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Note de conjoncture ORF n° 6 - janvier 2015

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L'Observatoire régional du Foncier en Ile-de-France (ORF) vient de publier sa Note de Conjoncture sur l'année 2014. Avec 20.000 transactions en 6 mois (-7%), le nombre des ventes de terrains constructibles est tombé à son plus bas niveau depuis 15 ans, après une stabilisation en 2013.
http://www.orf.asso.fr/

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Note de conjoncture ORF n° 6 - janvier 2015

  1. 1. P2 P9 P11 Note conjoncture de • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 • • 1 • • Marchés fonciers • • Marchés fonciers régionaux • Terrains constructibles • Terrains pour maisons individuelles • Marchés immobiliers • • Logements neufs • Logements anciens • Activités des opérateurs • • Activité des EPF • Action de l’État sur le foncier public • Activité des bailleurs sociaux • Activité de la Safer En ce début d’année 2015, les derniers chiffres sur la conjoncture 2014 des marchés fonciers confirment le ralentissement de l’activité observé depuis 2013. Au 1er semestre 2014, tous les indicateurs du marché foncier global sont orientés à la baisse avec, par rapport au 1er semestre 2013, un repli du nombre de transactions (- 7 %), des volumes financiers (- 8 %) et des surfaces échangées (- 11 %). Si des variations existent selon les territoires de la région, tous les marchés sont concernés. Avec une chute des transactions de 13 % entre les trois premiers trimestres 2013 et 2014, les ventes de terrains constructibles tombent à leur niveau le plus bas depuis 15 ans. Leur surface diminue encore tandis que les prix médians au mètre carré persistent dans leur croissance pour atteindre 220 €/m² en grande couronne et 543 €/m2 en petite couronne. Les prix moyens au mètre carré des terrains destinés à la construction de maisons individuelles restent très élevés. En progression de 2,4 % depuis 2012, ils atteignent en 2013 215 €/m2 dans l’agglomération parisienne, soit trois fois la moyenne française. En aval de la filière de l’aménagement et de la construction, la situation n’est guère meilleure. Les délais d’écoulement des programmes neufs ne cessent d’augmenter et la commercialisation des logements neufs réservés à la vente par des particuliers est en chute. Dans ce contexte, les mises en vente des professionnels de l’immobilier reculent de plus d’un quart sur les 9 premiers mois de 2014. Cette baisse d’activité n’est pas compensée par les marchés immobiliers de l’ancien où, sur la même période, les ventes reculent de 10 %. Dans cette conjoncture déprimée, l’action publique offre des aspects encourageants. Malgré les craintes exprimées face au renouvellement des équipes municipales, l’activité des EPF franciliens a atteint son rythme de croisière : les cessions de terrains réalisées correspondent à des engagements de construction de plus de 5 400 logements. Parallèlement, les agréments de bailleurs laissent présager une production élevée de logements sociaux et la mobilisation du foncier de l’État et de ses opérateurs publics devrait commencer à produire ses effets. Face à un tel contexte, le renforcement de l’observation foncière décidé par le conseil d’administration de l’ORF doit permettre l’accompagnement de la mobilisation des acteurs publics et privés vers une relance de la construction. Les analyses locales des marchés fonciers urbains révèlent ainsi qu’une part significative des transactions comporte encore d’importants potentiels constructibles. Une amélioration du suivi de ces marchés contribuera notamment à une meilleure appréhension des processus de recyclage foncier. • Marie-Antoinette Basciani Funestre • • Martin Omhovère • Observatoire régional du foncier (ORF) • Les marchés fonciers franciliens • janvier 2015 • 20 200: 3 200:ventesdeterrainsconstructibles 4 600: 12mois:délaid’écoulementdeslogementsneufsen2014 543e/m²: 21Mdd’e: nombredetransactionsfoncières surles9premiersmoisde2014 nombredelogementsmisenchantier en2013surlesterrainscédésparl’État prixmédiandesterrains potentiellementconstructiblesenpetitecouronneau1er semestre2014 220ha:surfacemobiliséepourlamiseenchantier demaisonsindividuellesen2014 poidsfinancierdumarchéfoncierurbainbâtien2013 au1er semestre2014
  2. 2. Volume financier des transactions foncières en Île-de-France Surface cumulée des transactions foncières en Île-de-France Sources des graphiques : Direction générale des finances publiques, DVF, 2006-2014/1 © ORF. Sources cartographiques : DGFiP, DVF, 2013/1 & 2014/1 - IGN Mise en forme & fonds cartographiques : IAU îdF Nombre de transactions par départements au 1er semestre 2014 et évolution depuis le 1er semestre 2013 Nombre de transactions foncières en Île-de-France Marchés fonciers • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 •• 2 • Suivi des marchés à l’échelle régionale Le marché foncier global : vers une baisse d’activité en 2014 Le marché foncier global comprend l’en- semble des ventes réalisées à titre onéreux pour lesquelles une surface de terrain a été déclarée aux services fiscaux : il s’agit donc aussi bien de terrains agricoles que de ter- rains à bâtir, mais aussi d’immeubles accom- pagnés de leur terrain d’assiette ou de fonds bâtis destinés au recyclage urbain. Après un bref rebond en 2010, le nombre de transactions comprenant du foncier s’est affiché en baisse en 2011 et 2012. En 2013, dernière année pleine disponible, 47 600 transactions foncières ont été dénombrées, un chiffre stable par rapport à 2012. Mais la décrue du nombre de transactions semble reprendre au premier semestre 2014 au cours duquel 20 000 transactions ont été re- censées, soit une baisse de 7 % par rapport au premier semestre 2013. La cartographie du nombre de transactions foncières révèle que, mis à part la Seine-et-Marne, tous les départements franciliens sont affectés par ce recul du nombre de transactions et tout par- ticulièrement le Val-d’Oise et le Val-de-Marne (respectivement - 22 % et - 21 % entre les premiers semestres 2013 et 2014). Il faudra vérifier cette évolution dès que les données du second semestre 2014 seront disponibles car les six derniers mois de l’année présen- tent habituellement une conjoncture plus dynamique. Dans un contexte de marché morose, les volumes financiers s’étaient distingués par leur résistance à la baisse jusqu’en 2012. Mais après un recul de 12 % en 2013 (à 25,6 milliards d’euros), les chiffres du premier se- mestre 2014 semblent confirmer la contrac- tion du volume financier du marché foncier global. En effet, au premier semestre 2014, l’ensemble des transactions foncières repré- sente un volume financier de 10,4 milliards d’euros, en baisse de 8 % par rapport au pre- mier semestre 2013.
