L'acceptation de l'initiative populaire « pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires » (initiative «Weber») a incité les acteurs du tourisme, privés et publics, à repenser leurs modèles d'affaires ou «Business Model». L’un des défis majeur relève de la commercialisation active d’appartements de vacances existants, passant ainsi d'un tourisme de construction à un tourisme d'exploitation. SEREC s'est allié au bureau Pacte 3F et à l'Observatoire valaisan du tourisme (www.tourobs.ch) pour alimenter la réflexion des entreprises et des destinations. François Parvex, SEREC Sàrl, 6807 Taverne et Anne-Sophie Fioretto, Pacte 3F,1950 Sion

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Valoriser
la parahôtellerie en région de montagne
L'acceptation de l'initiative populaire « pour en finir avec les construc-
tions envahissantes de résidences secondaires » (initiative «Weber») a
incité les acteurs du tourisme, privés et publics, à repenser leurs modè-
les d'affaires ou «Business Model». L’un des défis majeur relève de la
commercialisation active d’appartements de vacances existants, pas-
sant ainsi d'un tourisme de construction à un tourisme d'exploitation.
SEREC s'est allié au bureau Pacte 3F et à l'Observatoire valaisan du
tourisme (www.tourobs.ch) pour alimenter la réflexion des entreprises
et des destinations.
François Parvex, SEREC Sàrl, 6807 Taverne et Anne-Sophie Fioretto, Pacte 3F,
1950 Sion
SEREC
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Valoriser la parahôtellerie ne signifie
pas seulement commercialiser plus
de lits, mais aussi en assurer la qua-
lité et augmenter leur taux d’occu-
pation. Pour identifier les différents
types de modèles et stratégies, les
responsables ont d'abord inventorié
trente et une entreprises, petites et
grandes, actives dans la gesti-
on/location d'appartements de va-
cances en Suisse et à l'étranger.
Leurs modèles d'affaires ont été dé-
cortiqués en se basant sur la métho-
dologie décrite dans le livre «Busi-
ness Model: Nouvelle Génération»
de Alexander Osterwalder, Yves Pi-
gneur de l'Université de Lausanne.
Neuf d'entre eux ont été évalués en
détails au moyen d'une grille déve-
loppée par l'Institut Entrepreneur-
ship et Management de la HES-
SO/Valais-Wallis.
Quatre modèles d'affaires types ont
été identifiés. Ils combinent de ma-
nière différente toutes ou partie des
activités nécessaires au bon fon-
ctionnement du marché de la loca-
tion en particulier :
− rénover,
− promouvoir ou commercialiser,
− conseiller les hôtes ou les proprié-
taires,
− gérer la location,
− organiser des séjours complets
(«packages»).
Agence
Le modèle le plus fréquent en Suis-
se romande est celui de l'agence
professionnelle, qui combinait jus-
qu’alors la promotion immobilière et
la gestion locative. Ce modèle clas-
sique a l’avantage de garantir la
qualité des appartements et le suivi
de la gestion / location, mais montre
quelques signes d’essoufflement,
surtout lorsqu’il s’agit de répondre
avec souplesse aux nouvelles atten-
tes des hôtes : courts séjours, tari-
fication adaptée, services sup-
plémentaires, etc.
Mise en réseau
Pour obtenir une masse critique et
trouver des synergies en matière de
communication, publicité et outils
techniques, il est possible de mettre
en réseau les acteurs de la para-
hôtellerie. La mise en réseau n'est
pas, à priori, liée à un territoire bien
défini. Par exemple une cinquantai-
ne d'agences valaisannes ont créé
la coopérative CITI pour réaliser un
portail de location commun. A une
autre échelle, e-domizil SA, dont le
siège social se trouve à Zurich, est
une entreprise d’e-domizil GmbH à
Francfort-sur-le Main et du Switzer-
land Travel Center STC à Zurich, lui-
même filiale commune de Suisse
Tourisme et des Chemins de Fer Fé-
déraux (CFF). Son but est de pro-
poser une plateforme de commer-
cialisation mettant en réseau des
loueurs d'appartements, des tours
opérateurs, d’autres plateformes de
vente, couvrant ainsi toute la chaîne
de services de la parahôtellerie.
Intégration
Les entreprises qui choisissent le
modèle de l'intégration cherchent à
réaliser elles-mêmes une grande
partie voire la totalité des activités
énumérées plus haut. Il s'agit par
exemple de la Reka ou de Hapimag.
Cette dernière possède les apparte-
ments qu'elle met en location. Des
initiatives alternatives peuvent aussi
émerger, comme par exemple la
Fondation Rev’Olèïnna à Evolène,
concept de village-hôtel diffus visant
à rénover le patrimoine bâti existant
pour une mise sur le marché touri-
stique accompagnée de services
hôteliers.
