S39 revue de presse kylia - semaine du 19 au 25 septembre 2016

La revue de Presse KYLIA
1
LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 19 au 25 septembre 2016
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
La longue lutte contre les marchands de
sommeil
Le 19/09/2016
Enfin, un outil qui fasse bouger les choses ? En France, près de 1 million de personnes sont victimes
de propriétaires sans scrupule qui louent des logements insalubres à prix d'or. Le problème touche
non seulement les copropriétés privées mais aussi les zones pavillonnaires, où le phénomène de
découpe des maisons pour les transformer en appartements sur occupés ne cesse de s'amplifier. Le
préfet de la région Ile-de-France, Jean-François Carenco, dans la foulée des opérations de
réhabilitation des copropriétés dégradées qui démarrent à Clichy-sous-Bois et bientôt Grigny, veut
proposer une nouvelle arme pour chasser les marchands de sommeil des quartiers en difficulté.
Action Logement
L'idée est de créer une filiale commune à Action Logement (ex-1 % Logement) et à l'Etablissement
public foncier d'Ile-de-France pour racheter les pavillons suspects, qui seront ensuite, revendus soit à
un bailleur social soit à un promoteur privé. Cette initiative, fruit d'un partenariat inédit public-privé,
aurait eu l'aval du ministère du Logement et de la région. Cela suffira-t-il à enrayer le fléau des
marchands de sommeil ?
Cet été encore, suite à deux nouveaux incendies mortels à Saint-Denis, la ville a réclamé au
gouvernement la tenue d'un « comité interministériel » pour améliorer l'arsenal législatif et judiciaire.
Sur le papier, les sanctions existent. Mais, sur le terrain, les élus pointent du doigt les
dysfonctionnements. « Il y a u n réel problème avec le temps judiciaire sur cette question. Nous avons
mis plusieurs années pour faire condamner un des marchands de sommeil. Un autre, propriétaire de
40 logements, sévit toujours malgré une procédure engagée par la municipalité », dénonce Philippe
Rio, maire (PCF) de Grigny. A la mi-juin, des députés ont déposé une série d'amendements à

2
l'Assemblée nationale pour renforcer le pouvoir des maires (arrêtés de fermeture ou d'insalubrité). La
loi Alur de 2014 a créé le « permis de louer », qui permet de filtrer les propriétaires, dans les zones
sensibles. Mais les décrets ne sont pas encore sortis. Dans les opérations Orcod-in, les périmètres
ont été élargis pour empêcher que la spirale de l'habitat indigne ne se déplace ailleurs, dans les
maisons individuelles. « Il faut éviter que l'Anru 3 soit l'Anru des pavillons de banlieue », alerte Jean-
Martin Delorme, directeur régional et interdépartemental de l'hébergement et du logement (DRIHL) en
Ile-de-France. Le décret du Bas-Clichy concerne ainsi 3.500 logements, soit bien au-delà des
1.500 du Chêne-Pointu et de l'Etoile Chêne-Pointu. La lutte, qui dure depuis des années, sera en tout
cas longue.
Source : lesechos.fr

3
Paris, des milliers de personnes vivent dans
des "cages à poules"
Le 19/09/2016
La Fondation Abbé-Pierre lance une campagne pour faire connaître le mal-logement, et
pousser les politiques à agir et les citoyens à se mobiliser.
Pas de « home sweet home » pour eux. Le soir, c'est en traînant les pieds, parfois en baissant la tête,
qu'ils regagnent leur chambre de bonne. À Paris, des milliers de personnes vivent dans des « cages à
poules » de moins de 9 mètres carrés, pourtant interdites à la location. Lundi, la Fondation Abbé-
Pierre lance une campagne pour faire connaître le mal-logement, et pousser les politiques à agir et les
citoyens à se mobiliser.
Parmi ces mal-logés, Ivan Lopez, 35 ans. Sueur au front, il reçoit dans son logis de 6,8 m2 sous les
combles, invivable les jours de forte chaleur. « Je travaille la nuit, le matin, je rentre chez moi et il fait
super chaud, je ne peux pas dormir », racontait, excédé, le jeune homme d'originaire mexicaine, il y a
quelques jours. Malgré deux emplois en CDI, ce réceptionniste de nuit ne réussit pas à sortir de la
chambre de bonne mansardée où il vit depuis huit ans, coincé entre une cabine de douche jaunie, un
frigo et un lit qui lui sert aussi de canapé et de rangement. « Je n'ai pas de garant, pas de famille à
Paris, un accent étranger... », égrène-t-il pour expliquer les refus qu'il essuie auprès des agences
immobilières.
À l'autre bout de Paris, dans un quartier aisé du 17e arrondissement, Victoire Ratrimoson, 67 ans,
peine à grimper les six étages qui l'amènent chez elle. Elle est venue de Madagascar en 2011 pour
faire le ménage chez une famille de l'immeuble, qui l'a logée dans ce local aménagé. Mais un jour la
famille déménage et tente de la faire partir. « On m'a dit : on n'a plus besoin de vos services, on a
trouvé quelqu'un à 400 euros par mois », raconte Victoire, des sanglots dans la voix.
« Gîte d'étape »
Depuis, elle s'accroche à ce logement de 7,5 m2, faute de mieux, mais passe le plus clair de son
temps dehors. « Je ne vis presque pas ici. Ici, c'est comme un gîte d'étape... », Dit-elle, debout dans
cette petite pièce sans ventilation et sans chauffage, aux étagères remplies jusqu'au plafond. Victoire
comme Ivan attendent que leur logement soit reconnu comme un « local impropre à l'habitation », ce

4
qui empêcherait leur expulsion et contraindrait les propriétaires de leurs logements ou, à défaut, l'État
à les reloger dans un logement décent. Mais, selon la Fondation Abbé-Pierre, l'État, via l'agence
régionale de santé (ARS), rechigne à délivrer ces arrêtés.
« Aujourd'hui, on a 7 000 chambres de service à Paris qui sont des résidences principales et qui font
moins de 9 m2, et on a une grande partie de ces chambres pour lesquelles l'État ne reconnaît pas
l'insalubrité », explique Sarah Coupechoux, qui suit cette question à la fondation. « Beaucoup
sollicitée », l'ARS « rend une soixantaine d'arrêtés par an, avec une tendance à la hausse », réplique
Emmanuelle Beaugrand, responsable de l'habitat au sein de la structure. Mais elle souligne que le
Conseil d'État a jugé en 2013 qu'un local ne pouvait être qualifié d'impropre à l'habitation au seul motif
de sa surface insuffisante.
115 000 dans la capitale
« Pour une pièce qui fait entre 7 et 9 m2, on ne prend plus systématiquement d'arrêtés. Il faut qu'il y
ait d'autres critères : la configuration des lieux, s'il n'y a pas d'ouverture vers l'extérieur... » Conscient
du problème très parisien des chambres de bonne – estimées à environ 115 000 dans la capitale –,
Ian Brossat, adjoint PCF chargé du logement à la Mairie de Paris, promet un plan « très
prochainement » pour transformer ces surfaces en logements décents.
Albert Verdier vient de quitter la chambre de 6,5 m2 qu'il a habitée 15 ans. Cet homme de 56 ans, qui
fait la « plonge » et la « pluche » deux jours par semaine à l'Assemblée nationale et des
remplacements de gardien d'immeuble le reste du temps, revit dans son 19 m2, où il peut enfin
cuisiner. « Au début, je me disais : c'est pas possible, je dois rêver. »
Source : Lepoint.fr

5
Immobilier: les professionnels optimistes
Le 19/09/2016
Près de quatre professionnels de l'immobilier sur cinq, soit 78%, se disent "optimistes" pour le marché
du logement sur les 12 prochains mois, une proportion régulièrement en hausse, selon une enquête
Crédit Foncier/CSA publiée lundi. Quatre mois plus tôt, lors de la précédente enquête, ils étaient 74%.
Motifs de cet optimisme: le niveau des taux d'intérêt de crédit historiquement bas (94%) et
l'élargissement du Prêt à taux zéro (PTZ) depuis le 1er janvier (72%). A l'inverse, les pessimistes
(21%) invoquent le contexte économique (86%) et le niveau du pouvoir d'achat des ménages (65%)
comme facteurs négatifs. Dans le neuf, 66% des professionnels sondés anticipent une stabilisation
des prix contre 52% dans l'ancien. Un peu plus d'un professionnel sur deux (55%) pense que le
volume de transactions va se stabiliser.
Ce sondage a été réalisé du 29 août au 5 septembre par téléphone, auprès de 400 professionnels de
l'immobilier (agents immobiliers, lotisseurs, promoteurs, constructeurs de maisons individuelles,
gestionnaires de patrimoine).
Source : Lefigaro.fr

6
Quitter une location, quels délais ?
Le 19/09/2016
Tout le monde le sait, le locataire qui veut quitter son logement doit respecter un préavis de 3 mois et,
dans certains cas, il peut bénéficier d’un délai réduit à un mois.
Ce qui est moins connu, ce sont les conditions auxquelles le préavis peut-être réduit à un mois car si
l’on connaît les grandes lignes, le détail comporte des nuances importantes.
A titre liminaire, rappelons que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
« Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d’un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;
2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi
consécutif à une perte d’emploi ;
3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de
domicile ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la
construction et de l’habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis
mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de
congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ».
Le principe du délai de 3 mois supporte donc des exceptions dont la liste est fixée limitativement par
le texte (1).
L’objectif a, pendant longtemps, été de conserver « une règle claire et d’application générale », et
d’éviter « la multiplication de situations dérogatoires qui pourraient remettre en cause le principe
d’équilibre des relations entre bailleurs et locataires posé par la loi » (2).

7
Ce v½u est aujourd’hui un v½u pieu puisque, dans de multiples villes dans lesquelles le marché locatif
est tendu, le délai d’un mois est devenu de droit commun.
Quoi qu’il en soit, il convient de rappeler que, s’il entend bénéficier d’un préavis réduit, le locataire doit
indiquer le motif lui permettant d’en bénéficier et d’en justifier.
A défaut, le préavis applicable sera de 3 mois.
De plus, en cas de préavis réduit injustifié, le bailleur est en droit de réclamer le paiement des loyers
et charges correspondant au délai de trois mois.
Comme souvent, le caractère limitatif de la liste permettant de bénéficier d’un préavis raccourci peut
aboutir à des situations choquantes, mais les juges tentent de l’assouplir en passant par d’autres
biais.
Ainsi, les locataires sont dispensés de préavis lorsqu’ils sont en mesure d’établir un manquement
grave du bailleur à ses obligations, notamment l’obligation de délivrance.
La jurisprudence est ainsi tolérante envers ceux qui quittent du jour au lendemain un appartement
insalubre, indécent, ou inhabitable, dès lors qu’ils établissent la réalité des fautes du bailleur justifiant
leur départ.
D’autre part, la loi prévoit aujourd’hui la possibilité de réduire le préavis si le bailleur trouve un
nouveau locataire avant l’expiration de la durée de 3 mois.
Enfin, il reste toujours possible aux parties de se mettre d’accord sur un préavis réduit. L’accord du
bailleur sur cette réduction doit être non équivoque (3 et 4).
Les différents cas de réduction du préavis ont donné lieu à une jurisprudence fournie.
• L’obtention d’un premier emploi
La notion de « premier emploi» a donné lieu à plusieurs décisions de jurisprudence.
Ainsi, n’est pas un premier emploi celui qu’occupait le locataire alors qu’il était domicilié chez ses
parents et n’avait pas commencé ses études (5)
Par ailleurs, l’administration considère qu’il y a lieu de considérer la date d’affiliation au régime de
sécurité sociale comme la date de référence du premier emploi du locataire (6)

8
• La mutation
Ici encore, la notion de mutation a donné lieu à de la jurisprudence.
Ainsi, ne constitue pas une mutation: le déménagement pour des raisons professionnelles d’un
médecin (7).
Le départ à la retraite du locataire ne constitue pas non plus une mutation (8).
Par ailleurs, la Cour de Cassation a eu l’occasion de préciser que la réduction bénéficiait au locataire
que ce soit l’employeur ou lui-même qui soit à l’origine de la mutation (9)
La fin de la mission du locataire ayant entraîné une modification de son affectation, puisqu’elle a mis
un terme à son activité professionnelle parisienne, constitue une mutation, même si elle est limitée
dans sa durée (10).
Le délai entre la mutation et le congé est apprécié par les tribunaux au cas par cas.
Ainsi, le congé donné près de quatre mois après la mutation du locataire ne peut être considéré
comme permettant sa réduction à un mois (11 et 12)
Les circonstances justifiant la réduction du délai de préavis en cas de mutation doivent concerner
personnellement le titulaire du bail (13). Dans le cadre d’une colocation, seul le locataire muté
bénéficie d’un préavis d’un mois (14)
Le lieu de mutation est indifférent et le bénéfice du congé réduit ne dépend pas de la nécessité pour le
locataire de déménager (15 et 16).
• La perte d’emploi
Il s’agit du motif qui a donné lieu à la jurisprudence la plus fournie.
Ainsi, la Cour de Cassation considère que la perte d’un emploi ne peut concerner que les emplois
salariés (17) et exclut ainsi du champ de cette exception :
• L’activité libérale (18)
• L’activité indépendante (19).
• L’activité commerciale (20).

