SlideShare une entreprise Scribd logo
1  sur  5
Télécharger pour lire hors ligne
Dispositifs pour la reconstruction de Beyrouth –
   Analyse comparée des cas de la reconstruction de centre-ville de Beyrouth (1991-aujourd'hui) et de la
              reconstruction de Haret-Hreik, banlieue sud de Beyrouth (2006-aujourd'hui)
                        Eric Verdeil, CNRS, Environnement Ville Société, Lyon
Reconstruction de centre-ville de Beyrouth (1991-aujourd'hui)                  Reconstruction de Haret-Hreik, banlieue sud de Beyrouth (2006-
                                                                               aujourd'hui)
Contexte                                                                       Contexte
Le centre-ville de Beyrouth (120 ha), espace commercial majeur de              En juillet-aout 2006, la guerre des 33 jours menées par Israël contre le
l'agglomération jusqu'à 1975, et espace public symbole de la coexistence       Hezbollah se traduit en particulier par la destruction pratiquement totale
religieuse au Liban, était situé sur la ligne des combats pendant la guerre    d'un périmètre d'environ 40 ha. Environ 260 immeubles sont totalement
civile (1975-1990). Il a subi de profondes destructions (40% des 2000          détruits, et environ 1000 sont touchés à des degrés divers. Environ 30.000
biens-fonds sont totalement irrécupérables), et son activité commerciale et    familles sont privées de logement à la fin des combats.
tertiaire a pratiquement complètement interrompue, d'autres pôles              Ce quartier de banlieue était le bastion social et politique du Hezbollah,
commerciaux s'étant réorganisés. Ses habitants ont en grande majorité fui      abritant en particulier la plupart de ses institutions (ce qui explique sa
le secteur. Des réfugiés s'y sont illégalement installés.                      destruction impitoyable).
Deux tentatives de reconstruction (1977 et 1982_3) se sont traduites par       Une bonne partie des immeubles construits durant la guerre civile n'ont
des plans de transformation mais à l'exception de la démolition de certains    pas respecté la loi de la construction, notamment du point de vue de la
secteurs considérés comme trop endommagés, n'ont pas donné lieu à              hauteur. X immeubles dépassaient les 6 étages théoriquement autorisés (en
réalisation.                                                                   moyenne, 10 étages). Ces immeubles en contravention avaient été
En 1990, à la fin des combats, on compte environ 120.000 ayants droit          régularisés après guerre par le versement d'amende.
(propriétaires, locataires), pour partie absents du pays. La moitié des
parcelles mesure moins de 250 m², 20 % moins de 100 m². Ce profond
morcellement et l'importance des destructions sont perçus comme une
difficulté majeure appelant une solution radicale de grande ampleur.
Contexte politique et économique                                               Contexte politique et économique
En 1991, la reconstruction est lancée dans un contexte de rétablissement       Le Hezbollah, parti national religieux, domine politiquement la banlieue
de l'Etat dans ses prérogatives. Mais ce dernier doit faire face à la          sud à la population très majoritairement chiite. Au sortir de la
reconstruction de tout le pays, avec des ressources financières limitées et    confrontation avec Israël, il revendique la victoire (de fait il a opposé une
une administration à reconstruire. La situation de la municipalité de          forte résistance et n'a pas été détruit) mais les destructions et les victimes
Beyrouth est à l'avenant. Alors que les projets de reconstruction de 1977 et   touchent essentiellement la communauté chiite: il existe un risque que
de 1983 mettant en avant cette institution et la direction générale de         cette population ne le juge in fine responsable de leurs malheurs. Le
l'urbanisme (ministère des Travaux publics) pour coordonner la                 Hezbollah se doit donc de tout faire pour regagner la confiance de ses
reconstruction, il est décidé en 1991 de faire appel au secteur privé afin de     électeurs.
réserver les ressources de l'Etat (et des bailleurs de fonds) pour des            D'autre part, le Hezbollah est dans l'opposition au gouvernement libanais,
chantiers qui risquent de ne pas attirer l'investissement privé. Dans le          même si alors certains ministres Hezbollah participent encore au
contexte de restructuration de l'administration, le secteur privé est aussi       gouvernement. En novembre 2006, ces ministres s'en retirent. Dès lors, et
justifié par la classe politique en raison de sa plus grande efficacité.          jusqu'en mai 2008, le dialogue entre le Hezbollah et le gouvernement est
Rafic Hariri, homme d'affaires saoudo-libanais et l'un des artisans               quasiment impossible, ce qui va peser sur les choix d'urbanisme.
politique du retour à la paix civil, avait depuis 1983, à titre de mécène et      Sur le plan international, le gouvernement est globalement soutenu par les
d'investisseur potentiel, financé divers travaux et études relatifs au futur      pays occidentaux et les pays arabes modérés (sunnites), alors que le
du centre-ville. Ses idées inspirent les choix effectués pour la                  Hezbolah reçoit l'appui financier, militaire et stratégique de l'Iran et de la
reconstruction du centre-ville. En 1992, il est appelé comme premier              Syrie.
ministre et il exerce cette fonction jusqu'en 1998, puis de nouveau de 2000       Le Liban reçoit d'importantes promesses d'aide (1,5 milliards de dollars
à 2004. Dans cette fonction, il est un artisan majeur de la reconstruction,       promis en aout 2006 pour la reconstruction, 7 milliards pour des réformes
supervisant et facilitant les décisions nécessaires à l'avancement du projet.     structurelles en janvier 2007).
Parti d'aménagement                                                               Parti d'aménagement
