Une sélection d'articles ayant retenu notre attention

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 18 au 24 mai 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Ce que pensent vraiment les Français des
agents immobiliers
Le 20/05/2015
Mal aimés par les Français, les professionnels de l'immobilier sont pourtant impliqués dans la
majorité des transactions immobilières. Explications.
Les agents immobiliers n'ont pas toujours bonne presse. (C) SIPA
Rémunérations jugées excessives, manque de transparence, volonté de faire du chiffre sans toujours
tenir compte des besoins de leurs clients… Les professionnels de l'immobilier sont régulièrement
décriés par les Français qui ont une image d'eux pour le moins mitigée. Pourtant, lorsqu'ils passent
par leur intermédiaire pour vendre ou acheter un bien, ils semblent plutôt contents des services
fournis. C'est ce qui ressort d'une enquête* de l'Ifop publiée mardi 19 mai et réalisée pour le compte
d'Optimhome, une société qui regroupe des conseillers en immobiliers indépendants.
Quand les sondeurs les interrogent sur leur vision du métier, les Français ont en effet des avis
particulièrement tranchés : 54% d'entre eux ont une bonne image des professionnels de l'immobilier

2. La revue de Presse KYLIA
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(dont 2% une très bonne image), contre 46% qui ont une mauvaise image (dont 6% une très
mauvaise image). Cette étude de l'Ifop n'est pas la première du genre à tenter de jauger la réputation
des professionnels du secteur et confirme une certaine méfiance à leur égard.
En 2012, dans un autre sondage, réalisé par OpinionWay pour le site Avendrealouer.fr, seulement
43% des personnes interrogées estimaient que l'agent immobilier était le garant d'obtenir, pour le
vendeur comme pour l'acheteur, un prix cohérent avec le marché. Pire, en 2009, dans une autre
enquête réalisée par l'Ifop pour le réseau d'agences Guy Hoquet cette fois-ci, 68% des Français
indiquaient avoir une mauvaise opinion des agents immobiliers. En pleine crise des subprime, peu
d'entre eux trouvaient grâce aux yeux des Français. De ce point de vue, leur image tend donc à
s'améliorer, même si le dernier sondage de l'Ifop pour Optimhome élargit la question à l'ensemble des
professionnels du secteur (sans en détailler exactement les contours).
Bien que les Français accueillent ces intermédiaires avec circonspection, on ne constate pas
d'explosion des transactions entre particuliers. Sur les 30% des personnes interrogées dans le cadre
de cette enquête qui ont acheté ou vendu au moins un bien au cours des trois dernières années, 61%
des acheteurs ont eu recours aux services d'un professionnel et 71% des vendeurs. Une proportion
qui reste relativement stable dans le temps. En 2012, MeilleursAgents.com publiait une étude en
collaboration avec l'université Paris-Dauphine et l'Ifop qui parvenait aux mêmes conclusions : les
agents immobiliers intervenaient alors dans 68% des transactions.

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Tous les moyens sont bons
Comment expliquer ce paradoxe ? Déjà, les prix de vente affichés pour des opérations entre
particuliers peuvent être plus élevés que pour des biens placés en mandat dans une ou plusieurs
agences. Les propriétaires n'ont pas toujours une fine connaissance du marché et il arrive parfois
qu'ils fixent leur prix non pas par rapport à la valeur du bien en question mais par rapport au coût d'un
projet qu'ils ont en tête (par exemple pour un nouvel achat). Quand certains propriétaires ne cherchent
pas carrément à "récupérer" pour eux les frais d'agence. Ensuite, les déboires dans les ventes entre
particuliers n'ont rien d'exceptionnel. "Faire visiter un bien, c'est simple. Le vendre, c'est beaucoup
plus compliqué", résume Olivier Colombet, directeur général d'Optimhome. De par son statut, l'agent
immobilier hésite effectivement moins à demander très rapidement les bulletins de paie et les relevés
de compte de l'acheteur. Ce qui permet de faire le tri et d'éviter les mauvaises surprises. En particulier
les ventes qui capotent au dernier moment à cause d'un refus de prêt.
Au total, selon le sondage Ifop pour Optimhome, 30% des Français interrogés envisagent d'acheter ou
de vendre un bien dans les 2 ans qui viennent. Sur cet échantillon, 81% des acheteurs et 74% des
vendeurs envisagent une transaction entre particuliers. Mais dans le même temps, 79% des vendeurs
et des acheteurs affirment qu'ils vont également consulter un professionnel du secteur. Les deux
démarches ne sont donc pas exclusives l'une de l'autre. Elles se font en parallèle.
Du côté de ceux qui ont acheté un appartement ou une maison au cours des 3 dernières années
(20% de l'échantillon total), les moyens d'information les plus utilisés par les Français sont les sites
internet (84% des acheteurs), les annonces en vitrine des agences (67%), les journaux d'annonces
immobilières (55%), le contact avec des professionnels du secteur (54%) et même les panneaux "à
vendre" dans la rue (51%). Les acheteurs maximisent ainsi leurs chances de dénicher la perle rare.
Pour ceux qui cherchent sur internet, 86% ont consulté des sites d'annonces immobilières entre
particuliers, 76% des sites de professionnels et 68% des sites regroupant les annonces des agences
immobilières et des autres professionnels de l'immobilier. Sur ce point, les sites les plus consultés
sont SeLoger.com et Leboncoin.fr, loin devant Pap.fr et Logic-immo.com (voir ci-dessous).