9
Par ailleurs, la jurisprudence a précisé que le bénéfice du délai réduit suppose une perte involontaire
d’emploi.
Ainsi, le locataire qui donne sa démission ne subit pas de perte d’emploi au sens de l’art. 15 et ne
peut se prévaloir du délai de préavis abrégé (21).
Cependant, et bien que dans cette situation la perte d’emploi ne soit pas involontaire, en cas de
rupture conventionnelle de son contrat de travail, le locataire qui donne congé bénéficie d’un délai de
préavis réduit à un mois (22)
Il a également été jugé que, la cessation du contrat de travail à durée déterminée, à son échéance,
permet au locataire de bénéficier du préavis réduit (23).
En revanche, il a été jugé que le locataire qui bénéficiait d’une promesse d’embauche ne peut se
prévaloir d’une perte d’emploi et ne peut donc prétendre à un préavis réduit (24).
Diverses précisions ont également dû être apportées au texte.
Ainsi, la nécessité de quitter la région à la suite du licenciement n’est pas une condition pour
bénéficier d’un délai de préavis réduit (25).
Naturellement, la perte d’emploi doit affecter personnellement le titulaire du bail et non la personne
vivant dans le bien loué ni la caution solidaire. (26).
En revanche, si le contrat de location est commun à deux époux, il suffit que l’un des deux perde son
emploi (27).
Par ailleurs, il a été jugé, dans une affaire où le locataire avait été licencié un an et demi après avoir
donné congé, que la crainte du locataire de voir son poste supprimé est insuffisante pour bénéficier du
délai de préavis d’un mois (28).
De façon générale, pour que le lien de causalité entre la perte de l’emploi et le congé soit reconnu, il
faut que le congé soit délivré à une date suffisamment rapprochée du licenciement (29).
Enfin, la Cour de Cassation considère que la seule absence d’emploi, du fait d’une période de
chômage antérieure à la délivrance du congé, ne permet pas au locataire de bénéficier d’un délai de
préavis réduit et ne rentre pas dans les conditions limitatives la loi qui ne prévoit que des cas de
modification de la situation professionnelle (30).

10
• le nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
Le locataire peut bénéficier d’un délai de préavis réduit s’il se prévaut de son nouvel emploi dans un
délai suffisamment proche de l’embauche en l’espèce, un délai de deux mois (31).
La jurisprudence considère que perte d’emploi et nouvel emploi doivent survenir au cours du bail (32).
Cependant, l’article 15 ne prévoit aucune durée entre la perte d’emploi et le nouvel emploi et valide
ainsi le préavis réduit pour cause de nouvel emploi retrouvé plus de deux ans après la perte du
précédent (33).
Enfin, rien n’impose que le nouvel emploi soit à durée indéterminée (34).
• Locataire âgé
Le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint,
cotitulaire légal du bail, est âgé de plus de soixante ans et présente un état de santé justifiant un
changement de domicile (35).
En revanche, la Cour de Cassation considère qu’il n’est pas possible de refuser la réduction du
préavis à un mois, au motif que les difficultés de santé du locataire âgé existent depuis de très
nombreuses années (36).
• Bénéficiaire du RMI ou du RSA
A propos du RMI ou du RSA, la juridiction suprême a jugé qu’ajoute à la loi une condition qu’elle ne
comporte pas, la cour d’appel qui rejette la demande de préavis réduit du locataire au motif que le
versement du RMI est antérieur de plusieurs mois à la délivrance du congé. (37).
Pour finir et cela vaut pour tous les motifs invocables pour bénéficier d’un préavis réduit, le fait que le
locataire ne se soit pas prévalu dans son congé du motif justifiant la réduction ne le prive pas du droit
de bénéficier du délai de préavis réduit que lui reconnaît la loi puisque celle-ci est d’ordre public (38).
Source : juritravail.com

11
Immobilier : qui veut acheter un logement ?
Le 19/09/2016
Les acquéreurs sont bien présents sur le marché immobilier de cette rentrée 2016. Mais qui se cache
vraiment derrière ce terme somme toute très vague ?
Alors que le marché immobilier est au beau fixe avec un volume des ventes de logements en hausse
et des taux d’emprunt historiquement bas, Immonot.com a eu envie de savoir qui sont ceux qui
envisagent de sauter le pas et de devenir propriétaires. Quel est leur projet d’achat ? Comment
envisagent-ils de le financer ? Résultats du sondage réalisé par ce réseau notarial.
Leur projet immobilier : une maison de ville ancienne, pour en faire leur résidence principale.
60% des personnes interrogées veulent acheter dans le parc immobilier ancien, qui profite encore et
toujours de son atout charme. Les maisons sont plébiscitées avec 73% des projets. 79% des futurs
propriétaires veulent faire de cette maison leur résidence principale. Résultat un peu plus
surprenant : « quand on évoque le lieu recherché, la ville arrive en première position (53%) quand
46% souhaitent encore s’offrir un petit coin de paradis à la campagne », remarque Immonot.com.
Un projet de vie : des objectifs divers. 48% des sondés veulent en priorité ne plus être locataires et
désirent vivre dans un logement qui leur appartient. 30% pensent à leur retraite et n’ont aucune envie

12
de payer un loyer à une période de leur vie où ils disposeront de moins d’argent. Quant aux autres
personnes interrogées, « la constitution d’un patrimoine est le motif principal de l’acquisition pour
26%, tandis que 22% envisagent de transmettre le bien à leurs enfants », rapporte Immonot.com.
Le financement : les crédits à long terme pour financer plus de la moitié de l’achat. Pour plus de
50% des futurs acquéreurs, le budget moyen de l’acquisition oscille entre 100.000 et 250.000 €. Seuls
20% d’entre eux déclarent envisager de débourser jusqu’à 400.000 € pour leur projet. Les taux étant
particulièrement bas actuellement, ils sont 64% à emprunter pour pouvoir acheter. « Le crédit couvrira
la quasi-totalité de l’acquisition pour 31%, et permettra de financer plus de la moitié de
l’investissement pour 30% », souligne Immonot.com. Emprunter sur du long terme ne semble pas
faire peur aux personnes interrogées : 56% d’entre elles pensent opter pour une durée inférieure à 15
ans, et 39,5% pour une durée de plus de 20 ans.
Les retraités donnent du tonus au marché. 77% des acheteurs sont représentés par les retraités
(35%) et les cadres (23%). Le revenu mensuel de leur foyer varie entre 1.500 et 5.000 €. « Les
tranches d’âge les plus représentées parmi les futurs acquéreurs concernent sans surprise les plus de
40 ans (80% – dont la moitié pour les plus de 60 ans) », constate Immonot.com. Pour certains –
26,5% des sondés –, cette acquisition sera un premier achat.
La parité homme/femme au rendez-vous des projets immobiliers. La parité hommes/femmes
n’est pas trop déséquilibrée avec respectivement 52% et 48% des futurs acquéreurs. Mais les
célibataires sont les absents de cette rentrée immobilière puisque ce sont les familles qui sont les plus
nombreuses à projeter un achat : 69% des sondés sont en couple et près d’un tiers ont deux enfants.
Source : pap.fr

13
Bientôt une assurance loyers impayés gratuite
pour les étudiants
Le 20/09/2016
Chaque année, c’est la même histoire. Pénurie de résidences universitaires oblige, près d’1,5 million
d’étudiants sont contraints de montrer patte blanche pour rassurer les bailleurs privés et dégotter un
toit. Heureusement, une nouvelle garantie locative gratuite leur permet cette année de les couvrir
contre les impayés de loyers.
A compter du 30 septembre, tous les jeunes de moins de 30 ans - à l’exception des étudiants non
boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents - pourront prétendre au tout nouveau dispositif
Visa pour le logement et l’emploi (Visale).
Entièrement gratuite, cette super assurance loyers impayés - financée par Action Logement (l’ex 1%
Logement) - était jusqu’ici réservée aux seules personnes de plus de 30 ans à la recherche d’un
logement et venant de décrocher un emploi. « Près de 4.000 locataires en ont déjà bénéficié depuis
son lancement au printemps », explique Lucie Cahn, directrice générale de l’Association pour l’accès
aux garanties locatives (APAGL).
Ce dispositif avantageux permet en effet de prendre en charge les impayés de loyers pendant les trois
premières années du bail. En ce qui concerne les moins de 30 ans, les règles d’éligibilité sont simples
: pour les loyers inférieurs à 425 euros (charges incluses), aucun justificatif de ressources ne sera
exigé. Au-delà de ce montant, le locataire devra justifier de ressources égales à deux fois le montant
du loyer (revenus d’activité, pensions alimentaires déclarées fiscalement, allocations logement…),

14
loyers qui seront eux-mêmes plafonnés à 1.500 euros par mois (charges comprises) à Paris intra-
muros et à 1.300 euros sur le reste du territoire.
Les étudiants intéressés par le dispositif peuvent s’inscrire dès le 30 septembre sur le site
www.visale.fr. S’ils remplissent les conditions nécessaires, Action logement leur délivrera alors un «
visa » qu’ils pourront ensuite remettre à leur futur bailleur.
En cas d'impayés de loyers, c'est Action logement qui paiera directement le propriétaire, charge
ensuite au locataire de rembourser l’organisme.
Source : capital.fr

15
Immobilier : il est de plus en plus dur de
négocier !
Le 20/09/2016
Les marges de négociation des prix de l'immobilier poursuivent le recul qu’elles avaient amorcé dès
juin. Dans quelles régions ces marges se maintiennent-elles ? Ou au contraire perdent-elles du
terrain ?
Les marges de négociation sur les maisons à leur niveau de 2010
Immobilièrement parlant, qui dit « prix qui se tendent » dit aussi « marges qui se réduisent ». Et c’est
précisément à un recul des marges de négociation des prix de l’immobilier que l’on assiste
depuis juin dernier. Il est d'ailleurs intéressant de constater que ce mouvement de recul touche plus
particulièrement les maisons. En effet, comme le fait remarquer Michel Mouillart, Professeur
d’Économie à l’Université Paris-Ouest et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger, alors que les
marges de négociation observées pour les appartements sont à leur « niveau moyen de longue
période », les maisons, quant à elles, voient leurs marges de négociation revenir « à leur niveau du
début des années 2010 ».

