les transports en commun? Est-il facile de se garer? Les environs immédiats sont-ils agrémentés d'un espace vert, élément particulièrement "valori- sant"? Y a t-il un établissement scolaire proche ou à défaut est-il facilement accessible par un moyen de transport en commun. Idem pour les commerces. 3 N'oubliez pas votre environnement à venir... Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce que prévoit le POS ou le PLU ( Plan Local d'Urbanisme = ancien POS) dans votre futur quartier, que ce soit en positif (nouveaux équipements collectifs) ou en néga- tif (urbanisation supplémentaire, zone d'entreprises à proximité...). Renseignez-vous également auprès de la Direction Départementale de l'Equipement (travaux routiers...). 4 Choisissez bien votre immeuble... Sachez qu'une petite résidence collective, composée d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille ou récent, à la baisse s'il date des années 60 et qu'il n'est pas rénové. Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage individuel fermé plutôt qu'un simple box. Autres petits "plus" qui comptent : l'existence d'un local privatif en rez-de-chaussée; les Interphones, désormais entrés dans les mœurs; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou la résidence; la présence de verdure et, dans les régions du sud,d'une piscine collective (mais renseignez-vous sur les charges). A partir de trois étages, l'absence d'ascenseur est à inscrire au passif. 5 Privilégiez les logements bien exposés et bien conçus Ces qualités permettront en effet à votre logement de conserver sa valeur. - Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terras- se ou d'une loggia, gagne des points. - Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse être rationalisée au maximum. - Mauvais points aussi : la présence de vis à vis et l'absence de vue ainsi qu'une exposition au nord. 6 Un bonus pour les logements "extensibles" - Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez gagner de l'espace et auquel vous pourrez ainsi donner une plus-value: chambre de bonne, même en mauvais état; petit grenier ou combles aménageables; sous-sol, même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds hauts sous lesquels installer une mezzanine; renfonce- ments, cagibis, débarras, où aménager un coin douche supplémentaire, un W-C, un placard; vastes couloirs ou grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement des pièces plus vastes... 7 Tous les équipements complémentaires n'ont pas la même valeur - Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront qu'une influence mineure. - En revanche, la présence d'une piscine ou d'un système d'arrosage automatique du jardin valorise le bien. De même qu'un chauffage individuel au gaz, bien plus apprécié que tout autre mode de chauffage. Dans une maison à plusieurs niveaux, la présence d'une salle de bains à chaque étage, en accroît la valeur. Si ces salles de bains ne sont pas encore ins- tallées, demandez-vous si ces travaux seront pos- sibles à réaliser dans l'avenir. 8 Pensez technique ... - Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez acquérir et sur la date des travaux effectués ainsi que sur les matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la brique, sont plus cotées que le cairon). - Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment procéder, renseignez-vous auprès d'une association de consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à un professionnel spécialisé (géomètre expert). - Veillez à ce que les gaines techniques et le réseau de distribution (eau, électricité, etc.) soient visibles : les réparations éventuelles seront meilleur marché. Renseignez-vous sur l'existence d'un vide sanitaire. 9 Evaluez les inconvénients liés à la nature du terrain ... - Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit de passage, droit de puisage, droit d'implantation de pylônes électriques...),. Renseignez-vous auprès des services du cadastre (servitudes privées) et consultez le certificat d'urbanisme (servitudes publiques). - Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de rac- cordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négo- cier en conséquence. - Vous pourrez également tirer argument de la nature du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des fon- dations et le coût du drainage. Renseignez-vous auprès du voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable, inondable...) 10 Pour apprécier la qualité globale, faites-vous aider par un initié. - Cela peut-être simplement un ami compétent en bâti- ment ou un professionnel - un architecte par exemple- à qui vous demanderez, moyennant paiement, une exper- tise technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE, Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement composé d'architectes dont certains offi- cient gratuitement dans certaines "ADIL". Vous pouvez les contacter par le biais de leur site www.fncaue.org - Si vous achetez un bien à un coût élevé, vous pouvez aussi faire faire une expertise immobilière complète. Il s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui prend par exemple en compte la situation géographique du bien,sa composition, son état, l'origine de la propriété, ses ser- vitudes, etc. Résidence secondaire : une part d'irrationnel dans le "juste prix" Pour une résidence secondaire, l'irrationnel a davantage son mot à dire que pour l'achat d'une résidence principa- le. N'achetez cependant pas à n'importe quel prix car vous réaliserez sans doute encore moins de plus value à la revente que pour d'autres types de logement. - Privilégiez le site et choisissez la rési- dence en fonction des sports ou des loisirs que vous pratiquez ainsi que de l'usage que vous allez en faire. Selon le temps que vous comptez y passer, vous pourrez accepter un confort -et donc un prix - moindre. - Essayez de choisir un logement, que vous pourrez facilement louer le week- end ou en été si un jour vous êtes à court d'argent... Vous achetez avant tout pour investir… • Les produits doivent être très bien placés et d'excellente qualité. Les beaux immeubles rénovés des années 60, par exemple, sont bienvenus. • N'hésitez pas non plus à investir dans une maison individuelle ou dans une maison de village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour intérieure. Ces produits sont très recherchés dans les grandes agglomérations. • Sachez que les grands appartements se louent proportionnellement moins chers que les studios ou les deux pièces, mais que les locataires y restent plus longtemps. • Tenez compte de la composition sociologique de la commune où vous achetez (la demande varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville étudiante ou non) et renseignez-vous sur le niveau des locations pratiquées. Estimer la valeur d’un bien NNOOSS CCOONNSSEEIILLSS PPRRAATTIIQQUUEESS Pour en savoir plus www.appelimmo.fr M A I - J U I N 2 012 - N ° 8 0 • Appel Immo 7
