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LE MARCHÉ LOCATIF
ÎLE-DE-FRANCE
ANNÉE 2016
LE MARCHÉ LOCATIF
ÎLE-DE-FRANCE
Cartographie
Source : Knight Frank
516,700 427,400 505,267
392,000
590,200
506,000
480,700
660,340
543,200
564,600
822,900
443,900
377,941
617,000
569,800
618,800
516,100
571,482 619,100
726,200
2012 2013 2014 2015 2016
Enm²
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
2 464 400
1 868 100
2 115 030 2 087 700
2 450 800
 +13% : l’activité transactionnelle progresse fortement sur
l’année 2016. Pour la première fois depuis 2012, elle
passe au dessus de la moyenne décennale (2,3 millions
de m²)
 Ce bon résultat s’explique d’une part par le maintien des
dynamiques observées en 2015 sur les segments des
utilisateurs de petites surfaces et, d’autre part, par le
retour sur le marché locatif des très grands utilisateurs (+
de 20 000 m²) : ce segment progresse de 62%, avec 13
transactions comptabilisées, représentant 16% de la
demande placée régionale
 Le segment des transactions de 5 000 à 20 000 m² réalise
lui aussi une très belle performance, puisqu’il progresse
de 16% en termes d’activité transactionnelle et représente
24% de la demande placée, soit son meilleur résultat au
cours des 5 dernières années
 Le phénomène de concentration de l’activité
transactionnelle sur Paris intra-muros et sur les grands
hubs tels que La Défense, déjà observable en 2015, se
vérifie à nouveau : 44% de la demande placée s’est
positionnée sur Paris intra-muros et 11% sur La Défense
Demande placée
2 450 800 m²
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
ÎLE-DE-FRANCE
22% 25% 24%
33% 31%
33%
39%
36%
33%
29%
23%
21%
20%
22%
24%
22%
15%
20%
12%
16%
2012 2013 2014 2015 2016
Très grandes surfaces (> 20 000 m²)
Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²)
Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²)
Petites surfaces (≤ 1 000 m²)
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
ÎLE-DE-FRANCE
Taille des transactions
Source : Knight Frank
Preneur Adresse Secteur géographique
Date de
signature
Surface Loyer Etat des locaux
Conseil Régional d’Ile-
de-France
Influence 1 et 2,
Saint-Ouen
1ère Couronne Nord Déc. 2016 56 800m² 370€ Neuf
RTE
Window,
Puteaux
La Défense Sept. 2016 44 000m² 500€ Neuf
EDF
Smart Side,
Saint-Ouen
1ère Couronne Nord Déc. 2016 39 000m² NC Neuf
Crédit Agricole
Consumer France
Smart Garden,
Massy
2ème Couronne Sud Mars 2016 38 700m² 220€ Etat d’usage
RATP
L’Elyps,
Fontenay-sous-Bois
1ère Couronne Est Avril 2016 32 000m² 270€ Neuf
Deloitte & Associés
Tour Majunga,
Puteaux
La Défense Janvier 2016 31 000m² 550€ Neuf
SFR Presse
Qu4drans Est,
Paris 15ème Paris 14-15 Mars 2016 25 600m²
Vente
Util.
Neuf
BNP Paribas
Millénaire 4,
Paris 19ème Paris 18-19-20 Mars 2016 24 000m² 350€ Neuf
Insee
Le White,
Montrouge
1ère Couronne Sud Juillet 2016 23 800m² 320€ Neuf
La Française des Jeux
Le Delta,
Boulogne-Billancourt
Boucle Sud Nov. 2016 23 800m²
Vente
Util.
Rénové
Le Monde Libre
Lot A2,
Paris 13ème Paris 12-13 Mai 2016 23 000m²
Vente
Util.
Neuf
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
ÎLE-DE-FRANCE
Exemples de transactions de plus de 5 000 m²
Source : Knight Frank
 Les résultats du marché locatif en 2016
démontrent, une fois de plus, le rôle essentiel
des grands utilisateurs sur la tenue de l’activité
transactionnelle
 Malgré de fortes variations d’une année sur
l’autre, le segment des grandes transactions
peut compter sur un atout de taille, qui lui
assure une certaine pérennité : la diversité de
ses acteurs, qui lui évite d’être trop tributaire
d’un secteur économique spécifique
 L’année 2016 a été marquée par le brusque
retour sur le devant de la scène du secteur
Média/Communication, qui atteint 16% alors
que ce secteur était quasiment absent
auparavant.