16
• Les marges de négociation pour un bien immobilier ancien
En Île-de-France, la décote pour un appartement plafonne à 2,7 % du prix
C’est dans des régions caractérisées par une demande immobilière élevée (comme c’est le cas en Île-
de-France et en Languedoc-Roussillon) que les marges de négociation sont les plus basses. En
région parisienne, la décote pouvant être obtenue pour un appartement plafonnera à 2,7 % de son
prix. Et de Narbonne à Perpignan, en passant par Florac-Trois-Rivières et Montpellier, le prix d’une
maison ne sera pas négocié au-delà de 3,3 %. Autres causes mais mêmes conséquences, les
marges de négociation des prix immobiliers font profil bas en Midi-Pyrénées (2,6 % sur les maisons)
et en région Nord-Pas-de-Calais (3,6 % sur les maisons). Pour autant, ce n’est pas la pression de la
demande qui est à l’origine du faible niveau des marges de négociation mais plutôt une « perte de
dynamisme du marché ».
Bon à savoir
En termes de marges de négociation des prix immobiliers, le recul a été particulièrement rapide dans
le cas des maisons (4,9 %).

17
En Picardie, la marge atteint 8 % du prix de vente d’une maison
C’est du côté d’Amiens (8 % sur les prix des maisons et 6,6 % sur ceux des appartements en
Picardie) et d’Auxerre (6,3 % sur les maisons et 9,9 % sur les appartements en Bourgogne) que les
marges restent les plus conséquentes. Et pour cause, dans ces deux régions, le marché
immobilier connaît actuellement un ressaisissement. Pour info, dans les Pays de la Loire où l’activité
immobilière tend au contraire à stagner, les marges de négociation sont de 7 % pour les maisons et
de 7,2 % pour les appartements.
Bon à savoir
• C’est en Bourgogne que les prix des appartements sont le plus fortement négociés (9,9 %).
• En Midi-Pyrénées, il vous sera difficile de négocier une maison au-delà de 2,6 % de son prix
affiché.
Les prix de l'immobilier en France
Tous les compteurs sont dans le vert pour l'immobilier. Qu’il s’agisse d'appartements neufs, anciens
ou de maisons, les prix relevés par le Baromètre LPI-SeLoger sont à la hausse !
Source : Seloger.com

18
Achat immobilier : les acquéreurs rêvent d’une
maison en ville
Le 20/09/2016
L’envie de se sentir chez soi est toujours aussi forte en France. Preuve en est, les jeunes retraités et
cadres qui souhaitent acheter une maison préfèrent investir en ville, plutôt qu’à la campagne.
Acheter une maison en ville pour se sentir chez soi
Pendant que les taux poursuivent leur baisse, la question se pose avec toujours plus d’insistance :
« Vais-je franchir le pas de l’achat ? ». Dans une enquête réalisée sur le site Immonot.com, le profil de
l’acheteur type se dessine : retraité ou cadre, souhaitant acheter une maison ancienne, plutôt en ville
qu’à la campagne selon 53 % des sondés.... Et s’ils décident de sauter le pas de l'acquisition, c'est
pour se sentir vraiment chez eux, assurent 48 % d'entre eux.
La baisse des taux d'emprunt encourage les achats immobiliers
Parmi les sondés, 65 % d'entre eux estiment qu’il est préférable d’emprunter, à l’heure où les taux
restent toujours aussi attractifs. En effet, au mois d’août, leur moyenne se situait sous la barre des

19
1,50 %, certains emprunteurs parvenant même à dégoter le jackpot avec des prêts sur vingt ans de
moins de 1 % !
Chiffres clés
Les ménages entretenant un projet d’achat disposent en moyenne d’un budget compris entre 100 000
et 250 000 €.
56 % des acheteurs optent pour une durée de prêt inférieure à 15 ans
Pour 31 % des sondés, le crédit couvrira la quasi-totalité de l’acquisition. Pour 30 %, il s’agira de
financer une opération d’investissement. Mais l’enquête d’Immonot révèle également que la durée
moyenne de l’emprunt s’allonge : 56 % des futurs acheteurs vont opter pour une durée inférieure à 15
ans, 39,5 % pour un laps de temps au-delà de 20 ans.
Bon à savoir
Environ un tiers des répondants seront propriétaires pour la première fois. Ce sont majoritairement
des couples de plus de 40 ans avec enfants, dont le revenu mensuel navigue entre 1 500 et 5 000 €,
conclut le spécialiste.
Source : seloger.com

20
Les bailleurs sociaux s’opposent à leur tour à
la réforme des APL
Le 21/09/2016
CSF, CNL, CLCV... et maintenant le mouvement USH, qui regroupe 732 bailleurs sociaux. La volonté
du gouvernement de prendre en compte le patrimoine pour fixer le montant des APL ne passe
décidément pas.
La vague de contestation s’amplifie. Le mouvement HLM s’alarme à son tour de la volonté du
gouvernement de prendre désormais en compte le patrimoine des ménages pour fixer le montant de
leurs aides personnalisées au logement (APL) et dénonce une «mesure injuste et lourdement
pénalisante pour les 650.000 foyers potentiellement concernés ». Soit 10% des allocataires. Dans un
communiqué mardi, l’Union sociale de l’habitat (USH) qui regroupe 732 bailleurs sociaux, «demande
la modification du projet de décret» qui doit instaurer la prise en compte des Livrets d’épargne
réglementée (Livret A, LDD, LEP) dans le calcul de l’APL.
«Cette mesure conduirait également à détériorer la simplicité attachée au fonctionnement des livrets
d’épargne réglementée, support d’épargne le plus répandu», s’inquiète l’USH. En outre le projet de
décret prévoit de faire entrer désormais les intérêts produits par les sommes placées sur un Livret A
dans l’évaluation des revenus des personnes bénéficiant d’une aide au logement. Pour ce faire, le

21
décret évalue ces intérêts «avec un taux de 3%, alors même que le taux du Livret n’est actuellement
que de 0,75%», s’insurgent les bailleurs sociaux.
Épargner deviendrait pénalisant
Résultat, «le dispositif retenu peut se traduire pour les ménages bénéficiant de l’APL, c’est-à-dire des
ménages modestes, par une baisse d’APL supérieure aux intérêts perçus» sur leurs économies
placées sur un Livret A. «En définitive, détenir un Livret A se révélera plus pénalisant pour un ménage
modeste que pour un ménage imposé à l’ISF!», note ironiquement l’USH, car ces derniers, eux,
continueront à bénéficier comme auparavant, de ce placement défiscalisé.
Trois associations de défense des consommateurs, la Confédération syndicale des familles (CSF), la
Confédération nationale du logement (CNL) et la CLCV (Consommation logement et cadre de vie) se
sont élevées, ces derniers jours, contre ce projet de décret. Le texte a également reçu le 6 septembre
un avis défavorable du conseil d’administration de la Cnaf (Caisse nationale d’allocations familiales),
l’organisme qui verse les APL.
La loi de finances 2016 prévoit, pour enrayer la hausse constante des APL, première dépense de
l’Etat sur le logement, de raboter 225 millions d’euros sur ces aides d’un montant total de 15,5
milliards.
Source : lefigaro.fr

22
Immobilier de luxe : les Français reviennent
Le 22/09/2016
La reprise se confirme sur le marché tricolore de l’immobilier de prestige. Les ventes ont
encore progressé au cours de l’été. Baisse des prix et taux très accommodants soutiennent la
demande.
A l'image du marché immobilier « standard », le segment du luxe se porte mieux en France. L'embellie
constatée par plusieurs professionnels de l'immobilier haut-de-gamme durant les six premiers mois de
2016 s'est poursuivie durant l'été. « Les résultats du 3ème trimestre, encore en cours, confirment la
tendance positive du début de l'année », témoigne Alexander Kraft, président-directeur général de
Sotheby's International Realty France - Monaco. Ce réseau d'immobilier de prestige table sur un
volume de ventes de plus de 200 millions d'euros de juillet à fin septembre 2016, en hausse de 30 %
par rapport à la même période de 2015. L'été s'est avéré « extrêmement actif », en particulier à Paris,
où le professionnel atteste « d'un grand nombre de ventes et d'un prix moyen impressionnant de 3,34
millions d'euros. » De même, « en Bretagne, corrobore le réseau Emile Garcin, autre acteur de
référence dans le segment haut-de-gamme, si le mois de juillet a été très occupé, le mois d'août a été
presque anormalement actif ». Dans la période, le réseau se réjouit d'y avoir réalisé trois ventes, dont
les prix s'échelonnent entre 750.000 et 1,2 millions d'euros, dont un très beau fort sur l'Ile de Bréhat.
Sur la côte Ouest, en Normandie, Deauville connaît « une année 2016 excellente, pour le réseau
Emile Garcin, avec 18 ventes et 12 promesses de ventes sur ces quatre derniers mois » (voir
illustration). Dans cette station balnéaire très prisée, « l'essentiel des acheteurs est parisien - plutôt
quadras - chefs d'entreprise et cadres dirigeants. Les ventes se situent entre 700.000 euros et 2,2

23
millions d'euros. Certaines transactions se sont concrétisées en une seule journée et d'autres en un
week-end. »
Les Français continuent à acheter
La baisse des prix couplée à des taux du crédit immobilier exceptionnellement bas continuent à porter
la demande des acheteurs. Comme observé depuis début 2016, ce sont plutôt les acquéreurs
français, que les étrangers, qui animent le marché du luxe. « Ce sont surtout les acheteurs français
qui soutiennent le marché immobilier de prestige en ce moment, confirme Alexander Kraft.
Actuellement, plus de 70 % de nos clients sont français, alors que normalement plus de 50 % d'entre
eux viennent de l'étranger. » Les attentats sur le sol français mais également les mouvements sociaux
et les inondations à Paris, au premier semestre, ont nettement refroidi les ardeurs des investisseurs
étrangers, notamment anglo-saxons. En outre, relève Sotheby's International Realty France - Monaco,
depuis le choc de la sortie du Royaume-Unie de l'Union européenne lors du référendum du 23 juin et
de la chute de la livre sterling, dans son sillage, les Britanniques « sont aujourd'hui plutôt vendeurs en
France qu'acheteurs. » (voir encadré) Tandis que les clients russes, autres amateurs de l'immobilier
de prestige tricolore, « sont encore rares à cause des sanctions continues contre leur pays. »
Pour autant, la pierre française séduit encore des investisseurs étrangers. « Les acheteurs
européens, en provenance d'Allemagne, des pays du Benelux, de la Scandinavie, notamment, relève
Alexander Kraft, se montrent moins impressionnés par les événements et continuent d'être actifs sur
le marché français tout comme les acheteurs des pays d'Est et du Moyen-Orient qui continuent leurs
acquisitions en France. » En région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, aux environ d'Uzès, Emile
Garcin, fait état d'une activité estivale bien moins forte qu'à l'été 2015. Ce réseau relève ainsi «
l'absence significative des étrangers. Seuls les Belges et les Luxembourgeois sont encore présents.
Les cinq ventes effectuées ont été réalisées auprès de Français, dans des budgets de 500.000 à
800.000 euros. » Dans la partie Sud du Lubéron, indique aussi Emile Garcin, « la proportion
d'étrangers acquéreurs par rapport aux Français - expatriés ou non - reste faible, si l'on compare aux
années précédentes. » Du côté de Saint-Tropez, où le marché est dynamique, les demandes sont le
fait majoritairement des Français mais Anglais, Allemands et Italiens restent présents.
Tous les segments de biens concernés
Dans un marché du luxe globalement dynamique, tous les segments des biens profitent de
l'amélioration. Dans la capitale, souligne Alexander Kraft, l'activité a repris « non seulement pour les
appartements familiaux entre 1 million et 3 millions d'euros, mais aussi dans le marché haut-de-
gamme à plus de 5 millions d'euros. » Il cite, par exemple, à Paris, la vente d'une maison rue des

