S41 revue de presse kylia - semaine du 30 septembre au 6 octobre 2019

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 30 septembre au 6 octobre 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Les investisseurs placent des sommes record
dans le logement
Le 30/09/2019
INFOGRAPHIES - Pour la deuxième année consécutive, les professionnels ont investi la somme record
de près de 4 milliards d’euros dans le logement. Un marché qui leur semble solide et dont la rentabilité
a bien progressé.
Il n’y a pas que pour les particuliers que la plupart des indicateurs du marché du logement semblent au
vert. Les investisseurs eux aussi reviennent massivement et sans doute durablement vers l’immobilier
résidentiel à en croire l’étude de Cushman&Wakefield. Après une année record en 2018 avec un volume
d’investissement (par les institutionnels, professionnels, family office...) de près de 4 milliards d’euros,
«tout porte à croire que le marché de l’investissement résidentiel pourrait à nouveau dépasser les 4

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milliards d’euros en 2019», note l’étude. Par comparaison, ce montant n’était que de 1 milliard en
moyenne sur la période 2011-2015.
Pourquoi un tel appétit? «L’immobilier résidentiel est aujourd’hui soutenu par une dynamique socio-
démographique très forte entre la décohabitation qui nécessite plus de logements et l’accroissement
démographique des grandes villes, explique Chrystèle Villotte, directrice du pôle résidentiel chez
Cushman&Wakefield. Par comparaison, les autres actifs immobiliers sont corrélés à l’activité
économique bien plus cyclique.» Et pour ne rien gâter la perspective du Grand Paris et les Jeux
olympiques 2024 devraient encore renforcer l’attractivité du marché résidentiel français qui attire de plus
en plus d’investisseurs étrangers.

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De nouveaux revenus grâce aux services

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Ainsi, même si le bureau reste l’investissement-roi, les alternatives au logement offrent aujourd’hui des
rendements plus aléatoires. «Il y a beaucoup de questions sur les actifs commerciaux qui connaissent
une mutation profonde alors que les locaux logistiques deviennent un marché très technique et
spécialisé», souligne Magali Martin, directrice du pôle Recherche chez Cushman&Wakefield. Résultat:
le résidentiel est actuel le support «classique» offrant le meilleur rendement: 7,1% (rendement global),
sa meilleure performance depuis 2011. Seuls l’hôtellerie (11,7%) et les locaux industriels (11,7%) font
mieux. Comme le relève l’étude, la rentabilité est désormais portée plus par la valeur en capital qui n’a
cessé d’augmenter que par le rendement locatif. Mais les mutations du marché résidentiel devraient
continuer à attirer les investisseurs car à côté de la valeur des murs et des loyers, ils décèlent un
gisement de revenus de services qu’offrent les nouvelles résidences étudiantes, les résidences seniors
ou les ensembles de coliving.
Ce marché actif soutenu par des taux d’intérêt très bas n’est pas pour autant sans défauts. «Même si
la rénovation et surtout la transformation de bureaux en logements offrent de belles perspectives, le
marché de l’investissement résidentiel est très dépendant de la construction, rappelle Chrystèle Villotte.
Or celle-ci est à la peine et les échéances électorales de 2020 ne vont rien arranger.» Autre point de
vigilance: la hausse continue des prix, surtout à Paris, qui va finir par impacter les rendements quand
les loyers ne pourront plus suivre la même hausse. Sans oublier le retour de l’encadrement des loyers.
«Il faut arrêter de stigmatiser les investisseurs en logement, mais plutôt leur offrir un cadre juridique et
fiscal plus stable et tout simplement cesser d’avoir cette vision péjorative de l’investisseur institutionnel
qu’ont parfois les pouvoirs publics et certaines municipalités», estime Magali Marton.
Source : www.lefigaro.fr

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Bercy pointe les risques du crédit immobilier
Le 01/10/2019
Le Haut conseil de stabilité financière vient de publier son diagnostic sur le crédit immobilier en France.
S'il ne se veut pas alarmiste, il pointe des risques notamment sur l'endettement des ménages. D'ici au
4 novembre, l'ensemble des parties prenantes est appelé à réagir.
Le HCSF « porte une attention particulière » à l'endettement croissant des ménages couplé à une
dégradation de la solvabilité des emprunteurs.
Les autorités passeront à l'action... En France, les gendarmes financiers préparent les esprits depuis
plusieurs semaines à des mesures visant à contenir la machine du crédit immobilier qui tourne à plein
régime. Mardi soir, le Haut Conseil de Stabilité Financière, qui réunit notamment la Banque de France
et le Trésor, a publié un diagnostic qui, s'il se veut rassurant, pointe toutefois une série de risques liés
à cette euphorie immobilière. Et indique qu'il « étudiera les modalités d'actions pertinentes et
proportionnées pour contenir ces risques ». D'ici au 4 novembre, l'ensemble des parties prenantes est
appelé à réagir au diagnostic.