Le projet de reconstruction du centre-ville vise une modernisation radicale       Le projet de reconstruction de Haret Hreik a été présenté par le Hezbollah,
de l'espace. Cela se traduit d'abord par de très amples destructions (près de     principal instigateur du projet, comme devant être très rapide, devant
80% des biens-fonds sont rasés, seuls sont gardés deux secteurs à                 reloger sur place les habitants et aboutir à un quartier « encore mieux
caractères historiques, quelques grands immeubles récents et quelques             qu'avant ». Ces options étaient d'emblée des critiques explicites des choix
bâtiments à caractère patrimonial). La modernisation passe par une mise           opérés pour la reconstruction du centre-ville.
aux normes internationales des infrastructures de transport et de                 Le parti d'aménagement a consisté à reconstruire à l'identique, la trame
(télé)communication, par un aménagement maîtrisé de l'espace public,              viaire et le parcellaire restant inchangés. Ce choix permettait de gagner
ainsi la mise en avant d'une architecture aux standards internationaux. La        beaucoup de temps sur les études, rendait inutile un nouveau schéma
trame viaire régularise l'ancien tissu, notamment en élargissant les              d'aménagement, et donc aussi les négociations entre le gouvernement et le
principales artères et en réalisant plusieurs percées. Du fait de la libération   Hezbollah. Le principe est donc la reconstruction d'immeubles de même
de la grande majorité des lots, une restructuration foncière est prévu. Les       gabarit et pratiquement, ayant la même implantation sur la parcelle.
déblais des démolitions sont jetés en mer où des dépotoirs d'ordure avaient       Les seuls éléments de changement étaient, à la marge, une plus forte
été créés durant la guerre. Un vaste remblai (60 ha) s'ajoute à la surface à      hiérarchisation de la trame viaire, quelques réaménagements ponctuels
reconstruire. A noter toutefois le refus de réaliser un transport en commun,      dans le stationnement (y compris la réalisation de quelques parkings
que ni l'Etat ni la société foncière ne voulaient financer.                       souterrains) et le verdissement par des arbres d'alignement.
D'autre part, le projet vise une forte densification, de l'ordre de plus du       Un débat a brièvement eu lieu pour proposer d'autres options, impliquant
double des surfaces de planchers existantes avant l975. Il est prévu de           une baisse de la densité du projet, un système de transport rénové, une
construire 4,7 millions de m², selon une répartition indicative de 31% pour       articulation revue avec le reste de la ville. Même des options de
la fonction résidentielle, 35 % pour les bureaux, 17% pour le commerce et         remembrement limité ou de simples transferts de densité d'une parcelle à
11% pour l'hôtellerie (6% pour le reste).                                         l'autre pour améliorer notamment l'ensoleillement ont été refusé.
Maîtrise d'ouvrage                                                            Organisation juridique, financement, coordination
Une loi de 1991 institue la création pour les sites concernés par la          Le projet ne faisant pas l'objet d'un plan d'aménagement spécifique, il n'a
reconstruction après la guerre de sociétés foncières privées, assumant le     pas fait l'objet d'un montage juridique unitaire officiel. Les propriétaires
rôle d'aménageur, dont le capital est constitué pour deux tiers des apports   reçoivent individuellement une compensation de la caisse des déplacés,
en nature des ayants droit (qui reçoivent en échange des actions) et pour     sur la base forfaitaire de 53.000 dollars par unité de logement détruites et
un tiers d'actionnaires extérieurs. Le gouvernement autorise par décret la    32.000 pour les logements endommagés. Il leur revient théoriquement de
création de cette société et valide par décret également le schéma directeur  prendre leurs dispositions avec leurs copropriétaires pour reconstruire
dont la société foncière doit assurer la création. Dans la pratique, un       leurs immeubles.
comité de pilotage réunissant les principaux actionnaires pressentis a        Dans la pratique, le Hezbollah a créé Waad (qui signifie en arabe la
supervisé l'élaboration du schéma directeur.                                  promesse), une branche de l'association liée au parti Jihad el Binaa
L'aménageur désigné est propriétaire de l'ensemble des terrains obtenus en    (l'effort de la construction). Cet organisme a pour vocation de coordonner
                                                                              les travaux. Les propriétaires remettent à cet organisme leurs indemnités
échange d'actions. Il procède à la réalisation des infrastructures et lotis les
terrains. Il peut lui même exploiter ou vendre à des promoteurs. Il           et lui délèguent par un simple accord devant notaire la tâche de la
coordonne dans le temps les travaux. A l'origine, son mandat était fixé à     reconstruction. De facto, au moins 85% des propriétaires auraient accepté
25 ans (ultérieurement il passe à 75 ans).                                    de mandater Waad pour la reconstruction. Le restant a choisi de
La société SOLIDERE a été créée en 1994.                                      reconstruire par eux-mêmes (16 immeubles).
Acquisition du foncier et montage financier                                   D'autre part, le cout global de la reconstruction dépasse les sommes
Après des négociations plus ou moins opaques, certains propriétaires (en versées par le gouvernement (180 millions de dollars). Le surcout (220
général de grands biens-fonds) ont obtenu le droit de récupérer leurs biens millions de dollars) est assumé par Waad, apparemment sans réclamer aux
et d'échapper ainsi à l'échange obligatoire contre des actions de la société. propriétaires de contribution supplémentaires. A noter que le Hezbollah a
De même, les institutions cultuelles et l'Etat ont également été exemptées. déjà versé, après la guerre, une somme de 12000 dollars par famille pour
