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Santé et perspectives du marché
immobilier résidentiel français
6 septembre 2016
Plan
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1. La “bonne santé” du marché immobilier en 2016
2. Quels seront les marchés gagnants de demain ?
3. Focus Grand Pa...
La “bonne santé”
du marché immobilier en 2016
Evolution des prix dans l’ancien du 1er janvier 2016 au 1er septembre 2016
Presque partout les prix montent
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+2,7%
Paris
...
A Paris, première hausse des prix depuis 5 ans
Evolution du prix de l’immobilier à Paris
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En IdF, la hausse s’estompe quand on s’éloigne de Paris
Evolution des prix immobiliers depuis le début de l’année 6
-1,2%
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Les volumes de transaction en hausse sensible
Nombre de ventes de logements anciens en France (cumulé sur 12 mois)
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Sourc...
Le marché a presque retrouvé sa fluidité de 2000-2007
Nombre de ventes dans l’ancien pour 100 ménages par an
Source : CGED...
La promotion confirme sa reprise
Source : CGEDD, DGFIP
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Vente de logements neufs (collectifs) / trimestre
Stock de logements neufs exprimé en mois de vente
Les stocks baissent, le marché du neuf est fluide
Source : CGEDD, DGFIP
...
A quoi tient la “bonne santé”
du marché de 2016 ?
Il n’a jamais été aussi bon marché d’emprunter
Source : Empruntis
12
Taux d’emprunt à 20 ans
Sept. 2016
L’effet mécanique de la baisse des taux sur le pouvoir d’achat
2011-2016 Depuis le 1er janvier 2016
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Gain de pouvoir
d’a...
Combinée à la baisse des prix, la baisse des taux a boosté le pouvoir d’achat
Gain de pouvoir d’achat depuis Juin 2011
Vil...
Indicateur de tension immobilière (ITI)
Pourtant, la demande est bien plus faible qu’en 2011
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1.3
Paris
Lille
Strasbourg...
Un marché sous perfusion avec peu d’alternatives
● Taux de marché ultra bas
● 120,000 PTZ neuf et ancien attendus en 2016
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Emploi
Vitalité
démographiqueAmélioration du
cadre de vie &
infrastructures
9,9%
La bonne santé du marché ne repose pas su...
Sans baisse des taux, les prix auraient baissé en 2016
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Quels marchés progresseront
le plus demain ?
Les gagnants et perdants des 15 dernières années
Indice Grandes Villes :
+138%
Indice Grandes Villes : Synthèse des indice...
Les gagnants d’hier seront-ils les gagnants de demain ?
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Ville Perf. 2001 ->2016 Surperformance vs Moyenne Grandes Ville...
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Nice
DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE
● Création de nouvelles lignes de tramway
(T2&T3)
● Ec...
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Montpellier
DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE
● Nouvelle gare TGV
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Lille
DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE
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Marseille
DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE
● Prolongation du métro (M2)
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Strasbourg
DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE
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Paris
DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE
● Grand Projet de Renouvellement Urbain
(GPRU) sur 11...
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Toulouse
DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE
● Capitale régionale
● 3ème ligne de métro
● LGV :...
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Bordeaux
DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE
● LGV Paris 2h
● Prolongement du tramway
● Grand B...
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Rennes
DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE
● LGV Paris 1h30 + Nouvelle gare
● 2ème ligne de Mét...
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Nantes
DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE
● Prolongement du tramway
● Aménagement de l’Ile de ...
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Lyon
DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE
● Grand Lyon : Rénovation Part-Dieu, des
rives de la S...
Qui seront les gagnants de demain ?
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Ville Perf. 2001 -> 2016 vs Grandes Villes Perspectives de plus-value Sur-performan...
Focus Grand Paris
Des écarts de performance considérables à Paris en 15 ans
Hausse à 200%
Hausse entre 150% et 200%
Hausse entre 100% et 150...
L’amélioration du cadre de vie de certains quartiers
a entraîné une sur-performance de 60 à 90% en 15 ans
36Evolution des ...
Depuis 15 ans, des disparités révèlent des mutations profondes en IDF
Hausse supérieure à 200% Hausse entre 100% et 150% H...
En banlieue, la connexion à Paris s’ajoute à l’amélioration
du cadre de vie pour creuser des écarts encore plus importants...
En IDF, des écarts considérables se sont creusés
Ville 2001 -> 2016 Sur-performance vs IdF*
Montreuil 247% +97%
Pantin 246...
Quels gagnants demain
avec le Grand Paris ?
Le Grand Paris, un projet d’aménagement du territoire
● Transformation de l’agglomération parisienne en une grande métropo...
