S36 revue de presse kylia - semaine du 29 août au 4 septembre 2016

La revue de Presse KYLIA
1
LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 29 août au 4 septembre 2016
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier: méfiez-vous des couleurs qui font
fuir les acheteurs
Le 29/8/2016
Donner un coup de peinture pour mieux vendre son logement, c’est bien. Mais toutes les couleurs ne
se valent pas. Selon une étude américaine, le blanc cassé, le brun ou le gris ardoise n’auraient plus la
cote.
C’est l’arme imparable du home staging vanté par toutes les émissions de déco: pour mieux vendre
son logement, il faudrait passer un petit coup de peinture. Et de préférence, avec une couleur neutre,
histoire de «dépersonnaliser» les lieux et permettre à tous les acheteurs potentiels de mieux s’y

2
projeter. À en croire ces spécialistes, le coût de ce ripolinage est largement compensé par la rapidité
de revente du bien au meilleur prix.
Et pourtant, selon une étude menée par le site américain Zillow sur 50.000 transactions récentes, des
couleurs aussi classiques que le blanc cassé et autres couleurs coquille d’œuf n’auraient plus les
faveurs du public. Alors que le jaune paille est plébiscité, notamment pour les cuisines, et permet un
bond moyen du prix de vente de 1360 dollars (1200 euros) ,le blanc cassé aboutirait à une baisse du
prix moyen de... 82 dollars (72 euros). Si le blanc reste une valeur sûre, il semblerait qu’il ne fasse pas
toujours le meilleur effet sur de petites pièces ou des espaces sombres. Il faut reconnaître cependant
que cette baisse de prix est tout sauf significative.
Alors qu’un salon peint en gris foncé a tendance à faire reculer le montant de la vente, le gris clair le
fait nettement progresser.
Les marrons et bruns, quant à eux, ont un effet répulsif (un peu) plus marqué sur les acheteurs. La
salle de bains en brun foncé causerait ainsi une perte de 469 dollars tandis que la chambre à coucher
peinte dans la même couleur déboucherait sur une baisse de prix de 236 dollars. Même les bruns et
marrons plus chauds ou plus clairs façon caramel ou terra cotta subissent le même désamour:
compter une perte de 793 dollars si votre salon arbore cette couleur.
Quant au gris, pourtant tendance, il faudrait le choisir soigneusement pour éviter le grand écart. Là ou
un gris pâle remporte tous les suffrages dans le salon, dopant les prix moyens de revente de 1104
dollars, on risque de perdre plus encore (1112 dollars) si on opte pour un gris ardoise, beaucoup plus
foncé. Parmi les autres couleurs du moment appréciées notamment par les acheteurs américains, on
relève les teintes «crémeuses», les dégradés de jaune, ainsi que les verts et kaki pâles et même des
mauve et lavande légers... Il ne reste désormais plus qu’à savoir si les goûts et les couleurs
américains sont transposables sur le territoire français ,pour peu que l’on admette le côté
«scientifique» de cette étude.
Source : LeFigaro.fr

Taxe foncière : vous allez bientôt recevoir votre
avis
Le 30/8/2016
La taxe foncière concerne les propriétaires de logement individuel. Mais pas uniquement. (Crédits :
Reuters) La taxe foncière est prélevée auprès des propriétaires de biens immobiliers sur le territoire
français. Si vous êtes dans ce cas, vous devrez recev
Après les avis d'impôts sur le revenu, envoyés dès la fin du mois de juillet, c'est au tour des avis de
taxe foncière de rejoindre les boîtes aux lettres des contribuables. La vague d'envoi des courriers
commence le 31 août 2016 pour les propriétaires n'ayant pas opté pour la mensualisation
que les avis sous forme numériques sont déjà
impots.gouv.fr depuis le 24 août 2016
du 14 septembre 2016 et les avis seront disponibles sur impots.gouv.fr à partir du 16 septembre.
Quelle que soit votre situation, vous aurez quelque semaines pour payer votre taxe foncière. La
limite de paiement est fixée au 17 oc
local par voie classique (chèque, TIP, virement, espèces). Les contribuables connectés auront cinq
jours de plus et pourront payer leur facture fiscale
2016 à minuit.
: vous allez bientôt recevoir votre
français. Si vous êtes dans ce cas, vous devrez recevoir votre avis dans les prochains jours.
31 août 2016 pour les propriétaires n'ayant pas opté pour la mensualisation
que les avis sous forme numériques sont déjà disponibles sur les espaces personnels du site
impots.gouv.fr depuis le 24 août 2016. Pour les mensualisés, les courriers ser
Quelle que soit votre situation, vous aurez quelque semaines pour payer votre taxe foncière. La
limite de paiement est fixée au 17 octobre 2016 pour les contribuables s'acquittant de cet impôt
jours de plus et pourront payer leur facture fiscale par smartphone ou internet jusqu'au 22 octob
3
: vous allez bientôt recevoir votre
oir votre avis dans les prochains jours.
31 août 2016 pour les propriétaires n'ayant pas opté pour la mensualisation, alors
disponibles sur les espaces personnels du site
. Pour les mensualisés, les courriers seront envoyés à partir
Quelle que soit votre situation, vous aurez quelque semaines pour payer votre taxe foncière. La date
pour les contribuables s'acquittant de cet impôt
par smartphone ou internet jusqu'au 22 octobre

