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La marché locatif - La Défense 1T2017
Au premier trimestre 2017, le marché locatif à La Défense a enregistré une chute de 60% de l'activité transactionnelle par rapport à l'année précédente, avec seulement 28 300 m² de demande placée. La baisse de l'offre de bureaux neufs ou restructurés s'est accentuée, abaissant le taux de vacance à 8,5%, bien au-dessus de la moyenne régionale. Malgré ces difficultés, le loyer moyen a augmenté à 432 €/m²/an, dans un contexte de recherche de rationalisation des coûts par les grands utilisateurs.
La marché locatif - La Défense 1T2017
- 1. LE MARCHÉ LOCATIF LADÉFENSE 1ER TRIMESTRE 2017
- 2. LE MARCHÉ LOCATIF LADÉFENSE Cartographie Source : Knight Frank
- 3. 27 800 15 00018 100 71 500 28 300 15 700 82 700 45 100 59 700 45 400 28 000 36 400 82 000 16 600 119 800 53 400 61 800 2013 2014 2015 2016 2017 Enm² 1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre 105 500 245 500 153 000 275 000 -60% : l’activité transactionnelle sur La Défense chute très fortement, affichant une contre-performance dans un contexte régional qui est, pour sa part, à la hausse de 8% La Défense reste un marché étroitement tributaire des grands et très grands utilisateurs et est donc un marché structurellement volatile. Elle enregistre ce trimestre une seule grande transaction, expliquant les résultats transactionnels décevants L’année 2016 s’est révélée être une année exceptionnelle, dont il sera difficile d’approcher les résultats : la probabilité d’une performance 2017 restant en retrait est donc forte Le segment de surfaces inférieures à 1 000 m², qui avait connu une hausse significative en 2016, est revenu à un niveau plus habituel, pour ne plus représenter que 3% de l’activité 2017 Le regain d’activité transactionnelle observée depuis quelques années à La Défense trouve largement son origine dans les efforts consentis sur les loyers de commercialisation : l’attractivité prix reste un critère discriminant sur un marché motivé par la recherche de rationalisation, surtout chez les grands utilisateurs LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017 LA DÉFENSE Demande placée 28 300 m² Source : Knight Frank
- 4. 25% 23% 33% 31% 22% 39% 37% 33% 29% 32% 21% 20% 22% 24% 27% 15% 20% 12%16% 19% 2013 2014 2015 2016 1T2017 Très grandes surfaces (> 20 000 m²) Grandes surfaces (de 5 00 à 20 000 m²) Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Petites surfaces (≤ 1 000 m²) 5% 2% 11% 8% 3% 46% 12% 47% 33% 35% 28% 29% 29% 32% 62% 21% 57% 13% 28% 2013 2014 2015 2016 1T2017 Île-de-France La Défense Taille des transactions Source : Knight Frank LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017 LA DÉFENSE
- 5. LE MARCHÉ LOCATIF– 1ER TRIMESTRE 2017 LA DÉFENSE Transactions > 5 000 m² Source : Knight Frank Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat des locaux Orange Business Services Cœur Défense Février 2017 17 500 m² 530€ Etat d’usage
- 6. Île-de-France La Défense LEMARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017 LA DÉFENSE Les grands utilisateurs > 5 000 m² en 2016 Source : Knight Frank 4% 19% 8% 18% 16% 4% 7% 15% 9% Assurances/Mutuelles Banques/Finances Conseil Avocats/Notaires Conseil Autres Industrie/Distribution Média/Communication Mode/Textile/Luxe New Tech/Telecom/Web Public/Parapublic Services 11% 39%39% 4% 7%
- 7. 3,6 6,8 8,5 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 T1 T2 T3T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 2013 2014 2015 2016 2017 En% Paris QCA Ile-de-France La Défense 8,5% : en dépit de remontées ponctuelles suite à des libérations, le taux de vacance est clairement à la baisse sur La Défense depuis la fin 2013. Il demeure toutefois au-dessus de la moyenne régionale (6,8%) Cette baisse doit beaucoup à la chute de l’activité constructive mais elle témoigne également de la capacité d’absorption d’importantes surfaces de bureaux par le marché de La Défense La contraction de