24
Saints-Pères dans le 7e arrondissement, pour 8,5 millions d'euros, ou encore celle l'hôtel particulier
de l'artiste Bernard Boutet de Monvel, dans une impasse privée du Faubourg Saint-Germain, pour 15
millions d'euros (voir illustration). En province, parmi ces dernières transactions, le réseau Sotheby's
International Realty France - Monaco fait état d'une villa à Saint-Jean-Cap-Ferrat, pour 11,5 millions
d'euros, d'un loft design à Bordeaux pour 4,69 millions d'euros, d'une villa « pieds dans l'eau » à
Royan pour 2,9 millions d'euros et d'un manoir historique en Bretagne, au Croisic, pour 1,4 million
d'euros.
Effet Brexit ?
Le marché immobilier tricolore va-t-il profiter ou pâtir de la sortie du Royaume-Uni de l'Union
européenne ? A la question « selon vous, quel impact pourrait avoir le Brexit sur le marché du
logement de votre région ? », posée par le Crédit Foncier à 400 professionnels de l'immobilier en
France *, 67 % d'entre eux pensent qu'en réalité le Brexit n'aura aucun impact sur le marché
immobilier de leur région. Ils sont toutefois 17 % à pronostiquer un impact négatif contre 9 %
seulement à en attendre un impact positif. Le prisme régional pèse. Ainsi, 22 % des professionnels
d'Ile-de France attendent un effet positif contre 1 % seulement pour ceux du Nord-Est. Le pourcentage
des « pessimistes », qui anticipent donc un effet négatif du Brexit sur le logement en France, grimpe à
24 % dans le Nord-Ouest et à 21 % dans le Sud-Ouest. « En Ile-de-France, commente le Crédit
Foncier, les professionnels s'attendent probablement au transfert de sièges sociaux aujourd'hui
localisés dans le Grand Londres. » Tandis que dans le Nord-Ouest et le Sud-Ouest, « ces chiffres
s'expliquent probablement par la présence plus significative des Britanniques dans ces régions. » Les
Britanniques sont en effet friands d'achats de résidences secondaires en France. Rappelons que, de
2005 à 2015, les transactions réalisées dans l'ancien par des acquéreurs étrangers en France
métropolitaine ont représenté 6,4 % du total. Or, parmi elles, un tiers d'entre elles ont été réalisées par
des Britanniques **. « Avec le Brexit, observe de son côté Paulo Fernandes, directeur associé de
Paris Ouest Sotheby's International Realty, mais aussi la crise russe et l'instabilité dans les pays du
Moyen-Orient, de plus en plus de fonds d'investissement achètent des biens haussmanniens entre 1,5
et 5 millions d'euros. Ce sont des investissements à moyen terme sur les quartiers du centre de Paris.
» La capitale est revenu dans le radar des investisseurs, grâce à des prix très bas comparés aux
autres grandes capitales et aux taux d'intérêts historiquement bas. En 2009, l'immobilier de luxe
londonien était à peine 20 % plus cher qu'à Paris. Alors qu'aujourd'hui, Londres et New York sont près
de deux fois plus cher, avec des prix à 48.000 EUR/m².

25
* Enquête réalisée du 29 août au 5 septembre 2016, par téléphone, auprès d'un échantillon
représentatif de 400 professionnels de l'immobilier (agents immobiliers, commercialisateurs,
lotisseurs, promoteurs, constructeurs de maisons individuelles, gestionnaires de patrimoine). Cette
enquête a été réalisée avec l'institut de sondage CSA.
Source : patrimoine.lesechos.fr

26
SeLoger: Les prix de l'immobilier à Paris
augmentent de plus de 2% en trois mois
Le 22/09/2016
ECONOMIE Une hausse de 2,6 % des prix des logements anciens dans Paris intra-muros a été
constatée en un seul trimestre…
Fin juillet 2016, les prix de l’immobilier parisien ancien avaient augmenté de 1,2 % en un an. Mais
l’évolution sur les trois derniers mois est encore plus nette, indique le baromètre LPI – SeLoger, qui
relève une progression des tarifs moyens de 2,6 %.
Ces valeurs, prenant en compte l’ensemble des transactions effectuées sur les périodes concernées,
portent à 220 % l’augmentation des prix des logements situés dans la capitale au cours des 20
dernières années.
Des prix à la vente en augmentation de 4,8 et 4,4 % en un an
Avec des prix à la vente respectivement en augmentation de 4,8 et 4,4 % en un an, les 10e et 19e
arrondissements contribuent grandement à la tendance. Une progression impressionnante mais
pas ininterrompue pour autant puisque des périodes de repli des prix immobiliers ont été observées.

27
Pour rappel, au troisième trimestre 2015, les prix au mètre carré des habitations parisiennes avaient
connu une diminution de 0,7 %, le recul atteignant même 1,5 % sur douze mois. C’est dans les IIIe et
IVe arrondissements que se concentraient alors les baisses les plus fortes.
Source : 20minutes.fr

28
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Développer son restaurant grâce à son fichier
clients
Le 8/07/2016
S'il est bien construit, cette base de données vous permettra d'accroitre la notoriété de votre
établissement, de le développer et de fidéliser votre clientèle actuelle.
Si votre fichier clients se résume encore aux notes prises sur votre carnet de réservation papier, il est
temps de l'informatiser pour en tirer le meilleur. Voici quelques conseils pour connaître vos clients et
les fidéliser tout en améliorant la bonne réputation de votre établissement. Gardez toujours en tête
qu'il coûte 7 fois plus cher d'acquérir un nouveau client que de le fidéliser.
Connaître ses clients et les fidéliser
Une bonne part des couverts que vous servez chaque jour l'est peut-être à des habitués de votre
établissement. Mais connaissez-vous vraiment vos clients ? Leurs habitudes de consommation, leur

29
jour favori pour venir dans votre restaurant, leur plat préféré, leurs éventuelles allergies alimentaires,
etc. sont autant de données qui peuvent vous permettre d'améliorer la qualité de votre service.
Imaginez votre serveur, muni de sa tablette, accueillant M. Ménard, un client qui fréquente votre
restaurant une fois par mois environ et amateur de vin : "Bonjour M. Ménard, vous aviez apprécié la
table près de la fenêtre, je vous place à nouveau sur celle-ci ? Puis-je vous proposer un verre de ce
cru que nous venons de recevoir ?" Autant d'attentions dont il se souviendra longtemps et qui lui
donneront envie de venir encore plus souvent.
Développer votre communication
Que votre fichier clients soit constitué sur un fichier Excel ou grâce à un module de réservation en
ligne installé sur votre site internet ou la page Facebook de votre restaurant, les adresses e-mails de
vos clients représentent une mine d'or. Adossées aux autres informations que nous avons évoquées
précédemment, elles vous permettent de les tenir informés de vos actualités de façon pertinente et
segmentée. Vous pourrez par exemple organiser une soirée dégustation de fruits de mer et n'inviter
que vos clients habitués à commander ce type de mets. Ainsi, l'envoi d'une newsletter ne se fera pas
en masse à l'ensemble de votre base de données au risque de les lasser, mais uniquement à ce
segment de votre clientèle. À l'inverse, les dates de votre fermeture estivale seront adressées par
newsletter à tous vos clients qui seront alors ravis de ne pas trouver porte close sans en avoir été
avertis. Enfin, un e-mail adressé à M. Ménard quelques jours avant son anniversaire pour lui offrir une
bouteille de vin s'il réserve pour 4 personnes, ce mois-ci, sera du meilleur effet pour le fidéliser.
Les clients, à qui vous enverrez des messages personnalisés, seront également vos meilleurs
ambassadeurs pour recommander votre établissement à leur entourage. Comme vous le voyez, le
champ des possibles pour votre communication est étendu mais rien n'est réalisable sans un fichier
client bien renseigné et à jour.
Les critères indispensables pour choisir le bon outil de création et gestion du fichier clients
Mettre à jour votre fichier client à la main, sur un carnet de réservation papier ou sur un fichier Excel
reste un travail laborieux et difficile à maintenir dans le temps. Les cahiers de réservation
électroniques, sont une solution pour votre restaurant. Lors d'une réservation en ligne, les clients
entrent eux-mêmes leurs informations via le module. En ligne ou manuellement, toutes les données
saisies sont automatiquement enregistrées dans votre fichier.

30
Un bon outil de création et gestion de votre fichier clients doit :
• Comporter un module de réservation performant et ergonomique qui recueille simplement les
informations principales de vos clients (prénom, nom, e-mail, téléphone) et leur assure, ainsi qu'à
vous, un suivi automatique de la réservation (confirmation par mail etc.).
• Vous permettre de compléter et mettre à jour facilement vos fiches contacts avec les informations
que vous recueillez, au fil du temps, sur vos clients.
• Vous permette de segmenter votre base de données : de répartir vos clients dans des groupes
identifiés en fonction de critères comme 'client du midi', 'client du week-end', 'amateur de fromage',
'intolérant au gluten', etc. que vous aurez vous-même définis.
• Un plus : vous permette de créer, de personnaliser et d'envoyer simplement vos newsletters à vos
contacts.
• Vous permettre de conserver, seul, la propriété de votre fichier clients.
Les informations à recueillir dans votre fichier
• Prénom, nom, adresse e-mail, numéro de téléphone ;
• habitudes de consommation et de réservation ;
• date d'anniversaire ;
• et tout ce qui vous permettra d'accueillir et de fidéliser toujours mieux vos clients.
Source : L’Hôtellerie-restauration.fr

31
Baisse de l'impôt sur les sociétés et
augmentation du taux du CICE pour 2017
Le 9/09/2016
Le ministre de l'économie et des finances, Michel Sapin vient d'annoncer une baisse de l'impôt sur le
revenu pour un montant d'un milliard d'euros au bénéficie des classes moyennes. Cette mesure
prendra la forme d'une réduction d'impôt de 20% sous condition de revenu. Elle devrait concerner plus
de 5 millions de foyers fiscaux.
Pour les entreprises, Michel sapin a confirmé la mise en place progressive de la baisse de l'impôt sur
les sociétés à 28% (contre 33,33% actuellement) pour toutes les entreprises d'ici 2020.
Dés 2017, les entreprises dont le chiffre d'affaires est inférieur à 50 millions d'euros, et qui réalisent
jusqu'à 75 000 euros de bénéfice seront soumises au taux de l'IS à 28%. Le taux réduit de 15% pour
les entreprises dont le chiffre d'affaires est inférieur à 7,63 millions d'euros, continuera à s'appliquer
dans les mêmes conditions qu'actuellement, c'est-à-dire sur les premiers 38 120 euros de bénéfice.
En 2018, le taux de 28% s'appliquera sur les premiers 500 000 euros de bénéfice de toutes les
entreprises.
En 2020, toutes les entreprises, quels que soient leur taille et leur bénéfice, seront imposées à 28%,
soit le taux moyen en Europe.
Quant au taux du crédit d'impôt compétitivité emploi (Cice) il augmentera en 2017 pour passer de 6%
à 7%, ce qui représentera selon Bercy un allègement supplémentaire pour les entreprises de 3,3
milliard d'euros. Ce crédit d'impôt qui se calcule en appliquant un taux de 6% sur la masse salariale
brute, pour les salaires inférieurs à 2,5 Smic, vient en diminution de l'impôt sur les sociétés ou de
l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année. En cas de surplus, il s'impute sur les 3 années suivantes
avant d'être restitué.
Ces mesures seront inscrites dans le projet de loi de finances pour 2017 qui sera présenté le 28
septembre prochain en Conseil des ministres.

