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PÉRIODE COVID :
LE MARCHÉ DE
L’IMMOBILIER ANCIEN
# 170
Septembre 2021
PAYS DE LORIENT - QUIMPERLÉ
Contact :
Directeur de la publication : Freddie Follezou
ISSN 2118-1632
2
Arnaud Le Montagner
02 97 10 06 62
REMERCIEMENTS
n	 M. Christophe Diraison, directeur de l’agence
Laforêt de Quimperlé,
n 	M. Laurent Prima, directeur de l’agence ERA
de Quimperlé,
n 	M. Nicolas Le Bec, directeur de l’agence
Le Bec Immobilier à Lorient,
n 	M. Xavier Nicol et Mme Sandrine Limbourg,
responsables associés de l’Agence des Avens
à Moëlan-sur-Mer,
n 	M. Florent Lapreuvote, dirigeant de l’agence
Immobilière Plus à Lorient,
n 	M. Baptiste Jaffré, directeur de l’agence
Laforêt à Plouay,
n 	Me François-Gilles Lancelot, notaire à Lorient,
n 	Me Rozenn Le Beller, notaire à Lanester,
n 	Me Audrey Desamblanc-Merchadier,
notaire à Riec-sur-Bélon,
n 	Mme Allanic, négociatrice chez Me Nolwenn
Hénaff-Tatibouet, notaire à Quéven.
3
SOMMAIRE
1 UNE FORTE HAUSSE DES APPARTEMENTS ANCIENS ENTRE 2019 ET 2020	 5
UNE HAUSSE DÉJÀ ENGAGÉE AVANT LES CONFINEMENTS	 5
PÉNURIE, PLACEMENTS DE LONG TERME ET RENDEMENTS LOCATIFS	 7
UN MARCHÉ QUI RESTE TRÈS LOCAL	 9
MOINS DE TRÈS JEUNES ACQUÉREURS EN 2020, PLUS DE SENIORS	 12
2EN 2020, UNE HAUSSE DE +6,3 % EN UN AN SUR LES MAISONS	 13
UNE HAUSSE DAVANTAGE MARQUÉE EN SORTIE DE CONFINEMENT	 13
L’ATTRAIT DES ESPACES EXTÉRIEURS	 15
UN PHÉNOMÈNE DE REPORT GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE	 15
3DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER PARTAGÉS SUR LES PERSPECTIVES
DU MARCHÉ DE L’ANCIEN	 17
UN STOCK EN COURS DE RECONSTITUTION ?	 17
UN MEILLEUR ÉCOULEMENT DES BIENS D’EXCEPTION ET DES BIENS « DÉLAISSÉS »	 17
UN CERTAIN SCEPTICISME SUR LA HAUSSE DES MOBILITÉS RÉSIDENTIELLES	 18
QUELLE DURABILITÉ DU PHÉNOMÈNE DE HAUSSE ?	 18
n 	Prix moyen d’un appartement : 123 600 €
	+17,4 % en un an (2019-2020)
n 	Prix moyen d’une maison : 212 000 €
 	+6,3 % en un an (2019-2020)
n 	Moins de négociations
n 	Très grande vitesse de commercialisation
n 	Davantage d’investisseurs
n 	Recherche d’espaces extérieurs
LES CHIFFRES À RETENIR
ÉVOLUTION DU MARCHÉ :
4
Représentant chaque année environ trois fois
le volume de constructions neuves, le marché
de l’ancien joue un rôle majeur dans l’accueil
et le maintien de la population sur le territoire.
Le nombre de ventes immobilières (maisons et
appartements) a progressivement augmenté de
2014 à 2018 passant de 2660 à 4200 transactions.
L’activité du marché a donc été en forte hausse :
12 
% par an. Ainsi, le nombre élevé de transac-
tions a progressivement fait diminuer le stock
de logements en vente et la situation de pénurie
d’offre sur le marché de l’occasion s’est fait sen-
tir dès la fin de l’année 2019, au cours de laquelle
le nombre de transactions est redescendu bru-
talement à 35001
.
L’année 2020, marquée par la crise sanitaire,
a également été une année de hausse des prix
de l’immobilier assez nette. L’étude ici présen-
tée2
en évalue l’ampleur et tente, à l’appui d’en-
tretiens menés auprès de professionnels de
l’immobilier, d’en identifier les causes.
AVANT-PROPOS
1 Source : DVF 2014-2019.
2 L’étude ici présentée est élaborée à partir de l’analyse d’un échantillon de 6300 tran-
sactions réalisées en 2019 et 2020 et décrites par le fichier Perval – Notaires de France.
Ces données permettent de suivre à la fois l’évolution des prix et le profil des acquéreurs.
Téléchargez
les publications ici
5
UNE FORTE HAUSSE DES
APPARTEMENTS ANCIENS
ENTRE 2019 ET 2020
1
Le prix moyen des appartements de 1 à 5 pièces sur le pays de Lorient-Quimperlé
s’établit à 123 600 € en 2020 contre 105 300 € en 2019, soit une hausse de 17,4 % en un an.
C’est un rythme de progression très supérieur à celui constaté entre 2016 et 2019 : +1,0 %
par an en moyenne.
La hausse est d’autant plus remarquable qu’on constate davantage de ventes de biens
de 1 à 3 pièces que l’année précédente.
Ne sont pris en compte que les appartements de 1 à 5 pièces – Les données sur les prix moyens et
surfaces moyennes sont basées sur des échantillons respectant les critères statistiques préconisés
par les Notaires de France : sont écartés les ventes en viager, les logements sociaux, les biens avec
des prix très faibles ou très élevés, les biens atypiques, les biens avec des surfaces habitables très
faibles ou très élevées. L’échantillon total est de 1029 appartements en 2019 (dont 974 sur Lorient
Agglomération et 48 sur Quimperlé Communauté) et 1178 en 2020 (dont 1067 sur Lorient Agglomé-
ration et 99 sur Quimperlé Communauté).
La source utilisée pour la présente étude est Perval – Notaires de France. Elle n’est pas exhaustive
de l’ensemble des transactions mais l’échantillon total est statistiquement solide. Elle a pour avan-
tage de décrire le profil des acquéreurs.
Les données DVF (demandes de valeurs foncières,) éditées par la DGFiP (Direction générale des
finances publiques) sont exhaustives et permettent de connaitre les volumes de ventes mais ne
contiennent aucun élément sur le profil des acquéreurs.
La hausse des prix n’a pas attendu la crise
sanitaire. Elle est marquée dès le début de
l’année 2020 : les prix constatés en janvier
et février étaient supérieurs de 13 et 17 % à
ceux du même mois de l’année précédente.
Très peu de ventes ont été enregistrées en
mars et avril du fait du confinement. Le
mois de mai est marqué par une reprise
très forte (+57 % de ventes par rapport à mai
2019), avec un phénomène de rattrapage
des procédures non abouties en mars et
avril. On connait aussi une très forte hausse
des prix pour des biens probablement
négociés avant le confinement. Le phéno-
mène de très forte hausse du nombre de
transactions enregistrées se retrouve éga-
lement en septembre et octobre (+35 
% et
+31 % de ventes), ainsi qu’en décembre à la
sortie du deuxième confinement.
Le prix des appartements augmente forte-
ment sur Lorient Agglomération, qui repré-
sente plus de 90 
% du marché, mais dimi-
nue sur Quimperlé Communauté.
NOTE MÉTHODOLOGIQUE
5
UNE HAUSSE DÉJÀ ENGAGÉE AVANT LES CONFINEMENTS
6
Scaër
Languidic
Bannalec Bubry
Plouay
Riec-sur-Bélon
Querrien
Guidel
Inguiniel
Moëlan-sur-Mer
Inzinzac-Lochrist
Quistinic
Caudan
Ploemeur
Kervignac
Plouhinec
Clohars-Carnoët
Arzano
Cléguer
Quimperlé
Mellac
Rédené
Quéven
Pont-Scorff
Guilligomarc'h
Saint-Thurien
Le Trévoux
Hennebont
Lanvaudan
Merlevenez
Locunolé
Lanester
Nostang
Tréméven
Groix
Lorient
Riantec
Calan
Sainte-Hélène
Larmor-
Plage
Baye
Gestel
Brandérion
Locmiquélic
Gâvres
Port-Louis
60 000 €
70 000 €
80 000 €
90 000 €
100 000 €
110 000 €
120 000 €
130 000 €
140 000 €
2016 2017 2018 2019 2020
Pays de Lorient Quimperlé
Quimperlé Communauté
Lorient Agglomération
Classification des communes pour l’étude
Évolution du prix moyen des appartements sur le pays de Lorient-Quimperlé
Source : Perval – Notaires de France, 2016-2020
Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021
Cartographie : AudéLor - juin 2021
60 000 €
70 000 €
80 000 €
90 000 €
100 000 €
110 000 €
120 000 €
130 000 €
140 000 €
2016 2
Quimperl
Lorient Agglomération
60 000 €
70 000 €
80 000 €
90 000 €
100 000 €
110 000 €
120 000 €
130 000 €
140 000 €
2016 2017 2018
Pays de
Quimperlé Communauté
Lorient Agglomération
60 000 €
70 000 €
80 000 €
90 000 €
100 000 €
110 000 €
120 000 €
130 000 €
140 000 €
2016 2017 2018 2019
Pays de Lorient Quimperlé
Quimperlé Communauté
Lorient Agglomération
Littoral
Rural
Urbain
7
Les professionnels interrogés avancent plu-
sieurs explications à la hausse des prix des
appartements sur Lorient Agglomération :
la pénurie de biens, la recherche de valeur
refuge pour l’épargne et les perspectives de
rendements locatifs plus intéressants que
ceux offerts par l’épargne classique.