4
Les biens immobiliers concernés par la taxe foncière
Vous devez vous acquitter de la taxe foncière si, au 1er janvier 2016, vous étiez propriétaire ou
usufruitier d'un bien immobilier. Les appartements, maisons sont bien évidemment concernés mais
aussi les parkings et locaux commerciaux ou à usage professionnels. Vous payerez également la taxe
foncière si vous résidez dans une péniche aménagée pour l'habitation ou le commerce. En revanche,
vous ne payerez pas pour une caravane ou un mobile-home, à part si ce bien est fixé au sol par des
"attaches en maçonnerie" précise le site impots.gouv.fr. Les bâtiments à usage purement agricoles,
comme les granges, pressoirs ou écuries ne sont pas concernés par la taxe foncière.
Combien allez-vous payer ?
La taxe foncière est calculée selon le revenu cadastral de votre bien. Cela correspond à la "valeur
locative cadastrale diminuée d'un abattement de 50%". En d'autres termes, l'administration fiscale se
base sur un loyer "fictif" annuel, auquel elle retranche 50% pour prendre en compte "les frais de
gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation". Ensuite, la commune ou
collectivité locale qui prélève la taxe foncière applique son propre taux sur ce revenu cadastral.
Par exemple, si vous possédez un bien immobilier à Marseille, qui "pourrait" vous rapporter 16.000
euros annuels de revenus locatifs, vous payerez une taxe foncière d'au moins 1.820 euros, soit
22,75% (taux minimum de taxe foncière sur le bâti à Marseille) de 8.000 euros (revenu cadastral d'un
bien potentiellement loué à 16.000 euros par an).
Source : LaTribune.fr

5
Prix du m², loyers, construction... Ces 4 idées
fausses sur l’immobilier
Le 31/8/2016
"Les prix vont encore baisser", "l’encadrement des loyers parisiens a fait baisser les loyers",
"la construction redémarre très fort"... Voici ce que l'on entend (à tort) à propos de
l'immobilier.
La construction de logements ne redémarre pas fort comme le soutient le gouvernement PASCAL
GUYOT / AFP
Première idée fausse
Achetons plus tard, car les prix vont encore baisser
Et non, les prix immobiliers ne baissent plus. Ils augmentent même franchement partout et notamment
dans 8 grandes villes sur 10 selon les statistiques du baromètre LPI-SeLoger. La hausse est
supérieure à 7% à Bordeaux (c’était +2% en juillet 2015!), à 5% à Strasbourg (-0,8% en juillet 2015) et
à 4% à Toulouse (-0,9% en juillet 2015). A Paris, elle est de 1,2% (contre -0,4% en juillet 2015) et de
1,9% à Lyon (contre 0,3% en juillet 2015). Même à Marseille, qui depuis des lustres, voit ses prix
baisser, les prix se sont stabilisés en rythme annuel… et ils ont augmenté de 3% sur trois mois!
Certes, il reste quelques villes dans le rouge, comme Grenoble, Rennes et Toulon, en recul de 3%.
Mais au total, en juillet dernier, l’augmentation des prix sur la France entière était de 1,7% en rythme

6
annuel. Plus précisément, aujourd’hui, les prix des logements anciens sont supérieurs de 2,3% à leur
niveau d’il y a un an. « La hausse devrait se poursuivre jusqu’à la fin de l’année. » estime Michel
Mouillart, professeur d’économie à l’Université de Paris Ouest et porte-parole du baromètre LPI-
SeLoger. Elle est alimentée par la force de la demande, le déficit chronique d’offre dans les marchés
les plus actifs et la baisse des taux d’intérêt, qui rend le crédit plus accessible et force, pour ainsi dire,
les investisseurs à se tourner vers la pierre, dont le rendement moyen est deux fois supérieur à celui
des livrets d’épargne…
Deuxième idée fausse
L’encadrement des loyers parisiens a fait baisser les loyers
La Mairie de Paris, et sa maire, Anne Hidalgo, crient victoire: l’encadrement des loyers, mis en place il
y a un peu plus d’un an, fonctionne puisque 30% des nouvelles locations affichent un loyer en baisse,
selon les chiffres de l’organisme public OLAP (observatoire des loyers de l’agglomération parisienne).
Soyons clairs: l’encadrement n’a rien fait baisser! Car les loyers étaient déjà en baisse les années
précédentes. En 2013, par exemple, à Paris, 7,4% des loyers étaient en baisse. En 2014 (avant, donc
la mise en place de l’encadrement), la proportion était passée à 19,7%. Et l’an dernier, elle atteignait
29,9%. Soit le seuil des 30% évoqué par la Maire de Paris.
L’encadrement est d’autant moins responsable de la baisse que les communes franciliennes qui
échappent à l’encadrement voient aussi leurs loyers baisser. Et davantage encore qu’à Paris: l’an
dernier, en grande couronne, 42,9% des relocations étaient signées à des loyers inférieurs à ceux
d’avant, selon les mêmes chiffres de l’OLAP!
Une baisse qui n’est pas à mettre au crédit de l’encadrement, mais à celui de l’offre et de la demande.
Car le pouvoir d’achat des Français est contraint. « Cela explique pourquoi, depuis 2006, la hausse
des loyers a très fortement ralenti.. » expliquait, fin aout, lors des Entretiens d'Insauseta sur le
logement, le professeur Michel Mouillart.
Troisième idée fausse
La construction redémarre très fort…
Faux. La ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, s’est réjouie de la reprise très sensible de la
construction neuve. Elle a évoqué 410.000 mises en chantiers pour l’année 2016. De fait, on est déjà
à 356.000 mises en chantier en année glissante. Et, selon les statistiques du ministère, la production
serait en hausse de 4,7% sur les trois derniers mois, en rythme annuel. Le problème, c’est que tous