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Les honoraires en première ligne
Si les Français n'hésitent pas à se renseigner sur les ventes de particulier à particulier, nombre d'entre
eux finissent donc par passer par une agence pour concrétiser leur projet de vente ou d'achat. Aussi,
83% des personnes qui ont vendu un appartement ou une maison avec l'aide de professionnels au
cours des trois dernières années se déclarent satisfaits de la prestation des ces derniers. Signe que,
malgré la mauvaise image initiale des professionnels du secteur, ceux qui font appel à eux les jugent
utiles. Dommage que l'enquête de l'Ifop n'ait pas également posé la même question aux acheteurs.
L'étude s'intéresse en revanche aux services recherchés en priorité par les vendeurs chez les
professionnels de l'immobilier : une estimation plus fiable (citée par 73% des vendeurs), la vérification
de la solvabilité des acquéreurs (50%) et la réalisation des visites (46%).
Côté acheteurs, les critères les plus importants pour le choix d'un professionnel de l'immobilier sont le
montant des honoraires (59% de réponses positives), l'offre de biens dont il dispose (46%) et
l'accompagnement dans son projet (46%). C'est donc moins l'utilité des agents immobiliers que le

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montant de leur rémunération (qui atteint généralement 5 à 6% du prix de vente) qui semble poser
problème.
*Enquête "Les Français et les professionnels de l'immobilier : perception, usages et attentes",
sondage Ifop pour Optimhome mené en ligne du 19 au 23 janvier 2015 auprès d'un échantillon de
1.501 personnes représentatif de la population française âgée de 25 à 65 ans selon la méthode des
quotas après stratification par région et catégorie d'agglomération.
Source : Challenges.fr

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Logement : les APL bientôt fixées en fonction
du revenu des parents ?
Le 20/05/2015
© REA
De quelle ampleur sera le coup de rabot sur les aides personnelles au logement ? Le gouvernement
ne cache plus son ambition de tailler dans ces allocations (APL, ALF et ALS), qui coûtent à l'Etat à
quelques 17 milliards d'euros par an. Pour déterminer concrètement les mesures à prendre, il devrait
notamment s'inspirer du rapport de deux députés sur le sujet, qui vient d'être finalisé.
Les conclusions de ces parlementaires, qui seront rendues publiques le 26 mai prochain, seraient
moins violentes que redouté à en croire Le Figaro et Latribune.fr. Serait notamment exclue l'idée
d'interdire aux parents de rattacher un étudiant à leur foyer fiscal si celui-ci touche des APL. Pour
rappel ce système permet au ménage de cumuler le bénéfice de l'aide au logement et l'avantage
fiscal lié au quotient familial (mécanisme qui consiste à diviser les revenus du contribuable par un
nombre de parts attribués selon la taille du foyer).
La possibilité d'une suppression du rattachement au foyer fiscal des jeunes percevant les APL avait
pourtant été évoquée à plusieurs reprises par le passé et semblait jusqu'ici l'hypothèse la plus
crédible. Elle figurait notamment parmi les mesures phares d'un rapport mené conjointement par
l'Inspection générale des finances (IGF), l'Inspection générale des affaires sociales (Igas) et le Conseil
général de l'environnement et du développement durable (CGEDD), dévoilé par Les Echos en début
d'année. Ces experts estimaient que cela permettrait d'économiser 400 millions d'euros par an.
En lieu et place de cette mesure, les élus suggéreraient plutôt de fixer ces aides en fonction du revenu
des parents et de l'éloignement par rapport au lieu d'études. Actuellement elles ne dépendent que de
la rémunération de l'allocataire. Autre piste : l'intégration dans le calcul des revenus du bénéficiaire de

