After Work adéquation - Languedoc Roussillon - 01032017

Mars 2017 1© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Marché du logement neuf en Languedoc-Roussillon
Activité de la promotion immobilière
Bilan de l’année 2016 & perspectives
Mas de Saporta, Montpellier – Mercredi 1er Mars 2017
Intervention de Yohan Breuil, directeur associé, Adequation
informations immobilières / études & conseil
LYON / PARIS / MONTPELLIER / NANTES / NICE

Des nouvelles d’Adéquation …
 65 collaborateurs au sein d’une société qui fêtera ses 25 années d’expérience
 5 implantations de proximité : Paris, Lyon, Nice, Montpellier et Nantes
 70 aires de marché couvertes par nos observatoires
 Plus de 1.000 missions d’études et de conseil par an, partout en France et
pour l’ensemble des acteurs de l’habitat : aménageurs, promoteurs, collectivités
locales, bailleurs sociaux, établissements publics fonciers, gestionnaires, banques et
commercialisateurs
 Interventions sur tous les segments immobiliers : logement, commerce, immobilier
d’entreprise
 800 efocus réalisés chaque mois
 100 % d’énergie disponible !

Retour sur les motifs d’espoirs & facteurs d’inquiétudes
établis en début d’année 2016 en région LANGUEDOC-ROUSSILLON ?
Quel bilan d’activité en 2016 sur le marché
du LANGUEDOC-ROUSSILLON?
2016, année record ?

Promotion immobilière : le périmètre d’observation en Languedoc-Roussillon
+/- 1.890.000 habitants
dont près de 600.000
concentrés au sein du
secteur « région de
Montpellier », soit 32% de
la population totale.
Près de 500 communes,
dont 25 en zone A, 76 en
zone B1, 44 en zone B2,
33 en zone B2 non
éligible et 287 en zone C
(zonage fiscal Pinel).
Carte du zonage Pinel
Région Languedoc
Roussillon

Quelles perspectives pour 2016 : vers une stabilité du marché sur des
volumes équivalents aux bons scores de 2015, voire plus ?
 Un optimisme justifié en raison en raison de motifs d’espoir :
Une dynamique retrouvée des marchés immobiliers au niveau national,
ancien et neuf, localement le retour marqué de la clientèle d’investisseurs
privés et un socle des acquéreurs‐occupants consolidé
Le maintien des taux d’intérêt : ils devraient rester bas dans les prochains
trimestres
La réforme du PTZ, plus « généreux » : montant plus élevé, plafonds de
ressources relevés donc accessibles à un plus grand nombre



Le marché du Languedoc-Roussillon devrait enregistrer un volume d’activité
équivalent à la très bonne année 2015, soit autour de 5.000/5.200
ventes nettes au détail dont 3.500-3.700 ventes sur le seul
marché montpelliérain
«

?
 Et une inconnue majeure :
La capacité d’alimentation des marchés en offre nouvelle
Quelles perspectives pour 2016 : vers une stabilité du marché sur des
volumes équivalents aux bons scores de 2015, voire plus ?
 Mais des facteurs d’inquiétudes, notamment sur les marchés de
Narbonne, Béziers et Perpignan :
Un climat économique et social qui reste « morose »
Des difficultés à alimenter le marché et à sortir des opérations sur des niveaux
de prix davantage en phase avec les capacités budgétaires des ménages
locaux.
Quid des effets d’annonce sur l’avenir du dispositif Pinel ?



»