Les biens des autres ayants droit ont été évalués par le juge des             se loger dans la période de reconstruction.
expropriations et ont reçus en compensation de leurs avoirs des actions
négociables à la bourse de Beyrouth.
Le principe même de l'évaluation des évaluations avait été considéré par
injuste par une partie des ayants droit. L'évaluation des prix a subi de
fortes critiques, la commission en charge ayant été considérée comme
inféodée au gouvernement. A noter qu'après une très flambée du prix des
actions, les prix ont fortement décliné.
A la création de la société, une souscription publique a été lancée (650
millions de dollars). Elle était réservée en priorité aux ressortissants
libanais et en second lieu aux Arabes. La très grande majorité était
libanais, souvent issus de la diaspora.
Gouvernance du projet                                                            Gouvernance du projet
Solidere gère le projet dans toutes ses dimensions. Elle sélectionne les         Le projet est très étroitement contrôlé par le Hezbollah. Même les
investisseurs, étudie avec eux les plans de leur immeuble et leur accorde        municipalité de Haret Hreik, pourtant liée au parti, n'a pas pu imposer son
un pré-permis. Les investisseurs doivent ensuite obtenir un permis de            point de vue face au parti.
construire de la municipalité de Beyrouth. L'accord de Solidere sur un           Le parti a prétendu que l'opération avait donné lieu à un processus poussé
projet implique la construction. En cas de non réalisation dans un délai         de consultation des habitants. Mais aucune procédure formelle n'a été
convenu, l'accord de vente est annulé (afin d'empêcher la spéculation et         réellement mise en place, plusieurs observateurs ont au contraire fait part
afin que l'aménageur contrôle l'affectation des lieux).                          de pression sur les habitants pour accepter les solutions proposées par
Dans la pratique, les rapports avec la municipalité se sont révélés difficiles   Hezbollah. La consultation des habitants a porté uniquement sur les
à partir de 1998 : cette institution était réputée proche des opposants à        détails de l'aménagement intérieur des appartements.
Hariri et d'autre part, son staff s'était renforcé. Plusieurs projets, dont un   La principale difficulté concerne le statut des logements reconstruits. En
vaste centre commerciale de 100.000 m² a été retardé pendant plus de dix         effet, les travaux ont été effectués sans permis de construire. On se
ans.                                                                             rappelle que la plupart des immeubles détruits étaient en contradiction
Par ailleurs, plusieurs amendements relativement mineurs au SD ont été           avec la loi de la construction (dépassement du nombre d'étages en
adoptés au conseil des ministres. L'un des principaux changements a été la       particulier). S'ils avaient été régularisés, la loi ne permettait pas leur
décision de construire un gigantesque mosquée sur la principale place du         reconstruction à l'identique. Une demande de régularisation à posteriori a
projet, sur décision de Rafic Hariri alors Premier ministre. Puis, après son     été présentée au Conseil des ministres mais n'a pas encore été approuvée.
assassinat, un terrain voisin a été acheté pour y aménager son mausolée.         D'autre part, il semble aussi que le versement des indemnités de certains
                                                                                 propriétaires est entravé par des irrégularités concernant le statut de
                                                                                 certains biens, mal enregistrés au cadastre.
Bilan – Avancement                                                               Bilan – Avancement
Près de 20 ans après le début des travaux, les réalisations sont                 A l'inverse de SOLIDERE, le projet Waad est pratiquement terminé. Selon
impressionnantes et de qualité. Mais étant donné l'ampleur du chantier, de       de récents articles de presse, les environ 1000 logements endommagés ont
nombreuses parcelles du centre restent vides (même si 90% des lots               été tous réhabilités. 214 sur 260 immeubles en reconstruction sont
semblent avoir été vendus et sont donc en phase de construction                  achevés. Les dernières livraisons sont attendues fin 2010, début 2011.
imminente). Le remblai est achevé et va bientôt entrer en phase de               Sur le plan social, le retour dans les lieux des résidents (qui peuvent aussi
commercialisation.                                                               choisir de vendre leurs biens une fois reconstruits) est assuré au terme du
Les parties réhabilitées sont d'une très belle qualité architecturale.           projet, ce qui correspond à la promesse faite. La qualité de la construction
Il n'existe pas de bilan publié concernant les surfaces de planchers             est globalement meilleure que celle d'origine.
construites. Sur le plan fonctionnel, il apparaît que le centre-ville est        Sur le plan politique, le parti Hezbollah a de cette manière maintenu son
désormais exclusivement habité par des classes aisées et très aisées.            emprise sur le quartier (et le retard dans la régularisation des permis de
Aucun programme social n'y a vu le jour. En complément, les fonctions            construire fait de lui le principal recours des habitants).
touristiques (hôtels de luxe) et de loisirs (commerces chics et luxueux,
restaurants...) se sont développées.
Le bilan social est donc celui d'un changement total de la population
d'origine.
Le centre-ville est aussi désormais le premier marché du bureau de la
ville. La vacance n'est pas négligeable mais pas supérieure, voire moindre,
que dans les autres quartiers.
Solidere a généré chaque année un résultat positif, sauf en 2000, où se
sont conjuguées crise économique et difficultés politiques.