Tous soulignent que dès la fin 2019 une
pénurie de biens était constatée. Elle fait
suite à plusieurs années successives de
records de nombre de ventes. La pénurie de
biens sur un marché où la demande reste
importante s’accompagne d’une vitesse de
commercialisation importante. Ainsi, les
acheteurs renoncent très souvent à la né-
gociation du prix demandé. La raréfaction
de ces marges de négociation a fait aug-
menter les prix des biens échangés.
Plusieurs professionnels citent également
la perte de confiance dans les produits ban-
caires et le souhait de sécuriser l’épargne
dans l’immobilier. La part des investisseurs
tend à augmenter selon eux et cela se
traduit notamment par la hausse de la
part des T1, T2 et T3, produits phares du
marché locatif, parmi les biens achetés. Ils
s’inquiètent de cette situation qui contribue
à tarir une offre déjà faible.
PÉNURIE, PLACEMENTS DE LONG TERME ET RENDEMENTS LOCATIFS
Nombre de ventes d’appartements sur le pays de
Lorient-Quimperlé 2014-2019
0
200
400
600
800
1000
1400
1200
2014 2015 2016 2017 2018 2019
24,70%
34,20%
7,10%
26,00%
34,90%
23,80%
8,20%
6,60%
9,20%
25,40%
24,70%
34,20%
7,10%
26,00%
34,90%
23,80%
8,20%
37,6
21,10%
6,80
6,60%
9,20%
25,40%
24,70%
34,20%
7,10%
26,00%
34,90%
23,80%
8,20% 8,40%
26,10%
37,60%
21,10%
6,80%
6,60%
9,20%
5,40%
Source : DVF
Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021
Répartition des ventes par tailles d’appartements
2016-2020 sur le pays de Lorient-Quimperlé
2016-2018
2019
2020
Source : Perval – Notaires de France
Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
8
Évolution du prix moyen des appartements 2019-2020 par territoires
Évolution du prix moyen des appartements 2016-2020
Source : Perval – Notaires de France
Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021
Source : Perval – Notaires de France
Traitements statistiques et graphiques :
AudéLor, juin 2021
Selon eux, les bons rendements locatifs
attendus sur Lorient notamment entre-
tiennent le phénomène, les perspectives de
rendement étant dès lors plus importantes
que le prix du bien.
L’engouement pour ces produits se traduit
par une très forte hausse des prix des T3 :
+28,4 %. La hausse n’est pas aussi pronon-
cée sur les T2 (+13,8 %), tandis que les prix
des T1 (+8,6 
%) progressent moins vite que
ceux des T4 (+16,5 %) et des T5 (+10,2 %).
2019 2020
Lorient
Agglomération
Quimperlé
Communauté
Pays de
Lorient-Quimperlé
Lorient
Agglomération
Quimperlé
Communauté
Pays de
Lorient-Quimperlé
1 pièce 62 500 € 55 100 € 62 100 € 70 400 € 49 200 € 67 400 €
2 pièces 86 700 € 93 900 € 87 300 € 102 700 € 74 300 € 99 400 €
3 pièces 104 200 € 110 100 € 104 600 € 137 000 € 101 400 € 134 300 €
4 pièces 122 800 € 121 000 € 123 000 € 143 000 € 148 200 € 143 200 €
5 pièces 152 100 € 95 000 € 151 400 € 168 400 € 136 000 € 166 800 €
Total 105 400 € 100 500 € 105 300 € 126 700 € 90 500 € 123 600 €
2019 2020
Lorient
Agglomération
Quimperlé
Communauté
Pays de
Lorient-Quimperlé
Lorient
Agglomération
Quimperlé
Communauté
Pays de
Lorient-Quimperlé
1 pièce 2 562 € 2 371 € 2 552 € 2 871 € 2 106 € 2 767 €
2 pièces 1 963 € 2 470 € 2 000 € 2 334 € 1 889 € 2 295 €
3 pièces 1 686 € 1 798 € 1 694 € 2 220 € 1 658 € 2 182 €
4 pièces 1 632 € 1 553 € 1 633 € 1 898 € 1 955 € 1 900 €
5 pièces 1 678 € 856 € 1 666 € 1 854 € 1 459 € 1 834 €
Total 1 745 € 1 912 € 1 755 € 2 132 € 1 789 € 2 111 €
2014
Pays de
Lorient-Quimperlé
Quimperlé
Communauté
Lorient
Agglomération
0 20 000 € 40 000 € 60 000 € 80 000 € 100 000 € 120 000 € 140 000 €
2016
2017
2018
2019
2020
Évolution du prix moyen au m² des appartements 2019-2020 par territoires
Source : Perval – Notaires de France
Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021
2016
2017
2018
2019
2020
9
Les prix de l’immobilier sur le Pays de
Lorient-Quimperlé restent malgré tout infé-
rieurs à ceux de Vannes et Auray, les deux
autres agglomérations littorales du Morbi-
han (cf. tableau ci-contre). Ils sont égale-
ment inférieurs à ceux des métropoles de
l’est breton (Rennes et Nantes). Brest et
Quimper restent moins chères.
Appartements Maisons
Lorient 2 211 € 2 474 €
Vannes 3 676 € 3 407 €
Auray 3 021 € 3 058 €
Quimper 1 904 € 1 913 €
Rennes 3 908 € 4 272 €
Nantes 4 107 € 3 961 €
Brest 2 038 € 2 158 €
Source : SeLoger.fr
UN MARCHÉ QUI RESTE TRÈS LOCAL
Parmi les acquéreurs d’appartements,
7 sur 10 sont domiciliés sur le territoire du
Pays de Lorient – Quimperlé au moment de
l’achat. C’est un tout petit peu moins que
l’année précédente (71,2 
%) et très proche
de ce qui était constaté sur la période 2016-
2018 (70,4 %).
Les personnes venant du reste de la Bre-
tagne et de Loire-Atlantique représentent
16,6 
% des acquéreurs. Leur part globale
est stable mais parmi eux on retrouve
davantage de Morbihannais que les années
précédentes : 9,7 % en 2020 contre 8,0 % en
2019 et 7,4 % sur la période 2016-2018.
La part des Franciliens est stable sur un an
(5,7 % contre 5,5 % en 2019) et est plus faible
que sur la période 2016-2018 (6,2 %).
En moyenne, les acquéreurs venus de
l’extérieur sont plus âgés que les acqué-
reurs locaux. Les professionnels expliquent
ce phénomène par des objectifs différents :
les acquéreurs locaux sont davantage à
la recherche de biens constituant leur
résidence principale tandis que les acqué-
reurs venant de l’extérieur sont davantage
sur des projets d’investissement locatif, de
résidence secondaire ou de préparation de
leur retraite sur le territoire. Des investis-
sements locatifs sont également réalisés
par de jeunes ménages, locataires dans des
métropoles sur lesquelles ils n’ont pas les
moyens d’acquérir leur résidence principale.
Les budgets consacrés à l’achat d’appar-
tement par des « externes » sont égale-
ment plus élevés que ceux des locaux,
mais avec une progression sur un an moins
importante. Par exemple, les budgets des
acquéreurs issus de Lorient Aggloméra-
tion ont augmenté de 20,9 
% tandis que
ceux des Franciliens ou des personnes hors
Bretagne et Loire-Atlantique n’ont progres-
sé respectivement que de 11,0 % et 12,2 %.
