S42 revue de presse kylia - semaine du 10 au 16 octobre 2016

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 10 au 16 octobre 2016
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : le plan de Paris pour utiliser les
« chambres de bonnes »
Le 10/10/2016
Les chambres de services sont principalement situées dans les Ve, VIe, IXe, XVe, VIIIe, VIIe, XVIIe et
XVIe arrondissements de Paris. - Shutterstock
La ville veut convaincre les propriétaires de regrouper leurs chambres de services et de faire
des travaux pour les mettre en location. Elle compte aussi acquérir en propre des chambres
pour en faire des logements sociaux.
C'est un potentiel largement inexploité : Paris compte 114.000 chambres de service, situées
principalement dans l'ouest de la capitale, mais bon nombre sont inhabitées car trop petites pour être
louées (moins de 9 mètres carrés), dépourvues de douches ou WC, ou tout simplement insalubres. La
mairie de Paris a décidé d'y remédier. Elle a présenté ce lundi son plan pour utiliser au mieux ce «
gisement », selon l'expression de Ian Brossat, adjoint PCF au logement de la maire PS de Paris Anne
Hidalgo. La ville a pour objectif de « transformer 1.000 chambres de bonnes d'ici à 2020 », a ainsi
expliqué ce dernier à l'AFP.

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Regroupement de chambres
Il s'agit tout d'abord d'inciter les propriétaires à regrouper des chambres et à faire des travaux. Cela
passera par un aménagement du dispositif Multiloc', qui subventionne une part des travaux
nécessaires pour qu'un propriétaire remette, à un prix modéré, son logement vacant sur le marché.
Multiloc' est actuellement plafonné à 14.000 euros, « l'idée est d'aller au-delà » pour les chambres de
service, a indiqué Ian Brossat.
Pour créer du logement social, la ville achètera en outre des chambres « soit à l'amiable », a-t-il
ajouté, soit en allant jusqu'à l'expropriation. Un budget de 10 millions d'euros sur la mandature sera
alloué pour ces opérations. Les modalités de ce « plan chambres de bonnes » seront soumises début
novembre au Conseil de Paris.
15 % de chambres occupées à titre de logement principal
Fin 2015, l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur) notait dans une étude que sur les 114.000 chambres de
services disponibles à Paris, 17.251 « pièces indépendantes » seulement étaient occupées à titre de
logement principal, soit 15 % du parc. Les 85 % de chambres restantes étant utilisées comme
annexes d'un logement principal, chambres d'appoint, bureaux, espaces de rangement... ou étant
carrément laissées vides.
Les chambres de services sont principalement situées dans les Ve, VIe, IXe, XVe, VIIIe, VIIe, XVIIe et
XVIe arrondissements de Paris, des zones particulièrement prisées. A lui seul, le XVIe rassemble le
tiers des chambres de service parisiennes, anciennement destinées aux domestiques.
Source : lesechos.fr

Primaire de droite
les candidats
Le 10/10/2016
Visiblement, le logement est un thème économique qui rassemble à droite. Suppression de la loi Alur
baisse de la fiscalité sur l'immobilier, création d'un statut fiscal pour les bailleurs privés, les différents
candidats à la primaire de la droite et du centre proposent tous, à peu de choses près, la même chose
en matière de logement.
En économie, le gouvernement Hollande pourrait se targuer d'avoir un bilan plutôt bon... s'il était de
droite ! Ce bilan économique fait en effet état d'une forte baisse des déficits, du rétablissement des
marges des entreprises et d'une amélioration de leur compétitivité
candidat à la primaire de la droite et du centre. En pleine campagne électorale, il
de trouver des accroches contre le gouvernement actuel sur l'économie. Il y a bien
chômage élevé mais les remèdes qu'ils proposent pour y arriver sont dans la continuité de
appliqués pendant le quinquennat Hollande. Il reste en revanche un domaine économique où des
marqueurs de gauche furent - en façade
Haro sur la loi Duflot
Les deux années de Cécile Duflot (2012
notamment du grain à moudre aux candidats à la primaire de la droite et du centre. Cette loi leur
permet de se rassembler contre un ennemi commun, et leur
Primaire de droite : la loi Alur étrillée par tous
Visiblement, le logement est un thème économique qui rassemble à droite. Suppression de la loi Alur
gouvernement Hollande pourrait se targuer d'avoir un bilan plutôt bon... s'il était de
! Ce bilan économique fait en effet état d'une forte baisse des déficits, du rétablissement des
marges des entreprises et d'une amélioration de leur compétitivité. De quoi faire pâlir d'envie plus d'un
candidat à la primaire de la droite et du centre. En pleine campagne électorale, il
de trouver des accroches contre le gouvernement actuel sur l'économie. Il y a bien
mais les remèdes qu'ils proposent pour y arriver sont dans la continuité de
en façade - appliqués par le gouvernement PS : celui
Les deux années de Cécile Duflot (2012-2014) lors desquelles elle a fait adopter
er contre un ennemi commun, et leur évite de s'étriper entre eux. Ils
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: la loi Alur étrillée par tous
Visiblement, le logement est un thème économique qui rassemble à droite. Suppression de la loi Alur,
gouvernement Hollande pourrait se targuer d'avoir un bilan plutôt bon... s'il était de
! Ce bilan économique fait en effet état d'une forte baisse des déficits, du rétablissement des
. De quoi faire pâlir d'envie plus d'un
candidat à la primaire de la droite et du centre. En pleine campagne électorale, il leur est donc difficile
de trouver des accroches contre le gouvernement actuel sur l'économie. Il y a bien le taux de
mais les remèdes qu'ils proposent pour y arriver sont dans la continuité de ceux
appliqués par le gouvernement PS : celui du logement.
2014) lors desquelles elle a fait adopter sa loi Alur donnent
s'étriper entre eux. Ils ne se

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privent donc pas pour étriller la loi de la députée de Paris. De Nicolas Sarkozy à Alain Juppé en
passant par Nathalie Kosciusko-Morizet (NKM) et Frédéric Poisson, tous proposent de supprimer
cette loi symbole de la première partie du quinquennat de François Hollande. Ils s'appuient, du reste,
sur ce qu'ils peuvent puisque la loi Alur a été fortement édulcorée en deuxième partie de quinquennat
après l'arrivée à Matignon de Manuel Valls, dont les relations avec Cécile Duflot sont éminemment
tendues et les oppositions politiques très marquées.
Au sein de cette loi, c'est l'encadrement des loyers -pour l'instant limité à Paris - qui suscite les plus
vives critiques. On peut même d'ores et déjà prévoir que si un candidat de droite devenait président
de la République en 2017, cette mesure sera immédiatement abrogée. « Il faut y mettre fin et tout
revoir de fond en comble », répond François Fillon au site Explorimmo qui a interviewé tous les
candidats à cette primaire. « L'encadrement des loyers sera évidemment abrogé », annonce de son
côté Bruno Le Maire. « Il faut faire le contraire et libérer le secteur pour faciliter l'investissement !»
note aussi Jean-François Copé.
Baisser les taxes
Tous ces candidats estiment aussi que le logement est un secteur beaucoup trop taxé. Pour y
remédier, François Fillon, Frédéric Poisson et Bruno Le Maire proposent de réduire, voire de
supprimer progressivement les droits de mutation à titre onéreux, la taxe principale sur les
transactions immobilières. D'autres élaborent leur propre dispositif. Jean François Copé prévoit
notamment la « suppression des droits de succession jusqu'à 400.000 euros, un prélèvement
libératoire de 26 % sur les plus-values immobilières hors résidence principales et de 33 % sur les
revenus fonciers faisant sortir ces dispositifs du barème de l'impôt sur le revenu ». Des mesures
proches de celle de Nicolas Sarkozy qui propose « que les revenus fonciers soient soumis à un
prélèvement forfaitaire libératoire sur option de 33,3 %, prélèvements sociaux inclus », en
remplacement d'une « imposition totale des revenus fonciers qui peut atteindre plus de 60 % (45
% d'IR et 15,5 % de prélèvements sociaux) ».
En revanche, Alain Juppé ne propose rien en la matière. S'il concède que « le logement est trop
taxé », il assure de na pas pouvoir « faire des promesses au secteur de l'immobilier pour ne pas les
tenir ensuite. Je veux concentrer l'effort fiscal sur l'amélioration de la compétitivité des entreprises et
sur le pouvoir d'achat des familles », a -t-il expliqué. Il se « limite » en fait à la suppression de l'ISF,
également proposée par la quasi-totalité des candidats à cette primaire.

