Le document présente une analyse des marchés fonciers ruraux en 2015 en France, soulignant l'importance des SAFER pour assurer la transparence et suivre les évolutions du marché. Il met en évidence la concentration des terres, la transition vers des exploitations agricoles sociétaires et les enjeux liés à l'agriculture familiale face aux capitaux extérieurs. La synthèse vise à informer les décideurs et acteurs du territoire pour des politiques d'aménagement adaptées.

1. L’essentiel
des marchés
fonciers ruraux
en 2015
mai 2016
S Y N T H È S E

2. Connaître les dynamiques
des marchés fonciers ruraux
pour ménager les territoires
Pourquoi une étude des marchés fonciers
ruraux ?
Les Safer ont, dans le cadre même de leur mission de service public,
à assurer la transparence des marchés fonciers ruraux. Chaque année,
elles en produisent une analyse.
Comment ?
Les Safer sont informées par les notaires des projets de vente qu’ils
traitent. C’est une obligation légale et réglementaire. Elles analysent
les données qui leur sont transmises et éditent le magazine Le prix
des terres *.
Quoi ? Qui ?
Les évolutions du marché, les flux et les dynamiques territoriales
en jeu sont suivis à partir de la connaissance des ventes des biens
agricoles et ruraux (forêts, vignes, terres et prés, bâti agricole ou
rural), des prix, des vendeurs et surtout des acquéreurs.
Une connaissance unique des marchés
fonciers ruraux
Depuis plus de 40 ans, les Safer ont mis en place des observatoires
des marchés agricoles et ruraux. Depuis 2014, le groupe Safer a
décidé de mieux valoriser cette connaissance unique. C’est la raison
de cette édition de synthèse du magazine Le prix des terres. Elle est
destinée aux décideurs et acteurs du territoire afin qu’ils disposent de
données les aidant à la mise en place de politiques d’aménagement
des territoires adaptées.
* L’étude Le prix des terres est réalisée avec le concours des Safer, de Terres
d’Europe-Scafr, bureau d’études du groupe Safer, du Service de la statistique
et de la prospective (SSP) du Ministère en charge de l’agriculture et du service
communication de la FNSafer.
2- le prix des terres - L’essentieldesmarchésfonciersrurauxen2015

3. Suite à l’année internationale de l’agriculture familiale de
2014, le Comité économique et social européen (CESE)
a attiré l’attention sur « l’accaparement des terres en
Europe » qui, selon lui, constitue une menace imminente
pour l’agriculture familiale. Aussi, le CESE « estime
nécessaire d’élaborer, tant au niveau des Etats membres
qu’à l’échelle de l’Union européenne (UE), un modèle
clair en matière de structures agricoles ». Il demande de
préserver l’exploitation familiale dans toute l’UE, pour
des raisons de sécurité alimentaire, d’attractivité des
territoires, de localisation de la valeur ajoutée et de prise
en compte de l’environnement. La Commission agriculture
du Parlement européen s’est saisie du sujet.
En France, des unités de production agricole regroupent
désormais plusieurs exploitations. Des capitaux extérieurs
à l’agriculture intègrent de grandes exploitations – viticoles
et aussi d’autres spécialisations – et y développent le
salariat.
De plus en plus, des entreprises de travaux agricoles
assurent la totalité des tâches de production et de gestion
de l’exploitation, pour le compte de propriétaires. Aussi,
la FNSafer rejoint les préoccupations des instances
européennes. Elle entend bien continuer à œuvrer
en faveur de l’agriculture familiale, où les décisions
de gestion et le travail sont du ressort de la famille.
Elle entend souligner l’importance de la régulation foncière
pour un développement équilibré des exploitations
agricoles.
Dans la mesure où la politique agricole commune (PAC)
a pour objet de soutenir le revenu de ceux qui travaillent
dans l’agriculture, elle doit prendre en considération
l’hétérogénéité des unités de production. A défaut, l’UE
contribuerait plus à rémunérer le capital des grandes
exploitations que les travailleurs agricoles. La PAC,
première politique européenne, ne tiendra pas si, par
exemple dans le secteur des grandes cultures, des
exploitations de plus de 1 000 ha « jouent » dans la même
cour que des exploitations d’une centaine d’hectares.
« Régulonspournotre
souverainetéalimentaire »
Emmanuel HYEST
Président de la Fédération Nationale des Safer
le prix des terres - L’essentieldesmarchésfonciersrurauxen2015- 3
Entre 1995 et 2010,
dans l’UE à 15 :
• Les exploitations
agricoles
individuelles
réduites
d’1/3
ª4,9 millions
• Les exploitations
non individuelles
multipliées
par 3
ª300 000