6 984
7 368
3 732 3 877 3 898
5 299
5 716
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes
(Collectif + Individuel groupé)
Ventes nettes
7 397
8 719
5 145 5 202
4 776
6 131 5 8986 984
7 368
3 732 3 877 3 898
5 299
5 716
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Mises en vente Ventes nettes
7 397
8 719
5 145 5 202
4 776
6 131 5 8986 984
7 368
3 732 3 877 3 898
5 299
5 716
3 359
4 259
4 237
4 758 4 515 4 614
4 306
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale
Un bilan très positif en Languedoc-Roussillon !
60 %
d’investisseurs
3.545 €/m²
en collectif libre neuf (hors
logement « aidé » & hors pkg)
Repères 2016
- 4%
-7%
+ 8%
2016 vs. 2015
1.435 VEB
vs. 1.246 (+15%)
SCELLIER DUFLOT PINEL
• Mais inférieur aux années fastes du Scellier (-22% vs. 2011) et en deçà de la dynamique
nationale (+25% annoncé)
• Des ventes concentrées sur les villes classées en zone A (60% des ventes) & B1 (25%)
7 397
8 719
5 145 5 202
4 776
6 131 5 8986 984
7 368
3 732 3 877 3 898
5 299
5 716
3 359
4 259
4 237
4 758 4 515 4 614
4 306
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
7 397
8 719
5 145 5 202
4 776
6 131 5 8986 984
7 368
3 732 3 877 3 898
5 299
5 716
3 359
4 259
4 237
4 758 4 515 4 614
4 306
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
7 397
8 719
5 145 5 202
4 776
6 131 5 8986 984
7 368
3 732 3 877 3 898
5 299
5 716
3 359
4 259
4 237
4 758 4 515 4 614
4 306
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Un marché à nouveau porté par la dynamique
montpelliéraine ?

Une hausse des volumes de ventes AU DETAIL se poursuivant sur
l’année 2016
Taux de désistement =
15% ventes brutes
vs 17% en 2015 & 14% en 2014
+ 5% vs. 2015
+ 59% vs. 2014
+ 58% vs. 2013
• Un score proche du record de 2011 (année faste du Scellier)
Nb de ventes 2016 :

49% des ventes sur la ville-centre dont la moitié sur les seuls quartiers Croix
d’Argent et Port Marianne. 75% en ajoutant Castelnau-le-Lez et St-Jean-de Védas
Ventes nettes au détail:

Et une année 2016 « RECORD » en cumulant les ventes en bloc
+ 15% vs. 2015
+ 69% vs. 2014
+ 68% vs. 2013
Nb de ventes 2016 :
• Un bilan supérieur aux succès de 2015 et 2011 sous l’ère Scellier (+16% vs. 2011)
• Montée de l’offre locative intermédiaire : SNI, Foncière Logement
3 495
3 944
2 292 2 432 2 415
3 664 3 832
266
342
522 530 533
658
1 138
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes de ventes nettes AU DETAIL+VEB
Ventes nettes VEB
3761
4286
2814 2962 2948
4322
4970

Un maintien de la clientèle d’investisseurs et surtout une bonne
dynamique des ventes à propriétaires-occupants
+1% vs. 2015
+68% vs. 2014
+97% vs. 2013
+11% vs. 2015
+47% vs. 2014
+21% vs. 2013
Ventes à
investisseurs
Ventes à occupants
722
1 168 1 092 1 261 1 036
1 370 1 521
2 773
2 776
1 200
1 171 1 379
2 294
2 311
79%
70%
52%
48% 57%
63%
60%
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Répartition des ventes entre occupants et investisseurs
Ventes à occupants Ventes à investisseurs
• Record de ventes à propriétaires-occupants en 2016 ! Plus de 1.520 ventes, soit
une augmentation de + 11 % par rapport au précédent record

468
807 804
929
785
1 097 1 050190
365 288
332
251
273
471
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Répartition des ventes occupants entre accession "libre" et
"aidée"
Libre occupant Aidé occupant
31%
20%
24%
26%
26%
31%
29%
Des ventes à propriétaires-occupants portées par une forte hausse des
ventes en accession « aidée »…
• Des ventes « aidées » portées par les dispositifs de « prix maitrisés » (303 ventes),
le dispositif PSLA (112 ventes) et les ventes PNRU (56 ventes)
Ventes « aidées »
Ventes « libres »
+73% vs. 2015
+88% vs. 2014
+42% vs. 2013
-4% vs. 2015
+34% vs. 2014
+13% vs. 2013

986
1 279
1 152
1 213
1 105
1 482
1 656
28% 32% 50% 50% 46% 40% 43%
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes de ventes en secteur aménagé
… et par voie de conséquence par l’activité en secteur aménagé
• Des ventes réalisées principalement au sein du quartier Port Marianne (+/- 20%) et des
ZAC Roque Fraisse (+/-18 %), Ovalie (+/- 15%) et des Grisettes (+/- 9%)
Ventes en secteur
aménagé
+12% vs. 2015
+50% vs. 2014
+37% vs. 2013