  • 8. Penser à toutes les démarches Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir. 1 Décryptez... L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner du temps en sélectionnant les offres : un simple coup de téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui ne correspondent pas à votre mode de vie,vos goûts,vos attentes. En effet il convient de bien vérifier, si cela est possible, la véracité des informations figurant dans l'annonce avant de se déplacer. 2 Enquêtez pour mieux cohabiter... Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête en vous rendant sur place afin de connaître votre voisi- nage et apprécier les contraintes de cohabitation, parti- culièrement si vous envisagez de vivre en résidence col- lective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple? Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils généralement d'investir? Le syndic est-il dynamique ou se désintéresse t-il de la copropriété ? Ces petites questions apparemment anodines ont leur importance car elles vont bientôt concerner votre vie quotidienne... et votre bien être. 3 Apprenez le règlement... En résidence collective, renseignez-vous sur le règle- ment de copropriété, notamment sur les clauses concer- nant l'utilisation des parties communes et l'affectation des parties privatives. Ce document est très important car il détaille le mode de fonctionnement de la copro- priété. Le vendeur vous a affirmé par exemple que vous pourriez exercer votre profession dans votre apparte- ment, mais est-ce vrai? Le règlement ne prévoit-il pas que les logements soient à usage exclusif d'habitation ? Si vous achetez une maison dans un lotissement, consultez le cahier des charges et,s'il y en a un,le règle- ment de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses obligations incombant aux colotis, les servitudes de voi- sinage, les règles de construction à respecter si, par exemple, vous voulez vous agrandir, les règles d'entretien des voies de desserte des maisons, etc. 4 Prenez vos mesures... - Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long et en large le logement,en ne prenant pas en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres. Sachez que depuis juin 97 les promesses de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de copropriété doivent mentionner la superficie de la partie privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette mention vous pourrez intenter une action en nullité dans le délai d'un mois suivant la signature. Si la surfa- ce réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée, vous pourrez engager une action en diminution de prix dans le délai d'un an suivant la conclusion de l'acte définitif (ou "acte authentique"). - Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotis- sement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13.12.2000 ( relative à la solidarité et au renouvellement urbains dite loi SRU ) exige désormais que l'avant contrat et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect de cette obligation de précision (et non de bornage obli- gatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au propriétaire s'il a fait borner son terrain par un géomètre-expert et consultez alors le procès verbal et le plan dressé par celui-ci . En cas de réponse négative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adres- ser pour une première vérification au service du cadastre, situé au centre des impôts fonciers du dépar- tement. Il répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de pro- priété et de division d'un bien. Mais cela ne sera qu'un début de preuve : le cadastre n'a pas de valeur juridique dans ce domaine précis et les indications répertoriées peuvent être contestées par tout autre titre de propriété. Il est donc possible que la contenance réelle du terrain soit différente de celle indiquée dans l'acte. C'est pour- quoi la plupart des actes prévoient une clause d'exonération de responsabilité du vendeur dans le cas où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la contenance indiquée dans l'acte. Cette clause d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le vendeur est un professionnel comme un lotisseur par exemple. Le jour où vous serez vraiment décidé à ache- ter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou de partager avec vous, les frais de géomètre expert pour définir les limites exactes de la propriété. Vous pouvez aussi faire effectuer ce travail à vos frais. - Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le procés verbal établi par le géomètre,le bornage n'aura aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adres- ser au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire. - Dans tous les cas, faîtes publier le procès verbal de bornage à la conservation des hypothèques pour le rendre opposable aux tiers. 5 Votre terrain est-il vraiment constructible? - Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire encadré). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan Local d'Urbanisme issu de la loi SRU du 13.12.2000. A défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'occupation des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS vous indiquera les règles de construction applicables dans votre localité et les conditions d'évolution de votre environnement. - S'il ne l'a pas ,vous pouvez en faire vous-même la demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit un "certificat d'information générale" qui vous dira seule- ment si le terrain est constructible, soit un document plus précis vous indiquant si le projet, que vous avez déjà élaboré et que vous lui avez décrit, est réalisable ou non. 6 Prémunissez-vous contre les malfaçons... - Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans, vous bénéficierez encore de la "garantie décennale". Elle concerne tous les dommages matériels qui compro- mettent la solidité de l'ouvrage et les éléments d'équipement qui sont indissociables de leur support : ex. défaut du système de ventilation, affaissement de dallage, effondrement de charpente etc. Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attestation "d'assurance dommages ouvrage" théori- quement souscrite au moment de l'édification ou de la transformation du logement. Cette assurance est obliga- toire et permet d'éviter au client d'engager une procédu- re en responsabilité contre l'entreprise ou le maître d'œuvre en cas de malfaçons. - Si le logement a plus de dix ans,vous ne serez couverts que contre les "vices cachés", à condition d'intenter rapidement une action après l'acquisition. Mais les contrats entre particuliers excluent généralement cette garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvai- se foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice reproché, ce qui est difficile. - La garantie décennale s'applique également pour les achats de terrain en lotissement et concerne alors les travaux de voirie et d'équipements divers. 