4. 4- le prix des terres - L’essentieldesmarchésfonciersrurauxen2015
La concentration des terres
s’accélère
L’installation et l’agrandissement
se font de moins en moins
par l’achat de terres
ƒƒ Vers des unités agricoles à salariés
ƒƒ Un marché de plus en plus exclusif
Développement de grandes
exploitations sociétaires
Recours croissant
à des entreprises
de travaux agricoles
Recul progressif
des exploitations
familiales
Les grandes
Le paysage agricole
français en mutation

5. le prix des terres - L’essentieldesmarchésfonciersrurauxen2015- 5
ƒƒ Des structures d’exploitations européennes
hétérogènes
ƒƒ Des tendances communes
Augmentation du nombre
d’exploitations
sociétaires à salariés
Arrivée de nouveaux
acteurs fragilisant
la souveraineté
alimentaire de l’Europe
Concentration des terres
favorisée par la PAC
PAC
tendances
L’Europe elle aussi
concernée

6. 6- le prix des terres - L’essentieldesmarchésfonciersrurauxen2015
Les marchés agricoles
Le marché
des terres et prés
Le marché
des vignes
Le marché des forêts Le marché des maisons
à la campagne
Le marché destiné
à l’urbanisation
Le marché des espaces
résidentiels et de loisirs
non bâtis
Anciens corps de ferme ou bâtis agricoles
quittant l’usage agricole.
Tous les biens à dominante forestière
qui n’ont pas vocation à être urbanisés.
Biens acquis dans une perspective d’exploitation agricole. Le marché des terres et prés
comprend également deux autres catégories de biens, qui sont exclues du calcul du prix
des terres et prés :
ƒƒ les cultures spéciales : maraîchage, cultures légumières, horticulture, pépinières, tunnels
et serres, marais salants, parcs à huîtres, vergers, etc.
ƒƒ les biens mixtes : biens comprenant plusieurs natures de cultures
Terrains d’origine agricole, destinés
à l’urbanisation, non viabilisés :
logements, équipements collectifs,
infrastructures…
Espaces soustraits de l’agriculture mais pas
imperméabilisés, par exemple : étang ou prairie
de loisirs, terrain pour agrandissement privatif.
Les marchés fonciers
ruraux

7. Le marché des
terres et prés
Quel volume ?
Définition
Il comprend 2 sous-marchés :
ƒƒ les biens libres
ƒƒ les biens loués
bâtis
ou
non bâtis
La hausse se poursuit, mais le niveau du marché reste en deçà de celui
d’avant la crise de 2008.
Conjoncture 2015 : un marché en progression
+ 5,3 % 75 000 transactions
+ 6,2 % 342 000 hectares
+ 8,1 % 3,5 milliards d’euros
Quels prix moyens ?
Qui achète ?
Terres et prés libres non bâtis
Dans les zones de grandes cultures :
7 230 €/ha
Dans les zones d’élevage bovin :
4 500 €/ha
Terres et prés loués non bâtis
Dans les zones de grandes cultures :
5 720 €/ha
Dans les zones d’élevage bovin :
3 580 €/ha
le prix des terres - L’essentieldesmarchésfonciersrurauxen2015- 7
Sur le long terme
Le marché des biens loués progresse,
en parallèle du développement du fermage,
qui concerne désormais plus de 60 % des terres
agricoles (a)
.
En 2015, le marché des biens loués
représente 55 % des surfaces vendues.
Avec 187 000 ha, il excède de 20 % les 156 000 ha
échangés sur le marché des biens libres.
La tendance à la hausse des prix se poursuit, mais à un rythme moins soutenu
que les années précédentes, sauf dans le secteur des grandes cultures.
55 %
45 % biens loués
biens libres
(a) SSP, Recensement agricole 2010.
Sur le marché des biens libres Sur le marché des biens loués
agriculteurs
personnes physiques
agriculteurs
personnes physiques
fermiers en place
sociétés d’exploitation
et sociétés de portage
(GFA et SCI agricoles)
sociétés d’exploitation
fermiers en place
et sociétés de portage
(GFA et SCI agricoles)
1995 2008 1999 19992015 2015 2015 2015
60 % 9 % 73 % 4 %50 % 14 % 63 % 9 %
6 010 €/ha + 1,6 % 4 470 €/ha + 1,4 %
en pourcentage des surfaces en pourcentage des surfaces

