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METHODE : LES SOURCES       Source Audélor :        Analyse des implantations commerciales depuis 2003 et localisation    ...
PARTIE 1 : LE DIAGNOSTIC ET ENJEUX      3 grands axes :       La densité et attractivité de l’équipement commercial au niv...
1. Densité et attractivité      Croissance continue de l’offre       + 98 000 m² autorisés en CDEC et réalisés depuis 2003...
1. Densité et attractivité      Des perspectives favorables pour le développement      commercial du Pays de Lorient      ...
1. Densité et attractivité      Prospective 2020 : la poursuite des tendances qui      génèrent 56 000 à 100 000 m²       ...
1. Densité et attractivité      24 enseignes de la grande distribution nationale      présentes sur le territoire         ...
1. Densité et attractivité                                        Nombre de magasins implantés en Bretagne                ...
1. Densité et attractivité      Au delà de la densité, l’attractivité commerciale passe      aussi par l’innovation et le ...
1. Densité et attractivité       Au delà de la densité, l’attractivité commerciale passe       aussi par l’innovation et l...
Synthèse et points de débat       - Une croissance de l’offre va se poursuivre       - Une offre en « grandes enseignes » ...
2. Le rapport centre-ville périphérie       Les polarités existantes qui se sont renforcées                               ...
2. Le rapport centre-ville périphérie       2 grands pôles périphériques en croissance                                    ...
2. Le rapport centre-ville périphérie       Une cohérence des zones commerciales périphériques à       améliorer        De...
2. Le rapport centre-ville périphérie       Un centre d’agglomération qui résiste bien         21% du chiffre d’affaires d...
Synthèse et points de débat           - Une périphérie forte et en développement           - Un risque de renforcement de ...
3. Proximité et maillage commercial       La grande distribution alimentaire très présente sur le       territoire        ...
3. Proximité et maillage commercial       Un tissu commercial satisfaisant …        16 communes de Cap       L’Orient sur ...
3. Proximité et maillage commercial       Une offre commerciale de proximité stimulée mais des       risques de déstabilis...
Synthèse et points de débat       - Le commerce : élément majeur de l’animation des centralités urbaines       - Risque de...
PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS       D’AUTORISATIONS COMMERCIALESN°21
PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS            D’AUTORISATIONS COMMERCIALES       Les raisons du changement           Législation ...
PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS               D’AUTORISATIONS COMMERCIALES       Ce qui pourrait changer       (Projet de Loi ...
PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS                 D’AUTORISATIONS COMMERCIALES       2 secteurs à délimiter précisément dans le ...
PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS                D’AUTORISATIONS COMMERCIALES       2 secteurs à délimiter précisément dans le D...
PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS              D’AUTORISATIONS COMMERCIALES       Hors des centralités et des zones commerciales...
PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS              D’AUTORISATIONS COMMERCIALES       Les questions soulevées :           La fixatio...
Ex du DAC de St Etienne       Ce qui va changer (Projet de Loi Ollier 15/06/2010):N°28
Quelles délimitations?N°29
Elaborer un document d’Aménagement                            Commercial (DAC)       Aujourd’hui de type LME, demain de ty...
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Diagnostic commercial du pays de Lorient, Mai 2011 par Audélor
Partie 1 : Diagnostic
Partie 2 : le projet de loi Ollier

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Diagnostic commercial du Pays de Lorient

  1. 1. Commission Développement Economique et Espaces d’Activités - Mai 2011 Diagnostic commercial Partie 1 : Diagnostic Partie 2 : le projet de loi OllierN°1
  2. 2. METHODE : LES SOURCES Source Audélor : Analyse des implantations commerciales depuis 2003 et localisation des établissements de +300m² sur SIG Recensement « terrain » des commerces dans les communes du Pays Entretiens auprès d’enseignes locales (Leroy Merlin, Super U, Carrefour, Géant, St Maclou, Galeries Lafayette, Librairie Chapitre, Esprit d’intérieur, Carrefour Market) Entretiens auprès d’élus et techniciens des communes (Lorient, Larmor-Plage, Guidel, Lanester, Ploemeur, Quéven, Gestel, Pont- Scorff, Hennebont) Veille documentaire Source CCIM et CRCI : Observatoire Commerce du pôle Lorientais (Grandes et Moyennes surfaces -comportements d’achat) Observatoire Régional du Commerce (ORC) Source études CERCIA et Cibles et Stratégies : Diagnostics réalisés en 2000 et 2004N°2