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Proroger l'action efficace du gouvernement
Concernant les dispositifs instaurés par le gouvernement actuel qui sont considérés comme efficaces
par les professionnels du secteur, c'est à dire le prêt à taux zéro (PTZ) et le dispositif d'aide fiscale à
l'investissement locatif Pinel, les candidats proposent en majorité de les proroger, notamment le Pinel.
Concernant le PTZ, les avis divergent un peu. NKM en propose tout de même « une refonte » et
François Fillon souhaite le réserver à « l'accession uniquement pour les logements neufs, sauf en
zone rurale.» Nicolas Sarkozy milite pour un dispositif où l'État garantirait l'apport des primo-accédant
aux banques - jusqu'à environ 10 % du montant de l'achat - plutôt que d'instaurer un nouveau PTZ.
Une mesure plus efficace, selon lui, pour que les banques accordent réellement des crédits
immobiliers.
Autre sujet qui fait consensus à droite : la création du statut du bailleur privé, largement demandé par
la profession immobilière. Il devrait notamment permettre à un bailleur particulier de louer à un loyer
modéré moyennant des avantages fiscaux dans l'ancien. Seule NKM ne propose pas clairement son
instauration. La seule femme candidate à la primaire demande au préalable « l'organisation d'un
Grenelle du logement locatif associant l'ensemble des parties ».
Changer la loi SRU
Enfin concernant le logement social, la loi SRU de 2001, modifiée en 2012, qui impose un niveau
minimal de 25 % de logements sociaux par commune, est jugée inefficace par tous. Seul Alain Juppé
propose de maintenir ce taux de 25 % dans les zones tendues. Nicolas Sarkozy et François Fillon
souhaitent eux entrer dans une logique de régulation sur les flux et non sur le stock des logements
sociaux dans les communes.
Par ailleurs, plusieurs d'entre-eux proposent de fixer un niveau maximum de logements sociaux à ne
pas dépasser. Jean-François Copé milite par exemple pour un plafond de 50% de logements
conventionnés par commune, tout en supprimant le seuil minimum des 25 % de la loi SRU rénovée.
De même François Fillon, Nicolas Sarkozy et Alain Juppé proposent d'intégrer un seuil maximal de 40
% de logements sociaux dans les communes.
Les propositions des candidats à la primaire de la droite et du centre sont donc assez similaires. Mais
cela permet au moins d'avoir une vision assez précise de ce qui sera fait en matière de logement si un
candidat de droite était élu à la présidence de la République l'année prochaine.
Source : latribune.fr

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Logement : 76% des plaintes concernent la
location
Le 10/10/2016
Plusieurs décrets portant sur la location ont été publiés au Journal officiel du 31 mars 2016.
La location cristallise les plaintes auprès de la la CGL, loin devant la copropriété ou
l'accession à la propriété.
Courroucés les locataires ? Sans doute : la Confédération Générale du Logement (CGL), une
association de consommateurs spécialisée dans le logement, qui réalise un baromètre des plaintes
d'usagers du logement (locataires, propriétaires ou copropriétaires) qu'elle reçoit, révèle 76 % des
réclamations concernent la location, loin devant l'achat ou la vente d'un logement (7 %) ou la
copropriété (5 %). A noter que 10 % des plaintes concernent l'équipement de la maison (téléphonie,
énergie, etc.).
Globalement, pour la 7ème édition de son baromètre, l'association constate que les plaintes sont en
hausse de 25 %, passant de 2.344 réclamations en 2014 à 2.934 en 2015. Deux facteurs
expliqueraient cette augmentation : une meilleure notoriété de l'association et un possible
"changement d'état d'esprit chez les personnes concernées, les locataires, qui aujourd'hui se
laisseraient peut-être un petit peu moins faire qu'avant", selon Michel Fréchet, son président.

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Toujours le dépôt de garantie
Totalisant 12,20% des demandes chacun, les "troubles de jouissance" tels que l'insalubrité ou
l'humidité, et la non-restitution ou restitution partielle du dépôt de garantie occupent la première place
ex-aequo du "Top 5" des sujets de discorde entre bailleurs et locataires, devant les charges locatives
(8,66%) ou encore les réparations et travaux (8,38%). En quatrième et cinquième position, on trouve
les litiges liés aux préavis, avec 5,39% des plaintes reçues, et les questions relatives aux expulsions
(4,64%).
Assurance : 40 % des litiges concernent le logement
Ces deux sujets de plaintes se disputent la tête du classement depuis la création du baromètre en
2009, note l'association, qui précise qu'après être "arrivé en tête durant 5 années consécutives, le
dépôt de garantie se fait peu à peu rattraper par les troubles de jouissance, qui l'ont détrôné en 2014
et arrivent ex-aequo en 2015".
"Le maintien à un haut niveau de ces problématiques montre au moins une chose : que les
politiques qui ont été menées au cours des 10 dernières années voire au-delà ont tapé à côté
de la cible", juge Michel Fréchet.
A titre d'exemple, il cite la loi Alur de mars 2014 qui n'a, selon lui, apporté aucun changement
significatif dans la restitution du dépôt de garantie, en raison d'une mauvaise prise en compte de "la
psychologie des locataires".
"Pour récupérer un dépôt de garantie, il y a beaucoup de locataires qui se disent que le jeu
n'en vaut peut-être pas la chandelle, ils craignent de devoir payer des frais d'avocat, ils
pensent que ce sera long et donc ils laissent tomber," explique-t-il.
Bien que les réclamations liées aux troubles de jouissance, liés essentiellement à un mauvais
entretien des lieux soient en légère baisse par rapport à 2014, leur récurrence dans le baromètre
"témoigne de l'existence de biens mis à la location dans un état médiocre et ce malgré des prix
élevés", estime encore la CGL. "Autre fait alarmant: les demandes d'aides pour cause d'exclusion
(expulsion, ndlr) n'ont cessé d'augmenter depuis la création du baromètre, passant de 2,37% à
4,64%", ajoute l'association.
Source : nouvelobs.com

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Court-circuiter votre agent immobilier... Tentant
mais très risqué !
Le 11/10/2016
Pour que l'agent immobilier ne puisse pas prétendre à sa commission, il faut démontrer qu'il a commis
une faute ou prouver que le prix de vente réel du bien est nettement inférieur au prix affiché durant la
visite.
Finaliser une transaction immobilière sans l'agent immobilier qui s'est occupé du dossier.
Tentant, mais très risqué ! Voici pourquoi, éléments juridiques à l'appui.
Les particuliers sont souvent tentés de conclure la vente d'un bien entre eux, afin de ne pas verser les
honoraires à l'agent immobilier qui avait été mandaté par le vendeur. Si ce professionnel s'est
simplement contenté de présenter le bien sans le faire visiter, il n'a droit à rien.
Mais s'il a fait visiter le logement au futur acquéreur pendant la durée de validité de son mandat, vous
ne pouvez pas l'exclure de la transaction. Et ce, même si celle-ci intervient après la fin de son
mandat.
Dix-neuf mois plus tard
Pour que l'agent immobilier ne puisse pas prétendre à sa commission, il faut démontrer qu'il a commis
une faute ou prouver que le prix de vente réel du bien est nettement inférieur au prix affiché durant la
visite.

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Mais ce n'est pas gagné d'avance, comme le démontre une affaire jugée par la Cour de cassation.
Dans cette procédure, l'immeuble avait été visité avec le professionnel en janvier 1993 et l'achat avait
eu lieu dix-neuf mois plus tard, le mandat étant terminé. De plus, le prix de vente avait baissé de 40
%, passant de 750 000 francs à 450 000 francs. Or, malgré ces délais et cette baisse importante du
prix, l'agent a obtenu des dommages-intérêts du vendeur qui l'avait court-circuité !
Source : lexpress.fr

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Les Français qui ont du patrimoine plébiscitent
plus que jamais l’immobilier
Le 12/10/2016
Ils restent peu enclins à prendre des risques pour booster leur patrimoine, et privilégient donc les
placements immobiliers et l’assurance-vie.
L’appétit des Français pour la pierre n’en finit pas de croître. Le dernier baromètre de l’UFF, banque
conseil en gestion de patrimoine, confirme à nouveau cette tendance de fond: si l’assurance-vie reste
bien le placement préféré des 300 personnes disposant de plus 30.000 euros d’actifs financiers
interrogées, elles sont beaucoup plus nombreuses que l’année dernière à avoir réalisé récemment un
achat immobilier. C’est le cas près de trois personnes sur quatre contre deux personnes sur trois
l’année dernière. A contrario, la part des Français qui détiennent une assurance-vie reste stable, à
85%.
«L’engouement des Français pour l’immobilier est tel que l’on peut se demander s’il ne va pas finir par
détrôner l’assurance-vie», s’interroge Paul Younès, directeur général de l’UFF. Et pour cause: le
baromètre montre bien que les Français qui ont du patrimoine privilégient deux critères pour
déterminer leur stratégie d’investissement: la disponibilité du capital et son rendement. Or ces deux
critères sont actuellement sévèrement mis à mal s’agissant des fonds en euros des contrats
d’assurance-vie. Conséquences des taux bas, leurs rendements devraient en effet passer sous les
2% cette année, anticipe la banque. «C’est la première fois qu’ils sont aussi faibles, et cela devrait se

