Les juges annulent le bail. L'exploitant de la résidence de tourisme n'a pas le droit à une indemnité d'éviction. La mauvaise foi du locataire, qui a rédigé le bail commercial se retourne contre lui.

5. Aux termes de l'article L 145-17 et
suivants du code de
commerce, l'indemnité
d'éviction comprend notamment
la valeur marchande du fonds de
commerce déterminée selon
l'usage de la profession,
augmentée de divers frais. Pour
évaluer l'indemnité d'éviction,
Monsieur VIDEAU, ainsi qu'il est
d'usage, a utilisé trois méthodes de
recoupement :

6. La S. A.R. L. Hôtel des Chênes critique
tout d'abord les deux méthodes
calculées par Monsieur B. à savoir
l'estimation par la capacité de
financement et l'estimation par
l'excédent brut d'exploitation au
motif que ces méthodes ne valent
que pour l'évaluation d'une
entreprise et non pas pour
l'évaluation d'un fonds de commerce
qui est une notion plus large à forte
connotation patrimoniale et fiscale.

7. Mais précisément, il sera répondu à la S.
A.R. L. Hôtel des Chênes que la valeur
d'un fonds de commerce ne se confond
pas avec la valeur de la société exploitant
le fonds de commerce. La valorisation
d'un fonds de commerce ne peut être
faite in abstracto mais doit correspondre
à une réalité économique. L'acquéreur
potentiel ainsi que l'indique l'expert doit
avoir les moyens de financer son
acquisition sur la base de l'activité réelle
existante. C'est pourquoi des méthodes
d'évaluation incluant la capacité de
financement et l'excédent brut
d'exploitation sont indispensables.

10. Le Perbos mentionne un coefficient de 2 à
3,5 sans autre explication. Mais on ne
demande pas à un expert d'appliquer une
fourchette moyenne. On lui demande au
regard de multiples éléments de
comparaison de retenir un coefficient
approprié à la situation du fonds expertisé.
Il conclut en indiquant qu'il paraîtrait
aléatoire de se baser sur une valorisation
supérieure à 1,4/1,6 fois le chiffre d'annuel.
Au vu de ces éléments, il y a lieu de retenir
la fourchette haute de l'évaluation
raisonnable de Monsieur VIDEAU soit un
coefficient multiplicateur de 1,6, ce qui
porte le montant de l'évaluation par le
chiffre d'affaires à la somme de 431.963 €.

12. Ainsi l'estimation retenue pour l'indemnité principale sera calculée comme suit :
•Estimation par le chiffre d'affaires : 431.963 €
•Estimation par la capacité d'autofinancement : 314.316 €
•Estimation par l'excédent brut d'exploitation : 376.398 €
Soit une valeur moyenne de : 374.225 €. La première décision sera infirmée sur ce point.
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200
300
400
500
Category 1 Category 2 Category 3
Chart Title
Series 1 Series 2 Series 3

13. Il s'agit d'indemniser le préjudice subi par le locataire évincé pendant la période
de déménagement et de réinstallation ou, à défaut de réinstallation à celui
correspondant à l'arrêt d'exploitation. La jurisprudence selon l'expert retient
habituellement une indemnité à hauteur de trois mois du résultat net. L'expert
propose au tribunal de majorer cette indemnité du fait que le congé a été délivré à
effet du 1er janvier 2009 c'est à dire il y a plus de deux ans et que du fait de ce
congé le locataire ne peut plus mettre en oeuvre les projets de modernisation
indispensable.

15. Le premier juge a retenu une
indemnité à hauteur de quatre
mois, plus proche de
l'indemnité moyenne, mais
prenant en compte le long
délai couru depuis la date du
congé. Son appréciation sera
retenue et sa décision
confirmée sur ce point. Les
autres chefs d'indemnisation
sont acceptés par les deux
parties.

17. 374.225
32.732 10.255 3.582.4 4.4 1.8 2.82 2 3 5
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250
300
350
400
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Series 1 Series 2 Series 3

19. Le baileur copropriétaire de
la résidence de tourisme doit
pouvoir imposer l'offre
de prestations
parahôtelières au locataire
exploitant pour pouvoir
bénéficier des avanatages
fiscaux en matière de TVA.
Concrètement, il s'agit du petit
déjeuner, du nettoyage des
locaux, de la fourniture du linge
de maison et de l'accueil.

21. Le bailleur plaide que le locataire se
contente de sous-louer des studios et
n'exploite pas de fonds de
commerce. La cour d'appel considère
qu'il est établi que la société locataire
exerce dans les lieux loués une
activité de prestations para-
hôtelières dans le cadre de
l'exploitation de son fonds de
commerce de gestion et
d'exploitation de résidences de
tourisme, conformément au bail
commercial.

24. L’hébergement touristique a ses
contraintes juridiques propres.
Concentrons-nous ici sur
les relations entre
le propriétaire d’une résidence
de tourisme, et
le gestionnaire (ou exploitant)
de celle-ci. Quelles sont les
responsabilités de chacun ?
Voici la réponse, par notre
avocat spécialiste du droit
immobilier…

25. Il faut garder en mémoire ce principe : l'investisseur privé dans une résidence de
tourisme (https://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c1985 ) ne doit pas se
décharger entièrement de la gestion de la résidence sur l'exploitant, s'il ne veut
pas avoir de mauvaises surprises.

26. For More Information Visite the Link
https://www.traesch-avocat.fr/Baux-et-Loyers-commerciaux/indemnite-d-
eviction-hotel-de-tourisme.html
TRAESCH AVOCAT

27. For More Information Visite the
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eviction-hotel-de-tourisme.html