32
Ouvrir un commerce : Les démarches de
création et obligations administratives
Le 17/09/2016
Outre la constitution de l'entreprise, l'ouverture d'un commerce nécessite de remplir de nombreuses
démarches spécifiques qui peuvent varier selon que l'activité est réglementée ou non. Check-list des
formalités à prévoir pour un début d'activité serein.
Le commerce de détail à dominante alimentaire, mais aussi le commerce d'équipements de la maison
ou de la personne demande plus ou moins de démarches formelles lors de la constitution.
Globalement, pour tous les commerces, les formalités débutent par la constitution de la société.
L'immatriculation est réalisée le plus souvent à la chambre de commerce et d'industrie (CCI), mais
quelques professions qui cumulent activités commerciales et activités artisanales (boulanger par
exemple) peuvent dépendre selon les cas de la chambre des métiers.
Bon à savoir : Si l'immatriculation se fait à la CCI, le stage préalable à la gestion n'est pas obligatoire.
A l'inverse, lorsque l'immatriculation se fait à la chambre des métiers, le créateur est dans l'obligation
de suivre un stage préalable de gestion.

33
Formalités d'immatriculation de l'activité
• Pour les entreprises individuelles, les formalités sont simplifiées. Il suffit de se rapprocher
du centre de formalités des entreprises (CFE) compétent qui peut être soit la CCI soit la
chambre des métiers selon l'activité, et de remplir les imprimés en y joignant les pièces
justificatives demandées.
• Pour les SARL ou les EURL, le créateur devra avant de procéder à l'enregistrement, rédiger
ses statuts. Cette étape ne doit pas être prise à la légère. La répartition des parts notamment
dans les SARL peut avoir de fortes incidences sur le statut social du créateur, et sur son
pouvoir décisionnel futur. En parallèle, un gérant doit être nommé et le nom commercial
choisi. Une fois les statuts rédigés, le ou les créateur(s) doivent déposer les fonds constituant
les apports en numéraire sur un compte bloqué (compte bancaire au nom de la société,
Caisse des Dépôts et Consignations ou chez un notaire). Ces fonds seront débloqués sur
présentation par le gérant de l'extrait K-bis après immatriculation. Si les associés apportent
des fonds en industrie (connaissances techniques, travail, services) ou en nature (biens
autres que de l'argent), un commissaire aux comptes devra être nommé. Pendant toute la
période constitution durant laquelle les fonds sont bloqués, un état des actes accomplis au
nom et pour le compte de la société en formation doit être établi pour permettre aux futurs
associés de pouvoir notamment signer le bail commercial, ouvrir un compte bancaire, régler
les frais divers. L'immatriculation peut dès lors être réalisée auprès du CFE compétent. Une
annonce légale est alors publiée. A partir de ce moment, la société est en cours
d'immatriculation. Elle naîtra officiellement le jour de son immatriculation au Registre du
commerce et des sociétés.
• Pour les SA, les SAS et SASU, la procédure est assez similaire. Les statuts sont rédigés, les
fonds sont déposés, les dirigeants sont nommés, selon les cas, un commissaire aux comptes
peut également être nommé. Une annonce légale est publiée. Le dossier complet est déposé
au CFE compétent pour immatriculation.
Formalités liées au local commercial
Autorisation d'exploitation commerciale
Les magasins de commerce de détail doivent, dès qu'ils dépassent une certaine surface de vente,
faire une demande d'autorisation d'exploitation commerciale auprès de la commission départementale
d'aménagement commercial (CDAC).

34
Sont notamment concernés par cette obligation :
• la création d'un commerce dans un local neuf ou dans un immeuble existant transformé d'une
surface de vente supérieure à 1 000m²
• la création d'un ensemble commercial dont la surface de vente totale est supérieure à 1000
m²
• tout changement de secteur d'activité d'un commerce d'une surface de vente supérieure à 2
000 m² (ramené à 1 000 m² lorsque l'activité nouvelle du magasin est à prédominance
alimentaire)
• la réouverture au public, sur le même emplacement, d'un magasin de commerce de détail
d'une surface de vente supérieure à 1 000 m² et dont les locaux ont cessé d'être exploités
pendant 3 ans
• la création d'un point permanent de retrait drive.
Les regroupements de surfaces de vente de magasins voisins, sans création de surfaces
supplémentaires, n'excédant pas 2 500 m² (ou 1 000 m² lorsque l'activité nouvelle est à prédominance
alimentaire), les pharmacies, les commerces de véhicules automobiles ou de motocycles ainsi que les
magasins situés dans l'enceinte des aéroports et les gares ferroviaires ne sont pas soumis à une
autorisation d'exploitation commerciale.
La demande d'autorisation d'exploitation commerciale doit être présentée pour les projets nécessitant
un permis de construire, à la mairie de la commune d'implantation et pour les projets ne nécessitant
pas de permis de construire, au secrétariat de la commission départementale d'aménagement
commercial (CDAC). La CDAC se prononce dans un délai de 2 mois à compter de sa saisine.
Conformité de la sécurité et de l'accessibilité dans les établissements recevant du public (ERP)
Les établissements recevant du public (ERP) dont font partie des commerces doivent être conformes
aux règles de sécurité et d'accessibilité.
Concernant les normes de sécurité, le commerce doit être construit de manière à permettre
l’évacuation rapide de la totalité des occupants (façade en bordure de voie, espaces libres de
circulation permettant l’évacuation du public et l’accès et la mise en service des moyens de secours et
de lutte contre l’incendie). Les aménagements et équipement doivent également être conformes.
Chaque boutique doit être équipée d'un dispositif d’alarme et d’avertissement, d’un service de
surveillance et de moyens de secours contre l’incendie. Les obligations de sécurité sont adaptées en
fonction de la taille et de la destination du commerce. La vérification et le contrôle du respect de la

35
réglementation interviennent au cours de la construction ou des travaux d’aménagement, avant
l’ouverture au public des établissements, en cas de réouverture si l’établissement a été fermé plus de
10 mois et au cours de l’exploitation. En cas de non conformité, le maire ou le représentant de l'Etat
dans le département peut ordonner la fermeture.
Concernant les normes d'accessibilité, le commerce doit être construit de manière à permettre « aux
personnes handicapées de circuler avec la plus grande autonomie possible, d'accéder aux locaux et
équipements, d'utiliser les équipements et les prestations, de se repérer et de communiquer. »
L'accès concerne tout type de handicap (moteur, visuel, auditif, mental...).
L'accessibilité de ces établissements et de leurs abords concerne :
• les cheminements extérieurs
• le stationnement des véhicules
• les conditions d'accès et d'accueil dans les bâtiments
• les circulations horizontales et verticales à l'intérieur des bâtiments
• les locaux intérieurs et les sanitaires ouverts au public
• les portes, les sas intérieurs et les sorties
• les revêtements des sols et des parois
• les équipements et mobiliers intérieurs et extérieurs susceptibles d'y être installés (dispositifs
d'éclairage et d'information des usagers, par exemple).
Si des dérogations à l'accessibilité des lieux sont prévues (impossibilité technique, contraintes liées à
la conservation du patrimoine, etc), les commerces doivent s'engager formellement à se mettre en
conformité selon un agenda de travaux. La non-conformité à l'obligation d'accessibilité est passible
d'une sanction pénale maximale de 45.000 € (225.000 € pour les personnes morales).
Les formalités particulières selon l'activité
Certains commerces spécifiques sont soumis à des formalités particulières, nécessitant l'obtention
de licences ou d'autorisations spéciales. Parmi ces commerces, l'on peut citer notamment les
restaurants et débits de boissons (obtention d'une licence spécifique pour la vente d'alcool), les
buralistes (agrément pour la vente de tabac), les revendeurs de presse, les négociants en métaux
précieux, les commerces proposant à la vente des produits d'occasion (brocantes et antiquités,
dépôts-vente), les pharmacies, les agences de voyages, les hôtels, etc.
De manière générale, pour l'ensemble des commerces alimentaires, le créateur doit respecter des
normes sanitaires strictes. Ces normes, encadrées par le « Paquet Hygiène », reprennent un

36
ensemble de textes communautaires imposant des exigences en matière de températures de
conservation, de sécurité sanitaire des aliments, d'aménagement des locaux, etc. Des normes sont
également édictées pour la mise en place des procédures basées sur les principes de l'HACCP et
l'utilisation de guide de bonnes pratiques d‘hygiène et d‘application de l'HACCP.
A ces normes d'exploitation s'ajoutent des normes spécifiques pour les installations techniques
(systèmes de ventilation, de climatisation, d'extraction frigorifique) dont l'utilisation doit respecter les
règles relatives à la tranquillité du voisinage.
Dans le cadre de création d'une entreprise « traitant, transformant, manipulant ou entreposant des
denrées animales ou d’origine animale », le créateur doit déclarer l’ouverture de son établissement
auprès de la Direction Départementale pour la Protection des Populations (DDPP). Il a un mois à
partir de l’ouverture de son établissement pour faire sa déclaration d’activité.
A noter : Les supermarchés, épiceries, etc qui vendent des boissons alcooliques à emporter doivent
détenir une licence de vente à emporter. De plus, en cas de vente de boissons alcooliques à emporter
entre 22h et 8h, l'exploitant doit suivre au préalable une formation spécifique pour obtenir un permis
de vente de boissons alcooliques la nuit.
Les autres formalités pour tous les commerces
• Autorisation d'occupation du domaine public : En cas d'exploitation d'une terrasse qui
empiète sur le domaine public, le créateur doit obtenir au préalable une autorisation
d'occupation du domaine public (permis de stationnement ou permission de voirie),
moyennant le paiement d'une redevance
• Enseigne et pré-enseigne : Sauf exceptions (monuments historiques, sites classés, etc), hors
règlement local de publicité (RLP), l'installation d'une enseigne est libre, si elle respecte les
conditions d'installation. L'installation de pré-enseignes dans une agglomération de plus de 10
000 habitants, ou dans une agglomération de moins de 10 000 habitants mais faisant partie
d'une unité urbaine de plus de 100 000 habitants, est libre, sous réserve des conditions liées
aux dimensions du panneau. Hors agglomération et dans les agglomérations de moins de 10
000 habitants, les pré-enseignes sont interdites.
• Travaux sur la devanture : En cas de changement de vitrine, de menuiseries, de couleur
façade, une déclaration préalable doit être demandée en mairie dès lors que les travaux
entraînent la modification de l'aspect extérieur du bâtiment.

