Loin de l’uberisation que certains lui promettaient, le modèle traditionnel de l’agence immobilière résiste. Mais pour combien de temps encore ? En savoir plus http://www.strategie.gouv.fr/publications/revolution-numerique-marche-logement

1. 29 nov. 2016
LA RÉVOLUTION
NUMÉRIQUE ET
LE MARCHÉ DU LOGEMENT
DOSSIER DE PRÉSENTATION
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2. Analyser les changements que cette
révolution numérique a engendrés
dans l’activité traditionnelle des
professions immobilières.
Mettre en avant des propositions,
juridiques ou économiques, permettant
de renforcer l’efficacité des
professionnels et d’affronter
la concurrence internationale.
Le ministère du Logement et de l'Habitat
durable et le ministère de l'Économie,
de l'Industrie et du Numérique ont chargé
Bernard Vorms, président du Conseil
de la Transition, et France Stratégie
de travailler sur l’avenir de la profession
immobilière face à la révolution numérique.
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LA DÉMARCHE
11 MARS 2016
OBJECTIFS
Le rapport se focalise sur les activités
des professions qui sont en France régies
par la loi Hoguet.
LOI HOGUET
LE PÉRIMÈTRE
DE LA MISSION
Les auteurs se sont principalement intéressés
à tout ce qui se rapporte à la transaction
et à la gestion immobilière du parc privé résidentiel.

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3
France Stratégie et Bernard Vorms
ont remis leur rapport à Emmanuelle Cosse,
ministre du Logement et de l’Habitat durable
23 NOVEMBRE 2016
REMISE OFFICIELLE
Le choix a été fait de partir de l’observation de divers
marchés, dans la mesure où les nouveaux acteurs de
l’Internet ne sont pour l’essentiel jamais contraints
par un cadre qui ne s’impose qu’aux acteurs locaux.
MÉTHODE SUIVIE PAR LA MISSION
50
auditions
en France
+ de
100+ de
acteurs de la
profession rencontrés
(Royaume-Uni,
États-Unis, Canada)
Des contributions
transmises aux auteurs
Presse
spécialisée

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Chez les citoyens, le souci de l’usage gagne du terrain sur le désir de possession.
L’espace privé apparaît plus ouvert et on y accueillerait plus facilement des étrangers. Si
l’hébergement temporaire ou l’échange d’appartements n’est pas nouveau, l’internet a
permis le développement de ces pratiques qui étaient jusque-là anecdotiques.
Les plateformes permettent d’améliorer l’occupation du parc dans les zones les plus
tendues. Cependant, elles sont aussi porteuses d’effets pervers : diminution du nombre
de logements affectés à la location traditionnelle ; trouble de jouissance dans les
immeubles d’habitation ; évasion fiscale ; concurrence déloyale avec l’industrie hôtelière.
Les plateformes, Airbnb en tête, développent leurs activités avant de se préoccuper de
leur mise en conformité avec la loi. De fait, aujourd’hui les agences immobilières sont
soumises à des obligations plus contraignantes que les plateformes.
DE NOUVEAUX USAGES
De nouvelles modalités
d’occupation des logements
50% des personnes
interrogées par IPSOS en
2015 déclaraient ne pas être
hostiles à l’idée de « louer
une chambre de leur logement
pour avoir un complément de
revenu ».
1

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Une transformation majeure, bien qu’ancienne, concerne la primauté des outils internet
pour la publicité des annonces immobilières, qu’il s’agisse de vente ou de location. Des
sites comme SeLoger.com, Leboncoin, Logic-immo, De Particulier à Particulier sont
devenus incontournables.
Les clients sont aujourd’hui de mieux en mieux informés sur l’état du marché, le niveau
des prix et des loyers, et les professionnels ne peuvent plus compter sur une rente
informationnelle. Aussi les clients attendent davantage de réactivité et de proactivité de
la part des professionnels.
Internet, premier outil
de recherche immobilière
90 % des projets
immobiliers
concrétisés ont
débuté sur internet1
1. Enquête ManPower Group / Usine Digitale, 2016.