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Endettement croissant des ménages
Le Haut Conseil, qui a la possibilité d'imposer aux banques de nouvelles charges en fonds propres,
« porte une attention particulière » à l'endettement croissant des ménages, couplé à une dégradation
de la solvabilité des emprunteurs, étant donné la hausse de la part de leur revenu consacré au
remboursement de l'emprunt.
Des risques existent également pour la banque, le HCSF pointant notamment « la profitabilité dégradée
des crédits à l'habitat », qui « fragilise le secteur ». Enfin, la baisse continue des taux pourrait bien, si
elle se confirmait, entraîner « le risque d'une nouvelle vague de renégociations », dégradant encore la
rentabilité des banques.
La surchauffe du crédit immobilier inquiète aussi au niveau européen. Le 23 septembre dernier, le
Comité européen du risque systémique (CERS) - présidé par Mario Draghi - avait lancé des
« avertissements » à cinq pays, dont la France, sur les « vulnérabilités » de son immobilier résidentiel.
Selon ce rapport, la France a certes pris des mesures - comme l'instauration d'une charge
supplémentaire en fonds propres de 0,5 % des actifs à partir d'avril 2020 (il est actuellement de 0,25 %)
- mais sans donner d'instructions claires. « Il n'y a pas eu d'indications formelles sur ce qui devrait être
considéré comme des conditions de crédit prudentes », regrette le CERS.
« La sinistralité des emprunteurs reste faible à ce stade », relève toutefois le Haut Conseil, rappelant
l'existence de « protections » comme le système de cautionnement ou l'assurance chômage. Le
système de crédit à taux fixe protège en outre contre une éventuelle remontée des taux. Il souligne enfin
« la sélection des emprunteurs » à l'entrée opérée par les banques, qui limite de fait le risque de
solvabilité.
Source : www.lesechos.fr

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Immobilier ancien : le moteur tourne toujours à
plein régime
Le 01/10/2019
Le marché de l'immobilier ancien tricolore fait montre d'une santé de fer. Les ventes sont toujours en
forte hausse, soutenues par les taux bas. Dans les grandes métropoles, les prix marquent une légère
pause saisonnière en septembre.
A l'échelle de l'Hexagone, le mètre carré moyen se stabilise en septembre à 2.614 euros (+ 1,4 % sur
neuf mois), selon MeilleursAgents.
Shuttertsock
Aux premiers frimas de l'automne, le marché immobilier tricolore maintient son tempo allegro. Les
ventes comme les prix de l'ancien continuent de grimper partout en France. « Nous allons de record en
record. Les volumes de transactions s'enflamment. Il n'y a pas eu de pause estivale », se réjouit le
président de Laforêt, Yann Jehanno.
Dans ce réseau de 700 agences immobilières, l'activité a crû de 12 % sur les 9 premiers mois de 2019,
rapportés à la même période de 2018, avec une cadence un peu plus modérée à Paris (+ 5,5 %) qu'en

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Ile-de-France hors la capitale (+ 10 %). La banlieue parisienne, petite comme grande couronne, sert de
plus en plus de marché de report aux acheteurs à l'étroit dans les murs d'une Ville lumière en surchauffe
Immobilier ancien : la pause après l'emballement ?
En France, la barre du million de transactions a été franchie en juillet (1.020.000 ventes), corroborent
les notaires. Soit une hausse annuelle, en volume, de 7 % sur un an. Selon ces derniers, « l'activité
dans les offices notariaux a été particulièrement soutenue durant l'été, période habituellement calme.
Le marché tourne à plein régime et les chiffres de l'automne devraient confirmer cette tendance. »