Prix moyen en €/au m² des appartements et
maisons dans les villes de l’Ouest
Évolution de la part des acquéreurs par origine
géographique 2019-2020
Pays de
Lorient-Quimperlé
Autre Morbihan
Autre Finistère
Autre Bretagne
Loire-Atlantique
Île-de-France
Reste de
la France
Étranger
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
Source : Perval – Notaires de France
Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021
2020 2019
10
Les acquéreurs originaires du territoire
achètent traditionnellement davantage en
milieu urbain. C’est toujours le cas en 2020
et c’est le secteur sur lequel les prix ont
le plus augmenté au cours de l’année. Par
ailleurs, en 2020, ils ont été plus nombreux
que d’habitude à acheter sur le littoral,
secteur qui reste le plus cher du territoire.
Ces deux phénomènes conjugués expliquent
la hausse plus forte des budgets consacrés
par les locaux à leurs acquisitions.
Les prix en secteur urbain ont augmen-
té de 18,6 
% sur un an tandis qu’ils n’ont
progressé que de 7,8 
% sur les communes
littorales.
Évolution du prix moyen des appartements 2019-2020 par secteurs
2019 2020
Littoral Rural Urbain
Pays de
Lorient-Quimperlé
Littoral Rural Urbain
Pays de
Lorient-Quimperlé
1 pièce 90 900 € NS 51 900 € 62 100 € 84 800 € NS 55 600 € 67 400 €
2 pièces 123 000 € NS 73 500 € 87 300 € 126 000 € 61 500 € 89 800 € 99 400 €
3 pièces 156 500 € 78 900 € 96 800 € 104 600 € 186 400 € 101 800 € 123 700 € 134 300 €
4 pièces 195 500 € NS 117 000 € 123 000 € 240 100 € NS 131 400 € 143 200 €
5 pièces 257 600 € NS 140 200 € 151 400 € 202 500 € NS 161 700 € 166 800 €
Total 143 100 € 81 500 € 98 000 € 105 300 € 154 200 € 83 100 € 116 300 € 123 600 €
Source : Perval – Notaires de France
Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021
Variation sur 12 mois
Littoral Rural Urbain
Pays de
Lorient-Quimperlé
1 pièce -6,6 % NS 7,1 % 8,6 %
2 pièces 2,4 % NS 22,2 % 13,8 %
3 pièces 19,1 % 29,0 % 27,8 % 28,4 %
4 pièces 22,8 % NS 12,3 % 16,5 %
5 pièces -21,4 % NS 15,3 % 10,2 %
Total 7,8 % 2,0 % 18,6 % 17,4 %
Source : Perval – Notaires de France
Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021
Source : Perval – Notaires de France
Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021
Pays de
Lorient-Quimperlé
Urbain
Rural
Littoral
0 € 50 000 € 100 000 € 150 000 € 200 000 €
Pays de
Lorient-Quimperlé
Urbain
Rural
Littoral
0 € 50 000 € 100 000 € 150 000 € 200 000 €
2020
2019
NS : Non significatif
NS : Non significatif
11
Les prix des appartements dépassent
3000 €/m² sur quatre communes  : Inzin-
zac-Lochrist, Plouhinec, Ploemeur et Lar-
mor-Plage. Sur Ploemeur et Larmor-Plage
les prix sont traditionnellement élevés du
fait de la proximité du littoral et du cœur
urbain de l’agglomération. Sur Inzinzac-
Lochrist ce prix élevé est lié aux premières
reventes d’appartements dans un ensemble
de qualité situé en bordure du Blavet.
150 500
62,2
172 500
57
61 600
83 800
135 000
126 400
186 900
101 600
124 000
114 600
70 700
141 300
112 900
113 100
119 300
205 300
140 200
144 200
43,6
45,8
45,5
50,3
54,5
53
57,5
49,6
53,1
57,5
51,1
59,3
62,5
51
63,7
50.4
132 600
42,5
Surface moyenne en m²
Prix moyen en € TTC
de 2500 à 3000 €
Moins de 2000 €
de 3000 à 3500 €
de 2000 à 2500 €
plus de 3500 €
Prix moyen au m²
Source : Perval - Notaires de France
Traitement statistique et cartographie : AudéLor - juin 2021
Prix moyen des appartements de 1 à 5 pièces sur le
pays de Lorient-Quimperlé en 2020
12
LESACHATSSANSVISITE :MYTHEOURÉALITÉ?
L’information circule beaucoup : « des gens achètent
sans visiter ! ». En réalité, le phénomène semble rare.
Les agents immobiliers et notaires sont désemparés
face à ces acquéreurs potentiels qui font des pro-
messes d’achat au prix du mandat sans avoir visité le
bien.Ils’agitsurtoutd’unpositionnementtactiquepour
réduire la concurrence avec les autres acquéreurs
potentiels ; en signant la promesse d’achat au prix du
mandat, l’acquéreur potentiel se donne le temps de
venir revisiter le bien et de réfléchir (il dispose d’un
délai de rétractation de 10 jours) en s’assurant qu’au-
cun autre acheteur ne peut lui « souffler » le bien.
Toutes ces situations n’aboutissent pas à des ventes,
loin de là. Les vendeurs et les professionnels qui
les accompagnent perdent du temps. Ces compor-
tements tendent encore un peu plus le marché en
réduisant temporairement l’offre disponible.
MOINS DE TRÈS JEUNES ACQUÉREURS EN 2020, PLUS DE SENIORS
La part des moins de 25 ans parmi les acqué-
reurs d’appartements a chuté de 4,4 points en
un an pour s’établir à 9,0 
%. Les tranches d’âge
les plus représentées restent les 25-39 ans
(35,3 % des acquéreurs) et les 40-54 ans (23,8 %).
C’est cependant la part des 65 ans et plus qui a
progressé le plus en un an : +1,9 points.
Part des acquéreurs d’appartements par tranches d’âge, par année et par secteur
Source : Perval – Notaires de France
Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021
Moins de 25 ans
25-39 ans
40-54 ans
55-64 ans
65 ans
ou plus
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
40,00%
Moins de 25 ans
25-39 ans
40-54 ans
55-64 ans
65 ans
ou plus
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
40,00%
Ces proportions sont très sensibles à la géo-
graphie. Les jeunes sont beaucoup moins
présents sur le littoral où les moins de 40
ans ne représentent que 23,4 
% des ache-
teurs en 2020. A contrario, les plus de 55
ans y représentent 52 % des acheteurs, dont
29,5 % de plus de 65 ans.
Les écarts de budgets entre les différentes
tranches d’âge se sont encore creusés : plus
l’âge avance et plus les budgets consacrés
à l’achat d’un appartement sont élevés et
la progression d’une année sur l’autre est
forte. L’écart de budget entre les moins de
25 ans et les plus de 65 ans est passé de
42,5 à 60,7 %.
13
NOTE MÉTHODOLOGIQUE
Évolution du prix moyen des maisons de 3 à 7 pièces sur le pays de Lorient-Quimperlé 2014-2020
Source : Perval – Notaires de France
Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021
EN 2020 : UNE HAUSSE
DE +6,3 % DU PRIX DES
MAISONS
2
Le prix moyen des maisons de 3 à 7 pièces sur le pays de Lorient – Quimperlé s’établit
à 212 000 € en 2020 contre 199 500 € en 2019, soit une hausse de 6,3 %. Pour la période
2016-2019 la hausse moyenne était de +2,2 % par an.
Comme pour le marché des appartements,
le nombre de transactions de maisons n’a
cessé de croître de 2014 à 2018 pour se tas-
ser en 2019, prémices de la pénurie à venir.
Les prix n’ont pas beaucoup augmenté
sur les premiers mois de 2020 par rapport
à la même période l’année précédente.
La hausse a été surtout marquée après le
premier confinement  : +9,6 
% sur un an
en juin, +13,2 
% sur un an en juillet. En fin
d’année (novembre et décembre) les prix
étaient supérieurs de près de 10 
% à ceux
constatés sur la même période un an avant.
Ne sont prises en compte que les maisons de 3 à 7 pièces – Les données
sur les prix moyens et surfaces moyennes sont basées sur des échantil-
lons respectant les critères statistiques préconisés par les Notaires de
France. Sont écartés : les ventes en viager, les logements sociaux, les
biens avec des prix très faibles ou très élevés, les biens atypiques, les
biens avec des surfaces habitables très faibles ou très élevées. L’échan-
tillon total est de 1920 maisons en 2019 (dont 1383 sur Lorient Agglomé-
ration et 409 sur Quimperlé Communauté) et 2140 en 2020 (dont 1384 sur
Lorient Agglomération et 615 sur Quimperlé Communauté).
