La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 6 au 12 avril 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL...
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prix de l'immobilier ont reculé d'un cran, nombre de propriétaires ayant attendu la fin de l'an...
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L’étiquette énergie d’un logement peut faire
varier son prix de 30%
Le 08/04/2015
INFOGRAPHIE -...
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des bases notariales (période 2012-2013) et propose une estimation des écarts de prix (qui ont ...
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Spécial Impôt 2015 : Comment évaluer ses
biens immobiliers pour l’ISF ?
Le 09/04/2015
Dans l’év...
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moyennes que recensent nombre de sites spécialisés (Chambre des notaires, Fnaim, Guide Foncia,
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Trois conseils pour l’évaluation immobilière
Se tenir informé
Il faut prendre la peine de consu...
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.détention en SCI, dont les statuts peuvent rendre peu liquides les parts sociales composant le...
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Héritage : tout ce qu'il faut savoir pour évaluer
les frais de notaire
Le 09/04/2015
Difficile ...
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notoriété… Attention, l’acte de notoriété contient l’affirmation, signée par les héritiers con...
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Certificat de propriété : nécessaire pour accéder aux économies du défunt
Le certificat de pro...
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héritiers. Mais afin que l’accord soit donné en toute connaissance de cause, et comme pour les...
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Inventaire du mobilier : si vous voulez échapper à l’évaluation forfaitaire du fisc
Cette opér...
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est généralement fait pour favoriser ses enfants. Suite au cantonnement, chacun paiera les dro...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Loi Pinel et baux commerciaux : ce qui change
Le 10/03/2...
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Une meilleure répartition des charges, des impôts et du coût des travaux
La loi Pinel contrain...
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Réticence dolosive et vente du fonds de
commerce
Le 18/03/2015
La réticence dolosive dans la v...
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chiffre d’affaires qui était présenté à l’acquéreur provenait en réalité du locataire-gérant e...
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Avec la crise, de plus en plus de commerces
sont mis en vente
Le 06/04/2015
Concurrencés par l...
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Les recours possibles en cas de fraude à la
vente
Le 07/04/2015
Dans notre article précédent, ...
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Néanmoins, en vue de faire droit à ses demandes, l’acquéreur devra impérativement prouver que
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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobiliè...
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  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 6 au 12 avril 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL "L'immobilier parisien frémit après une année 2014 catastrophique" Le 07/04/2015 Immeubles du 16ème arrondissement de Paris (© REA) A Paris et en Ile-de-France, le marché immobilier a continué de souffrir au quatrième trimestre 2014. Mais il semble frémir en ce début d'année, à en croire Roger Abecassis, président du groupe Consultants Immobilier, réseau d’agences basé dans l’Ouest parisien (16ème, 17ème, 8ème, 15ème, Neuilly, Boulogne et Levallois). Capital.fr : Comment se comporte le marché immobilier parisien depuis le début de l’année ? Roger Abecassis : Mieux qu’en 2014 ! Nous constatons un frémissement depuis la fin du mois de janvier. 2014 a été une année catastrophique, avec des transactions en baisse de 10 à 15 % par rapport à 2013, alors même que les taux d’intérêt d’emprunt immobilier étaient à des niveaux très bas. Il est vrai que le contexte économique et le risque d'une taxation des plus-values sur la résidence principale au-delà du million d’euros ont pesé sur le marché. Mais aujourd'hui, on constate un regain d’optimisme et d'intérêt pour la pierre. Les nouvelles sont meilleures sur le front de l’économie et les