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Evolutions des prix de l'immobilier ancien en France Les Echos- MeilleursAgents
Pause en trompe-l'oeil
Le soufflé n'est pas près de retomber, gonflé par l'effet levure du crédit bon marché. Les prêts à moins
de 1 % pourraient même devenir la norme d'ici à la fin de l'année . Le marché profite aussi du
dynamisme démographique, de l'embellie sur le front de l'emploi et d'un meilleur moral des ménages.
En outre, peu de placements alternatifs trouvent grâce aux yeux des investisseurs. La volatilité des
marchés financiers les tétanise, quand la pierre les rassure toujours.
Après un été euphorique, le site d'estimation en ligne MeilleursAgents ( groupe Axel Springer) observe
une petite pause du marché en septembre, notamment dans la capitale. D'après l'indice
IPI MeilleursAgents-« Les Echos », les prix s'y sont stabilisés à 10.115 euros le m2, au 1er octobre
(+7,4 % depuis début 2019). Paris n'est pas la seule à être concernée par ce ralentissement saisonnier.
Alors que Nantes et Montpellier voient leur prix stagner sur un mois, Nice et Bordeaux reculent
légèrement (respectivement de 0,6 % et 0,1 %). Quant à Rennes (+0,2 %) et Toulouse (+0,5 %), ils
semblent également reprendre leur souffle, en moindre progression qu'en début d'année. Dans le club
des métropoles stars de 2019, seule Lyon poursuit sa hausse rapide (+ 1 % en septembre) pour
atteindre 4.501 euros le m² à la fin septembre. A l'échelle de l'Hexagone, le mètre carré moyen se
stabilise à 2.614 euros (+1,4 % sur neuf mois).
Pénurie de biens
Mais, avertit le président de MeilleursAgents, Sébastien de Lafond, « ce petit passage à vide ne doit en
aucun cas laisser croire à un éventuel retournement de marché. » Témoin de cette bonne santé, le
rapport de force qui s'est établi entre acheteurs et vendeurs. « On assiste à un véritable surplus de la
demande par rapport à l'offre à Paris et dans de grandes villes régionales comme Lyon, Nantes,
Toulouse, Strasbourg, Lille ou encore Montpellier », atteste le site.
Le patron de l'enseigne Laforêt constate cette même vitalité avec « des intentions d'achat qui explosent
dans tout notre réseau. Elles ont augmenté de 17 % par rapport à la fin septembre 2018. La hausse
atteint 22 % à Paris, 18 % en Ile-de-France et 15 % en régions. »
Dans ce marché très tonique, où la pénurie de biens se profile, il devient compliqué d'acheter. A l'image
de cette jeune candidate à l'accession d'un 40 m² avec un jardin arboré à Montreuil (Seine-Saint-Denis).
Quoiqu'elle fût première à se positionner, avec une offre au prix, par l'intermédiaire d'un agent, ce

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dernier lui a préféré un autre candidat avec une offre au même prix, mais postérieure, et ce au motif
que celle-ci était sans condition suspensive de financement bancaire.

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Être locataire c’est gaspiller son argent pour
35% des Français
Le 02/10/2019
Si une majorité de Français préfèrent acheter leur logement plutôt que le louer, c’est surtout car ils ne
veulent pas dépenser de loyer à perte et, en second lieu, car ils estiment que la pierre reste un bon
investissement.
Les prix de l’immobilier continuent de grimper en France, notamment à Paris, et les taux d’emprunt n’en
finissent plus de baisser. Dès lors, les Français, qui rêvent de devenir propriétaires, se posent cette
éternelle question: «Est-ce le bon moment d’acheter?» Tout dépend de la ville où vous habitez ou du
quartier que vous visez, vous répondront les experts. À défaut d’avoir une réponse définitive à cette
question, les Français sont convaincus d’au moins une chose: la pierre est toujours, à leurs yeux, un
bon investissement. C’est une des trois principales raisons qui ont encouragé les propriétaires à
acquérir un logement, selon un sondage réalisé par Harris Interactive pour les notaires de France. Elle
a été citée par 33 % des personnes interrogées.
Les deux autres? En deuxième position, les Français ont répondu qu’ils souhaitent être dans leurs murs
et pouvoir aménager leur bien immobilier comme ils l’entendent (34 %). Enfin, comme raison principale,
les personnes interrogées considèrent qu’être locataire revient à jeter de l’argent par les fenêtres (35 %).
«Les Français ont compris que dans le contexte actuel, il est plus rationnel d’acheter un logement et
d’avoir une vision à long terme plutôt que de payer des loyers à perte», souligne Rozenn Le Beller,
secrétaire du bureau du Conseil supérieur du notariat, en charge de l’immobilier. Une récente étude
publiée par Meilleurtaux, courtier en crédit immobilier, leur a confirmé qu’il est en effet plus intéressant,
actuellement, d’être propriétaire que locataire. En France, un acheteur rentabilise son acquisition en
moins de deux ans (21 mois) en moyenne.
Même les locataires reconnaissent à demi-mot l’intérêt de posséder son propre logement. Ainsi, la
majorité (52 %) d’entre eux estiment que leur situation actuelle est subie. La raison? Ils n’ont pas les
moyens financiers de pouvoir acquérir un logement, répondent 59 % des locataires. Sous-entendu: ils
le feraient s’ils le pouvaient. Par ailleurs, ils ne sont que 18 % à juger leurs conditions de location
avantageuses.
En dépit de la hausse des prix de l’immobilier, le climat reste donc propice à l’achat d’un logement,
même pour les jeunes primo-accédants. Les plus aisés d’entre eux bénéficient de taux d’emprunt très

