Bail commercial: cadre légal , droits et obligations des locataires et propriétaires

1. Centre des jeunes dirigeants d’entreprise - Algérie
Plénière du 28 janvier 2015

2. Deux textes:
1. Le code civil (le droit commun des
contrats);
2. Le code de commerce.
28/01/2015Me Samir Benslimane 2

3. Les dispositions du code de commerce
portant sur les baux commerciaux ont
subi un lifting par la Loi 05/02 du 6
février 2005 modifiant et complétant le
code de commerce, avec pour objectif
de réduire le nombre de locaux
inoccupés.
28/01/2015Me Samir Benslimane 3

4.  Les contrats de location portant sur des biens
immobiliers doivent obligatoirement être
établi en la forme authentique (c’est-à-dire
instrumenté par un notaire) et ce
conformément à l’article 324bis 1 du code civil
et l’article 187 bis du code de commerce, et ce
sous peine de nullité.
28/01/2015Me Samir Benslimane 4

5.  Une location conclue entre deux sociétés: le bail doit
comme même être établi en la forme authentique.
 Un contrat de location établi sous seing privé, ne
peut être enregistré, et ce en application des
dispositions de l’article 63 de la loi des finances pour
l’année 1992.
28/01/2015Me Samir Benslimane 5

6. La nécessité du formalisme / forme authentique induit
la nécessité de prouver l’existence du bail par la
présentation de l’acte authentique établi par le
notaire.
Le bail ne peut être prouvé par la simple présentation
d’un reçu, d’une quittance, ou par une
reconnaissante écrite sous seing privé.
28/01/2015Me Samir Benslimane 6

7.  Le bail commercial est conclu pour une durée
librement fixée par les parties.
 Sauf stipulation contraire des parties, le preneur est
tenu de quitter les lieux loués à l'échéance du terme
fixé par le contrat sans signification de congé et sans
prétendre à l'indemnité d'éviction .
28/01/2015Me Samir Benslimane 7

8. Sauf stipulations contraires insérées dans l’acte, le bail
se termine par l’arrivée à terme de son échéance.
Le renouvellement ne peut subvenir qu’avec le
consentement du bailleur, et avec nouveau
contrat, même s’il s’agit d’une reproduction des
termes du bail échu.
28/01/2015Me Samir Benslimane 8

9. Sauf stipulations contraires insérées dans l’acte, le bail
se termine par l’arrivée à terme de son échéance.
Donc:
PAS D’INDEMNITE D’ÉVICTION MEME SI LE
LOCATAIRE A DÉVELOPPÉ / CREE UN FOND DE
COMMERCE.
28/01/2015Me Samir Benslimane 9

10.  Le contrat de location-gérance est régit par les dispositions
des articles 203 à 214 du code de commerce.
 Le contrat de location-gérance est un contrat (convention)
par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de
commerce en concède totalement ou partiellement la
location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls.
 La constitution d’un fonds de commerce nécessite l’exercice
d’une activité commerciale pendant 5 années au moins et
l’exploitation du fonds pendant 2 années.
28/01/2015Me Samir Benslimane 10

11.  Le contrat de sous-location commercial est un contrat spécial
réglementé par les dispositions du code de commerce, dans
le quatrième chapitre du deuxième titre relatif aux baux
commerciaux (articles 188 et 189).
 La sous-location est un contrat par lequel le locataire
principal met à disposition du sous locataire une partie ou la
totalité d’un bien (Immeuble) déjà loué, moyennant une
contrepartie (loyer).
 Conformément aux dispositions de l’article 188 sus indiqué,
la sous-location totale ou partielle est interdite, sauf
autorisation expresse du bailleur.
28/01/2015Me Samir Benslimane 11

12.  En règle générale, les contestations relatives aux baux
commerciaux, sont portées, à défaut d'accord entre les
parties, à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la
notification de la contestation et quel que soit le montant du
loyer, devant la juridiction compétente de la situation de
l'immeuble par voie d'assignation délivrée à la requête de la
partie la plus diligente.
 Les actions en matière de baux commerciaux se prescrivent
par une durée de deux ans.
 L'affaire est inscrite au rôle et jugée à bref délai.
28/01/2015Me Samir Benslimane 12

13.  La faillite et la liquidation judiciaire du locataire n'entraînent
pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles
affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du
débiteur.
 Sont nulles et non avenues, quelle qu'en soit la forme, les
conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail
à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son
entreprise, ainsi que celles soumettant l'acquéreur du fonds à
l'agrément du propriétaire.
 Les clauses prévoyant la résiliation de plein droit à défaut de
payement du loyer aux échéances convenues, ne produit
effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré
infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité,
mentionner ce délai.
28/01/2015Me Samir Benslimane 13

14. Merci pour votre attention.
28/01/2015Me Samir Benslimane 14