La revue de Presse KYLIA
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Du 18 au 24 mai 2015
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Tous les moyens sont bons
Comment expliquer ce paradoxe ? Déjà, les prix de vente affichés pour...
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Les honoraires en première ligne
Si les Français n'hésitent pas à se renseigner sur les ventes ...
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montant de leur rémunération (qui atteint généralement 5 à 6% du prix de vente) qui semble pose...
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Logement : les APL bientôt fixées en fonction
du revenu des parents ?
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3% de son patrimoine. Au total, le dispositif proposé permettrait d'économiser 300 à 400 millio...
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Immobilier : le budget des hommes dépasse de
15% celui des femmes
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L’encadrement des loyers aurait un impact sur
de nombreux studios à Paris
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Sont concernés les quartiers de Charonne, Saint-Fargeau, Pont-de-Flandres, Amérique et La Vill...
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Comment y voir plus clair dans les frais de
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Contrat de mariage, pacs, ac...
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Forfait ou pourcentage
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Comment obtenir un bail dans un centre
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L’acte d’avocat peut être 100% numérique
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Les avocats peuvent désormais rédiger l...
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L'emplacement, un élément primordial lors de
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La situation géographi...
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écarts importants en fonction de l'offre disponible et la demande sur des rues très prisées,
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Mettre en vente son affaire : les parts de
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Le 22/05/2015
Ce type de cession amène à un...
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► Se mettre d'accord sur un prix de fonds de commerce à une date certaine et sur la base d'un
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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobiliè...
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La revue de presse de la semaine du 18 au 24 mai 2015

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La revue de presse de la semaine du 18 au 24 mai 2015

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 18 au 24 mai 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Ce que pensent vraiment les Français des agents immobiliers Le 20/05/2015 Mal aimés par les Français, les professionnels de l'immobilier sont pourtant impliqués dans la majorité des transactions immobilières. Explications. Les agents immobiliers n'ont pas toujours bonne presse. (C) SIPA Rémunérations jugées excessives, manque de transparence, volonté de faire du chiffre sans toujours tenir compte des besoins de leurs clients… Les professionnels de l'immobilier sont régulièrement décriés par les Français qui ont une image d'eux pour le moins mitigée. Pourtant, lorsqu'ils passent par leur intermédiaire pour vendre ou acheter un bien, ils semblent plutôt contents des services fournis. C'est ce qui ressort d'une enquête* de l'Ifop publiée mardi 19 mai et réalisée pour le compte d'Optimhome, une société qui regroupe des conseillers en immobiliers indépendants. Quand les sondeurs les interrogent sur leur vision du métier, les Français ont en effet des avis particulièrement tranchés : 54% d'entre eux ont une bonne image des professionnels de l'immobilier
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 (dont 2% une très bonne image), contre 46% qui ont une mauvaise image (dont 6% une très mauvaise image). Cette étude de l'Ifop n'est pas la première du genre à tenter de jauger la réputation des professionnels du secteur et confirme une certaine méfiance à leur égard. En 2012, dans un autre sondage, réalisé par OpinionWay pour le site Avendrealouer.fr, seulement 43% des personnes interrogées estimaient que l'agent immobilier était le garant d'obtenir, pour le vendeur comme pour l'acheteur, un prix cohérent avec le marché. Pire, en 2009, dans une autre enquête réalisée par l'Ifop pour le réseau d'agences Guy Hoquet cette fois-ci, 68% des Français indiquaient avoir une mauvaise opinion des agents immobiliers. En pleine crise des subprime, peu d'entre eux trouvaient grâce