7
les mois, les statistiques sont révisées. Et systématiquement à la baisse sur les mois précédents. Or,
si on reprend les statistiques présentées en début d’année, sur 2015, la hausse n’est plus de 4,7, en
rythme annuel. Mais de 0,5% en rythme annuel.
Quatrième idée fausse
On peut réquisitionner 2,5 millions de logements vacants
C’est une vieille idée: Cécile Duflot, la précédente ministre du Logement, parlait régulièrement d’un
réservoir considérable de logements vacants, qu’il suffirait de réquisitionner pour résoudre le
problème des logements. Le chiffre faisait rêver: plus de 2,5 millions de logements. Autant de
locations potentielles destinées à décongestionner le marché. Hélas, la réalité est bien éloignée des
désirs de l’ex-ministre… Un rapport de l’IGF-CGEDD, paru en catimini cet été, et baptisé « évaluation
de la politique publique de mobilisation des logements et des bureaux vacants » tire un trait –définitif
semble-t-il, sur ces élucubrations: l’augmentation de 30% du stock des logements vacants
s’expliquerait en fait par « une hausse conjoncturelle de la vacance de courte durée notamment en
zone rurale et parmi les biens les plus dégradés ». Traduction: les logements vacants existent, mais
ils sont en pleine cambrousse et en plus ils sont en ruine! Le rapport enfonce définitivement le clou:
dans les villes et les zones moyennement peuplées, « le volume de logements potentiellement
mobilisables s’élèverait à 137.000 biens. » Soit 0,8% du parc de logements. En cause, un « décalage
entre le stock de logements vacants mesuré par les statistiques publiques et la réalité. Autrement dit:
l’INSEE ne fait pas son boulot…
Source : Challenges.fr

8
Syndic de copropriété : ce qu'il faut savoir pour
bien le choisir
Le 31/8/2016
© Michel GAILLARD/REA
Tous droits réservés
Le syndic de copropriété focalise à tort ou à raison les rancoeurs, les insatisfactions et les déceptions.
Certains copropriétaires reprochent au syndic de copropriété son manque de disponibilité ou à
l’inverse son interventionniste tous azimuts, des factures de charges et d’honoraires toujours plus
lourdes, trop lourdes. De son côté, le syndic de copropriété fait grief à certains copropriétaires d’être
chicaneurs, procéduriers, d’avoir des exigences au delà du raisonnable, voire d'être avares en disant
toujours non aux travaux. Voici quelques éléments pour vous aider à bien choisir votre syndic de
copropriété, en ayant présent à l'esprit que le comportement responsable et vigilant des
copropriétaires face à leur syndic de copropriété constitue l’une des clefs d’une relation réussie.
Comme dans toutes les professions, il y a des bons et des moins bons professionnels. Le syndic de
copropriété peut être un bon professionnel qui remplit correctement et sérieusement sa mission, sans

9
accabler la copropriété de notes d’honoraires excessives. Oui, il existe des copropriétés pleinement
satisfaites de leur syndic de copropriété.
Il ne faut pas non plus oublier que le syndic de copropriété n’est là que parce que l’assemblée
générale des copropriétaires l’a choisi lors d’une élection. Comme dans toute fonction élective, ce
qu’un vote a fait, un autre vote peut le défaire. Autrement dit, rien n’empêche les copropriétaires
insatisfaits de tourner la page d’un syndic de copropriété qui ne donne pas ou plus satisfaction et de le
remplacer par un autre plus en phase avec leurs préoccupations quotidiennes.
Comment choisir le bon syndic de copropriété ? Dès lors qu’on est en présence d’une copropriété, il
faut désigner quelqu’un qui va s’occuper de tout gérer au quotidien, notamment la propreté des
espaces communs (les fameuses parties communes), les petites et grosses réparations, les factures
d’électricité, le fuel du chauffage collectif, l’ascenseur, l’assurance de l’immeuble, le paiement des
taxes dues par l’immeuble etc. Ce quelqu’un qui doit gérer et administrer, c’est le syndic de
copropriété.
La loi offre aux copropriétaires le choix entre un syndic de copropriété professionnel et un syndic de
copropriété non professionnel. Comme son nom l’indique, le syndic de copropriété professionnel a
pour profession de gérer et administrer des copropriétés, c’est son métier.
La profession de syndic de copropriété est réglementée et nécessite de remplir certaines conditions
notamment :
- être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, CCI
(jadis par la préfecture), portant la mention « syndic de copropriété », justifier d’une compétence
professionnelle, avec obligation de formation continue ;
- détenir une assurance de responsabilité civile qui couvre notamment les dommages et préjudices
qui pourraient être causés à la copropriété à la suite d’erreur, oublis, négligences.
- avoir une garantie financière permettant le remboursement des fonds ou valeurs, y compris les
sommes versées au fonds de travaux, aux copropriétaires si le cabinet syndic de copropriété périclite,
fait faillite.
Les collaborateurs du syndic de copropriété sont tenus aux mêmes obligations de carte, compétence
professionnelle, assurance et garantie financière.

10
Il revient aux copropriétaires de décider s’ils préfèrent un petit ou un gros cabinet syndic de
copropriété, chaque formule ayant son lot d’avantages et d’inconvénients. Au titre des avantages, le
grand cabinet syndic de copropriété dispose de moyens techniques et matériels, ainsi que d’un
personnel plus nombreux, du moins en principe. Dans un petit cabinet, le syndic de copropriété peut
avoir à cœur de satisfaire les clients qui le font vivre, mais il peut aussi avoir un personnel insuffisant.
Il n’ y a pas de réponse unique, faites donc marcher le bouche à oreille pour trouver le cabinet syndic
de copropriété qui convient le mieux à votre copropriété.
Comme les autres professionnels de l’immobilier, le syndic de copropriété et ses collaborateurs sont
soumis à un code de déontologie qui les rend passibles de poursuites disciplinaires devant la
commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières en cas de négligence
grave, faute déontologique, manquement aux lois et règlements. Actuellement, la loi n’a pas encore
indiqué comment et par qui cette commission peut être saisie.
La loi 65-557 fixant le statut de la copropriété des propriétés bâties ouvre aussi la possibilité de faire
assumer la fonction de gestion de l’immeuble par un syndic de copropriété non professionnel. Le
principe est simple : n’importe lequel des copropriétaires peut être élu (e) syndic de copropriété. Mais
attention, un syndic de copropriété non professionnel ne signifie pas forcément qu’il est un syndic de
copropriété qui exerce la fonction gratuitement.
Le contrat type de syndic annexé au décret 2015-342 indique dans son article 8 que le syndic
bénévole peut percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés, outre une rémunération au
titre du temps de travail consacré à la copropriété. Cette rémunération est imposable et donne lieu au
paiement de cotisations sociales. C’est un peu bizarre d’accoler les mots « bénévole » et
rémunération, mais clairement le syndic de copropriété non professionnel peut recevoir une
rémunération. Il faut donc clarifier l’aspect financier avec le copropriétaire que vous envisagez d’élire
comme syndic de copropriété, pour éviter les malentendus.
Etre syndic de copropriété est un métier qui ne s’improvise pas. Avant de choisir la solution du syndic
de copropriété non professionnel, il convient de s’assurer qu’il aura la disponibilité nécessaire et une
solide aptitude au relationnel, tant il est vrai que certains copropriétaires peuvent abuser de cette
proximité en sonnant à la porte du syndic de copropriété à toute heure.
Il faut aussi s’assurer que le syndic non professionnel a les compétences nécessaires pour faire face
à la gestion quotidienne de l’immeuble, pour la tenue de la comptabilité, la gestion des impayés de
charges, le suivi des travaux, la relation avec les fournisseurs, les questions de droit et de fiscalité, la
gestion du personnel gardien ou personnel d’entretien, les multiples déclarations.