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attractifs. Quant à ceux qui disposent d’un budget plus serré, ils peuvent compter sur des durées
d’emprunt plus longues. Conséquence: l’âge moyen du particulier qui réalise son premier achat a reculé,
selon le sondage: 32 ans, contre 35 ans il y a trois ans. «Il n’est donc jamais trop tôt pour penser à
devenir propriétaire», glisse Rozenn Le Beller. Encore faut-il avoir les moyens de réaliser son rêve aussi
jeune. Parmi les principaux critères qui déterminent le choix de leur logement, les Français citent la taille
(62 %), la sécurité (56 %), le coût de la vie (50 %) ou encore la proximité avec la nature (48 %). «Nous
retrouvons les principales préoccupations des Français, à savoir le pouvoir d’achat et la sécurité», fait
remarquer Rozenn Le Beller.
Et quid de leurs intentions d’ici à cinq ans? Si la quasi-totalité des propriétaires (96 %) envisagent de le
rester, un tiers des locataires ont l’intention d’acquérir un bien immobilier, selon Harris Interactive.
Actuellement, à peine six Français sur dix (59 %) possèdent leur résidence principale. Dans cinq ans,
si les intentions exprimées par les Français se transformaient en actes, ils seraient plus de 70 %. La
France des propriétaires voulue par Nicolas Sarkozy il y a une dizaine d’années pourrait, enfin, prendre
forme.
Source : www.lefigaro.fr

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Immobilier : quel est l’impact de la performance
énergétique de votre logement sur son prix de
revente ?
Le 02/10/2019
Les Notaires de France viennent de publier une nouvelle étude sur la valeur verte des logements
en 2018, mesurant l’impact de la performance énergétique d’un logement sur son prix de vente.
Conclusion : dans certaines régions, les passoires thermiques se vendent jusqu’à 19% moins
cher…
Jusqu’à -19%. Voici la dépréciation que pourrait subir votre bien immobilier à la revente, si sa
performance énergétique est trop faible. Par rapport à un bien plus performant, toutes choses égales
par ailleurs, en tout cas. Les biens immobiliers, appartements et maisons, sont tous soumis à une
obligation, dans le cadre d’une vente ou d’une location : passer le diagnostic de performance
énergétique (DPE). Sorte de bilan thermique visant à estimer la consommation d’un bâtiment, le DPE
se solde par l’attribution d’une étiquette énergétique, allant de F pour les logements les plus énergivores,
à A pour les plus économes. Et, vous ne le savez peut-être pas encore, mais cette étiquette note a une
incidence plus ou moins importante sur la valeur de votre logement.
Comme en 2016, les Notaires de France ont reconduit leur étude statistique sur la valeur verte des
logements, pour l’année 2018. Objectif : estimer dans chaque région de l’Hexagone l’impact de la
consommation énergétique d’un bien sur son prix de vente. En partant d’une étiquette de référence D,
les notaires ont ainsi mesuré l’éventuelle dépréciation d’un logement étiqueté F ou G ainsi que la
possible valorisation de celui-ci, lorsqu’il porte l’étiquette A ou B. Premier résultat relevé par l’étude :
l’effet négatif d’une mauvaise étiquette (F ou G) reste presque toujours plus important que l’effet positif
d’une bonne étiquette.