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3% de son patrimoine. Au total, le dispositif proposé permettrait d'économiser 300 à 400 millions
d'euros dès l'an prochain.
Ces propositions seront-elles reprises telles quelles ? Elles semblent en tout cas aller dans le sens
des dernières déclarations du ministre des Finances, Michel Sapin, qui avait prôné la semaine
dernière sur BFMTV la possibilité "d'analyser certaines situations ou des gens touchent les APL alors
qu'ils ont de l'argent en banque", évoquant "quelques centaines de millions" d'économies.
Source : Capital.fr

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Immobilier : le budget des hommes dépasse de
15% celui des femmes
Le 21/05/2015
Dans un projet immobilier, les hommes s’occupent plus de l’aspect financier tandis que les femmes
effectuent les recherches et démarches. Et s’ils achètent séparément, monsieur dispose de 31.106
euros de plus que madame.
En immobilier non plus, l’égalité homme femme n’est pas encore à l’ordre du jour. C’est ce que
dévoile un sondage publié par Harris Interactive, qui s’est intéressé aux différences notables que les
Françaises observent lorsqu’elles parlent logement... Premier constat: quasiment la moitié des
Françaises - 40%, sur le millier de femmes sondées - se sont déjà senties discriminées pendant une
recherche de logement. Pourquoi? Rarement en raison de leur sexe, mais surtout pour des questions
financières (30%) ou professionnelles (20%). Cette tendance est beaucoup plus visible pour les
femmes qui vivent seules.
Et lorsqu’il s’agit de songer à acheter, l’égalité n’est pas non plus au rendez-vous. On observe une
différence de 15% entre le budget d’un homme et celui d’une femme, et c’est évidemment le premier
le plus élevé. Les hommes déclarent ainsi avoir une enveloppe de 244.807 euros contre 213.701
euros pour les femmes. Soit une différence de 31.106 euros. Aujourd’hui, un Français sur deux estime

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qu’il est encore difficile pour une femme seule d’accéder à la propriété. Là encore, les raisons sont
financières: salaires moins élevés, plus grande exposition à la précarité, méfiance des banques...
En couple, la femme est le moteur du projet
La femme propose, et l’homme dispose. Voilà une expression qui résume bien la situation dans le cas
d’un projet immobilier de couple. Le sondage révèle que les femmes sont beaucoup plus actives que
les hommes lorsqu’il s’agit de faire des recherches, de contacter des agences, consulter des
annonces... et préparer les dossiers. Que font les hommes alors? Ils attendent l’aspect financier. Et
une fois l’achat effectué, ils se préoccuperont également des questions d’emménagement.
Cependant, une légère incohérence apparaît quand il s’agit d’arbitrer la décision d’achat. Si 27% des
hommes déclarent que c’est leur conjointe qui fait le choix final, 44% des femmes déclarent qu’elles
prennent davantage les choses en mains que leur conjoint! Dernier fait amusant: qu’il y ait indécision
ou non, la vérité peut aussi sortir de la bouche des enfants. Les femmes sont trois fois plus
nombreuses à penser que l’avis de leur(s) enfant(s) a une vraie valeur. C’est le cas pour 68% des
mamans.
Source : Le Figaro.fr