aux yeux des Français. De ce point de vue, leur image tend donc à s'améliorer, même si le dernier sondage de l'Ifop pour Optimhome élargit la question à l'ensemble des professionnels du secteur (sans en détailler exactement les contours). Bien que les Français accueillent ces intermédiaires avec circonspection, on ne constate pas d'explosion des transactions entre particuliers. Sur les 30% des personnes interrogées dans le cadre de cette enquête qui ont acheté ou vendu au moins un bien au cours des trois dernières années, 61% des acheteurs ont eu recours aux services d'un professionnel et 71% des vendeurs. Une proportion qui reste relativement stable dans le temps. En 2012, MeilleursAgents.com publiait une étude en collaboration avec l'université Paris-Dauphine et l'Ifop qui parvenait aux mêmes conclusions : les agents immobiliers intervenaient alors dans 68% des transactions.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Tous les moyens sont bons Comment expliquer ce paradoxe ? Déjà, les prix de vente affichés pour des opérations entre particuliers peuvent être plus élevés que pour des biens placés en mandat dans une ou plusieurs agences. Les propriétaires n'ont pas toujours une fine connaissance du marché et il arrive parfois qu'ils fixent leur prix non pas par rapport à la valeur du bien en question mais par rapport au coût d'un projet qu'ils ont en tête (par exemple pour un nouvel achat). Quand certains propriétaires ne cherchent pas carrément à "récupérer" pour eux les frais d'agence. Ensuite, les déboires dans les ventes entre particuliers n'ont rien d'exceptionnel. "Faire visiter un bien, c'est simple. Le vendre, c'est beaucoup plus compliqué", résume Olivier Colombet, directeur général d'Optimhome. De par son statut, l'agent immobilier hésite effectivement moins à demander très rapidement les bulletins de paie et les relevés de compte de l'acheteur. Ce qui permet de faire le tri et d'éviter les mauvaises surprises. En particulier les ventes qui capotent au dernier moment à cause d'un refus de prêt. Au total, selon le sondage Ifop pour Optimhome, 30% des Français interrogés envisagent d'acheter ou de vendre un bien dans les 2 ans qui viennent. Sur cet échantillon, 81% des acheteurs et 74% des vendeurs envisagent une transaction entre particuliers. Mais dans le même temps, 79% des vendeurs et des acheteurs affirment qu'ils vont également consulter un professionnel du secteur. Les deux démarches ne sont donc pas exclusives l'une de l'autre. Elles se font en parallèle. Du côté de ceux qui ont acheté un appartement ou une maison au cours des 3 dernières années (20% de l'échantillon total), les moyens d'information les plus utilisés par les Français sont les sites internet (84% des acheteurs), les annonces en vitrine des agences (67%), les journaux d'annonces immobilières (55%), le contact avec des professionnels du secteur (54%) et même les panneaux "à vendre" dans la rue (51%). Les acheteurs maximisent ainsi leurs chances de dénicher la perle rare. Pour ceux qui cherchent sur internet, 86% ont consulté des sites d'annonces immobilières entre particuliers, 76% des sites de professionnels et 68% des sites regroupant les annonces des agences immobilières et des autres professionnels de l'immobilier. Sur ce point, les sites les plus consultés sont SeLoger.com et Leboncoin.fr, loin devant Pap.fr et Logic-immo.com (voir ci-dessous).
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Les honoraires en première ligne Si les Français n'hésitent pas à se renseigner sur les ventes de particulier à particulier, nombre d'entre eux finissent donc par passer par une agence pour concrétiser leur projet de vente ou d'achat. Aussi, 83% des personnes qui ont vendu un appartement ou une maison avec l'aide de professionnels au cours des trois dernières années se déclarent satisfaits de la prestation des ces derniers. Signe que, malgré la mauvaise image initiale des professionnels du secteur, ceux qui font appel à eux les jugent utiles. Dommage que l'enquête de l'Ifop n'ait pas également posé la même question aux acheteurs. L'étude s'intéresse en revanche aux services recherchés en priorité par les vendeurs chez les professionnels de l'immobilier : une estimation plus fiable (citée par 73% des vendeurs), la vérification de la solvabilité des acquéreurs (50%) et la réalisation des visites (46%). Côté acheteurs, les critères les plus importants pour le choix d'un professionnel de l'immobilier sont le montant des honoraires (59% de réponses positives), l'offre de biens dont il dispose (46%) et l'accompagnement dans son projet (46%). C'est donc moins l'utilité des agents immobiliers que le