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 prix de l'immobilier ont reculé d'un cran, nombre de propriétaires ayant attendu la fin de l'année dernière pour revoir à la baisse leur prix de mise en vente. Capital.fr : A combien évaluez-vous la baisse du prix de l'immobilier parisien ? Roger Abecassis : La baisse est enclenchée depuis septembre 2011 sur tous les arrondissements. Rien qu'en 2014, les biens de bonne facture se sont repliés, en moyenne, de 5 à 8 %. Bien entendu, l'amplitude de la baisse varie selon l'état du bien et le quartier. Capital : Des exemples de transactions illustrant ces ajustements de prix ? Roger Abecassis : Rue Lalo, dans le 16 ème arrondissement, un appartement en très bon état au premier étage d'un immeuble en pierre de taille vient de partir à 1.570 000 euros, soit avec un rabais de 15 %. La raison ? Un premier étage dans un secteur peu recherché de ce chic arrondissement. Toujours dans le 16ème, rue de Passy, un appartement affiché 11.000 euros le mètre carré est parti à 9.500, donc avec un rabais de 13,6%. En cause, la disposition des pièces et l’absence d’une deuxième chambre. A contrario, un 213 mètres carrés en état neuf dans un bel immeuble de l'avenue Paul Doumer s’est vendu à 1 800 000 euros, à peine 5% de moins que le prix affiché. Au sein d’un même immeuble, on peut assister à des écarts de prix importants. Rue du Faubourg Saint-Honoré, dans le 8ème arrondissement, un deux-pièces est proposé à 9.500 euros le mètre carré alors qu'un autre 2 pièces, mieux agencé et en étage plus élevé, vient de trouver preneur pour 12.000 euros le mètre carré. Même avec 30 % d’écart, le studio est toujours en vente… Source :Capital.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 L’étiquette énergie d’un logement peut faire varier son prix de 30% Le 08/04/2015 INFOGRAPHIE - Selon l’étude de l’association Dinamic, la différence de prix entre un logement très économe en énergie et une habitation comparable très mal isolée peut dépasser les 30%. Le point par région climatique. Obligatoire (dans les annonces immobilières) depuis 2011, le diagnostic de performance énergétique (DPE) des logements s’installe peu à peu dans le paysage immobilier français. Même si les polémiques restent vives sur les modalités de calcul de cette étiquette énergie et sur sa fiabilité, ce bilan est devenu incontournable aussi bien pour l’achat, la location d’un bien immobilier ou la perception des aides liées à l’amélioration de la performance énergétique (crédit d’impôt, Eco-PTZ…). Mais qu’en est-il de l’impact de ces fameuses lettres (de A à G) sur le prix de vente d’un logement? L’association Dinamic (constituée en 2010 par le Conseil supérieur du notariat et la Chambre des notaires de Paris avec le concours de la Caisse des dépôts et consignations) affine d’année en année ses études concernant la «valeur verte» des habitations. Elle s’appuie pour cela sur les statistiques
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 des bases notariales (période 2012-2013) et propose une estimation des écarts de prix (qui ont 95% de chance de se vérifier). La dernière étude en date bénéficie d’une augmentation des taux de renseignement des étiquettes énergie qui «avoisine 40% en juin 2014», selon l’étude. Ces progrès permettent notamment de présenter pour la première fois des résultats pour l’Ile-de-France et pour les appartements. Un écart de valeur de 5% est globalement constaté en moyenne pour chaque lettre du DPE en province, mais il est plus atténué en Ile-de-France. Un écart de valeur de 5% est globalement constaté en moyenne pour chaque lettre du DPE en province, mais il est plus atténué en Ile-de-France. Il est vrai que le marché y est bien plus tendu et au vu des prix élevés, l’économie potentielle résultant d’une meilleure performance énergétique y est plus faible qu’ailleurs. A contrario, dans certaines régions comme la Bretagne, l’impact peut être particulièrement prononcé! En prenant pour référence une maison bénéficiant d’une étiquette D à 100.000 euros, on se rend compte qu’une maison comparable classée A se vendrait 112.000 euros tandis qu’une passoire thermique (classée G) ne vaudrait que 85.000 euros. Au final, la maison très bien classée se vendrait 31,7% plus cher que le mauvais élève énergétique! De quoi voir d’un autre œil l’intérêt des travaux d’isolation. Source : LeFigaro.