Contenu connexe

Tendances (11)

Sensibilisation aux fondamentaux d'urbanisme en France
Sensibilisation aux fondamentaux d'urbanisme en FranceSensibilisation aux fondamentaux d'urbanisme en France
Sensibilisation aux fondamentaux d'urbanisme en France
 
Regeneration urbaine tunis et madrid
Regeneration urbaine tunis et madridRegeneration urbaine tunis et madrid
Regeneration urbaine tunis et madrid
 
Actes d'urbanisme
Actes d'urbanismeActes d'urbanisme
Actes d'urbanisme
 
Projet urbain
Projet urbainProjet urbain
Projet urbain
 
3 certu-fiches-urbanisme-batiments
3 certu-fiches-urbanisme-batiments3 certu-fiches-urbanisme-batiments
3 certu-fiches-urbanisme-batiments
 
Cohérence urba 10.09.2012
Cohérence urba 10.09.2012Cohérence urba 10.09.2012
Cohérence urba 10.09.2012
 
Acte d'urbanisme
Acte d'urbanismeActe d'urbanisme
Acte d'urbanisme
 
Les outils de renouvellement urbain dans les tissus constitués
Les outils de renouvellement urbain dans les tissus constitués Les outils de renouvellement urbain dans les tissus constitués
Les outils de renouvellement urbain dans les tissus constitués
 
Présentation3
Présentation3Présentation3
Présentation3
 
Permis de construire
Permis de construirePermis de construire
Permis de construire
 
Aménagement du territoire
Aménagement du territoireAménagement du territoire
Aménagement du territoire
 

Plus de verdeil

La démolition à Lodz, par Sylwia Kaczmarek
La démolition à Lodz, par Sylwia KaczmarekLa démolition à Lodz, par Sylwia Kaczmarek
La démolition à Lodz, par Sylwia Kaczmarek
verdeil
 
Rachid Kaddour - Des tours Eiffel dans les grands ensembles : débats autour d...
Rachid Kaddour - Des tours Eiffel dans les grands ensembles : débats autour d...Rachid Kaddour - Des tours Eiffel dans les grands ensembles : débats autour d...
Rachid Kaddour - Des tours Eiffel dans les grands ensembles : débats autour d...
verdeil
 
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2013
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2013L’édition en shs face à l’ère du numérique 2013
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2013
verdeil
 
Remarques sur les politiques de reconstruction et les cultures de l’urbanisme...
Remarques sur les politiques de reconstruction et les cultures de l’urbanisme...Remarques sur les politiques de reconstruction et les cultures de l’urbanisme...
Remarques sur les politiques de reconstruction et les cultures de l’urbanisme...
verdeil
 
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2012
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2012L’édition en shs face à l’ère du numérique 2012
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2012
verdeil
 
Ville emiettee charmes
Ville emiettee   charmesVille emiettee   charmes
Ville emiettee charmes
verdeil
 
Nouvelles politiques urbaines de l’énergie
Nouvelles politiques urbaines de l’énergieNouvelles politiques urbaines de l’énergie
Nouvelles politiques urbaines de l’énergie
verdeil
 
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2011
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2011L’édition en shs face à l’ère du numérique 2011
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2011
verdeil
 
Verdeil coll.sedet-2010-l’eau et les services urbains dans le monde
Verdeil coll.sedet-2010-l’eau et les services urbains dans le mondeVerdeil coll.sedet-2010-l’eau et les services urbains dans le monde
Verdeil coll.sedet-2010-l’eau et les services urbains dans le monde
verdeil
 
Journée predit 9 avril présentation chardonnelpaulhiac scherrer
Journée predit 9 avril présentation chardonnelpaulhiac scherrerJournée predit 9 avril présentation chardonnelpaulhiac scherrer
Journée predit 9 avril présentation chardonnelpaulhiac scherrer
verdeil
 
La contrainte climatique, nouveau cadre normatif de l’action publique urbaine?
La contrainte climatique, nouveau cadre normatif de l’action publique urbaine? La contrainte climatique, nouveau cadre normatif de l’action publique urbaine?
La contrainte climatique, nouveau cadre normatif de l’action publique urbaine?
verdeil
 

Plus de verdeil (20)

Beyrouth, ville divisée
Beyrouth, ville diviséeBeyrouth, ville divisée
Beyrouth, ville divisée
 
Publications scientifiques en sciences humaines et sociales à l'ère du numéri...
Publications scientifiques en sciences humaines et sociales à l'ère du numéri...Publications scientifiques en sciences humaines et sociales à l'ère du numéri...
Publications scientifiques en sciences humaines et sociales à l'ère du numéri...
 
Politiques et espaces de la transition énergétique au sud de la Méditerranée
Politiques et espaces de la transition énergétique au sud de la MéditerranéePolitiques et espaces de la transition énergétique au sud de la Méditerranée
Politiques et espaces de la transition énergétique au sud de la Méditerranée
 
Publications scientifiques en sciences humaines et sociales à l'ère du numéri...
Publications scientifiques en sciences humaines et sociales à l'ère du numéri...Publications scientifiques en sciences humaines et sociales à l'ère du numéri...
Publications scientifiques en sciences humaines et sociales à l'ère du numéri...
 
L’activité de démolition dans l’espace urbain : quels impacts, quelles relat...
L’activité de démolition dans l’espace urbain :  quels impacts, quelles relat...L’activité de démolition dans l’espace urbain :  quels impacts, quelles relat...
L’activité de démolition dans l’espace urbain : quels impacts, quelles relat...
 