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poursuivre», analyse Paul Younès. Deuxième écueil rencontré par ce placement populaire: une
mesure contenue dans le projet de loi Sapin 2 qui prévoit la possibilité de bloquer les retraits pour
l’ensemble des contrats, en cas de risque de crise du système financier. Une hypothèse très mal
accueillie par les épargnants.
Les Français se tournent dès lors vers la pierre. Par contraste, les 3% de rendement de
l’investissement locatif en Pinel ont en effet bonne mine. Près d’une personne sur deux se dit prête à
souscrire à ce placement qu’ils comprennent «très bien» alors qu’ils n’étaient que 41% l’année
dernière. L’investissement locatif en meublé professionnel, autre placement immobilier qui présente
des avantages en termes de fiscalité, monte également en puissance, tout comme le dispositif
Malraux.
Alain Juppé plébiscité
A quelques mois de l’élection présidentielle, le baromètre de l’UFF a par ailleurs interrogé leur panel
sur leurs candidats préférés. S‘ils ne voteront pas, sans surprise, pour François Hollande, ils ne sont
guère plus enthousiastes à l’égard de Nicolas Sarkozy. Près de la moitié des personnes interrogées
voteraient plutôt pour Alain Juppé à la primaire des Républicains. Ils le considèrent comme le plus à
même de relancer l’économie française, de favoriser un climat plus serein pour les investisseurs, de
faire baisser les impôts ou encore de garantir l’avenir du système français des retraites.
Nicolas Sarkozy ne recueille de son côté que 13% des suffrages, à peine plus que François Fillon et
Bruno le Maire. L’action de l’ancien chef de l’Etat est jugée avec une sévérité particulière s’agissant
de l’avenir des retraites, un sujet de préoccupation majeur des personnes interrogées: seuls 9%
d’entre elles le jugent à même de le garantir, malgré la réforme menée par Eric Woerth en 2010 sous
sa présidence. Ils sont en revanche plus optimistes quant à sa capacité à réduire les impôts: 23% lui
font confiance sur ce point, contre 35% pour Alain Juppé.
«Ces résultats sont finalement peu surprenants, analyse Frédéric Dabi, directeur général adjoint de
l’Ifop. Les personnes interrogées sont issues de catégories sociales favorisées: ce sont des cadres
supérieurs, des personnes qui exercent une profession libérale ou intellectuelle... Ils ne sont pas les
électeurs traditionnels de Nicolas Sarkozy et lui ont même préféré François Hollande ou François
Bayrou en 2012».
Source : lefigaro.fr

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Immobilier neuf « Pinel » : les villes où… ne pas
investir
Le 13/10/2016
Le Laboratoire de l’immobilier a publié la liste des 64 communes éligibles au dispositif Pinel,
où des risques locatifs peuvent actuellement se présenter. Certaines sont à éviter, d’autres à surveiller.
Pour profiter de la réduction d’impôt loi Pinel, les particuliers se ruent sur l’immobilier neuf. La
localisation du bien est primordiale. Certaines communes sont à éviter.
Stimulé par des taux au plus bas, l'investissement locatif privé dans le neuf ou assimilé, sous le
régime dit « Pinel », connaît un franc succès. L'attrait fiscal de ce dispositif, qui vient d'être prorogé
d'un an, jusqu'au 31 décembre 2017, dans le projet de loi de finances pour 2017, ne doit toutefois pas
masquer les règles de prudence à observer avant d'investir.

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64 communes à risque
Comme pour tout placement immobilier, la qualité de l'emplacement et l'état réel de la demande
locative sont essentiels. Toutes les villes n'offrent pas les mêmes perspectives de rentabilité. Le
Laboratoire de l'immobilier, spécialiste de la sélection de programmes neufs, a publié la liste des
64 communes éligibles au dispositif Pinel, où des risques locatifs peuvent actuellement se présenter.
Certaines sont à éviter, d'autres à surveiller (voir ci-contre). Pour établir cette liste, l'organisme a
croisé plusieurs critères quantitatifs et qualitatifs.
« Nous mettons en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux, qui ont
permis notamment à certaines communes classées en zone B1 et B2 de bénéficier du dispositif Pinel,
alerte le Laboratoire de l'immobilier. En effet, toutes ces communes ne présentent pas les signes
habituels d'une pénurie de logements tels qu'un faible taux de vacance, une forte évolution du nombre
de ménages ou encore une faible activité de construction. Certaines, au contraire, disposent d'une
offre de logements abondante, voire excessive. »
Une liste de « principes de précaution »
L'expert incite à la prudence sur des villes des zones B1 (17 agglomérations) et B2 (47), qu'il qualifie
de « marchés sous-tendus, et donc à risque... » La liste fait aussi office de « principes de précaution
pour des investisseurs peu avertis et motivés par la réduction d'impôt », explique Franck Vignaud,
responsable du Laboratoire de l'immobilier.
Le groupe des villes « à éviter » combine différents points noirs comme un taux de vacance élevé
(entre 9 % et 20 % contre 7,7 %, en moyenne, en France), une évolution démographique défavorable
et un rythme de construction de logements neufs soutenu ou qui s'accélère. Toutes les villes
étiquetées « à éviter » ne sont pas forcément les plus mal notées sur tous les critères. Par exemple,
Le Mans affiche un taux de vacance relativement correct de 9,1 % (la moyenne est à 7,7 %), un ratio
nombre de nouveaux ménages/nombre de nouveaux logements de 1,54 % (un marché correctement
« alimenté » avoisine un ratio de 1,1 %). Mais dans cette ville, l'évolution démographique est négative
(-1,3 % entre 1999 et 2013) et l'activité de constructions neuves (autorisations et mises en chantier)
reste soutenue.
Les sites les plus prometteurs
Où trouver les meilleures opportunités « Pinel », qui allient opération de qualité, emplacement
attrayant, prix d'achat raisonnable et marché locatif sain ? Pour Franck Vignaud, directeur du
Laboratoire de l'immobilier, il faut miser sur les périphéries des métropoles dynamiques. En banlieue

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parisienne, on s'intéressera aux villes desservies par le Grand Paris Express, surtout en deuxième
couronne, comme Argenteuil, Cergy (95), Quincy-sous-Sénart, Massy (91), Chelles, Melun (77). En
petite couronne, globalement trop chère, on peut toutefois viser Aubervilliers (93) et Champigny-sur-
Marne (94). En région, au lieu du cœur de Bordeaux, Toulouse et Nantes, en vogue auprès des
investisseurs, on préférera leur proximité, soit, respectivement, Mérignac, Villenave-d'Ornon (33),
Colomiers, Cugnaux, Saint- Orens-de-Gameville, Tournefeuille (31), Saint-Herblain et Rezé (44).
De même, Le Havre enregistre un taux de vacance de 9,3 %, mais pèche par son ratio nouveaux
ménages/nouveaux logements, de 3,96 %, et une forte activité de constructions neuves alors que la
population s'effondre (évolution démographique de -9,9 % entre 1999 et 2013). A Saint-Etienne, le
taux de vacance est en revanche très élevé (11,7 %), le ratio nouveaux ménages/nouveaux
logements, correct, de 1,31 %, mais la population est en recul (-4,5 % entre 1999 et 2013) tandis que
la ville continue à enregistrer un rythme de constructions neuves soutenu.
D'autres villes, pourtant mieux-disantes sur les critères précités (elles figurent dans une fourchette
comprise entre 7,7 % et 14,3 % du point de vue du taux de vacance), ne réunissent néanmoins pas
assez de qualités pour être recommandées aux investisseurs. Elles sont alors classées comme
Perpignan ou Angers dans la catégorie « à surveiller ».
Analyse fine
Concernant la liste de 64 communes, Franck Vignaud apporte la nuance suivante : « Ces
recommandations prévalent à l'échelle de l'agglomération, mais une petite opération bien placée en
hyper centre (produit rare...) peut s'avérer pertinente même sur un marché détendu ; ce type
d'investissement nécessite toutefois une analyse plus fine et une bonne connaissance du marché
immobilier, souvent réservées aux investisseurs les plus expérimentés. »
Au demeurant, rassure le spécialiste, le zonage Pinel est « cohérent dans son ensemble ». Les
indicateurs des agglomérations qui figurent dans les zones A bis et A, les plus tendues, « confirment
la persistance d'un manque de logements. Il n'y a donc pas d'alerte à émettre sur ces territoires, mais
la contrepartie de cette tension sur l'offre est un niveau de prix élevé et un rendement locatif souvent
modeste », analyse Franck Vignaud.
Comprendre le zonage Pinel
Le Pinel ne s'applique pas à tout le territoire. Il est réservé aux logements situés dans des communes
répertoriées dans des zones géographiques où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande.
Par exemple, la zone A bis, dans laquelle le plafond de loyer est le plus élevé, correspond à Paris et à