 A l’inverse, la part du secteur public / parpublic,
très actif en 2015, a régressé de moitié en 2016.
Les grands utilisateurs
(> 5 000 m²)
40%
de l’activité transactionnelle en 2016
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
ÎLE-DE-FRANCE
4% 2%
14%
4%
6%
18%
16%
13%
19%
1%
9%
2%
4%
2%
2%
12%
8%
49%
35%
35%
27%
18%
4%
1%
16%
2%
1%
5%
4%11%
10%
2%
9%
7%
24%
15%
8%
31%
15%
3% 3%
10% 10% 9%
2012 2013 2014 2015 2016
Services
Public/Parapublic
New Tech/Telecom/Web
Mode/Textile/Luxe
Média/Communication
Industrie/Distribution
Conseil Autres
Conseil Avocats/Notaires
Banques/Finances
Assurances/Mutuelles
3,9
6,6
11,5
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
14.0
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2012 2013 2014 2015 2016
En%
Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest
 A 6,6%, le taux de vacance poursuit sa décrue,
initiée à la mi-2015 : le taux de vacance régional
est clairement repassé en dessous de la barre
des 7% en 2016, pour la première fois depuis
2013
 L’augmentation de l’activité transactionnelle a
permis un bon niveau d’absorption des surfaces
livrées depuis plus d’un an
 Contrairement à beaucoup d’idées reçues, l’Ile-
de-France est très loin d’une situation de suroffre :
la région parisienne est un des marchés les moins
offreurs d’Europe, Londres étant la seule
métropole à afficher un taux de vacance inférieur
 Cette situation ne doit toutefois pas masquer les
fortes disparités internes à la région parisienne :
alors que le QCA et le reste de Paris intra-muros
sont clairement sous-offreurs, le Croissant Ouest
se maintient à des niveaux de vacance supérieurs
à 11%
 La Défense connait une baisse spectaculaire de
l’offre disponible, son taux de vacance passant en
un an de près de 11% à un peu plus de 9%
Offre disponible
6,6%
Source : Knight Frank, ORIE
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
ÎLE-DE-FRANCE
15%
Ile-de-France
Neuf ou restructuré Seconde main
 Si l’offre est quantitativement sous contrôle, elle
est qualitativement très déficiente : les surfaces
de Grade A (neuves ou restructurées) ne
représentent en effet que 15% de l’offre disponible
 Un tel niveau est totalement insuffisant au vu de la
structure de la consommation de bureaux par les
utilisateurs : 72% des surfaces de plus de
5.000m² louées sur la région parisienne en 2016
correspondaient au Grade A (76% en 2015). Le
déficit d’offre de Grade A est donc un facteur de
blocage potentiel pour le marché locatif
 La part du Grade A est en outre en régression
régulière depuis plus d’1 an, la carence allant
croissant : le marché locatif en Ile-de-France paye
ainsi l’effondrement des volumes de livraisons
lancées en blanc. Le correctif apporté depuis plus
d’un an n’a pas encore permis de compenser le
déficit cumulé
 Le manque est criant sur certains secteurs, tels
que le QCA et le reste de Paris intra-muros
Offre de Grade A
15%
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
ÎLE-DE-FRANCE
770
540
324
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2012 2013 2014 2015 2016
En€/m²/an/HT/HC
Loyer haut de gamme QCA Loyer moyen QCA Loyer moyen Ile-de-France
 La timide tendance haussière initiée en début d’année
2016 se confirme au niveau des loyers haut de gamme
 Cette hausse reste toutefois circonscrite au QCA, où le
loyer représentatif du segment haut de gamme s’établit
désormais à 770€
 Quelques valeurs plus élevées ont été observées sur
des transactions du QCA durant l’année 2016 mais elles
restent encore trop rares pour pouvoir être considérées
comme représentatives
 Quel que soit le secteur de marché, les loyers haut de
gamme ne concernent qu’un nombre très réduit
d’immeubles : l’essentiel des transactions se fait à des
valeurs notoirement inférieures
 Les loyers moyens demeurent stables : les utilisateurs
font varier leur consommation au gré des
caractéristiques de l’offre et des conditions de
commercialsiation
 Les mesures d’accompagnement restent significatives
même si elles tendent à se réduire sur le QCA,
notamment en petites et moyennes surfaces : elles
dépassent régulièrement les 20% en dehors de Paris