7 Choisissez bien votre avant-contrat... Vous avez pris toutes vos précautions et vous êtes vrai- ment décidé : le moment est venu de signer un avant- contrat. La loi du 13.12.2000 dite loi SRU a innové et crée une disposition très importante applicable depuis le 1er.06.2001. Vous êtes non professionnel et vous ache- tez un logement neuf ou ancien, vous signez une pro- messe unilatérale de vente, une offre d'achat ou un compromis de vente : * vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours pen- dant lequel vous pouvez,le cas échéant,revenir sur votre engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez vous rétracter par lettre recommandée avec accusé de récep- tion dans le délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l'avant contrat ou tout autre moyen présentant les mêmes garanties ( acte d'huissier par exemple ). Si vous signez l'avant contrat avec un vendeur non profes- sionnel, vous ne versez aucune somme avant l'expiration du délai de rétractation de 7 jours. Un versement peut être prévu après. Si vous signez l'avant contrat avec un professionnel mandaté ( notaire, agent immobilier ou autre), la somme qui peut alors vous être réclamée doit être versée entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas de rétractation, ladite somme doit être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. A noter que la loi portant engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006 est venue modifier l'articler L.271-1 du code de la construction et de l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement ayant signé un compromis ou une promesse de vente dispose d'un délai de rétractation de 7 jours pour revenir sur sa signature. Le décret d'application n'est (à l'heure où nous imprimons) pas encore paru. Cependant, le prin- cipe de précaution recommande que l'on applique d'ores et déjà cette nouvelle mesure qui auparavant ne concer- nait que les avant-contrats sous seing privé. En effet, si l'avant contrat était signé devant Notaire, l'acheteur bénéficiait d'un délai de réflexion de 7 jours pendant lequel il ne pouvait signer le document. Avec la nouvelle disposition, le délai de réflexion ne concerne plus que le contrat de vente définitif qui n'aurait pas été précédé par un compromis ou promesse de vente L'avant contrat peut prendre plusieurs formes. La portée de votre engagement sera différente selon les cas. Sachez donc ce qui se cache derrière les mots. - "L'offre d'achat" engage l'acheteur qui ne peut plus renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée. Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans que vous ayez droit à aucune indemnité. Evitez cette procédure, bien trop dangereuse pour vous. Il est toutefois important de noter que, depuis le 1er.06.2001, est interdite toute offre unilatérale d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quel- conque par l'acquéreur. En outre les promesses d'achat sont, comme les promesses de vente, soumises au droit de rétractation de l'acquéreur. - La "promesse unilatérale de vente" engage le vendeur de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indi- qué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la signature de la promesse, une indemnité d'immobilisation qui représente en principe 10% au maximum du prix de la vente. Cette somme doit être versée par chèque libellé à l'ordre du professionnel de la vente (notaire ou agent immobilier) et en aucun cas à l'ordre du vendeur. L'indemnité restera la propriété du vendeur sauf si l'opération ne se fait pas pour une raison légitime ( ex : non-obtention des prêts). - Le "compromis de vente" lie définitivement le vendeur et l'acheteur, sauf non-réalisation d'une condition sus- pensive inscrite au contrat ( par exemple celle relative à l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les indemnités à verser. Lisez donc attentive- ment les clauses et vérifiez bien la description de ce que vous achetez. Car lors de la signature de l' "acte authen- tique" devant notaire, vous ne pourrez pas changer les termes du contrat. 8 Prévoyez des conditions suspensives Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisa- tion d'un événement particulier indépendant de votre volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat comme une "condition suspensive". Si cet événement ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement sera rompu automatiquement et vous récupérerez les sommes versées. La non obtention de vos prêts est une condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez mentionner toute autre clause correspondant à votre situation personnelle : revente de votre précédent loge- Le certificat d'urbanisme N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un cer- tificat d'urbanisme récent. La loi SRU est intervenue pour modifier la finalité du certificat d'urbanisme ordi- naire. En effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibi- lité du terrain. Il est conçu comme comme un docu- ment purement informatif qui n'est positif ni négatif. Il doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipe- ments publics existants ou prévus. Il vous indiquera s'il y a des contraintes architecturales : forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur du crépi etc. Toujours en vertu de la loi du 13.12.2000, le certificat d'urbanisme doit préciser également si le bien est ou non concerné par un droit de préemption. Il est déli- vré gratuitement par le maire dans les deux mois sui- vant le dépôt de la demande et reste en principe valable un an après son obtention. Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un per- mis de construire. Il vous informe sur ce que vous pouvez faire mais ne vous donne pas l'autorisation d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire ! En savoir plus... Consultez les services télématiques des organismes de défense des consommateurs,comme l'Institut Na- tional de la Consommation, établissement public autonome doté d'équipes spécialisées de juristes,qui édite la revue 60 Millions de consommateurs. Tapez 3615 INC ou 3615 60 Millions ou consultez le site : www.in60.fr Vous pouvez aussi consulter: 3615 Que Choisir, de l'Union Fédérale des Consommateurs. ment, obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisa- tion de la mutation professionnelle prévue, etc. 9 Vérifiez avant de signer le contrat de vente définitif Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les "frais de notaire". Souvent, le vendeur a déjà son notaire . Mais vous pouvez demander au votre de vous assister. Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les honoraires... et les tâches. Ce jour là, le notaire vous remettra une attestation de propriété qui vous servira pour justifier de votre qualité de propriétaire auprès de divers organismes ou entreprises comme les assurances, les banques, la poste etc. Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente que quelques mois plus tard après que le notaire aura accompli certaines formalités obligatoires. 10 Vous avez acheté votre terrain, pensez à construire... Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux. Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et deman- dez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obli- gatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface (dite hors œuvre net) de 170 m2 et plus. Chacune de ces possibilités obéit à des règles, des droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avan- tages et inconvénients. Choisissez en connaissance de cause. 11 Et après ? Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer votre logement en souscrivant une assurance multirisques habitation (c'est la formule la plus complète et la plus éco- nomique), à effectuer votre changement d'adresse,à transfé- rer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom -voire à ins- taller à vos frais- un compteur d'eau, de gaz, d'électricité. Signalez également votre existence à la mairie et inscrivez- vous éventuellement sur les listes électorales. N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six mois après la signature de la vente, que vous attendez le décompte des frais liés à la vente et le remboursement du trop perçu éven- tuel... car la provision prise pour couvrir les frais divers est souvent surévaluée. NNOOSS CCOONNSSEEIILLSS PPRRAATTIIQQUUEESS Pour en savoir plus www.appelimmo.fr 8 Appel Immo • N ° 8 0 • M A I - J U I N 2 012