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Notaires de France
Ainsi, en région Nouvelle Aquitaine, les maisons classées F ou G se sont vendues, en moyenne, 19%
moins cher que les maisons de classe D. Et les maison de classe A ou B 11% plus cher que les maisons
de classe D. Bien évidemment, ces résultats ne sont pas les mêmes dans toutes les régions. “Les zones
climatiques ont évidemment une incidence sur les résultats”, admet Anne Papadopoulos, chargée
d’étude statistique au groupe ADSN et rédactrice de cette enquête. Ainsi, l’impact des mauvaises
étiquettes énergivores est par exemple beaucoup plus important sur les maisons de la face est du
territoire (régions Grand Est et Bourgogne Franche-Comté) que dans le sud, en région PACA. En
revanche, paradoxalement, il n’existe pas de dépréciation notable sur les mauvaises étiquettes en
région Rhône-Alpes.
Impact réduit en zone tendue

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L’étude se penche ensuite sur l’impact des étiquettes sur le marché des appartements. Et, comme dans
leur précédente étude, les notaires ont relevé que l’effet des étiquettes était toujour moins significatif
sur la valeur des appartements. “Ceci s’explique déjà par le fait qu’on est toujours davantage maître de
sa consommation lorsqu’on vit dans une maison, explique Anne Papadopoulos. Mais aussi parce que
les appartements se trouvent majoritairement dans des zones tendues. Or, plus le marché est tendu,
moins l’acquéreur a de marges de négociation. L’étiquette énergétique du logement est donc beaucoup
moins impactante sur son prix de vente”.
Notaires de France
En poussant cette logique, l’étude note que l’impact sur les prix des étiquettes énergétiques, toujours
comparé à un logement de classe D, est d’autant plus faible que le niveau de tension du marché est

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important. C’est donc sans surprise en Île-de-France, marché réputé comme le plus tendu, que l’impact
des étiquettes énergétique se révèle le moins significatif. En zones rurales et périurbaines (B2 et C),
réputées moins tendues, les maisons étiquetées F ou G se sont en moyenne vendues entre 9 et 13%
moins cher que les maison de classe D. Contre seulement 5% moins cher, en zone tendues (A et B1).
Source : www.capital.fr

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Les taux du crédit immobilier à un nouveau
plus bas historique
Le 03/10/2019
Le taux d'intérêt moyen des nouveaux emprunts est tombé à 1,31 % en août, selon les derniers chiffres
de la Banque de France. L'encours total des crédits à l'habitat, lui aussi à un niveau record, frôle les
1.054 milliards d'euros. Les banques ne voient pas de surchauffe.
Les chiffres du crédit de la Banque de France font office de référence dans le secteur.
Shutterstock
Il n'a jamais été aussi « simple » d'acheter un appartement ou une maison. Selon les derniers chiffres
de la Banque de France, les taux du crédit immobiliers viennent de toucher un nouveau plus bas
historique. En août, ils sont tombés à 1,31 %, contre 1,34 % en juillet, et 1,51 % il y a un an. En 2009,
les taux étaient encore en moyenne à… 4,13 % !
Les chiffres de la Banque de France font office de référence dans le secteur. Ce sont eux qui compilent
tous les nouveaux crédits à l'habitat, sans distinguer en fonction de la qualité des dossiers. Pour d'autres