Loyers
770€
€/ m²/an HT HC
Loyer haut de gamme
Source : Knight Frank
Évolution des loyers en €/m²/an HT HC
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
ÎLE-DE-FRANCE
752,000
1,142,800
1,003,600
612,800
234,300
142,000
570,800
826,800
443,300
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
1,400,000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Enm²
Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
684 000
1 183 600
1 061 100
585 300
1 305 000
 L’Île-de-France reste un marché sous-offreur en surfaces de
Grade A : les pics de livraisons depuis 2013 ont été
absorbés et ne se sont donc répercutés ni sur le volume de
l’offre, ni sur l’importance des disponibilités en Grade A
 Le manque d’offre Grade A favorise le phénomène des
précommercialisations : 35% des surfaces attendues avant
fin 2019 ont d’ores et déjà trouvé preneur
 Les précommercialisations sont traditionnellement
l’apanage des secteurs géographiques émergents : s’ils
offrent la plus forte attractivité prix, les investisseurs
demeurent hésitant à y lancer des programmes en blanc. Le
phénomène des précommercialisations fait toutefois une
apparition remarquée sur des secteurs tels que le QCA
 L’année 2017 était porteuse d’espoir de rééquilibrage du
marché en termes d’offre de Grade A, en raison d’une
poussée des volumes attendus en livraison. Ce
rééquilibrage devrait toutefois être limité (52% des livraisons
de 2017 ont d’ores et déjà trouvé preneurs)
 Le succès commercial des développements neufs ou
restructurés devrait encouragé le lancement de nouveaux
programmes livrables à partir de 2018
Livraisons futures
35%
Taux de précommercialisation
d’ici à fin 2019
Source : Knight Frank Surfaces neuves ou restructurées en Île-de-France
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
ÎLE-DE-FRANCE
Île-de-France
Année 2016
Île-de-France
Année 2015
Évolution
annuelle
Parc 54 466 720 m² 53 756 620 m² +1,3%
Demande placée 2 450 800 m² 2 171 300 m² +13%
Offre immédiate 3 614 000 m² 3 934 000 m² -8%
Taux de vacance 6,6 % 7,3% -70pdb
Loyer moyen 324 €/m²/an 325 €/m²/an -0,3%
Loyer haut de gamme 770 €/m²/an 750 €/m²/an +7%
Synthèse
Source : Knight Frank, ORIE
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
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Le marché locatif en Île-de-France - Année 2016

  • 3. 516,700 427,400 505,267 392,000 590,200 506,000 480,700 660,340 543,200 564,600 822,900 443,900 377,941 617,000 569,800 618,800 516,100 571,482 619,100 726,200 2012 2013 2014 2015 2016 Enm² 1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre 2 464 400 1 868 100 2 115 030 2 087 700 2 450 800  +13% : l’activité transactionnelle progresse fortement sur l’année 2016. Pour la première fois depuis 2012, elle passe au dessus de la moyenne décennale (2,3 millions de m²)  Ce bon résultat s’explique d’une part par le maintien des dynamiques observées en 2015 sur les segments des utilisateurs de petites surfaces et, d’autre part, par le retour sur le marché locatif des très grands utilisateurs (+ de 20 000 m²) : ce segment progresse de 62%, avec 13 transactions comptabilisées, représentant 16% de la demande placée régionale  Le segment des transactions de 5 000 à 20 000 m² réalise lui aussi une très belle performance, puisqu’il progresse de 16% en termes d’activité transactionnelle et représente 24% de la demande placée, soit son meilleur résultat au cours des 5 dernières années  Le phénomène de concentration de l’activité transactionnelle sur Paris intra-muros et sur les grands hubs tels que La Défense, déjà observable en 2015, se vérifie à nouveau : 44% de la demande placée s’est positionnée sur Paris intra-muros et 11% sur La Défense Demande placée 2 450 800 m² Source : Knight Frank LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 ÎLE-DE-FRANCE
  • 4. 22% 25% 24% 33% 31% 33% 39% 36% 33% 29% 23% 21% 20% 22% 24% 22% 15% 20% 12% 16% 2012 2013 2014 2015 2016 Très grandes surfaces (> 20 000 m²) Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²) Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Petites surfaces (≤ 1 000 m²) LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 ÎLE-DE-FRANCE Taille des transactions Source : Knight Frank