  • 9. Les avantages fiscaux : s A côté du dispositif ROBIEN qui est maintenu mais corrigé, un nouveau dispositif d'incitation à la location a été instauré par la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 dite Loi ENL : il s'agit du dispositif BORLOO populaire. Le dispositif ROBIEN modifié permet désormais d'amortir 50% du prix du bien sur 9 ans (6% / an sur les 7 premières années puis 4% sur les 2 dernières années), alors qu'auparavant il permettait d'amortir 65% sur 15 ans. Quant au nouveau dispositif BORLOO, réservé à la location de loge- ment neuf, il prévoit également un amortissement sur les 9 premières années mais permet de continuer à amortir jus- qu'à 15 ans (à raison alors de 2 périodes supplémentaires de 3 ans avec un amortissement de 2,5%/ an). L'avantage fiscal est important puisqu'il permet de déduire entre 50% et 65% du prix du logement sur une durée allant de 9 à 15 ans, ainsi que chaque année, 30% des loyers (dans le dispositif ROBIEN modifié il n'y a pas de déduction forfaitaire des loyers). Dans les 2 cas, si l'investissement survient en cours d'année, les amortissements sont calculés au " prorata tem- poris ",c'est à dire proportionnellement à la durée effective de location. Egalement, les 2 systèmes permettent un report du déficit foncier sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €/ an. Pour bénéficier des avantages du dispositif BORLOO populaire vous devez vous engager à louer pendant 9 ans au minimum (et jusqu'à 15 ans) à un locataire dont les ressources n'excèdent pas certains plafonds (ceux des prêts locatifs intermédiaires) et respecter un loyer plafond de 70% du mar- ché libre. Pour le dispositif ROBIEN modifié, les locataires ne sont pas astreints à des plafonds de ressources, mais vous devez respecter des plafonds de loyer (90% du marché libre). A noter que les logements meublés et les résidences secon- daires sont exclus de ces dispositifs. Les plafonds de loyer applicables sont déterminés par zone (voir tableau A) : la zone A concerne l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois français ; la zone B1 concerne les agglomé- rations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne autour de Paris, les agglomérations chères ainsi que le pourtour Méditerranéen, la Corse et les départements d'Outre-Mer ; la zone B2 concerne les autres aggloméra- tions de plus de 50.000 habitants, les autres zones fronta- lières chères ainsi que les limites de l'Ile de France ; enfin, la zone C concerne le reste du territoire. Vous pouvez consul- ter le détail des zones par commune sur le site du ministère du logement www.logement.gouv.fr. s Les contribuables, qu'ils soient propriétaires occupants, locataires, usufruitiers ou occupants à titre gratuit, qui sup- portent, pour leur habitation principale, des dépenses de gros équipements, d'équipements de production d'énergie renouvelable ou de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt de 15% du coût des équipements. Cet avantage est étendu, au même taux, soit 15% aux travaux d'installation : - d'équipements de production d'énergie fonctionnant à l'énergie solaire - de chaudières à condensation utilisant les combustibles gazeux. Le crédit d'impôt est ouvert aux installations : - intégrées par le constructeur ou le vendeur d'un logement neuf et qui donnent lieu à la délivrance d'une attestation - installées par une entreprise,à la demande du contribuable, et qui donnent lieu à l'établissement d'une facture ou d'une attestation Ci-dessousleplafonddedépensesouvrantdroitaucréditd'impôt: - 4.000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée. -8.000€pouruncouplemariésoumisàimpositioncommune. Ces sommes sont majorées de 400 € par personne à charge, 500 € pour le second enfant et 600 € par enfant à compter du troisième. Depuis2005,L'avantagefiscalestremplacépardeuxnouveaux crédits d'impôt : - l'un en faveur de l'aide aux personnes. Les dépenses d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handi- capées, d'acquisition de certains ascenseurs et les travaux de protection contre les risques technologiques donneront droit à un crédit d'impôt variant de 15 et à 25 % du montant des frais. Les dépenses seront retenues dans la limite de 5 000 € pour une personne seule et de 10 000 € pour un couple (plus majorations pour personnes à charge). Ce pla- fond s'appliquera aux dépenses réalisées entre 2005 et 2009. - L'autre au titre des dépenses d'équipement en faveur du dé- veloppement durable : chaudières à basse température et à condensation, matériaux d'isolation thermique, appareils de régulation de chauffage... Depuis le 1er janvier 2008 (mise en œuvre d’un arrêté du 13 novembre 2007), les conditions permettant de bénéficier du crédit d’impôt ont été modifiées. Les équipements et matériaux doivent désormais présenter des caractères techniques renforcés et répondre à des critères de performances minimales plus élevés. Ce crédit d’impôt peut atteindre jusqu’à 50% des dépenses, dans la limite de 8.000 €pour un célibataire,16.000 €pour un couple marié,etcepourlesdépensespayéesentrele1erjanvier2005 et le 31 décembre 2009. s Pour en savoir plus, connectez-vous à Internet. Sur le www.logement.org, vous trouverez toutes les réponses aux questions que vous vous posez. Le site "portail" renvoie sur l'ensemble des sites traitant du dossier immobilier, de celui du ministère du Logement aux sites des différentes banques en passant par les associations de défense ou de conseil des consommateurs. Trouver les financements Vous avez décidé d'acheter un logement ancien, dans lequel vous aurez peut-être des travaux à réaliser, ou un terrain en vue d'une construction future. Quel que soit votre projet, le financement est l'un des points clefs de l'opération. Pour en déjouer les pièges vous devez prendre en compte un maximum de paramètres. Sachez choisir et combiner vos prêts : Pour acheter, ou acheter et rénover un logement ancien, vous avez le choix entre plusieurs types de prêts. N'hésitez donc pas à décliner les différentes combinaisons. A quel prêt principal avez-vous droit ? Prêt pour l'accession sociale, prêt conventionné ou prêt bancaire ordinaire ? • Le montant des deux premiers, le prêt pour l'accession sociale (PAS) et le prêt conventionné peuvent couvrir désormais 100% du coût de l'opération et leurs taux d'intérêts varient selon les établissements de crédit dans la limite d'un maximum ré- glementé (celui du Pas étant inférieur de 0,60% à celui du prêt conventionné). La notion de prix de revient maximum