  3. 3. • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 • • 3 • • Marchés fonciers • Sources des graphiques : Direction Générale des Finances Publiques, DVF, 2006-2014/1 Sources cartographiques : DGFIP DVF 2014 - IGN • Traitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/CB © ORF Mise en forme & fonds cartographiques : IAU îdF Volumes financiers des transactions foncières des marchés urbains en Île-de-France Alors que les surfaces totales échangées avaient été durement affectées par la baisse du nombre de transactions entre 2006 et 2009, elles ont présenté une bonne résistance à la baisse des transactions entre 2010 et 2012. Cela s’explique notamment par un marché agricole, naturel et forestier particulièrement dynamique au cours de cette seconde période. Mais avec 10 700 ha échangés en 2013, soit des surfaces totales en repli de 6 % par rapport à 2012, le marché se contracte aussi en termes de surfaces et cette baisse se confirme au premier semestre 2014 (- 11 % par rapport au premier semestre 2013). Le segment de marché urbain se rétracte Le segment de marché urbain est constitué de l’ensemble des transactions réalisées à un prix au mètre carré de terrain supérieur à 5 €. L’analyse du segment de marché urbain dis- tingue les fonds non bâtis des fonds bâtis, qui restent d’ailleurs largement majoritaires au fil des années (environ 80 % du marché urbain). En 2013, 36 000 transactions de fonds bâtis sont dénombrées pour 8 300 de fonds non bâtis correspondant, respectivement, à des volumes financiers de 21,2 et 4,3 milliards d’euros. Les segments de marché urbains représentent à eux seuls 93 % des transac- tions et 99 % du volume financier du marché foncier régional. En termes de nombre de tran- sactions et de volumes financiers globaux, les dynamiques des marchés urbains sont donc semblables à celles du marché foncier global : entre 2010 et 2013, le nombre de transactions a baissé de 22 % pour le segment urbain bâti et de 23 % pour le segment urbain non bâti. Cette tendance baissière se poursuit au premier se- mestre 2014 avec un retrait identique de 7 % des transactions de fonds bâtis et non bâtis. Concernant les volumes financiers, les évolu- tions sont plus contrastées entre segments : celui des transactions de fonds bâtis est en baisse depuis 2011 et affiche un retrait de 13 % sur la période 2010-2013. En revanche, celui des transactions de fonds non bâtis af- fiche une certaine stabilité entre 2010 et 2013 (- 2 %). Au premier semestre 2014, le volume financier des fonds urbains bâtis poursuit sa baisse par rapport au premier semestre 2013 (- 12 %), tandis que celui des fonds non bâtis connaît une croissance de 10 %. En matière de superficies totales échangées, les marchés urbains se distinguent du mar- ché global avec, depuis 2011, une contraction Nombres de transactions foncières des marchés urbains en Île-de-France Assiettes foncières cumulées des transactions des marchés urbains en Île-de-France 1er semestre 2014 1er semestre 2014 1er semestre 2014 période 2006-2014 période 2006-2014 période 2006-2014
  4. 4. • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 •• 4 • • Marchés fonciers • significative des surfaces cumulées des tran- sactions. Entre 2010 et 2013, cette baisse at- teint 17 % dans le marché urbain bâti (3 450 ha en 2013). Quant aux transactions de fonds ur- bains non bâtis, la baisse n’est vraiment sen- sible qu’à partir de 2013 avec, à 1 500 ha, une baisse de 15 % des surfaces échangées par rapport à 2012 – mouvement qui se poursuit au premier semestre 2014. Dans un contexte de baisse des nombres et surfaces cumulées des transactions, la géo- graphie du marché urbain présente un recen- trage du nombre et des superficies totales des transactions sur les franges internes de l’agglomération parisienne. Les volumes fi- nanciers restent quant à eux plus importants dans l’ouest parisien avec, toutefois, une per- cée de la Plaine Saint-Denis. Le segment de marché naturel, agricole et forestier : 48 % des surfaces échangées Le segment de marché naturel, agricole et fo- restier (NAF) comprend l’ensemble des tran- sactions réalisées à un seuil de prix inférieur à 5 €/m2 . Marginal en termes de transactions et de volume financier, le marché NAF tota- lise néanmoins 5 200 ha vendus en 2013, ce qui représente près de la moitié des surfaces totales échangées sur le marché global. L’analyse y distingue également fonds bâtis et fonds non bâtis, largement