Logement et urbanisme_-_ce_qui_va_changer_en_2017

1. U
ne bonne vingtaine de dispositions en
matière d'urbanisme et d'habitat se
mettront en place en 2017. Certaines
ont déjà été adoptées dans le cadre des lois
Alur, Notr, Transition énergétique, Liberté
de création, architecture et patrimoine... S'y
ajoutent celles inscrites dans les lois de
finances. Sans oublier les mesures prévues
par le projet de loi Egalité et Citoyenneté
définitivement adopté par le Parlement.
Une bonne vingtaine de mesures et dispositions
en matière d'urbanisme et d'habitat se met
tront en place en 2017. Certaines ont déjà été
adoptées dans le cadre des diverses lois Alur,
Notr, Transition énergétique, Liberté de créa
tion, architecture et patrimoine... S'y ajoutent
des dispositions votées en loi de finances pour
2017 et en loi de finances rectificative (voir
notre article du 4 janvier).
Le recensement ne serait pas complet si on
omettait les mesures prévues par le projet de
loi Egalité et Citoyenneté adopté définitivement
par l'Assemblée nationale le 22 décembre
2016. La loi devrait être publiée en janvier
2017, avec de nombreuses mesures d'applica­
tion immédiate ne nécessitant pas de décrets. A
mettre toutefois au conditionnel, au moins jus
qu'à la décision du Conseil constitutionnel qui a
été saisi le 27 décembre.
Urbanisme
PLAN LOCAL D'URBANISME INTERCOMMUNAL
(PLUi). Comme prévu par la loi pour l'accès au
logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24
mars 2014, les communautés de communes et
d'agglomération deviennent compétentes en
matière de plan local d'urbanisme (PLU) à
compter du 27 mars 2017 sauf si une minorité
de blocage d'au moins 25% des communes re
présentant 20% de la population a été mise en
oeuvre trois mois auparavant. Le projet de loi
Egalité et Citoyenneté (Plec), qui a été adopté
définitivement par l'Assemblée nationale le 22
décembre et fait l'objet d'une saisine du Conseil
constitutionnel, prévoit que les collectivités fu
sionnées continuent à faire évoluer leurs PLU
et PLUi le temps d'élaborer le PLUi sur l'en
semble de la nouvelle intercommunalité. Ce
même texte entend assurer la continuité des
procédures de schémas de cohérence territo­
riale (Scot) et de PLUi concernées par la révi­
sion des schémas départementaux de coopéra­
tion intercommunale prenant effet au 1er jan
vier 2017. Si le Conseil constitutionnel ne re
vient pas sur cette mesure dans sa décision at
tendue fin janvier, elle aura un effet rétroactif
au 1er janvier.
AUTORISATIONS D'URBANISME. Selon l'article
134 de la loi Alur, toutes les communes dispo­
sant d'une carte communale et n'ayant pas en
core pris la compétence "délivrance des actes
d'urbanisme au nom de la commune", sont au
tomatiquement compétentes à compter du 1er
janvier 2017.
RECOURS A UN ARCHITECTE. En application de
la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de
création, à l'architecture et au patrimoine, le
recours à un architecte sera obligatoire dans
toutes les demandes de permis de construire
déposées à partir du 1er mars pour les
constructions d'une surface supérieure à 150
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2. constructions d'une surface supérieure à 150
m2, à l'exception des bâtiments à usage agri
cole.
PERMIS DE CONSTRUIRE. Au cours du premier
semestre 2017, la date d'affichage des permis
de construire sera "sécurisée juridiquement",
en figurant sur le panneau installé sur le ter
rain, selon l'une des mesures de simplification
annoncées par le gouvernement début dé
cembre 2016.
DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN. Dans le même
train de mesures de simplification, il est prévu
que d'ici les prochains mois, le maire ou le pré
sident de l'EPCI ne transmettront plus au
conseil supérieur du notariat une copie des
actes ayant pour effet d'instituer ou de suppri­
mer le droit de préemption urbain ou d'en mo
difier le champ d'application.
DÉMARCHE ÉCOQUARTIER. Les nouveaux cri
tères de labellisation de la démarche Écoquar­
tier sont entrés en vigueur dès ce début d'an
née 2017, pour la sélection des prochains lau
réats de la démarche. L'objectif est d'avoir 500
EcoQuartiers labellisés en 2018.