Projet de destination
Certaines destinations mettent sur
pied un partenariat local. Elles éla-
borent une stratégie qui peut aller au
delà de la seule location d'apparte-
ments. A titre d'exemple on peut ci-
ter l’initiative de partenariat proprié-
taires développée par la commune
d'Evolène dans le cadre de sa stra-
tégie de développement écono-
mique et touristique ou l'offensive

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SEREC
parahôtelière de Scuol Samnaun,
soutenue par la Politique régionale
suisse. La destination de Scuol
Samnaun travaille exclusivement
avec e-domizil avec qui elle a un
partenariat. Elle fait un effort parti-
culier pour acquérir et conseiller des
propriétaires disposés à mettre leurs
biens en location. Ce modèle a été
poussé à l'extrême dans des desti-
nations comme Moléson ou Mont
Tremblant où des sociétés possè-
dent et gèrent quasiment la totalité
de l'offre touristique.
La suite
Les quatre modèles d'affaires
décrits ci-dessus illustrent des choix
stratégiques que peuvent faire les
acteurs touristiques qui cherchent à
se repositionner en dynamisant le
marché de la location d'apparte-
ments de vacances. Sur cette base
ils pourront élaborer leur propre
modèle d'affaires en l'adaptant à
leurs compétences et aux condi-
tions dans lesquelles ils se trouvent.
En fonction des autres acteurs pré-
sents autour d'eux ils pourront soit
spécialiser leurs propres activités,
soit «oser innover» en imaginant de
nouvelles formes de collaborations
avec d'autres entreprises présentes
au sein de la destination.
En prévision de la nouvelle loi sur le
tourisme qui sera mise en vigueur
sous peu, il semble que les modèles
«mise en réseau» et «projet de desti-
nation» soient les plus prometteurs
pour le Valais : l’ère des synergies et
de l’économie de partage est
ouverte…
I ZUSAMMENFASSUNG
Bessere Nutzung der Parahotellerie
Seit der Annahme der Zweitwoh-
nungsinitiative suchen viele Ferien-
orte nach Lösungen, wie sie die Pa-
rahotellerie (alle Unterkünfte ausser
Hotels) besser auslasten und nutzen
können. In diesem Zusammenhang
hat sich die SEREC, zusammen mit
dem Büro Pacte 3 F und dem Walli-
ser Tourismus Observatorium zu-
sammengesetzt und Ideen entwik-
kelt. Wichtig ist es dabei
herauszufinden, welche Leistungen
von ZweitwohnungsbesitzerInnen
und den Gästen überhaupt nachge-
fragt werden und daraus ein Projekt
zu entwickeln. Folgende Schritte
sind vorgesehen: Befragung/
Beratung der Zweitwohnungsbesit-
zerInnen und der Gäste, Vermark-
tung von Ferienwohnungen, Vermie-
tungsmanagement und Aufbau von
Packages. Die obengenannten Tä-
tigkeiten könnten zum Beispiel von
bestehenden Vermietungsagenturen
übernommen werden. Dadurch kön-
nen Synergien genutzt und die
Dienstleistungen ausgebaut werden.
Einzelne Destinationen wie zum Bei-
spiel Evolène (VS), Scuol (GR) haben
diesen Weg bereits eingeschlagen.
Sie gehen aktiv auf Ferienwoh-
nungsbesitzer zu um die Vermietung
von Zweitwohnungen auszubauen.
I RIASSUNTO
Valorizzare il settore para alberghie-
ro nelle regioni di montagna
Dall’accettazione dell’iniziativa We-
ber, diverse destinazioni turistiche
cercano delle soluzioni per valorizza-
re il settore para alberghiero. In que-
sto contesto, il SEREC si è associa-
to all’ufficio Pacte 3F e all’osservato-
rio vallesano del turismo per propor-
re delle linee di riflessione. In primo
luogo, si tratta di definire le presta-
zioni necessarie a rendere concreto
questo tipo di progetto. Per riuscirci,
bisogna poter assicurare i compiti
seguenti: consigli ai proprietari delle
residenze secondarie e agli ospiti,
promozione e commercializzazione
degli alloggi di vacanza, gestione de-
gli alloggi e organizzazione di sog-
giorni completi (pacchetti). Queste
funzioni possono essere assicurate
da diverse strutture come le agenzie
immobiliari. Tuttavia, mettendo in re-
te quest’ultime, è possibile creare
delle sinergie ed estendere le presta-
zioni offerte. Alcune destinazioni
(Evolène - VS e Scuol - GR) hanno
anche preso delle iniziative, avviando
dei contatti con i proprietari degli al-
loggi di vacanza e delle agenzie, per
mettere in affitto i beni immobiliari
disponibili.
Certaines destinations touristiques, comme Scuol (GR), ont développé des partenariats avec des
sociétés de locations de logements de vacances. (Scuol)