majoritaires (97 % des transactions du marché NAF). En 2013, le marché NAF comprend 2 300 transactions dont 2 230 de fonds non bâtis et 70 de fonds bâtis. L’essentiel des variations concerne ainsi le segment de marché des fonds non bâtis. La dynamique de ce segment de marché est sensiblement différente de celle du marché global et diffère fortement de celle des mar- chés urbains. Entre 2010 et 2012, le nombre de transactions a progressé de 16 % tandis que les superficies totales cumulées augmen- taient de 24 %. En 2013, la tendance s’inverse et le nombre de transactions et les surfaces échangées évoluent en baisse par rapport à 2012. Cette baisse se confirme au premier semestre 2014. Nombre de transactions foncières des marchés naturels, agricoles et forestiers au 1er semestre 2014 Sources cartographiques : DGFIP DVF 2014/1 - IGN • Traitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/CB © ORF Mise en forme & fonds cartographiques : IAU îdF Sources des graphiques : Direction Générale des Finances Publiques, DVF, 2006-2014/1 © ORF Nombre annuel de transactions foncières des marchés agricoles, boisés et naturels bâtis et non bâtis en Île-de-France Volume financier annuel des transactions foncières des marchés agricoles, boisés et naturels bâtis et non bâtis en Île-de-France Assiettes foncières cumulées des transactions foncières des marchés agricoles, boisés et naturels bâtis et non bâtis en Île-de-France
  5. 5. Évolution des prix des transactions des différents segments de l’immobilier et du foncier de logement • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 • • 5 • • Marchés fonciers • Nombre de transactions foncières des marchés urbains bâtis et non bâtis Volume financier des transactions foncières des marchés urbains bâtis et non bâtis Évolution comparée du nombre de transactions des différents segments de l’immobilier et du foncier de logement Sources des graphiques : Direction Générale des Finances Publiques, DVF, 2006-2014/1, carto PLU, DRIEA & DDT ÎdF 2013, BDConstructibilité © ORF Nombre de transactions foncières par type de segment entre 2008 et le 1er semestre 2014 Sources cartographiques : DGFIP, DVF, 2008-2014/1, IGN, carto PLU, DRIEA & DDT ÎdF 2013, BDConstructibilité © ORF Traitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/CB © ORF • Mise en forme & fonds cartographiques : IAU îdF Les marchés fonciers urbains du Mantois Dans les Yvelines, 16 communes de l’agglo- mération de Mantes ont été étudiées pour affiner l’analyse des marchés urbains bâtis. À l’image de l’évolution constatée à l’échelle ré- gionale, le marché urbain bâti du Mantois en- registre une baisse de 18 % des transactions entre 2010 et 2012. Cette tendance semble se confirmer en 2014, puisque le nombre de tran- sactions diminue de 7 % entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014. En revanche, le Mantois se distingue de la conjoncture régio- nale par une contraction plus précoce et plus importante du volume financier des marchés urbains bâtis. À partir de données sur la constructibilité des parcelles, la méthode d’observation foncière élaborée par l’ORF permet d’affiner l’analyse des marchés fonciers en distinguant, au sein des marchés urbains bâtis, le segment des droits à bâtir résiduels et le segment de la dé- molition-reconstruction de celui de l’immobilier de logement classique (le pavillon et son petit jardin par exemple). Plus de la moitié des transactions concernant du foncier et de l’immobilier de logement relève du segment des droits à bâtir résiduels (56 % en 2013) tandis que les transactions immobilières classiques en représentent environ 40 %. Sur ce segment, le nombre de transactions est en baisse constante depuis 2010. Cette prédomi- nance des transactions présentant un impor- tant potentiel constructible résiduel se confirme quasiment systématiquement dans toutes les communes étudiées, à l’exception de Mantes- la-Jolie et Magnanville. La poursuite de l’exercice de modélisation de la constructibilité et des vérifi- cations effectuées localement devront permettre de vérifier l’existence de ce potentiel. Le segment de la démolition-reconstruction est nettement plus marginal et ces transactions sont essentiel- lement situées à Mantes-la-Jolie, Mantes-la-Ville et Rosny-sur-Seine. Lestransactionsdefondscomportantunecons- tructibilité résiduelle importante sont plus valo- risées que les transactions immobilières clas- siques (2 750 €/m2 contre 2 550 €/m2 , en 2013).
