Atelier du colloque "réinvestir nos centre-bourgs, l’impossible défi ?", organisé par l'EPF de Vendée et le CAUE de la Vendée le 24 mai 2013. Suzanne FRITELLI Quelleville ?, Directrice associée – Paris www.quelleville.fr Ingénieur urbaniste, Suzanne FRITELLI conseille les collectivités locales et les services de l’Etat depuis plus de 10 ans en élaborant leurs documents stratégiques de politique publique dans les domaines de l’habitat et de l’urbanisme. Après avoir travaillé au sein du Ministère de l’Equipement au bureau des politiques foncières et de l’économie de l’aménagement, puis en tant que consultante au sein du bureau d’études Guy Taïeb Conseil. Elle a fondé avec Manuel VERRIER le cabinet QUELLEVILLE ? en 2008. Ils ont développé des méthodes d’identification de gisements fonciers et de mise en place de plans d’actions fonciers complets et opérationnels, qu’ils mettent en oeuvre dans un grand nombre de territoires intercommunaux.

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5, avenue de la République 75011 Paris • www.quelleville.fr • Tel : 01 80 89 60 33•

2. Réinvestir nos centres bourgs :
l’impossible défi ?
Les études de gisements fonciers
EPF Vendée
Séminaire du 24 mai 2013

3. La structure QuelleVille?
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BET créé en 2008 Situé à PARIS
Initialement 2
personnes (Manuel
VERRIER et
Suzanne FRITELLI)
Croissance des
activités dans
toute la France
Diversification des
thèmes
(développement
éco, foncier,
pollution…)
Aujourd’hui 9
personnes
Compétence
historique autour des
politiques de l’habitat,
d’urbanisme
… et des politiques
foncières et
d’aménagement.
Définition et
évaluation des
politiques publiques
Un projet de R&D
financé par le FEDER
avec l’IGN

4. Plan de l’intervention
• Encore des études ? … pour quoi faire ?
• Où et comment trouver du foncier aujourd’hui ?
• Quelles méthodes permettent d’identifier le foncier disponible ?
• Comment développer une connaissance de ce foncier et prendre en
compte les tendances du marché?
• Comment hiérarchiser la sortie des terrains sur le marché
• Comment traduire ce projet local en actions ?
• Comment mettre en œuvre une politique foncière efficace
sur le long terme?
• Quels types de partenariats mettre en place entre les collectivités et
leurs partenaires?

5. POURQUOI ENCORE UNE ÉTUDE
?LES ENJEUX
Etudes de gisements fonciers
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6. A quels enjeux répond-on ?
Le territoire cherche à
se donner les moyens
de son
développement dans
un contexte de péri-
urbain sous forte
pression. Comment
accueillir les jeunes
ménages qui doivent
aller toujours plus loin
pour trouver une offre
accessible
financièrement ?

7. A quels enjeux répond-on ?
La commune cherche à préserver son potentiel économique
agricole, et à ne pas considérer le foncier agricole comme une
réserve inépuisable d’urbanisation : quel foncier protéger ?
Quel foncier ouvrir à l’urbanisation ? Sous quels délais ?
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8. A quels enjeux répond-on ?
Sur quelle emprise puis-je projeter la construction d’un
équipement structurant ? Quel budget y accorder ?
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9. A quels enjeux répond-on ?
Le programme local de l’habitat prévoit la construction de N
logements par an dont 30% en locatif social :
• Quelle territorialisation de ces objectifs globaux par commune ?
• Quelles emprises foncières réalistes et échelonnées dans le temps
pour y répondre ?
• Le marché foncier actuel permet-il un équilibre d’opération
acceptable ? Sinon quel volume de subvention doit-on trouver dans le
tour de table ?

