Présentation Adequation - Alpes-Maritimes - fév17

mars 17 1© ADEQUATION - Activité de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes - bilan 2016
Marché du logement neuf dans les Alpes-Maritimes
Activité de la promotion immobilière
Bilan de l’année 2016 et perspectives
Novotel Nice-Arénas - Mardi 28 février 2017
Intervention de Simon Chapuy, consultant

Retour sur les motifs d’espoirs & facteurs d’inquiétudes
établies en début d’année 2016
Quel bilan d’activité en 2016 sur les marchés ?
2016, année de la reprise ?

Promotion immobilière : périmètre d’observation
Sur le département des Alpes-Maritimes
un périmètre d’observation couvrant :
• 79 communes, dont 65 en zone A, 4 en zone B1
et 10 en zone B2
• pour près de 1.050.000 habitants dont près de
440.000 habitants sur le secteur de Nice (40%)
DÉPARTEMENTDESALPESMARITIMES
Périmètre observé par Adéquation

Retour sur le contexte en début d’année 2016 et sur les pistes de réflexion
évoquées à l’époque
Les motifs d’espoir :
Une dynamique retrouvée des marchés immobiliers au niveau national, ancien et neuf,
localement le retour des investisseurs privés et un socle des acquéreurs‐occupants
consolidé
Le maintien des taux d’intérêt : ils devraient rester bas dans les prochains trimestres
La réforme du PTZ, plus « généreux » : montant plus élevé, plafonds de ressources relevés
donc accessible à un plus grand nombre
… Les sources d’inquiétudes :
Un climat économique et social qui reste « morose » et une distorsion criante entre les
capacités budgétaires des acquéreurs locaux et les prix élevés des marchés
QUID des effets d’annonce sur l’avenir du dispositif Pinel (prorogation / modifications) ?
Mais surtout une rareté du foncier mobilisable et des difficultés pour « sortir les
programmes ». Le développement espéré d’une offre nouvelle plus conséquente,
notamment en secteurs aménagés est-t-elle envisageable dés 2016 ?






«
»

• Avec plus de 3.330 logements lancés à la commercialisation (équitablement répartis entre 1er et
2nd semestre), le nombre de logements mis en vente a progressé de 30%.
• Cela correspond à 780 logements supplémentaires par rapport à 2015, +1.150 logements par
rapport à 2014 ! Il faut remonter à l’époque du Scellier pour voir une pareille « dynamique ».
331 logements
retirés du marché
+31% vs. 2015 soit
+ 784 logs
+52% vs. 2014
LESVOLUMESDEMISESENVENTE
Une progression du nombre de logements mis en vente de 30% par rapport à 2015
Nb mises en vente
2016 :
2 479
3 307 3 431
2 566 2 625
2 192
2 548
3 332
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes de mises en vente
(Collectif + Individuel groupé)
Logements « banalisés » hors résidence service et hors ventes en bloc

Le volume de ventes enregistré en 2016 progresse (quasiment) dans les mêmes
proportions ! +27%LESVOLUMESDEVENTES
+ 27% vs. 2015
soit + 571 ventes
+40% vs. 2014
Taux de désistement =
17% ventes brutes
1261 logements
vendus en bloc
vs. 1193 logements en 2015
vs 18% en 2015
Nb ventes 2016 :
2 994
3 344
2 429
1 644
2 165
1 896
2 092
2 663
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes de ventes
Logements « banalisés » hors résidence service et hors ventes en bloc
• Les volumes de ventes ont suivi la même dynamique, signe d’une réelle demande de la part de la double clientèle
d’occupants ET d’investisseurs : +27%, soit 2.660 ventes nettes en 2016 contre environ 2.000 en moyenne annuelle
lors des 4 années précédentes ! Une progression dans la tendance nationale.
• 9% de ventes en secteurs aménagés
• En complément, le nombre de ventes en bloc se stabilise à un niveau élevé : 55 allotements pour un total de 1.260
logements en 2016 (dont 85% de VEFA à bailleurs – volumes à ajouter aux 2.660 ventes nettes au détail).