  3. 3. PARTIE 1 : LE DIAGNOSTIC ET ENJEUX 3 grands axes : La densité et attractivité de l’équipement commercial au niveau du Pays de Lorient Le rapport centre-ville / périphérie Le maillage commercial de proximité Pour chacun des axes : Un diagnostic et des enjeux et points à débattreN°3
  4. 4. 1. Densité et attractivité Croissance continue de l’offre + 98 000 m² autorisés en CDEC et réalisés depuis 2003 sur le Pays de Lorient Croissance des surfaces de vente +2,8 % en moyenne an (2003-2010) Renforcement de l’offre de centre-ville (Nayel) : 8 000 m² de surfaces de ventes Taux d’évasion faible et maîtrisé de 6%N°4
  5. 5. 1. Densité et attractivité Des perspectives favorables pour le développement commercial du Pays de Lorient Poursuite de la croissance des Le chiffre d’affaires du commerce dépenses des ménages +1,5%/ de détail qui se maintient malgré la an entre 1996 et 2007 (en lien crise. avec les évolutions démographiques) Le chiffre d’affaires des commerces Chiffre d’affaire du commerce de détail (par du Pays de Lorient qui augmente trimestres) comparé aux autres secteurs d’activité – évolution trimestrielle en glissement annuel +2% (1996-2007). Source : DDFIPN°5
  6. 6. 1. Densité et attractivité Prospective 2020 : la poursuite des tendances qui génèrent 56 000 à 100 000 m² Tendances nationale : un décrochage qui s’opère entre rythme de production des m² commerciaux et la consommation des ménages Les tendances nationalesN°6
  7. 7. 1. Densité et attractivité 24 enseignes de la grande distribution nationale présentes sur le territoire Tati Galeries Lafayette Zara Atlas Porcelanosa Dont 6 enseignes FNAC C&A Nombre de magasins implantés relativement rares dans Maxi Toys en Bretagne /Loire- Autour de Bébé l’Ouest. Leroy Merlin Atlantique * 1 000 m² de surface de Truffaut vente environ Go Sport H&M Boulanger Les enseignes Eurodif implantées dans le King Jouet Conforama Pays de Lorient Darty Fly St Maclou Jardiland But Décathlon KiabiN°7 0 5 10 15 20 25
  8. 8. 1. Densité et attractivité Nombre de magasins implantés en Bretagne /Loire-Atlantique * 1 000 m² de surface de vente environ Toys R us et Babies R us Saturn Exemple de 8 enseignes (+300m²) absentes de Virgin l’offre commerciale du Pays de Lorient (non exhaustif). Alinéa Les enseignes Cultura absentes du Pays de Lorient Ikéa Besson Chaussure Castorama 0 2 4 6 8N°8
  9. 9. 1. Densité et attractivité Au delà de la densité, l’attractivité commerciale passe aussi par l’innovation et le renouvellement des concepts. Le commerce doit s’adapter :N°9
  10. 10. 1. Densité et attractivité Au delà de la densité, l’attractivité commerciale passe aussi par l’innovation et le renouvellement des concepts. Le commerce doit s’adapter :N°10
  11. 11. Synthèse et points de débat - Une croissance de l’offre va se poursuivre - Une offre en « grandes enseignes » satisfaisante - Un manque d’enseignes « moyenne / haut de gamme » pointé fréquemment dans les entretiens - Une offre qui doit toujours évoluer pour suivre les innovations et les mutations des comportements d’achats Points de débat : - Comment le DAC va pouvoir encadrer qualitativement et quantitativement le développement commercial ? - Une prospection à organiser pour attirer des enseignes attractives mais non présentes aujourd’hui ?N°11
  12. 12. 2. Le rapport centre-ville périphérie Les polarités existantes qui se sont renforcées - 1er pôle : Lorient Nord - 2ème pôle : Lanester Nord Depuis 2003, 27 ha ont - 3ème pôle : Le centre d’agglomération été consommés en zones d’activité (soit ¼ du foncier consommé) 72% des surfaces de ventes de plus 300m² se situent en périphérieN°12
  13. 13. 2. Le rapport centre-ville périphérie 2 grands pôles périphériques en croissance Répartition des m² réalisés entre 2003 et 2010 Source : CDAC L’équipement de la maison en tête en zones périphériques : 37% des Pôle Caudan/Lanester nouvelles surfaces créées depuis 2003 Pôle Lorient Nord Divers (concessions auto…) Le Centre d’agglomération : Mourillon Supermarchés, hypermarchés prédominance de l’équipement et alimentaire autre Equipement de la personne de la personne. Pôle Gardeloupe (nord Equipement de la maison Gardeloupe) Culture loisirs Centre-ville 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000N°13