La démolition à Lodz, par Sylwia Kaczmarek
La démolition à Lodz, par Sylwia KaczmarekLa démolition à Lodz, par Sylwia Kaczmarek
La démolition à Lodz, par Sylwia Kaczmarek
 
Rachid Kaddour - Des tours Eiffel dans les grands ensembles : débats autour d...
Rachid Kaddour - Des tours Eiffel dans les grands ensembles : débats autour d...Rachid Kaddour - Des tours Eiffel dans les grands ensembles : débats autour d...
Rachid Kaddour - Des tours Eiffel dans les grands ensembles : débats autour d...
 
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2013
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2013L’édition en shs face à l’ère du numérique 2013
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2013
 
Un chercheur face à la publication SHS
Un chercheur face à la publication SHSUn chercheur face à la publication SHS
Un chercheur face à la publication SHS
 
Remarques sur les politiques de reconstruction et les cultures de l’urbanisme...
Remarques sur les politiques de reconstruction et les cultures de l’urbanisme...Remarques sur les politiques de reconstruction et les cultures de l’urbanisme...
Remarques sur les politiques de reconstruction et les cultures de l’urbanisme...
 
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2012
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2012L’édition en shs face à l’ère du numérique 2012
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2012
 
Comment je blogue
Comment je blogueComment je blogue
Comment je blogue
 
Délimiter les banlieues de beyrouth ppt
Délimiter les banlieues de beyrouth pptDélimiter les banlieues de beyrouth ppt
Délimiter les banlieues de beyrouth ppt
 
Ville emiettee charmes
Ville emiettee   charmesVille emiettee   charmes
Ville emiettee charmes
 
Nouvelles politiques urbaines de l’énergie
Nouvelles politiques urbaines de l’énergieNouvelles politiques urbaines de l’énergie
Nouvelles politiques urbaines de l’énergie
 
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2011
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2011L’édition en shs face à l’ère du numérique 2011
L’édition en shs face à l’ère du numérique 2011
 
Verdeil coll.sedet-2010-l’eau et les services urbains dans le monde
Verdeil coll.sedet-2010-l’eau et les services urbains dans le mondeVerdeil coll.sedet-2010-l’eau et les services urbains dans le monde
Verdeil coll.sedet-2010-l’eau et les services urbains dans le monde
 
Journée predit 9 avril présentation chardonnelpaulhiac scherrer
Journée predit 9 avril présentation chardonnelpaulhiac scherrerJournée predit 9 avril présentation chardonnelpaulhiac scherrer
Journée predit 9 avril présentation chardonnelpaulhiac scherrer
 
La prise en compte des inégalités socio-spatiales d'accès à la mobilité dans ...
La prise en compte des inégalités socio-spatiales d'accès à la mobilité dans ...La prise en compte des inégalités socio-spatiales d'accès à la mobilité dans ...
La prise en compte des inégalités socio-spatiales d'accès à la mobilité dans ...
 
La contrainte climatique, nouveau cadre normatif de l’action publique urbaine?
La contrainte climatique, nouveau cadre normatif de l’action publique urbaine? La contrainte climatique, nouveau cadre normatif de l’action publique urbaine?
La contrainte climatique, nouveau cadre normatif de l’action publique urbaine?
 

Dernier

Dernier (12)

Quitter la nuit. pptx
Quitter        la             nuit.   pptxQuitter        la             nuit.   pptx
Quitter la nuit. pptx
 
Présentation sur les Risques Électriques et Leur Prévention en Algérie
Présentation sur les Risques Électriques et Leur Prévention en AlgériePrésentation sur les Risques Électriques et Leur Prévention en Algérie
Présentation sur les Risques Électriques et Leur Prévention en Algérie
 
Système National de Santé au- Maroc-(2017)."pdf"
Système National de Santé au- Maroc-(2017)."pdf"Système National de Santé au- Maroc-(2017)."pdf"
Système National de Santé au- Maroc-(2017)."pdf"
 
PLANNING HEBDO ET CR LYCEE COUDON 21 MAI2024
PLANNING HEBDO ET CR LYCEE COUDON 21 MAI2024PLANNING HEBDO ET CR LYCEE COUDON 21 MAI2024
PLANNING HEBDO ET CR LYCEE COUDON 21 MAI2024
 
Quitter la nuit. pptx
Quitter          la        nuit.    pptxQuitter          la        nuit.    pptx
Quitter la nuit. pptx
 
Webinaire Technologia | DAX : nouvelles fonctions
Webinaire Technologia | DAX : nouvelles fonctionsWebinaire Technologia | DAX : nouvelles fonctions
Webinaire Technologia | DAX : nouvelles fonctions
 
Festival de Cannes 2024. pptx
Festival    de   Cannes      2024.  pptxFestival    de   Cannes      2024.  pptx
Festival de Cannes 2024. pptx
 
Comment enseigner la langue française en Colombie?
Comment enseigner la langue française en Colombie?Comment enseigner la langue française en Colombie?
Comment enseigner la langue française en Colombie?
 
Fiche - Accompagnement du travail coopératif au sein d’une équipe d’enseignan...
Fiche - Accompagnement du travail coopératif au sein d’une équipe d’enseignan...Fiche - Accompagnement du travail coopératif au sein d’une équipe d’enseignan...
Fiche - Accompagnement du travail coopératif au sein d’une équipe d’enseignan...
 
Présentation Webinaire Cohésion - Concevoir et mettre en place une CMDB, comm...
Présentation Webinaire Cohésion - Concevoir et mettre en place une CMDB, comm...Présentation Webinaire Cohésion - Concevoir et mettre en place une CMDB, comm...
Présentation Webinaire Cohésion - Concevoir et mettre en place une CMDB, comm...
 