11
Le choix d’un syndic de copropriété non professionnel apparaît réaliste pour une petite copropriété ne
dépassant pas une dizaine de logements et ayant une bonne qualité de construction afin d’éviter
d’avoir à effectuer de gros travaux à la gestion lourde. Par contre, pour une copropriété importante en
taille ou ayant des difficultés comme des impayés ou des relations conflictuelles entre les
copropriétaires, il est préférable de choisir un syndic de copropriété professionnel qui aura la
disponibilité et les moyens techniques. Syndic de copropriété professionnel ou non professionnel, il
est élu par l’assemblée générale des copropriétaires pour une durée de trois ans renouvelables.
Cependant, rien n’empêche de prévoir un mandat pour une année renouvelable.
La révocation d’un syndic de copropriété est une démarche compliquée et parfois risquée s’il porte
l’affaire en justice. Pour changer de syndic de copropriété, il est préférable d’attendre l’expiration de
son mandat et à cette occasion de ne pas voter son renouvellement. En effet, le mandat du syndic de
copropriété n’est jamais renouvelé automatiquement, il faut un vote de l’assemblée générale des
copropriétaires. Il convient de gérer ce non-renouvellement du mandat très en amont, à une époque
suffisamment lointaine de la date de fin du mandat. Trouver un nouveau syndic de copropriété
compétent et disponible est parfois long, sans oublier le cas où il faudrait une deuxième assemblée
générale parce que le syndic de copropriété pressenti en remplacement de l’actuel n’obtient pas le
suffrage nécessaire à son élection.
Source : Capital.fr

12
Immobilier: les ventes de logements neufs en
hausse de 30% au deuxième trimestre
Le 01/9/2016
Sur l'ensemble du premier semestre 2016, les ventes de logements neufs ont bondi de plus de 22%
par rapport à 2015.
REUTERS/Jean-Paul Pelissier
La reprise est là. La Fédération des promoteurs immobiliers a indiqué que plus de 40 000
logements neufs ont été vendus en France entre avril et juin. Les taux des crédits immobiliers
bas et les prêts à taux zéro portent le marché.
Le secteur de l'immobilier en France semble enfin être reparti. Les ventes de logements neufs ont
bondi de 22,2% au premier semestre, selon les résultats publiés ce jeudi par la Fédération des
promoteurs immobiliers (FPI). D'avril à juin, par rapport à la même période de 2015, les ventes des
promoteurs ont connu un bond de presque 30% (40 260 logements neufs).

13
Pour les potentiels acheteurs, cette embellie s'accompagne d'une bonne nouvelle: les prix ont connu
une augmentation relative. Au premier semestre, ils ont enregistré une hausse de 1,1% en province,
et +0,5% pour l'Ile-de-France, précise Les Echos. L'enthousiasme dans le secteur de l'immobilier se
propage aussi jusqu'à la construction. Le nombre de permis de construire a un peu cru de 4,1% en
rythme annuel entre mai et juillet, rappelle Le Monde, tandis que les mises en chantier connaissent
une hausse de 4,7%.
Taux des crédits immobiliers et prêts à taux zéro
"L'activité se renforce depuis plusieurs trimestres sur ces deux segments de marché, grâce à des taux
de crédit immobilier qui n'en finissent pas de rester bas et ont un vrai effet de levier, tout comme le
Prêt à taux zéro, pour solvabiliser les ménages", indique de Alexandra François-Cuxac, présidente de
la FPI.
La baisse des taux d'emprunt enregistrée depuis 2011 "équivaut à une baisse des prix de vente de
l'ordre de 23%", calcule-t-elle. Les ventes de logements neufs aux propriétaires occupants ont par
ailleurs réellement décollé grâce au renforcement du PTZ, plus accessible et plus avantageux depuis
le 1er janvier 2016. La demande des investisseurs, elle, "ne cesse de progresser" depuis l'entrée en
vigueur du dispositif fiscal Pinel au dernier trimestre 2014, rappelle la FPI.
Interrogé par Le Monde, Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision chez
Xerfi estime que "la reprise est là" et confirme le rôle des conditions de financement dans cette
embellie. Mais il met en avant des risques. "Si la croissance économique fléchit et que le chômage ne
se résorbe pas, l'attentisme pourrait gagner le marché immobilier", estime-t-il.
Source : L’Express.fr

14
Immobilier : la manne de la baisse des taux
Le 02/9/2016
Le pouvoir d’achat des acquéreurs de biens immobiliers est au plus haut aujourd’hui - Shutterstock
La balle est dans le camp de ceux qui empruntent aujourd’hui. Le pouvoir d’achat des
acquéreurs est au plus haut. C’est le bon moment pour concrétiser un projet immobilier.
Toujours plus bas ! Le mouvement est tellement répétitif que l'on finirait (presque) par s'y habituer. Et
pourtant, cette situation conserve aujourd'hui encore son caractère historique.
Après un statu quo au mois d'août précédé d'une baisse en juillet, ça bouge à nouveau sur le front
des taux des crédits immobiliers.
Nouvelle salve de baisses
Ce mois de septembre commence par des minorations de barèmes, ici et là. Et, tous les profils
d'emprunteur profitent de ce mouvement du jeune primo-accédant doté d'un faible apport personnel
au cadre supérieur (chef d'entreprise ou profession libérale) avec des revenus élevés, des placements
et de l'apport.