37
• Diffusion de musique : Pour diffuser de la musique dans un commerce, le créateur doit
effectuer une demande d’autorisation préalable auprès de la Société des Auteurs
Compositeurs et Editeurs de Musique (SACEM) et doit s'acquitter d'une redevance.
• Affichage des prix : Il est fait obligation dans tous les commerces d'afficher les prix de telle
façon qu'aucune ambiguïté ne soit possible. L'affichage doit se faire directement sur le produit
vendu ou à proximité immédiate. Lorsqu'il s'agit de produits vendus au poids, l'indication du
prix doit être accompagnée de l'unité de poids ou de mesure à laquelle ce prix correspond.
• Contrôle des appareils de pesage : L'utilisateur d'appareils de pesage a l'obligation de
s'assurer de leur exactitude, bon entretien et fonctionnement correct. Le contrôle des
balances et autres appareils de pesage est obligatoire tous les deux ans, et donne lieu à la
délivrance d'un certificat assortie d'une vignette à apposer sur l'appareil de façon à être visible
par le consommateur.
• Obligation d'assurance : Un local commercial qui reçoit des clients se doit d'être assuré
spécifiquement (responsabilité civile) pour couvrir les tiers en cas d'accident. Certains
commerces doivent souscrire des assurances supplémentaires comme notamment les
dépôts-vente qui conservent en boutique des produits qui ne leur appartiennent pas, ou
encore les négociants en métaux précieux.
A noter : D'autres formalités sont à respecter par le commerçant qui n'ouvre pas de local commercial,
mais vend uniquement sur internet (commerce électronique). L'exercice non sédentaire d'une activité
de commerce est subordonné lui aussi à des formalités supplémentaires.
Source : Toutelafranchise.com

38
Ouvrir un commerce : Le plan de financement
Le 16/09/2016
La création d'un commerce en franchise demande de réunir au démarrage de quoi financer le droit
d'entrée, le droit au bail, les aménagements et équipements, les premiers stocks, etc ainsi qu'un fonds
de roulement minimum pour faire face aux charges des premiers mois.
Selon les chiffres de l'enquête annuelle FFF/Banque Populaire 2015, pour 71% des franchisés (63%
en 2014), l’installation en franchise a coûté moins de 200K€ et pour 30%, moins de 50K€. « Les
projets représentants un investissement compris entre 100 et 500K€ sont passées de 35% en 2014 à
42% en 2015. Parallèlement, les investissements supérieurs à 500K€ ne représentent que 4% des
projets en 2015 contre 14% en 2014. »
Comment les franchisés ont-ils rassemblé les financements pour leur démarrage ? En piochant dans
leurs ressources propres, mais aussi en contractant un emprunt classique auprès d'une banque.
Certains ont complété leur budget avec d’autres formes de financement comme le crédit-bail, le prêt
Nacre, un prêt d’honneur ou autre prêt régional.
En chiffres, en 2015, « les ressources personnelles allouées au projet sont stables à 44% en
moyenne du montant global (42% en 2014), L’emprunt bancaire est sollicité pour la moitié du montant
global des investissements, le reste étant financé par le crédit-bail et d’autres sources de financement.
» Globalement en 2015, 15% des franchisés installés ont emprunté moins de 50K€ alors que 4 sur 10
ont obtenu un financement bancaire supérieur à 200K€. Seulement 21% des franchisés ont effectué
des démarches spécifiques pour obtenir une aide financière auprès d’un organisme public. Parmi ces
franchisés, 12% seulement ont obtenu une subvention.

39
Comment financer sa création d'entreprise en franchise ?
Le plan de financement de la création d'un commerce en franchise est un assemblage de divers
sources de financement qui, mises bout à bout, permettent de boucler le budget de démarrage.
6 pistes principales de financement sont utilisées par les créateurs d'un commerce en franchise :
1. Les capitaux propres ou apport personnel : Généralement, l'apport personnel équivaut à au
minimum 30% et souvent plus, de l'investissement nécessaire au démarrage. L'apport personnel est
composé des économies personnelles du futur commerçant (livret A, plan d’épargne en action, livret
d’épargne entreprise, plan d’épargne logement, etc), ou du fruit d'un héritage. L'apport personnel peut
aussi être issu d'une donation d'un parent ou grand parent ou encore un prêt d'honneur octroyé par un
réseau d'aide à la création d'entreprise.
2. Le prêt bancaire : Massivement utilisé pour financer la création d'un commerce en franchise, le
prêt bancaire vient compléter le financement de démarrage. Le plus souvent, il est contracté en
prenant comme garantie l'apport personnel. Il peut représenter jusqu'à 60% du total nécessaire.
L'octroi d'un prêt bancaire nécessite de présenter à la banque un dossier solide comprenant une
étude de marché et un prévisionnel solides. Comme dans l'immobilier, plus l'apport personnel est
élevé et plus la banque est tentée de dire oui. L'apport personnel dans ce cas sert de garantie. Il limite
les risques de l'organisme prêteur. En cas d'apport insuffisant, la banque est en droit de demander au
créateur de se porter caution personnelle sur son prêt. Cette pratique ajoute aux risques pour le futur
franchisé. Si l'entreprise ne rencontre pas le succès et qu'elle se retrouve en faillite, le chef
d'entreprise devra honorer son prêt jusqu'à son terme sur ses propres deniers. Selon les chiffres de
l'enquête annuelle FFF/Banque Populaire 2015, 70% des franchisés déclarent qu’être franchisé a joué
en leur faveur dans l’octroi de leur crédit. Plus sécurisant pour les banques, un projet de commerce
porté en franchise bénéficie en effet de la notoriété d'une marque connue, d'un savoir-faire éprouvé,
et de l'accompagnement du franchiseur sur toute la durée du contrat.
3. Les prêts d’honneur : Accordé par des associations telles que France Initiative, ADIE, réseau
Entreprendre ou France Active, le prêt d'honneur est un prêt à taux 0% qui ne nécessite aucune
garantie. Ce type de prêt a un gros avantage : il peut être directement utilisé pour augmenter le
montant de l'apport personnel et offre ainsi un effet de levier aux créateurs. Son montant est
généralement restreint (entre 2 000 et 7 000€), mais peut atteindre pour certains projets jusqu'à 90
000€ pour les projets innovants. L'échéancier des remboursements de ce type d'emprunt court sur
des durées comprises entre 3 et 6 ans. Le prêt d’honneur étant octroyé sur dossier par les
organismes habilités, il rassure les banques.

40
Pour obtenir un prêt d'honneur, il faut se rapprocher de :
• BpiFrance : La Banque Publique d'Investissement accompagne et finance les entreprises de
toutes tailles (TPE, PME, ETI, Grandes entreprises) pour une création pure, une première
installation par reprise de fonds de commerce ou encore le développement d’une master-
franchise. Cet organisme mixant financements privés et publics intervient dans la phase
d'amorçage en apportant des garanties via des prêts d'honneur notamment. La garantie
bancaire peut couvrir jusqu’à 200 000 € dans le cadre d’une création d’entreprise ;
• L'Adie : L’Association pour le droit à l'initiative économique est une association reconnue
d’utilité publique qui aide des personnes exclues du marché du travail et du système bancaire
à créer leur entreprise et donc leur propre emploi grâce au microcrédit jusqu’à 10 000 €, et
aux prêts d’honneur jusqu’à 4 000 € (sans intérêt) ;
• Réseau Entreprendre : Cet organisme associatif reconnu d'utilité publique depuis 2003
accompagne les futures PME, créatrices d'emplois et de richesses. Le cœur de cible de
Réseau Entreprendre est constitué de projets potentiellement destinés à devenir des PME,
c'est-à-dire les créations et reprises ayant au moins 3 emplois lors du démarrage, et 14
emplois à 5 ans. l'association Réseau Entreprendre propose aux créateurs le suivi de son
projet par un parrain pendant 2 à 3 ans, ainsi qu'un prêt d'honneur : de 15.000 à 50.000 €
(jusqu'à 90.000 € pour les projets innovants), accordé à la personne et remboursable sur 5
ans, sans intérêt ni garantie ;
• France-Initiative : Premier réseau associatif de financement des créateurs et repreneurs
d'entreprises, Initiative France (ex France Initiative Réseau) propose au travers de ses 225
plate formes locales une action de terrain pour aider les créateurs dans leur projet. En 2015,
la fédération France Initiative a distribué près de 154 millions d'euros de prêts d'honneur
(montant moyen 9 200€). Parmi les entrepreneurs financés par les plate formes Initiative en
2015, 59% étaient des porteurs de projet sans emploi (38% de femmes, 24% de jeunes de
moins de 30 ans, 25% de séniors de plus de 45 ans). A trois ans, 88% des entreprises aidées
étaient toujours en activité ;
France Active : Soutenu par la Caisse des Dépôts, l’Etat, les collectivités territoriales, les banques et
le Fonds Social Européen, ainsi que l’épargne salariale solidaire et des actionnaires, souscripteurs et
donateurs, France Active propose des prêts d'honneur et des prêts bancaires à taux réduit aux
créateurs et repreneurs d'entreprise. Cet organisme accompagne et finance les projets de deux
catégories de créateurs : les créateurs d'entreprises sociales et solidaires et les créateurs d'entreprise
qui créent leur propre emploi. Les prêts accordés (à taux 0 ou à 2,5%) s'échelonnent entre 2 000 et
plus de 100 000€.

41
4. Les aides et subventions : La France compte beaucoup de subventions et aides diverses
proposées par l'Etat et les collectivités locales. Parmi ces subventions, on peut notamment cite
l'Accre. Ce dispositif complet est réservé essentiellement aux demandeurs d'emploi bénéficiaires de
l’allocation d’assurance chômage (ARE) ainsi qu'à de très nombreux cas spécifiques (bénéficiaires de
l'ASP, du RSA, de l'ASS, de l'ATA, du contrat d'appui au projet d'entreprise CAPE, etc). L'Accre
permet de bénéficier d'une exonération des cotisations sociales maladie, maternité, invalidité, décès,
vieillesse de base et allocations familiales pendant un an. L'aide permet aussi de bénéficier d'un
accompagnement et d'une aide au montage, à la structuration financière et au démarrage dans le
cadre du Nouvel Accompagnement pour la Création ou la Reprise d'Entreprise (Nacre). Ce dispositif
ouvre droit sous conditions à l'octroi d'un prêt à taux zéro de 1 000 € à 8 000 € sur 5 ans maximum.
Ce prêt doit être couplé à un prêt complémentaire, dont le montant et la durée doivent être supérieurs
ou égaux à ceux du prêt à taux zéro.
Pour les bénéficiaires de l’allocation d’assurance chômage (ARE), l'Acre permet de bénéficier du
dispositif ARCE (Aide à la Reprise ou à la Création l’Entreprise). Ce dispositif, vous permet d’obtenir
une aide de 45% des cotisations chômages restant dues (ou de votre ARE restant due) au jour de la
création/reprise de votre reprise ou à la date d’obtention de l’ACCRE (si cette date est postérieure).
Des dispositifs fiscaux sont également possibles pour les créations d'entreprises dans le périmètre de
certaines zones prioritaires :
• Zones d'aide à finalité régionale (AFR) : exonération de l'impôt sur les bénéfices pendant 2
ans, puis abattements dégressifs sur 3 ans
• Zones Franches Urbaines (ZFU) : exonération totale sur les bénéfices soumis à l’IR ou l’IS
pendant 5 ans dans la limite de 50 000€ par période de 12 mois, puis abattements dégressifs
pendant 3 ansZone de Revitalisation Rurale (ZRR) : exonération de l'impôt sur les bénéfices
soumis à l'IS pendant 5 ans+exonération de CFE et de CVAE durant 5 ans à compter de
l’année suivant celle de la création de l’établissement + exonération de cotisations sociales
patronales (maladie-maternité, invalidité-décès et vieillesse, allocations familiales, versement
de transport, FNAL) durant 5 ans. Après 5 ans, abattements dégressifs pendant 3 ans de l'IS
• Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) : Une exonération totale du CFE
pendant 5 ans.
A noter : Ces dispositifs sont cumulables sous conditions avec l'aide à l'embauche du premier
salarié (4 000€ maximum à raison de 500€ versés par trimestre), l'aide à l'embauche dans les
PME (4.000€ maximum à raison de 500€ versés par trimestre), le dispositif Zéro cotisations
Ursaff pour les contrats rémunérés au Smic.