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L’encadrement des loyers aurait un impact sur
de nombreux studios à Paris
Le 22/05/2015
Mesure contestée par les professionnels de l’immobilier, l’encadrement des loyers devrait entrer en
vigueur à Paris cet été. Institué par la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové), ce
dispositif prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement, le loyer d’un
logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être
inférieur de 30 %.
Ce loyer de référence, décliné par type de bien et par période de construction des logements, sera
proche des loyers médians calculés par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne
(OLAP). L’observatoire a divisé la capitale en 14 zones aux niveaux de loyers homogènes, distinctes
du découpage en arrondissements, et rendu publics, début mai, ses calculs de loyers médians.
Au vu des chiffres de l’OLAP, il apparaît que dans certains quartiers et sur certains types de biens,
l’effet de l’encadrement sera notable, en particulier sur les studios situés dans des immeubles datant
d’avant 1946 (comme 70 % du parc immobilier), mais aussi sur des logements plus grands.
Et ce, tant dans les arrondissements chic que dans les quartiers plus populaires. Ainsi dans le nord du
XVI
e
arrondissement (quartiers de la Porte Dauphine, Chaillot et la Muette), dans les immeubles
antérieurs à 1946, environ un studio sur quatre devrait, à la relocation, voir son loyer plafonné car il
excède le loyer majoré autorisé, à savoir 31,70 euros le m
2
.
Il s’agit souvent d’anciennes « chambres de bonnes » transformées en logements et louées au prix
fort. De même, dans certains quartiers de deux arrondissements plus populaires, le IX
e
et le X
e
, près
d’un quart des studios situés dans des immeubles datant de 1946 à 1970, pourraient voir leur loyer
baisser, car il dépasse les 28 euros au m
2
autorisés dans ces zones. Il s’agit des quartiers du
Faubourg-Montmartre, de Rochechouart, de la Porte-Saint-Denis et de St-Vincent-de-Paul.
Un effet marginal pour les deux pièces
Mais les studios ne seront pas les seuls touchés : certains grands logements de type familial
pourraient eux aussi voir leur loyer abaissé. Ainsi dans les XIX
e
et XX
e
arrondissements, parmi les
plus accessibles de la capitale, les logements de « 4 pièces et plus » dans des immeubles construits
de 1946 à 1970 dont le loyer dépasse 18,50 euros le m
2
, pourraient voir ce dernier baisser.

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Sont concernés les quartiers de Charonne, Saint-Fargeau, Pont-de-Flandres, Amérique et La Villette.
En revanche, l’effet sur les deux pièces, le type de logement le plus répandu dans la capitale, devrait
être marginal.
Pour entrer en vigueur, l’encadrement doit encore être complété par un décret essentiel dont
dépendra l’efficacité du dispositif : celui qui définit les cas où un complément de loyer, au-delà de la
majoration de 20 %, sera toléré. Ce décret devrait être publié au journal officiel d’ici deux à trois
semaines. Une fois paru l’arrêté préfectoral fixant le loyer de référence, un délai de quelques
semaines devrait s’écouler avant la mise en œuvre effective de l’encadrement des loyers.
Source : Le Monde.fr

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Comment y voir plus clair dans les frais de
notaire
Le 23/05/2015
Contrat de mariage, pacs, achat immobilier, succession… Chaque acte notarié a sa tarification.
Avec parfois de bonnes surprises.
Le poids des notaires dans les transactions courantes. Chambre des notaires
Ils ont été les stars de l’hiver. Vilipendés par la presse, montrés du doigt par Emmanuel Macron,
dénoncés par l’inspection générale des Finances, les notaires ont fait preuve d’une capacité de
mobilisation sans précédent. Manifestations, lobbying intense et même, pour certains, menaces de
mort à l’encontre du ministre de l’Economie… Ils n’ont pas lésiné sur les moyens et ont fini par se faire
entendre. La concurrence que voulait instaurer Bercy en imposant un peu de liberté tarifaire restera
dans les cartons.