EL KATRY Reem: Proposition de Programme Artistique et Exposition pour les Écoles
EL KATRY Reem: Proposition de Programme Artistique et Exposition pour les ÉcolesEL KATRY Reem: Proposition de Programme Artistique et Exposition pour les Écoles
EL KATRY Reem: Proposition de Programme Artistique et Exposition pour les Écoles
 
Traitement des eaux usées par lagunage a macrophytes.pptx
Traitement des eaux usées par lagunage a macrophytes.pptxTraitement des eaux usées par lagunage a macrophytes.pptx
Traitement des eaux usées par lagunage a macrophytes.pptx
 

Dispositifs pour la reconstruction de Beyrouth – Analyse comparée des cas de la reconstruction de centre-ville de Beyrouth (1991-aujourd'hui) et de la reconstruction de Haret-Hreik, banlieue sud de Beyrouth (2006-aujourd'hui)

  • 1. Dispositifs pour la reconstruction de Beyrouth – Analyse comparée des cas de la reconstruction de centre-ville de Beyrouth (1991-aujourd'hui) et de la reconstruction de Haret-Hreik, banlieue sud de Beyrouth (2006-aujourd'hui) Eric Verdeil, CNRS, Environnement Ville Société, Lyon Reconstruction de centre-ville de Beyrouth (1991-aujourd'hui) Reconstruction de Haret-Hreik, banlieue sud de Beyrouth (2006- aujourd'hui) Contexte Contexte Le centre-ville de Beyrouth (120 ha), espace commercial majeur de En juillet-aout 2006, la guerre des 33 jours menées par Israël contre le l'agglomération jusqu'à 1975, et espace public symbole de la coexistence Hezbollah se traduit en particulier par la destruction pratiquement totale religieuse au Liban, était situé sur la ligne des combats pendant la guerre d'un périmètre d'environ 40 ha. Environ 260 immeubles sont totalement civile (1975-1990). Il a subi de profondes destructions (40% des 2000 détruits, et environ 1000 sont touchés à des degrés divers. Environ 30.000 biens-fonds sont totalement irrécupérables), et son activité commerciale et familles sont privées de logement à la fin des combats. tertiaire a pratiquement complètement interrompue, d'autres pôles Ce quartier de banlieue était le bastion social et politique du Hezbollah, commerciaux s'étant réorganisés. Ses habitants ont en grande majorité fui abritant en particulier la plupart de ses institutions (ce qui explique sa le secteur. Des réfugiés s'y sont illégalement installés. destruction impitoyable). Deux tentatives de reconstruction (1977 et 1982_3) se sont traduites par Une bonne partie des immeubles construits durant la guerre civile n'ont des plans de transformation mais à l'exception de la démolition de certains pas respecté la loi de la construction, notamment du point de vue de la secteurs considérés comme trop endommagés, n'ont pas donné lieu à hauteur. X immeubles dépassaient les 6 étages théoriquement autorisés (en réalisation. moyenne, 10 étages). Ces immeubles en contravention avaient été En 1990, à la fin des combats, on compte environ 120.000 ayants droit régularisés après guerre par le versement d'amende. (propriétaires, locataires), pour partie absents du pays. La moitié des parcelles mesure moins de 250 m², 20 % moins de 100 m². Ce profond morcellement et l'importance des destructions sont perçus comme une difficulté majeure appelant une solution radicale de grande ampleur. Contexte politique et économique Contexte politique et économique En 1991, la reconstruction est lancée dans un contexte de rétablissement Le Hezbollah, parti national religieux, domine politiquement la banlieue de l'Etat dans ses prérogatives. Mais ce dernier doit faire face à la sud à la population très majoritairement chiite. Au sortir de la reconstruction de tout le pays, avec des ressources financières limitées et confrontation avec Israël, il revendique la victoire (de fait il a opposé une une administration à reconstruire. La situation de la municipalité de forte résistance et n'a pas été détruit) mais les destructions et les victimes Beyrouth est à l'avenant. Alors que les projets de reconstruction de 1977 et touchent essentiellement la communauté chiite: il existe un risque que de 1983 mettant en avant cette institution et la direction générale de cette population ne le juge in fine responsable de leurs malheurs. Le l'urbanisme (ministère des Travaux publics) pour coordonner la Hezbollah se doit donc de tout faire pour regagner la confiance de ses
  • 2. reconstruction, il est décidé en 1991 de faire appel au secteur privé afin de électeurs. réserver les ressources de l'Etat (et des bailleurs de fonds) pour des D'autre part, le Hezbollah est dans l'opposition au gouvernement libanais, chantiers qui risquent de ne pas attirer l'investissement privé. Dans le même si alors certains ministres Hezbollah participent encore au contexte de restructuration de l'administration, le secteur privé est aussi gouvernement. En novembre 2006, ces ministres s'en retirent. Dès lors, et justifié par la classe politique en raison de sa plus grande efficacité. jusqu'en mai 2008, le dialogue entre le Hezbollah et le gouvernement est Rafic Hariri, homme d'affaires saoudo-libanais et l'un des artisans quasiment impossible, ce qui va peser sur les choix d'urbanisme. politique du retour à la paix civil, avait depuis 1983, à titre de mécène et Sur le plan international, le gouvernement est globalement soutenu par les d'investisseur potentiel, financé divers travaux et études relatifs au futur pays occidentaux et les pays arabes modérés (sunnites), alors que le du centre-ville. Ses idées inspirent les choix effectués pour la Hezbolah reçoit l'appui financier, militaire et stratégique de l'Iran et de la reconstruction du centre-ville. En 1992, il est appelé comme premier Syrie. ministre et il exerce cette fonction jusqu'en 