  6. 6. Évolution des prix des transactions des différents segments de l’immobilier et du foncier de logement • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 •• 6 • • Marchés fonciers • Les marchés fonciers à Plaine Commune En petite couronne, trois communes de la communauté d’agglomération de Plaine Com- mune ont été analysées : Pierrefitte-sur-Seine, La Courneuve et Aubervilliers. Sur ce territoire de petite couronne, les mar- chés urbains bâtis sont largement majoritaires. Ils totalisent 170 transactions en 2013 contre 14 transactions pour les marchés urbains non bâtis. Le marché urbain bâti connaît une baisse plus importante du nombre de transactions que celle observée sur le marché régional entre 2010 et 2013 (- 30 % contre - 22 %). En 2013, malgré cette baisse, le volume financier des marchés urbains bâtis poursuit son aug- mentation jusqu’en 2012 (146 M€) avant de chuter fortement en 2013 pour retrouver un niveau identique à celui de 2009. Comme à l’échelle régionale, les chiffres du 1er semestre 2014 annoncent une reprise à la hausse du montant global des transactions. En effet, les 71 transactions représentent un volume fi- nancier de 49 millions d’euros tandis qu’au 1er semestre 2013, les 80 transactions foncières avaient totalisé seulement 31 millions d’euros. Sur ce territoire, les trois quarts des transac- tions de foncier et d’immobilier de logement présentent une importante constructibilité ré- En savoir + : http://www.orf.asso.fr/ Les données DVF Pour l’analyse des marchés fonciers, l’ensemble des transactions comprenant une surface de terrain est retenu. La méthode et les critères de segmentation sont détaillés dans un guide disponible sur le site de l’ORF. Sources : Direction Générale des Finances Publiques, DVF, 2006-2014/1, carto PLU, DRIEA DDT ÎdF 2013, BDConstructibilité © ORF siduelle. Mais avec 70 transactions en 2013, le nombre de transactions de ce segment de marché est en baisse constante depuis 2010 (- 35 % entre 2010 et 2013). Les transactions de l’immobilier de loge- ment classique sont limitées, entre 15 et 20 transactions par année. Le même constat s’impose pour le segment de la démolition- reconstruction qui compte rarement plus de 10 transactions par année. Face à ces vo- lumes limités, l’analyse des prix doit être réa- lisée avec précaution. On constate toutefois que les prix au mètre carré potentiellement constructible du segment de la démolition- reconstruction représentent entre 15 et 20 % des prix au mètre carré bâti du segment de l’immobilier de logement. Il faudra étendre le périmètre d’observation à l’ensemble de Plaine Commune pour pour- suivre et affiner l’analyse de ces deux seg- ments de marchés. Pour cela, il est néces- saire de développer des outils permettant d’appliquer aux formes parcellaires la com- plexité des règles de constructibilité édictées par les documents d’urbanisme locaux. Nombre de transactions foncières des marchés urbains bâtis et non bâtis Volume financier des transactions foncières des marchés urbains bâtis et non bâtis Évolution comparée du nombre de transactions des différents segments de l’immobilier et du foncier de logement Nombre de transactions foncières par type de segment entre 2008 et le 1er semestre 2014 Sources cartographiques : DGFIP, DVF, 2008-2014/1, IGN, carto PLU, DRIEA DDT ÎdF 2013, BDConstructibilité © ORF Traitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/CB © ORF • Mise en forme fonds cartographiques : IAU îdF
  7. 7. • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 • • 7 • • Marchés fonciers • Terrains déclarés constructibles : un marché toujours en retrait Sur les neuf premiers mois de 2014, 3 200 ventes de terrains ont été enregistrées en Île- de-France (hors Paris). Comparé à la même période un an plus tôt, la baisse est de 13 %. C’est également le niveau le plus bas observé depuis 15 ans, plus faible encore que le creux de 2009* (-10 % entre 2009* et 2014*). Les prévisions pour l’année 2014 semblent indiquer que le volume annuel sera proche des 5 000 ventes. Concernant les prix moyens des terrains constructibles en 2014* en Île-de-France, il ressort à 179 300 €. La tendance est baissière depuis 2012. En une année, les prix ont perdu 9 % et se rapprochent des valeurs basses ob- servées en 2010 (173 300 €). La grande cou- ronne, à 159 100 € en 2014*, a une évolution de prix proche de celle la région. Terrains potentiellement nus et constructibles : des prix au m2 en hausse en petite couronne Au 1er semestre 2014, les ventes de terrains en petite et grande couronne, représentent respectivement, 40 % et 45 % du total des ventes de l’année 2013. Il semble donc que pour l’année 2014, les volumes de ventes se maintiennent, le second semestre enregistrant généralement de plus fortes ventes. En petite couronne, on constate une diminu- tion des prix moyens des terrains de 11 % au 1er semestre 2014 par rapport à 2013, passant de 183 400 à 162 800 €. En grande couronne, la baisse est moins sensible puisque le prix moyen chute de seulement 4,5 % (de 131 300 € à 125 400 €). Les prix médians viennent confirmer la baisse mais celle-ci est nuancée en petite couronne où le prix médian enregistre une légère diminution de 1,5 %. En petite couronne, les surfaces médianes indiquent une baisse de 3,2 % entre 2012 et 2013, confirmée par le 1er semestre 2014 avec une chute de la surface médiane de 304 à 257 m², soit - 15,5 %. En savoir + : www.paris.notaires.fr En savoir + : www.colloc.bercy.gouv.fr www.driea.