Immobilier international: une opportunité pour les caisses de pensions

1. LundiFinance
Le Temps
Lundi 2 février 2015
12
Tableau de bord Six mois sur les marchés
SOURCE: BLOOMBERG
0,90
1,00
1,10
1,20
1,30
0,80
30 juillet 30 janvier
Taux de change
En francs
1
0,5
2
2,5
1,5
-0,5
0
30 juillet 30 janvier
Etats-Unis Europe Suisse (Conf.)
1,664% 0,302% ¬0,037%
Obligations (taux à 10 ans)+9,51%
1450
1390
1150
1210
1270
1330
30 juillet 30 janvier
30 janvier
Clôture: 1415,07
Topix (Tokyo)
+2,54%
2100
1800
2040
1980
30 juillet 30 janvier
18h00:2012,79
S&P 500+7,82%
380
305
335
365
350
30 juillet 30 janvier
Clôture: 367,05
Stoxx Europe 600
9200
8900
18608000
1920
320
8300
8600
7700
30 juillet 30 janvier
–1,32%
Clôture: 8385,13
SMI
1,0376 0,9192
Euro Dollar
–2,89%
1350
1300
1100
1150
1200
1250
30 juillet
Clôture: 1260,00
Or (once en dollars)
20
40
60
80
10
30
50
70
0
SOURCE: BANQUES CENTRALES, JPMORGAN, GONET & CIE
20142013201220112010200920082007
Avec les politiques monétaires ultra-expan-
sionnistes mises en place ces dernières
années, les bilans des banques centrales ont
littéralement explosé. A ce jeu-là, la Banque
nationale suisse, qui a dépensé des milliards
de francs entre septembre 2011 et janvier
2015 pour défendre le taux plancher instauré
avec l’euro, n’est pas en reste. Son bilan est
ainsi passé de 20% du PIB de la Suisse au
début 2009 à quelque 85% aujourd’hui.
Taille des bilans des banques centrales, en % du PIB
Des politiques monétaires qui font exploser les bilans des banques centrales Le graphique de la semaine
Banque nationale
suisse
Banque du Japon Réserve fédérale
américaine (Fed)
Banque centrale
européenne
Sept jours dans le rétroviseur
La semaine avait commencé en hausse sur
les marchés financiers, toujours bercés par la
promesse du président de la Banque centrale
européenne Mario Draghi d’injecter des
milliards d’euros chaque mois dans
l’économie. Lundi, seule la bourse d’Athènes
plongeait de plus de 3% après les élections
du week-end et la victoire du parti d’extrême
gauche Syriza. Toutefois, dès mardi, la
correction se faisait sentir sur les places
européennes, qui terminaient la semaine sur
une note légèrement négative. A l’exception
de la bourse suisse. Tout le contraire du mois
de janvier qui a vu les places européennes
progresser tandis que le SMI perdait 6,66%
à la suite de l’abandon du taux plancher.
On notera toutefois que le franc s’est
légèrement affaibli face à l’euro tout au long
de la semaine pour atteindre, vendredi en fin
de journée, 1,04 franc pour 1 euro.
L’actualité de la semaine écoulée
L’agenda
Lundi 2février
U Julius Baer, Areva et Bankia
publient leurs résultats 2014
U En Suisse, publication de l’indice
PMI des directeurs d’achat pour le
mois de janvier
U ExxonMobil publie ses résultats
au quatrième trimestre 2014
U Aux Etats-Unis, publication des
dépenses et revenus des ménages
au mois de décembre
Mardi 3février
U La Banque Cantonale de Lucerne
publie ses résultats 2014
U Bucher publie son chiffre d’affai-
res 2014
U AMS publie ses résultats au
quatrième trimestre 2014
U LVMH et BP publient leurs résul-
tats 2014
U Disney publie ses résultats déca-
lés au premier trimestre
U L’administration fédérale des
douanes publie les chiffres du
commerce extérieur pour le mois
de décembre et l’année 2014
U La Fédération horlogère publie les
chiffres des exportations horlogè-
res pour le mois de décembre et
l’année 2014
Mercredi 4février
U Rieter et Syngenta publient leurs
résultats 2014
U General Motors publie ses résul-
tats au quatrième trimestre 2014
U Sony, Toyota, Mazda et Mitsu-
bishi Corporation publient leurs
résultats au troisième trimestre
U Le KOF publie son sondage con-
joncturel pour le mois de janvier
U En zone euro, publication des
chiffres du commerce de détail au
mois de décembre
U Aux Etats-Unis, publication des
chiffres ADP de l’emploi dans le
secteur privé pour le mois de jan-
vier
Jeudi 5février
U Energiedienst, ABB, Swisscom et
Banque Coop publient leurs résul-
tats 2014
U Emmi publie son chiffre d’affaires
2014
U Le Seco publie son enquête sur le
climat de consommation pour le
mois de janvier
U A Bruxelles, la Commission euro-
péenne présente ses prévisions
économiques d’hiver en matière de
croissance, déficits, dette, inflation
et chômage
U Aux Etats-Unis, publication des
chiffres du commerce extérieur
pour le mois de décembre
Vendredi 6février
U EMS-Chemie, Banque Privée de
Gestion et la Banque Cantonale de
Zurich publient leurs résultats 2014
U Aux Etats-Unis, publication des
chiffres du chômage et de l’emploi
pour le mois de janvier
L’immobilier international, une opportunité
de diversification pour les caisses de pension
Face à des taux d’intérêt en berne et des marchés actions chers, les caisses de pension aimeraient se tourner davantage encore vers la pierre
L’environnement économique soumet les
caisses de pension à des défis toujours plus
grands pour obtenir le rendement leur per-
mettant de faire face à leurs engagements.