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organismes comme l'Observatoire Crédit Logement/CSA, qui ne compile pas tous les dossiers, les taux
sont ainsi déjà tombés à 1,20 %.
Plus 60 % en 10 ans
Ce niveau historique des taux joue aussi sur les encours, les Français voulant profiter de ces conditions
exceptionnelles. Au mois d'août, le montant global des emprunts a progressé de 21,3 milliards d'euros
(+6,5 %), atteignant ainsi, lui aussi, un nouveau record à un plus de 1.053 milliards d'euros sur le seul
crédit à l'habitat. Depuis 2009, il a grimpé de plus de 60 %.
Cette situation de taux ultra-bas s'explique d'abord par la politique monétaire accommodante de la
Banque centrale européenne, avec un taux directeur à 0 % depuis 2016 et d'autres mesures non
conventionnelles. Par ailleurs, malgré des prix immobiliers en hausse, les candidats à l'emprunt sont
plus nombreux, et les banques jouent la concurrence pour attirer les clients, ce qui les pousse à
proposer des taux toujours plus attractifs.
Inquiètes par une possible surchauffe du crédit, les autorités ont fait un « diagnostic » qu'elles viennent
de publier. Mardi, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui réunit notamment la Banque de
France et le Trésor, a pointé plusieurs risques sur le crédit immobilier, côté banques et consommateurs,
tout en rappelant l'existence de « protections » comme le système de cautionnement.
Le HSCF s'est notamment inquiété du « risque d'une nouvelle vague de renégociations », qui pourrait
encore dégrader la rentabilité des banques. Selon les chiffres de la Banque de France, les
renégociations, même si elles sont encore loin de leur pic de 2017 (60 %), sont en nette hausse en
août : elles représentent près d'un quart (24,6 %) du total d'octroi de crédits immobiliers, contre
« seulement » 14,9 % il y a un an.
Pas de « risques inconsidérés »
Dans ce contexte, le HCSF a lancé une concertation jusque début novembre, qui pourrait aboutir à des
« modalités d'actions pertinentes et proportionnées pour contenir ces risques ». Selon Lorraine Quoirez,
analyste chez UBS, celles-ci pourraient inclure de nouvelles actions préventives comme l'introduction
de lignes directrices pour les standards de prêts. « Dans ce contexte, nous nous attendons à ce que la
croissance du crédit immobilier ralentisse à environ 4 % (en rythme mensuel, NDLR) à partir de l'an
prochain, contre plus de 6 % cette année », écrit l'analyste dans une note.

19
Face à cette perspective, les banques se veulent rassurantes. Pour le patron de Société Générale,
Frédéric Oudéa, qui préside la Fédération bancaire française (FBF), il n'y a pas de risque
d'emballement du crédit pour les particuliers : « Nous n'avons pas le sentiment qu'il y ait des risques
inconsidérés ».

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Extraction : est-ce possible de faire descendre
les tubes au sous-sol ?
Le 01/10/2019
"Je suis intéressé par un local commercial qui possède une extraction au sous-sol mais je
voudrais utiliser celle-ci à partir du rez-de-chaussée. Est-il possible de faire descendre les
tubes d'extraction du rez-de-chaussée au sous-sol pour atteindre la sortie de l'ancienne ?"
Jean Gramont
© GettyImages
Cela devrait a priori fonctionner, à condition que le moteur de l’extraction soit assez puissant (caisson
ou tourelle 400 °C/1 h) et que les gaines soient d’un diamètre de 350 mm au minimum. Toutefois, veillez
bien à ce que l’air qui circule dans ces gaines ne produisent pas un effet de sifflement désagréable. Et
pensez à positionner des trappes de visite pour le nettoyage. Notamment en partie basse, où vous allez
immanquablement avoir de la condensation avec un mélange d’eau et de graisses qui risque d’être
rapidement nauséabond.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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Vente de fonds de commerce : stabilité sur le
marché des bars-tabacs
Le 01/10/2019
© GettyImages
'Les banques financent plus facilement l'activité bar-tabac qui dégage une bonne rentabilité.'
Le commentaire de Pascal Henneuse, directeur du cabinet Michel Simond Saint-Brieuc-Vannes-
Brest
“Le marché du bar-tabac reste dynamique malgré une incertitude sur les prix du tabac et le devenir du
métier de buraliste. En Bretagne, l’éloignement des frontières préserve les commerçants de l’évasion
du chiffres d’affaires vers des pays limitrophes où le tabac est moins cher. La possibilité pour les
propriétaires de diversifier les services proposés - services postaux, ventes de billets SNCF, cigarettes
électroniques, puces de téléphone... - et le maillage territorial qui fait que le bar-tabac reste un
commerce de proximité incontournable, sont des atouts importants. Sur ce segment, on constate de
nombreuses reconversions mais également des transactions entre professionnels qui achètent des
affaires d’une plus grosse importance. Les banques financent plus facilement l’activité bar-tabac qui
dégage une bonne rentabilité. Concernant le marché des bars-brasseries, nous constatons un
tassement des ventes avec une baisse du nombre d’acquéreurs. L’appétence pour ces métiers subit un
recul, excepté pour les zones côtières qui restent toujours dynamiques. Sur ce marché, la frilosité des