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr Les données Paris Notaires Services Les chiffres fournis par PNS sont issus de la base BIEN (Base d’informations économiques notariales). Ils concernent les terrains déclarés constructibles (hors terres agricoles, bois, forêts…) vendus de gré à gré, en pleine propriété dont la surface est comprise entre 200 et 5 000 m2 . Les données concernant la ville de Paris, trop atypiques, ont été exclues de l’analyse. Les volumes de transactions sont redressés avec un coefficient de pondération pour représenter la totalité du marché. Concernant la série des prix moyens par transaction, afin de comparer des biens homogènes, les valeurs extrêmes ont été supprimées chaque année (5 % des valeurs les plus faibles, 5 % des valeurs les plus fortes pour la totalité de l’Île-de-France). Les données DVF Les terrains étudiés sont les terrains nus « affectés » a priori à la construction, c’est-à-dire n’ayant aucune vocation agricole, naturelle ou forestière et dont la nature de culture est compatible avec un sol artificialisé et dont la surface est supérieure à 100 m2 . Pour affiner l’analyse des prix, celle-ci a été réalisée sur un échantillon écrêté : 10 % des valeurs les plus faibles et 10 % des valeurs les plus fortes des prix de vente ont été retirés, ce qui permet d’obtenir des moyennes harmonisées. Ventes et prix moyens de vente des terrains déclarés constructibles Ventes, valeurs foncières moyennes et médianes des terrains nus affectés à la construction Surface médiane et prix au m2 médian des terrains nus affectés à la construction Source : Paris Notaires Services © ORF Sources : Direction générale des finances publiques, DVF 2006-2014/1, exploitation DRIEA/SCEP/DADDT © ORF Les prix moyens sont les plus touchés par la baisse en petite couronne où un terrain se négo- cie en 2014* à 280 200 €, soit une chute de 12 % en un an et de 21 % en deux ans. En grande couronne, les valeurs médianes montrent une baisse régulière de la surface des terrains depuis 2011 : - 2,9 % en moyenne entre 2010 et le 1er semestre 2014. Les prix moyens au m2 enregistrent une hausse de 3 % en petite et grande couronne au 1er semestre 2014 par rapport à l’année 2013, pas- sant respectivement de 592 €/m2 à 610 €/m2 et de 291 €/m2 à 300 €/m2 . Les prix médians au m2 viennent conforter cette conjoncture en petite couronne puisqu’ils connaissent une augmentation de 2,9 % (de 528 €/m2 à 543 €/m2 ) mais indiquent plutôt une stagnation pour la grande couronne (de 219 €/m² à 220 €/m² soit + 0,5 %). * seulement sur les neufs premiers mois.
  8. 8. • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 •• 8 • • Marchés fonciers • sources : DRIEA / Enquête sur le prix des terrains à bâtir © ORF sources : Adéquation / SNAL IDF Picardie © ORF L’année 2014 devrait accuser une baisse de - 12 % des mises en chantier en individuel pur en Île-de-France Au regard du résultat des 11 premiers mois de l’année 2014, la production globale de logements ordinaires en Île-de-France devrait baisser de 5 % par rapport à 2013 et avoisiner 41 500 mises en chantier (hors logements en résidence). La baisse sera beaucoup plus marquée en indi- viduel qu’en collectif. Les mises en chantier ne devraient pas excéder 3 200 maisons en indivi- duel pur, autour de 400 de moins qu’en 2013. Cette baisse affecte en premier lieu l’individuel aménagé : on a pu constater un ralentissement des mises en vente de nouvelles opérations par les professionnels dès le 2ème semestre 2012 qui a impacté les mises en chantier un an après. La dégradation de la production en secteurs aménagés s’accélère : autour de 850 mises en chantier en 2012, moins de 600 en 2013, pro- bablement moins de 500 en 2014. Les données de surfaces de parcelles sont désormais disponibles pour l’année 2013 : on constate une forte contraction des surfaces, de l’ordre de 18 à 19 %, tant en individuel diffus (714 m2 ) qu’en secteur aménagé (606 m2 ). Les parcelles sont encore plus compactes dans Terrains à bâtir pour maisons : des surfaces qui fléchissent et des prix qui grimpent toujours En 2013 dans l’ensemble de l’Île-de-France, pour construire 2 355 maisons individuelles, on a payé en moyenne 215 €/m2 (pour un prix médian de 234 €/m2 ) soit trois fois plus que la moyenne française (73 €/m2 ). C’est une nouvelle hausse de 2,4 % par rapport à 2012 qui s’ac- compagne d’une baisse de 4,2 % de la superfi- cie moyenne (696 m² contre 725 m² en 2012). Le prix global moyen des terrains quant à lui s’établit à 149 267 € (contre 152 514 € en 2012) soit seu- lement une baisse de 2,1 %. Dans l’agglomération de Paris, l’investissement total moyen pour construire une maison indivi- En savoir + : www.snal.fr En savoir + : www.driea.