8. MARCHÉ DES VIGNESE X PO R T
Moins d’exportations
mais mieux valorisées :
• Redressement des exportations de Cognac :
+ 9 % en volume, + 20 % en valeur, vers la
Chine et l’Amérique du Nord principalement
• Les exportations de Champagne poursuivent
leur hausse : + 5 % en volume, + 12 % en
valeur
Le marché des
vignes
8- le prix des terres - L’essentieldesmarchésfonciersrurauxen2015
Un marché qui marque le pas en nombre de transactions,
mais est toujours en hausse en surface et en valeur :
- 1,9 % 9 200 transactions
+ 2,1 % 16 300 hectares
+ 2,1 % 804 millions d’euros
Une récolte
en hausse
par rapport à
2014 : + 2 %
Quel volume ?
Vignes à eaux-de-vie AOP
(Cognac, Armagnac)
Prix en hausse dans tous
les bassins viticoles,
notamment en Corse
(+ 16,7 %)
Vignes hors AOP
(Vins de consommation
courante)
Champagne : + 1,8 %
Hors Champagne : + 4,6 %
(seul le bassin Alsace-Est en
recul : - 5,4 %)
Vignes AOP
Quels prix moyens ?
Qui achète ?
Quel contexte ?
Des stocks stables
Quelle particularité ?
La part des surfaces vendues occupées
progresse, à 29 %, alors qu’en 1993 elle
était de 16 %.
Des surfaces vendues
proches du record de 2008
• La reprise se poursuit en
Languedoc-Roussillon
• Baisse des transactions en Champagne,
après deux années de forte progression
• Sommet atteint en valeur
en Charentes-Cognac
personnes
physiques
fermiers en place
Progression pour les 3 types de vignes
Les agriculteurs en hausse Les coopératives et structures
de négoce s’intéressent toujours
plus au marché
sociétés d’exploitation
et sociétés de portage
(GFA et SCI agricoles)
140 500 €/ha
+ 3 % 42 700 €/ha
+ 4,1 %
13 100 €/ha
+ 3,1 %

9. Le marché des
forêts
le prix des terres - L’essentieldesmarchésfonciersrurauxen2015- 9
Quels prix moyens ?
Qui achète ?
Quoi ?
Définition
Il comprend tous les biens à dominante
forestière qui n’ont pas vocation à être
urbanisés.
L’étude du marché des forêts est réalisée
par Terres d’Europe-Scafr en partenariat avec
la Société Forestière de la Caisse des Dépôts
à partir des données Safer.
16 040 transactions :
+ 6,4 % du fait des transactions
de biens de 1 à 10 ha
109 300 ha échangés : - 3,4 % du fait de la contraction
du marché des forêts de plus de 100 ha
Grande diversité régionale
1 166 millions
d’euros, hausse
de 6,5 %, due pour
1/4 aux biens non bâtis
et pour 3/4 aux biens
bâtis
Un marché animé malgré
une baisse des surfaces
échangées
Une valeur en hausse
Quel contexte ?
1
particuliers
non agriculteurs
Surfaces acquises
en hausse
3
agriculteurs
personnes physiques
Surfaces acquises
quasi stables
2
personnes
morales privées (agricoles,
forestières ou non agricoles)
Moins actives
Depuis 2000, la progression du prix serait à relier à la
hausse du prix des terres agricoles, elle-même influencée
par la baisse des taux d’intérêt, plutôt que par le prix du
bois dont la volatilité relative a peu d’impact.
Bois de - de 10 ha
Forêts de
+ de 100 ha
Un marché animé
par la recherche de bois
de chauffage
Un marché au plus
bas : rétention des
propriétaires préférant
conserver leur patrimoine,
considéré comme une
valeur refuge depuis la crise
économique de 2008
+ 4 % - 2 %
4 040 €/ha
+ 2,8 %
- 15 %
Nord-Bassin parisien :
6 070 €/haOuest :
5 230 €/ha
Est : 4 630 €/ha
Sud-Ouest :
2 600 €/ha
Massif Central :
2 490 €/ha
Alpes-Méditerranée-
Pyrénées : 3 600 €/ha
Quel volume ?