l’offre pourrait s’amplifier au cours des prochains mois, en raison de l’absence de livraison de surfaces disponibles Un niveau d’offre élevé n’est pas forcément signe de déséquilibre pour un marché dédié aux grands utilisateurs : une compression trop forte de l’offre disponible est susceptible de devenir un facteur de blocage de l’activité transactionnelle La chute de l’offre disponible devrait entraîner une modification des conditions financières de commercialisation des immeubles, rééquilibrant le rapport de force au profit des propriétaires LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017 LA DÉFENSE Offre disponible 8,5 % Sources : Knight Frank, ORIE
- 8. 15% Île-de-France 13% La Défense Neuf ourestructuré Seconde main Longtemps abondante sur La Défense, l’offre de Grade A (surfaces neuves ou restructurées) a considérablement décru au fil des derniers mois : elle est ainsi passée en 1 an de 21% à 13%, passant en dessous de la moyenne régionale C’est paradoxalement un atout qui disparait pour La Défense : dans un contexte global de carence en offre de qualité, la richesse de l’offre de Grade A était devenue une opportunité pour La Défense. Ces surfaces, qui permettent de réels gains d’efficacité et de charges, ont en effet la préférence des utilisateurs (72% des surfaces placées en grandes transactions en 2016 sur la région parisienne correspondaient au Grade A et 76% en 2015) La longue léthargie du marché de La Défense, puis son brusque réveil, montrent que la question du positionnement prix de l’offre de Grade A est tout aussi cruciale pour les utilisateurs : les très grands utilisateurs, notamment pour ceux qui doivent loger un important back office, n’ont fait leur retour qu’après que les propriétaires aient acté une baisse des valeurs de commercialisation (valeurs faciales et/ou mesures d’accompagnement) LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017 LA DÉFENSE Offre Grade A 13 % Source : Knight Frank
- 9. Loyers 432 € 532€ /m²/an HT HC Loyer moyen vs loyer haut de gamme Source : Knight Frank LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017 LA DÉFENSE 432 € 463 € 532 € 50 150 250 350 450 550 650 2t 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2014 2015 2016 17 En€HCHT/m²/an Loyer moyen Loyer moyen pondéré Loyer prime Loyers de transactions (Sur une année glissante) QCA 509 € (Sur une année glissante) La Défense 432 € (Sur une année glissante) La Défense 530 € (Au dernier trimestre) La Défense 375 € (Au dernier trimestre) QCA 500 € (Au dernier trimestre) Mesures d’accompagnement : Loyers de transaction moyens : Valeurs moyennes de présentation de l’offre : Valeurs Prime de présentation de l’offre : QCA 800 € (Au dernier trimestre) La Défense 25 / 30 % (Au dernier trimestre) QCA 8 / 17 % (Au dernier trimestre) Le loyer de transactions prime reste constant, légèrement au- dessus de 530€. Calculé sur la base des 5 loyers les plus élevés enregistrés sur une année glissante, il traduit un environnement qui reste marqué par la modération Les propriétaires en ont bien conscience puisque les valeurs de présentation les plus élevées, correspondant à l’offre de Grade A, restent proches de cette valeur étalon de 530€ Un écart entre le loyer de transactions moyen et le loyer de transactions prime est de 100€, traduisant la décote des surfaces de seconde main Les mesures d’accompagnement restent très élevées à La Défense, généralement comprises entre 25 et 30% du loyer facial