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr Les données Adéquation/SNAL Idf Picardie Le SNAL confie à Adéquation le retraitement des données statistiques Sit@del2 sur les mises en chantier de logement individuel pur en neuf. Il s’agit de distinguer le volume mis en chantier dans le cadre d’une procédure d’aménagement de celui mis en chantier en diffus. Par rapport à la dernière publication, le CGDD/SOeS ayant actualisé les statistiques de mises en chantier 2012 en date réelle, les séries ont été modifiées en conséquence. Les données 2013 (en dates de prise en compte) restent provisoires et seront corrigées rétrospectivement en dates réelles dans le courant de l’année 2015. Les données 2014 ont été estimées à partir des 11 premiers mois de l’année, et seront corrigées en date annuelle de prise en compte à la prochaine parution. Commentaire des données L’enquête sur le prix des terrains à bâtir (EPTB) fournit des informations sur les terrains destinés à la construction de maison individuelle et sur les maisons elles-mêmes. En 2013 les méthodes de redressement des non-réponses ont été revues entraînant de légères modifications des chiffres antérieurement publiés. Les questionnaires ont également été adaptés : type d’acquisition, surface du terrain, surface de plancher de la maison, prix, état d’avancement des travaux, mode de chauffage, type de maître d’oeuvre, etc. les projets aménagés par les professionnels du SNAL, en moyenne 520 m2 . La conjonction d’une production désormais très modeste et de parcelles très compactes a contribué à réduire la mobilisation foncière de l’individuel aménagé à 36 ha en 2013, et proba- blement à moins de 30 ha en 2014. Comparativement, l’individuel diffus, même s’il voit sa production baisser, a mobilisé 217 ha en 2013 et probablement 190 à 195 ha en 2014. Ces chiffres seront à confirmer dès que les tailles moyennes de parcelles pour 2014 seront connues. duelle est évalué à 354 300 € où le terrain re- présente encore la moitié du coût global. Leur superficie a encore régressé (568 m2 ) tandis que le prix au m² grimpe à 310 €/m² soit quatre fois la moyenne nationale. Nombre de transactions et prix moyen des terrains pour maisons individuelles Surface moyenne des transactions et prix moyen au m2 des terrains pour maisons individuelles Mises en chantier pour la construction individuelle
  9. 9. Marchés immobiliers • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 • • 9 • Commercialisation des logements neufs : la chute des ventes se profile Les trois premiers trimestres 2014 font ap- paraître une chute des volumes de la com- mercialisation des logements neufs réservés à la vente de - 21,7 % pour les logements individuels et de - 10,5 % pour les logements collectifs par rapport aux trois premiers tri- mestres de 2013. Il en est de même des lo- gements collectifs mis en vente avec 13 850 unités contre 18 714 soit une baisse de 26 %. Pour 2014, il faudra vérifier si le 4ème trimestre, à l’instar des années antérieures, redressera la tendance baissière. A contrario, sur les mêmes périodes, les prix sont repartis à la hausse tant pour les loge- ments individuels que collectifs. Pour les mai- sons, le prix moyen à l’unité progresse de 3,3 % (334 816 € contre 324 049 €) et le prix moyen au m² augmente de 4,8 % (3 775 €/m² contre 3 601 €/m²). Pour les appartements le Le logement neuf Les données provisoires 2014 fournies par le CAPEM font état de 17 600 réservations nettes de logements au bénéfice des parti- culiers, tout type d’habitat confondu : collectif classique, résidences de services et indivi- duel groupé. C’est une baisse d’activité de 10 % par rap- port à 2013, en retrait plus marqué par rap- port à la tendance de longue période (20 000 unités écoulées annuellement). Ces ventes se sont réparties pour 53 % en zone centrale et 47 % en grande couronne. En 2014, la part des investisseurs particuliers aurait oscillé dans une fourchette comprise entre 25 et 30 %, identique à celle de l’année précédente. L’année 2014 se caractérise par une nouvelle diminution des mises en vente. Les premières estimations font état de 18 300 unités lancées contre 21 800 en 2013 et 28 700 en 2012, soit un recul sur deux ans de 36 %. L’offre de fin de période, comparable à celle de fin 2012 et 2013, est estimée à 18 500 unités. prix moyen à l’unité s’accroît de 4 % (270 339 € contre 259 873 €), tandis que le prix moyen au m2 n’augmente que de 0,5 % et franchit la barre des 4 800 €/m2 . Les surfaces continuent à baisser pour les logements individuels passant de 91 m2 à 87 m2 , celles des logements collectifs passent de 56 à 58 m2 . Les délais d’écoulement ne cessent d’aug- menter depuis 2010 en passant en moyenne annuelle de 4 mois en 2010 à 12 mois en 2014. Les données ECLN L’enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) est une enquête trimestrielle assurant le suivi de la commercialisation des logements neufs destinés à la vente aux particuliers. En savoir + : www.driea.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr En savoir + : www.capem.fr Les données CAPEM Le Centre d’Analyse et de Prévisions immobilières (CAPEM), observatoire et banque de données professionnelles de la Fédération des promoteurs immobiliers d’Île-de-France, collecte les données et mesure l’activité régionale des marchés du logement neuf en accession à la propriété (propriétaires occupants ou investisseurs) et de la production des bureaux neufs ou restructurés. Logements neufs réservés à la vente et prix moyen au m2 Surface moyenne des logements neufs réservés à la vente et prix moyen au m2 Mises en vente et réservations nettes de logements neufs Source des graphiques : DRIEA/Enquête sur la commercialisation des logements neufs © ORF Source : FPI IDF/CAPEM © ORF