15
« Les mois d'été sont traditionnellement des périodes de hausse des taux. Cette stratégie
commerciale est destinée à calmer la demande durant cette période et à limiter le traitement des
dossiers pendant les congés. Or cette année, ces habituelles majorations n'ont pas eu lieu.
Désormais, tout le monde se remet en ordre de bataille pour rester offensif », souligne Ulrich Maurel,
dirigeant d'Immoprêt. Cette rentrée « devrait être l'amorce d'une nouvelle vague de baisses », promet
Franck Lévy, directeur général d'Acecrédit.fr.
Aujourd'hui, pour un dossier standard, il est désormais possible de décrocher du 1,40 % sur 15 ans,
du 1,50 % sur 20 ans et du 1,85 % sur 25 ans. « Pour un très bon dossier, on peut tabler sur du 0,90
% sur 15 ans et du 1,10 % sur 20 ans », précise Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.
Du 0,90 % sur 20 ans
Les taux sont tellement au plancher que des situations inédites surviennent. Ainsi cet été, le courtier
Vousfinancer.com signalait qu'un couple qui présentait un très bon dossier (primo-accédants,
6.000 euros de revenus mensuels avec 50.000 euros d'apport personnel) avait réussi à décrocher un
taux de 0,90 % sur 20 ans. « Passer sous la barre du 1 % avec une telle durée emprunt, c'est du
jamais-vu. Dans le cas de ce couple, la banque prêteuse annonçait officiellement du 1,50 % »,
commente Sandrine Allonier, directrice des relations Banques chez Vousfinancer.com.
Chute spectaculaire du coût de l'argent
Pour se rendre compte du niveau exceptionnellement peu élevé du coût de l'argent, il faut revenir
quelques années en arrière. En 2008, ils avoisinaient 4,95 %. La dégringolade est spectaculaire :
depuis 2000, les taux, toutes durées confondues, ont été divisés par 3,5. En l'espace de 12 mois, ils
ont abandonné près de 1 %.
La situation devrait rester encore très favorable aux candidats emprunteurs aujourd'hui et dans les
mois à venir. Sauf événement imprévisible, les spécialistes n'envisagent pas de changements majeurs
d'ici à la fin de cette année. Le marché des taux n'a même pas été ébranlé par le référendum négatif
du Brexit, organisé par le Royaume-Uni le 24 juin dernier. Au contraire, au lendemain de ce vote
historique, le taux de l'OAT à 10 ans qui sert de référence aux banques pour fixer les barèmes de taux
des crédits immobiliers a plongé. Quelques jours après le choix du « leave », ce dernier est passé de
0,45 % à 0,17 %. Aujourd'hui, il reste très bas et tourne autour de 0,15 %. Or, plus l'OAT à 10 ans est
faible, plus les ressources que les banques vont trouver pour financer les prêts à l'habitat qu'elles
distribuent seront bon marché. Autre élément qui contribue à la stabilité générale des taux : la
politique menée par la Banque centrale européenne (BCE). Elle ne change toujours pas de cap et
poursuit comme annoncé sa politique de « quantative easing » jusqu'en 2017. Cette mesure

16
volontariste contribue à maintenir au plus bas les taux sur les marchés. Quant aux acteurs du
financement immobilier, ils continuent à être commercialement offensifs. « Ils ont faim et sont en
quête permanente de nouveaux clients à fidéliser leur faisant domicilier les revenus », explique
Sandrine Allonier.
Concurrence accrue à la rentrée
Après une production de crédits record en 2015, les banques continuent d'afficher des objectifs
ambitieux en 2016. « La rentrée est habituellement une période de vive concurrence commerciale
entre les établissements financiers. L'automne s'avère la dernière ligne droite pour remplir les objectifs
annuels de crédits. Cette année, la période est d'autant plus cruciale que le début d'année a été plutôt
poussif, voire attentiste », commente Cécile Roquelaure, directrice des études d'Empruntis. « Pour
profiter d'un volume de transactions immobilières élevé, tout va se jouer pour les banques entre
septembre et mi-octobre. C'est pendant cette période cruciale qu'elles vont être en mesure de réaliser
leurs objectifs 2016 », ajoute Maël Bernier.
Compte tenu de ces différents éléments, les prochains mois devraient à nouveau connaître des
baisses en raison d'offres promotionnelles. « Tous les établissements financiers suivent de près le
marché des taux et ajustent leurs barèmes régulièrement et au plus près. Ces derniers veulent rester
dans la course afin de renouveler et étoffer leur clientèle », précise Cécile Roquelaure.
Source : LesEchos.fr

17
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Règles d’évaluation de la valeur locative des
locaux commerciaux : l’immeuble de grande
hauteur enfin défini
Le 03/3/2016
Par un arrêt en date du 21 janvier 2016, mentionné aux tables du recueil Lebon, le Conseil
d’État donna une définition attendue de la notion d’immeuble « de grande hauteur ».
Une société civile immobilière, propriétaire de locaux commerciaux sis dans la commune de Clichy-la-
Garenne, estima que la taxe foncière à laquelle elle fut assujettie au titre des années 2008, 2009,
2010 et 2011 fut calculée selon une règle d’évaluation erronée. En ce sens, l’Administration fiscale
estima – en se fondant sur un article du Code de la construction et de l’habitation – que les locaux de
la société civile immobilière furent des immeubles de grande hauteur, ce que contesta le contribuable.
Au titre de ce moyen, celle-ci demanda au Tribunal administratif de Cergy-Pontoise un dégrèvement
de l’impôt dont elle s’acquitta. Toutefois, ce dernier, dans un jugement en date du 3 juillet 2013, la
débouta de ses demandes. C’est pourquoi le contribuable se pourvut en cassation devant le Conseil
d’État en sollicitant l’annulation d’un tel jugement.
I. LOCAUX COMMERCIAUX : LES RÈGLES D’ÉVALUATION DE LA VALEUR
LOCATIVE