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 montant de leur rémunération (qui atteint généralement 5 à 6% du prix de vente) qui semble poser problème. *Enquête "Les Français et les professionnels de l'immobilier : perception, usages et attentes", sondage Ifop pour Optimhome mené en ligne du 19 au 23 janvier 2015 auprès d'un échantillon de 1.501 personnes représentatif de la population française âgée de 25 à 65 ans selon la méthode des quotas après stratification par région et catégorie d'agglomération. Source : Challenges.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Logement : les APL bientôt fixées en fonction du revenu des parents ? Le 20/05/2015 © REA De quelle ampleur sera le coup de rabot sur les aides personnelles au logement ? Le gouvernement ne cache plus son ambition de tailler dans ces allocations (APL, ALF et ALS), qui coûtent à l'Etat à quelques 17 milliards d'euros par an. Pour déterminer concrètement les mesures à prendre, il devrait notamment s'inspirer du rapport de deux députés sur le sujet, qui vient d'être finalisé. Les conclusions de ces parlementaires, qui seront rendues publiques le 26 mai prochain, seraient moins violentes que redouté à en croire Le Figaro et Latribune.fr. Serait notamment exclue l'idée d'interdire aux parents de rattacher un étudiant à leur foyer fiscal si celui-ci touche des APL. Pour rappel ce système permet au ménage de cumuler le bénéfice de l'aide au logement et l'avantage fiscal lié au quotient familial (mécanisme qui consiste à diviser les revenus du contribuable par un nombre de parts attribués selon la taille du foyer). La possibilité d'une suppression du rattachement au foyer fiscal des jeunes percevant les APL avait pourtant été évoquée à plusieurs reprises par le passé et semblait jusqu'ici l'hypothèse la plus crédible. Elle figurait notamment parmi les mesures phares d'un rapport mené conjointement par l'Inspection générale des finances (IGF), l'Inspection générale des affaires sociales (Igas) et le Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD), dévoilé par Les Echos en début d'année. Ces experts estimaient que cela permettrait d'économiser 400 millions d'euros par an. En lieu et place de cette mesure, les élus suggéreraient plutôt de fixer ces aides en fonction du revenu des parents et de l'éloignement par rapport au lieu d'études. Actuellement elles ne dépendent que de la rémunération de l'allocataire. Autre piste : l'intégration dans le calcul des revenus du bénéficiaire de
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 3% de son patrimoine. Au total, le dispositif proposé permettrait d'économiser 300 à 400 millions d'euros dès l'an prochain. Ces propositions seront-elles reprises telles quelles ? Elles semblent en tout cas aller dans le sens des dernières déclarations du ministre des Finances, Michel Sapin, qui avait prôné la semaine dernière sur BFMTV la possibilité "d'analyser certaines situations ou des gens touchent les APL alors qu'ils ont de l'argent en banque", évoquant "quelques centaines de millions" d'économies. Source : Capital.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Immobilier : le budget des hommes dépasse de 15% celui des femmes Le 21/05/2015 Dans un projet immobilier, les hommes s’occupent plus de l’aspect financier tandis que les femmes effectuent les recherches et démarches. Et s’ils achètent séparément, monsieur dispose de 31.106 euros de plus que madame. En immobilier non plus, l’égalité homme femme n’est pas encore à l’ordre du jour. C’est ce que dévoile un sondage publié par Harris Interactive, qui s’est intéressé aux différences notables que les Françaises observent lorsqu’elles parlent logement... Premier constat: quasiment la moitié des Françaises - 40%, sur le millier de femmes sondées - se sont déjà senties discriminées pendant une recherche de logement. Pourquoi? Rarement en raison de leur sexe, mais surtout pour des questions financières (30%) ou professionnelles (20%). Cette tendance est beaucoup plus visible pour les femmes qui vivent seules. Et lorsqu’il s’agit de songer à acheter, l’égalité n’est pas non plus au rendez-vous. On observe une différence de 15% entre le budget d’un homme et celui d’une femme, et c’est évidemment le premier le plus élevé. Les hommes déclarent ainsi avoir une enveloppe de 244.807 euros contre 213.701 euros pour les femmes. Soit une différence de 31.106 euros. Aujourd’hui, un Français sur deux estime