  10. 10. • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 •• 10 • • Marchés immobiliers • Marché immobilier francilien au 3e trimestre 2014 : un marché atone L’activité du marché des logements en Île-de- France reste faible. Elle ne redémarre toujours pas. Les ventes tous logements confondus stagnent à un ni- veau proche de celui enregistré en 2013, tout en restant inférieures de 10 % à celles d’un troisième trimestre moyen des 10 dernières années. S’il manque de dynamisme, le marché n’est pas à l’arrêt. Alors que le contexte éco- nomique et social reste dégradé et que la confiance manque, les taux d’intérêt histori- quement bas et la fin du dispositif d’abatte- ment de 25 % sur les plus-values ont main- tenu l’intérêt des acquéreurs. Si les prix ont légèrement progressé du 2e au 3e trimestre 2014 (+ 1,4 % pour les logements anciens), cette hausse est saisonnière et impacte particulièrement le marché des mai- sons en Île-de-France. La correction de la variation saisonnière in- dique au final une stabilité trimestrielle (0 %). En savoir + : www.notaires.paris-idf/outils.fr Les données de Paris Notaires Services Les chiffres fournis par PNS sont issus de la base BIEN (Base d’Informations Economiques Notariales). Ils concernent les appartements et les maisons dans l’ancien vendus de gré à gré, en pleine propriété, libres et à usage d’habitation. Les volumes de transactions sont redressés avec un coefficient de pondération pour représenter la totalité du marché. Les prix /m² sont les prix sous-jacents aux indices notaires INSEE. Ils ne sont pas corrigés des variations saisonnières. Ce mouvement ponctuel ne vient pas contra- rier la tendance de fond à une légère baisse des valeurs. Au 3e trimestre 2014, les prix des apparte- ments anciens baissent en un an de 1,9 % dans Paris, de 0,7 % en petite couronne et de 2,5 % en grande couronne. Pour les maisons le prix recule de 0,5 % en un an, avec des évolutions très différentes entre les secteurs géographiques. Source des graphiques : Paris Notaires Services © ORF Transactions d’appartements anciens et prix moyen au m2 Transactions de maisons anciennes et prix à la transaction Source : Paris Notaires Services © ORF Prix de vente médian des maisons anciennes en petite couronne, par commune, au 3e trimestre 2014 Prix au m2 médian des appartements anciens en petite couronne, par commune, au 3e trimestre 2014
  11. 11. Activités des opérateurs • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 • • 11 • Activité des EPF : des engagements en hausse Les chiffres consolidés pour l’année 2014 in- diquent que, malgré un ralentissement induit par le calendrier électoral, les EPF franciliens ont maintenant atteint leur régime de croisère avec un niveau de cessions stable (73 ces- sions) pour un volume financier global de 143 millions d’euros. Ces cessions correspondent à des engage- ments en hausse par rapport aux années pré- cédentes, soit 5 419 logements et 207 000 m2 de surfaces d’activités. Les données EPF Les données observées sont un cumul des données fournies par chacun des quatre établissements publics fonciers franciliens (EPFIF, EPF92, EPFY, EPFVO). Les chiffres 2014 correspondent aux cessions de l’EPFIF, EPFVO et EPFY ainsi qu’à celles de l’EPF92 sans prise en compte des promesses de vente. Action de l’État sur le foncier public : le nouveau cadre législatif mis en application La mobilisation du foncier public, dont le cadre législatif a été renouvelé avec la promulgation de la loi du 18 janvier 2013, continue à produire des résultats : 4 600 logements ont été mis en chantier en 2013 sur des terrains cédés par l’État et certains de ses établissements publics. Le préfet de région a établi en octobre 2013 la liste des terrains de l’État cessibles aux fins de construction de logements : 72 terrains représentant plusieurs dizaines d’hectares. Cette liste a été complétée en octobre 2014 par une quarantaine de terrains appartenant à RFF, à la SNCF et à la RATP. L’année 2014 a vu se conclure les trois pre- mières cessions avec application des possibi- lités offertes par la loi du 18 janvier 2013, à sa- voir une minoration du prix de vente du foncier destiné à la réalisation de logements sociaux : • Mantes-la-Jolie, terrain RFF de 3,2 ha, pro- gramme de 269 logements, dont 71 loge- ments sociaux, prix de cession de 2,1 M€ après 300 000 € de décote (soit un taux de décote de 15 %) ; • Pontoise, terrain État de 6 200 m², pro- gramme de 268 logements sociaux, prix de cession de 1,25 M€ après décote de 50 % ; • Romainville, terrain État de 9 800 m2 , pro- gramme de 177 logements dont 39 loge- ments sociaux, prix de cession de 600 000 €, après 900 000 € de décote (soit un taux de décote de 60 %). En savoir + : http://www.driea.ile-de-france.developpement-durable. gouv.fr/visualisation-des-terrains-mobilisables-pour-la- a4415.html Le pilotage de la mobilisation du foncier public Sur l’ensemble de ces terrains, les services départementaux de l’État échangent avec les collectivités locales et autres acteurs locaux pour favoriser l’émergence de projets comportant des logements. Le préfet de région est en charge du pilotage stratégique de cette politique publique. Il informe le comité régional de l’habitat et de l’hébergement et rend compte annuellement aux ministres du logement et du budget. Cessions des établissements publics fonciers Engagements en nombre de logements et surface d’activités Mises en chantiers de logements grâce à la mobilisation du foncier public Source des graphiques : données EPFY, EPF VO, EPF 92 et EPFIF © ORF Remarque : Chiffres arrondis à la centaine Sources : rapport au Préfet de Région d’octobre 2014, DRIEA/FP © ORF Foncier public mobilisable en faveur de la construction de logements : localisation des terrains Sources : arrêtés préfectoraux du 17/10/2013 et 16/10/2014 Traitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/GLF © ORF Mise en forme fonds cartographiques : IAU îdF