1998, puis de nouveau de 2000 Le Liban reçoit d'importantes promesses d'aide (1,5 milliards de dollars à 2004. Dans cette fonction, il est un artisan majeur de la reconstruction, promis en aout 2006 pour la reconstruction, 7 milliards pour des réformes supervisant et facilitant les décisions nécessaires à l'avancement du projet. structurelles en janvier 2007). Parti d'aménagement Parti d'aménagement Le projet de reconstruction du centre-ville vise une modernisation radicale Le projet de reconstruction de Haret Hreik a été présenté par le Hezbollah, de l'espace. Cela se traduit d'abord par de très amples destructions (près de principal instigateur du projet, comme devant être très rapide, devant 80% des biens-fonds sont rasés, seuls sont gardés deux secteurs à reloger sur place les habitants et aboutir à un quartier « encore mieux caractères historiques, quelques grands immeubles récents et quelques qu'avant ». Ces options étaient d'emblée des critiques explicites des choix bâtiments à caractère patrimonial). La modernisation passe par une mise opérés pour la reconstruction du centre-ville. aux normes internationales des infrastructures de transport et de Le parti d'aménagement a consisté à reconstruire à l'identique, la trame (télé)communication, par un aménagement maîtrisé de l'espace public, viaire et le parcellaire restant inchangés. Ce choix permettait de gagner ainsi la mise en avant d'une architecture aux standards internationaux. La beaucoup de temps sur les études, rendait inutile un nouveau schéma trame viaire régularise l'ancien tissu, notamment en élargissant les d'aménagement, et donc aussi les négociations entre le gouvernement et le principales artères et en réalisant plusieurs percées. Du fait de la libération Hezbollah. Le principe est donc la reconstruction d'immeubles de même de la grande majorité des lots, une restructuration foncière est prévu. Les gabarit et pratiquement, ayant la même implantation sur la parcelle. déblais des démolitions sont jetés en mer où des dépotoirs d'ordure avaient Les seuls éléments de changement étaient, à la marge, une plus forte été créés durant la guerre. Un vaste remblai (60 ha) s'ajoute à la surface à hiérarchisation de la trame viaire, quelques réaménagements ponctuels reconstruire. A noter toutefois le refus de réaliser un transport en commun, dans le stationnement (y compris la réalisation de quelques parkings que ni l'Etat ni la société foncière ne voulaient financer. souterrains) et le verdissement par des arbres d'alignement. D'autre part, le projet vise une forte densification, de l'ordre de plus du Un débat a brièvement eu lieu pour proposer d'autres options, impliquant double des surfaces de planchers existantes avant l975. Il est prévu de une baisse de la densité du projet, un système de transport rénové, une construire 4,7 millions de m², selon une répartition indicative de 31% pour articulation revue avec le reste de la ville. Même des options de la fonction résidentielle, 35 % pour les bureaux, 17% pour le commerce et remembrement limité ou de simples transferts de densité d'une parcelle à 11% pour l'hôtellerie (6% pour le reste). l'autre pour améliorer notamment l'ensoleillement ont été refusé.
  • 3. Maîtrise d'ouvrage Organisation juridique, financement, coordination Une loi de 1991 institue la création pour les sites concernés par la Le projet ne faisant pas l'objet d'un plan d'aménagement spécifique, il n'a reconstruction après la guerre de sociétés foncières privées, assumant le pas fait l'objet d'un montage juridique unitaire officiel. Les propriétaires rôle d'aménageur, dont le capital est constitué pour deux tiers des apports reçoivent individuellement une compensation de la caisse des déplacés, en nature des ayants droit (qui reçoivent en échange des actions) et pour sur la base forfaitaire de 53.000 dollars par unité de logement détruites et un tiers d'actionnaires extérieurs. Le gouvernement autorise par décret la 32.000 pour les logements endommagés. Il leur revient théoriquement de création de cette société et valide par décret également le schéma directeur prendre leurs dispositions avec leurs copropriétaires pour reconstruire dont la société foncière doit assurer la création. Dans la pratique, un leurs immeubles. comité de pilotage réunissant les principaux actionnaires pressentis a Dans la pratique, le Hezbollah a créé Waad (qui signifie en arabe la supervisé l'élaboration du schéma directeur. promesse), une branche de l'association liée au parti Jihad el Binaa L'aménageur désigné est propriétaire de l'ensemble des terrains obtenus en (l'effort de la construction). Cet organisme a pour vocation de coordonner les travaux. Les propriétaires remettent à cet organisme leurs indemnités échange d'actions. Il procède à la réalisation des infrastructures et lotis les terrains. Il peut lui même exploiter ou vendre à des promoteurs. Il et lui délèguent par un simple accord devant notaire la tâche de la coordonne dans le temps les travaux. A l'origine, son mandat était fixé à reconstruction. De facto, au moins 85% des propriétaires auraient accepté 25 ans (ultérieurement il passe à 75 ans). de mandater Waad pour la reconstruction. Le restant a choisi de La société SOLIDERE a été créée en 1994. reconstruire par eux-mêmes (16 immeubles). Acquisition du foncier et montage financier D'autre part, le cout global de la reconstruction dépasse les sommes Après des négociations plus ou moins opaques, certains propriétaires (en versées par le gouvernement (180 millions de dollars). Le surcout (220 général de grands biens-fonds) ont obtenu le droit de récupérer leurs biens millions de dollars) est assumé