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 qu’il est encore difficile pour une femme seule d’accéder à la propriété. Là encore, les raisons sont financières: salaires moins élevés, plus grande exposition à la précarité, méfiance des banques... En couple, la femme est le moteur du projet La femme propose, et l’homme dispose. Voilà une expression qui résume bien la situation dans le cas d’un projet immobilier de couple. Le sondage révèle que les femmes sont beaucoup plus actives que les hommes lorsqu’il s’agit de faire des recherches, de contacter des agences, consulter des annonces... et préparer les dossiers. Que font les hommes alors? Ils attendent l’aspect financier. Et une fois l’achat effectué, ils se préoccuperont également des questions d’emménagement. Cependant, une légère incohérence apparaît quand il s’agit d’arbitrer la décision d’achat. Si 27% des hommes déclarent que c’est leur conjointe qui fait le choix final, 44% des femmes déclarent qu’elles prennent davantage les choses en mains que leur conjoint! Dernier fait amusant: qu’il y ait indécision ou non, la vérité peut aussi sortir de la bouche des enfants. Les femmes sont trois fois plus nombreuses à penser que l’avis de leur(s) enfant(s) a une vraie valeur. C’est le cas pour 68% des mamans. Source : Le Figaro.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 L’encadrement des loyers aurait un impact sur de nombreux studios à Paris Le 22/05/2015 Mesure contestée par les professionnels de l’immobilier, l’encadrement des loyers devrait entrer en vigueur à Paris cet été. Institué par la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové), ce dispositif prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement, le loyer d’un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %. Ce loyer de référence, décliné par type de bien et par période de construction des logements, sera proche des loyers médians calculés par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP). L’observatoire a divisé la capitale en 14 zones aux niveaux de loyers homogènes, distinctes du découpage en arrondissements, et rendu publics, début mai, ses calculs de loyers médians. Au vu des chiffres de l’OLAP, il apparaît que dans certains quartiers et sur certains types de biens, l’effet de l’encadrement sera notable, en particulier sur les studios situés dans des immeubles datant d’avant 1946 (comme 70 % du parc immobilier), mais aussi sur des logements plus grands. Et ce, tant dans les arrondissements chic que dans les quartiers plus populaires. Ainsi dans le nord du XVI e arrondissement (quartiers de la Porte Dauphine, Chaillot et la Muette), dans les immeubles antérieurs à 1946, environ un studio sur quatre devrait, à la relocation, voir son loyer plafonné car il excède le loyer majoré autorisé, à savoir 31,70 euros le m 2 . Il s’agit souvent d’anciennes « chambres de bonnes » transformées en logements et louées au prix fort. De même, dans certains quartiers de deux arrondissements plus populaires, le IX e et le X e , près d’un quart des studios situés dans des immeubles datant de 1946 à 1970, pourraient voir leur loyer baisser, car il dépasse les 28 euros au m 2 autorisés dans ces zones. Il s’agit des quartiers du Faubourg-Montmartre, de Rochechouart, de la Porte-Saint-Denis et de St-Vincent-de-Paul. Un effet marginal pour les deux pièces Mais les studios ne seront pas les seuls touchés : certains grands logements de type familial pourraient eux aussi voir leur loyer abaissé. Ainsi dans les XIX e et XX e arrondissements, parmi les plus accessibles de la capitale, les logements de « 4 pièces et plus » dans des immeubles construits de 1946 à 1970 dont le loyer dépasse 18,50 euros le m 2 , pourraient voir ce dernier baisser.
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Sont concernés les quartiers de Charonne, Saint-Fargeau, Pont-de-Flandres, Amérique et La Villette. En revanche, l’effet sur les deux pièces, le type de logement le plus répandu dans la capitale, devrait être marginal. Pour entrer en vigueur, l’encadrement doit encore être complété par un décret essentiel dont dépendra l’efficacité du dispositif : celui qui définit les cas où un complément de loyer, au-delà de la majoration de 20 %, sera toléré. Ce décret devrait être publié au journal officiel d’ici deux à trois semaines. Une fois paru l’arrêté préfectoral fixant le loyer de référence, un délai de quelques semaines devrait s’écouler avant la mise en œuvre effective de l’encadrement des loyers. Source : Le Monde.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Comment y voir plus clair dans les frais de notaire Le 23/05/2015 Contrat de mariage, pacs, achat immobilier, succession… Chaque acte notarié a sa tarification. Avec parfois de bonnes surprises. Le poids des notaires dans les transactions courantes. Chambre des notaires Ils ont été les stars de l’hiver. Vilipendés par la presse, montrés du doigt par Emmanuel Macron, dénoncés par l’inspection générale des Finances, les notaires ont fait preuve d’une capacité de mobilisation sans précédent. Manifestations, lobbying intense et même, pour certains, menaces de mort à l’encontre du ministre de l’Economie… Ils n’ont pas lésiné sur les moyens et ont fini par se faire entendre. La concurrence que voulait instaurer Bercy en imposant un peu de liberté tarifaire restera dans les cartons.