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banques s’accentue, et celui-ci reste réservé aux professionnels confirmés disposant d’un apport
minimum de 30 % et de réelles compétences de gestionnaire.”
 Activité : bar-tabac
Rapport moyen
Tendance
générale du
marchéChiffre d’affaires (hors taxes) Prix / CA
Prix/EBE
avant
cotisations
sociales
(coef.)
Jusqu’à 200 999 €
CA moyen : 135 K€
91 % 2,2
→De 201 000 à 350 K€
CA moyen : 262 K€
132 % 3,39
De 351 K€ à 1,5 M€
CA moyen : 677 K€
155 % 3,4
Toutes tranches confondues
CA moyen : 310 K€
134 % 3,11
Moyenne calculée sur les cessions réalisées en France Métropolitaine et DOM-TOM par le réseau
Michel Simond du 01/01/2019 au 31/08/2019. Les opérations portant sur les cessions de titres ou de
murs ont été écartées
 Activité : bar-brasserie
Rapport moyen
Tendance
générale du
marché
Chiffre d’affaires (hors
taxes)
Prix / CA
Prix/EBE avant
cotisations
sociales (coef.)
Jusqu’à 300 K€
CA moyen : 241 K€
84 % 2,86 ↓

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De 300 K€ à 600 K€
CA moyen : 459 K€
96 % 3,74 →
De 600 K€ à 1,7 M€
CA moyen : 930 K€
115 % 3,79 ↓
Toutes tranches
confondues
CA moyen : NC
101 % 3,28 →
Moyenne calculée sur les cessions réalisées en France Métropolitaine et DOM-TOM par le réseau
Michel Simond du 01/01/2019 au 31/08/2019. Les opérations portant sur les cessions de titres ou de
murs ont été écartées

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Un maire ne peut refuser de délivrer le
récépissé de licence
Le 02/10/2019
J'ai fait une déclaration à la mairie pour mutation d'un débit boisson (licence IV), mais le maire
m'a refusé de donner le récépissé car il a dit qu'il y a un tribunal en cours entre l'ancien et
nouveau propriétaire avec qui j'ai mon bail. Est ce qu'il a le droit de refuser ? Le propriétaire de
la licence m'a donné une mise à disposition de la licence... Nina
Le maire ne peut refuser de vous délivrer le récépissé si vous avez bien produit tous les
documents pour procéder à la mutation de la licence.
Comme il est rappelé dans le guide des débits de boissons réalisé par le ministère de l’intérieur : « le
maire ne dispose pas de pouvoir d’appréciation : le 1er alinéa de l’article L.3332-4-1 du code de la santé
publique dispose qu’il en délivre immédiatement un récépissé qui justifie de la possession de la licence
de la catégorie sollicitée. »
Et de préciser qu’un contrôle à postériori peut être exercé par le préfet ou le procureur de la république.

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Bail commercial : attention aux clauses
d’indexation stipulant que le loyer ne peut être
révisé qu’à la hausse !
Le 04/10/2019
Dans un arrêt du 14 janvier 2016, la troisième chambre civile de la cour de cassation considère qu’une
clause d’indexation qui stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse doit être sanctionnée.
Si le principe de cette sanction paraît désormais difficilement contestable, le débat pourra porter sur
l’ampleur de la sanction, déterminée par le caractère accessoire ou essentiel de l’exclusion de la
variation à la baisse.
Dans son arrêt en date du 14 janvier 2016, la troisième chambre civile de la cour de cassation a indiqué :
« Mais attendu, d’une part, qu’est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation
et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ; qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que la
clause excluait, en cas de baisse de l’indice, l’ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle
en fonction de la variation de l’indice publié dans le même temps, la cour d’appel, qui a exactement
retenu que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que
la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation,
a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Attendu, d’autre part, que, sans dénaturer la convention, la cour d’appel, qui a apprécié souverainement
le caractère essentiel de l’exclusion d’un ajustement à la baisse du loyer à la soumission du loyer à
l’indexation, a pu en déduire que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite ; »
Cet arrêt a remis en cause la jurisprudence de plusieurs cours d’appel, qui avaient considéré qu’une
clause d’échelle mobile d’un bail commercial était valable alors même qu’elle ne présentait pas de
réciprocité (par exemple CA PARIS, 3 avril 2013, n° 11/14299, a relevé qu’aucune disposition légale ou
contractuelle n’interdit une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse – CA AIX-EN-PROVENCE, 15
mars 2013, n° 11/06632, a admis la validité d’une clause du bail par laquelle le preneur renonce au
mécanisme de révision du loyer à la baisse).