Notre pronostic : les 5 futurs gagnants du Grand Paris
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Saint-Denis
Aubervilliers
Noisy-le-Grand
VillejuifBagneux
Ville
Amélioration du cadre de vie
& infrastructure
Sur-performance
2001 -> 2016 vs IdF
Perspectives
de plus-value
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Santé et perspectives du marché immobilier résidentiel français

  1. 1. 1 Santé et perspectives du marché immobilier résidentiel français 6 septembre 2016
  2. 2. Plan 2 1. La “bonne santé” du marché immobilier en 2016 2. Quels seront les marchés gagnants de demain ? 3. Focus Grand Paris 4. Un mot sur MeilleursAgents
  3. 3. La “bonne santé” du marché immobilier en 2016
  4. 4. Evolution des prix dans l’ancien du 1er janvier 2016 au 1er septembre 2016 Presque partout les prix montent 4 +2,7% Paris +0,6% Lille -3,0% Strasbourg +3,5% Lyon -1,1% Marseille -0,2% Nice +2,9% Bordeaux +2,2% Nantes +0,1% Rennes +0,5% Toulouse +0,4% Montpellier
  5. 5. A Paris, première hausse des prix depuis 5 ans Evolution du prix de l’immobilier à Paris 5
  6. 6. En IdF, la hausse s’estompe quand on s’éloigne de Paris Evolution des prix immobiliers depuis le début de l’année 6 -1,2% 77 - Seine-et-Marne +1,7% 94 - Val-de-Marne +0,6% 93 - Seine-Saint-Denis +0,6% 92 - Hauts-de-Seine -1,6% 91 - Essonne -0,8% 78 - Yvelines -1,1% 95 - Val-d’Oise 75 - Paris +2,7%
  7. 7. Les volumes de transaction en hausse sensible Nombre de ventes de logements anciens en France (cumulé sur 12 mois) 7 Source : CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales - INSEE
  8. 8. Le marché a presque retrouvé sa fluidité de 2000-2007 Nombre de ventes dans l’ancien pour 100 ménages par an Source : CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales - INSEE 8
  9. 9. La promotion confirme sa reprise Source : CGEDD, DGFIP 9 Vente de logements neufs (collectifs) / trimestre
  10. 10. Stock de logements neufs exprimé en mois de vente Les stocks baissent, le marché du neuf est fluide Source : CGEDD, DGFIP 10
  11. 11. A quoi tient la “bonne santé” du marché de 2016 ?
  12. 12. Il n’a jamais été aussi bon marché d’emprunter Source : Empruntis 12 Taux d’emprunt à 20 ans Sept. 2016
  13. 13. L’effet mécanique de la baisse des taux sur le pouvoir d’achat 2011-2016 Depuis le 1er janvier 2016 13 Gain de pouvoir d’achat de 25% Baisse des taux de 2.5% =0% 1% 2% 15% 10% 5% 0% 25% 20% Gain de pouvoir d’achat de 8% Baisse des taux de 0.8% =0% 1% 2% 15% 10% 5% 0% 25% 20%
  14. 14. Combinée à la baisse des prix, la baisse des taux a boosté le pouvoir d’achat Gain de pouvoir d’achat depuis Juin 2011 Ville Par baisse des taux Par baisse des prix Gain total Marseille +25% +15% +40% Paris +25% +8% +33% Strasbourg +25% +5% +30% Nice +25% 0% +25% Lyon +25% -3% +22% Lille +25% -4% +21% Montpellier +25% -4% +21% Nantes +25% -5% +20% Toulouse +25% -9% +16% Bordeaux +25% -15% +10% 14
  15. 15. Indicateur de tension immobilière (ITI) Pourtant, la demande est bien plus faible qu’en 2011 15 1.3 Paris Lille Strasbourg Lyon 0,7 Marseille Nice Bordeaux Nantes Rennes Toulouse Montpellier 4.4 12.2 0.84 13.2 0.7 1.33.2 12.4 1.63.3 1.22 12.4 0.92.3 3.5 ITI au 1er janvier 2011 ITI au 1er septembre 2016
  16. 16. Un marché sous perfusion avec peu d’alternatives ● Taux de marché ultra bas ● 120,000 PTZ neuf et ancien attendus en 2016 ● Incitations fiscales fortes dans le neuf (Pinel...) ● Bourses volatiles, assurance-vie moins attractive ● Dans un contexte anxiogène, l’immobilier rassure Sentiment général que “c’est le bon moment” 16
  17. 17. Emploi Vitalité démographiqueAmélioration du cadre de vie & infrastructures 9,9% La bonne santé du marché ne repose pas sur les fondamentaux 17
  18. 18. Sans baisse des taux, les prix auraient baissé en 2016 18
  19. 19. Quels marchés progresseront le plus demain ?