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Spécial Impôt 2015 : Comment évaluer ses biens immobiliers pour l’ISF ? Le 09/04/2015 Dans l’évaluation des biens assujettis à l’ISF celle de l’immobilier est parmi les plus délicates. Comment s’y prendre pour calculer le juste prix ? Quels sont les abattements applicables ? Toutes les réponses. La valeur des biens immobiliers se détermine avant tout par comparaison. L’administration dispose de beaucoup d’éléments mais elle mène en général des analyses statistiques qui ne tiennent pas compte des spécificités des biens immobiliers. Il faut donc, dans la plupart des cas, s’appuyer sur les valeurs
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 moyennes que recensent nombre de sites spécialisés (Chambre des notaires, Fnaim, Guide Foncia, MeilleursAgents…) Toutefois, afin de rester cohérent avec les mutations récentes portant sur des biens comparables, ou avec le prix espéré en cas de vente à court terme, il faudra corriger cette valeur moyenne : . A la baisse, si votre bien nécessite de très gros travaux ou souffre d’un voisinage dévalorisant (nuisances visuelles ou sonores liées par exemple à la présence d’un hôpital ou d’un établissement industriel). . A la hausse, si la situation est très prisée (étage élevé, absence de vis-à-vis, front de mer, quartier résidentiel) ou s’il dispose d’annexes ou d’accessoires hors norme (grand terrain, vaste terrasse, plusieurs chambres de service, plusieurs parkings, piscine, tennis…). Restez attentifs aux transactions dont vous pouvez avoir connaissance (vente dans le voisinage, cession par des copropriétaires…). L’administration disposera elle aussi de l’information et pourrait l’utiliser pour opérer des redressements. Attention, la méthode dite de « revalorisation d’une valeur antérieure » ne peut être utilisée que pour les biens d’acquisition récente ou très récente : au-delà de 3 ans, elle est déconseillée, sauf si vous disposez, comme dans les différents quartiers de Paris, d’une analyse très fine de l’évolution des prix médians… Pour les châteaux, belles demeures, chalets, villas ou appartements exceptionnels par leur taille ou leur localisation, la méthode par comparaison reste la règle, mais comme les références sont moins nombreuses et l’accès à l’information plus difficile, le recours à un expert immobilier est souvent conseillé. Pour les biens loués, l’administration privilégie l’approche métrique ou méthode par comparaison. Elle ne raisonnera à partir du revenu dégagé que comme méthode de recoupement. Mieux vaut privilégier l’approche par la valeur libre et opérer une décote au titre du manque de liquidité, lié à la contrainte plus ou moins forte de l’occupation, plutôt que d’adopter un taux de capitalisation inadapté (le taux devant être défini en fonction du niveau du loyer, de la sécurité locative, de la pérennité du bien et de sa liquidité).
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Trois conseils pour l’évaluation immobilière Se tenir informé Il faut prendre la peine de consulter les nombreuses sources d’information (presse, chambres des notaires, sites de ventes immobilières, etc.) qui donnent des évaluations précises, au mètre carré par quartier et type de bien. Sinon l’administration fiscale risque d’appliquer une pénalité de 40 % pour « insuffisance caractérisée ». S’appuyer sur les taux « médians » donnes par les journaux Toutefois, en pratique, les biens déclarés à l’ISF relèvent souvent des catégories supérieures, et ne peuvent donc se voir appliquer les prix « médians » donnés par les Chambres de notaires ou les journaux. Une analyse plus fine du marché est à privilégier. Etre attentif au métrage Alors que le métrage des appartements en copropriété est clairement établi grâce à la loi Carrez, il est souvent incertain pour les immeubles et les maisons individuelles. L’administration fiscale utilise souvent des données cadastrales datant des années 1970, dont la contestation peut être complexe. Mieux vaut donc faire établir un état précis des lieux, afin de s’appuyer, dans sa déclaration, sur une base