  • 5. Preneur Adresse Secteur géographique Date de signature Surface Loyer Etat des locaux Conseil Régional d’Ile- de-France Influence 1 et 2, Saint-Ouen 1ère Couronne Nord Déc. 2016 56 800m² 370€ Neuf RTE Window, Puteaux La Défense Sept. 2016 44 000m² 500€ Neuf EDF Smart Side, Saint-Ouen 1ère Couronne Nord Déc. 2016 39 000m² NC Neuf Crédit Agricole Consumer France Smart Garden, Massy 2ème Couronne Sud Mars 2016 38 700m² 220€ Etat d’usage RATP L’Elyps, Fontenay-sous-Bois 1ère Couronne Est Avril 2016 32 000m² 270€ Neuf Deloitte & Associés Tour Majunga, Puteaux La Défense Janvier 2016 31 000m² 550€ Neuf SFR Presse Qu4drans Est, Paris 15ème Paris 14-15 Mars 2016 25 600m² Vente Util. Neuf BNP Paribas Millénaire 4, Paris 19ème Paris 18-19-20 Mars 2016 24 000m² 350€ Neuf Insee Le White, Montrouge 1ère Couronne Sud Juillet 2016 23 800m² 320€ Neuf La Française des Jeux Le Delta, Boulogne-Billancourt Boucle Sud Nov. 2016 23 800m² Vente Util. Rénové Le Monde Libre Lot A2, Paris 13ème Paris 12-13 Mai 2016 23 000m² Vente Util. Neuf LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 ÎLE-DE-FRANCE Exemples de transactions de plus de 5 000 m² Source : Knight Frank
  • 6.  Les résultats du marché locatif en 2016 démontrent, une fois de plus, le rôle essentiel des grands utilisateurs sur la tenue de l’activité transactionnelle  Malgré de fortes variations d’une année sur l’autre, le segment des grandes transactions peut compter sur un atout de taille, qui lui assure une certaine pérennité : la diversité de ses acteurs, qui lui évite d’être trop tributaire d’un secteur économique spécifique  L’année 2016 a été marquée par le brusque retour sur le devant de la scène du secteur Média/Communication, qui atteint 16% alors que ce secteur était quasiment absent auparavant.  A l’inverse, la part du secteur public / parpublic, très actif en 2015, a régressé de moitié en 2016. Les grands utilisateurs (> 5 000 m²) 40% de l’activité transactionnelle en 2016 Source : Knight Frank LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 ÎLE-DE-FRANCE 4% 2% 14% 4% 6% 18% 16% 13% 19% 1% 9% 2% 4% 2% 2% 12% 8% 49% 35% 35% 27% 18% 4% 1% 16% 2% 1% 5% 4%11% 10% 2% 9% 7% 24% 15% 8% 31% 15% 3% 3% 10% 10% 9% 2012 2013 2014 2015 2016 Services Public/Parapublic New Tech/Telecom/Web Mode/Textile/Luxe Média/Communication Industrie/Distribution Conseil Autres Conseil Avocats/Notaires Banques/Finances Assurances/Mutuelles
  • 7. 3,9 6,6 11,5 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 2012 2013 2014 2015 2016 En% Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest  A 6,6%, le taux de vacance poursuit sa décrue, initiée à la mi-2015 : le taux de vacance régional est clairement repassé en dessous de la barre des 7% en 2016, pour la première fois depuis 2013  L’augmentation de l’activité transactionnelle a permis un bon niveau d’absorption des surfaces livrées depuis plus d’un an  Contrairement à beaucoup d’idées reçues, l’Ile- de-France est très loin d’une situation de suroffre : la région parisienne est un des marchés les moins offreurs d’Europe, Londres étant la seule métropole à afficher un taux de vacance inférieur  Cette situation ne doit toutefois pas masquer les fortes disparités internes à la région parisienne : alors que le QCA et le reste de Paris intra-muros sont clairement sous-offreurs, le Croissant Ouest se maintient à des niveaux de vacance supérieurs à 11%  La Défense connait une baisse spectaculaire de l’offre disponible, son taux de vacance passant en un an de près de 11% à un peu plus de 9% Offre disponible 6,6% Source : Knight Frank, ORIE LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 ÎLE-DE-FRANCE