est sup- primée et ce type de prêts ouvre droit à l'Aide personnalisée au logement. En outre,le prêt pour l'accession sociale est soumis à condition de ressources. En effet,les ressources de l'emprunteur ne doivent pas dépasser un certain plafond. Sont pris en considé- ration l'ensemble des revenus imposables de toutes les per- sonnes composant le foyer au titre de l'avant dernière année qui précède celle de la demande de prêt (n-2). • Les prêts bancaires ordinaires nécessitent de faire jouer la concurrencelapluslargepossibleetdebiencomparerlescoûtsducrédit (voirencadré:lesquestionsessentielles).Pluslemontantdel'apportper- sonnelestimportant,pluslanégociationaveclabanqueestfacilitée. L'apport personnel : L'apport personnel est constitué par une épargne préalable. Les prêts complémentaires : La liste des prêts pouvant être accordés en complément d'un prêt conventionné a été sensiblement modifiée en 2001. Il s'agit : prêt épargne logement, prêt à taux 0, prêt 1% loge- ment, prêt fonctionnaire, prêt relais, prêt à taux fixe dont le taux est au maximum égal au taux des prêts des comptes épargne logement en vigueur à la date de l'émission de l'offre de prêt, et les prêts pour les Français rapatriés d'outre mer. •Leprêtàtaux0.Lesconditionsd'octroideceprêtontétémodifiées par la Loi de finances pour 2005 et le Décret n° 2005-69 du 31 jan- vier2005(paruauJON°26du1erFévrier2005)vientenpréciserles modalités d’application : ces dispositions s'appliquent aux offres de prêt émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2009. -leprêtàtauxzéroestdésormaisouvertàl'achatd'unlogementan- cien, sans travaux importants,pourvu qu'il corresponde aux critères dulogementdécent(auparavantilfallaitquelestravauxreprésentent 35% du coût total de l'opération). - le montant maximum du prêt à taux zéro est plafonné à 32500 € (contre 27440.82 €). Ce plafond concernera les logements neufs et non les logements anciens. La loi maintient la majoration de 50 % du montant maximal du prêt pour les zones franches et sensibles.A noterquelaLoiENL2006-872du13juillet2006(JOn°163du16juillet 2006)arelevéde15000 lemontantduprêtpourlesménagessitués dans les plafonds du logement social (PLUS) et ce à compter du 1er janvier 2007. Soumisàconditionsderessourcesetdeplafonnement,vouslede- mandezauprèsdetouslesétablissementsdecréditsquiontsigné une convention avec l'Etat et il ne peut en aucun cas constituer le financement principal. Son remboursement s'effectue par men- sualités constantes. La durée de remboursement varie alors selon lesrevenusimposablesetdanscertainscasvousnecommencerez à le rembourser qu'à l'expiration des autres prêts. Le montant total des ressources à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de référence du ou des bénéficiaires du prêt ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre principal la résidence : - au titre de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt ( année N-2) pour les offres de prêt à taux zéro émises entre le 1er janvier et le 31 mars, - au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt (année N-1) pour les offres de prêt émises entre le 1er avril et le 31 décembre. Le montant total des ressources à prendre en compte ne doit pas excéder 38690 € (contre 37883.73 € dans le dispositif antérieur). A compter du 1er janvier 2006, le plafond de ressources à respecter est relevé à 7000 € par mois mais ne concerne que les couples avec 5 enfants et plus résidant en région parisienne. De plus, ce prêt est réservé aux ménages " primo-accédants " c'est à dire qui n'ont jamais emprunté pour se loger. • Le prêt d'épargne logement est accordé après une phase d'épargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan Epargne Logement. Son montant dépend des intérêts acquis pendant la période d'épargne et de la durée du prêt. Son taux d'intérêt est réglementé. La rémunération des plans d'épargne logement souscrits à compter du 1er août 2003 est fixée à 2,5% hors prime d'état (3,5% prime d'état incluse).* La prime d'état est égale à 2/5ème des intérêts versés par l'établissement teneur du compte à l'épargnant, dans la limite de 1525 €. Pour les plans ouverts à compter du 12.12.2002, le bénéfice de la prime d'épargne est réservé aux seuls épargnants qui souscrivent un prêt d'épargne logement. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés au titre des plans ouverts à compter du 1.8.2003 est fixé à 4.20%. La rémunération des comptes épargne logement à compter du 1.8.2003 est fixé à 1.5% hors prime d'état. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés au titre des comptes ouverts à compter du 1.8.2003 est fixé à 3%. Depuis le 1.07.2004, le taux d'intérêt du compte épargne logement est égal au 2/3 du taux des premiers livrets de caisse d'épargne (livretA). Le taux d'intérêt du compte épargne logement est calculé par la banque de France le 15 janvier et 15 juillet de chaque année. Cette fixation du taux d'intérêt ne concerne pas les plans d'épargne logement. Plan et Compte Epargne Logement peuvent avoir une durée de 2 à 15 ans et peuvent être cumulés,à condition de ne pas dépasser, ensemble, 92.000 € soit 600.000Frs. Sachez aussi que vous pouvez faire jouer sous certaines conditions, les droits à prêts obtenus par vos parents proches sur leur propre épargne logement, afin de majorer votre capacité d'emprunt. * Pour les Plans et Comptes épargne logement souscrits avant cette date, la rémunération reste celle fixée au moment de la souscription. • Le prêt 1% employeur : les salariés d'une entreprise employant au moins 10 salariés peuvent demander à leur employeur que leur soit octroyé un prêt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente au finan- cement des logements de ses employés. Le taux du prêt est fixé à 1,5%(horsassurancesetgaranties).Ilpeutêtreaccordédansleneuf maiségalementdansl'anciensanstravauxàcertainesconditions. Il peut financer un logement ancien sans travaux : - lorsqu'il s'agit d'une première accession à la résidence principale et que l'emprunteur a des revenus plafonnés - lorsque l'emprunteur est contraint de changer de résidence principale pour des raisons de mobilité professionnelle - ou lorsqu'il achète un logement HLM. Il peut être accordé quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le logement doit être achevé depuis plus de 20 ans et les travaux doivent respecter au moins 25% du prix d'achat. - Le prêt aux fonctionnaires se rapproche du prêt 1% logement des salariés du secteur privé en étant toutefois moins intéres- sant. Le montant du prêt et le taux d'intérêt sont réglementés. Il convient de se renseigner auprès du Crédit Foncier de France qui distribue ce type de prêt. - Les prêts départementaux sont accordés à titre complémen- taires par certains Conseils généraux. Leurs taux d'intérêts varient de 2 à 5%. - Pour les prêts des mutuelles et des caisses de retraite, renseignez-vous sur leurs caractéristiques auprès de l'organisme d'affiliation. - Les prêts familiaux : les prêts entre membres d'une même famille sont légaux et rien n'interdit que leur taux d'intérêt soient alors nuls ou indexés sur le livret A. Mais pour éviter que le fisc ne considère ce prêt comme une donation déguisée, rédigez un contrat et