fiable. Quelles décotes peut-on appliquer ? Une fois estimée la valeur du bien immobilier, certaines décotes de valeur sont admises, à commencer par un abattement légal de 30 % sur la valeur vénale des résidences principales. La pratique des décotes s’appuie sur une question : le bien immobilier est-il libre (non loué, non grevé d’une interdiction, d’une restriction…), et suis-je libre de décider de le vendre, sans contrainte d’occupation, sans partager cette décision avec une autre personne ? Concrètement, il sera possible de décoter le bien en cas de :. location : la décote sera d’autant plus importante que le loyer pratiqué est faible ou encadré. On peut ainsi décoter fortement des biens encore loués sous la loi de 1948 . indivision : la valeur d’un bien possédé en indivision peut être diminuée compte tenu en particulier de la nécessité d’obtenir l’accord de tous les indivisaires, tant sur le principe de la vente que sur le prix à demander
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 .détention en SCI, dont les statuts peuvent rendre peu liquides les parts sociales composant le capital. Mais encore faut-il que ce capital ne soit pas détenu à 99,99 % par une seule personne ou par un couple marié souscrivant la même déclaration d’ISF. Patrim : un outil d’évaluation Depuis 2013, l’administration fiscale a mis en ligne un outil qui devrait aider à estimer la valeur des biens immobiliers (à l’exception des départements d’Alsace, de Moselle et de Mayotte). Accessible sur son espace personnel sur le site www.impots.gouv.fr, il permet aux contribuables d’accéder aux données détenues par la Direction générale des finances publiques (DGFIP) dans le cadre d’une procédure administrative (contrôle fiscal, procédure d’expropriation), d’un acte de donation ou encore d’une déclaration de succession ou d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Source. Les Echos.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Héritage : tout ce qu'il faut savoir pour évaluer les frais de notaire Le 09/04/2015 Difficile de se passer d’un notaire. C'est même impossible si la succession comprend un bien immobilier. Il faudra alors vous acquitter de différents types de frais. Transfert de propriété : les actes ne sont pas très coûteux, sauf ceux qui concernent le logement L’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire, mais dès qu’un bien immobilier fait partie de la succession – donc qu’un transfert complexe de propriété est en jeu – c’est impossible d’y échapper, puisque la loi l’interdit expressément. Evidemment, il est alors également impossible d’échapper aux frais qui vont de pair. Certes, ces actes notariés sont généralement peu coûteux (hormis l’attestation de propriété du logement, la plupart d’entre eux se chiffrent en dizaines d’euros chacun), mais il y en a beaucoup : acte de notoriété, acte d’option du conjoint survivant, certificat de propriété… De plus, ce n’est pas toujours facile de s’y retrouver entre les émoluments fixes et les émoluments proportionnels, ceux fixés par décret et ceux laissés à l’appréciation du notaire, sans parler des émoluments calculés en unités de valeur … Mais sans l’obtention de ces actes certifiés, les héritiers ne pourraient pas devenir officiellement propriétaires des biens du défunt et en avoir la preuve vis-à-vis des tiers. Récapitulatif de ce qui vous attend et des sommes qu’il faudra débourser. Acte de notoriété : entre 110 et 150 euros, pas plus, dont 70 pour le notaire Administrations, établissements bancaires, compagnies d’assurances, caisses de retraite : autant d’organismes auxquels il faut présenter un acte de notoriété pour justifier de sa qualité d’héritier. Autrefois délivré par le greffier du tribunal d’instance, mais établi désormais par un notaire, l’acte de notoriété est le document de base dans tout règlement de succession. Il coûte entre 110 et 150 euros, toutes taxes comprises. Cette somme correspond pour l’essentiel aux émoluments fixes du notaire, calculés en nombre d’unités de valeur (15 en l’occurrence), soit près de 70 euros. Il comprend aussi un droit d’enregistrement de 25 euros au profit du Trésor et diverses dépenses concernant certaines formalités, comme par exemple la demande d’actes d’état civil pour les héritiers, l’enquête auprès du Fichier central des dispositions de dernières volontés (fichier qui répertorie l’ensemble des testaments déposés dans une étude notariale française), l’établissement d’une copie authentique de l’acte de