  20. 20. Les gagnants et perdants des 15 dernières années Indice Grandes Villes : +138% Indice Grandes Villes : Synthèse des indices de Paris et des 10 villes de France les plus peuplées Source : Notaires + MeilleursAgents 20 Evolution des prix immobiliers depuis 15 ans
  21. 21. Les gagnants d’hier seront-ils les gagnants de demain ? 21 Ville Perf. 2001 ->2016 Surperformance vs Moyenne Grandes Villes Performance demain ? Bordeaux 204% 66% ? Lyon 164% 26% Montpellier 159% 21% Lille 156% 18% Toulouse 149% 11% Nice 149% 11% Paris 144% 6% Nantes 127% -11% Marseille 93% -45% Rennes 90% -48% Strasbourg 84% -54%
  22. 22. 22 Nice DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE ● Création de nouvelles lignes de tramway (T2&T3) ● Eco-Vallée ● Rénovation du quartier de l’Ariane, Nice Centre, pôle gare Thiers Evol. population -1,4% Perspectives de plus-value Age moyen 43 ans (+6 mois) Chômage 10,7% (+2,5 points) Source : Insee - Évolution démographique et chômage sur 10 ans (dernier recensement)
  23. 23. 23 Montpellier DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE ● Nouvelle gare TGV ● Rénovation quartier Saint-Roch, rive gauche, construction de 9 écoles ● Prolongement des lignes de tramway Evol. population +8,1% Perspectives de plus-value Age moyen 36 ans (+4 mois) Chômage 13,1% (+1 point) Source : Insee - Évolution démographique et chômage sur 10 ans (dernier recensement)
  24. 24. 24 Lille DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE ● Fin d’aménagement des projets Eurasanté, Euratechnologies, Parc Scientifique de la Haute Borne, Champ de Mars, Fives Evol. population +2,4% Perspectives de plus-value Age moyen 34 ans (+8 mois) Chômage 10,7% (-0,1 point) Source : Insee - Évolution démographique et chômage sur 10 ans (dernier recensement)
  25. 25. 25 Marseille DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE ● Prolongation du métro (M2) ● Travaux autoroute : L2 (création d’une rocade) ● Rénovation des ports ● Centre commercial du Prado-Vélodrome ● Euromed center ● Evol. population +1,9% Perspectives de plus-value Age moyen 40 ans (+6 mois) Chômage 12,5% (+0,4 point) Source : Insee - Évolution démographique et chômage sur 10 ans (dernier recensement)
  26. 26. 26 Strasbourg DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE Evol. population +1% Perspectives de plus-value Age moyen 37 ans (+7 mois) Chômage 10,2% (+1,1 point) Source : Insee - Évolution démographique et chômage sur 10 ans (dernier recensement) ● Extension des lignes de tramway ● Wacken Europe ● Deux-Rives
  27. 27. 27 Paris DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE ● Grand Projet de Renouvellement Urbain (GPRU) sur 11 quartiers périphériques ● ZAC Clichy Batignolles, Porte de Montreuil, Quartier Sainte Blaise Evol. population +2,2% Age moyen 39 ans (+7 mois) Chômage 8,6% (-0,2 point) Perspectives de plus-value Source : Insee - Évolution démographique et chômage sur 10 ans (dernier recensement)
  28. 28. 28 Toulouse DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE ● Capitale régionale ● 3ème ligne de métro ● LGV : Paris 4h+ ● Rénovation du port Viguerie, Grand parc Garonne, Eco-quartier de la Cartoucherie Evol. population +4,7% Perspectives de plus-value Age moyen 36 ans (+2 mois) Chômage 10,1% (+1 point) Source : Insee - Évolution démographique et chômage sur 10 ans (dernier recensement)
  29. 29. 29 Bordeaux DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE ● LGV Paris 2h ● Prolongement du tramway ● Grand Bordeaux, Euratlantique Evol. population +4,9% Perspectives de plus-value Age moyen 38 ans (-2 mois) Chômage 9,9% (+0,8 point) Source : Insee - Évolution démographique et chômage sur 10 ans (dernier recensement)
  30. 30. 30 Rennes DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE ● LGV Paris 1h30 + Nouvelle gare ● 2ème ligne de Métro ● Centre des congrès et grand auditorium ● Quartier d’affaires Eurorennes ● Quartier Baud-Chardonnet et berges de la Vilaine Evol. population +2,3% Perspectives de plus-value Age moyen 37 ans (+7 mois) Chômage 8% (+1,4 point) Source : Insee - Évolution démographique et chômage sur 10 ans (dernier recensement)