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DE NOUVEAUX OUTILS AU
SERVICE DES PROFESSIONNELS
Au-delà de la publication des annonces en ligne, le numérique permet aux
acteurs de l’immobilier de proposer de nouveaux services aux clients et de
changer leur façon de travailler.
Le numérique permet aux professionnels
de proposer de nouveaux services
La géolocalisation des biens
En France, son développement reste entravé par la résistance des
particuliers à signer des mandats exclusifs (dans le cas d’un
mandat simple, la localisation n’est pas communiquée).
Les visites virtuelles
Elles se développent très vite, même si les acheteurs restent atta-
chés aux photographies classiques.
Push Agence
AvendreAlouer.fr propose ce service : lorsque des clients passent
devant la vitrine d’une agence immobilière partenaire, des offres
correspondant à leur recherche leur sont notifiées.
Outil d’estimation en ligne
En France, MeilleursAgents.com a été l’un des premiers à propo-
ser gratuitement un outil pour estimer son bien immobilier à partir
des caractéristiques du bien, des bases notariales et d’agences
partenaires. Aujourd’hui, cette pratique est largement répandue.
www.
Le numérique change la façon
de travailler des professionnels
De nouveaux outils sont apparus : géolocalisation des prospects
et des clients, historique des actions menées, suivi des tâches à
réaliser, optimisation des campagnes de mailing, édition semi-auto-
matique des comptes rendus de visite, suivi de l’état des demandes
de signatures, signatures des documents à distance (signature élec-
tronique), gestion informatisée et automatisée du registre des
mandats, automatisation de la multidiffusion des annonces, etc.
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Administration de biens et syndic
Certains opérateurs peuvent désormais offrir un service d’appui à des
copropriétés qui étaient trop petites pour financer un syndic intervenant
de façon traditionnelle. De grands opérateurs, comme des structures
plus légères, ont mis en place des extranets de copropriété avant même
que la législation ne les y contraigne afin de mieux communiquer avec les
copropriétaires. En rendant des comptes sur les actions engagées, ces
opérateurs assurent une plus grande visibilité à leur travail (établissement
des devis de réparation, mise en concurrence des prestataires, réception
des travaux, relances, etc).
3 L’ÉMERGENCE
DE NOUVEAUX ACTEURS
Si l’organisation de la profession immobilière varie signifi-
cativement d’un pays à l’autre, les nouveaux acteurs qui
émergent à la faveur de la révolution numérique sont assez
semblables.
Les portails d’annonces sur internet
Aux États-Unis et au Royaume-Uni, le marché est plus concentré qu’en France.
Deux gros acteurs dominent le marché dans les deux pays : Zoopla et Right-
move au Royaume-Unis ; Zillow et Trulia aux États-Unis. Certains de ces portails
dégagent des marges importantes en faisant payer au prix fort leurs services
aux autres professionnels du secteur, notamment les agences dont ils ont pour-
tant besoin pour exister. Ces dernières restent très hostiles à ces partenaires
qu’elles ne peuvent contourner, qui s’insèrent dans le processus d’achat ou de
location et prélèvent une part semble-t-il croissante des frais de transaction.
Des offres à moindre prix
En France, les « réseaux de mandataires », ou « agences non vitrées », se sont
développés assez vite. Leur activité se limite à l’entremise. Les taux d’hono-
raires sont en général légèrement plus faibles que ceux pratiqués dans les
agences traditionnelles. Ils offrent aux agents commerciaux un certain nombre
de services rémunérés qui permettent à ces derniers d’exercer leur profes-
sions, mais ne leur apportent pas de mandats de vente. Il n’y a donc pas de
gain de productivité.
A
B C D
Certains syndics proposent des outils interactifs (accès aux comptes, suivi en temps réel de
toutes les actions initiées par le syndic, possibilité de faire remonter des informations en signalant
une fuite d’eau par exemple…) voire même un véritable réseau social de la copropriété (publication
d’annonces, organisation de sondages, envoi de messages privés ou accueil d’un nouveau
copropriétaire…).
L’introduction de la maquette numérique et du Building Information Modeling (BIM) devrait assez
profondément transformer le métier d’administrateur de biens dans le secteur résidentiel, comme
elle a commencé à le faire dans le secteur tertiaire. Le BIM permet en effet la conversion de l’actif
physique immobilier en un modèle informatique, dans lequel se trouve réunie toute l’information
technique nécessaire à sa construction, son entretien, ses réparations, et donc sa gestion.