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Forfait ou pourcentage
En revanche, le projet de réforme des honoraires, lui, est toujours d’actualité. Or il ne suscite aucune
grogne de la part des notaires, qui l’appellent même de leurs vœux. "Nous y sommes favorables dans
la mesure où, aujourd’hui, nos tarifs sont difficilement compréhensibles pour nos clients", affirme
Pierre-Luc Vogel, président de la chambre des notaires, qui officie à Saint-Malo. Même les
professionnels n’y voient pas clair, à tel point que certaines études comptent dans leurs effectifs des
"caissiers taxateurs", dont le métier est précisément de calculer ces tarifs composés de plusieurs
lignes et évalués sur différentes assiettes…
Au-delà de la polémique suscitée par la "rente de situation" des notaires et leurs tarifs, Challenges
s’est donc interrogé sur le coût des actes courants. Premier constat : certains se facturent au forfait,
d’autres sont assis sur le patrimoine en jeu. Ainsi, la rédaction d’un pacs ou d’un testament
authentique coûtent à leurs signataires moins de 400 euros, quel que soit le montant de leurs biens.
Même chose pour un contrat de mariage : "Et pourtant, nous recevons parfois les futurs époux deux
ou trois fois avant de le rédiger", soupire un notaire. Pour ces formalités, il n’est en réalité pas
nécessaire de passer par un notaire, mais celui-ci s’assurera de leur validité et évitera les futurs
problèmes.
La facture est en revanche plus élevée au moment d’acquérir un bien immobilier, régler une
succession ou un divorce : le tarif et les taxes seront assis sur la valeur du bien acheté, du patrimoine
à partager ou des biens communs du couple.
Conseils gratuits
Il y a donc les actes lucratifs… et les autres. "Sur 70 successions que je règle chaque année, dix me
rapportent", avance maître Vincent Chauveau, notaire en Loire-Atlantique. Les successions
importantes compensent les plus modestes. Même principe pour les ventes immobilières : "Le temps
passé sur une vente, qu’elle porte sur une cave de 1.000 euros ou sur une maison de 400.000 euros,
est de 25 heures", poursuit-il. Résultat, les transactions inférieures à 150.000 euros, qui représentent
47% des volumes, se font à perte.
Un argument qui pourrait aboutir à une hausse des tarifs pour les "petits" actes. En améliorant leurs
revenus sur l’immobilier, ils espèrent pouvoir continuer à prodiguer des conseils gratuits. "Nous
sommes une des dernières professions à le faire, alors que certaines personnes n’ont pas accès au
droit : il y a des gens qui n’ont même pas les moyens de divorcer", rappelle Vincent Chauveau. Le
notaire a lancé avec des confrères le mouvement Conseil du coin, des conseils dispensés au café

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pour ceux qui n’osent pas franchir la porte des offices notariaux. Sur ce plan-là, les tarifs sont
transparents : il n’y a rien à payer !
Signature de devis
Attention, toutefois, il y a conseil et conseil. En réalité, le simple conseil oral sera la plupart du temps
gratuit. Le notaire facture lorsqu’il mobilise du temps et que la situation est complexe. "Des enfants de
différents mariages, un indépendant qui s’installe à son compte… Ces situations pourront faire l’objet
d’une facturation parce qu’elles impliquent un travail de recherche", explique Pierre-Luc Vogel. Le
client devra alors signer un devis en bonne et due forme, et s’attendre à se voir facturer entre 100 et
300 euros hors taxes l’heure, sachant qu’il faudra parfois une dizaine d’heures pour déminer une
situation complexe. Une dépense qui peut tout de même éviter de sacrés dégâts. Les notaires le
répètent souvent : "Les économies d’aujourd’hui sont les problèmes de demain."
Source : Challenges.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Comment obtenir un bail dans un centre
commercial lorsque l’on est franchisé ?
Le 17/05/2015
Lors de la phase de création d’entreprise, le choix de l’emplacement est sans aucun doute l’un des
éléments les plus importants. Pour une boutique, bien souvent, trois solutions sont envisageables : le
centre-ville attractif et dynamique. Le choix de s’implanter en périphérie, avec plus d’espaces de
stationnement, est aussi judicieux. Troisième alternative : le centre commercial. Une solution qui
s’avère extrêmement tentante, car les centres commerciaux offrent de nombreux atouts. La présence
d’une grande enseigne de distribution alimentaire ou d’un concept store à effet « locomotive » assure
un trafic important dans les boutiques du centre. Pas de problème de stationnement…
Comment obtenir son précieux bail dans un de ces centres ? Voici nos conseils.
Comment obtenir un emplacement dans un centre commercial ?
En France, pour obtenir un emplacement dans un centre commercial il est obligatoire d’obtenir un
accord de la direction du centre en question. Les candidats étant nombreux, il est indispensable de
proposer un projet bien travaillé avec de solides garanties financières. Autant être clair, les