42
D'autres dispositifs fiscaux sont dédiés au créateur d'entreprise qui souscrit dans le capital de
son entreprise (réduction d'impôt sur le revenu de 18% des montants investis en numéraire
dans la société plafonnée annuellement à 50.000€ si vous êtes seul, ou 100.000€ si vous êtes
marié(e) ou pacsé(e), déduction des intérêts d'emprunt, réduction de l'ISF).
De nombreux dispositifs supplémentaires sont ouverts aux créateurs par les conseils
généraux et régionaux, ainsi que certaines communes et communautés urbaines.
5. Le franchiseur : Ce n'est pas systématique, mais les pratiques d'aide aux créateurs se
développent de plus en plus dans les réseaux sous de multiples formes. Parmi les aides
possibles, l'on trouve notamment des formules de prêts bancaires à taux négociés en
partenariat avec des banques, des formules de franchise participative, de location gérance,
etc.
6. Les investisseurs extérieurs : Si les business angels interviennent rarement sur la
création d'un commerce en franchise (ils préfèrent les entreprises innovantes), d'autres
investisseurs extérieurs peuvent s'intéresser à votre projet comme notamment les sites
participatifs de crowdfunding. Comment ça marche ? Le créateur expose et présente son
projet sur un site de crowdfunding en ligne et fait ainsi appel aux financeurs pour l'aider à
boucler son budget. Les financeurs peuvent sur la base de ce projet procéder à un don (sans
contrepartie, avec contrepartie symbolique, avec un contrat de pré-vente / pré-commande). Ils
peuvent aussi décider de prendre une participation aux fonds propres de la société créée
(crowdequity). Cette participation peut être soit un investissement en capital (rémunération
sous forme de dividendes ou de plus-values réalisées lors de la cession des titres), soit en
obligations (rémunération sous forme d'intérêts) soit enfin en royalties (rémunération sous
forme de commissions sur le chiffre d'affaires). Les financeurs peuvent aussi choisir
d'accorder un prêt au créateur qui peut être soit sans intérêt soit avec intérêt mais sans
caution ni garantie.
Outre les investisseurs « participatifs » du crowdfunding, il est aussi possible pour le créateur
de faire appel à des financeurs plus classiques (parents, amis, associés).
Source : Toutelafranchise.com

43
Le marché de l’immobilier commercial continue
d’inquiéter les autorités
Le 19/09/2016
Les professionnels de l’immobilier n'ont pas réussi à rassurer le Haut conseil de stabilité
financière.
Selon les secteurs, certains taux de vacance peuvent être supérieurs à 12%.
Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) apparaît globalement sceptique quant à la pertinence
des objections avancées par les organismes représentant les professionnels de l’immobilier. En avril,
l'institution avait jugé le contexte «particulièrement propice à l’émergence d’un épisode
d’emballement», dans un diagnostic assorti d'une consultation. Dans une note de synthèse publiée en
fin de semaine dernière, le HCSF résume les arguments des organisations auxquels il apporte des
éléments de réponse.
Le contexte de taux bas est ainsi mis en avant par cinq des sept organismes ayant répondu à la
consultation du HCSF, en particulier une prime de risque «relativement élevée en comparaison
historique». Celle-ci «offre une capacité substantielle ‘d’absorption’ de la hausse des taux», d’autant
plus que toute remontée des taux serait «lente et progressive» et dans un «contexte

44
macroéconomique plus favorable» permettant une hausse des loyers. Le HCSF note que son analyse
intégrait cet aspect, pertinent à court terme et qui «participe au diagnostic d’une absence de risque
financier immédiat». Il estime toutefois que ces éléments «restent cohérents avec le diagnostic établi
par le HCSF et justifient sa surveillance du marché dans une perspective de moyen terme».
Parmi les autres arguments des professionnels du secteur, le Haut conseil écarte vite celui d’une prise
en compte des plus-values en capital dans la rentabilité et d’un niveau de vacance relativement bas.
Le premier, reposant «sur une trajectoire particulière de prix futurs», «ne semble pas pertinent», alors
que le second ne tient pas à l’échelle sectorielle, avec des taux de vacances pouvant être supérieurs
à 12% dans certains cas.
Trouvent grâce aux yeux du HCSF les critiques sur les limites de son analyse compte tenu des
données disponibles, ainsi que la proposition de l’Institut d’épargne immobilière et foncière pour «la
création d’une instance de concertation entre les acteurs et les autorités». En revanche, le HCSF
souligne qu’il «ne porte pas de jugement sur le caractère supposément prudent et transparent», mais
que «des exercices de stress tests seront conduits pour évaluer le degré de résilience des principaux
acteurs». En somme, comme résumé dans le compte-rendu de sa réunion trimestrielle, le comité
«poursuit ses travaux sur d’éventuelles mesures dans ce domaine».
Source : agefi.fr

45
Crédit professionnel : 38 jours, délai moyen
pour un accord bancaire
Le 19/09/2016
Le délai moyen pour obtenir un accord bancaire sur une demande de crédit professionnel au premier
semestre 2016 est de 38 jours selon le premier baromètre réalisé par CrediPro, réseau de courtage
en crédit professionnel, à partir des données récoltées au sein de ses 21 agences réparties sur
l'ensemble du territoire national. Un chiffre en léger recul, et plutôt favorable aux entrepreneurs. "En
comparaison, les délais d'octroi des crédits immobiliers particuliers est passé de 35 à 45 jours",
souligne CrediPro. Cette moyenne est calculée sur la base des 361 accords bancaires obtenus par
CrediPro pour un montant global de 107 M€ au premier semestre 2016.

46
La cession de fonds de commerce : formalités
et risques.
Le 19 septembre 2016
De par sa nature, la cession d’un fonds de commerce, élément essentiel de la vie d’un commerçant,
revêt une importance majeure. Elle fait intervenir deux parties à sa conclusion, le cédant et le
cessionnaire (ou acquéreur), et se découpe en plusieurs étapes. Afin d’en assurer le bon
déroulement, mais également pour préserver les droits de chacune des parties, ainsi que des tiers au
contrat, plusieurs conditions doivent être observées.
I. Les exigences préliminaires.
La validité de toute cession de fonds de commerce repose sur des exigences de fond, relatives, d’une
part, à la capacité et au consentement des parties (A) ; elle repose, d’autre part, sur l’objet de la
cession (le fonds proprement dit), lequel doit comprendre les éléments essentiels du fonds de
commerce (B).
A. Vérifier la capacité, le pouvoir et le consentement des parties.
Tant l’acquisition que la cession d’un fonds de commerce supposent la capacité et le pouvoir d’y
procéder.
Dans le cas d’une personne physique protégée, il conviendra d’obtenir l’autorisation du conseil de
famille ou du juge des tutelles que la vente d’un immeuble (articles 389-5, 457 et 495 du Code civil).
De même, en ce qui concerne les rapports entre époux, ces derniers ne peuvent, l’un sans l’autre,
céder le fonds de commerce dépendant de la communauté. Ils ne peuvent, sans leur conjoint,
percevoir les capitaux provenant de telles opérations (article 1424 du Code civil).
Par ailleurs, l’exploitation d’un tel fonds ayant pour conséquence de rendre l’acquéreur commerçant,
ce dernier devra avoir la capacité d’exercer une profession commerciale.
Enfin, comme dans tout contrat, le consentement des parties doit être acquis sur la base de la chose
et du prix ; ce consentement devant être exempt de tout vice (v. infra pour les conséquences).

47
B. Lister des éléments du fonds de commerce inclus lors de la cession.
À titre liminaire, il est rappelé que la clientèle est l’élément essentiel du fonds de commerce, sans
laquelle la qualification de fonds de commerce ne peut être retenue. À défaut de clientèle, la « cession
de fonds de commerce » risque d’être requalifiée en cession de « droit au bail ».
• 1. De l’importance de lister les éléments composant le fonds de commerce
Il est capital de lister au sein de l’acte de cession les éléments incorporés au fonds. Un manque de
précision laissera aux juges la possibilité d’apprécier et donc de modifier la liste de ces éléments. La
Cour de cassation considère que l’ensemble des éléments indispensables à l’existence d’une clientèle
font partie intégrante de la cession ; en cela, sont notamment compris la licence d’exploitation d’un
débit de boisson, le nom commercial, l’enseigne, le droit au bail.
• 2. Les éléments inclus dans le fonds cédé
Quand bien même le contrat de cession ne le prévoirait pas, nombre d’éléments sont transmis à
l’acquéreur :
• Le droit au bail, lequel est soumis au statut des baux commerciaux ;
• Les contrats de travail en cours ;
• Les contrats d’assurance ;
• Les contrats d’édition (lorsqu’il s’agit d’un fonds de commerce d’éditeur).
• 3. Les éléments exclus du fonds cédé
Tous les éléments du fonds de commerce ne sont pas à inclure. Étant entendu que les parties
peuvent conventionnellement les y inclure.
Parmi les éléments généralement exclus, sauf convention contraire donc, on retrouve :
• Les créances et les dettes ;
• Les actions en justice du cédant relatives à la clientèle transmise ;
• Les immeubles qui n’en font jamais partie ;
• Les contrats en cours (avec les distributeurs ou fournisseurs par exemple).

48
II. La phase rédactionnelle.
A. La promesse de vente.
Bien souvent, les parties entendent faire précéder l’acte de cession d’une promesse de cession. On
parle de promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente), lorsque les deux parties
s’engagent, l’une à céder le bien, l’autre à l’acquérir. Celle-ci devra, pour valoir vente, contenir les
énonciations requises pour la vente proprement dite. Les deux parties devront donc s’être entendues
notamment sur l’objet (le fonds et ce qu’il contient) ainsi que sur le prix.
Certaines promesses synallagmatiques de vente sont accompagnées d’une clause de dédit,
prévoyant le versement d’une indemnité de 10% du prix de vente par la partie défaillante à l’autre
partie.
De même, il est important de conditionner la réalisation de la vente à la réalisation de conditions
suspensives, notamment l’obtention d’un prêt (condition suspensive).
B. La rédaction de l’acte de cession de fonds de commerce.
• 1. La nécessité d’un écrit
L’une des spécificités de la cession de fonds de commerce est qu’elle est soumise à une exigence
légale de publicité en vue d’assurer la protection des créanciers du cédant.
Néanmoins, comme c’est le cas pour toute vente, la cession de fonds de commerce peut parfaitement
être conclue sans aucun écrit. En pratique, les cessions font quasi-systématiquement l’objet d’un écrit.
La vente orale ne présentant aucun avantage particulier, et restent soumises à l’enregistrement ;
l’absence de toute trace tangible constituant, par ailleurs, un problème en matière probatoire.
• 2. Les mentions devant impérativement être incluses dans l’acte de cession
La loi impose au cédant d’énoncer dans l’acte de vente certaines mentions limitativement
énumérées à l’article L. 141-1 du Code de commerce. Ces mentions sont d’ordre public et permettent
de prémunir l’acquéreur contre les fraudes. Il s’agit notamment des mentions relatives : à l’origine de
propriété, à l’état des inscriptions grevant le fonds (privilèges ou nantissements), au chiffre d’affaires
et le résultat d’exploitation des trois derniers exercices comptables nombre réduit à la durée de la
possession du fonds si elle est inférieure à trois ans), aux conditions du bail (souvent annexées ou
reproduites au sein de l’acte de cession).