Pays de Lorient Quimperlé
Quimperlé Communauté
Lorient Agglomération
140 000 €
150 000 €
160 000 €
170 000 €
180 000 €
190 000 €
200 000€
210 000 €
220 000€
230 000€
2016 2017 2018 2019 2020
60 000 €
70 000 €
80 000 €
90 000 €
100 000 €
110 000 €
120 000 €
130 000 €
140 000 €
2016 2017 2018 2019 2020
Pays de Lorient Quimperlé
Quimperlé Communauté
Lorient Agglomération
€
€
€
€
€
€
€
€
€
2016 2017 2018 2019 2020
Pays de Lorient Quimperlé
Quimperlé Communauté
ient Agglomération
2017 2018 2019 2020
Pays de Lorient Quimperlé
mperlé Communauté
13
UNE HAUSSE DAVANTAGE MARQUÉE EN SORTIE DE CONFINEMENT
14
110 000
165 300
149 500 94 000
171 600
154 100
125 700
289 200
131 000
216 700
164 500
94 500
201 200
303 800
255 400
278 100
236 800
175 700
183 500
162 400
168 700
203 600
223 200
195 300
143 500
99 400
187 800
188 400
148 300
217 600
149 000
191 700
217 700
144 000
274 400
216 100
206 900 235 100
427 600
193 800
225 800
190 600
221 100
190 200
255 900
Les prix ont augmenté sur les trois inter-
communalités du pays de Lorient-Quim-
perlé et sur toutes les typologies de com-
munes, mais en décalé.
La hausse des prix sur 12 mois a été très forte
en juin et août sur Quimperlé Communauté
(respectivement +29,7 
% et +26,0 
% sur un
an), tandis que sur la communauté de com-
munes de Blavet Bellevue Océan les fortes
De 200 000 € à 250 000 €
Moins de 150 000 €
Plus de à 250 000 €
De 150 000 € à 200 000 €
Source : Perval - Notaires de France
Traitement statistique et cartographie : AudéLor - juin 2021
Prix moyen des maisons de 3 à 7 pièces sur les
communes du pays de Lorient-Quimperlé en
2020 (en €)
hausses ont été constatées en septembre et
décembre (+19,4 
% et +22,9 
%). Sur Lorient
Agglomération ces phénomènes de pics
mensuels sont moins marqués.
Les écarts de prix moyen des maisons sont
de 1 à 4,5, avec Bubry à 94 000 € et Lar-
mor-Plage à 427 600 €. Trois lignes se des-
sinent sur le territoire comme autant de
niveaux de prix, de la partie littoral au sud
à la partie plus rurale au nord.
Absence de données ou
données non significatives
15
Les professionnels de l’immobilier sou-
lignent l’importance prise dans les choix
d’acquisition par la disponibilité d’espaces
extérieurs depuis les confinements. Sur le
marché des appartements, la présence d’un
balcon ou d’une terrasse constitue un atout
très valorisant pour le bien ; la disponibilité
d’un jardin pour les maisons individuelles a
augmenté leur attrait et donc valorisé des
biens y compris sur des secteurs ordinaire-
ment moins tendus.
Cela se traduit notamment par des varia-
tions très importantes sur 12 mois dans les
communes rurales. Ce sont les communes
où les variations sur un an les plus fortes
ont été constatées : en mai (+34,2 % sur un
an) et en novembre (+31,8 %).
Selon les professionnels de l’immobilier,
l’attrait des communes rurales est expliqué
par un phénomène de report, sinon d’évic-
tion, des autres marchés.
Ainsi, les personnes originaires de Lorient
Agglomération se sont portées acqué-
reurs de biens sur Quimperlé Communauté
(+5,7 points) et sur des communes rurales
(+2,6 points) en plus fortes proportions que
les années précédentes. Les Franciliens
restent très attachés au littoral (leur prin-
cipale destination) mais se sont davan-
tage tournés vers les communes urbaines
(+2,5 points). Et les personnes venant de
l’extérieur de la Bretagne se sont beaucoup
plus orientées vers les communes rurales
(+4,2 points).
Sur les communes rurales, la part des plus
de 40 ans a assez nettement progressé.
Mais, chez les 65 ans et plus, on note une
plus forte progression de la part d’achat sur
les communes urbaines (+1,7 points). Ce-
pendant, l’âge moyen des acquéreurs sur
les communes rurales reste inférieur : 43,2
ans en moyenne en 2020 (42,0 ans en 2019)
contre 44 ans sur les communes urbaines
et 50,5 ans sur les communes littorales.
L’attrait des jeunes pour l’urbain est éga-
lement à noter avec +1,4 points sur un
an. Ce sont pourtant les jeunes qui ont dû
réaliser les plus gros efforts d’augmenta-
tion du budget d’acquisition entre 2019 et
2020 : +32 
% sur un an, dans une situation
complexe s’agissant de l’obtention de cré-
dits. Leur budget moyen est désormais de
152 360 € ; il reste inférieur de 58,7 % à celui
des 65 ans et plus.
Les professionnels de l’immobilier
observent que parmi les personnes venant
du reste de la France, ils rencontrent da-
vantage de personnes venant du Sud de la
France, à la recherche de meilleures condi-
tions climatiques et de sécurité.
CLIMAT ET SÉCURITÉ EN BRETAGNE
L’ATTRAIT DES ESPACES EXTÉRIEURS
UN PHÉNOMÈNE DE REPORT GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE
16
Moins de 25 ans
25-39 ans
40-54 ans
55-64 ans
65 ans
ou plus
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
40,00%
Moins de 25 ans
25-39 ans
40-54 ans
55-64 ans
65 ans
ou plus
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
45,00%
40,00%
Les professionnels de l’immobilier constatent un
durcissement des conditions pour obtenir des prêts
immobiliers, défavorable à l’accession à la proprié-
té des ménages modestes. Les consignes passées
aux banques en 2020 les ont conduites à respecter
scrupuleusement des taux d’endettements des mé-
nages inférieurs à 35 % et à obtenir des garanties en
termes d’autofinancement d’une part de l’acquisi-
tion. Paradoxalement, les taux sont très bas mais les
ménages peinent parfois à obtenir leur prêt.
Part des acquéreurs de maisons par tranches d’âge, par années et par secteurs
Source : Perval – Notaires de France
Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021
LE DURCISSEMENT DES CONDITIONS
D’OCTROI DES PRÊTS
17
DES PROFESSIONNELS DE
L’IMMOBILIER PARTAGÉS
SUR LES PERSPECTIVES
DU MARCHÉ DE L’ANCIEN
3
Les professionnels de l’immobilier sont globalement inquiets de l’emballement du mar-
ché. La vitesse de commercialisation des biens ne leur permet pas d’exercer leur pro-
fession dans de bonnes conditions. Ils observent par ailleurs les difficultés d’accession
à la propriété des ménages du territoire.
Beaucoup d’entre eux font part de la très
nette diminution du nombre de mandats
qu’ils avaient en gestion au jour le jour
(4 à 5 fois moins qu’habituellement). Mais le
flux de biens reste important avec de nom-
breuses entrées et sorties du fait des très
grandes vitesses de commercialisation.
Certains d’entre eux notent au premier se-
mestre 2021 un début de reconstitution de
l’offre. Certains propriétaires, constatant la
hausse des prix, saisissent des opportuni-
tés de vente. Par ailleurs, un certain nombre
de projets de ventes ou de mobilités, repor-
tés par la crise sanitaire, se concrétisent et
contribuent à augmenter le stock.
UN STOCK EN COURS DE RECONSTITUTION ?
Depuis un an, les logements de très grande
taille, très bien équipés (piscine, parc), très
bien situés se commercialisent beaucoup
plus facilement qu’avant. Ces biens excep-
tionnels, à 750 000 € ou plus, sont peu nom-
breux et concernent une clientèle rare.
La tension sur le marché engendre éga-
lement un engouement nouveau pour des
biens qui avaient précédemment du mal
à se vendre. Sans atteindre des vitesses
de commercialisation aussi élevées que
sur le littoral ou les premières couronnes
périurbaines, sur les communes rurales les
agents immobiliers vendent des biens en
quelques mois quand il fallait parfois un an
pour les mêmes types de biens avant.
UN MEILLEUR ÉCOULEMENT DES BIENS D’EXCEPTION
ET DES BIENS « DÉLAISSÉS »
18
UN CERTAIN SCEPTICISME SUR LA HAUSSE
Les agents immobiliers sont prudents sur
l’effet mobilité résidentielle de la crise sa-
nitaire. Ils rencontrent finalement peu d’ac-
quéreurs actifs venant de l’extérieur du pays
de Lorient-Quimperlé cherchant à s’instal-
ler pour poursuivre leur activité à distance
de leur entreprise. Ils évoquent davantage
l’arrivée des investisseurs et de personnes
préparant leur venue sur le territoire dans
quelques années et faisant l’acquisition de
leur future résidence principale.