10. 10

11. A préconiser dans la durée…
Une étude de gisement foncier n’est pas une étude !!
Son objet premier est d’orienter l’action de façon
opérationnelle :
• Programmatique : volet stratégique d’un document de planification
• Pré-opérationnelle : lancement d’une opération d’aménagement
• Faisabilité/ réceptivité : permet de calculer le potentiel d’un site
identifié.
• Ses résultats doivent être valables dans la durée….
• Base d’un conventionnement EPF
• Base d’une contractualisation avec d’autres partenaires
• Base de travail évolutive et mise à jour pour les services du territoire.

12. Une définition
Un gisement foncier sera toute parcelle, ensemble de
parcelles (ou fraction de parcelles)
• Bâti ou non bâti
• Public ou privé
• Mono ou pluri propriétaire
Qui peut être le support d’une opération d’aménagement
• Quelque soit la destination du projet
• Quelque soit le zonage au document de planification
Exemples : Des dents creuses, des fonds de parcelles, des
friches, des fonciers agricoles…

13. COMMENT IDENTIFIER LE FONCIER
DISPONIBLE ?
Etudes de gisements fonciers
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14. Identification des sites potentiels
Un repérage du foncier potentiellement support d’opérations
croisant :
• informations techniques (parcellaire, photo aérienne, document
d’urbanisme, bases de données renseignant sur les propriétaires,
l’usage du sol (destination et intensité), les contraintes et risques)
• Et informations stratégiques (connaissance de terrain, état du bâti,
souhait des élus.
Constituer un socle d’informations géographiques pertinentes
et à pérenniser.

15. La hiérarchisation des sites
Selon les priorités de la commune
• Développement de l’habitat : démographie
• Besoins en équipements publics
• Développement économique
• Préservation des fonciers naturels et agricoles
• …
Selon les schémas de cadrage supracommunaux (SCoT,
Programme Local de l’Habitat, …)
Confronter le gisement potentiel aux besoins recensés selon
les politiques d’aménagement.

16. Mise en adéquation des besoins en logements et du
potentiel foncier
Réponse aux « besoins » fonciers liés à la stratégie
habitat
• Quantitativement : surface utile pour accueillir la
production de logements nécessaires
Accompagner le développement du territoire
Eviter la pénurie et ses effets inflationnistes
• Qualitativement : charge foncière, localisation
Faire émerger l’offre que le marché ne produit pas ou peu sans
incitation (logement « social »)
– la charge foncière freine la production de logements à coût maîtrisé
– des sites doivent être valorisés afin de favoriser leur réinvestissement par le
logement intermédiaire (mixité)
Prendre en compte des objectifs de rééquilibrage urbain

18. 18
La qualification du foncier : long terme,
moyen terme, ou court terme ?
Cette classification est difficile mais nécessaire pour confronter le
potentiel foncier avec les objectifs de programmation : elle dépend des
contraintes techniques, réglementaires, financières juridiques ou de
propriété à dépasser, de la maturité d’un projet et de ses acteurs, de la
volonté politique : c’est un pronostic.
Des terrains dont la mobilisation semble compromise peuvent se retrouver
sur le marché plus vite que prévu (ex: succession, départ d’une entreprise,
forte valorisation, changement d’équipe…).
la politique foncière consiste à trouver les moyens de faire évoluer le
pronostic à la hausse si les besoins le justifient.
En conséquence : Le pronostic foncier est provisoire, l’observation foncière
doit permettre de le réajuster en permanence.
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20. LA MISE EN PLACE D’UN PLAN
D’ACTION FONCIÈRES
Etudes de gisements fonciers
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21. Le plan d’actions
• Etude de gisement foncier en préalable à la révision du PLU
• Quelle action réglementaire (modification de PLU, de
densité…) sera appropriée pour rendre le projet possible ? A
quel moment l’effectuer ?
• Éclairer le plus en amont possible l’action publique
• Quel foncier acquérir ? (motivation de préemption)
• Mais surtout … quel foncier ne pas acquérir !
• Favoriser les négociations, les partenariats et la coproduction.

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