8. FRANCE STRATÉGIE
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Aux États-Unis où les taux de commission sont traditionnellement élevés
(autour de 6 %), les « discount brokers » locaux ne s’appuient pas particuliè-
rement sur l’outil numérique pour proposer de meilleurs prix. De nouveaux
modèles, qui s’appuient clairement sur les possibilités du numérique pour
changer en profondeur les processus de production internes, les relations
clients et le modèle d’affaires, émergent cependant lentement.
Au Royaume-Uni, bien que les taux de commission soient traditionnellement
parmi les plus faibles des pays de l’OCDE (autour de 1,6 %), de nombreuses
agences en ligne se sont créées depuis une dizaine d’années. Elles proposent,
à prix très bas, des bouquets de services plus ou moins étoffés en fonction
des besoins de leurs clients. Leur part de marché semble progresser assez
vite ces deux ou trois dernières années, partant d’un niveau très bas, avec
l’entrée sur le marché de nouveaux acteurs particulièrement agressifs en
termes d’efforts promotionnels et de levées de fonds.
La part de marché des agents immobiliers ne s’est pas réduite : la vente de particulier à particulier ne
semble pas progresser. Aux États-Unis comme au Royaume-Uni, les agences en ligne qui réussissent
le mieux s’appuient sur des agents implantés localement pour réaliser un certain nombre de tâches.
D’après une étude par sondage réalisée en 2012 pour MeilleursAgents par l’Ifop et l’université
Paris Dauphine, 68 % des transactions réalisées en France étaient alors conclues grâce à
l’aide d’un agent immobilier. Aux États-Unis et au Royaume-Uni, la vente entre particuliers ne
représente qu’environ 10 % des transactions.
Pour autant, des réformes sont nécessaires pour permettre aux professionnels en place, comme
aux nouveaux acteurs, de tirer parti à armes égales des nouvelles technologies, sans courir le risque
d’être en contradiction avec les textes juridiques existants. La dématérialisation des correspondances,
des contrats et des différents actes de l’activité immobilière est encore limitée par la réglementation.
Quant aux agents commerciaux qui travaillent selon un statut indépendant, il convient de leur offrir un
statut qui les fasse bénéficier de certaines des protections qu’apporte le statut de salarié.
L’uberisation des métiers de l’immobilier ne s’est pas produite, la marginalisation
de l’agent n’est pas à l’ordre du jour.
Face à l’irruption de nouveaux acteurs issus de l’économie numérique, les pro-
fessionnels de la transaction immobilière ont adopté une attitude défensive.
Aux États-Unis, certains agents « low cost » ont fait l’objet de harcèlement de la
part de leurs confrères des agences traditionnelles. Mais les acteurs traditionnels
ont également innové. Au Royaume-Uni, un consortium de grands réseaux
d’agences a été créé et à lancé un site visant à concurrencer RightMove, le n°1
Attitudes défensives et innovations
Pourtant, la disparition de l’agent
n’est pas à l’ordre du jour