Un certain nombre des professionnels ren-
contrés au cours de l’étude rappellent que
les marchés immobiliers sont cycliques et
qu’il convient d’être prudent quant à l’évo-
lution des prix. Ils citent les crises des
subprimes (2008) et la crise de la dette dans
la zone Euro (2011) et s’inquiètent du retour
à une économie moins soutenue par l’État
après la crise sanitaire. L’injection d’argent
public dans l’économie et la dette qu’elle en-
gendre leur font craindre un retournement
du marché. L’absorption de la dette pour-
rait demander des mesures qui s’avèreront
défavorables à l’immobilier : une hausse de
la fiscalité ou une diminution des avantages
fiscaux liés à l’immobilier viendrait dimi-
nuer les capacités des investisseurs.
DES MOBILITÉS RÉSIDENTIELLES
QUELLE DURABILITÉ DU PHÉNOMÈNE DE HAUSSE ?
19
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les communications
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  • 1. PÉRIODE COVID : LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER ANCIEN # 170 Septembre 2021 PAYS DE LORIENT - QUIMPERLÉ
  • 2. Contact : Directeur de la publication : Freddie Follezou ISSN 2118-1632 2 Arnaud Le Montagner 02 97 10 06 62 REMERCIEMENTS n M. Christophe Diraison, directeur de l’agence Laforêt de Quimperlé, n M. Laurent Prima, directeur de l’agence ERA de Quimperlé, n M. Nicolas Le Bec, directeur de l’agence Le Bec Immobilier à Lorient, n M. Xavier Nicol et Mme Sandrine Limbourg, responsables associés de l’Agence des Avens à Moëlan-sur-Mer, n M. Florent Lapreuvote, dirigeant de l’agence Immobilière Plus à Lorient, n M. Baptiste Jaffré, directeur de l’agence Laforêt à Plouay, n Me François-Gilles Lancelot, notaire à Lorient, n Me Rozenn Le Beller, notaire à Lanester, n Me Audrey Desamblanc-Merchadier, notaire à Riec-sur-Bélon, n Mme Allanic, négociatrice chez Me Nolwenn Hénaff-Tatibouet, notaire à Quéven.
  • 3. 3 SOMMAIRE 1 UNE FORTE HAUSSE DES APPARTEMENTS ANCIENS ENTRE 2019 ET 2020 5 UNE HAUSSE DÉJÀ ENGAGÉE AVANT LES CONFINEMENTS 5 PÉNURIE, PLACEMENTS DE LONG TERME ET RENDEMENTS LOCATIFS 7 UN MARCHÉ QUI RESTE TRÈS LOCAL 9 MOINS DE TRÈS JEUNES ACQUÉREURS EN 2020, PLUS DE SENIORS 12 2EN 2020, UNE HAUSSE DE +6,3 % EN UN AN SUR LES MAISONS 13 UNE HAUSSE DAVANTAGE MARQUÉE EN SORTIE DE CONFINEMENT 13 L’ATTRAIT DES ESPACES EXTÉRIEURS 15 UN PHÉNOMÈNE DE REPORT GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE 15 3DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER PARTAGÉS SUR LES PERSPECTIVES DU MARCHÉ DE L’ANCIEN 17 UN STOCK EN COURS DE RECONSTITUTION ? 17 UN MEILLEUR ÉCOULEMENT DES BIENS D’EXCEPTION ET DES BIENS « DÉLAISSÉS » 17 UN CERTAIN SCEPTICISME SUR LA HAUSSE DES MOBILITÉS RÉSIDENTIELLES 18 QUELLE DURABILITÉ DU PHÉNOMÈNE DE HAUSSE ? 18 n Prix moyen d’un appartement : 123 600 €  +17,4 % en un an (2019-2020) n Prix moyen d’une maison : 212 000 €  +6,3 % en un an (2019-2020) n Moins de négociations n Très grande vitesse de commercialisation n Davantage d’investisseurs n Recherche d’espaces extérieurs LES CHIFFRES À RETENIR ÉVOLUTION DU MARCHÉ :
  • 4. 4 Représentant chaque année environ trois fois le volume de constructions neuves, le marché de l’ancien joue un rôle majeur dans l’accueil et le maintien de la population sur le territoire. Le nombre de ventes immobilières (maisons et appartements) a progressivement augmenté de 2014 à 2018 passant de 2660 à 4200 transactions. L’activité du marché a donc été en forte hausse : 12  % par an. Ainsi, le nombre élevé de transac- tions a progressivement fait diminuer le stock de logements en vente et la situation de pénurie d’offre sur le marché de l’occasion s’est fait sen- tir dès la fin de l’année 2019, au cours de laquelle le nombre de transactions est redescendu bru- talement à 35001 . L’année 2020, marquée par la crise sanitaire, a également été une année de hausse des prix de l’immobilier assez nette. L’étude ici présen- tée2 en évalue l’ampleur et tente, à l’appui d’en- tretiens menés auprès de professionnels de l’immobilier, d’en identifier les causes. AVANT-PROPOS 1 Source : DVF 2014-2019. 2 L’étude ici présentée est élaborée à partir de l’analyse d’un échantillon de 6300 tran- sactions réalisées en 2019 et 2020 et décrites par le fichier Perval – Notaires de France. Ces données permettent de suivre à la fois l’évolution des prix et le profil des acquéreurs. Téléchargez les publications ici
  • 5. 5 UNE FORTE HAUSSE DES APPARTEMENTS ANCIENS ENTRE 2019 ET 2020 1 Le prix moyen des appartements de 1 à 5 pièces sur le pays de Lorient-Quimperlé s’établit à 123 600 € en 2020 contre 105 300 € en 2019, soit une hausse de 17,4 % en un an. C’est un rythme de progression très supérieur à celui constaté entre 2016 et 2019 : +1,0 % par an en moyenne. La hausse est d’autant plus remarquable qu’on constate davantage de ventes de biens de 1 à 3 pièces que l’année précédente. Ne sont pris en compte que les appartements de 1 à 5 pièces – Les données sur les prix moyens et surfaces moyennes sont basées sur des échantillons respectant les critères statistiques préconisés par les Notaires de France : sont écartés les ventes en viager, les logements sociaux, les biens avec des prix très faibles ou très élevés, les biens atypiques, les biens avec des surfaces habitables très faibles ou très élevées. L’échantillon total est de 1029 appartements en 2019 (dont 974 sur Lorient Agglomération et 48 sur Quimperlé Communauté) et 1178 en 2020 (dont 1067 sur Lorient Agglomé- ration et 99 sur Quimperlé Communauté). La source utilisée pour la présente étude est Perval – Notaires de France. Elle n’est pas exhaustive de l’ensemble des transactions mais l’échantillon total est statistiquement solide. Elle a pour avan- tage de décrire le profil des acquéreurs. Les données DVF (demandes de valeurs foncières,) éditées par la DGFiP (Direction générale des finances publiques) sont exhaustives et permettent de connaitre les volumes de ventes mais ne contiennent aucun élément sur le profil des acquéreurs. La hausse des prix n’a pas attendu la crise sanitaire. Elle est marquée dès le début de l’année 2020 : les prix constatés en janvier et février étaient supérieurs de 13 et 17 % à ceux du même mois de l’année précédente. Très peu de ventes ont été enregistrées en mars et avril du fait du confinement. Le mois de mai est marqué par une reprise très forte (+57 % de ventes par rapport à mai 2019), avec un phénomène de rattrapage des procédures non abouties en mars et avril. On connait aussi une très forte hausse des prix pour des biens probablement négociés avant le confinement. Le phéno- mène de très forte hausse du nombre de transactions enregistrées se retrouve éga- lement en septembre et octobre (+35  % et +31 % de ventes), ainsi qu’en décembre à la sortie du deuxième confinement. Le prix des appartements augmente forte- ment sur Lorient Agglomération, qui repré- sente plus de 90  % du marché, mais dimi- nue sur Quimperlé Communauté. NOTE MÉTHODOLOGIQUE 5 UNE HAUSSE DÉJÀ ENGAGÉE AVANT LES CONFINEMENTS
  • 6. 6 Scaër Languidic Bannalec Bubry Plouay Riec-sur-Bélon Querrien Guidel Inguiniel Moëlan-sur-Mer Inzinzac-Lochrist Quistinic Caudan Ploemeur Kervignac Plouhinec Clohars-Carnoët Arzano Cléguer Quimperlé Mellac Rédené Quéven Pont-Scorff Guilligomarc'h Saint-Thurien Le Trévoux Hennebont Lanvaudan Merlevenez Locunolé Lanester Nostang Tréméven Groix Lorient Riantec Calan Sainte-Hélène Larmor- Plage Baye Gestel Brandérion Locmiquélic Gâvres Port-Louis 60 000 € 70 000 € 80 000 € 90 000 € 100 000 € 110 000 € 120 000 € 130 000 € 140 000 € 2016 2017 2018 2019 2020 Pays de Lorient Quimperlé Quimperlé Communauté Lorient Agglomération Classification des communes pour l’étude Évolution du prix moyen des appartements sur le pays de Lorient-Quimperlé Source : Perval – Notaires de France, 2016-2020 Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021 Cartographie : AudéLor - juin 2021 60 000 € 70 000 € 80 000 € 90 000 € 100 000 € 110 000 € 120 000 € 130 000 € 140 000 € 2016 2 Quimperl Lorient Agglomération 60 000 € 70 000 € 80 000 € 90 000 € 100 000 € 110 000 € 120 000 € 130 000 € 140 000 € 2016 2017 2018 Pays de Quimperlé Communauté Lorient Agglomération 60 000 € 70 000 € 80 000 € 90 000 € 100 000 € 110 000 € 120 000 € 130 000 € 140 000 € 2016 2017 2018 2019 Pays de Lorient Quimperlé Quimperlé Communauté Lorient Agglomération Littoral Rural Urbain