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Forfait ou pourcentage En revanche, le projet de réforme des honoraires, lui, est toujours d’actualité. Or il ne suscite aucune grogne de la part des notaires, qui l’appellent même de leurs vœux. "Nous y sommes favorables dans la mesure où, aujourd’hui, nos tarifs sont difficilement compréhensibles pour nos clients", affirme Pierre-Luc Vogel, président de la chambre des notaires, qui officie à Saint-Malo. Même les professionnels n’y voient pas clair, à tel point que certaines études comptent dans leurs effectifs des "caissiers taxateurs", dont le métier est précisément de calculer ces tarifs composés de plusieurs lignes et évalués sur différentes assiettes… Au-delà de la polémique suscitée par la "rente de situation" des notaires et leurs tarifs, Challenges s’est donc interrogé sur le coût des actes courants. Premier constat : certains se facturent au forfait, d’autres sont assis sur le patrimoine en jeu. Ainsi, la rédaction d’un pacs ou d’un testament authentique coûtent à leurs signataires moins de 400 euros, quel que soit le montant de leurs biens. Même chose pour un contrat de mariage : "Et pourtant, nous recevons parfois les futurs époux deux ou trois fois avant de le rédiger", soupire un notaire. Pour ces formalités, il n’est en réalité pas nécessaire de passer par un notaire, mais celui-ci s’assurera de leur validité et évitera les futurs problèmes. La facture est en revanche plus élevée au moment d’acquérir un bien immobilier, régler une succession ou un divorce : le tarif et les taxes seront assis sur la valeur du bien acheté, du patrimoine à partager ou des biens communs du couple. Conseils gratuits Il y a donc les actes lucratifs… et les autres. "Sur 70 successions que je règle chaque année, dix me rapportent", avance maître Vincent Chauveau, notaire en Loire-Atlantique. Les successions importantes compensent les plus modestes. Même principe pour les ventes immobilières : "Le temps passé sur une vente, qu’elle porte sur une cave de 1.000 euros ou sur une maison de 400.000 euros, est de 25 heures", poursuit-il. Résultat, les transactions inférieures à 150.000 euros, qui représentent 47% des volumes, se font à perte. Un argument qui pourrait aboutir à une hausse des tarifs pour les "petits" actes. En améliorant leurs revenus sur l’immobilier, ils espèrent pouvoir continuer à prodiguer des conseils gratuits. "Nous sommes une des dernières professions à le faire, alors que certaines personnes n’ont pas accès au droit : il y a des gens qui n’ont même pas les moyens de divorcer", rappelle Vincent Chauveau. Le notaire a lancé avec des confrères le mouvement Conseil du coin, des conseils dispensés au café
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 pour ceux qui n’osent pas franchir la porte des offices notariaux. Sur ce plan-là, les tarifs sont transparents : il n’y a rien à payer ! Signature de devis Attention, toutefois, il y a conseil et conseil. En réalité, le simple conseil oral sera la plupart du temps gratuit. Le notaire facture lorsqu’il mobilise du temps et que la situation est complexe. "Des enfants de différents mariages, un indépendant qui s’installe à son compte… Ces situations pourront faire l’objet d’une facturation parce qu’elles impliquent un travail de recherche", explique Pierre-Luc Vogel. Le client devra alors signer un devis en bonne et due forme, et s’attendre à se voir facturer entre 100 et 300 euros hors taxes l’heure, sachant qu’il faudra parfois une dizaine d’heures pour déminer une situation complexe. Une dépense qui peut tout de même éviter de sacrés dégâts. Les notaires le répètent souvent : "Les économies d’aujourd’hui sont les problèmes de demain." Source : Challenges.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Comment obtenir un bail dans un centre commercial lorsque l’on est franchisé ? Le 17/05/2015 Lors de la phase de création d’entreprise, le choix de l’emplacement est sans aucun doute l’un des éléments les plus importants. Pour une boutique, bien souvent, trois solutions sont envisageables : le centre-ville attractif et dynamique. Le choix de s’implanter en périphérie, avec plus d’espaces de stationnement, est aussi judicieux. Troisième alternative : le centre commercial. Une solution qui s’avère extrêmement tentante, car les centres commerciaux offrent de nombreux atouts. La présence d’une grande enseigne de distribution alimentaire ou d’un concept store à effet « locomotive » assure un trafic important dans les boutiques du centre. Pas de problème de stationnement… Comment obtenir son précieux bail dans un de ces centres ? Voici nos conseils. Comment obtenir un emplacement dans un centre commercial ? En France, pour obtenir un emplacement dans un centre commercial il est obligatoire d’obtenir un accord de la direction du centre en question. Les candidats étant nombreux, il est indispensable de proposer un projet bien travaillé avec de solides garanties financières. Autant être clair, les
