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Les études de gisements fonciers
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Atelier du colloque "réinvestir nos centre-bourgs, l’impossible défi ?", organisé par l'EPF de Vendée et le CAUE de la Vendée le 24 mai 2013.

Suzanne FRITELLI
Quelleville ?, Directrice associée – Paris
www.quelleville.fr

Ingénieur urbaniste, Suzanne FRITELLI conseille les collectivités locales et les services de l’Etat depuis plus de 10 ans en élaborant leurs documents stratégiques de politique publique dans les domaines de l’habitat et de l’urbanisme. Après avoir travaillé au sein du Ministère de l’Equipement au bureau des politiques foncières et de l’économie de l’aménagement, puis en tant que consultante au sein du bureau d’études Guy Taïeb Conseil. Elle a fondé avec Manuel VERRIER le cabinet QUELLEVILLE ? en 2008. Ils ont développé des méthodes d’identification de gisements fonciers et de mise en place de plans d’actions fonciers complets et opérationnels, qu’ils mettent en oeuvre dans un grand nombre de territoires intercommunaux.

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Les études de gisement foncier, par Suzanne Fritelli

  1. 1. 1 5, avenue de la République 75011 Paris • www.quelleville.fr • Tel : 01 80 89 60 33•
  2. 2. Réinvestir nos centres bourgs : l’impossible défi ? Les études de gisements fonciers EPF Vendée Séminaire du 24 mai 2013
  3. 3. La structure QuelleVille? 3 BET créé en 2008 Situé à PARIS Initialement 2 personnes (Manuel VERRIER et Suzanne FRITELLI) Croissance des activités dans toute la France Diversification des thèmes (développement éco, foncier, pollution…) Aujourd’hui 9 personnes Compétence historique autour des politiques de l’habitat, d’urbanisme … et des politiques foncières et d’aménagement. Définition et évaluation des politiques publiques Un projet de R&D financé par le FEDER avec l’IGN
  4. 4. Plan de l’intervention • Encore des études ? … pour quoi faire ? • Où et comment trouver du foncier aujourd’hui ? • Quelles méthodes permettent d’identifier le foncier disponible ? • Comment développer une connaissance de ce foncier et prendre en compte les tendances du marché? • Comment hiérarchiser la sortie des terrains sur le marché • Comment traduire ce projet local en actions ? • Comment mettre en œuvre une politique foncière efficace sur le long terme? • Quels types de partenariats mettre en place entre les collectivités et leurs partenaires?
  5. 5. POURQUOI ENCORE UNE ÉTUDE ?LES ENJEUX Etudes de gisements fonciers 5
  6. 6. A quels enjeux répond-on ? Le territoire cherche à se donner les moyens de son développement dans un contexte de péri- urbain sous forte pression. Comment accueillir les jeunes ménages qui doivent aller toujours plus loin pour trouver une offre accessible financièrement ?
  7. 7. A quels enjeux répond-on ? La commune cherche à préserver son potentiel économique agricole, et à ne pas considérer le foncier agricole comme une réserve inépuisable d’urbanisation : quel foncier protéger ? Quel foncier ouvrir à l’urbanisation ? Sous quels délais ? 7
  8. 8. A quels enjeux répond-on ? Sur quelle emprise puis-je projeter la construction d’un équipement structurant ? Quel budget y accorder ? 8
  9. 9. A quels enjeux répond-on ? Le programme local de l’habitat prévoit la construction de N logements par an dont 30% en locatif social : • Quelle territorialisation de ces objectifs globaux par commune ? • Quelles emprises foncières réalistes et échelonnées dans le temps pour y répondre ? • Le marché foncier actuel permet-il un équilibre d’opération acceptable ? Sinon quel volume de subvention doit-on trouver dans le tour de table ?
  10. 10. 10