3 813
4 790
2 786
3 216
2 995
4 213
3 875
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes de mises en vente
Un marché freiné par une moindre alimentation de marché, en baisse de
8% par rapport à 2015
- 8% vs. 2015
+ 29% vs. 2014
+ 20% vs. 2013
Nb de mises en
vente 2016 :

76% de l’offre nouvelle concentrée sur les villes de Montpellier,
Castelnau-le-Lez et Saint-Jean-de-Védas
Mises en vente :

1 240
1 861 1 881
2 425
2 594
2 862
2 660
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution de l'offre commerciale
Un marché « sous offreur » en fin d’année 2016, compte tenu d’une baisse
d’alimentation du marché et de volumes de ventes qui progressent
• Un écoulement théorique de l’offre en seulement 8 mois (au rythme des 12
derniers mois)
-7% vs. fin 2015
+3% vs. fin 2014
+10% vs. fin 2013
Offre
commerciale fin
2016:

Une répartition des ventes impactées par la présence de la clientèle
d’investisseurs avec un cœur des ventes en T2/T3
• Une offre en pré-commercialisation (45%) en diminution par rapport à l’offre en
chantier (51%)
9%
8%
35%
44%
38%
36%
16%
11%
2%
1%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Offre en 2016
Ventes en 2016
Ventes et Offre par typologie de produit
(Total)
T1 T2 T3 T4 T5
Durée
théorique
d’écoulement
ST/T2
7 mois
T4/T5
12 mois
T3
9 mois
Prix moyen
en collectif*
T2 : 163 K€
ST : 121 K€
T5 : 545 K€
T4 : 320 K€
T3 : 227 K€
*Prix Unitaires Moyens des ventes en libre
(collectif, TVA pleine, hors parking)

Des disparités flagrantes entre produits vendus à « investisseurs » et
« occupants »
9%
25%
50%
84%
88%
91%
75%
50%
16%
12%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
T1
T2
T3
T4
T5
Répartition des ventes nettes en collectif investisseurs-
occupants par typologie (1T16-4T16)
Occupants Investisseurs

Un prix moyen au m² des ventes qui stagne autour de 3.770 €/m²
(hors stat.) en 2016
• Un impact du parking, en collectif de +/- 280 € rapporté au m² habitable
• Un prix moyen observé sur la ville de Montpellier qui stagne également, +/- 4.000 €/m²
(hors stationnement)

Un impact des ventes « aidées » sur le prix moyen/m² des ventes à
propriétaires-occupants, en baisse en 2016
• Un différentiel de +/- 430 €/m² entre les ventes propriétaires-occupants et les ventes
auprès des investisseurs
3 242 € 3 293 €
3 438 € 3 438 € 3 469 €
3 555 €
3 363 €
3 554 €
3 679 € 3 636 € 3 615 € 3 610 €
3 768 € 3 792 €
2 000 €
2 400 €
2 800 €
3 200 €
3 600 €
4 000 €
4 400 €
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Prix hors pkg des ventes en collectif occupants et investisseurs
(libre et aidé)
Prix des ventes à occup Prix des ventes à invest

Quelle situation sur les autres marchés locaux en
LANGUEDOC-ROUSSILLON ?

3664
314
349
310
125
404
3832
267
262
413
307
466
0 1000 2000 3000 4000 5000
Région de MONTPELLIER
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
Région de NARBONNE
Région de PERPIGNAN
2016
2015
+ 5%
314
349
310
125
404
267
262
413
307
466
0 100 200 300 400 500
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
Région de NARBONNE
2016
2015
+146%
+ 15%
Région de NA
Région de PER
-25%
+33%
-15%
Evolution des volumes de VENTES NETTES AU DETAIL entre 2015 et 2016
Les marchés ont progressé en volume, excepté Nîmes et Sète qui
enregistrent moins de 270 ventes
314
349
310
125
404
267
262
413
307
466
0 100 200 300 400 500
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
Région de NARBONNE
2016
2015
+146%
+ 15%
-25%
+33%
-15%
69%
X % part des
ventes dans
le marché
5%
5%
7%
6%
8%