18
Dans l’arrêt sous commentaire, il fut question d’une société civile immobilière propriétaire de locaux
commerciaux. Les locaux commerciaux sont positivement et négativement définis. Ainsi, de façon
négative, ils correspondent à tous les immeubles bâtis qui ne sont ni des locaux d’habitation ou à
usage professionnel ordinaires, ni des établissements industriels. Définis d’une façon positive et de
manière non-exhaustive, les locaux commerciaux sont les biens utilisés pour le commerce.
En sa qualité de propriétaire desdits locaux commerciaux, la société civile immobilière fut redevable
de la taxe foncière, qui est un impôt direct perçu au profit des communes. Cet impôt est déterminé au
regard de la valeur locative des locaux, cette dernière se définissant comme étant la valeur d’usage
réelle actuelle des biens dont le contribuable dispose en qualité de propriétaire ou d’occupant. Elle
permet notamment de déterminer l’assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Le Code général des impôts dispose qu’il existe trois règles permettant d’évaluer la valeur locative
des locaux commerciaux.
Premièrement, sous réserve que les locaux soient loués à des conditions de prix normales, la valeur
locative est déterminée en prenant pour base le montant effectif du loyer fixé par le contrat de bail.
Toutefois, l’on précisera que cette méthode d’évaluation est limitée aux locaux existant à la date de
référence de la dernière révision générale, soit le 1
er
janvier 1970. Conséquemment, cette méthode ne
peut servir à l’évaluation de la valeur locative des immeubles construits postérieurement.
Deuxièmement, lorsque ni la première méthode d’évaluation, ni la troisième ne peuvent être
appliquées, alors l’Administration fiscale pourra procéder à l’évaluation directe des locaux en
appliquant un taux d’intérêt à leur valeur vénale.
Troisièmement, si les locaux sont loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur
propriétaire, par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur
locative est déterminée par comparaison. Le caractère anormal du loyer est caractérisé lorsqu’il est
très inférieur à la valeur locative des locaux loués, ou lorsqu’il est fictif, en ce sens que le contrat de
bail ne mentionne aucun loyer ou aucune clause de révision du loyer[9]. En l’espèce, l’Administration
fiscale utilisa cette règle d’évaluation des comparables pour déterminer la valeur locative des locaux
du contribuable.
Par application de la règle des comparables, la Direction générale des Finances publiques doit choisir
un local-type, dont la valeur locative a déjà été calculée. Un tel local-type va servir de référence,
d’élément de comparaison afin de pouvoir évaluer la valeur locative de l’immeuble litigieux. En
d’autres termes, l’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné
une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris

19
comme types[10]. En l’espèce, l’Administration fiscale considéra que les locaux de la société civile
immobilière furent des immeubles de grande hauteur selon la définition du Code de la construction et
de l’habitation. Le local-type dut vraisemblablement être lui aussi un immeuble de grande hauteur au
sens du Code suscité.
II. IMMEUBLE DE GRANDE HAUTEUR : UNE DEFINITION AUTONOME
L’article 1498 du Code général des impôts, en son alinéa septième, dispose que si la troisième règle
d’évaluation est retenue, à savoir celle des comparables, la valeur locative doit être arrêtée « par
comparaison avec des immeubles similaires ». Le Conseil d’État ne manqua pas de rappeler ces
dispositions. Ainsi faisant une application littérale du texte, il considéra qu’un hôtel de type ancien –
bien qu’il eut fait l’objet d’aménagements – ne put être comparé avec un hôtel faisant partie d’une
chaîne d’hôtels de conception moderne[11]. Suivant cette logique, tout immeuble présentant des
caractéristiques particulières, notamment du fait de sa grande taille, doit être comparé avec un
immeuble similaire : un immeuble de grande hauteur. C’est ce qu’affirma d’ailleurs le Conseil d’État en
2010 : « eu égard à leur spécificité, les immeubles de grande hauteur ne peuvent être évalués que par
comparaison avec d’autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d’appréciation
directe»[12].
Cependant, la question de la définition d’un immeuble de grande hauteur demeura. En effet, ni le
Code général des impôts, ni la doctrine administrative, ni même le Conseil d’État dans son arrêt de
2010 ne définirent la notion d’immeuble de « grande hauteur ». Or, cette notion est pourtant
essentielle tant pour l’Administration fiscale – en vue de déterminer la valeur locative de certains
immeubles de grande taille – que pour les contribuables – afin d’être en mesure de justifier une
demande de réduction de leur taxe foncière –.
Dans l’espèce de 2010, il fut question d’une tour de 165 mètres de haut. Tout le monde s’accordera à
dire qu’il s’agit indéniablement d’un immeuble de grande hauteur. Mais à partir de quelle hauteur
l’immeuble doit-il être fiscalement considéré comme étant de grande hauteur ?
À défaut de définition dans le Code général des impôts, l’Administration fiscale reprit une définition
réglementaire issue du Code de la construction et de l’habitation, disposant que « Constitue un
immeuble de grande hauteur, pour l’application du présent chapitre, tout corps de bâtiment dont le
plancher bas du dernier niveau est situé, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les
engins des services publics de secours et de lutte contre l’incendie : -à plus de 50 mètres pour les
immeubles à usage d’habitation, tels qu’ils sont définis par l’article R. 111-1 (1) ; -à plus de 28 mètres
pour tous les autres immeubles »[13]. Cela fut ingénieux, mais cela put également poser problème.