+48% vs. 2015
+86% vs. 2014
+ 12% vs. 2015
+ 14% vs. 2014
• L’appétence des investisseurs pour le Pinel se confirme, ils ont représenté 45% des réservations dans
le neuf dans le 06 en 2016, contre 39% en 2015
• Avec plus de 1.450 ventes enregistrées, soit 200 supplémentaires par rapport aux deux années
précédentes, les propriétaires occupants ont également contribué à la bonne dynamique. Le cumul
d’un PTZ généreux en zone A, et de taux bancaires à un niveau plancher, a eu un effet levier sur les
capacités d’emprunt.
LARÉPARTITIONOCCUPANTS/INVESTISSEURS
Une année marquée par le « retour » des investisseurs :
leur poids dans les ventes a augmenté de 6 points par rapport à 2015
1 425 1 553
552
30%
1 849
62%
1 922
57%
1 193
49%
566
34%
627
29% 62
33
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
Répartition des ventes entre investisseurs et occupants
Ventes à occupants Ventes à investisseurs
1 9222 500
3 000
3 500
4 000
Répartition des ventes entr
Ventes à occupants
ZONAGE PINEL 2015 : ZONE A = 65 communes, B1 = 4 communes, B2 non éligible = 10 communes
1 268 1 144 1 422 1 236 1 076
1 537 1 247 1 276 1 455
555
1 850
1 922
1 193
568
628
649 816
1 20830%
62%
57%
49%
35%
29%
34%
39%
45%
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Répartition des ventes entre occupants et investisseurs
Ventes à occupants Ventes à investisseurs

LARÉPARTITIONOCCUPANTS/INVESTISSEURS
80% des T1 sont achetés par des investisseurs, 60% des T2, 28% des T3.
Leur part est marginale en T4/T5
ZONAGE PINEL 2015 : ZONE A = 65 communes, B1 = 4 communes, B2 non éligible = 10 communes
20%
40%
72%
94%
93%
80%
60%
28%
6%
7%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
T1
T2
T3
T4
T5
Répartition des ventes nettes totalesinvestisseurs occupants par
typologie (1T16-4T16)
Occupants Investisseurs

Cette offre n’est en revanche pas toujours adaptée, que ce soit en termes de typologies (les
grandes typologies - donc les plus chères - sont plus représentées dans le stock), ou de prix
(toujours trop chers ! : 6.000€/m² hors stationnement – cf. plus loin).
L’OFFRECOMMERCIALEDISPONIBLE/STOCK
L’offre commerciale disponible – le « stock » – progresse à 2.860 logements disponibles
à la vente en fin d’année : c’est positif !
+ 13% vs. 2015
+ 19% vs. 2014
2 205
1 822
2 522 2 538 2 627
2 405 2 523
2 861
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution de l'offre commerciale
Offre commerciale
ou « stock »
disponible fin 2016

La dynamique a été favorisée par un maintien des prix sur la fourchette basse des valeurs observées
depuis 4 ans, soit autour de 5.300€/m² hors stationnement en moyenne en collectif à l’échelle du
département (auquel il faut ajouter 460€/m² pour le stationnement…). Ils restent très chers malgré
tout : stationnement inclus, le T2 moyen est à 235K€, le T3 à 345K€, le T4 à près de 580K€.
LESPRIXETRYTHMESDEVENTE
Les prix sont plutôt stables depuis 2013 à l’échelle du département, soit 5.300€/m²
hors stationnement en moyenne en collectif en 2016 (+460€/m² pour le stationnement…)
0 mois
5 mois
10 mois
15 mois
20 mois
25 mois
5 000 €
5 200 €
5 400 €
5 600 €
5 800 €
6 000 €
6 200 €
6 400 €
6 600 €
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des prix et écoulement théorique de l'offre
(Collectif)
Prix/m² des ventes libre Hors PKG
Prix/m² de l'offre libre Hors PKG
Ecoulement théorique de l'offre
Indicateurs Clés 2016
Prix m² des ventes : 5 303 €/m²
en collectif libre neuf, TVA pleine, hors parking
evol. 2015/ 2016: -0%
Durée moyenne de
commercialisation : 13 mois
evol. 2015/ 2016: -2mois