  11. 11. A préconiser dans la durée… Une étude de gisement foncier n’est pas une étude !! Son objet premier est d’orienter l’action de façon opérationnelle : • Programmatique : volet stratégique d’un document de planification • Pré-opérationnelle : lancement d’une opération d’aménagement • Faisabilité/ réceptivité : permet de calculer le potentiel d’un site identifié. • Ses résultats doivent être valables dans la durée…. • Base d’un conventionnement EPF • Base d’une contractualisation avec d’autres partenaires • Base de travail évolutive et mise à jour pour les services du territoire.
  12. 12. Une définition Un gisement foncier sera toute parcelle, ensemble de parcelles (ou fraction de parcelles) • Bâti ou non bâti • Public ou privé • Mono ou pluri propriétaire Qui peut être le support d’une opération d’aménagement • Quelque soit la destination du projet • Quelque soit le zonage au document de planification Exemples : Des dents creuses, des fonds de parcelles, des friches, des fonciers agricoles…
  13. 13. COMMENT IDENTIFIER LE FONCIER DISPONIBLE ? Etudes de gisements fonciers 13
  14. 14. Identification des sites potentiels Un repérage du foncier potentiellement support d’opérations croisant : • informations techniques (parcellaire, photo aérienne, document d’urbanisme, bases de données renseignant sur les propriétaires, l’usage du sol (destination et intensité), les contraintes et risques) • Et informations stratégiques (connaissance de terrain, état du bâti, souhait des élus. Constituer un socle d’informations géographiques pertinentes et à pérenniser.
  15. 15. La hiérarchisation des sites Selon les priorités de la commune • Développement de l’habitat : démographie • Besoins en équipements publics • Développement économique • Préservation des fonciers naturels et agricoles • … Selon les schémas de cadrage supracommunaux (SCoT, Programme Local de l’Habitat, …) Confronter le gisement potentiel aux besoins recensés selon les politiques d’aménagement.
  16. 16. Mise en adéquation des besoins en logements et du potentiel foncier Réponse aux « besoins » fonciers liés à la stratégie habitat • Quantitativement : surface utile pour accueillir la production de logements nécessaires Accompagner le développement du territoire Eviter la pénurie et ses effets inflationnistes • Qualitativement : charge foncière, localisation Faire émerger l’offre que le marché ne produit pas ou peu sans incitation (logement « social ») – la charge foncière freine la production de logements à coût maîtrisé – des sites doivent être valorisés afin de favoriser leur réinvestissement par le logement intermédiaire (mixité) Prendre en compte des objectifs de rééquilibrage urbain
  17. 17. 18 La qualification du foncier : long terme, moyen terme, ou court terme ? Cette classification est difficile mais nécessaire pour confronter le potentiel foncier avec les objectifs de programmation : elle dépend des contraintes techniques, réglementaires, financières juridiques ou de propriété à dépasser, de la maturité d’un projet et de ses acteurs, de la volonté politique : c’est un pronostic. Des terrains dont la mobilisation semble compromise peuvent se retrouver sur le marché plus vite que prévu (ex: succession, départ d’une entreprise, forte valorisation, changement d’équipe…). la politique foncière consiste à trouver les moyens de faire évoluer le pronostic à la hausse si les besoins le justifient. En conséquence : Le pronostic foncier est provisoire, l’observation foncière doit permettre de le réajuster en permanence. 18
  18. 18. LA MISE EN PLACE D’UN PLAN D’ACTION FONCIÈRES Etudes de gisements fonciers 20
  19. 19. Le plan d’actions • Etude de gisement foncier en préalable à la révision du PLU • Quelle action réglementaire (modification de PLU, de densité…) sera appropriée pour rendre le projet possible ? A quel moment l’effectuer ? • Éclairer le plus en amont possible l’action publique • Quel foncier acquérir ? (motivation de préemption) • Mais surtout … quel foncier ne pas acquérir ! • Favoriser les négociations, les partenariats et la coproduction.
  20. 20. 25
  21. 21. 26
  22. 22. 27 5, avenue de la République 75011 Paris • www.quelleville.fr • Tel : 01 80 89 60 33•

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