  14. 14. 2. Le rapport centre-ville périphérie Une cohérence des zones commerciales périphériques à améliorer Des dysfonctionnements constatés : manque de lisibilité des zones engorgements, ronds-points saturés… Des mixités de zones parfois perturbatrices (habitat, production…), Ex de Kerpont,Mourillon Des besoins en renouvellement (qualité des bâtiments…)N°14
  15. 15. 2. Le rapport centre-ville périphérie Un centre d’agglomération qui résiste bien 21% du chiffre d’affaires du pôle De nombreuses mutations en lorientais est réalisé dans le centre cours qui vont impacter d’agglomération. positivement le commerce (projet (cette part est de 19% pour le CV de gare, CHBS, Péristyle…) Vannes, 16,5% pour le CV de Rennes). De plus, une attractivité renforcée Mais une vigilance à avoir sur le avec l’opération Nayel : un CA centre-ville : estimé à 21 millions d’euros (soit Avant Nayel l’attractivité du environ 10% du CA du centre- centre-ville avait perdu 2 points ville), ce qui porte le CA du centre- entre 2002 et 2007 alors que ville à 195 M€ pour 583 Lorient Nord s’était renforcée : de commerces. +2,8 points. (+impacts sur les commerces environnants et Aujourd’hui : une demande sur la zone de chalandise du centre d’agglomération) sur le centre-ville non satisfaite (peu de disponibilités de « grandes surfaces ».)N°15
  16. 16. Synthèse et points de débat - Une périphérie forte et en développement - Un risque de renforcement de la périphérie vis à vis du centre d’agglomération - Effet d’éviction vis à vis des activités productives en zones d’activité - Une qualité urbaine et fonctionnelle à améliorer - Une attractivité du centre-ville à consolider en lien avec les projets urbains : la prise en compte des « signaux faibles» : nouvelles tendances de consommation, potentiel à proximité du centre-ville Points de débat : -Freiner la croissance de la périphérie ? -Quels types de commerces pour le centre d’agglomération ? Comment mieux anticiper les mutations ? Quels nouveaux concepts accueillir ? - Comment mieux prendre en compte les critères architecturaux, paysagers et de développement durable pour les projets en périphérie ?N°16
  17. 17. 3. Proximité et maillage commercial La grande distribution alimentaire très présente sur le territoire 41 supermarchés et 9 hypermarchés Géant Lanester : 9 910 m² Carrefour : 7 100 m² Géant Lorient : 5 700 m² Une densité élevée de 395 m²/1000 hab. (moyenne bretonne 367 m²/1000 hab.) Fort développement du discount alimentaire depuis 2003 : + 7 magasins (5 300 m² de surface de vente) alors que la part de marché du discount alimentaire stagne (14% au niveau national)N°17
  18. 18. 3. Proximité et maillage commercial Un tissu commercial satisfaisant … 16 communes de Cap L’Orient sur 19 ont un tissu « complet »* (4/11 sur le reste du Pays ) 92% des habitants du Pays bénéficient d’un tissu commercial considéré comme satisfaisant* *présence d’un supermarché ou de 3 commerces de base : boucherie-charcuterie, boulangerie-pâtisserie, alimentation générale). 2 000 habitants : le seuil d’émergence du commerce de proximité sauf pour 3 communes de + 2 000 hab. qui ne sont pas dotée d’un tissu commercial « complet »N°18
  19. 19. 3. Proximité et maillage commercial Une offre commerciale de proximité stimulée mais des risques de déstabilisation à prendre en compte Le maillage commercial s’est Des risques de déstabilisation renforcé grâce aux opérations des centres traditionnels lorsqu’il y de restructurations de a des projets de déplacement centres-villes et centres- de supermarché (rôle de bourgs locomotive pour les commerces en place). Actuellement, des projets de création ou de réaménagement Des difficultés pointées lors des de sites commerciaux assez entretiens (à approfondir) : nombreux : Guidel, Quéven, - Tertiarisation de rez-de-chaussée Gestel, Larmor-Plage… commerciaux - Centres commerciaux de quartier « vieillissants » - Locaux vacants dans certains secteursN°19
  20. 20. Synthèse et points de débat - Le commerce : élément majeur de l’animation des centralités urbaines - Risque de déstabilisation de certains équipements sur le créneau de l’alimentaire (renforcé par les évolutions récentes) - Un tissu commercial de proximité de bonne qualité mais des fragilités ponctuelles identifiées. Points de débat : - Quels moyens pour préserver les commerces dans les centralités urbaines ? (Réglementaires : PLU? Droit de préemption ? Projets urbains ? FISAC ?) - Comment maintenir une vigilance sur les implantations alimentaire en périphérie (cf Document d’Aménagement Commercial) ?N°20
  21. 21. PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS D’AUTORISATIONS COMMERCIALESN°21