49
L’omission des énonciations ci-dessus, précise l’article L. 141-1 du Code de commerce, peut
entraîner, sur la demande de l’acquéreur du fonds (et seulement lui), formée dans l’année, la nullité
de l’acte de cession.
III. La publication de la vente et l’opposition des créanciers.
L’article L. 141-12 du Code de commerce dispose que la vente est « publiée à la diligence de
l’acquéreur sous forme d’extrait ou d’avis au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ».
Cette publication doit intervenir dans les 15 jours suivant sa date de conclusion.
Il est à noter que depuis l’entrée en vigueur de la loi dite « Macron » du 6 août 2015, l’exigence de
publicité dans un journal d’annonces légales a été supprimée.
Tel que cela a été évoqué plus en amont, à la date où la cession a été conclue, cette publication
ouvre le droit aux créanciers du vendeur de faire opposition au règlement de la cession. En effet, ce
n’est qu’à défaut d’opposition des créanciers que l’acquéreur pourra payer le prix de la cession au
vendeur.
La publication ouvre un délai de 10 jours aux créanciers pour s’opposer au paiement du prix.
L’acquéreur qui paierait le vendeur sans avoir publié la vente ou sans avoir attendu l’expiration du
délai de 10 jours n’est pas libéré à leur égard (article L. 141-17), peu important, que lesdits créanciers
aient ou non fait opposition au paiement du prix (Cass. com. 24 mai 2005).
En cas d’opposition, le vendeur dispose d’un recours. A défaut d’opposition, l’acquéreur pourra régler
directement le prix au vendeur.
IV. L’accomplissement des formalités supplémentaire.
A. L’enregistrement de la vente.
L’article 635 du Code général des impôts prévoit que la vente soit constatée par un acte devant être
enregistré dans le mois de sa date de conclusion. Lorsque la vente n’est pas constatée par un acte
authentique, elle doit être enregistrée avant la publication de la vente, ce qui réduit dans ce cas le
délai d’enregistrement à 15 jours.

50
B. L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Dans le cas d’une première activité commerciale, l’acquéreur, s’il n’a jamais été commerçant, doit
demander son immatriculation au RCS ; ou bien, s’il l’est déjà, demander une immatriculation
secondaire, complémentaire ou modificative. Il peut s’agir, dans le cas du vendeur qui souhaiterait de
cesser son activité, de requérir sa radiation au RCS.
C. Le droit de préemption de la commune.
Il a été instauré un droit de préemption au profit des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de
commerce et les baux commerciaux. Ainsi, le cédant du fonds, se trouvant dans un périmètre
déterminer par le conseil municipal, devra effectuer, à peine de nullité, une déclaration préalable à la
commune (L. 214-1).
D. Formalités relatives aux brevets, marques, et modèles.
Si le fonds de commerce vendu comprend des brevets, des marques, des dessins et des modèles, les
formalités de publicité subséquentes et propres au transfert de ces biens devront être accomplies.
E. L’établissement d’un état des lieux.
Lors de la prise de possession des locaux par le locataire, le transfert du droit au bail inclus dans le
fonds devra faire l’objet d’un état des lieux (article L 145-40-1 du Code de commerce).
Source : Villagejustice.com

51
Crédit professionnel : la reprise d'entreprise en
tête des projets financés
Le 20/09/2016
Selon le premier baromètre CrédiPro publié le 15 septembre dernier, les reprises d'entreprises
représentent, au sein de son réseau d'agence de courtage en crédit professionnel, 54,4 % des
opérations de financées au premier semestre 2016. Cette proportion augmente par rapport à 2015,
tandis que le nombre de projets constituant des créations d'entreprise affiche un léger recul (- 5,6 %).
Le développement représente seulement 18 % des projets de financement traités par CrédiPro au
premier semestre 2016. S'agissant des secteurs d'activité, le commerce de proximité (dont 2 tiers de
CHR) et les TPE/PME se placent en tête des dossiers ayant obtenu un financement bancaire avec
l'appui du courtier professionnel.

52
Quand les difficultés du prêt-à-porter révèlent
les fragilités de l’immobilier commercial
Le 20/09/2016
Les commerces d’habillement sont parmi les premiers locataires d’emplacements
commerciaux. Leurs difficultés se répercutent forcément sur l’activité des sites.
L’été a confirmé le marasme dans lequel se trouve depuis quelques années le secteur de
l’habillement. Vivarte, Camaïeu, Mim, Promod, Esprit, Sinequanone… Des enseignes réputées
solides ont été contraintes de prendre des mesures drastiques, quand elles n’ont pas dû purement et
simplement déposer le bilan. Le phénomène touche la France, mais aussi l’Europe et les États-Unis.
Les enseignes qui résistent font figure d’exception, tel Zadig et Voltaire, ou sont de véritables
machines de guerre : Zara, H&M et bien sûr Primark restent très attractives. Les bailleurs se les
arrachent à n’importe quel prix, même s’il faut y regarder à deux fois avant de les qualifier de
locomotives, tant l’agressivité de leur politique peut contribuer, au contraire, à faire le vide autour
d’elles.
Il reste que ces championnes ont su trouver le modèle économique adapté à un marché décroissant.
Après des décennies de croissance quasiment ininterrompue, la consommation d’articles
d’habillement stagne depuis 2008. L’e-commerce capte aujourd’hui 15 % des ventes textiles qui ne
passent donc plus directement par les magasins. La progression des ventes d’articles de seconde
main, souvent sans intermédiaire (CtoC), est aussi un signal à ne pas négliger.
Les difficultés du textile ne peuvent plus aujourd’hui s’expliquer par des raisons uniquement
conjoncturelles.
Il y a là de quoi préoccuper les acteurs de l’immobilier commercial. L’équipement de la personne
représente en effet la première activité hors alimentation dans les centres commerciaux, en termes de
surfaces, de chiffre d’affaires et de loyer. Même chose dans les centres-villes. Pour les bailleurs, déjà
confrontés à de très rudes négociations avec des enseignes qui tentent par tous les moyens de
réduire leurs coûts, le casse-tête ne fait que commencer. On en est à négocier des loyers “pur
variable” ou des implantations tests sur des durées limitées.

53
Après les grandes surfaces alimentaires, les grandes surfaces de produits culturels et de loisirs, c’est
au tour de la locomotive textile d’être mise en question, fragilisant un peu plus le mix-merchandising
traditionnel du centre commercial. Fait aggravant, aucun “remplaçant” ne se profile à l’horizon car la
plupart des secteurs de consommation commerciale se trouvent dans le même cas ou n’ont pas la
même puissance d’attraction.
Nombre d’enseignes de prêt-à-porter sauront vraisemblablement s’adapter et prendre un nouveau
départ. Passera-t-il par les centres commerciaux et les centres-villes tels que nous les connaissons
aujourd’hui ? Ce n’est pas certain. Plus que jamais, la réflexion sur le renouvellement des facteurs
d’attraction des sites commerciaux est à intensifier.
Source : businessimmo.com

54
Rentabilité et franchise, comment ça marche ?
Le 22/09/2016
Une belle marge, mais pas seulement !
Le calcul de la rentabilité en franchise doit prendre en compte les revenus générés par l'activité
(dividendes) mais aussi la valorisation du fonds de commerce après quelques années. Explications.
La rentabilité en franchise est souvent complexe à calculer. En effet, trop souvent, la rentabilité
s'appuie uniquement sur le différentiel entre le montant des investissements consentis et le CA
après deux ans. C'est bien évidemment un peu plus complexe que ça !
Qu'est-ce que la rentabilité ?
Lorsqu'on crée une activité en franchise, on considère (assez justement d'ailleurs) qu'elle est rentable
dès lors qu'elle génère des bénéfices et que ces bénéfices suffisent à au moins rembourser les crédits
en cours. Cette vision des choses n'est pas fausse, mais elle n'est pas suffisante. En effet, la
rentabilité d'un placement dans le cadre d'un projet d'entreprise en franchise, se calcule à la fois en
prenant en compte le revenu du capital investi (autrement dit les dividendes) et la variation du
capital en lui-même (autrement dit la valorisation de l'affaire).

55
Dans le détail, la première composante (les dividendes) définit le rendement, tandis que la deuxième
(la valorisation du fonds de commerce) définit la plus-value. L'ensemble des deux définit la rentabilité.
En clair, lorsqu'une entreprise génère au bout d'un an un bénéfice de 7% par exemple (avant impôt),
elle ne peut pas être considérée comme rentable si parallèlement, la variation du capital affiche une
moins-value supérieure ou égale à 7%. Pour que l'entreprise franchisée soit rentable, il faut
qu'elle génère à la fois du bénéfice et de la plus-value.
Au minimum 2 ans pour une rentabilité en franchise
Généralement, la première année, et même si l'entreprise marche fort, elle n'est pas rentable. Il faut
attendre ainsi au minimum 2 ans, et souvent plus pour réellement parler de rentabilité. Pourquoi ?
Tout simplement parce que même avec un bénéfice important, le rapport entre ce gain et les
ressources employées pour obtenir ce gain reste négatif. Le point mort de l'entreprise qui détermine
en partie la rentabilité est obtenu lorsque le gain enregistré est supérieur à l'apport personnel du
franchisé (soit en moyenne égal à 1/3 de l'investissement global).
L'autre composante importante de la rentabilité tient aux marges plus ou moins conséquentes
selon les concepts. Avec un concept à fortes marges, la rentabilité est généralement plus rapide
puisque le bénéfice est d'emblée plus conséquent.
Des activités très rentables en franchise et d'autres moins
Sachant que la rentabilité effective d'une entreprise franchisée intervient lorsque les bénéfices
avant impôt équivalent au minimum au montant de l'apport personnel, le calcul de rentabilité est
fortement corrélé au montant de l'investissement initial. Dans la restauration par exemple, où les
investissements d'installation sont importants, la rentabilité prend généralement plus de temps que
dans une activité de services ou de distribution. Ceci étant, une fois la rentabilité établie, un fonds de
commerce de restauration sera évalué notablement plus cher qu'un fonds de commerce de service ou
de distribution. Là encore, le rapport entre l'investissement initial et le prix de revente joue à
plein si tout se passe bien.
Selon les chiffres de l'enquête annuelle 2015 FFF / CSA / Banque Populaire, le revenu annuel net
moyen des franchisés s’élève à 32.120€ (32.873€ en 2014, 32 700€ en 2013). Globalement, 35% des
franchisés interrogés déclarent un revenu inférieur à 20.000€, 43% un revenu compris entre 20.000 et
40.000€ et 22% un revenu supérieur à 40.000€. Ce revenu provient à 89% de l’activité (88% en 2014)
et à 10% de dividendes (9% en 2014). Autres chiffres intéressants, en moyenne le résultat
d'exploitation annuel d'un point de vente du secteur de la restauration à thème en franchise atteint
environ 121.000€ par an, 68.000€ dans les secteurs du bâtiment et de la rénovation, 67.000€ dans les

56
secteurs de la maison, décoration, 59.000€ dans les services aux entreprises, 45.000€ dans
l’alimentaire, 42.500€ dans l’immobilier, 42.000€ dans les secteurs de la beauté, forme, bien-être,
santé, 37.000€ en restauration rapide, 31.500€ dans l’automobile et les loisirs. Les services à la
personne (25.000€) et les services aux particuliers (14.500 €) dégagent le moins de bénéfices.
Source : toutelafranchise.com

57
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

S39 revue de presse kylia - semaine du 19 au 25 septembre 2016

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Similaire à S39 revue de presse kylia - semaine du 19 au 25 septembre 2016

Similaire à S39 revue de presse kylia - semaine du 19 au 25 septembre 2016 (20)

Plus de KYLIA France

Plus de KYLIA France (20)

S39 revue de presse kylia - semaine du 19 au 25 septembre 2016