Production de logements
NOUVEAU DISPOSITIF FISCAL POUR MOBILI­
SER LES LOGEMENTS VACANTS. L'article 46 de
la LFR 2016 crée un nouveau dispositif d'incita­
tion fiscale dans le cadre d'un conventionne­
ment avec l'Anah, qui remplace les dispositifs
dits "Besson ancien" et "Borloo ancien". Le pro
priétaire bailleur peut bénéficier d'une exoné­
priétaire bailleur peut bénéficier d'une exoné­
ration de l'impôt sur le revenu allant de 15 à
70% des loyers perçus en fonction de la zone
géographique où se situe son logement et du
niveau de loyer. L'abattement est majoré à
85% s'il choisit de confier son logement en ges
tion à une association agréée d'intermédiation
locative. Le dispositif entrera en vigueur le 31
janvier. Il avait été présenté fin novembre par
Emmanuelle Cosse, comme un outil de lutte
contre la vacance dans l'habitat, à la suite de la
remise du rapport de Christophe Robert, délé­
gué général de la fondation Abbé-Pierre, sur la
mobilisation du parc privé pour les mal-logés.
La ministre du Logement tablait alors sur la re
mise sur le marché 50.000 logements vacants
en trois ans.
RECONDUCTION ET EXTENSION DU DISPOSI­
TIF FISCAL "PINEL". L'article 68 acte la proro­
gation du dispositif fiscal "Pinel" en faveur de
l'investissement locatif jusqu'au 31 décembre
2017 (soit un an de plus) et son extension dans
des communes situées en zone C (zone jus
qu'alors exclue du dispositif) dès lors que ces
communes ont "des besoins particuliers en lo
gement locatif liés à une dynamique démogra­
phique ou économique particulière" (voir
notre encadré ci-dessous sur les dérives du
"Robien").
RÉFORME D'ACTION LOGEMENT. La réforme
d'Action logement est entrée en vigueur le 1er
janvier. Les 20 comités interprofessionnels du
logement (CIL), ainsi que l'Union des entre­
prises et des salariés pour le logement (UESL),
sont remplacés au 1er janvier 2017 par le nou
veau groupe Action Logement composé de
trois entités : Action Logement Groupe (ALG)
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3. trois entités : Action Logement Groupe (ALG)
est l'entité chargée du pilotage du groupe, avec
pour mission essentielle de conclure avec l'Etat
les conventions quinquennales et de veiller à
leur mise en œuvre ; Action Logement Ser
vices, société filiale d'ALG, assure la collecte de
la Peec (participation des employeurs à l'effort
de construction) et la distribution des aides et
services aux entreprises ; elle intervient aussi
bien auprès des offices publics de l'habitat
(OPH) que des entreprises sociales de l'habitat
(ESH), contrôlées ou non par Action Logement ;
Action Logement Immobilier, société filiale
d'ALG, est chargée du pilotage des opérateurs
immobiliers dépendant d'Action Logement et
de mettre en œuvre la politique immobilière
précisée dans les conventions quinquennales.
Plusieurs textes réglementaires ont déjà été pu­
bliés pour assurer la transition entre l'ancienne
à la nouvelle organisation d'Action Logement.
La ministre du logement a encore présenté en
conseil des ministres du 4 janvier un projet de
loi ratifiant l'ordonnance du 20 octobre 2016
relative à la réorganisation de la collecte de la
Peec. Voir notre article du 5 décembre 2016
"Action logement lance ses treize pôles régio­
naux".
Voir aussi, dans notre article du 4 janvier 2017
"Lois de finances et collectivités : toutes les me
sures à la loupe" :
- l'incitation fiscale à la transformation des lo
caux industriels en logements (art.18 de la LFI
2017).
Habitat durable
En matière de transition vers l'habitat durable,
plusieurs mesures sont entrées en vigueur dès
le 1er janvier 2017. C'est le cas de l'obligation
de réaliser des travaux d'isolation thermique
lors de l'engagement de travaux de réhabilita­
tion importants (ravalement de façades, réno­
vation de toiture...) ou de l'obligation, pour les
constructions neuves faisant l'objet d'un permis
de construire à compter du 1er janvier 2017,
d'intégrer de nouveaux équipements en faveur
de la transition énergétique (pré-équipements
nécessaires à l'installation de bornes de re
charges pour les véhicules électriques, station­
nement sécurisé des vélos...).