20
Comparer un local commercial mesurant 35 mètres de hauteur à un autre en mesurant 40 mètres,
cela n’est guère gênant puisque leurs tailles sont similaires. Mais comparer un immeuble de 31
mètres de haut – qui serait donc considéré, pour rappel, comme immeuble de grande hauteur selon le
Code de la construction et de l’habitation –, avec une tour de 165 mètres, cela semble inconcevable,
tant la disparité est de taille !
C’est pourquoi le Conseil d’État vint définir ce qu’il faut entendre par immeuble de grande hauteur.
« Les seuls immeubles que leur hauteur exceptionnelle rendait spécifiques en France, pour
l’évaluation de leur valeur locative, se situaient dans le quartier de La Défense en banlieue parisienne
et avaient une hauteur de 100 mètres ; qu’en conséquence, doit être regardé comme un immeuble de
grande hauteur, pour l’application de la règle mentionnée ci-dessus, un immeuble dont la hauteur est
proche de cette hauteur ou lui est supérieure ». En conséquence, l’immeuble de grande hauteur se
définirait comme étant une structure mesurant environ 100 mètres au moins. Cette définition appelle
trois observations de notre part.
La première est que l’arrêt sous commentaire fut indéniablement très attendu des praticiens, puisqu’il
n’exista avant celui-là aucune définition de la notion d’immeuble de grande hauteur, ce qui plongea le
contribuable dans une certaine insécurité juridique. Cette définition est donc bienvenue.
La deuxième est qu’une telle définition est cohérente. En effet, si l’on distingue l’immeuble
« classique » de l’immeuble de grande hauteur, et que l’on ne peut comparer un immeuble de grande
hauteur qu’avec un immeuble présentant les mêmes caractéristiques, c’est que l’immeuble de grande
hauteur est particulier, présente un caractère exceptionnel. Or, la France n’est pas l’Amérique. Des
gratte-ciels, il n’y en a point pléthore. Dès lors, où trouve-t-on de tels immeubles, en France ?
Principalement au quartier de La Défense, à Paris, naturellement. Il fut donc parfaitement
envisageable de définir la notion d’immeuble de grande hauteur à partir de la taille moyenne des
locaux sis à La Défense.
La troisième est que le Conseil d’État manqua une occasion. La notion d’immeuble de grande hauteur
fut couverte d’une brume des plus obscures, puisqu’il n’exista aucune définition. Au lieu de la dissiper
totalement, le Conseil d’État se contenta d’une définition imparfaite. Cette dernière eut été
irréprochable si elle eut été la suivante : l’immeuble de grande hauteur est celui mesurant au moins
100 mètres. Mais le Conseil d’État préféra l’ambigüité, puisqu’il affirma que la hauteur doit être
« proche » des 100 mètres. Dès lors, des contentieux relatifs à cette nouvelle définition d’immeuble de
grande hauteur sont inévitablement à prévoir pour l’avenir. Effectivement, l’on se demande désormais
à partir de quel seuil une hauteur est proche de 100 mètres. À titre d’exemple, 97 mètres, est-ce
suffisamment proche de 100 mètres, selon le Conseil d’État ? Un immeuble de 93 mètres est-il un

21
immeuble de grande hauteur ? Ce sont des questions qu’un contribuable – ou plutôt son conseil – est
susceptible de se poser. L’on voit bien que la définition est incomplète. Si le juge admettait qu’un
immeuble d’une hauteur de 95 mètres devait être considéré comme étant un immeuble de grande
hauteur, mais pas celui mesurant 94 mètres, cela signifierait en fait que l’immeuble de grande hauteur
devrait donc être défini comme celui qui mesure 95 mètres au moins. Mais c’est aux juges du fond –
et non au Conseil d’État – qu’il reviendra la tâche de déterminer si un immeuble a une hauteur proche
des 100 mètres, afin de pouvoir le considérer ou non comme étant de grande hauteur. Dès lors, de
tels contentieux se régleront de façon casuistique. Pour exemple, le Tribunal administratif d’Orléans
pourrait affirmer que 94 mètres est proche de 100 mètres, tandis que le Tribunal administratif de
Cergy-Pontoise affirmerait le contraire. En conséquence, le contribuable plonge, une fois de plus,
dans cet abîme profond qu’est l’insécurité juridique…
Par ailleurs, le Conseil d’État précisa qu’il « n’y a, en revanche, pas lieu de se référer à la catégorie
des immeubles de grande hauteur définie par le code de la construction et de l’habitation, notamment
par son article R. 122-2 précité, qui inclut des immeubles qui ne présentent pas, par la nature de leur
construction, de spécificité telle, au regard de la loi fiscale, qu’elle empêche la comparaison avec un
immeuble n’appartenant pas à cette catégorie ». La définition d’immeuble de grande hauteur donnée
par le Conseil d’État est donc une définition propre au droit fiscal, autonome notamment du Code de
la construction et de l’habitation.
Source :LePetitJuriste.fr

22
En crise, les appart-hôtels négocient les loyers
à la baisse
Le 29/8/2016
L’offre n’a jamais été autant développée mais le modèle économique de ces résidences connaît des
ratés.
«Condamnons la société Appart’City à titre provisionnel à verser les loyers dus aux requérants au
titre des troisième et quatrième trimestres 2015, et ce sans délais.» Cette ordonnance de référé
rendue en avril par le tribunal de grande instance de Montpellier aux dépens d’Appart’City, leader
français des résidences de tourisme ou appart-hôtels, n’est pas un cas isolé.
Appart’City gère, dans le cadre d’un bail commercial, quelque 13.500 clés pour le compte d’une
dizaine de milliers de propriétaires
La juridiction a rendu plusieurs décisions à l’encontre de ce gérant de 120 résidences hôtelières.
Appart’City gère, dans le cadre d’un bail commercial, quelque 13.500 clés pour le compte d’une
dizaine de milliers de propriétaires considérés comme «loueurs de meublé non professionnels»
(LMNP). De l’aveu même de son directeur général, Pierre Denizet, l’entreprise doit «15 millions