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certaines communes chères de la banlieue parisienne, dans les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la
Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'oise. Le régime Pinel ne s'applique pas dans la zone
C ni, sauf agrément du préfet de région, dans la zone B2. Attention, les plafonds de loyer décrits ci-
dessus peuvent être ajustés à la baisse par le préfet selon l'état du marché locatif local. Pour les baux
conclus en 2016, les plafonds de loyers sont les suivants :
.Zone A bis : 16,83 euros/m2/mois
. Zone A : 12,50 euros/m2/mois
. Zone B1 : 10,07 euros/m2/mois
. Zone B2 : 8,75 euros/m2 et par mois.
Pinel, mode d'emploi
Le dispositif Pinel, favorisant l'investissement locatif dans le neuf, donne la liberté de s'engager à
louer pour six, neuf ou douze ans, en contrepartie de réductions d'impôt supplémentaires et
proportionnelles : 12 %, 18 % ou 21 % (23 %, 29 % ou 32 % outre-mer). Second atout : il est permis
de louer à sa famille, ascendants comme descendants. La réduction d'impôt s'applique aux
investissements locatifs réalisés jusqu'au 31 décembre 2017. Attention, cet avantage fiscal est
plafonné. La loi autorise un montant total d'investissement de 300.000 euros par an - soit un réduction
d'impôt maximale de 36.000 euros étalée sur six ans, 54.000 euros, sur neuf ans et 63.000 euros sur
douze ans - avec deux opérations au maximum et un prix au mètre carré plafonné à 5.500 euros. En
outre, vous devez vous engagez à louer le logement à un montant ne dépassant pas un certain
plafond, variable selon la localisation du logement et à des locataires dont les ressources ne
dépassent pas certains plafonds.

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Immobilier : quand les banques appellent leurs
clients pour renégocier
Le 13/10/2016
Cette stratégie coûteuse devrait se limiter à des clients jugés prioritaires.
Changement d'époque pour la guerre du crédit. Selon nos informations, au moins deux grandes
banques ont directement sollicité leurs clients, en vue de réviser le taux de leur crédit immobilier à la
baisse. Un vrai retournement de situation car ce sont habituellement les emprunteurs qui en font la
demande. « Le phénomène avait commencé l'an dernier, mais il s'est surtout amplifié ces derniers
mois : il s'agit soit d'établissements qui ont déjà beaucoup souffert l'an dernier et veulent se protéger,
soit de nouveaux entrants qui ont consenti d'importants efforts pour attirer les clients et qui ne veulent
pas l'avoir fait pour rien », souligne un courtier en crédit. Ces efforts devraient en toute logique être
réservés à des clients bien ciblés, qui accepteraient d'approfondir leur relation bancaire : typiquement,
la banque pourrait leur demander de souscrire de nouveaux contrats d'assurances ou de concentrer
chez elle tous les revenus du ménage.
Jusqu'à présent - et depuis 2015 - les banques cherchaient plutôt à débaucher les clients de la
concurrence. La stratégie était alors simple : profiter des taux bas pour leur proposer de remplacer
leur premier prêt par un nouveau prêt à des conditions plus intéressantes. En 2016, cette approche
reste d'actualité : les taux de crédit poursuivent leur impressionnante glissade, et le rachat de crédit
reste bien sûr un sport national. Les « renégos » ont encore pesé 50 % des nouveaux prêts

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immobiliers accordés en août. Mais les baisses de taux vont bien finir par s'essouffler, et certains
établissements doivent jouer une partition plus subtile.
Une arme à double tranchant
Reste à savoir si cette nouvelle stratégie va se généraliser. Elle est en effet très coûteuse pour les
banques. Comme il s'agit bien d'une révision à la baisse d'un taux déjà consenti, et non du rachat d'un
ancien crédit, l'effort consenti par la banque est forcément plus douloureux. En effet, dans le cas d'un
rachat, le crédit est consenti à taux faible, mais la banque a pu, elle-même, se refinancer dans de très
bonnes conditions. A la différence d'une simple révision, où les revenus d'intérêts diminuent mais où
le coût du refinancement n'a lui pas bougé, puisqu'il s'agit du même prêt.
Surtout, proposer au client de réviser son taux est une arme à double tranchant. « Cela constitue bien
sûr un bel outil de fidélisation », remarque un autre bon connaisseur du secteur. « Mais cette stratégie
peut aussi avoir des effets non désirés, comme donner des envies de taux faibles à des clients qui
n'en ressentaient pas forcément le besoin. »

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Depuis 2010, votre taxe foncière a augmenté
trois fois plus vite que l'inflation
Le 13/10/2016
La taxe foncière sur les propriétés bâties a augmenté en moyenne de 14,7% en France entre 2010 et
2015
Un vrai coup de massue. La taxe foncière a augmenté en moyenne de 14,7% en France entre 2010 et
2015, selon une étude de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), publiée jeudi.
L'UNPI explique cette flambée par une hausse de 7,62% des valeurs locatives (soit l'assiette de
l'impôt), votée chaque année par les parlementaires, et par la progression de 6,58% des taux
d'imposition des communes et des départements.
Cette progression de 14,7% est quasiment trois fois supérieure à l'inflation, trois fois et demie
supérieure à la hausse des loyers du secteur privé et au moins deux fois supérieure à l'évolution des
salaires sur la même période, et que cet impôt pèse donc "de plus en plus sur le budget des ménages
propriétaires". Ce, même s'il faut bien reconnaître que cette augmentation a ralenti par rapport aux
périodes précédentes (+16,42% entre 2009-2014 ; +21,26% entre 2009-2014 ; +21,17% entre 2007-
2012)

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Au niveau global, en cumulant les taux du département et de la commune, ce sont les habitants de
Lille qui, parmi les cinquante plus grosses villes de France, ont connu l'augmentation de la taxe
foncière la plus spectaculaire entre 2010 et 2015 (+22,99%), devant ceux d'Angers (+20,94%), de
Clermont-Ferrand (+20,57%), de Lyon (+20,34%) et de Créteil (+20,14%).
C'est à Grenoble que la taxe foncière a le moins progressé en cinq ans (+6,35%), ainsi qu'à Poitiers
(+6,43%), Roubaix (+6,58%), Nice (+6,77%) ou encore Tourcoing (+7,18%).
"En moyenne, la taxe foncière a augmenté de 13,41% dans les grandes villes. C'est un peu moins
que dans le reste du territoire français", précise l'UNPI.
Mais selon elle, les premiers chiffres disponibles pour l'année 2016 sont "extrêmement inquiétants".
"35 départements ont augmenté leur taux de taxe foncière en 2016, contre 11 en 2015. Concernant
les 50 plus grandes villes de France, la taxe foncière a en moyenne augmenté de 3,78% en
seulement un an", ce qui est "sensiblement plus qu'entre 2014 et 2015 (+2,22%) et trois fois plus
qu'entre 2013 et 2014 (+1,13%)", note-t-elle.
Source : capital.fr

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Location meublée, peu de contraintes,
beaucoup d’atouts
Le 13/10/2016
Petit précis des nombreux avantages qu’offre encore la location de biens meublés : un fort turn-over,
mais une très bonne fiscalité
Loyers plus élevés, contraintes allégées, fiscalité attrayante… La location meublée présente bien des
avantages dont les locations nues sont dépourvues. En dépit de la loi Alur qui est venue encadrer un
peu plus le montant des loyers ou la durée du bail, résidences services, locations saisonnières ou
logements étudiants restent encore un bon choix pour les bailleurs.
D’après l’Observatoire 2016 réalisé par le site Locservice.fr, 36 % des locations de biens, en France,
sont meublées. Et ce même après la promulgation de la loi pour l’accès au logement et urbanisme
rénové (loi Alur), venue imposer, en mars 2014, quelques règles aux bailleurs de biens meublés. Ces
locations continuent d’offrir une rentabilité bien plus attractive que celles de biens nus, considérant
que la fourniture de meubles est un service qui se paie ! De fait, à qualité, surface et emplacement
équivalents, un logement meublé se loue 10 à 20 % plus cher que le même, vide. Les variations de
loyers sont dues principalement à la durée des locations : plus cette dernière est courte, plus ils sont
élevés. Ainsi, une semaine de location saisonnière peut atteindre en saison haute le tarif mensuel.
“Concrètement, la rentabilité d’un meublé offre un coefficient de 2 à 3 par rapport à un local
d’habitation vide”, constate Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier
(Fnaim).