Deux autres mesures liées à l'habitat durable
sont d'ores et déjà programmées. Ainsi, d'ici au
31 mars 2017, les frais de chauffage doivent
être individualisés dans les immeubles collectifs
dont les occupants peuvent régler individuelle­
ment leur niveau de chaleur sur la base d'un
chauffage commun énergivore (consommation
supérieure à 150 kWh/m2). De même, à partir
du 1er juillet 2017, un diagnostic relatif aux ins­
tallations intérieures de gaz et d'électricité de
vra être réalisé, par un diagnostiqueur agréé,
lors de la mise en location d'un logement dans
un immeuble collectif dont les installations ont
plus de quinze ans.
Politique de peuplement
Les dispositifs permettant de mettre en oeuvre
des politiques de peuplement en faveur de la
mixité sociale dans les territoires et la lutte
contre la ghettoïsation de certains quartiers
sont pour partie (mais pour partie seulement)
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4. regroupés dans le projet de loi Egalité et Ci
toyenneté.
RÉFORME DES ATTRIBUTIONS DES LOGE­
MENTS SOCIAUX. Le projet de loi Egalité et Ci
toyenneté prévoit que 25% des attributions de
logements en dehors des quartiers prioritaires
de la politique de la ville (QPV) seront destinées
au quart des demandeurs de logement social
les plus pauvres. Pour améliorer la transpa­
rence dans les attributions, les bailleurs ont
l'obligation de publier la liste des logements so
ciaux vacants, afin de favoriser la "location
voulue", c'est-à-dire la possibilité pour un de
mandeur de logement social de se positionner
lui-même sur les logements disponibles. Tous
les réservataires de logement auront l'obliga­
tion de consacrer 25% de leurs attributions aux
publics prioritaires. Pour permettre la mise en
œuvre de cette réforme des attributions, une
nouvelle politique des loyers sera mise en
place pour les décorréler du financement d'ori­
gine.
ART.55 de la loi SRU. Le projet de loi Egalité et
Citoyenneté prévoit de renforcer des obliga­
tions en matière de production de logements
sociaux dans les communes récalcitrantes à
l'article 55 de la loi SRU où la demande est im
portante et donne à l'Etat des moyens supplé­
mentaires pour imposer la production de loge­
ments sociaux dans les communes ne respec­
tant pas leurs obligations SRU. Voir aussi notre
article du 20 avril 2016 "Loi SRU : bilan 2015 et
perspectives après le vote de la loi Egalité et Ci
toyenneté".
PRÉVENIR LA DÉGRADATION DES COPROPRIÉ­
TÉS. Depuis le 1er janvier, les copropriétaires,
ont l'obligation de provisionner un fonds de ré
serve pour les travaux (permettant d'étaler les
charges de copropriété dans le temps) et de se
prononcer sur la volonté de réaliser un diag
nostic technique global (DTG), afin de s'assurer
de la situation générale de l'immeuble. Les
nouvelles copropriétés sont obligées de s'imma­
triculer en ligne sur le site du site www.​
registre-coproprietes.​gouv.​fr. Les copropriétés
existantes de 50 à 200 lots ont jusqu'au 31 dé
cembre 2017 pour s'immatriculer, tandis que
celles de plus de 200 lots avaient jusqu'au 31
décembre 2016 pour procéder à cette dé
marche.
RATTACHEMENT DES OPH COMMUNAUX. La
loi Alur puis la loi Notr ont prévu le rattache­
ment des offices publics de l'habitat (OPH) com
munaux aux EPCI compétents en matière d'ha
bitat à partir du 1er janvier 2017. Exception
pour les 43 OPH communaux situés dans le pé
rimètre de la métropole du Grand Paris, qui
toute l'année pour se rattacher aux établisse­
ment publics territoriaux (EPT). Le projet de loi
Egalité et Citoyenneté précise qu'ils pourront le
faire sans attendre l'approbation du plan mé
tropolitain de l'habitat et de l'hébergement par
la métropole du Grand Paris.
ENCADREMENT DES LOYERS A LILLE. L'enca­
drement des loyers prévu par la loi Alur en
trera en vigueur à Lille à compter du 1er fé
vrier 2017. C'est la seconde ville, après Paris en
août 2015, à avoir franchi le pas.