26
Le Cour de cassation considère donc désormais qu’une clause d’indexation qui stipule que le loyer ne
peut être révisé qu’à la hausse doit être sanctionnée.
Il convient néanmoins de s’attarder sur la nature de cette sanction.
A la lecture de la décision rendue, il apparaît en effet que :
• Si l’exclusion d’un ajustement à la baisse est essentielle à la soumission du loyer à l’indexation, la
clause doit être réputée non écrite en son entier.
Le loyer doit alors être recalculé à compter de l’origine du bail, dans les limites du délai de prescription.
• Si l’exclusion d’un ajustement à la baisse est accessoire à la soumission du loyer à l’indexation, la
clause doit alors être réputée non écrite seulement en ce qu’elle interdit la variation à la baisse.
L’indexation est alors maintenue, et le loyer doit être recalculé à compter du jour où il aurait dû baisser.
Il appartient donc au Juge saisi d’apprécier, en fonction notamment de la rédaction de la clause litigieuse
et du contexte, si l’exclusion de la variation à la baisse est essentielle ou accessoire à la clause d’échelle
mobile.
Plusieurs décisions récemment rendues viennent renforcer cette analyse.
Ainsi, dans un arrêt rendu le 19 avril 2017, la Cour d’appel de PARIS retient le caractère indivisible de
la clause d’indexation, mais uniquement après avoir relevé, dans un paragraphe d’ailleurs intitulé
« caractère déterminant », que :
« Le sous-locataire reconnaît d’autre part, expressément, que la clause d’indexation à la hausse
constitue une condition essentielle et déterminante du présent contrat de sous location en raison de la
constance de l’usage en matière de Centres Commerciaux. » (CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 19 avril 2017,
n° 15/09296).
L’exclusion d’un ajustement à la baisse ayant, en l’espèce, été reconnue comme revêtant un caractère
essentiel, la clause devait être réputée non écrite en son entier.
En application de la même règle, plusieurs cours d’appel se sont prononcées sur le caractère divisible
de clauses d’échelle mobile.

27
Ainsi la cour d’appel de PARIS, dans un arrêt rendu le 31 mai 2017, a jugé que :
« Dans ces conditions, le propre d’une clause d’échelle mobile étant de faire varier à la hausse et à la
baisse, la présente clause écartant toute réciprocité de la variation en ce qu’elle fixe un plancher à la
baisse, fausse le jeu normal de l’indexation. Cependant, la commune intention des parties ayant été
d’assortir le bail d’une clause d’échelle mobile, seule la clause prévoyant un plancher rédigée de la
façon suivante : « l’application de la présente clause d’indexation ne doit en aucun cas entraîner un
montant de loyer inférieur à celui de base précisé à l’article précédent » sera réputée non écrite, en ce
qu’elle contrevient à l’article L.112-1 alinéa 2. La clause doit en conséquence recevoir application pour
le surplus. » (CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 31 mai 2017, n° 15/04336).
Dans un autre arrêt rendu le 13 juin 2017, la Cour d’appel de VERSAILLES a jugé dans le
même sens que :
« Infirmant sur ce point le jugement entrepris, la cour dira non écrite, non pas la clause d’indexation en
son entier, comme le demande la société GO SPORT FRANCE, mais seulement la partie qui contrevient
aux dispositions de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, à savoir : Dans le cas où la variation
de l’indice serait négative, le loyer de l’année précédente serait maintenue pour l’année à courir ». (CA
Versailles, 12e chambre, 13 juin 2017, n° 15/03929)
Il appartient donc, aux bailleurs comme aux preneurs de prêter une attention toute particulière à la
rédaction de ces clauses d’indexation.
Le preneur qui détecterait, dans son bail commercial, une clause d’indexation stipulant que le loyer ne
peut être révisé qu’à la hausse, pourra légitimement réclamer que cette clause soit sanctionnée. Tout
le débat portera alors sur l’ampleur de cette sanction.
Source : www.village-justice.com

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