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 gestionnaires de centre commerciaux sont davantage preneurs de boutiques appartenant à un réseau que de boutiques indépendantes, aux garanties financières moindres. Mais ce n’est pas tout : ce qui saura convaincre la direction, c’est un projet qui s’inscrit dans les objectifs du centre commercial. Il faut que votre projet rentre dans les critères de sélection. Votre boutique doit donc d’abord s’inscrire dans les quotas du centre : généralement, 20% de la surface du centre commercial est allouée aux activités de service et de loisir, 20% à la restauration et 50 à 60% aux activités de la personne et de la maison. Renseignez-vous sur les candidatures déjà posées, les enseignes pressenties, et faites votre lobbying pour obtenir un emplacement. Votre franchiseur est là pour vous épauler. Sachez qu’il est extrêmement important de proposer son projet longtemps en avance. Si le centre commercial est nouveau, proposez votre projet avant même la fin de sa construction. Comme dit plus haut, les candidats sont nombreux et les listes d’attente très longues. Dès qu’un bon projet de centre commercial émerge ou qu’un emplacement se libère, sautez-dessus. Quelles sont les obligations à respecter dans un centre commercial ? Ouvrir sa boutique dans un centre commercial apporte de nombreux avantages, mais cela implique également de respecter certaines obligations. La première d’entre elles est de respecter les horaires d’ouverture du centre commercial. Concrètement, ceci implique d’avoir une masse salariale suffisante pour couvrir ces plages horaires. Vous ne pourrez pas fixer vos propres horaires. Il faut se calquer en partie sur les pratiques du centre. Autre contrainte, vous devrez vous soumettre à une certaine uniformisation des décors. Dans les centres, toutes les boutiques doivent laisser figurer une certaine harmonisation. Vous n’aurez donc pas les mains complètement libres sur ce point. Vous ne les aurez pas non plus au sujet de la communication et de la publicité de votre enseigne. Toute campagne doit être validée au préalable par la direction du centre commercial ou l’association des commerçants. L’adhésion payante à cette dernière est par ailleurs dans certains cas obligatoire. Comment sont calculés les loyers dans un centre commercial ? Comme pour tout bail, les loyers sont d’abord calculés en fonction de la surface. Dans un centre commercial, l’emplacement et la rentabilité du centre entrent aussi en ligne de compte. Dans les centres commerciaux, les loyers sont beaucoup plus élevés qu’en centre-ville. En revanche, les droits d’entrée sont bien moindres. Les charges sont aussi très élevées puisqu’elles couvrent l’entretien du centre, la sécurité, la publicité et l’animation. Elles peuvent représenter jusqu’à 40% du loyer. Sachez aussi qu’une partie du loyer est indexée sur le chiffre d’affaire de l’enseigne… Alors oui, il faut
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 s’attendre à lâcher un « gros » loyer, mais le trafic généré par le centre commercial et l’attractivité de ces emplacements à un prix. Avant de vous lancer, n’oubliez pas que plus la marque que vous souhaitez implanter en franchise sera forte, et plus vous pourrez négocier. Un gérant de boutique qui aura un effet locomotive pourra plus facilement tirer les prix vers le bas, son enseigne assurant une grande partie du trafic dans le centre. Si une enseigne comme la vôtre manque, et que cette absence est en plus soulignée par les consommateurs, alors vous avez toutes les cartes en main pour négocier. Source : toute-la-franchise.com
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 L’acte d’avocat peut être 100% numérique Le 20/05/2015 Les avocats peuvent désormais rédiger leurs actes de façon totalement dématérialisée. Pour les particuliers, l'acte d'avocat électronique présente l'avantage de conférer une date certaine, sans que les clients aient à se déplacer. Les avocats ont dorénavant la possibilité de rédiger leurs actes, version 100 % électronique, en utilisant la plateforme en ligne "eBarreau". Instauré par la loi du 28 mars 2011 de modernisation des professions judiciaires ou juridiques, l'acte d'avocat électronique, doté de la même valeur que la version papier, peut être utilisé dans toutes les situations dans lesquelles le recours à l'acte authentique n'est pas obligatoire. Toutes les branches sont concernées, le droit civil (reconnaissance de dette, contrat de bail...), le droit de la famille (convention de divorce..), le droit social (contrat de travail, transactions entre salarié et employeur...) ou le droit commercial (rédaction des statuts d'une société...). Comme son homologue papier, l'acte d'avocat électronique confère au document une date certaine et une meilleure force probante. Tout peut se faire sans se déplacer Concrètement, l'acte est rédigé avec l'aide du client par l'avocat. Ce dernier se connecte ensuite à la plateforme e-Barreau, inscrit les numéros de téléphone et les courriels des parties, puis dépose le document avec toutes ses annexes sur un parapheur électronique. L'acte est alors scellé et ne peut plus être modifié. Chaque partie reçoit ensuite un message sur son téléphone mobile l'invitant à consulter et à signer l'acte grâce un code d'accès envoyé par SMS. À son tour, l'avocat contresigne
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 l'acte grâce à une clé USB d'authentification. Le document est ensuite archivé avec le dossier de preuve pour une durée minimale de cinq ans. À ce stade, l'acte d'avocat dématérialisé peut être transmis au client qui, à son tour, peut l'imprimer et le conserver sur son propre ordinateur. En résolvant ces problèmes d'archivage, le nouvel acte d'avocat 100 % électronique s'inscrit aussi dans une démarche de développement durable. Avec la nouvelle donne, le Conseil national des barreaux prépare la prochaine insertion du futur article 1374 du code civil, qui consacre l'existence de l'acte de l'avocat. Encore faudra-t-il que le projet de modification du droit des obligations, actuellement en cours, ne supprime pas cette disposition. Source : leparticulier.fr
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 L'emplacement, un élément primordial lors de l'estimation Le 22/05/2015 La situation géographique est l'un des éléments clé de la valorisation d'un fonds de commerce. Mais son appréciation doit tenir compte de l'activité implantée. Explications avec Philippe Maitre, président de la commission commerce de la FNAIM. L'Hôtellerie Restauration : L'emplacement est au cœur de l'estimation d'un restaurant. Selon vous, qu'est-ce qu'un bon emplacement ? Philippe Maitre : La qualité de l'emplacement est déterminée à travers des facteurs locaux de commercialité, c'est-à-dire les caractéristiques de la zone de chalandise. Celle-ci correspond à la zone géographique qui entoure le restaurant et comprend la clientèle susceptible de fréquenter le restaurant. Plus il y a de passage, plus la chance de capter une clientèle est grande. C'est pourquoi des emplacements de centre-ville, à la fois proches des zones de bureaux, d'autres commerces et attractions touristiques présentent d'emblée des atouts. Ensuite les transports en commun sont un plus s'ils permettent à la clientèle non seulement de passer mais aussi de rester plus longuement dans la zone (sortie d'autoroute, bus, tramways, métro, stationnement). Cependant, ce qui importe le plus, c'est l'adéquation entre l'offre du restaurant et les attentes de la clientèle. Un très bon emplacement n'est pas nécessairement synonyme de succès ; à contrario, certains établissements fonctionnent très bien dans des lieux improbables. La qualité du professionnel peut faire la différence. Ce qu'il faut retenir, c'est que le choix de l'emplacement est primordial et qu'il dépend à la fois de la clientèle et du concept. Lorsque vous cédez une affaire en perte de vitesse malgré un emplacement que vous estimez de bonne qualité, comment peut-on dissocier la qualité de l'emplacement des mauvais résultats de l'activité du fonds, et attribuer une certaine valeur de marché à cet emplacement ? La jurisprudence admet que la valeur d'un fonds de commerce ne peut être inférieure à celle du droit au bail. Pour un emplacement recherché, cette valeur peut être particulièrement élevée (cas typique des emplacements 'Prémium' en centre-ville). Lorsque la valeur du fonds est faible, il faut donc rechercher celle du droit au bail. En théorie, la valeur de celle-ci est calculée en mesurant l'économie réalisée par la différence entre les conditions proposées pour des locaux disponibles (valeur locative de marché) et le montant du loyer appliqué au bail en cours. En pratique toutefois, on constate des