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 notoriété… Attention, l’acte de notoriété contient l’affirmation, signée par les héritiers concernés, qu’ils ont vocation à recevoir la succession du défunt, mais cela ne signifie pas pour autant qu’ils acceptent la succession (Acceptation ou renonciation). Acte d'option du conjoint : pour qu’il puisse choisir la formule qui lui convient Si le conjoint du défunt bénéficie d’une donation au dernier vivant (Donation entre époux), cet acte lui permet d’opter pour celle des trois quotités (figurant dans l’acte de donation et définies par la loi) qui, en fonction de sa situation, lui convient le mieux. Ces trois quotités sont les suivantes : soit recevoir l’usufruit de toute la succession (option qui n’est toutefois pas possible s’il y a au moins un enfant d’une précédente union), soit recevoir le quart de la succession en pleine propriété et les trois quarts restants en usufruit, soit recevoir la moitié de la succession en pleine propriété. L’acte d’option du conjoint survivant n’est guère coûteux pour lui : environ 180 euros (dont sept unités de valeur d’émoluments du notaire, soit 32,76 euros, plus un droit fiscal d’enregistrement de 125 euros). Bon à savoir : au-delà du choix des quotités, une autre possibilité offerte au conjoint survivant est de « cantonner » ( Cantonnement : à utiliser par le conjoint qui s'estime suffisamment gâté ), c’est-à-dire de ne prendre qu’une partie de ce à quoi il a droit, afin de laisser le reste à ses enfants. Dans ce cas, les émoluments du notaire ne sont calculés que sur la valeur des biens cantonnés. Attestation de propriété : facultative si le partage est réalisé dans les dix mois Si l’actif successoral comprend des biens immobiliers à partager, le notaire doit obligatoirement établir une «attestation de propriété» afin que leur transfert aux héritiers soit officialisé. Cet acte est publié au bureau des hypothèques dans les dix mois qui suivent le décès. Les émoluments du notaire qui se rapportent à cet acte ne sont pas fixes, mais calculés en fonction de la valeur des biens immobiliers transmis. Précision utile : si le logement appartient aux deux conjoints, les émoluments sont calculés sur la valeur totale de ce bien, alors que seule la moitié est comprise dans la succession (l’autre moitié revenant obligatoirement au conjoint survivant hors succession). A signaler qu’il n’y a aucuns frais d’établissement de l’attestation de propriété à payer lorsque les héritiers sont d’accord pour partager le plus vite possible le patrimoine successoral. Et si ce partage effectif a lieu dans les dix mois qui suivent le décès, il n’y a même pas d’attestation à établir.
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Certificat de propriété : nécessaire pour accéder aux économies du défunt Le certificat de propriété (encore parfois appelé «certificat de mutation») permet aux héritiers de récupérer les sommes figurant sur le livret de caisse d’épargne ou sur le compte-chèques postal du défunt, ou encore de toucher de l’argent de la Caisse nationale de prévoyance (assurance vie ou assurance décès). Les héritiers peuvent aussi se le voir réclamer par un établissement bancaire pour faire inscrire des valeurs mobilières (actions, obligations, sicav monétaires…) à leur nom, ou bien pour obtenir le paiement des prestations dues par la Sécurité sociale (remboursement des derniers soins, indemnités journalières en cas d’arrêt maladie, capital-décès…) et certaines caisses de retraite. Ce certificat, établi par un notaire et validé sur la base des attestations de deux témoins ayant connu le défunt, n’est obligatoire que si les sommes concernées sont supérieures à 5 335 euros. Les émoluments du notaire sont fixés sans dégressivité à 0,50% de la valeur des fonds indiqués dans l’acte. A noter que si les sommes en cause sont inférieures ou égales à 5 335 euros, un simple «certificat d’hérédité» fait l’affaire : ce document est délivré sans aucuns frais par le maire de la commune de résidence du défunt. Il suffit pour cela de se présenter aux services municipaux et de produire un acte de décès ainsi que le livret de famille justifiant le lien de parenté