  12. 12. • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 •• 12 • • Activités des opérateurs • ORF Association loi 1901 regroupant élus, professionnels et administrations site web : www.orf.asso.fr IAU île-de-France : 15, rue Falguière, 75740 Paris Cedex 15 • martin.omhovere@iau-idf.fr • Tél. : 01 77 49 79 56 DRIEA : 21-23, rue Miollis, 75732 Paris Cedex 15 • marie-antoinette.basciani-funestre@developpement-durable.gouv.fr • Tél. : 01 40 61 86 07 Exploitation des données : Virginie Cioni, IAU îdF, Céline Bourdon Gwenola Le Foll, DRIEA Conception graphique, maquette cartographie : Sylvie Castano, IAU îdF • Fabrication : Sylvie Coulomb, IAU îdF • ISSN 2269-3084 Logement locatif social : une production qui resterait élevée malgré les difficultés conjoncturelles Pour 2014, l’estimation globale des agréments se situe autour de 26 500 logements locatifs sociaux, chiffre en deçà de 2013 mais qui reste à un niveau élevé sur la période 2005-2014, en dépit des difficultés de sortie de certaines opérations déjà annoncées mi-2014 et liées à la fois au renouvellement des équipes munici- pales et à la conjoncture économique. En particulier, on note une bonne résistance des produits PLUS et PLAI destinés aux mé- nages les plus modestes dont les résultats, proches de ceux de 2013, sont supérieurs à ceux des années 2005-2012. 2014 : une activité de la Safer en hausse malgré un marché en baisse Au travers des conventions de veille et d’in- tervention foncière qu’elle contracte avec les collectivités franciliennes, la Safer de l’Île-de- France contribue activement à lutter contre les pressions foncières qui pèsent sur les espaces agricoles et naturels. En 2014, la part du terri- toire francilien surveillé par la Safer a continué à progresser puisque 30 nouvelles communes ont bénéficié du dispositif de veille foncière soit 552 communes. Avec les 33 périmètres régio- naux d’intervention foncière de l’AEV surveillés cela porte à plus de 670 le nombre de com- munes dont les espaces agricoles et naturels font l’objet d’une surveillance foncière. En termes de répartition géographique, c’est le département de Seine-et-Marne qui possède le plus de conventions (35 % des conventions régionales), mais c’est le département du Val- d’Oise qui est proportionnellement le plus observé (60 % du territoire valdoisien). Éléments méthodologiques La production de logement locatif social est ici appréhendée à travers le seul indicateur cohérent sur la période considérée qui correspond au nombre de logements agréés annuellement par l’État, dont la part en logements neufs. Cette production est mise en regard du nombre de logements programmé par l’État chaque année. Seuls sont pris en compte les logements agréés de droit commun, hors ANRU, Association Foncière Logement et opérations spécifiques de rachat de patrimoine type « Icade », ces dernières expliquant sur 2009 et 2010 l’écart entre programmation et agréments. À partir de 2014, les chiffres de la programmation initiale résultent des objectifs négociés entre l’État et les bailleurs sociaux dans le cadre la déclinaison régionale du pacte État / USH. Concernant l’accession sociale à la propriété, la mise à jour des données 2014 n’est pas encore disponible. En 2014, le nombre de préemptions exercées au titre de ce partenariat a augmenté (84 préemp- tions soit une augmentation de 10 % par rapport à 2013), ce malgré un marché de l’espace rural et périurbain en baisse constante (baisse du nombre de ventes de 8 % en 2014 par rapport à 2013). La progression du territoire surveillé et des pré- emptions exercées témoigne de l’intérêt que les collectivités portent au dispositif pour préserver leurs espaces agricoles et naturels. Au-delà de la veille opérationnelle, la Safer de l’Île-de-France mène également une sensibili- sation auprès des collectivités pour lutter contre la surconsommation d’espace. En 2014, elle a par exemple édité une plaquette de sensibili- sation sur la densification des zones d’activités économiques. Reprenant des préconisations issues d’un groupe de travail qu’elle a animé en 2013, la Safer présente aujourd’hui ce do- cument aux acteurs de l’aménagement pour une meilleure articulation entre activités écono- miques et agricoles. Source : DRIHL - Service du développement et l’amélioration de l’offre de logement et d’hébergement / données Sisal © ORF Source : SGAHLM (Société de garantie de l’accession des organismes d’Hlm) © ORF Source : SAFER IdF © ORF Communes sous convention et préemptions de la Safer Production de logements sociaux (PLUS, PLAI, PLS) Accession sociale à la propriété : logements mis en chantier En savoir + : http://ile-de-france.safer.fr

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