  22. 22. PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS D’AUTORISATIONS COMMERCIALES Les raisons du changement Législation française jugée discriminatoire au niveau européen Renforcement des monopoles existants (« effet de rente ») Redonner du pouvoir d’achat aux ménages (plus de concurrence) Un bilan « désastreux » de la loi de Modernisation de l’Economie (LME 4 août 2008) Problème d’interprétation des seuils Critères d’examen en CDAC trop flous : l’ambiguïté demeure entre critères économiques et critères d’aménagementN°22
  23. 23. PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS D’AUTORISATIONS COMMERCIALES Ce qui pourrait changer (Projet de Loi Ollier 15/06/2010) : Le Document d’Aménagement Commercial (DAC) deviendrait obligatoire et serait intégré au Schéma de Cohérence Territoriale (Scot) Les territoires dotés d’un Scot déjà approuvé auraient 2 ans* pour se mettre en conformité à partir de l’entrée en vigueur de la loi (prévue mi- 2011). En attendant, les projets > 1 000 m² seront soumis à la CRAC. *Le Sénat a proposé 3 ans Le SCOT (via le DAC) et le PLU deviendraient les outils majeurs de la planification commerciale. Suppression des CDAC, l’autorisation d’un commerce passerait uniquement par le permis de construire.N°23
  24. 24. PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS D’AUTORISATIONS COMMERCIALES 2 secteurs à délimiter précisément dans le DAC : 1. Les centralités urbaines (centres-villes et centres de quartiers) Les contours des centralités devront être délimités à la parcelle dans le DAC Implantation libre (aucun seuil de surface) y compris les + 1 000 m² sous réserve des dispositions du PLU *Le Sénat a assoupli cette notion de délimitation : « dans les parties du territoire du SCOT couvertes par un PLU, le DAC peut localiser ces espaces ».N°24
  25. 25. PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS D’AUTORISATIONS COMMERCIALES 2 secteurs à délimiter précisément dans le DAC : 2. Les zones commerciales périphériques Délimitation / localisation des secteurs dans le DAC. La délimitation des zones pourra supposer un zonage dans les zones d’activité existantes. Les zones commerciales seraient les seuls lieux (en dehors des centres- villes) où pourraient s’installer les + 1 000 m² Le DAC définirait les conditions d’implantation de ces équipements (desserte TC, respect de normes environnementales…) Possibilité de définir des seuils au delà desquels les établissements ne pourront pas s’ implanter. Ces seuils pourraient être : Homogènes sur une même zone Varier en fonction d’une typologie de commerce* suivante : commerce de détail, commerce de gros, ensembles commerciaux continus ou discontinus. * Typologie modifiée par le Sénat qui propose la distinction entre commerce alimentaire, équipement de la personne, équipement de la maison et secteur culture-loisirs.N°25
  26. 26. PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS D’AUTORISATIONS COMMERCIALES Hors des centralités et des zones commerciales : implantations libres des surfaces < 1 000 m². Sous réserve des dispositions du PLU.N°26
  27. 27. PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS D’AUTORISATIONS COMMERCIALES Les questions soulevées : La fixation de quotas par zone et la délimitation de zones commerciales : « risque du 1er arrivé 1er servi » rôle de la maîtrise foncière Les zones devront être délimitées : ce qui implique un dimensionnement « raisonnable » qui ne pourra pas être considéré comme une atteinte à la liberté d’entreprendre. La délimitation : un exercice complexe car il ne doit pas être fait référence à des critères économiques. Par exemple : comment délimiter ces zones sur Lanester Nord, Lorient Nord et le centre-ville ?N°27
  28. 28. Ex du DAC de St Etienne Ce qui va changer (Projet de Loi Ollier 15/06/2010):N°28
  29. 29. Quelles délimitations?N°29
  30. 30. Elaborer un document d’Aménagement Commercial (DAC) Aujourd’hui de type LME, demain de type loi « Ollier » PROPOSITIONS : Pilotage : Syndicat Mixte SCoT (le DAC étant intégré au Scot) Maîtrise œuvre : AudéLor Périmètre de travail : Pays Phase 1 : Partage des enjeux et premières orientations Méthode : constitution de groupes de travail mixtes : élus, professionnels du commerce Objet : - Partage et approfondissement des enjeux du diagnostic - Amorcer la réflexion sur les outils (zonages, typologies, seuils, dispositions particulières). Phase 2 : Proposition d’orientations au vu de la nouvelle législation Phase 3 : Finalisation des orientations et traduction réglementaire dans le cadre du ScotN°30
  31. 31. N°31

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