avec la personne décédée. Là aussi, la présence de deux témoins est parfois requise. Honoraires libres : quand le notaire intervient en tant qu’expert ou conseil Lorsqu’ils sont liés à l’établissement d’actes notariés, les émoluments des notaires sont calculés à partir de barèmes déterminés, officiels et d’une portée nationale. Dans ces cas-là, on l’a vu ci-dessus, ils sont pour eux rarement rémunérateurs. Mais rien ne leur interdit de pratiquer des honoraires dits «libres». A condition cependant d’informer leur client au préalable et par écrit du montant de leur prestation et de son mode de calcul, par exemple 250 ou 300 euros l’heure… Curieusement, la loi n’impose pas en retour que l’accord du client soit donné par écrit, ce qui peut provoquer parfois quelques malentendus. Un notaire étant non seulement un officier public nommé par le ministère de la Justice, mais aussi un professionnel libéral, c’est à ce titre qu’il peut légitimement prétendre à des honoraires libres, notamment en exerçant des activités de conseil lorsqu’il intervient sur des dossiers délicats exigeant du temps et une expertise fiscale pointue. En cas de contestation du montant des honoraires, c’est au président de la chambre des notaires qu’il faut s’adresser. Héritiers mineurs : un inventaire est obligatoire A condition d’obtenir le consentement du conseil de famille ou du juge des tutelles, la présence d’un mineur n’empêche nullement l’opération de partage, puis le transfert par acte notarié des biens aux
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 héritiers. Mais afin que l’accord soit donné en toute connaissance de cause, et comme pour les successions acceptées à concurrence de l’actif net (Acception à concurrence de l'actif net), effectuées dans le cadre d’un partage judiciaire ou si des scellés ont été apposés sur l’un des biens immobiliers du défunt (Scellés : une mesure qu'il faut décider vite en cas de soupçons de vol), le notaire devra obligatoirement dresser un inventaire des biens laissés par le défunt. Pas seulement des meubles (Inventaire du mobilier), mais aussi de tous les éléments composant l’actif de la succession (logement, voiture, mobilier, comptes bancaires, épargne…) ainsi que son passif (dettes financières, impôts, factures…). L’établissement de cet inventaire n’est évidemment pas gratuit. Compte tenu des diverses taxes d’enregistrement reversées au Trésor public, des émoluments du notaire et des éventuels honoraires du commissaire priseur chargé d’estimer le mobilier, la facture à payer peut dépasser 1 000 ou 1 500 euros. Liquidation de la succession : plusieurs milliers d’euros à débourser C’est un notaire qui est chargé - le plus souvent obligatoirement – de gérer les différentes étapes de la liquidation d’une succession. Un parcours compliqué. Pour un inventaire des meubles d’un logement (utile pour tenter de réduire la facture fiscale), ses émoluments sont chiffrés en unités de valeur. Pour une déclaration de succession ou un partage, c’est le principe de la proportionnalité qui est retenu. Dans ce dernier cas, les émoluments sont calculés sur l’actif brut, avant déduction des dettes du défunt, et selon un barème dégressif. Le taux applicable est ensuite affecté d’un coefficient multiplicateur. Compliqué, en effet ! Rédaction de la déclaration : une tâche fastidieuse qui se paie au prix fort Les héritiers sont tenus de déposer une déclaration de succession auprès de l’administration fiscale dans les six mois qui suivent le décès. Il ne s’agit nullement d’une simple formalité. Non seulement elle est complexe, compte tenu de la masse des informations à rassembler et des imprimés en tout genre à remplir, mais elle engage l’avenir car elle détermine le montant des droits de succession à payer. Du coup, la plupart du temps, les héritiers chargent un notaire de rédiger et de déposer cette déclaration au Centre des impôts. Le notaire devient ainsi le mandataire des héritiers, ce qui n’empêche pas ces derniers de rester responsables vis-à-vis du fisc en cas de fausse déclaration. Bien sûr, le notaire n’agit pas gratuitement : il a droit à des émoluments proportionnels à l’actif brut de la succession, c’est-à-dire avant déduction des dettes. De quoi, pour un patrimoine de 500 000 euros, alléger les héritiers de près de 3 000 d’euros (lire le tableau ci-dessous).