10. 10- le prix des terres - L’essentieldesmarchésfonciersrurauxen2015
particuliers
Acquéreurs résidant à l’étranger :
7,3 % des acquisitions
Retour des résidents britanniques du fait
de la hausse de leur pouvoir d’achat
Rajeunissement
des acquéreurs :
âge moyen
43 ans et
10 mois
Un marché essentiellement local : les 2/3 des acquéreurs vivent dans
le département du bien qu’ils achètent.
acquéreurs
Espaces résidentiels
attractifs
Le marché des maisons
à la campagne
Quel prix moyen ?
Qui achète ?
Où ?
Définition
Ancien corps de ferme
ou bâti agricole vendu avec
un terrain de moins de 5 ha
et quittant l’usage agricole
Une rupture dans la série des données
Une augmentation de 40 % du nombre de transactions, conséquence
de la Loi d’avenir qui élargit le champ des ventes de biens ruraux notifiables et introduit
une sanction aux notaires pour défaut de notification à la Safer, dans l’objectif de renforcer
la transparence du marché.
Quel contexte ?
acquéreurs
Quelle particularité ?
Une conjoncture
peu porteuse depuis 2008
Un pouvoir d’achat
des ménages en baisse
161 700 €
Résidences principales Résidences secondaires
ou de retraite
Agglomérations
Zones d’emploi
- de
35 ans
+ de
50 ans

11. le prix des terres - L’essentieldesmarchésfonciersrurauxen2015- 11
kilomètres
Le marché de
l’urbanisation
Définition
Terrains d’origine agricole,
destinés à l’urbanisation,
non viabilisés : logements,
équipements collectifs,
infrastructures…
Quel volume ?
Quel contexte ?
Quelle particularité ?
Qui achète ?
Après 7 années de baisse, nouvelle hausse
des surfaces échangées
30 650 opérations (+ 3,8 %)
23 300 ha (+ 5,9 %)
3,7 milliards d’euros (+ 10,1 %)
Reprise du marché
des particuliers
Quel prix moyen ?
secteur public
Légère hausse
des acquisitions
en fin d’année
personnes
morales privées
+ 10 % d’acquisitions
au second semestre
particuliers
Reprise
des acquisitions
Effet urbain : le prix au m² et la valeur des lots diminuent avec l’éloignement
des centres urbains et du littoral
%Taux d’intérêt bas
=
+ 12 %
Terrains de moins de 1 ha acquis par des particuliers :
Première baisse du prix du lot depuis plus de 20 ans
72 700 euros le lot
- 1 %

12. le prix des terres - L’essentieldesmarchésfonciersrurauxen2015
Conception : Fabienne Marion, responsable de la communication FNSafer. Rédaction : Fabienne Marion, Robert Levesque, directeur
de Terres d’Europe-Scafr, bureau d’études du groupe Safer, Loïc Jégouzo, Charlotte Lécuyer, Maxence Melin, ingénieurs d’études, avec
le concours de Fatima Bessedik et Guillaume Pathier, Terres d’Europe-Scafr, et Delphine Golfier, chargée de communication FNSafer.
Conception et réalisation graphique : Isabella Marques Design.
Crédits photos : ©Fotolia.com-PhilippeDevanne, ©Fotolia.com-Dickov.
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