par Waad, apparemment sans réclamer aux et d'échapper ainsi à l'échange obligatoire contre des actions de la société. propriétaires de contribution supplémentaires. A noter que le Hezbollah a De même, les institutions cultuelles et l'Etat ont également été exemptées. déjà versé, après la guerre, une somme de 12000 dollars par famille pour Les biens des autres ayants droit ont été évalués par le juge des se loger dans la période de reconstruction. expropriations et ont reçus en compensation de leurs avoirs des actions négociables à la bourse de Beyrouth. Le principe même de l'évaluation des évaluations avait été considéré par injuste par une partie des ayants droit. L'évaluation des prix a subi de fortes critiques, la commission en charge ayant été considérée comme inféodée au gouvernement. A noter qu'après une très flambée du prix des actions, les prix ont fortement décliné. A la création de la société, une souscription publique a été lancée (650 millions de dollars). Elle était réservée en priorité aux ressortissants libanais et en second lieu aux Arabes. La très grande majorité était libanais, souvent issus de la diaspora.
  • 4. Gouvernance du projet Gouvernance du projet Solidere gère le projet dans toutes ses dimensions. Elle sélectionne les Le projet est très étroitement contrôlé par le Hezbollah. Même les investisseurs, étudie avec eux les plans de leur immeuble et leur accorde municipalité de Haret Hreik, pourtant liée au parti, n'a pas pu imposer son un pré-permis. Les investisseurs doivent ensuite obtenir un permis de point de vue face au parti. construire de la municipalité de Beyrouth. L'accord de Solidere sur un Le parti a prétendu que l'opération avait donné lieu à un processus poussé projet implique la construction. En cas de non réalisation dans un délai de consultation des habitants. Mais aucune procédure formelle n'a été convenu, l'accord de vente est annulé (afin d'empêcher la spéculation et réellement mise en place, plusieurs observateurs ont au contraire fait part afin que l'aménageur contrôle l'affectation des lieux). de pression sur les habitants pour accepter les solutions proposées par Dans la pratique, les rapports avec la municipalité se sont révélés difficiles Hezbollah. La consultation des habitants a porté uniquement sur les à partir de 1998 : cette institution était réputée proche des opposants à détails de l'aménagement intérieur des appartements. Hariri et d'autre part, son staff s'était renforcé. Plusieurs projets, dont un La principale difficulté concerne le statut des logements reconstruits. En vaste centre commerciale de 100.000 m² a été retardé pendant plus de dix effet, les travaux ont été effectués sans permis de construire. On se ans. rappelle que la plupart des immeubles détruits étaient en contradiction Par ailleurs, plusieurs amendements relativement mineurs au SD ont été avec la loi de la construction (dépassement du nombre d'étages en adoptés au conseil des ministres. L'un des principaux changements a été la particulier). S'ils avaient été régularisés, la loi ne permettait pas leur décision de construire un gigantesque mosquée sur la principale place du reconstruction à l'identique. Une demande de régularisation à posteriori a projet, sur décision de Rafic Hariri alors Premier ministre. Puis, après son été présentée au Conseil des ministres mais n'a pas encore été approuvée. assassinat, un terrain voisin a été acheté pour y aménager son mausolée. D'autre part, il semble aussi que le versement des indemnités de certains propriétaires est entravé par des irrégularités concernant le statut de certains biens, mal enregistrés au cadastre. Bilan – Avancement Bilan – Avancement Près de 20 ans après le début des travaux, les réalisations sont A l'inverse de SOLIDERE, le projet Waad est pratiquement terminé. Selon impressionnantes et de qualité. Mais étant donné l'ampleur du chantier, de de récents articles de presse, les environ 1000 logements endommagés ont nombreuses parcelles du centre restent vides (même si 90% des lots été tous réhabilités. 214 sur 260 immeubles en reconstruction sont semblent avoir été vendus et sont donc en phase de construction achevés. Les dernières livraisons sont attendues fin 2010, début 2011. imminente). Le remblai est achevé et va bientôt entrer en phase de Sur le plan social, le retour dans les lieux des résidents (qui peuvent aussi commercialisation. choisir de vendre leurs biens une fois reconstruits) est assuré au terme du Les parties réhabilitées sont d'une très belle qualité architecturale. projet, ce qui correspond à la promesse faite. La qualité de la construction Il n'existe pas de bilan publié concernant les surfaces de planchers est globalement meilleure que celle d'origine. construites. Sur le plan fonctionnel, il apparaît que le centre-ville est Sur le plan politique, le parti Hezbollah a de cette manière maintenu son désormais exclusivement habité par des classes aisées et très aisées. emprise sur le quartier (et le retard dans la régularisation des permis de Aucun programme social n'y a vu le jour. En complément, les fonctions construire fait de lui le principal recours des habitants). touristiques (hôtels de luxe) et de loisirs (commerces chics et luxueux, restaurants...) se sont développées.
  • 5. Le bilan social est donc celui d'un changement total de la population d'origine. Le centre-ville est aussi désormais le premier marché du bureau de la ville. La vacance n'est pas négligeable mais pas supérieure, voire moindre, que dans les autres quartiers. Solidere a généré chaque année un résultat positif, sauf en 2000, où se sont conjuguées crise économique et difficultés politiques.