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Un meublé, plusieurs possibilités
Depuis la loi Alur, l’article 25-4 du 6 juillet 1989 donne la définition suivante du logement meublé,
particulièrement floue, à savoir “un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité
suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des
exigences de la vie courante”.
Pour la partie mobilière, un décret publié le 5 août 2015 précise cette obscure description en dressant
une liste du nécessaire minimum obligatoire, soit une literie comprenant couette ou couverture, un
dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, des plaques de cuisson, un four ou
four micro-ondes, un réfrigérateur comportant au minimum un freezer, la vaisselle nécessaire à la
prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des
luminaires et du matériel d’entretien ménager.
En revanche, en ce qui concerne la partie immobilière, la location meublée ne connaît pas de limite.
“Le terme générique de location meublée recouvre un vaste panel de types de biens. Il peut s’agir
d’un logement pour des étudiants, d’une résidence services ou d’une location saisonnière. Ce sont
trois réalités différentes qui changent beaucoup l’encadrement des loyers ou le format des baux”,
précise Florent Belon, consultant senior pour la société Fidroit. Par ailleurs, de nombreux bailleurs
achètent aujourd’hui des biens nus pour les équiper en meublés ; d’autres encore choisissent de louer
pour quelques semaines en période de vacances leur propre habitation meublée. En conséquence, en
matière de définition immobilière, le meublé ne connaît aucune mesure.
Une plus grande flexibilité juridique
Dans le cadre juridique, la location meublée donnait auparavant les pleins pouvoirs au propriétaire. En
effet, contrairement à celle d’une habitation vide, elle n’est pas régie par les dispositions de la loi du
6 juillet 1989, mais par le Code civil, articles 1714 à 1762. Moralité, le bailleur pouvait tout décider, du
montant du loyer jusqu’au dépôt de garantie, en passant par la durée du bail ou encore celle du
préavis. A contrario, la location nue est beaucoup plus contraignante : bail de 3 ans renouvelable,
dépôt de garantie limitée à un mois, droit de préemption du locataire en cas de vente du bien…
En mars 2014, la loi Alur modifie ce déséquilibre entre une location meublée presque sans contraintes
et celle d’un bien nu beaucoup plus strictement encadrée. De fait, le contrat de bail pour un meublé
doit désormais avoir une durée minimale d’un an (ou de neuf mois pour les étudiants), et les loyers
sont plafonnés. “Dans les agglomérations où les loyers sont encadrés, ceux des meublés ont été
plafonnés afin d’être favorables aux locataires, et le dépôt de garantie laissé au bailleur ne peut plus
excéder la valeur de deux mois. Ceci étant, le plafond de loyers reste encore supérieur à celui des

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locations vides”, constate Jean-François Buet. Ainsi par exemple, à Paris, un deux-pièces vide
construit entre 1971 à 1990 est plafonné au prix locatif de 22,10 euros du m2, tandis qu’un bien
meublé, lui, peut atteindre 24,80 euros. Cet écart de loyer, loin d’être négligeable, représente une
somme de 108 euros par mois pour un 2 pièces de 40 m2 dans la capitale.
Une fiscalité qui fait briller les yeux
Ramenée à l’année, cette différence de traitement peut entraîner un écart de plus de 1 500 euros
entre les revenus locatifs d’un appartement meublé et ceux d’une résidence vide. Une aubaine,
d’autant que les loyers tirés de la location meublée sont aussi soumis à une fiscalité bien plus
favorable aux propriétaires que les logements nus. “Des nuances”, comme le souligne Jean-François
Buet, qui font basculer le régime fiscal de la location meublée dans le régime des bénéfices industriels
commerciaux (BIC). En effet, “lorsque le bien est meublé, la fiscalité s’apparente à celles des
entreprises : les loyers constituant les recettes, les charges peuvent être limitées par le biais du bail
commercial et le bien amorti dans les comptes”, explique Emmanuel Charlet, directeur associé du
cabinet Fidexi.
Concrètement, si le total des loyers perçus annuellement ne dépasse pas 32 600 euros, le régime
micro-BIC permet un abattement fiscal forfaitaire de 50 %. En cas de dépassement de ce plafond, si
les charges inhérentes au bien sont élevées ou tout simplement si le bailleur le décide, le régime du
bénéfice réel s’applique. Ce dernier prévoit d’une part la déduction de l’ensemble des dépenses liées
au bien telles que les travaux, les intérêts d’emprunt ou l’amortissement du mobilier, ainsi que
l’amortissement global du bien. En d’autres termes, le bailleur peut alors ne plus payer aucun impôt
sur son revenu locatif pendant un long moment ! “La location meublée de tourisme saisonnier
n’échappe pas à cette fiscalité favorable puisque là encore, elle est soumise au régime des BIC, avec
en sus un plafond fixé à 82 200 euros et un abattement de 71 %”, précise Jean-François Buet.
Enfin, si le bien devait être revendu, le loueur serait alors taxé comme n’importe quel particulier qui
cède son patrimoine. Il bénéficie dès lors sur sa plus-value immobilière d’une exonération progressive
d’impôt et de prélèvements sociaux, sans qu’à aucun moment des amortissements déduits n’entrent
en ligne de compte.
La rentabilité assurée… à condition de savoir raison garder
Ainsi, malgré la promulgation de la loi Alur, la mise en location d’un meublé quel que soit son type
demeure une opération intéressante. Cependant, qui dit amortissement, abattement et BIC, dit aussi
gestion. Comme les entreprises, afin de profiter pleinement des largesses fiscales, mieux vaut
solliciter les compétences d’un gestionnaire de patrimoine, avocat ou fiscaliste, qui saura non

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seulement concilier au maximum des intérêts du bailleur avec le cadre légal, mais aussi calculer sur le
long terme la rentabilité du projet. En effet, s’il est acquis selon Emmanuel Charlet que “la rentabilité
est meilleure en meublé de manière générale qu’une location nue, soit 3 à 5 % versus 2,5 à 3,5 %”,
celle-ci ne dépend pas seulement de la fiscalité favorable. De nombreux paramètres coexistent tels
les attraits touristiques de la ville dans laquelle se trouve le bien, le confort du logement, sa
décoration… autant de critères qui, s’ils sont bien exploités, peuvent assurer une location régulière du
bien. Florent Belon confirme ce raisonnement : “le régime fiscal est intéressant, c’est certain, mais la
décision de faire de la location meublée ne doit pas reposer sur cet unique critère”. D’autant que l’État
envisage un durcissement de la loi fiscale sur le meublé, lequel pourrait bien intervenir dès la
prochaine loi de finances.
Bien entendu, le choix serait bien trop facile s’il n’y avait pas quelques contreparties ou contraintes
aux nombreux avantages qu’offre la location meublée ! Principale problématique : le turn-over. Qui dit
meublé sous-entend généralement locataires de passage. “En général, ces biens sont loués à des
étudiants ou à des cadres… À l’inverse, un logement nu cible une population plus large d’occupants.
De fait, sur les 15 années en moyenne de crédit contracté pour l’achat de l’immeuble, il faut
absolument prévoir et intégrer que les revenus locatifs ne seront pas réguliers, et que le bien subira
quelques petites périodes d’inoccupation. La question est donc de savoir que faire de son
appartement durant ces périodes sachant que les échéances de crédit, elles, continuent de courir”
explique Lionel Lafon, vice-président de la Chambre nationale des conseils en gestion de patrimoine
(CNCGP). En d’autres termes, avant de pouvoir crier victoire, mieux vaut prendre le temps de bien
penser la location meublée dans son ensemble.
Location saisonnière, rentable mais encadrée
Si certains partent en camping, d’autres ont leurs habitudes dans les clubs de vacances, ou encore
préfèrent les locations.
D’après l’Union nationale pour la promotion et le développement de la location de vacances (UNPLV),
au quatrième trimestre 2015, le secteur a représenté plus de 3 millions de nuitées, soit plus de 10 %
du nombre total de nuitées en France. Au total, ce mode d’hébergement représente quelque
5,5 milliards d’euros de revenus locatifs par an.
De fait, de plus en plus de bailleurs sont tentés de louer leurs biens en saison, galvanisés qu’ils sont
par le succès des plateformes collaboratives type Airbnb, devenues entreprises à part entière. La
location de villégiature représente aujourd’hui le premier parc touristique français avec plus de
700 000 logements, constituant le mode d’hébergement touristique qui connaît la plus forte
croissance. Ainsi, en 2015, plus de 18 millions de vacanciers français et étrangers ont plébiscité ces