- 10. 57 100 134 300 186900 35 200 14 200 38 500 48 90054 200 48 400 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Enm² Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles 97 300 Surfaces neuves ou restructurées à La Défense :L’année 2017 restera comme la troisième année « morte » consécutive en termes de construction, avec des volumes de livraisons extrêmement réduits Window était le seul programme lancé en blanc attendu en livraison en 2017 : ses 44.000m² ont été préloués par RTE dès 2016 Au cours des prochains mois, l’offre (notamment en Grade A) devrait donc continuer de se raréfier sur La Défense. Une telle phase d’absorption était nécessaire pour rééquilibrer progressivement le marché après le flot de livraisons liées au plan de renouveau de La Défense, mais il ne faudrait pas qu’elle se poursuive, sauf à plonger le marché dans un déséquilibre inverse Conséquence de la raréfaction du Grade A, les précommercialisations, qui n’avaient aucune réalité à La Défense avant 2014, représentent désormais 46% des volumes attendus en livraison avant fin 2019 A plus long terme, l’organisme gestionnaire de La Défense exprime une forte volonté de régulation et d’étalement des volumes de livraisons, afin d’éviter les phénomènes de pics et de creux des mises sur le marché LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017 LA DÉFENSE Livraisons futures 46% Taux de précommercialisation à fin 2019 Source : Knight Frank
- 11. 1er trimestre 20171er trimestre 2016 Évolution annuelle Île-de-France 1er trimestre 2017 Part de La Défense en Île-de-France Demande placée 28 300 m² 71 500 m² -60% 638 800 m² 4% Offre immédiate 302 000 m² 332 000 m² -9% 3 622 000 m² 8% Taux de vacance 8,5% 9,4% -90pb 6,8% - Loyer moyen 432 €/m²/an 398 €/m²/an +8% 399 €/m²/an - Loyer haut de gamme 532 €/m²/an 496 €/m²/an +7% 770 €/m²/an - LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017 LA DÉFENSE Synthèse Sources : Knight Frank, ORIE
- 12. KNIGHT FRANK ENQUELQUES CHIFFRES
- 13. KNIGHT FRANK FRANCE KnightFrank est un conseil international en immobilier. En France, la société intervient sur le marché de l’immobilier d’entreprise, principalement constitué des bureaux, des commerces et des bâtiments industriels ou logistiques. Knight Frank France s’adresse à deux clientèles distinctes : les propriétaires investisseurs ainsi que les entreprises utilisatrices. Knight Frank France, créée il y a plus de 40 ans, est organisée autour de 6 lignes de métier : Bureaux, Commerce, Capital Markets, Property Management, Knight Frank Valuation et L’Atelier Knight Frank (conseil en aménagement d’espaces). L’équipe de Knight Frank France compte 80 professionnels, intervenant depuis Paris. Historiquement spécialisée sur le marché immobilier du cœur de la capitale, la société a élargi progressivement son aire d’intervention et est aujourd’hui un conseil reconnu sur des secteurs tels que La Défense ou la Couronne Ouest de Paris. Les départements Capital Markets, Property Management ainsi que la filiale indépendante Knight Frank Valuation accompagnent également leurs clients sur l’ensemble du territoire national. Knight Frank France est la branche française de Knight Frank LLP, société d’origine britannique créée il y a plus de 120 ans, aujourd’hui implantée dans 60 pays. Elle apporte à ses clients la compétence de près de 15 000 professionnels depuis ses 413 bureaux dans le monde. Plateforme globale, partnership indépendant, spécialisé en immobilier tertiaire comme résidentiel, regroupant des professionnels engagés auprès de leurs clients, Knight Frank bénéficie d’un positionnement unique dans le monde du conseil immobilier. Forte d'une cote de confiance constante et d'une intégrité reconnue, Knight Frank s’impose toujours plus comme le conseil de choix. Philippe PERELLO CEO philippe.perello@fr.knightfrank.com +33 1 43 16 88 86 Vincent BOLLAERT Head of Capital Markets vincent.bollaert@fr.knightfrank.com +33 1 43 16 88 90 Antoine GRIGNON Head of Retail Services - Capital Markets and Leasing antoine.grignon@fr.knightfrank.com +33 1 43 16 88 70 Antoine SALMON Head of Retail Leasing antoine.salmon@fr.knightfrank.com +33 1 43 16 88 64 Aron SHADBOLT Head of Knight Frank Valuation aron.shadbolt@fr.knightfrank.com +33 1 43 16 88 96 Guylene BROSSART Head of Property Management guylene.brossart@fr.knightfrank.com +33 1 43 16 88 91 Marc Henri BLADIER Head of Office Agency and L’Atelier Knight Frank marchenri.bladier@fr.knightfrank.com +33 1 43 16 88 92