PLAFOND DE RESSOURCES HLM. Les nouveaux
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5. PLAFOND DE RESSOURCES HLM. Les nouveaux
plafonds de ressources annuelles pour l'attri­
bution de logements locatifs sociaux, appli­
cables depuis le 1er janvier 2017, ont fait l'ob
jet d'un arrêté daté du 22 décembre 2016.
Voir aussi, dans notre article du 4 janvier 2017
Lois de finances et collectivités : toutes les me
sures à la loupe :
- l'extension du "ruban" entourant les quartiers
prioritaires de la politique de la ville (QPV)
dans lequel le taux de TVA est réduit à 5,5%,
pour les opérations d'accession sociale à la pro
priété. Sa largeur passe de 300 à 500 mètres
sous conditions. (art. 30 de la LFI) ;
- la possibilité pour les communes et EPCI qui
disposent de plus de 50% de logements sociaux
de ne pas appliquer d'exonération de longue
durée de la TFPB (taxe foncière sur les proprié­
tés bâties) en faveur de logements sociaux
(art.94 de la LFI) et en faveur des nouveaux lo
gements issus des opérations Anru de démoli­
tion-reconstruction (art.95 de la LFI) ;
- la signature d'une convention sur l'entretien
et la gestion du parc social et intermédiaire
pour pouvoir bénéficier de l'abattement de
30% de TFPB (art.47 de la LFR) ;
- l'automatisation de l'exonération de la taxe
d'habitation sur les logements vacants détenus
par les organismes HLM et les Sem (art. 96 de
la LFI) ;
prorogation du "Malraux" jusqu'au 31 dé
cembre 2019 pour les immeubles des quartiers
anciens dégradés et des quartiers Anru. (art.
40 de la LFR).
Le Pinel va-t-il finir comme le Robien ?
L'article 68 de la loi de finances pour 2017
apporte une modification de taille au dispositif
Pinel en faveur de l'investissement locatif. Il
prévoit en effet que "dans les zones
géographiques autres que celles mentionnées
aux premier et deuxième alinéas [zones A et B,
ndlr], la réduction d'impôt s'applique aux
logements situés dans des communes
caractérisées par des besoins particuliers en
logement locatif liés à une dynamique
démographique ou économique particulière,
qui ont fait l'objet, dans des conditions définies
par décret, d'un agrément du représentant de
l'Etat dans la région après avis conforme du
comité régional de l'habitat et de
l'hébergement". En d'autres termes,
l'amendement ouvre le dispositif Pinel aux
communes de la zone C. A l'origine, le Pinel
était strictement cantonné aux communes
situées en zone A, autrement dit les plus
tendues en matière d'offre locative. Il a ensuite
été étendu, par dérogation, à certaines
communes de la zone B, dont la situation en
matière de logement est pourtant nettement
moins tendue. Désormais, il pourra également
être mis en œuvre - sous réserve de la
dérogation préfectorale - aux communes
situées en zone C. Or l'expérience des
dispositifs similaires précédents - comme le
Robien - a pourtant mis en évidence les
possibles effets pervers d'une trop grande
extension géographique. De nombreux
investisseurs, attirés par la déduction fiscale et
le discours de certains promoteurs peu
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6. scrupuleux, se sont ainsi retrouvés
propriétaires de logements impossibles à louer,
faute d'une demande locale. Avec à la clé des
situations parfois dramatiques face aux
emprunts à rembourser et à la remise en cause
de la déduction fiscale... L'exemple de
certaines villes moyennes de zone B - le cas
d'Angoulême est souvent mis en avant - est
particulièrement éclairant sur ce point. Voir
notre article du 5 novembre 2013 "Robien,
Borloo, Scellier : toute la lumière sur ce que
coûtent ces dispositifs éteints".
A lire sur Localtis
04/01/2017 Lois de finances et collectivités :
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28/11/2016 Le Plec retrouve ses couleurs
d'origine
01/07/2016 Le projet de loi Création
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31/08/2015 Transition énergétique : place aux
travaux pratiques
27/03/2014 Loi Alur : ce qu'il faut retenir du
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24/02/2014 Logement : ce qui change avec la loi
Alur
Jean-Noël Escudié / PCA, Anne Lenormand,
Valérie Liquet
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