enregistrez-le auprès des services de la recette des impôts. Les questions essentielles Avant de choisir un prêt immobilier, vous devez vous poser une série de questions et comparer de nombreux paramètres. N'hésitez pas à en dresser un tableau. Le prêt est-il fixe ou variable ? S'agit- il d'un prêt modulable ? Quelle est sa durée, quelles garanties vous demande-t-on (hypo- thèque, caution) ? Ouvre-t-il des droits à l'APL ou l'allocation logement ? Qu'en est-il des frais annexes (frais de dossier, coût de l'hypothèque ou de la caution,coût de l'assurance décès-invalidité, de l'assurance perte d'emploi). Interrogez-vous sur le coût effectif global (qui intègre,outre le taux, tous ces frais annexes) et sur les possibilités de remboursement anticipé avec ou sans pénalité. Pour les prêts à taux variables, vous devez aussi comparer : - l'indice : dans la pratique, le taux du prêt est généralement indexé sur l'Euribor qui est le taux de l'argent au sein de la zone Euro et auquel les établissements financiers ajoutent leur marge ( entre 1% et 3% ). Souvent la première année est basée sur un "taux d'appel" et la variation avec la seconde année peut être forte, pour compenser. - la périodicité de révision du taux, - l'indice des variations de taux sur le montant des mensualités, sur la durée du remboursement ou sur les deux ; - la variation est-elle plafonnée, si oui à combien ; s'agit-il d'un prêt "capé" (prêt révisable dont le taux ne dépasse jamais un certain % fixé au départ) ? -peut-onpasseràtoutmomentàtauxfixe?letaux est-il fixé, y-a-t-il des conditions et des pénalités ? Combinez les bons paramètres : Le taux d'intérêt : fixe ou variable - Fixe, il est déterminé dans votre contrat de prêt, mais il n'est pas forcément identique pendant toute la durée de remboursement. - Variable : le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonctiond'unindiceinscritdanslecontrat.Unplafondouunplan- cherpeuventéventuellementlimiterlespossibilitésdevariation du taux. La durée du prêt ou les mensualités varient en consé- quence. Il est assez fréquent que le contrat limite les variations dutauxouleurincidencesurlamensualitéouladurée.Cesprêts appelésprêtscapésdiminuentalorslerisquepourl'emprunteur. Il est important de noter qu'il ne faut pas baser tout son raison- nement financier sur le taux de la première période qui est sim- plement un taux d'appel. L'évolution du remboursement : Les mensualités de remboursement peuvent être : - constantes : pendant toute la durée de remboursement, vos mensualités, avant révision dans le cas d'un taux variable, seront identiques. C'est la solution la plus sûre si vous ne pré- voyez pas d'augmentation importante de vos ressources. - modulables : le contrat prévoit que vos annuités et la durée du remboursement peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction de vos revenus. - lissées : lorsque le plan de financement comporte plu- sieurs prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités en ques- tion soit constant. La durée : Le coût du crédit est fonction de sa durée : plus celle-ci est longue, plus votre prêt sera cher globalement. Zones A B1 B2 C 21,02 € / m2 / mois 14,61 € / m2 / mois 11,95 € / m2 / mois 8,76 € / m2 / mois Borloo PopulaireRobien modifié 16,82 € / m2 / mois 11,69 € / m2 / mois 9,56 € / m2 / mois 7,01 € / m2 / mois Tableau A ( Voir ci-contre) NNOOSS CCOONNSSEEIILLSS PPRRAATTIIQQUUEESS Pour en savoir plus www.appelimmo.fr M A I - J U I N 2 012 - N ° 8 0 • Appel Immo 9
  • 10. 10 Appel Immo • N ° 8 0 • M A I - J U I N 2 012 Immobilier spécial jardin NNOOTTRREE DDOOSSSSIIEERR SSPPEECCIIAALL Pour en savoir plus www.appelimmo.fr Pour en savoir plus www.appelimmo.fr Tondeuse : Peut-on tondre sa pelouse le dimanche ? Classée parmi les troubles de voisinage les plus fréquents, la tondeuse à gazon en raison de son utilisation le dimanche ou du niveau sonore trop important de l’appareil. Savez-vous que la loi impose des horaires pour l’utilisation des tondeuses ? En vertu de la loi du 31 décembre 1992 et du décret du 18 avril 1995, les bruits de ton- deuse peuvent être sanctionnés s’ils sont de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage (article R48-2 du Code de santé publique). Les mairies et les préfectures imposent en général des horaires pour l’utilisation des tondeuses le dimanche et les jours fériés. En règle générale, l’utilisation des ton- deuses à gazon (ou autres appareils de jar- dinage ou de bricolage) est tolérée de : • 8.30h à 19h30 du lundi au vendredi • 8.30h à 12h et de 14.30h à 19h le samedi •10h à 12h le dimanche et les jours fériés Pour connaître les horaires pendant les- quels l’utilisation des tondeuses est admise dans votre commune, renseignez- vous auprès de votre mairie ou de votre préfecture. A savoir : dans certains immeubles, le règlement de copropriété peut imposer des obligations aux habitants de l’immeuble. Plantation : Attention aux distances réglementaires ! Cultiver un potager sur son balcon Vous habitez un appartement en ville et vous rêvez de cultiver un petit potager ? Pourquoi ne pas installer des plants de légumes sur votre balcon ? Pour cultiver un petit potager, il n’est pas forcement nécessaire de posséder un jardin, un terrain ou d’habiter à la campagne… En tirant le meilleur parti de l’espace de votre balcon, vous pouvez profiter des avantages d’un mini potager. Cultiver un potager sur son balcon procure de nombreux avantages : • Avoir un petit bout de campagne chez soi • Disposer de produits frais (légumes, plantes aromatiques, fruits) • Faire des économies sur l’achat des légumes • Décorer le balcon • Créer un mur d’intimité Précautions à prendre Cultiver un potager sur son balcon nécessite tou- tefois quelques mesures et précautions : • Se renseigner préalablement sur les règles de copropriété, notamment en matière de charge admissible sur le balcon • S’assurer que les légumes bénéficieront d’un minimum de 4 heures d’exposition de soleil, voire de 8 heures pour les tomates, les concombres ou les piments • Ne pas exposer les plants de légumes à trop de vent • Bien choisir les pots et jardinières • Fertiliser et arroser fréquemment les légumes Que peut-on cultiver sur son balcon ? Il existe un large choix de plants de légumes, de fruits et de plantes aromatiques qu’il est possible de cultiver en pot. Parmi les plantations potagères qui s’adaptent bien aux balcons figu- rent : • Les légumes de type tomate, salade, poi- vron, gousses d’ail, oignons… • Les légumes à tiges grimpantes : petits pois, haricots, concombres, cornichons, kiwis… • Les fruits : groseilliers, fraisiers, framboi- siers… • Les plantes aromatiques : estragon, roma- rin, ciboulette, menthe, persil... Les accros de cuisine design peuvent aussi se lancer dans la culture de mini-légumes dont la petite taille agrémentera de façon originale le balcon. Jardin sec : beau et économe en eau L’immobilier 100% entre Particuliers : Une préparation du sol est-elle nécessaire pour créer un jardin sec ? Philippe Raujol : Pour réaliser un jardin sec, il faut prendre le temps de choisir les plantes en fonction de la nature de son sol et de l’exposition. Si l’ombre est trop dense, un éclaircissement est préférable. Il faut éviter