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gestionnaires de centre commerciaux sont davantage preneurs de boutiques appartenant à un réseau
que de boutiques indépendantes, aux garanties financières moindres. Mais ce n’est pas tout : ce qui
saura convaincre la direction, c’est un projet qui s’inscrit dans les objectifs du centre commercial. Il
faut que votre projet rentre dans les critères de sélection. Votre boutique doit donc d’abord s’inscrire
dans les quotas du centre : généralement, 20% de la surface du centre commercial est allouée aux
activités de service et de loisir, 20% à la restauration et 50 à 60% aux activités de la personne et de la
maison. Renseignez-vous sur les candidatures déjà posées, les enseignes pressenties, et faites votre
lobbying pour obtenir un emplacement. Votre franchiseur est là pour vous épauler.
Sachez qu’il est extrêmement important de proposer son projet longtemps en avance. Si le centre
commercial est nouveau, proposez votre projet avant même la fin de sa construction. Comme dit plus
haut, les candidats sont nombreux et les listes d’attente très longues. Dès qu’un bon projet de centre
commercial émerge ou qu’un emplacement se libère, sautez-dessus.
Quelles sont les obligations à respecter dans un centre commercial ?
Ouvrir sa boutique dans un centre commercial apporte de nombreux avantages, mais cela implique
également de respecter certaines obligations. La première d’entre elles est de respecter les horaires
d’ouverture du centre commercial. Concrètement, ceci implique d’avoir une masse salariale suffisante
pour couvrir ces plages horaires. Vous ne pourrez pas fixer vos propres horaires. Il faut se calquer en
partie sur les pratiques du centre.
Autre contrainte, vous devrez vous soumettre à une certaine uniformisation des décors. Dans les
centres, toutes les boutiques doivent laisser figurer une certaine harmonisation. Vous n’aurez donc
pas les mains complètement libres sur ce point. Vous ne les aurez pas non plus au sujet de la
communication et de la publicité de votre enseigne. Toute campagne doit être validée au préalable
par la direction du centre commercial ou l’association des commerçants. L’adhésion payante à cette
dernière est par ailleurs dans certains cas obligatoire.
Comment sont calculés les loyers dans un centre commercial ?
Comme pour tout bail, les loyers sont d’abord calculés en fonction de la surface. Dans un centre
commercial, l’emplacement et la rentabilité du centre entrent aussi en ligne de compte. Dans les
centres commerciaux, les loyers sont beaucoup plus élevés qu’en centre-ville. En revanche, les droits
d’entrée sont bien moindres. Les charges sont aussi très élevées puisqu’elles couvrent l’entretien du
centre, la sécurité, la publicité et l’animation. Elles peuvent représenter jusqu’à 40% du loyer.
Sachez aussi qu’une partie du loyer est indexée sur le chiffre d’affaire de l’enseigne… Alors oui, il faut

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s’attendre à lâcher un « gros » loyer, mais le trafic généré par le centre commercial et l’attractivité de
ces emplacements à un prix. Avant de vous lancer, n’oubliez pas que plus la marque que vous
souhaitez implanter en franchise sera forte, et plus vous pourrez négocier. Un gérant de boutique qui
aura un effet locomotive pourra plus facilement tirer les prix vers le bas, son enseigne assurant une
grande partie du trafic dans le centre. Si une enseigne comme la vôtre manque, et que cette absence
est en plus soulignée par les consommateurs, alors vous avez toutes les cartes en main pour
négocier.
Source : toute-la-franchise.com

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L’acte d’avocat peut être 100% numérique
Le 20/05/2015
Les avocats peuvent désormais rédiger leurs actes de façon totalement dématérialisée. Pour
les particuliers, l'acte d'avocat électronique présente l'avantage de conférer une date certaine,
sans que les clients aient à se déplacer.
Les avocats ont dorénavant la possibilité de rédiger leurs actes, version 100 % électronique, en
utilisant la plateforme en ligne "eBarreau". Instauré par la loi du 28 mars 2011 de modernisation des
professions judiciaires ou juridiques, l'acte d'avocat électronique, doté de la même valeur que la
version papier, peut être utilisé dans toutes les situations dans lesquelles le recours à l'acte
authentique n'est pas obligatoire. Toutes les branches sont concernées, le droit civil (reconnaissance
de dette, contrat de bail...), le droit de la famille (convention de divorce..), le droit social (contrat de
travail, transactions entre salarié et employeur...) ou le droit commercial (rédaction des statuts d'une
société...).
Comme son homologue papier, l'acte d'avocat électronique confère au document une date certaine et
une meilleure force probante.
Tout peut se faire sans se déplacer
Concrètement, l'acte est rédigé avec l'aide du client par l'avocat. Ce dernier se connecte ensuite à la
plateforme e-Barreau, inscrit les numéros de téléphone et les courriels des parties, puis dépose le
document avec toutes ses annexes sur un parapheur électronique. L'acte est alors scellé et ne peut
plus être modifié. Chaque partie reçoit ensuite un message sur son téléphone mobile l'invitant à
consulter et à signer l'acte grâce un code d'accès envoyé par SMS. À son tour, l'avocat contresigne