  • 7. 7 Les professionnels interrogés avancent plu- sieurs explications à la hausse des prix des appartements sur Lorient Agglomération : la pénurie de biens, la recherche de valeur refuge pour l’épargne et les perspectives de rendements locatifs plus intéressants que ceux offerts par l’épargne classique. Tous soulignent que dès la fin 2019 une pénurie de biens était constatée. Elle fait suite à plusieurs années successives de records de nombre de ventes. La pénurie de biens sur un marché où la demande reste importante s’accompagne d’une vitesse de commercialisation importante. Ainsi, les acheteurs renoncent très souvent à la né- gociation du prix demandé. La raréfaction de ces marges de négociation a fait aug- menter les prix des biens échangés. Plusieurs professionnels citent également la perte de confiance dans les produits ban- caires et le souhait de sécuriser l’épargne dans l’immobilier. La part des investisseurs tend à augmenter selon eux et cela se traduit notamment par la hausse de la part des T1, T2 et T3, produits phares du marché locatif, parmi les biens achetés. Ils s’inquiètent de cette situation qui contribue à tarir une offre déjà faible. PÉNURIE, PLACEMENTS DE LONG TERME ET RENDEMENTS LOCATIFS Nombre de ventes d’appartements sur le pays de Lorient-Quimperlé 2014-2019 0 200 400 600 800 1000 1400 1200 2014 2015 2016 2017 2018 2019 24,70% 34,20% 7,10% 26,00% 34,90% 23,80% 8,20% 6,60% 9,20% 25,40% 24,70% 34,20% 7,10% 26,00% 34,90% 23,80% 8,20% 37,6 21,10% 6,80 6,60% 9,20% 25,40% 24,70% 34,20% 7,10% 26,00% 34,90% 23,80% 8,20% 8,40% 26,10% 37,60% 21,10% 6,80% 6,60% 9,20% 5,40% Source : DVF Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021 Répartition des ventes par tailles d’appartements 2016-2020 sur le pays de Lorient-Quimperlé 2016-2018 2019 2020 Source : Perval – Notaires de France Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces
  • 8. 8 Évolution du prix moyen des appartements 2019-2020 par territoires Évolution du prix moyen des appartements 2016-2020 Source : Perval – Notaires de France Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021 Source : Perval – Notaires de France Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021 Selon eux, les bons rendements locatifs attendus sur Lorient notamment entre- tiennent le phénomène, les perspectives de rendement étant dès lors plus importantes que le prix du bien. L’engouement pour ces produits se traduit par une très forte hausse des prix des T3 : +28,4 %. La hausse n’est pas aussi pronon- cée sur les T2 (+13,8 %), tandis que les prix des T1 (+8,6  %) progressent moins vite que ceux des T4 (+16,5 %) et des T5 (+10,2 %). 2019 2020 Lorient Agglomération Quimperlé Communauté Pays de Lorient-Quimperlé Lorient Agglomération Quimperlé Communauté Pays de Lorient-Quimperlé 1 pièce 62 500 € 55 100 € 62 100 € 70 400 € 49 200 € 67 400 € 2 pièces 86 700 € 93 900 € 87 300 € 102 700 € 74 300 € 99 400 € 3 pièces 104 200 € 110 100 € 104 600 € 137 000 € 101 400 € 134 300 € 4 pièces 122 800 € 121 000 € 123 000 € 143 000 € 148 200 € 143 200 € 5 pièces 152 100 € 95 000 € 151 400 € 168 400 € 136 000 € 166 800 € Total 105 400 € 100 500 € 105 300 € 126 700 € 90 500 € 123 600 € 2019 2020 Lorient Agglomération Quimperlé Communauté Pays de Lorient-Quimperlé Lorient Agglomération Quimperlé Communauté Pays de Lorient-Quimperlé 1 pièce 2 562 € 2 371 € 2 552 € 2 871 € 2 106 € 2 767 € 2 pièces 1 963 € 2 470 € 2 000 € 2 334 € 1 889 € 2 295 € 3 pièces 1 686 € 1 798 € 1 694 € 2 220 € 1 658 € 2 182 € 4 pièces 1 632 € 1 553 € 1 633 € 1 898 € 1 955 € 1 900 € 5 pièces 1 678 € 856 € 1 666 € 1 854 € 1 459 € 1 834 € Total 1 745 € 1 912 € 1 755 € 2 132 € 1 789 € 2 111 € 2014 Pays de Lorient-Quimperlé Quimperlé Communauté Lorient Agglomération 0 20 000 € 40 000 € 60 000 € 80 000 € 100 000 € 120 000 € 140 000 € 2016 2017 2018 2019 2020 Évolution du prix moyen au m² des appartements 2019-2020 par territoires Source : Perval – Notaires de France Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021 2016 2017 2018 2019 2020
  • 9. 9 Les prix de l’immobilier sur le Pays de Lorient-Quimperlé restent malgré tout infé- rieurs à ceux de Vannes et Auray, les deux autres agglomérations littorales du Morbi- han (cf. tableau ci-contre). Ils sont égale- ment inférieurs à ceux des métropoles de l’est breton (Rennes et Nantes). Brest et Quimper restent moins chères. Appartements Maisons Lorient 2 211 € 2 474 € Vannes 3 676 € 3 407 € Auray 3 021 € 3 058 € Quimper 1 904 € 1 913 € Rennes 3 908 € 4 272 € Nantes 4 107 € 3 961 € Brest 2 038 € 2 158 € Source : SeLoger.fr UN MARCHÉ QUI RESTE TRÈS LOCAL Parmi les acquéreurs d’appartements, 7 sur 10 sont domiciliés sur le territoire du Pays de Lorient – Quimperlé au moment de l’achat. C’est un tout petit peu moins que l’année précédente (71,2  %) et très proche de ce qui était constaté sur la période 2016- 2018 (70,4 %). Les personnes venant du reste de la Bre- tagne et de Loire-Atlantique représentent 16,6  % des acquéreurs. Leur part globale est stable mais parmi eux on retrouve davantage de Morbihannais que les années précédentes : 9,7 % en 2020 contre 8,0 % en 2019 et 7,4 % sur la période 2016-2018. La part des Franciliens est stable sur un an (5,7 % contre 5,5 % en 2019) et est plus faible que sur la période 2016-2018 (6,2 %). En moyenne, les acquéreurs venus de l’extérieur sont plus âgés que les acqué- reurs locaux. Les professionnels expliquent ce phénomène par des objectifs différents : les acquéreurs locaux sont davantage à la recherche de biens constituant leur résidence principale tandis que les acqué- reurs venant de l’extérieur sont davantage sur des projets d’investissement locatif, de résidence secondaire ou de préparation de leur retraite sur le territoire. Des investis- sements locatifs sont également réalisés par de jeunes ménages, locataires dans des métropoles sur lesquelles ils n’ont pas les moyens d’acquérir leur résidence principale. Les budgets consacrés à l’achat d’appar- tement par des « externes » sont égale- ment plus élevés que ceux des locaux, mais avec une progression sur un an moins importante. Par exemple, les budgets des acquéreurs issus de Lorient Aggloméra- tion ont augmenté de 20,9  % tandis que ceux des Franciliens ou des personnes hors Bretagne et Loire-Atlantique n’ont progres- sé respectivement que de 11,0 % et 12,2 %. Prix moyen en €/au m² des appartements et maisons dans les villes de l’Ouest Évolution de la part des acquéreurs par origine géographique 2019-2020 Pays de Lorient-Quimperlé Autre Morbihan Autre Finistère Autre Bretagne Loire-Atlantique Île-de-France Reste de la France Étranger 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Source : Perval – Notaires de France Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021 2020 2019