377
323
407
202
369
192
368
452
234
491
0 100 200 300 400 500
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
Région de NARBONNE
2016
2015
-49%
+14%
+11%
+16%
+33%
4213
377
323
407
202
369
3875
192
368
452
234
491
0 1000 2000 3000 4000 5000
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
Région de NARBONNE
2016
2015
-8%
Evolution des volumes de MISES EN VENTE entre 2015 et 2016
Des performances commerciales directement corrélées à la capacité
d’alimenter les marchés
377
323
407
192
368
452
0 100 200 300 400 500
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
2016
2015
-49%
+14%
+11%

Répartition des ventes entre investisseurs et occupants - 2016
Une présence marquée de la clientèle d’investisseurs quelque soit le
zonage fiscal en vigueur
127
48%
96
37%
131
32%
88
29%
177
38%
140
52%
166
63%
282
68%
219
71%
289
62%
0 100 200 300 400 500 600 700 800
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
Région de NARBONNE
Ventes à occupants
Ventes à investisseurs
1521
40%
56
43%
2311
60%
75
57%
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000
Région de NIMES

3 790 €
3 073 €
3 080 €
2 856 €
2 909 €
2 986 €
3 766 €
3 215 €
3 123 €
2 933 €
2 962 €
3 211 €
- € 1 000 € 2 000 € 3 000 € 4 000 € 5 000 €
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
Région de NARBONNE
2016
2015
-1%
+5%
+2%
+1%
+3%
+8%
Des prix moyens/m² globalement stables et homogènes, entre 2.900 et
3.200 €/m² hors stationnement (excepté la région de Montpellier)
Evolution comparative des PRIX AU M² DU LOGEMENT COLLECTIF NEUF
(EN LIBRE hors stat. hors log aidé)

Comparaisons nationales en promotion immobilière
& Perspectives d’évolution

Evolution des ventes et part de l’investissement locatif entre 2014 et 2016
National
116.681 vtes au détail
Evo + 25 % Inv. 53 %
Source : ECLN et Adéquation
observatoires de l’immobilier

Évolution du prix/m² de surf. habitable entre 2014 et 2016 (hors stationnement)
Evo + 3 %
Source : ECLN et Adéquation
observatoires de l’immobilier
National
4.055 €/m²

 Parmi les facteurs d’optimisme :
Une dynamique retrouvée des marchés immobiliers depuis 2 ans au niveau
national, ancien et neuf, qui n’a pas de raison de s’arrêter …
 Le coût de l’argent : les taux d’intérêt ont commencé à légèrement
augmenter mais devraient rester bas. Une situation favorisant évidemment
les particuliers (accédants comme les investisseurs) mais aussi les
institutionnels
Les aides directes (PTZ, Pinel, TVA minorée étendue à une bande de 500 m
en secteur NPNRU…) : prolongées en 2017, voire au-delà ? Elles solvabilisent
sensiblement les ménages et encouragent les investisseurs
Quelles perspectives pour 2017 ? Ce qui pourrait influencer la tendance

 Mais des facteurs d’inquiétudes persistent :
Une année électorale dont personne ne peut prédire l’issue (surtout pas
les instituts de sondage !)
Les prix de l’immobilier : ont tendance à augmenter au centre des
métropoles, plutôt stables dans les périphéries et les villes moyennes
Des difficultés localement à alimenter le marché et à sortir des opérations
sur des niveaux de prix davantage en phase avec les capacités budgétaires
des ménages locaux
Quelles perspectives pour 2017 ? Ce qui pourrait influencer la tendance

Nos estimations en Languedoc-Roussillon
 Dont près de 4.000 ventes (vs. 3.830 en 2016) sur le seul marché montpelliérain dont
la croissance a été plus précoce et rapide que sur les marchés secondaires mais qui
pourrait être ralentie par manque d’offre
 Dont plus de 2.000 ventes (vs. 1.880 en 2016) sur les marchés secondaires qui
devraient accentuer leur reprise en raison d’une meilleure alimentation de l’offre
 En parallèle, une augmentation prévisible des ventes en résidences-services
(notamment seniors) et des VEB notamment non sociales (poursuite des VEFA à la SNI
et démarrage des VEFA à Action Logement)
 Estimation autour de 6.000 ventes nettes au détail en
Languedoc-Roussillon, dans la tendance des très bonnes années 2015 et 2016

informations immobilières / études & conseil
LYON / PARIS / MONTPELLIER / NANTES / NICE
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After Work adéquation - Languedoc Roussillon - 01032017

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