  • 8. 15% Ile-de-France Neuf ou restructuré Seconde main  Si l’offre est quantitativement sous contrôle, elle est qualitativement très déficiente : les surfaces de Grade A (neuves ou restructurées) ne représentent en effet que 15% de l’offre disponible  Un tel niveau est totalement insuffisant au vu de la structure de la consommation de bureaux par les utilisateurs : 72% des surfaces de plus de 5.000m² louées sur la région parisienne en 2016 correspondaient au Grade A (76% en 2015). Le déficit d’offre de Grade A est donc un facteur de blocage potentiel pour le marché locatif  La part du Grade A est en outre en régression régulière depuis plus d’1 an, la carence allant croissant : le marché locatif en Ile-de-France paye ainsi l’effondrement des volumes de livraisons lancées en blanc. Le correctif apporté depuis plus d’un an n’a pas encore permis de compenser le déficit cumulé  Le manque est criant sur certains secteurs, tels que le QCA et le reste de Paris intra-muros Offre de Grade A 15% Source : Knight Frank LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 ÎLE-DE-FRANCE
  • 9. 770 540 324 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 2012 2013 2014 2015 2016 En€/m²/an/HT/HC Loyer haut de gamme QCA Loyer moyen QCA Loyer moyen Ile-de-France  La timide tendance haussière initiée en début d’année 2016 se confirme au niveau des loyers haut de gamme  Cette hausse reste toutefois circonscrite au QCA, où le loyer représentatif du segment haut de gamme s’établit désormais à 770€  Quelques valeurs plus élevées ont été observées sur des transactions du QCA durant l’année 2016 mais elles restent encore trop rares pour pouvoir être considérées comme représentatives  Quel que soit le secteur de marché, les loyers haut de gamme ne concernent qu’un nombre très réduit d’immeubles : l’essentiel des transactions se fait à des valeurs notoirement inférieures  Les loyers moyens demeurent stables : les utilisateurs font varier leur consommation au gré des caractéristiques de l’offre et des conditions de commercialsiation  Les mesures d’accompagnement restent significatives même si elles tendent à se réduire sur le QCA, notamment en petites et moyennes surfaces : elles dépassent régulièrement les 20% en dehors de Paris Loyers 770€ €/ m²/an HT HC Loyer haut de gamme Source : Knight Frank Évolution des loyers en €/m²/an HT HC LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 ÎLE-DE-FRANCE
  • 10. 752,000 1,142,800 1,003,600 612,800 234,300 142,000 570,800 826,800 443,300 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Enm² Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles 684 000 1 183 600 1 061 100 585 300 1 305 000  L’Île-de-France reste un marché sous-offreur en surfaces de Grade A : les pics de livraisons depuis 2013 ont été absorbés et ne se sont donc répercutés ni sur le volume de l’offre, ni sur l’importance des disponibilités en Grade A  Le manque d’offre Grade A favorise le phénomène des précommercialisations : 35% des surfaces attendues avant fin 2019 ont d’ores et déjà trouvé preneur  Les précommercialisations sont traditionnellement l’apanage des secteurs géographiques émergents : s’ils offrent la plus forte attractivité prix, les investisseurs demeurent hésitant à y lancer des programmes en blanc. Le phénomène des précommercialisations fait toutefois une apparition remarquée sur des secteurs tels que le QCA  L’année 2017 était porteuse d’espoir de rééquilibrage du marché en termes d’offre de Grade A, en raison d’une poussée des volumes attendus en livraison. Ce rééquilibrage devrait toutefois être limité (52% des livraisons de 2017 ont d’ores et déjà trouvé preneurs)  Le succès commercial des développements neufs ou restructurés devrait encouragé le lancement de nouveaux programmes livrables à partir de 2018 Livraisons futures 35% Taux de précommercialisation d’ici à fin 2019 Source : Knight Frank Surfaces neuves ou restructurées en Île-de-France LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 ÎLE-DE-FRANCE
  • 11. Île-de-France Année 2016 Île-de-France Année 2015 Évolution annuelle Parc 54 466 720 m² 53 756 620 m² +1,3% Demande placée 2 450 800 m² 2 171 300 m² +13% Offre immédiate 3 614 000 m² 3 934 000 m² -8% Taux de vacance 6,6 % 7,3% -70pdb Loyer moyen 324 €/m²/an 325 €/m²/an -0,3% Loyer haut de gamme 770 €/m²/an 750 €/m²/an +7% Synthèse Source : Knight Frank, ORIE LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 ÎLE-DE-FRANCE