  • 10. 10 Les acquéreurs originaires du territoire achètent traditionnellement davantage en milieu urbain. C’est toujours le cas en 2020 et c’est le secteur sur lequel les prix ont le plus augmenté au cours de l’année. Par ailleurs, en 2020, ils ont été plus nombreux que d’habitude à acheter sur le littoral, secteur qui reste le plus cher du territoire. Ces deux phénomènes conjugués expliquent la hausse plus forte des budgets consacrés par les locaux à leurs acquisitions. Les prix en secteur urbain ont augmen- té de 18,6  % sur un an tandis qu’ils n’ont progressé que de 7,8  % sur les communes littorales. Évolution du prix moyen des appartements 2019-2020 par secteurs 2019 2020 Littoral Rural Urbain Pays de Lorient-Quimperlé Littoral Rural Urbain Pays de Lorient-Quimperlé 1 pièce 90 900 € NS 51 900 € 62 100 € 84 800 € NS 55 600 € 67 400 € 2 pièces 123 000 € NS 73 500 € 87 300 € 126 000 € 61 500 € 89 800 € 99 400 € 3 pièces 156 500 € 78 900 € 96 800 € 104 600 € 186 400 € 101 800 € 123 700 € 134 300 € 4 pièces 195 500 € NS 117 000 € 123 000 € 240 100 € NS 131 400 € 143 200 € 5 pièces 257 600 € NS 140 200 € 151 400 € 202 500 € NS 161 700 € 166 800 € Total 143 100 € 81 500 € 98 000 € 105 300 € 154 200 € 83 100 € 116 300 € 123 600 € Source : Perval – Notaires de France Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021 Variation sur 12 mois Littoral Rural Urbain Pays de Lorient-Quimperlé 1 pièce -6,6 % NS 7,1 % 8,6 % 2 pièces 2,4 % NS 22,2 % 13,8 % 3 pièces 19,1 % 29,0 % 27,8 % 28,4 % 4 pièces 22,8 % NS 12,3 % 16,5 % 5 pièces -21,4 % NS 15,3 % 10,2 % Total 7,8 % 2,0 % 18,6 % 17,4 % Source : Perval – Notaires de France Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021 Source : Perval – Notaires de France Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021 Pays de Lorient-Quimperlé Urbain Rural Littoral 0 € 50 000 € 100 000 € 150 000 € 200 000 € Pays de Lorient-Quimperlé Urbain Rural Littoral 0 € 50 000 € 100 000 € 150 000 € 200 000 € 2020 2019 NS : Non significatif NS : Non significatif
  • 11. 11 Les prix des appartements dépassent 3000 €/m² sur quatre communes  : Inzin- zac-Lochrist, Plouhinec, Ploemeur et Lar- mor-Plage. Sur Ploemeur et Larmor-Plage les prix sont traditionnellement élevés du fait de la proximité du littoral et du cœur urbain de l’agglomération. Sur Inzinzac- Lochrist ce prix élevé est lié aux premières reventes d’appartements dans un ensemble de qualité situé en bordure du Blavet. 150 500 62,2 172 500 57 61 600 83 800 135 000 126 400 186 900 101 600 124 000 114 600 70 700 141 300 112 900 113 100 119 300 205 300 140 200 144 200 43,6 45,8 45,5 50,3 54,5 53 57,5 49,6 53,1 57,5 51,1 59,3 62,5 51 63,7 50.4 132 600 42,5 Surface moyenne en m² Prix moyen en € TTC de 2500 à 3000 € Moins de 2000 € de 3000 à 3500 € de 2000 à 2500 € plus de 3500 € Prix moyen au m² Source : Perval - Notaires de France Traitement statistique et cartographie : AudéLor - juin 2021 Prix moyen des appartements de 1 à 5 pièces sur le pays de Lorient-Quimperlé en 2020
  • 12. 12 LESACHATSSANSVISITE :MYTHEOURÉALITÉ? L’information circule beaucoup : « des gens achètent sans visiter ! ». En réalité, le phénomène semble rare. Les agents immobiliers et notaires sont désemparés face à ces acquéreurs potentiels qui font des pro- messes d’achat au prix du mandat sans avoir visité le bien.Ils’agitsurtoutd’unpositionnementtactiquepour réduire la concurrence avec les autres acquéreurs potentiels ; en signant la promesse d’achat au prix du mandat, l’acquéreur potentiel se donne le temps de venir revisiter le bien et de réfléchir (il dispose d’un délai de rétractation de 10 jours) en s’assurant qu’au- cun autre acheteur ne peut lui « souffler » le bien. Toutes ces situations n’aboutissent pas à des ventes, loin de là. Les vendeurs et les professionnels qui les accompagnent perdent du temps. Ces compor- tements tendent encore un peu plus le marché en réduisant temporairement l’offre disponible. MOINS DE TRÈS JEUNES ACQUÉREURS EN 2020, PLUS DE SENIORS La part des moins de 25 ans parmi les acqué- reurs d’appartements a chuté de 4,4 points en un an pour s’établir à 9,0  %. Les tranches d’âge les plus représentées restent les 25-39 ans (35,3 % des acquéreurs) et les 40-54 ans (23,8 %). C’est cependant la part des 65 ans et plus qui a progressé le plus en un an : +1,9 points. Part des acquéreurs d’appartements par tranches d’âge, par année et par secteur Source : Perval – Notaires de France Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021 Moins de 25 ans 25-39 ans 40-54 ans 55-64 ans 65 ans ou plus 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% Moins de 25 ans 25-39 ans 40-54 ans 55-64 ans 65 ans ou plus 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% Ces proportions sont très sensibles à la géo- graphie. Les jeunes sont beaucoup moins présents sur le littoral où les moins de 40 ans ne représentent que 23,4  % des ache- teurs en 2020. A contrario, les plus de 55 ans y représentent 52 % des acheteurs, dont 29,5 % de plus de 65 ans. Les écarts de budgets entre les différentes tranches d’âge se sont encore creusés : plus l’âge avance et plus les budgets consacrés à l’achat d’un appartement sont élevés et la progression d’une année sur l’autre est forte. L’écart de budget entre les moins de 25 ans et les plus de 65 ans est passé de 42,5 à 60,7 %.
  • 13. 13 NOTE MÉTHODOLOGIQUE Évolution du prix moyen des maisons de 3 à 7 pièces sur le pays de Lorient-Quimperlé 2014-2020 Source : Perval – Notaires de France Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021 EN 2020 : UNE HAUSSE DE +6,3 % DU PRIX DES MAISONS 2 Le prix moyen des maisons de 3 à 7 pièces sur le pays de Lorient – Quimperlé s’établit à 212 000 € en 2020 contre 199 500 € en 2019, soit une hausse de 6,3 %. Pour la période 2016-2019 la hausse moyenne était de +2,2 % par an. Comme pour le marché des appartements, le nombre de transactions de maisons n’a cessé de croître de 2014 à 2018 pour se tas- ser en 2019, prémices de la pénurie à venir. Les prix n’ont pas beaucoup augmenté sur les premiers mois de 2020 par rapport à la même période l’année précédente. La hausse a été surtout marquée après le premier confinement  : +9,6  % sur un an en juin, +13,2  % sur un an en juillet. En fin d’année (novembre et décembre) les prix étaient supérieurs de près de 10  % à ceux constatés sur la même période un an avant. Ne sont prises en compte que les maisons de 3 à 7 pièces – Les données sur les prix moyens et surfaces moyennes sont basées sur des échantil- lons respectant les critères statistiques préconisés par les Notaires de France. Sont écartés : les ventes en viager, les logements sociaux, les biens avec des prix très faibles ou très élevés, les biens atypiques, les biens avec des surfaces habitables très faibles ou très élevées. L’échan- tillon total est de 1920 maisons en 2019 (dont 1383 sur Lorient Agglomé- ration et 409 sur Quimperlé Communauté) et 2140 en 2020 (dont 1384 sur Lorient Agglomération et 615 sur Quimperlé Communauté). Pays de Lorient Quimperlé Quimperlé Communauté Lorient Agglomération 140 000 € 150 000 € 160 000 € 170 000 € 180 000 € 190 000 € 200 000€ 210 000 € 220 000€ 230 000€ 2016 2017 2018 2019 2020 60 000 € 70 000 € 80 000 € 90 000 € 100 000 € 110 000 € 120 000 € 130 000 € 140 000 € 2016 2017 2018 2019 2020 Pays de Lorient Quimperlé Quimperlé Communauté Lorient Agglomération € € € € € € € € € 2016 2017 2018 2019 2020 Pays de Lorient Quimperlé Quimperlé Communauté ient Agglomération 2017 2018 2019 2020 Pays de Lorient Quimperlé mperlé Communauté 13 UNE HAUSSE DAVANTAGE MARQUÉE EN SORTIE DE CONFINEMENT