l’apport de terreau et de terre trop riche qui est coûteux et donnera de mauvais résultats. L’importance demeure dans le drainage du sol (pour cela un apport de sable de rivière est très bénéfique). Si une étendue de gravier devient trop importante, la pose d’un géotex- tile est conseillée car il limite la pousse des mauvaises herbes. Il faut toutefois veiller à ne pas poser le géotextile à proximité des plantes car il a tendance à altérer les qualités biologiques du sol. L’immobilier 100% entre Particuliers : Faut-il bannir com- plètement l’arrosage dans un jardin sec ? Philippe Raujol : L’important dans le jardin sec est de conserver l’humidité du sol, pour cela on a recours au paillage minéral et végétal. • Le paillage minéral : gravier concassé naturel (calcaire, marbre essentielle- ment) avec différentes couleurs (rouge, jaune, blanc, vert, bleu, violine, beige, rosé) / gravier roulé (provenant des rivières), galets (marbre blanc, gris de rivière, noir de chine…) rochers, ardoises et briques pilées, paillettes de schistes (vert, bleu, noir…), pouzzolane (pierre volcanique très utilisée). On joue avec la granulométrie (épaisseur des minéraux), les contrastes de couleurs et formes (concassé/roulé) • Le paillage végétal : c’est un paillage organique qui a une double action. Il fertilise les sols en se décomposant et maintient l’humidité dans le sol. Coques de fèves de cacao, paillettes de lin, paillettes de chanvre, broyât (résidus végétaux notamment le BRF (bois raméal fragmenté) au fort pouvoir nutritif, copeaux de bois, cosses de sarrazin… L’immobilier 100% entre Particuliers : Le jardin sec est-il réservé aux seules régions médi- terranéennes ? Philippe Raujol : On peut installer un jardin sec dans des lieux plus humides à condition de choisir des végétaux de terrains secs adaptés à son climat, en fonction de la plu- viométrie et de la résistance à la sécheresse. Les excès d’eau étant néfastes, il faudra drai- ner le sol par un apport de sable de rivière. L’intérêt du jardin sec est qu’on peut l’adapter à toutes les régions mais il faut de solides connaissances en botanique et choisir des matériaux adéquats. Les végétaux secs ont pour la plupart une forte rusticité (résistance au froid) et peuvent donc s’exporter dans le nord de la France. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quelles sont les règles en matière de distances de plantation ? Me Bruno Traesch : Les dispositions de l’article 671 du code civil interdisent de planter des arbres, arbrisseaux et arbustes : - à moins de deux mètres de la ligne séparative de deux propriétés, pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, - et de cinquante centimètres, pour les autres (donc d’une hauteur inférieure à deux mètres). Il existe une exception : les plantations en espaliers et ne dépassant pas la crête du mur séparatif. La distance entre les arbres et la ligne séparative des fonds est calculée entre l'axe médian des troncs des arbres (et non à partir de l’écorce) et la ligne séparative des deux propriétés. Les distances prévues dans le code civil ne s’appliquent qu’en l’absence de convention, de règlement comme le PLU ou de cahier des charges de lotissement ou encore d’usages locaux. En effet, dans cette hypothèse ce sont ces règles particulières qui s’appliquent en priorité sur celles du code civil. Si les plantations sont irrégulières, le voisin lésé peut exiger que celles-ci soient arrachées ou réduites à la hauteur déterminée dans l'article 671 du Code civil, à moins qu'il n'y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire, conformément à l’article 672 du code civil. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quel recours dispose le propriétaire qui est gêné par l’arbre de son voisin (perte d’ensoleillement) alors que la distance de plantation a été respectée ? Me Bruno Traesch : Le propriétaire victime d’une perte d’ensoleillement peut fonder son recours sur le trouble anormal de voisinage. Il doit ainsi démontrer à la juridiction civile saisie que le trouble excède un « inconvénient normal du voisi- nage », lequel est apprécié par les tribunaux en fonction de chaque situation concrète et notam- ment du lieu de l’habitation. S’il s’agit par exemple d’une maison en plein centre-ville ou située dans un tissu urbain très dense, les tribu- naux auront tendance à interpréter très stricte- ment cette notion et à rejeter plus aisément cette demande. Chaque tribunal juge au cas par cas en prenant également en compte la personnalité et le comportement des deux voisins, notamment du responsable du trouble de voisinage éventuel. Le jardin sec séduit de plus en plus de particuliers. Réponse au chan- gement climatique et aux préoccupations relatives à l’utilisation de l’eau, il s’adapte à toutes les régions et met en valeur n’importe quel jardin. Diplômé en aménagements paysagers et gérant de l’entreprise spécialisée dans les jardins secs et japonais Zen&Sec, Philippe Raujol nous apporte son éclairage.
  • 11. Nos interviews exclusives d’experts M A I - J U I N 2 012 - N ° 8 0 • Appel Immo 11 NNOOUUVVEELLLLEE RRUUBBRRIIQQUUEE Pour en savoir plus www.appelimmo.fr Immobilier Haute-Savoie : Le marché du bassin Genevois est toujours alimenté par un besoin de logements Notaire à Annemasse et responsable des statistiques PERVAL rela- tives au marché immobilier des Notaires, Me Jean-François Barralier nous éclaire sur la situation du marché de l’immobilier en Haute-Savoie. L’immobilier 100% entre Particuliers : A quoi engage la signature d’un compromis de vente ? Cabinet Picovschi : Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre le bien et l’acquéreur s’engage à acheter à un prix convenu. Ce contrat permet de lier les parties. Il s’écoule généralement trois mois entre la signature du compromis et l’acte de vente définitif devant le notaire. Le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur le prix et la chose. La vente est parfaite. Selon l’article 1589 du Code civil : « La pro- messe de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résul- tera s'établiront par le paiement d'un acomp- te sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régu- larisée ultérieurement, sera celle du verse- ment du premier acompte ». Toutefois, le compromis peut mentionner des conditions suspensives qui devront être levées dans un certain délai, sous peine de caducité du compromis. Ainsi par exemple, les conditions suspen- sives les plus courantes sont l’obtention d’un prêt auprès d’un établissement bancaire ou encore l’obtention du permis de construire. Si passé le délai, l’acquéreur n’a pas obtenu d’offre de prêt de la banque, le compromis est caduc. Chaque partie est alors libérée de ses obligations. L’immobilier 100% entre Particuliers : L’une ou l’autre des parties peut-elle revenir sur sa décision ? Cabinet Picovschi : L’intérêt du compromis est d’engager les parties. Leur permettre de se rétracter dès qu’elles le veulent priverait cet avant-contrat de son intérêt. • L’impossible rétractation du vendeur : Après avoir signé le compromis, le ven- deur ne peut se rétracter. • La rétractation de l’acquéreur : Quant à l’acquéreur non professionnel, la loi SRU du 13 décembre 2000 lui permet de