  31. 31. 31 Nantes DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE ● Prolongement du tramway ● Aménagement de l’Ile de Nantes, Rezé, Vertou, Bottière pin-sec/Chenaie ● Euronantes (3ème phase) Evol. population +3,5% Perspectives de plus-value Age moyen 37 ans (+7 mois) Chômage 8,3% (+0,8 point) Source : Insee - Évolution démographique et chômage sur 10 ans (dernier recensement)
  32. 32. 32 Lyon DEMOGRAPHIE CREATION D’EMPLOIS AMELIORATION DU CADRE DE VIE ● Grand Lyon : Rénovation Part-Dieu, des rives de la Saône, Carré de soie ● Prolongement Tramway (T2) ● Axe Lyon / Turin Evol. population +6% Perspectives de plus-value Age moyen 37 ans (-5 mois) Chômage 9,1% (+1,1 point) Source : Insee - Évolution démographique et chômage sur 10 ans (dernier recensement)
  33. 33. Qui seront les gagnants de demain ? 33 Ville Perf. 2001 -> 2016 vs Grandes Villes Perspectives de plus-value Sur-performance attendue vs Grandes villes Lyon 26% +30 à +50%Nantes -11% Rennes -48% Bordeaux 66% +10 à +20%Toulouse 11% Paris 6% Strasbourg -11% -10% à -20% Marseille -45% Lille 18% Montpellier 21% Nice 11%
  34. 34. Focus Grand Paris
  35. 35. Des écarts de performance considérables à Paris en 15 ans Hausse à 200% Hausse entre 150% et 200% Hausse entre 100% et 150% Hausse inférieure à 100% 35Evolution des prix immobiliers à Paris par arrondissement depuis 15 ans
  36. 36. L’amélioration du cadre de vie de certains quartiers a entraîné une sur-performance de 60 à 90% en 15 ans 36Evolution des prix immobiliers à Paris par arrondissement depuis 15 ans
  37. 37. Depuis 15 ans, des disparités révèlent des mutations profondes en IDF Hausse supérieure à 200% Hausse entre 100% et 150% Hausse inférieure à 100%Hausse entre 150% et 200% Montreuil +247% Neuilly-sur-Seine +140% Pantin +246% Saint-Cloud +125% Fontenay-aux-Roses +92% Montrouge +202% 37Evolution des prix immobiliers en Île-de-France depuis 15 ans
  38. 38. En banlieue, la connexion à Paris s’ajoute à l’amélioration du cadre de vie pour creuser des écarts encore plus importants 38Evolution des prix immobiliers en Île-de-France depuis 15 ans
  39. 39. En IDF, des écarts considérables se sont creusés Ville 2001 -> 2016 Sur-performance vs IdF* Montreuil 247% +97% Pantin 246% +96% Levallois-Perret 227% +77% Clichy 222% +72% Asnières-sur-Seine 216% +66% 39 Le Blanc-Mesnil 95% -55% Chelles 93% -57% Épinay-sur-Seine 91% -59% Sevran 86% -64% Aulnay-sous-Bois 81% -69% ... 5 meilleures performances 5 moins bonnes performances IDF * : Moyenne pour les villes d’IDF de plus de 50 000 habitants
  40. 40. Quels gagnants demain avec le Grand Paris ?
  41. 41. Le Grand Paris, un projet d’aménagement du territoire ● Transformation de l’agglomération parisienne en une grande métropole mondiale afin : ○ D’améliorer le cadre des vie des habitants ○ Corriger les inégalités territoriales ● Développement de nouveaux pôles économiques autour de Paris ● Création d’un nouveau réseau de transport reliant ces pôles entre eux, à Paris, aux gares TGV, et aux aéroports ● Construction de 1.5 million de nouveaux logements autour des nouvelles gares du “Grand Paris Express” 41
  42. 42. Notre pronostic : les 5 futurs gagnants du Grand Paris 42 Saint-Denis Aubervilliers Noisy-le-Grand VillejuifBagneux
  43. 43. Ville Amélioration du cadre de vie & infrastructure Sur-performance 2001 -> 2016 vs IdF Perspectives de plus-value Performance attendue Villejuif Hub sud du Grand Paris Prolongation de L14 Campus Santé -3% Sur-performance de 50 à 100% par rapport à la moyenne de l’IDF Saint-Denis Hub nord du Grand Paris Prolongation de la L14 Vitrine de la transformation du 93 +15% Aubervilliers Très connectée au GPE Prolongation de la L12 Eco-quartier du Fort Campus Condorcet +6% Bagneux Très connectée au GPE Prolongation de la L4 -12% Noisy-le- Grand Hub Est du Grand Paris Prolongation de la L11 Cité Descartes -9% Nos gagnants du Grand Paris 43 Nos gagnants du Grand Paris 43

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