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locations pour leurs congés passés en France. Par ricochets, d’après la majorité des gestionnaires de
patrimoine, la location saisonnière ou touristique meublée à la nuitée, à la semaine ou au mois offre
un loyer moyen supérieur de l’ordre de 15 à 20 % à un logement nu. Une aubaine pour les bailleurs,
même si ces derniers pourraient bien être de plus en plus contraints par le durcissement de la loi Alur.
En effet, si aucune règle n’encadre les modalités de fixation du loyer, la durée du contrat de location
ou bien encore la répartition des charges, les bailleurs doivent tout de même effectuer une déclaration
préalable en mairie et obtenir une autorisation administrative si le bien se situe dans une grande
agglomération. Le loueur doit également percevoir, pour le compte de sa commune, une taxe de
séjour allant de 0,20 à 1,50 euro par personne et par nuit, en fonction du type d’hébergement. Et gare
à celui qui décide de louer sans ces précieux sésames, les amendes pouvant atteindre 80 000 euros
et un an de prison !
Location meublée en SCI, la fausse bonne idée
Parce qu’un bien reçu en héritage peut devenir une rente locative, certains héritiers peuvent être
tentés pour simplifier la gestion de leur patrimoine, tant sur le plan fiscal que sur le plan successoral,
de se constituer en société civile immobilière (SCI). En effet, le recours à une société pour exercer la
location meublée est autorisé. Néanmoins, “nous déconseillons de faire de la location meublée en
SCI : soumise à l’impôt sur les sociétés, elle est fiscalement très désavantageuse. Du coup il vaut
mieux choisir une société en nom collectif, ou une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée”,
explique Florent Belon, consultant senior du cabinet Fidroit.
En effet, la location meublée étant fiscalement considérée comme une activité commerciale, la SCI
sera soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Concrètement, terminés les avantages fiscaux : les loyers
perçus sont doublement imposés, au sein de la SCI par le versement de l’IS d’une part, et auprès de
chacun des associés par l’impôt sur le revenu d’autre part.
Ainsi, quitte à se constituer en société pour gérer les rentes locatives d’un meublé, mieux vaut plutôt
opter pour une société à responsabilité limitée (SARL) de famille par exemple, qui permet d’être
toujours affilié au régime BIC – et non à l’IS comme c’est le cas sur une SARL classique. Les
conditions à remplir pour prétendre à ce statut juridique : s’associer uniquement à des parents de
lignée directe, à des frères et sœurs, à son conjoint (marié ou pacsé) et n’exercer, dans le cadre de la
société aucune autre activité commerciale, artisanale, agricole ou industrielle.
Source : lenouveleconomiste.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Reprendre une TPE ou une PME : quelles sont
les démarches ?
Le 10/10/2016
Reprendre une entreprise est un beau projet. Les avantages sont nombreux et les démarches
sont en général plus simples que pour une création mais tout aussi rigoureuses. Vous êtes
décidé(e) à reprendre une société ou un fonds de commerce ? Voici les démarches à suivre.
Étape 1 : Définir sa capacité d’emprunt
Dans un premier temps, il est indispensable de définir le budget que vous pouvez investir dans le
rachat d’une entreprise. Prenez rendez-vous avez un conseiller bancaire dans l’agence de votre
choix. Il vous orientera et déterminera avec vous le prêt auquel vous pouvez prétendre et ainsi quel
type de société vous êtes susceptible de reprendre.
Étape 2 : trouver l’entreprise à reprendre
Avant d’entamer les démarches administratives, il vous faut, bien entendu, choisir l’entreprise que
vous souhaitez reprendre. Plusieurs possibilités s’offrent à vous : explorer les sites web de petites
annonces du plus généraliste comme le Leboncoin.fr , aux plus spécialisées comme Cra.asso.fr ou
encore cessionpme.com; ou bien vous rendre à la chambre des commerces et de l’industrie de votre
lieu de recherche.
Renseignez-vous ensuite sur la société qui pourrait vous convenir. Sur internet, vous pouvez dans un
premier temps y trouver son CA, les avis de la clientèle et mener une petite enquête sur sa réputation.
Si les résultats ne font que renforcer votre curiosité alors il est temps de prendre contact avec le
dirigeant et d’organiser un rendez-vous.

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Étape 3 : Établir un business plan
Rédiger un business plan est essentiel lorsque vous désirez convaincre les banques et autres
organisations de vous aider à financer votre projet. Tout y est résumé : votre stratégie, les objectifs
que vous vous fixez et vos ambitions dans les prochaines années. Il est aussi nécessaire de mener
une étude sur le marché de l’entreprise que vous souhaitez reprendre et de réaliser un bilan
prévisionnel sur 3 ans.
Mettre au point son business plan est une tâche longue et minutieuse qu’il ne faut en aucun cas
négliger puisque c’est ce document qui convaincra les banques de vous accorder leur confiance.
Suivre une maquette préétablie est donc extrêmement conseillé : retrouvez notre modèle de business
plan complet.
Étape 4 : la négociation
Une fois le dirigeant rencontré et l’entreprise présentée, il est temps de commencer à négocier. Les
objectifs de chaque partie sont en général très différents. Avoir recours à un spécialiste du droit des
affaires est donc recommandé pour de nombreux cas. Habitué aux négociations, son regard extérieur
est précieux et il obtiendra plus de résultats que si vous testez vous-même vos talents de
négociateurs.
En parallèle de la négociation : la recherche de financement
La recherche de financement s’effectue obligatoirement en même temps que la négociation. Le but
ultime de cette démarche est d’obtenir des notifications écrites confirmant l’octroi de crédits. Armé de
votre business plan, à vous de convaincre les financeurs ! Notez qu’un apport financier compris entre
20 et 30% du prix d’achat de fond est, de manière générale, le montant demandé par les banques au
repreneur. Il existe, d’autre part, des aides pour financer votre projet quelle que soit votre situation.
Étape 5 : signer l’acte de cession
La partie centrale de la reprise se situe ici. Une fois un accord trouvé, la signature de l’acte de cession
est le point juridique le plus important, celui qui vous nommera nouveau dirigeant de l’entreprise.
Notez toutefois que les créances, dettes, liquidités et contrats (mis à part les contrats de travail,
d’assurance et du bail) ne font pas partie de la passation.

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Si vous reprenez un fonds de commerce :
 Le contrat de vente doit être enregistré dans les 15 jours auprès du service des impôts.
 Vous devez procéder à la publication de la vente dans un journal d’annonces légales dans les
15 jours. Faites votre démarche en ligne.
 Vous devez effectuer les formalités d’immatriculation et de radiation du cédant au RCS.
 Il vous faut aussi enregistrer l’acte de cession auprès du service des impôts des sociétés dont
dépend l’entreprise dans un délai de 15 jours.
 Enfin, rendez-vous au Centre de Formalités des Entreprises (CEF) accompagné du cédant
afin de faire coïncider les déclarations fiscales, sociales, juridiques et administratives relatives
à la société rachetée.
Si vous reprenez une société (SARL, SA, SAS…) :
 Pour les cessions de parts sociales d’une société, il est obligatoire de posséder une
attestation écrite.
 Vous devez obtenir un accord du projet de cession par la majorité des associés de l’entreprise
que vous désirez reprendre.
 Dans le cas d’une SARL : actualisez les statuts de l’entreprise dans lesquels figure la nouvelle
répartition des parts sociales et enregistrer la vente des parts sociales au Centre de Formalité
des Entreprises (CFE) en compagnie du cédant.
 Pour les SA et SAS : actualisez le registre de mouvements des titres et veillez à enregistrer
l’acte de cession auprès du service des impôts des entreprises dont l’entreprise dépend et
inscrire la cession des actions au CFE, accompagné du cédant.
 Pour finir, demandez au greffe du tribunal de publier l’acte de cession au Bulletin Officiel des
Annonces Civiles et Commerciales (Bodacc).
Etape 6 : Se faire accompagner dans sa reprise par le cédant
Il est tout à fait possible de bénéficier, en plus des conseils du cédant, d’un accompagnement réel et
qui s’inscrit dans un cadre juridique. Pour une transition en douceur, l’ancien dirigeant de l’entreprise
peut, après avoir signé l’acte de cession, rester encore un peu de temps dans la structure afin de vous
épauler. Pour cela, il existe plusieurs solutions :
 Le cédant bénéficie du régime des travailleurs indépendants et pourra rester, tout en touchant
une retraite, encore 6 mois dans l’entreprise après la signature de l’acte de cession.