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l'acte grâce à une clé USB d'authentification. Le document est ensuite archivé avec le dossier de
preuve pour une durée minimale de cinq ans. À ce stade, l'acte d'avocat dématérialisé peut être
transmis au client qui, à son tour, peut l'imprimer et le conserver sur son propre ordinateur. En
résolvant ces problèmes d'archivage, le nouvel acte d'avocat 100 % électronique s'inscrit aussi dans
une démarche de développement durable.
Avec la nouvelle donne, le Conseil national des barreaux prépare la prochaine insertion du futur article
1374 du code civil, qui consacre l'existence de l'acte de l'avocat. Encore faudra-t-il que le projet de
modification du droit des obligations, actuellement en cours, ne supprime pas cette disposition.
Source : leparticulier.fr

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L'emplacement, un élément primordial lors de
l'estimation
Le 22/05/2015
La situation géographique est l'un des éléments clé de la valorisation d'un fonds de commerce. Mais
son appréciation doit tenir compte de l'activité implantée. Explications avec Philippe Maitre, président
de la commission commerce de la FNAIM.
L'Hôtellerie Restauration : L'emplacement est au cœur de l'estimation d'un restaurant. Selon
vous, qu'est-ce qu'un bon emplacement ?
Philippe Maitre : La qualité de l'emplacement est déterminée à travers des facteurs locaux de
commercialité, c'est-à-dire les caractéristiques de la zone de chalandise. Celle-ci correspond à la zone
géographique qui entoure le restaurant et comprend la clientèle susceptible de fréquenter le
restaurant. Plus il y a de passage, plus la chance de capter une clientèle est grande. C'est pourquoi
des emplacements de centre-ville, à la fois proches des zones de bureaux, d'autres commerces et
attractions touristiques présentent d'emblée des atouts. Ensuite les transports en commun sont un
plus s'ils permettent à la clientèle non seulement de passer mais aussi de rester plus longuement
dans la zone (sortie d'autoroute, bus, tramways, métro, stationnement). Cependant, ce qui importe le
plus, c'est l'adéquation entre l'offre du restaurant et les attentes de la clientèle. Un très bon
emplacement n'est pas nécessairement synonyme de succès ; à contrario, certains établissements
fonctionnent très bien dans des lieux improbables. La qualité du professionnel peut faire la différence.
Ce qu'il faut retenir, c'est que le choix de l'emplacement est primordial et qu'il dépend à la fois de la
clientèle et du concept.
Lorsque vous cédez une affaire en perte de vitesse malgré un emplacement que vous estimez
de bonne qualité, comment peut-on dissocier la qualité de l'emplacement des mauvais
résultats de l'activité du fonds, et attribuer une certaine valeur de marché à cet emplacement ?
La jurisprudence admet que la valeur d'un fonds de commerce ne peut être inférieure à celle du droit
au bail. Pour un emplacement recherché, cette valeur peut être particulièrement élevée (cas typique
des emplacements 'Prémium' en centre-ville). Lorsque la valeur du fonds est faible, il faut donc
rechercher celle du droit au bail. En théorie, la valeur de celle-ci est calculée en mesurant l'économie
réalisée par la différence entre les conditions proposées pour des locaux disponibles (valeur locative
de marché) et le montant du loyer appliqué au bail en cours. En pratique toutefois, on constate des

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écarts importants en fonction de l'offre disponible et la demande sur des rues très prisées,
notamment.
Dans quelle mesure l'agencement et l'équipement influent-ils sur l'estimation d'un fonds de
commerce disposant d'un bon emplacement et d'une rentabilité correcte ?
La non-conformité aux normes applicables aux établissements recevant du public et plus
particulièrement celles relatives à l''accessibilité des personnes handicapées influent inévitablement à
la baisse sur la valeur du fonds. Pour mesurer cette influence, nous recommandons de recourir à un
organisme spécialisé qui établira un diagnostic de manière à identifier exactement les travaux à
réaliser, ainsi que leur coût. On peut en tenir compte pour déterminer le prix de commercialisation ou
s'en servir comme un élément de négociation avec un acquéreur.
Également, lorsqu'ils sont en mauvais état, les gros équipements (piano, four, frigo, hotte, chambre
froide) peuvent avec une influence sur le prix d'un restaurant, en particulier sur les établissements de
type 'Gastro', car ils affectent directement la qualité de l'outil de travail.
Source : lhotellerie-restauration.fr