• Le cœur de marché : 44% des ventes ont été enregistrées entre 4.200 et 5.400€/m² en 2016, 36% de l’offre
commerciale disponible.
• Les ventes à moins de 4.200€/m² hors parking ont représenté 27% des ventes en 2016 (contre 32% en 2015) mais
seulement 21% de l’offre commerciale disponible.
• 29% des ventes réalisées à plus de 5.400€/m² en 2016, (+2pts/2015). Les gammes supérieures sont
surreprésentées dans le stock : 43% de logements à plus de 5.400€/m²
En revanche le stock disponible à la vente est cher
LESGAMMESDEPRIX
Distorsion : 43% de
l’offre commerciale
disponible supérieure à
5.400€/m² hors
stationnement
7% 4% 11% 4% 6% 7% 9% 11% 7% 6%
6%
5%
4%
5% 6% 6% 5% 6%
5% 3%
17% 21% 15%
13%
18%
24% 19% 15%
15%
12%
18% 25%
19%
21%
18%
20% 20% 22%
23%
17%
14%
17%
18% 22% 17%
19%
16% 19% 21%
19%
11%
12%
14% 15% 13%
11%
12%
13% 15%
15%
14%
12% 17% 16% 15%
9% 14% 11% 12%
21%
4%
3% 3% 3% 4% 3% 3% 3% 1% 3%8% 1% 1% 1% 3% 1% 2% 0% 1% 3%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Stock
fin
2016
Répartition des ventes par gamme de prix m²
(Collectif)
< 3300 € 3300-3600€ 3600-4200€
7% 4% 11% 4% 6% 7% 9% 11% 7% 6%
6%
5%
4%
5% 6% 6% 5% 6%
5% 3%
17% 21% 15%
13%
18%
24% 19% 15%
15%
12%
18% 25%
19%
21%
18%
20% 20% 22%
23%
17%
14%
17%
18% 22% 17%
19%
16% 19% 21%
19%
11%
12%
14% 15% 13%
11%
12%
13% 15%
15%
14%
12% 17% 16% 15%
9% 14% 11% 12%
21%
4%
3% 3% 3% 4% 3% 3% 3% 1% 3%8% 1% 1% 1% 3% 1% 2% 0% 1% 3%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Stock
fin
2016
Répartition des ventes par gamme de prix m²
(Collectif)
< 3300 € 3300-3600€ 3600-4200€
4200-4800€ 4800-5400€ 5400-6000€
6000-8000€ 8000-10000€ > 10000 €
Cœur de marché : entre
4.200 et 5.400€/m²

Durée théorique
d’écoulement
ST/T2
10 mois
T4/T5
17 mois
T3
16 mois
Prix moyen en
collectif*
T2 : 215K€
ST : 140K€
T5 : >1M°€
T4 : 524K€
T3 : 319K€
*Prix Unitaires Moyens des ventes en libre
(collectif,TVA pleine, hors parking)
Typologies : un cœur de marché en T2/T3, les grandes typologies sont davantage
représentées dans le stockTYPOLOGIESETENVELOPPESDEPRIX
• Un cœur des ventes en T2 (44% soit +2 pts/2015) et T3 (33% soit -4pts/ fin 2015).
• Une progression du poids des T4/T5 : 12% des ventes (soit + 3 pts/2015). Ces grandes typologies
sont d’ailleurs plus représentées dans le stock : 56% de l’offre en fin d’année 2015, dont 40% de T3
(stable VS fin 2015) et 16% de T4/T5 (+5 pts/ fin 2015).
• Les prix unitaires moyens baissent en T2 (-3.000€), T3 (-5.000€) et T4 (-25.000€)
8%
12%
36%
44%
40%
33%
15%
11%
1%
1%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Offre en
2016
Ventes en
2016
Ventes et Offre par typologie de produit
(Total)
T1 T2 T3 T4 T5

Quelle situation sur les différents
marchés locaux des ALPES-MARITIMES ?

Un très bon cru 2016, porté notamment par les secteurs de Nice et Antibes, qui confortent
leur statut de marchés directeurs (les années se suivent et ne se ressemblent pas)LESVOLUMESDEVENTES
Evolution des volumes de VENTES NETTES
entre 2015 et 2016
• C’est l’un des faits marquants de
l’année 2016 : le marché Niçois, après
avoir clairement « accusé le coup » en
2015, enregistre la plus forte
progression en volumes
• Au sein de la zone d’Antibes, le
nombre de réservations a progressé de
72% pour représenter 520 ventes nettes
en 2016 !
• Les marchés secondaires Cannois et
du Moyen Pays Niçois ont également
tiré leur épingle du jeu… Ces secteurs
ont tous deux su proposer une offre à
prix « intermédiaires »
140
238
18
205
806
274
302
109
147
292
8
195
1114
339
519
49
0 200 400 600 800 1000 1200
PAYS VENCOIS
PAYS NICOIS
PAYS MENTONNAIS
SECTEUR DE MENTON
SECTEUR DE NICE
SECTEUR DE CANNES
SECTEUR D'ANTIBES
PAYS GRASSOIS
2016
2015
2092 logs
2663
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
ALPES MARITIMES

La part de ventes à investisseurs a encore progressé en 2016 (+ 6pts / 2015),
ils ont dépassé la barre symbolique des 50% à Nice, Cannes et AntibesLARÉPARTITIONDESVENTESSELONLESCLIENTÈLES
Répartition des ventes entre INVESTISSEURS & OCCUPANTS en 2016
76%
62%
76%
49%
48%
50%
84%
55%
24%
38%
24%
51%
52%
50%
16%
45%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
PAYS VENCOIS
PAYS NICOIS
SECTEUR DE MENTON
SECTEUR DE NICE
SECTEUR DE CANNES
SECTEUR D'ANTIBES
PAYS GRASSOIS
ALPES MARITIMES