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 Le cédant bénéficie d’un régime de droit commun. Il peut alors vous accompagner dans vos
premiers pas en tant que dirigeant. Notez tout de même que les charges sociales vous
reviennent alors.
 Le cédant choisit le tutorat prévu par l’article 24 de la loi en faveur des PME. Il reste ainsi
dans l’entreprise de 2 mois jusqu’à 12 mois supplémentaire après la transmission. Dans ce
cas, les cotisations accident du travail et maladie professionnelle auprès de l’URSSAF vous
reviennent.
Source : NetPME.fr

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Immobilier commercial : Les Champs-Élysées,
une avenue alléchante aux forts enjeux
touristiques
Le 11/10/2016
Quels sont les atouts et les enjeux de l’immobilier commercial sur l’avenue des Champs-
Élysées, cette vitrine internationale de la France ? CBRE nous propose son analyse.
Bénéficiant d’un flux très élevé par sa localisation stratégique, l’avenue des Champs-Élysées profite
d’un rayonnement international. Véritable image de la France, les Champs allient des enseignes
assez hétérogènes, allant du luxe au mass market en passant par les salles de spectacle et de
cinéma. L’avenue attire une clientèle variée, touristes comme Parisiens. Selon le Comité des
Champs-Élysées, le nombre de visiteurs par an se chiffre à 100 millions. Lors d’événements festifs, ce
chiffre peut atteindre le million de visiteurs par jour.
Les Champs-Élysées comptent parmi les rues les plus chères au monde derrière Russel Street à
Hong-Kong, la 5ème Avenue à New York et New Bond Street à Londres. Le côté pair de l’avenue
(ensoleillé) bénéficie du trafic piéton le plus important et reste le plus demandé par les enseignes. Si
l’écart avec le côté impair (à l’ombre) était important par le passé, il tend à se lisser par manque
d’opportunités du côté pair, impulsant une nouvelle dynamique à l’autre côté de l’avenue.
La tension entre l’offre et la demande a par conséquent impacté les valeurs locatives au cours des
dernières années. Entre les loyers demandés par les propriétaires, les montants de cessions attendus
par les cédants et le coût des travaux (à la hauteur du prestige de l’adresse), la charge financière à
supporter par les locataires entrants est très conséquente. Les valeurs locatives peuvent ainsi
atteindre 21 000 €/m²/an (HT HC et hors travaux) pour les meilleurs emplacements côté pair et 12 000
€/m²/an côté impair. Et ces valeurs voient leur record régulièrement repoussé au rythme des quelques
transactions.

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Avoir son magasin sur les Champs-Élysées contribue à l’image de la marque. Cela peut même se
révéler être un formidable « coup marketing » quand la boutique devient un véritable flagship. De plus,
les chiffres d’affaires au m² des boutiques sur les Champs-Élysées sont parmi les plus élevés de la
capitale. La raison ? Son appartenance aux ZTI (Zones Touristiques Internationales) qui permet
notamment aux enseignes l’ouverture dominicale et nocturne depuis la loi Macron.
Les projets en cours pour renforcer son attractivité
Outre le Wifi haut débit mis en place, depuis juin de cette année, pour permettre aux touristes de
partager leur séjour, aider les visiteurs à se repérer, etc. d’autres projets sont portés par le Comité
Champs-Élysées et les pouvoirs publics : le projet piétonisation, la mise en place de pistes cyclables,
la rénovation des fontaines, la végétalisation de l’avenue entre le Rond Point des Champs-Élysées et
la place de la Concorde. Objectifs : redonner une dimension plus humaine à l’avenue, une circulation
plus douce et favoriser la création d’espaces de convivialité et de détente.
Source : directgestion.com

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Immobilier commercial : une nouvelle solution
pour les marques à la recherche de boutiques
éphémères
Le 11/10/2016
Le spécialiste de la location d’espaces commerciaux éphémères, My Pop Corner, enrichit son
offre et propose maintenant une solution clé en main pour les jeunes marques, avec pour
objectif de rendre le commerce physique accessible à tous.
Sollicité par de nombreuses jeunes marques qui souhaitent ouvrir leur boutique éphémère avec un
maximum de flexibilité tout en limitant les risques, My Pop Corner complète son offre avec My Box
Corner, une solution dédiée aux marques émergentes.
Des lieux de ventes parmi les plus prisés d’Europe, des tarifs accessibles, tout cela en évitant les
déplacements… Voici à peu près ce que propose cette nouvelle offre « clé en main ». Les marques
locataires peuvent réserver sur le site dédié MyBoxCorner.co, un emplacement pour la durée de leur
choix, dans des concept-stores situés en centre-ville, des centres commerciaux ou encore au sein de
conciergeries d’entreprise.
Le co-fondateur, Nicolas Lengaigne, explique les raisons de ce nouveau positionnement : « Nous
recevons plusieurs centaines de demandes par mois de marques souhaitant ouvrir leur pop-up store
dans des lieux à fort trafic, mais la plupart d’entres-elles sous-estiment les ressources humaines et
financières à allouer pour ce type d’opération. Avec My Box Corner, nous leur offrons une alternative
adaptée à leurs moyens. »
Source : directgestion.com

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À Paris, la restauration fluviale tangue mais ne
coule pas
Le 13/10/2016
Paris (75) Dans la capitale, chaque année, le tourisme fluvial attire 8 millions de visiteurs. Les
établissements, qu'ils naviguent sur la Seine ou qu'ils restent amarrés aux berges, connaissent autant
les colères de la météo que les affres d'une conjoncture chahutée.
Les voies sur berges accueillent une soixantaine de bars et de restaurants.
"Nous n'avons pas encore de chiffres pour 2016, mais il est évident que l'activité a été impactée par
l'interdiction de naviguer pendant la crue du mois de juin, par les attentats et donc la baisse du
nombre de touristes à Paris", affirme Nicolas Boudet, cadre à la direction de la communication
d'Haropa-Ports de Paris, le GIE qui gère les ports de Paris avec le comité des armateurs fluviaux, les
Voies navigables de France et le comité régional du tourisme.
En 2015, plus d'un touriste sur quatre dans la capitale a profité des offres de croisières et d'animation-
loisirs proposées sur les voies navigables d'Île-de-France. Côté croisière avec hébergement, 18
paquebots naviguent en 2016 sur la Seine alors qu'ils étaient 20 en 2015. "Cette diminution s'explique
par l'arrêt de deux des plus anciens paquebots qui évoluaient sur la Seine : le Cézanne et

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l'Anacoluthe. L'année 2017 devrait être marquée par une augmentation de la flotte avec plusieurs
projets de nouveaux bateaux. L'année dernière, 88 655 personnes ont plébiscité les croisières avec
hébergement [+ 8,53 % par rapport à 2014]", détaille Haropa, avant de rappeler que 58 entreprises
utilisaient les fleuves d'Île-de-France en 2015 pour des promenades, avec ou sans restauration, à
bord d'une flotte de 133 bateaux.
Les privatisations événementielles font un retour en force
Près de 8 millions de visiteurs ont fait une croisière-promenade l'année dernière (soit une baisse de
0,28 % comparé à 2014), pour un chiffre d'affaires de presque 169 M€, soit une hausse de 2,89 % par
rapport à l'exercice précèdent. "La légère baisse du nombre de passagers peut être liée aux attentats.
Une majorité des acteurs du secteur témoignent d'un ralentissement de leur activité en fin d'année",
résume Nicolas Boudet.
En termes de sous-segments d'activité, la promenade simple et la promenade avec restauration se
rétractent (- 1,6 % et - 1,3 %) alors que le secteur de la privatisation évènementielle connait une
hausse significative après plusieurs années de baisse (+ 20 %). "Treize compagnies fréquentent la
Seine pour des croisières plus longues, parfois jusqu'au Havre, avec une flotte de 21 bateaux, dont un
navire de 135 mètres de longueur et une péniche-hôtel, ajoute Nicolas Boudet, avant de nuancer : Si
on constate une progression des nuitées sur Seine, les taux de remplissage sont plus faibles." Les
voies sur berges accueillent en outre une soixantaine de bars et de restaurants qui tentent de se
remettre à flots après les inondations de juin dernier.
Source : hotellerie-restauration.fr

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Les dix questions à se poser avant de signer
un bail commercial
Le 13/10/2016
Me Xavier Godard, avocat au cabinet Colbert, détaille les indispensables points à verrouiller
avant de conclure un bail commercial.
Le contrat proposé est-il bien un bail commercial ?
Les deux principaux critères en sont les suivants : le contrat doit porter sur un immeuble et doit avoir
pour objet l’exploitation d’un fonds de commerce. En pratique, première chose à vérifier : le contrat
mentionne-t-il qu’il est soumis au statut des baux commerciaux ?
Mon interlocuteur a-t-il le pouvoir de conclure le bail ?
Est-ce le propriétaire ? Le mandataire ? En cas d’indivision, possède-t-il le pouvoir des autres
indivisaires ? Est-il majeur ? Si c’est une société, est-ce la bonne personne qui signe ?
Les locaux sont-ils suffisamment identifiés par le contrat ?
La clause de désignation des locaux décrit-elle ce que l’on connaît de l’immeuble ? Le bon conseil :
exiger une annexe graphique au bail, des plans et une nomenclature distinguant ce qui est compris
dans le bail. Il est également important de prêter attention à la description des éléments d’équipement.
Pour quelle durée le bail est-il proposé ?
La durée minimale obligatoire est de 9 ans assortie d’une faculté triennale de congé pour le preneur.
Attention : en cas de durée supérieure, le preneur ne bénéficie plus du régime du plafonnement du
nouveau loyer lors du renouvellement.
La destination du bail est-elle suffisamment claire et appropriée ?
La destination est la description limitative des activités autorisées dans les locaux. Important : en neuf
ans, l’activité économique évolue. Il convient donc au preneur d’anticiper cette évolution, afin de ne
pas se retrouver limité dans son activité par la clause de destination. En effet, une bonne négociation
de cette clause en amont sera plus simple et surtout gratuite.