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PAS DE BAISSE GÉNÉRALE
DES HONORAIRES POUR L'INSTANT
Dans l’ensemble des pays observés, le consommateur ne semble pas avoir
profité des économies engendrées par les nouveaux outils numériques.
Le niveau des honoraires est beaucoup plus faible au Royaume-Uni qu’en
France, aux États-Unis ou au Canada, alors même que les services rendus
sont très proches. Une grande part de ces écarts entre pays reste inexpliquée.
des portails d’annonces. En France, Bien’ici qui réunit les principaux
syndicats de professionnels, propose également une alternative aux
grands sites d’annonces. En France, les tentatives de freiner le déve-
loppement des réseaux de mandataires, qui s’inscrit dans le cadre de
la réglementation de droit commun, ont été vaines.
S’il est un domaine sur lequel, dans tous les pays, la révolution numérique a transformé le jeu
concurrentiel, c’est celui des données, de leur collecte, de leur appropriation et de leur accès
d’une part, de leur utilisation et de leur commercialisation d’autre part.
4
L’ENJEU DES DONNÉES ET LA CAPACITÉ
DE RÉGULATION DE LA PUISSANCE
PUBLIQUE
France
5 %
États-Unis
6 % 1,6 %
Royaume-Uni
Au sein d’un pays donné, on note en effet que ces taux sont assez
uniformes et sont stables dans le temps. Or, si la compétition pouvait
s’exercer sur les taux de commission, une baisse de ces taux ne se
traduirait pas forcément par une situation plus difficile pour les agents
immobiliers et serait favorable aux particuliers : les agents seraient moins
nombreux, et réaliseraient davantage de transactions vu la moindre
concurrence pour s’accaparer les mandats ; les particuliers profite-
raient de coûts de transaction plus faibles.
environ environ environ
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1
LES 11 PROPOSITIONS DU RAPPORT
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Lever l’insécurité juridique liée à la dématérialisation
des documents et des correspondances.
Permettre aux syndics de diversifier leurs offres pour
s’adapter aux besoins des divers types de copropriété.
Notamment lorsque le contrat de syndic-type ne corres-
pond pas à leurs besoins, distinguer des contrats-types
différents pour les petites et pour les grosses copropriétés
ou permettre la délégation d’actes volontaires de gestion
courante aux copropriétaires, suivant un mandat voté en
assemblée générale.
Créer au sein de la future commission de contrôle, qui
doit être instituée au sein du Conseil national de la tran-
saction et de la gestion immobilières, un outil d’analyse pour
rapprocher l’occurrence des contentieux du type d’exercice
professionnel (agences familiales, franchises, réseaux de
mandataires, agences en ligne, etc.).
Traiter les nouveaux usages de location temporaire en
distinguant chacune des situations (accueil d’un tiers pour
un temps déterminé dans une partie de son logement,
accueil dans son logement pendant son absence pour
courte durée, accueil dans son logement pendant son
absence pour une durée plus longue ou bien de façon répé-
tée, logement principalement consacré à l’accueil de tiers
pour des durées déterminées). Pour les locataires souhaitant
sous-louer leur logement, rendre cette pratique possible par
défaut, pour une durée qui n’excède pas trois semaines sur
une année. Le montant total de l’ensemble des loyers
perçus de la sorte ne devrait pas excéder le loyer payé
pour la même période (trois semaines) par le locataire.
La maîtrise des données concernant les logements constitue un enjeu fondamental. La
concurrence sur le marché immobilier s’est toujours jouée sur la maîtrise de l’information, qu’il
s’agisse de la connaissance des biens à vendre ou à louer, de leurs prix et de leurs caractéristiques,
de l’identification des candidats à l’achat ou à la location, des conditions des transactions. Cepen-
dant la révolution numérique a progressivement élargi le champ des données collectées, facilité
leur accès, modifié leurs conditions de traitement et d’utilisation, mais la transformation la plus
radicale et la plus récente résulte de leurs modalités de croisement et d’exploitation. À long
terme, il est possible que le paysage professionnel s’ordonne autour de celui qui aura su s’assurer
de leur maîtrise. Reste que le plus grand défi pour la collectivité, qui n’est pas propre au secteur
du logement, tient à l’écart croissant entre les diverses dispositions de protection, notamment de
protection de la vie privée, et les possibilités de profilage offertes par le big data.

11. FRANCE STRATÉGIE
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FRANCE STRATÉGIE
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11
5
Modifier le statut du portage salarial pour le
rendre compatible avec le statut d’agent com-
mercial.
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6
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9
11
Imposer aux plateformes collaboratives d’assortir
chacune des modalités d’occupation définies pré-
cédemment d’exigences spécifiques en matière
d’information des occupants.
Inciter les professionnels regroupés autour de
Bien’ici à mettre en place un instrument de suivi
des délais de commercialisation, différenciés
géographiquement et par type de biens.
Garantir un égal accès de tous aux données de
prix et de loyers dont la puissance publique rend
la communication obligatoire (données de prix
transmises par les notaires et données de loyers
transmises par les administrateurs de biens, dans
certaines localisations).
Aider les associations de consommateurs à mettre au
point un système d’étiquetage informatif des ou-
tils d’estimation automatique des prix et des
loyers en leur apportant l’aide des spécialistes de la
statistique publique.
Conduire une étude sur le fonctionnement du marché
immobilier dans les principaux pays comparables
à la France.
Fiabiliser les avis en ligne en imposant aux plate-
formes d’informer sur le fait que les avis ont fait
l’objet d’une vérification et, le cas échéant, d’en préci-
ser les modalités.

12. France Stratégie est un organisme de concertation et de réflexion. Son rôle est de proposer une vision stratégique
pour la France, en expertisant les grands choix qui s’offrent au pays. Son action repose sur quatre métiers :
évaluer les politiques publiques ; anticiper les mutations à venir dans les domaines économiques, sociétaux
ou techniques ; débattre avec tous les acteurs pour enrichir l’analyse ; proposer des recommandations
au gouvernement. France Stratégie joue la carte de la transversalité, en animant un réseau de huit organismes
aux compétences spécialisées.
Premier ministre
Contacts presse :
Jean-Michel Roullé,
directeur du service Édition-Communication-Événements
jean-michel.roulle@strategie.gouv.fr
01 42 75 61 37 - 06 46 55 38 38
Joris Aubrespin, chargé des relations presse
joris.aubrespin@strategie.gouv.fr
01 42 75 60 27 – 06 20 78 57 18
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