Le prix moyen est stable depuis 4 ans à l’échelle du département,
autour de 5.300€/m² (hors stat.) Il existe des variations locales
• Une légère hausse des valeurs au
sein du secteur de Nice (+6%, soit +
300€/m²) et du Pays Niçois.
• Stabilité sur le secteur
d’Antibes
• Une baisse sensible des
valeurs immobilières sur le
secteur de Cannes, en lien avec la
progression des ventes à la Bocca.
LESVALEURS
Evolution comparative des PRIX AU M²
DU LOGEMENT COLLECTIF NEUF
(EN LIBRE hors stat.)
4 415 €
3 641 €
4 956 €
6 644 €
5 214 €
6 242 €
5 213 €
3 737 €
4 373 €
3 782 €
3 626 €
6 747 €
5 514 €
5 372 €
5 219 €
4 343 €
3 000 € 4 000 € 5 000 € 6 000 € 7 000 € 8 000 €
PAYS VENCOIS
PAYS NICOIS
PAYS MENTONNAIS
SECTEUR DE MENTON
SECTEUR DE NICE
SECTEUR DE CANNES
SECTEUR D'ANTIBES
PAYS GRASSOIS
2016
2015

Promotion immobilière : les zones Niçoise et Antiboise confortent leur statut
de marchés directeurs, l’arrière pays Niçois dépasse la barre des 10%
ALPESMARITIMES:BILAN2016
Secteur de Nice (42%)
Ventes : 1.115 logs (+38%)
Px/m² : 5.520 € (+6%)
Secteur de Cannes (13%)
Ventes : 340 logs (+24%)
Px/m² : 5370€ (-14%) Secteur d’Antibes (19%)
Px/m² : 5220€ (stable)
Secteur de Menton (7%)
Ventes : 195 logs (-5%)
Px/m² : 6750 € (stable)Pays Grassois (2%)
Ventes : 50 logs (-55%)
Px/m² : 4340€ (+16%)
PaysVençois (6%)
Px/m² : 4370€ (stable)
Pays Niçois (11%)
Px/m² : 3780 € (+4%)
Répartition et prix moyen/m² habitable des ventes en 2016
Volumes de ventes à l’unité en 2016
Prix au m² : prix au m² habitable des ventes en collectif,
hors stat., en libre (hors dispositifs d’aides) en 2016

Comparaisons NATIONALES en
promotion immobilière &
Perspectives d’évolution

National
117.000
ventes au
détail en
2016
14-16 : + 52%
53 % 4.055 €/m²
Evolution des ventes et part de l’investissement locatif
Source : ECLN et Adéquation
observatoires de l’immobilier

Évolution du prix/m² de surface habitable entre 2014 et 2016 (hors stationnement)
Source : ECLN et Adéquation
observatoires de l’immobilier

PERSPECTIVESPOUR2017? Quelles perspectives pour 2017 ? Quels leviers de croissance ? Au niveau
national comme localement
Ce qui pourrait influencer la tendance :
 Parmi les motifs d’espoir :
Une dynamique retrouvée des marchés immobiliers depuis 2 ans au niveau
national, ancien et neuf, qui n’a pas de raison de s’arrêter … Localement un
marché qui devrait continuer à se réalimenter en offre nouvelle
 Le coût de l’argent : les taux d’intérêt ont commencé à légèrement
augmenter mais devraient rester bas. Une situation favorisant évidemment
les particuliers (accédants comme les investisseurs) mais aussi les
institutionnels
Les aides directes (PTZ, Pinel, TVA minorée étendue à une bande de 500m
en secteur NPNRU…) : prolongées en 2017, voire au-delà ? Elles
solvabilisent sensiblement les ménages et encouragent les investisseurs

PERSPECTIVESPOUR2017? Quelles perspectives pour 2017 ? Quels leviers de croissance ? Au niveau
national comme localement
 Mais des facteurs d’inquiétudes persistent
 Les prix de l’immobilier : ont tendance à augmenter au centre des métropoles,
plutôt stables dans les périphéries et les villes moyennes. C’est moins vrai dans les
Alpes-Maritimes.
 Une année électorale dont personne ne peut prédire l’issue (surtout pas les
instituts de sondage …)
 Des difficultés localement à alimenter le marché et à sortir des opérations sur
des niveaux de prix davantage en phase avec les capacités budgétaires des
ménages locaux. On l’a vu c’est fatalement le prérequis nécessaire pour avoir une
activité dynamique, la demande étant bien présente dans le 06.

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