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Quel type de loyer proposé ?
Le loyer ne sera pas forcément basé sur le nombre de m2. Il pourra être dit « américain » et
correspondre à un pourcentage du chiffre d’affaires, être « binaire », variante du loyer américain avec
un minimum garanti, ou encore être « à paliers ».
Existe-t-il une clause d’échelle mobile ?
Une telle clause prévoit l’indexation automatique du loyer. Si oui, quel en est son indice ?
Ai-je intérêt à négocier un « capage » de cette clause, afin d’en limiter les effets ?
Les annexes au bail sont-elles claires et complètes ?
Une grande attention doit également être portée aux annexes qui engagent elles aussi les parties.
Certaines sont obligatoires comme l’ERNT (1) , le DPE ou le CREP (2) et l’état des lieux. D’autres
sont hautement souhaitables : le DTA (3) , l’état parasitaire, l’ensemble des documents liés au statut
de l’immeuble…
Source : leproges.fr.

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Le régime juridique de la sous-location
commerciale
Le 13/10/2016
La sous-location d’un local commercial requiert l’autorisation du bailleur. - Arsdigital
La sous-location commerciale obéit à la réglementation des baux commerciaux. Elle doit avoir
été autorisée par le bailleur et ce dernier doit être appelé à concourir à l’acte de sous-location.
Volonté de rentabiliser une partie des locaux loués non utilisés, souhait de domicilier plusieurs
entreprises d’un même groupe au sein d’un même ensemble immobilier... autant de raisons qui
peuvent amener le titulaire d’un bail commercial à sous-louer une partie ou la totalité de son local. En
principe, la sous-location commerciale est interdite. Il est toutefois possible d’y recourir par exception.
La sous-location commerciale est un contrat par lequel une entreprise, locataire principale, permet à
une autre entreprise, le sous-locataire, d’occuper les locaux loués moyennant une contrepartie.
Validité de la sous-location
Pour être valable, la sous-location de locaux commerciaux doit satisfaire à deux conditions
cumulatives. Elle doit avoir été préalablement autorisée par le bailleur et ce dernier doit être appelé
à concourir à l’acte de sous-location.
L’autorisation du bailleur peut être donnée par écrit ou oralement. Mais pour des raisons évidentes de
preuve, il est conseillé au locataire de solliciter, par huissier de justice ou par lettre recommandée

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avec demande d’avis de réception, une autorisation écrite. Cette dernière peut aussi résulter
d’une clause du bail principal. L’autorisation peut également être tacite. Dans ce cas, elle doit résulter
d’une attitude claire et non équivoque du bailleur.
La loi impose au bailleur de concourir à l’acte de sous-location, mais il n’est pas nécessaire pour sa
validité que le bailleur soit présent lors de la signature de l’acte. En pratique, le locataire doit
notifier au bailleur, par acte d’huissier ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une
invitation à concourir à l’acte. Le bailleur doit alors faire connaître sa réponse dans les 15 jours suivant
la réception de la notification. En cas de silence de sa part ou de refus de participer à l’acte de sous-
location, le locataire principal peut passer outre et conclure l’acte.
Régime de la sous-location
Le locataire principal prend, en quelque sorte, le rôle de bailleur vis-à-vis du sous-locataire. Il doit
permettre une jouissance paisible des lieux, l’entretenir et le réparer au besoin. De son côté, le sous-
locataire est tenu d’entretenir les lieux loués et de s’acquitter d’un loyer.
En principe, le locataire principal peut fixer le montant du loyer comme il le souhaite, bien qu’en
pratique le loyer est, sinon inférieur, au moins égal à ce que le locataire doit verser au bailleur. Mais
lorsque la sous-location est consentie pour un montant supérieur au loyer du bai principal, le bailleur
bénéficie d’un droit de réajustement et peut augmenter le loyer que lui verse le locataire principal. Il
n’est pas nécessaire que la durée du bail principal et celle de la sous-location coïncident. Toutefois, le
locataire ne peut consentir une sous-location pour une durée supérieure à la durée du bail principal. Si
tel est le cas, la sous-location prend fin en même temps que le bail principal, lorsque celui-ci est résilié
ou n’est pas renouvelé.
Renouvellement de la sous-location
Il appartient au sous-locataire de demander le renouvellement de son bail au locataire principal. Mais
il ne peut invoquer ce droit que dans la limite des droits de ce dernier. Ainsi, le locataire principal peut
refuser de renouveler la sous-location lorsqu’il a lui-même renoncé au renouvellement de son bail
principal, et ce sans avoir à payer d’indemnité d’éviction ni de dommages-intérêts au sous-locataire.
À l’inverse, si le bail principal est renouvelé, le sous-locataire a droit au renouvellement. Et si le
locataire principal refuse le renouvellement, il doit payer une indemnité d’éviction au sous-
locataire. En cas de renouvellement, la durée de la sous-location renouvelée varie selon la durée du
bail principal restant à courir, le sous-locataire ayant droit au renouvellement seulement pour la durée
du bail principal.

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Enfin, le sous-locataire a la possibilité, lorsque son bail est expiré et que le bail principal l’est
également, de demander le renouvellement directement auprès du bailleur. Mais attention, ce droit
reste subsidiaire. En effet, le bailleur n’est pas tenu d’accorder ce droit même s’il renouvelle le bail
principal.

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Baux commerciaux : précision sur le délai de
prescription de l’action en fixation du loyer
Le 14/10/2016
Dans un arrêt en date du 7 juillet 2016 (pourvoi n°15-19-485), la Cour de cassation est venue préciser
le point de départ du délai de prescription de l’action en fixation du loyer.
L’action en fixation du loyer s’opère par application des dispositions de l’article L.145-5 du Code de
commerce et en vertu des dispositions de l’article L.145-60 du même code, celle-ci est soumise au
délai de prescription biennale.
Toutefois, l’article L.145-60 du Code de commerce n’apporte aucune précision quant au point de
départ de ce délai, ce que vient faire la Cour de cassation.
En l’espèce, plusieurs personnes d’une même famille ont consenti à la société X, plusieurs baux
dérogatoires successifs portant sur un local dont ils sont propriétaires, entre le 1er juillet 2006 et le 1er
août 2010.
En septembre 2010, la société preneuse a, par lettre recommandée, sollicité le bénéfice du statut des
baux commerciaux. En janvier 2011, les bailleurs l’ont alors assignée en fixation du montant du loyer.
La question posée était alors de savoir si le point de départ de la prescription devait être la date
d’entrée en vigueur du bail ou bien celle à laquelle la demande en requalification du bail en bail
commercial a été notifiée aux bailleurs.
Dans un arrêt en date du 1er avril 2015, la cour d’appel de Paris a déclaré l’action des bailleurs
prescrite au motif que le bail devait être qualifié de bail commercial depuis le 2 août 2008.
Cependant, dans son arrêt du 7 juillet 2016, la Cour de cassation a partiellement cassé l’arrêt de la
cour d’appel sur le fondement de l’application combinée des articles L.145-60 du Code de commerce
et 2224 du Code civil.
En effet, selon les dispositions de l’article 2224 du Code civil, le délai de prescription doit courir à
compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de
l’exercer.

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Or, c’est à la date de la demande en requalification émanant du preneur que les bailleurs, tirant les
conséquences juridiques de cette demande, ont eu connaissance des faits permettant l’exercice d’une
action en fixation du loyer du bail. La Cour de cassation précise qu’ils ont introduit leur action en
janvier 2011, soit moins de deux ans après cette date.
Dès lors, c’est à la date de la demande en requalification que le délai de prescription biennale d’une
telle action doit courir.
Source : village-justice.com

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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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