22. La revue de Presse KYLIA
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Mettre en vente son affaire : les parts de
société
Le 22/05/2015
Ce type de cession amène à une transaction au moment de la rédaction du protocole d'accord, car les
garanties apportées ou sollicitées donnent lieu à discutions, souvent très techniques (comptables et
juridiques). Il est donc indispensable de s'entourer de conseils compétents ayant l'habitude de ce
genre de transaction.
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Souvent, une cession de parts (SARL) ou d'actions (SA) amène à une transaction au moment de la
rédaction du protocole d'accord, car les garanties apportées ou sollicitées donnent lieu à discutions.
Vendre les parts de sa société est une cession qui nécessite l'intervention de conseils spécialisés
comme des experts comptables ou des avocats d'affaires. En effet, il y a un retraitement comptable
indispensable à effectuer pour déterminer précisément l'actif de la société et son passif. La valeur des
parts sera alors calculée en retranchant le passif de l'actif et en divisant le reste (la situation nette) par
le nombre de parts. Pour le néophyte, ce type de cession demeure un casse-tête tant la procédure
paraît compliquée.
Il s'agit ici de mettre en lumière quelques points importants qui pourront ensuite être approfondis
avec votre conseil.

23. La revue de Presse KYLIA
23
► Se mettre d'accord sur un prix de fonds de commerce à une date certaine et sur la base d'un
document de référence (le bilan de l'année précédente ou une situation si le nouveau bilan n'a pas
été établi). C'est à partir de ce prix que sera calculée la valeur des parts en réintégrant cette valeur de
fonds dans l'actif de votre bilan au moment de la signature de la vente. C'est également ce prix qui
servira de base au paiement de la commission si une agence est intervenue dans la transaction.
► La date de la vente se faisant plusieurs mois après, il y aura donc des produits et/ou des charges
supplémentaires qui viendront modifier la situation nette établie sur la base du document de
référence.
► L'inventaire du matériel et du mobilier doit être établi au moment de l'accord des parties sur
le prix et vérifié par elles au moment de l'entrée dans les lieux. Pour éviter toute contestation,
l'inventaire doit mentionner à ce moment-là le mobilier et le matériel qui appartiennent en propre aux
gérants et non pas à la société.
► Tout le matériel et le mobilier payé par la société lui appartient et doivent figurer sur l'inventaire
(voir l'état comptable des investissements). Pour se donner le temps de vérifier la présence de tout
matériel, mobilier et la réalité des postes de l'actif, les acheteurs peuvent réclamer au vendeur une
garantie d'actif.
► Les acheteurs, lors d'une cession de parts, achètent l'actif et le passif de la société vendue. Les
vendeurs doivent donner une garantie pour couvrir le passif non révélé au moment de la vente.
L'exemple le plus courant étant celui du contrôle fiscal supporté par la société et incluant toujours les
trois années précédentes en plus de l'année en cours. S'il y a des litiges en cours (prudhommes,
contentieux avec un fournisseur...) leur montant, s'il est chiffrable, sera déduit de la vente et séquestré
en attendant le dénouement. À défaut, les vendeurs seront amenés à donner une garantie de bonne
fin.
Souvent, une cession de parts (SARL) ou d'actions (SA) amène à une transaction au moment de la
rédaction du protocole d'accord, car les garanties apportées ou sollicitées donnent lieu à discutions.
Ces discussions sont souvent très techniques (comptables et juridiques). Il est donc indispensable
que les parties s'entourent de conseils compétents ayant l'habitude de traiter ce genre de
transaction. Ces transactions sont en hausse sur le marché avec la loi Sarkozy qui exonère
totalement ou partiellement des plus-values les vendeurs cessant leur activité pour prendre leur
retraite.
Source : lhotellerie-restauration.fr

24. La revue de Presse KYLIA
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Génération : Le 1
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