se rétracter dans un délai de sept jours. Une fois le compromis signé, il est « notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équi- valentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétrac- tation est exercée dans ces mêmes formes » (article L271-1 du code de la construction et de l’habitation). L’acquéreur dispose d’un délai de rétracta- tion de sept jours à jours à compter du len- demain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ou de la remise de l’acte s’il a été signé devant notaire. L’immobilier 100% entre Particuliers : L’acheteur peut-il renoncer à l’achat immobilier passé le délai de réflexion des 7 jours ? Cabinet Picovschi : La rétractation hors délai est par principe interdite. Cependant, il faut étudier le compromis et vérifier ce qu’il sti- pule. • Les clauses du compromis de vente Passé ce délai légal de rétractation, l’acheteur ne peut pas renoncer à l’achat. Il ne peut pas décider de façon unilatérale de mettre fin au compromis. Néanmoins, il arrive que le compromis stipule qu’en cas de rétractation hors délai, l’acquéreur devra 10% du prix de vente. L’acquéreur pourra donc se déga- ger du compromis de vente en payant 10% du prix. Au fond, ces 10% ne sont qu’une juste contrepartie pour le ven- deur qui a vu son bien immobilisé et qui n’a donc pas pu le vendre à quelqu’un d’autre. Le compromis peut aussi prévoir que le vendeur aura la possibilité de pour- suivre l’acquéreur en justice en exécu- tion forcée de la vente. Dans ce cas, l’acheteur est lié et ne peut pas se dégager du compromis. Par ailleurs, certains mécanismes juridiques per- mettent à l’acheteur de se dégager de la vente sans avoir à payer les 10% du prix de vente. • La non réalisation des conditions suspensives Si les conditions suspensives ne sont pas levées dans le délai prévu par le compromis, l’acheteur (comme le ven- deur) est libéré de ses obligations. Il ne s’agit pas à proprement parler d’une rétractation. La rétractation étant « impossible » hors délai, certains acquéreurs espèrent que les conditions suspensives ne seront pas levées et notamment que le prêt ne sera pas obtenu. Certains vont jusqu’à effectuer des manœuvres auprès de la banque pour que l’offre de prêt soit refusée. Le vendeur se retrouve alors sans recours, avec son bien immobilisé et invendu. Le compromis de vente n’est donc pas un acte banal. Il s’agit d’une vente sous seing privé engageant chacun des protagonistes. Les questions de rétractation du vendeur ; de rétractation de l’acquéreur après le délai de sept jours sont des questions sources de contentieux. Compromis de vente : Retour sur les obligations de cet avant-contrat de vente Juriste spécialisé dans les domaines de l’immobilier et la construction pour le cabinet d’avocats Picovschi, Elodie Coipel revient sur les spécificités du compromis de vente. L’immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour, comment se porte l’immobilier à Annemasse en ce début d’année 2012 ? Me Jean-François Barralier : Le marché de l'immobilier aura connu une activité toute particulière jusqu'au 31 janvier 2012 du fait de la modification du régime fiscal du calcul de l'impôt sur la plus-value qui est entré en vigueur au 1er février 2012. Les vendeurs assujettis à l'impôt (toutes les ventes sauf l'habitation principale) ayant un intérêt évident à régulariser une vente avant le 31 janvier 2012. Il est encore trop tôt pour porter un jugement pertinent sur le premier trimestre. Un ralentissement des affaires semble s'amorcer ce qui se traduira très certainement par une diminution du volume de transactions. Les années d'élection se traduisent généralement par un certain attentisme. L’immobilier 100% entre Particuliers : Les prix vont-ils baisser ? Me Jean-François Barralier : Le marché du bassin Genevois est toujours alimenté par un besoin de loge- ments ce qui constitue le moteur principal du marché associé à un € intéressant pour les frontaliers ce qui ne devrait pas conduire à une baisse majeure du prix des transactions. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quels conseils donneriez-vous aux ven- deurs ? Me Jean-François Barralier : Les vendeurs vont devoir intégrer dans l'avenir une valeur émergente "la valeur verte". Le parc immobilier qui reste une valeur sûre quel qu'il soit,vieillit et se trouvera atteint d'obsolescence du fait de l'intégration des normes et des énergies nouvelles. Une rénovation ou un renouvellement du parc s'imposera pour coller à une demande de biens correspondant de plus en plus aux nouvelles aspirations de l'habitat de demain. La prise de conscience n'existe pas encore et le coût des nouvelles techniques reste un frein certain,c'est pourquoi on ne peut parler que de valeurs émergentes. Mais le prix des biens anciens sera tôt ou tard affecté par la prise en compte de ces nouvelles valeurs. Taux immobiliers: « Nous nous attendons a une stabilité, voire encore quelques baisses de taux, pour les prochaines semaines » Responsable sur des études économiques et porte-parole de Meilleurtaux.com, Sandrine Allonier fait pour L’immobilier 100% entre Particuliers un point sur la situation du crédit en France. Selon elle, les taux des crédits immobiliers devraient rester stables voire baisser légèrement. Une bonne nouvelle pour ceux qui projettent d’acheter un bien immobilier ! L’immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour, les taux des crédits immobiliers sont stables depuis le début de l’année, ils ont même légèrement baissé en mars. Comment, selon vous, vont-ils évoluer dans les prochaines semaines ? Sandrine Allonier : En effet, en mars, 83 % de nos banques partenaires ont baissé leurs taux de crédit et aucune ne les a remontés, c’est du jamais vu depuis mai 2010… Cela s’explique par le niveau très bas de l’OAT 10 ans, taux des emprunts d’Etat qu’elles utilisent comme référence pour déterminer le niveau de leurs taux de crédit et les bonnes conditions de refinancement dont elles bénéficient actuellement, notam- ment auprès de la Banque centrale européenne. Tant que ce contexte favorable perdurera, les banques auront la possibilité de proposer des taux avantageux. Nous nous attendons donc a une stabilité, voire enco- re quelques baisses de taux, pour les prochaines semaines. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quel taux un particulier peut-il espérer obte- nir pour un emprunt sur 20 ans ? Sandrine Allonier : Actuellement, avec un très bon dossier et un peu d’apport, un particulier peut obtenir entre 3,90 % et 4,10 %, hors assurance. L’immobilier 100% entre Particuliers : Depuis quelques mois, les banques ont durci leurs conditions d’attribution des prêts immobiliers. Pourquoi ? Sandrine Allonier : En effet les banques sont actuellement plus prudentes. Elles appliquent plus strictement les critères qui existaient déjà comme le respect du seuil maximal de 33 % d’endettement, une situation professionnelle stable… En revanche, il est vrai qu’elles sont plus exigeantes sur l’apport et privilégient les prêts sur des durées inférieures à 25 ans. Cette prudence accrue des banques est liée au contexte écono- mique et à l’anticipation d’un ralentissement du marché immobilier et d’une baisse des prix.