  • 14. 14 110 000 165 300 149 500 94 000 171 600 154 100 125 700 289 200 131 000 216 700 164 500 94 500 201 200 303 800 255 400 278 100 236 800 175 700 183 500 162 400 168 700 203 600 223 200 195 300 143 500 99 400 187 800 188 400 148 300 217 600 149 000 191 700 217 700 144 000 274 400 216 100 206 900 235 100 427 600 193 800 225 800 190 600 221 100 190 200 255 900 Les prix ont augmenté sur les trois inter- communalités du pays de Lorient-Quim- perlé et sur toutes les typologies de com- munes, mais en décalé. La hausse des prix sur 12 mois a été très forte en juin et août sur Quimperlé Communauté (respectivement +29,7  % et +26,0  % sur un an), tandis que sur la communauté de com- munes de Blavet Bellevue Océan les fortes De 200 000 € à 250 000 € Moins de 150 000 € Plus de à 250 000 € De 150 000 € à 200 000 € Source : Perval - Notaires de France Traitement statistique et cartographie : AudéLor - juin 2021 Prix moyen des maisons de 3 à 7 pièces sur les communes du pays de Lorient-Quimperlé en 2020 (en €) hausses ont été constatées en septembre et décembre (+19,4  % et +22,9  %). Sur Lorient Agglomération ces phénomènes de pics mensuels sont moins marqués. Les écarts de prix moyen des maisons sont de 1 à 4,5, avec Bubry à 94 000 € et Lar- mor-Plage à 427 600 €. Trois lignes se des- sinent sur le territoire comme autant de niveaux de prix, de la partie littoral au sud à la partie plus rurale au nord. Absence de données ou données non significatives
  • 15. 15 Les professionnels de l’immobilier sou- lignent l’importance prise dans les choix d’acquisition par la disponibilité d’espaces extérieurs depuis les confinements. Sur le marché des appartements, la présence d’un balcon ou d’une terrasse constitue un atout très valorisant pour le bien ; la disponibilité d’un jardin pour les maisons individuelles a augmenté leur attrait et donc valorisé des biens y compris sur des secteurs ordinaire- ment moins tendus. Cela se traduit notamment par des varia- tions très importantes sur 12 mois dans les communes rurales. Ce sont les communes où les variations sur un an les plus fortes ont été constatées : en mai (+34,2 % sur un an) et en novembre (+31,8 %). Selon les professionnels de l’immobilier, l’attrait des communes rurales est expliqué par un phénomène de report, sinon d’évic- tion, des autres marchés. Ainsi, les personnes originaires de Lorient Agglomération se sont portées acqué- reurs de biens sur Quimperlé Communauté (+5,7 points) et sur des communes rurales (+2,6 points) en plus fortes proportions que les années précédentes. Les Franciliens restent très attachés au littoral (leur prin- cipale destination) mais se sont davan- tage tournés vers les communes urbaines (+2,5 points). Et les personnes venant de l’extérieur de la Bretagne se sont beaucoup plus orientées vers les communes rurales (+4,2 points). Sur les communes rurales, la part des plus de 40 ans a assez nettement progressé. Mais, chez les 65 ans et plus, on note une plus forte progression de la part d’achat sur les communes urbaines (+1,7 points). Ce- pendant, l’âge moyen des acquéreurs sur les communes rurales reste inférieur : 43,2 ans en moyenne en 2020 (42,0 ans en 2019) contre 44 ans sur les communes urbaines et 50,5 ans sur les communes littorales. L’attrait des jeunes pour l’urbain est éga- lement à noter avec +1,4 points sur un an. Ce sont pourtant les jeunes qui ont dû réaliser les plus gros efforts d’augmenta- tion du budget d’acquisition entre 2019 et 2020 : +32  % sur un an, dans une situation complexe s’agissant de l’obtention de cré- dits. Leur budget moyen est désormais de 152 360 € ; il reste inférieur de 58,7 % à celui des 65 ans et plus. Les professionnels de l’immobilier observent que parmi les personnes venant du reste de la France, ils rencontrent da- vantage de personnes venant du Sud de la France, à la recherche de meilleures condi- tions climatiques et de sécurité. CLIMAT ET SÉCURITÉ EN BRETAGNE L’ATTRAIT DES ESPACES EXTÉRIEURS UN PHÉNOMÈNE DE REPORT GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE
  • 16. 16 Moins de 25 ans 25-39 ans 40-54 ans 55-64 ans 65 ans ou plus 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% Moins de 25 ans 25-39 ans 40-54 ans 55-64 ans 65 ans ou plus 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 45,00% 40,00% Les professionnels de l’immobilier constatent un durcissement des conditions pour obtenir des prêts immobiliers, défavorable à l’accession à la proprié- té des ménages modestes. Les consignes passées aux banques en 2020 les ont conduites à respecter scrupuleusement des taux d’endettements des mé- nages inférieurs à 35 % et à obtenir des garanties en termes d’autofinancement d’une part de l’acquisi- tion. Paradoxalement, les taux sont très bas mais les ménages peinent parfois à obtenir leur prêt. Part des acquéreurs de maisons par tranches d’âge, par années et par secteurs Source : Perval – Notaires de France Traitements statistiques et graphiques : AudéLor, juin 2021 LE DURCISSEMENT DES CONDITIONS D’OCTROI DES PRÊTS
  • 17. 17 DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER PARTAGÉS SUR LES PERSPECTIVES DU MARCHÉ DE L’ANCIEN 3 Les professionnels de l’immobilier sont globalement inquiets de l’emballement du mar- ché. La vitesse de commercialisation des biens ne leur permet pas d’exercer leur pro- fession dans de bonnes conditions. Ils observent par ailleurs les difficultés d’accession à la propriété des ménages du territoire. Beaucoup d’entre eux font part de la très nette diminution du nombre de mandats qu’ils avaient en gestion au jour le jour (4 à 5 fois moins qu’habituellement). Mais le flux de biens reste important avec de nom- breuses entrées et sorties du fait des très grandes vitesses de commercialisation. Certains d’entre eux notent au premier se- mestre 2021 un début de reconstitution de l’offre. Certains propriétaires, constatant la hausse des prix, saisissent des opportuni- tés de vente. Par ailleurs, un certain nombre de projets de ventes ou de mobilités, repor- tés par la crise sanitaire, se concrétisent et contribuent à augmenter le stock. UN STOCK EN COURS DE RECONSTITUTION ? Depuis un an, les logements de très grande taille, très bien équipés (piscine, parc), très bien situés se commercialisent beaucoup plus facilement qu’avant. Ces biens excep- tionnels, à 750 000 € ou plus, sont peu nom- breux et concernent une clientèle rare. La tension sur le marché engendre éga- lement un engouement nouveau pour des biens qui avaient précédemment du mal à se vendre. Sans atteindre des vitesses de commercialisation aussi élevées que sur le littoral ou les premières couronnes périurbaines, sur les communes rurales les agents immobiliers vendent des biens en quelques mois quand il fallait parfois un an pour les mêmes types de biens avant. UN MEILLEUR ÉCOULEMENT DES BIENS D’EXCEPTION ET DES BIENS « DÉLAISSÉS »
  • 18. 18 UN CERTAIN SCEPTICISME SUR LA HAUSSE Les agents immobiliers sont prudents sur l’effet mobilité résidentielle de la crise sa- nitaire. Ils rencontrent finalement peu d’ac- quéreurs actifs venant de l’extérieur du pays de Lorient-Quimperlé cherchant à s’instal- ler pour poursuivre leur activité à distance de leur entreprise. Ils évoquent davantage l’arrivée des investisseurs et de personnes préparant leur venue sur le territoire dans quelques années et faisant l’acquisition de leur future résidence principale. Un certain nombre des professionnels ren- contrés au cours de l’étude rappellent que les marchés immobiliers sont cycliques et qu’il convient d’être prudent quant à l’évo- lution des prix. Ils citent les crises des subprimes (2008) et la crise de la dette dans la zone Euro (2011) et s’inquiètent du retour à une économie moins soutenue par l’État après la crise sanitaire. L’injection d’argent public dans l’économie et la dette qu’elle en- gendre leur font craindre un retournement du marché. L’absorption de la dette pour- rait demander des mesures qui s’avèreront défavorables à l’immobilier : une hausse de la fiscalité ou une diminution des avantages fiscaux liés à l’immobilier viendrait dimi- nuer les capacités des investisseurs. DES MOBILITÉS RÉSIDENTIELLES QUELLE DURABILITÉ DU PHÉNOMÈNE DE HAUSSE ?
  • 19. 19
  • 20. Pour télécharger les communications d'AudéLor : www.audelor.com 56324 Lorient cedex 12 avenue de la Perrière 02 97 12 06 40 www.audelor.com