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Inventaire du mobilier : si vous voulez échapper à l’évaluation forfaitaire du fisc Cette opération qui consiste à détailler et à évaluer la composition du mobilier (meubles, tableaux, bijoux…) figurant dans la succession du défunt n’est pas obligatoire, sauf dans certains cas : par exemple, si un des héritiers est mineur ou n’a accepté sa part de succession qu’à concurrence de l’actif net, c’est-à-dire seulement si l’héritage est bénéficiaire après déduction des dettes. Faute d’inventaire, le fisc considère tout simplement que le mobilier du défunt vaut 5% de l’actif brut. Mais ce forfait peut représenter une somme plus importante que celle estimée par les héritiers, et donc générer des droits trop élevés. D’où le recours à un inventaire, susceptible – espèrent les héritiers– d’alléger la facture. C’est le notaire qui va s’en charger. Pour ce travail, il a droit à des émoluments (calculés en unités de valeur), auxquels s’ajoutent souvent les honoraires d’un commissaire-priseur. Au total, sauf exception, la note ne devrait guère excéder 800 euros, dont environ la moitié pour le notaire. Partage : les frais empochés par le notaire sont proportionnels à l’actif brut Dès que des biens immobiliers sont en cause, tout partage – même si les héritiers sont d’accord entre eux – doit être publié au bureau des hypothèques, donc précédé d’un acte notarié. Dans ce cas, le notaire a droit à des émoluments proportionnels à l’actif brut, c’est-à-dire sans déduction du passif. Le taux applicable est de 4% jusqu’à 6 500 euros, de 1,65% entre 6 501 et 17 000 euros, de 1,10% entre 17 001 et 60 000 euros et de 0,825% au-delà de 60 000 euros. Le total de ces quatre tranches est ensuite affecté d’un coefficient multiplicateur de 1,25. Puis s’y ajoute la TVA. Sans compter de menus frais divers, correspondant à des copies et à des demandes d’actes d’état civil. Lexique Bureau des hypothèques Service de la Direction générale des finances publiques, encore appelé «Conservation des hypothèques», qui perçoit les droits et taxes d’enregistrement des actes authentiques. Ce service gère aussi le «fichier immobilier» : quotidiennement mis à jour grâce aux dépôts des actes notariés concernant les mutations d’un bien immobilier (vente, donation, partage successoral...), ce fichier permet de connaître le propriétaire de chaque logement ainsi que son état hypothécaire, c’est-à-dire l’existence ou non d’une mise en garantie de ce bien auprès d’un créancier. Toute personne peut solliciter ce service en vue d’obtenir des informations sur un immeuble, moyennant une trentaine d'euros de frais. Cantonnement Faculté offerte au conjoint survivant bénéficiaire d’une donation au dernier vivant de limiter ses droits à une partie seulement de ce qu’il est censé recueillir dans la succession. Ce choix
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 est généralement fait pour favoriser ses enfants. Suite au cantonnement, chacun paiera les droits et les frais de notaire en fonction de la part d’héritage réellement reçue. Copie authentique Un acte notarié est toujours établi en un seul original, appelé «minute». Revêtu du sceau de l’Etat, il est conservé par le notaire. A partir de cette minute, le notaire établit des copies authentiques des actes qu’il remet aux différentes parties concernées (administrations, héritiers...). Ces copies ont la même valeur et la même force probante que l’original de l’acte authentique. Émoluments Désigne les honoraires du notaire qui sont tarifés par décret et s’appliquent donc de la même manière à tous ses clients. A côté des émoluments fixes et de formalités (rédaction d’actes, copies authentiques...), on trouve aussi des émoluments proportionnels au montant de la succession (ouverture de testament, opération de partage du patrimoine...). uotité On distingue deux types de quotité. La «quotité disponible ordinaire» est constituée de la fraction de son patrimoine dont on peut disposer librement pour la donner ou la léguer à la personne de son choix : la moitié de ses biens avec un enfant, un tiers avec deux enfants... La «quotité disponible spéciale» permet, elle, d’accroitre sensiblement les droits du conjoint survivant, qui, sans cette disposition, seraient souvent limités à un quart de la succession en pleine propriété (ou à 100% de la succession en usufruit en l’absence d’enfants d’un premier lit). nité de valeur Les frais de notaire de certains actes ne s’appuyant pas sur un capital à transmettre (on parle d’actes fixes) sont exprimés en UV, ou unités de valeur (4,68 euros l’unité en 2015). Par exemple, une donation entre époux vaut 30 UV, donc un peu plus de 140 euros. D’autres actes plus basiques, dits de formalités, sont également exprimés en unités de valeurs. Par exemple, une copie authentique sera facturée par le notaire 0,3 UV par page (1,40 euro), et une copie sur papier libre 0,1 UV (0,46 euro par page) Source : Capital.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Loi Pinel et baux commerciaux : ce qui change Le 10/03/2015 Encadrement des loyers et meilleure répartition des charges Promulguée le 18 juin 2014, la loi Pinel sur l’artisanat et le commerce vise à « mieux réguler les rapports locatifs des commerçants et des artisans ». Elle contient 6 mesures pour les baux commerciaux afin d’inciter le maintien des commerces en centre-ville. Parmi les mesures phares : l’encadrement des loyers et la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire. Les loyers des baux commerciaux indexés La loi Pinel modifie les règles d’augmentation des loyers commerciaux. Désormais, l’Indice du coût de la construction (ICC), jugé trop fluctuant, ne sera plus appliqué. À la place, l’évolution des loyers sera basée sur l’Indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cette mesure est applicable pour les baux commerciaux nouveaux ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. De plus, la loi Pinel fixe une limite d’augmentation de 10 % par rapport au dernier loyer dans les cas de renouvellement ou de nouveau bail. Cette mesure vise à empêcher une hausse brutale du coût du loyer, même en cas d’amélioration de la commercialité du quartier (réhabilitation, meilleur accès en transports en commun, etc.).