Les taux d’intérêt sont extrêmement bas,
voire négatifs, alors même que les obligations
sont la classe d’actifs généralement la plus
représentée dans les portefeuilles, et la valori-
sation des actions est relativement élevée.
Dans ce cadre, les caisses de pension hési-
tent à augmenter leur allocation à ces classes
d’actifs. Certaines ont même, depuis un cer-
tain temps déjà, abaissé leur allocation obliga-
taire à la borne inférieure de leurs limites
tactiques.
Elles souhaiteraient donc se tourner vers la
troisième importante composante de leurs
portefeuilles, l’immobilier. Les statistiques
disponibles montrent qu’en moyenne elles y
investissent 20% de leur fortune, mais il est
très difficile d’augmenter cette part. Le marché
est saturé et la concurrence entre acheteurs est
féroce, d’autant plus que tous n’ont pas les
mêmes contraintes et objectifs. Preuve en est
l’achat récent par Swiss Life de l’immeuble
d’UBS à la rue du Rhône, à Genève, dont il se
dit que le prix générerait un rendement com-
pris entre 3,5 et 4%.
La réduction du biais domestique entamée
depuis longtemps pour les actions et les obli-
gations n’a encore que peu touché l’immobi-
lier. Les limites de placement de l’OPP2 per-
mettent d’investir jusqu’à 30% de la fortune
dans l’immobilier, dont un tiers à l’internatio-
nal, mais en réalité, ce ne sont que 1,2% en
moyenne qui le sont (Office fédéral de la
statistique). En comparaison, aux Pays-Bas, où
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Jérôme
Chevallerau
Responsable
Marketing &
Sales, Avadis
Prévoyance et
AFIAA
Fondation
d’investissement
le marché immobilier est restreint comme en
Suisse, les fonds de pension investissent 57%
de leur allocation immobilière à l’étranger
(enquête «Investment Intention Survey» de
l’Inrev).
Les investisseurs qui ont déjà franchi le pas
l’ont fait bien sûr pour accéder à plus d’oppor-
tunités d’investissement, mais également pour
des raisons de diversification géographique,
ou encore pour s’exposer à des cycles écono-
miques variés et décorrélés.
Les risques sont plus élevés ou, tout au
moins, différents. Ils incluent, comme pour les
autres classes d’actifs étrangères, le risque de
change.
Selon Pascal Frei, associé de PPCmetrics SA,
l’allocation à l’international des caisses qui
ont une part importante en immobilier (25 à
30%) s’élève au maximum à 5%, alors que l’on
pourrait aisément y consacrer jusqu’à 10% de
la fortune. Il souligne également que le choix
du benchmark est important. L’indice KGAST
n’est pas un bon indicateur, étant essentielle-
ment représentatif de l’immobilier résidentiel
suisse, alors que les investissements à l’étran-
ger sont principalement des immeubles com-
merciaux, plus liés aux cycles économiques et
donc aux actions. Une comparaison avec
l’EPRA Nareit, indice international des socié-
tés immobilières cotées, serait plus judicieuse;
néanmoins celui-ci est plus affecté par les
fluctuations boursières et il ne faudrait en
retenir que la tendance à long terme.
Compte tenu des risques et des besoins de
diversification, il est peu probable qu’une
caisse de pension se risque à investir directe-
ment dans des immeubles à l’étranger. Elle
préférera se tourner vers des véhicules de
placement collectifs.
Les fonds d’investissement étrangers cotés
(principalement des Reits, Real Estate Invest-
ment Trusts), sont soumis à la volatilité des
marchés d’actions, ce qui ne correspond pas
au but recherché. De plus, ils utilisent parfois
un important effet de levier. Il existe égale-
ment des fonds non cotés, sous la dénomina-
tion de Private Real Estate. Structurés comme
des fonds de Private Equity, ils ont une pé-
riode d’investissement et une échéance. Le but
recherché par le gérant n’est donc pas un
rendement stable à long terme, mais une
rentabilité optimale sur une période fixée. Ces
fonds investissent ainsi avec un objectif de
plus-value sur investissement.
Enfin, il existe, comme pour les autres clas-
ses d’actifs, des instruments dédiés et réservés
aux caisses de pension suisses, à savoir les
fondations d’investissement. Réunissant des
investisseurs ayant les mêmes contraintes et
objectifs, les fondations de placement sont
plus à même de remplir les objectifs recher-
chés. Peu nombreuses encore sur cette classe
d’actifs, elles rencontrent un intérêt croissant
de la part des investisseurs.
Une gestion immobilière internationale
diversifiée demande une structure lourde. En
effet, il est impératif d’être présent au plus
proche des opportunités d’investissement. Il
faut faire partie du cercle des investisseurs
locaux et ne pas être vu comme un investis-
seur étranger, à qui l’on peut proposer des
biens dont les investisseurs domestiques ne
veulent pas. Une telle structure est relative-
ment coûteuse, les frais payés par l’investis-
seur pour accéder à cette classe d’actifs sont
donc plus élevés que pour la gestion immobi-
lière suisse.
En conclusion, Pascal Frei souligne que
l’immobilier international doit être vu comme
un complément et non un substitut à l’immo-
bilier suisse. Les coûts supérieurs pour y accé-
der devraient être compensés par un rende-
ment supplémentaire.
Aux Pays-Bas, où le marché est
restreint comme en Suisse, les
fonds de pension investissent
57% de leur allocation
immobilière à l’étranger
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