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 écarts importants en fonction de l'offre disponible et la demande sur des rues très prisées, notamment. Dans quelle mesure l'agencement et l'équipement influent-ils sur l'estimation d'un fonds de commerce disposant d'un bon emplacement et d'une rentabilité correcte ? La non-conformité aux normes applicables aux établissements recevant du public et plus particulièrement celles relatives à l''accessibilité des personnes handicapées influent inévitablement à la baisse sur la valeur du fonds. Pour mesurer cette influence, nous recommandons de recourir à un organisme spécialisé qui établira un diagnostic de manière à identifier exactement les travaux à réaliser, ainsi que leur coût. On peut en tenir compte pour déterminer le prix de commercialisation ou s'en servir comme un élément de négociation avec un acquéreur. Également, lorsqu'ils sont en mauvais état, les gros équipements (piano, four, frigo, hotte, chambre froide) peuvent avec une influence sur le prix d'un restaurant, en particulier sur les établissements de type 'Gastro', car ils affectent directement la qualité de l'outil de travail. Source : lhotellerie-restauration.fr
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Mettre en vente son affaire : les parts de société Le 22/05/2015 Ce type de cession amène à une transaction au moment de la rédaction du protocole d'accord, car les garanties apportées ou sollicitées donnent lieu à discutions, souvent très techniques (comptables et juridiques). Il est donc indispensable de s'entourer de conseils compétents ayant l'habitude de ce genre de transaction. © Thinkstock Souvent, une cession de parts (SARL) ou d'actions (SA) amène à une transaction au moment de la rédaction du protocole d'accord, car les garanties apportées ou sollicitées donnent lieu à discutions. Vendre les parts de sa société est une cession qui nécessite l'intervention de conseils spécialisés comme des experts comptables ou des avocats d'affaires. En effet, il y a un retraitement comptable indispensable à effectuer pour déterminer précisément l'actif de la société et son passif. La valeur des parts sera alors calculée en retranchant le passif de l'actif et en divisant le reste (la situation nette) par le nombre de parts. Pour le néophyte, ce type de cession demeure un casse-tête tant la procédure paraît compliquée. Il s'agit ici de mettre en lumière quelques points importants qui pourront ensuite être approfondis avec votre conseil.
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 ► Se mettre d'accord sur un prix de fonds de commerce à une date certaine et sur la base d'un document de référence (le bilan de l'année précédente ou une situation si le nouveau bilan n'a pas été établi). C'est à partir de ce prix que sera calculée la valeur des parts en réintégrant cette valeur de fonds dans l'actif de votre bilan au moment de la signature de la vente. C'est également ce prix qui servira de base au paiement de la commission si une agence est intervenue dans la transaction. ► La date de la vente se faisant plusieurs mois après, il y aura donc des produits et/ou des charges supplémentaires qui viendront modifier la situation nette établie sur la base du document de référence. ► L'inventaire du matériel et du mobilier doit être établi au moment de l'accord des parties sur le prix et vérifié par elles au moment de l'entrée dans les lieux. Pour éviter toute contestation, l'inventaire doit mentionner à ce moment-là le mobilier et le matériel qui appartiennent en propre aux gérants et non pas à la société. ► Tout le matériel et le mobilier payé par la société lui appartient et doivent figurer sur l'inventaire (voir l'état comptable des investissements). Pour se donner le temps de vérifier la présence de tout matériel, mobilier et la réalité des postes de l'actif, les acheteurs peuvent réclamer au vendeur une garantie d'actif. ► Les acheteurs, lors d'une cession de parts, achètent l'actif et le passif de la société vendue. Les vendeurs doivent donner une garantie pour couvrir le passif non révélé au moment de la vente. L'exemple le plus courant étant celui du contrôle fiscal supporté par la société et incluant toujours les trois années précédentes en plus de l'année en cours. S'il y a des litiges en cours (prudhommes, contentieux avec un fournisseur...) leur montant, s'il est chiffrable, sera déduit de la vente et séquestré en attendant le dénouement. À défaut, les vendeurs seront amenés à donner une garantie de bonne fin. Souvent, une cession de parts (SARL) ou d'actions (SA) amène à une transaction au moment de la rédaction du protocole d'accord, car les garanties apportées ou sollicitées donnent lieu à discutions. Ces discussions sont souvent très techniques (comptables et juridiques). Il est donc indispensable que les parties s'entourent de conseils compétents ayant l'habitude de traiter ce genre de transaction. Ces transactions sont en hausse sur le marché avec la loi Sarkozy qui exonère totalement ou partiellement des plus-values les vendeurs cessant leur activité pour prendre leur retraite. Source : lhotellerie-restauration.fr
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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