23
d’euros d’arriérés de loyer». La somme correspondrait à l’équivalent d’un trimestre de paiement, alors
qu’Appart’City a enregistré l’an dernier un chiffre d’affaires de 185 millions d’euros.
Baisse de loyer
«Lors de la dernière assemblée générale de copropriétaires, le 2 avril au Bourget, M. Denizet a parlé
de 25 millions d’euros», précise Me Philip Pechayre, avocat cannois qui s’est fait une spécialité de la
défense des loueurs de meublé non professionnels. «Le contrat qui les lie aux sociétés de gestion
telles qu’Appart’City, Pierre & Vacances, ou Belambra, stipule un rendement garanti. Or, c’est
rarement le cas. Mes clients sont obligés d’ester en justice, où ils gagnent à chaque fois, et de payer
un avocat ce qui nuit à la rentabilité de leur investissement.» Avec trois confrères, il revendique la
représentation quelque 4000 clients, propriétaires dans 61 résidences Appart’City. Depuis dix-huit
mois, 200 décisions de justice ont été rendues.
Cette année, Belambra, dont la Caisse des dépôts est actionnaire à 34 %, a négocié, selon Philip
Pechayre, «une baisse de loyer moyenne de 17 %» afin de maintenir son activité à flot. «Nous
sommes deux fois lésés, résume un propriétaire. D’une part, nous avons payé un bien au prix fort.
D’autre part, on nous oblige à baisser sa rentabilité. Nous sommes forcés d’accepter car, en cas de
cessation de paiement pour le gestionnaire, les loyers impayés seraient perdus.»
«Le problème est que de nombreuses résidences ont, par le passé, été construites avec une vision
avant tout immobilière plutôt que fonctionnelle… Et il y a eu de la casse»,
«Le problème est que de nombreuses résidences ont, par le passé, été construites avec une vision
avant tout immobilière plutôt que fonctionnelle… Et il y a eu de la casse», résume Vanguelis
Panayotis, directeur du développement de MKG, société d’études du marché hôtelier. Souvent,
certains appart’hôtels ont été bâtis par des promoteurs dont l’actionnaire est le même que la société
chargée de son exploitation…
«Aujourd’hui, ajoute Vanguelis Panayotis, le problème est en train de se régler avec des implantations
mieux réfléchies mais à l’heure où certaines rénovations doivent être effectuées dans les résidences
les plus anciennes, certains propriétaires, et on les comprend, ont du mal à accepter de devoir mettre
à la main à la poche alors même que les contrats initiaux ne sont pas respectés à la lettre.»
Souvent proposé par des conseillers en gestion de patrimoine, le placement LMNP en appart-hôtel
suscite aujourd’hui la méfiance chez ces professionnels. «Personnellement, raconte Jean-François
Zapelloni, conseiller en patrimoine à Lons-le-Saunier (Jura), j’ai quasiment un client sur deux qui a dû

24
subir des baisses de loyer. Autant vous dire, même si certains acteurs respectent leurs engagements,
que je ne propose plus de placement en résidence hôtelière.»
Interrogé lors de la récente inauguration d’une nouvelle résidence hôtelière 4 étoiles située face aux
arènes de Nîmes, Pierre Denizet affirme vouloir trouver «une solution amiable avec les propriétaires
d’ici la fin de l’année». Mais cette solution passera par une baisse des loyers perçus par les
investisseurs.
Source :LeFigaro.fr

25
Quelle est la différence entre le pas de porte et
le droit au bail ?
Le 30/8/2016
La création d’une entreprise s’accompagne, le plus souvent, d’une recherche de locaux
professionnels pour y exercer son activité. L’entrepreneur peut alors se retrouver confronté à des
notions spécifiques au marché de l’immobilier d’entreprise et ne pas toujours connaître les nuances
entre ces dernières. C’est souvent le cas pour le pas de porte et le droit au bail. Pourtant ces deux
notions ne doivent pas être confondues. Il s’agit de dispositions contractuelles qui ne figurent pas
dans le même contrat :
 le pas de porte concerne le contrat de bail entre le locataire et le propriétaire ;
 le droit au bail concerne le contrat de cession de bail entre l’ancien locataire et le nouveau.
Le pas de porte
Le pas de porte est également appelé « droit d’entrée ». Il s’agit d’une somme versée par le locataire
au propriétaire des murs lors de la conclusion d’un contrat de bail pour un local inoccupé. Le montant
est librement fixé par les parties et doit impérativement être mentionné dans le contrat. Il est
également vivement conseillé de définir contractuellement la nature de ce droit d’entrée car cela a
des répercussions au niveau fiscal.
Un pas de porte peut être considéré comme une indemnité versée en contrepartie d’avantages ou
d’autres éléments divers fournis par le bailleur. Celle-ci n’est pas imposable pour le propriétaire. Le
locataire doit l’inscrire à l’actif de son bilan en tant qu’élément incorporel non amortissable.
Un pas de porte peut également être qualifié de supplément de loyer. Dans ce cas, il devient un
revenu foncier pour le bailleur qui est donc imposé dessus.
Le droit au bail
Le droit au bail est le droit d’occuper le local professionnel, d’y exercer une activité et de bénéficier de
son renouvellement. C’est un élément du fonds de commerce. Le créateur d’une entreprise doit donc
verser une indemnité à l’ancien locataire lorsqu’il reprend des locaux qui sont exploités. Cette
indemnité correspond au droit au bail.

26
Dans le cas d’une cession de bail, il est important de vérifier que le contrat de bail autorise le preneur
à céder son droit au bail seul. En effet, le propriétaire peut s’y opposer. Par contre, en cas de cession
globale du fonds de commerce, il ne peut pas s’opposer à la transaction.
Source : atlantique-expansion.com

27
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

S36 revue de presse kylia - semaine du 29 août au 4 septembre 2016

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Similaire à S36 revue de presse kylia - semaine du 29 août au 4 septembre 2016

Similaire à S36 revue de presse kylia - semaine du 29 août au 4 septembre 2016 (20)

Plus de KYLIA France

Plus de KYLIA France (20)

S36 revue de presse kylia - semaine du 29 août au 4 septembre 2016