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Une meilleure répartition des charges, des impôts et du coût des travaux La loi Pinel contraint désormais le bailleur à établir un état des lieux d’entrée et de sortie. De plus, elle impose la rédaction d’un inventaire précis et annexé au contrat de bail des différentes charges imputables au locataire (taxes foncières, redevances, charges d’immeubles…). Cet inventaire devrait être revu annuellement pour que le locataire puisse connaître en détail les sommes acquittées. Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 vient préciser les frais à la charge du locataire et du propriétaire. Le locataire devra s’acquitter des frais d’eau, d’électricité et de chauffage, des dépenses de la copropriété selon sa quote-part, des travaux d’embellissement et des impôts locaux. De son côté, le bailleur aura à sa charge les frais de rénovation et de mise aux normes, les honoraires de gestion et les charges liées à la propriété, dont la contribution économique territoriale. Le propriétaire a également désormais obligation d’informer le locataire des travaux effectués dans les 3 années précédant la signature du bail, et envisagés pour les 3 années à venir. Il doit aussi spécifier leur coût. Les principales autres mesures liées aux baux commerciaux La loi Pinel permet au locataire de bénéficier d’un droit de préférence en cas de vente du commerce. Ainsi, depuis le 1er décembre 2014, le propriétaire bailleur a obligation de proposer l’achat du local à son locataire en priorité. La durée du bail dérogatoire est également modifiée : elle est allongée de deux à trois ans. Et le principe des baux fermes se voit interdit : le locataire ne peut donc plus renoncer à son droit de donner congé au terme de chaque période triennale. Il est toutefois possible de déroger à la règle dans les cas suivants : :- les baux conclus pour une période supérieure à 9 ans - les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation ; - les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ; - les baux des locaux de stockage. Source : nexity.fr
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Réticence dolosive et vente du fonds de commerce Le 18/03/2015 La réticence dolosive dans la vente de fonds de commerce fait l’objet d’un contentieux abondant, résultant notamment de la déception de l’acquéreur sur la valeur du fonds qui lui a été cédé ou en raison de la découverte d’informations sur les caractéristiques du fonds acquis. La tentation est alors grande de vouloir remettre en cause la vente alors que la sécurité juridique des affaires impose l’inverse. La réticence dolosive, soit en langage non juridique le fait de tromper son cocontractant en passant sous silence des faits ou des éléments négatifs portant sur les conditions de la vente, ne peut par conséquent être invoquée à l’appui d’une demande d’annulation de ladite vente que sous la double condition que :  l’information tue soit essentielle et déterminante,  soit établie l’intention du vendeur de tromper son acquéreur. C’est ce qu’avait notamment rappelé la Cour de Cassation par un arrêt du 7 juin 2011. En l’espèce, l’acquéreur du fonds de commerce se plaignait d’une réticence dolosive de son vendeur concernant la qualification exacte de l’une des salariées dont le contrat de travail avait été repris lors de la cession du fonds de commerce. La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi en rappelant qu ‘il n’était établi ni l’intention de Mme X…de tromper la société Y… ni le caractère déterminant de l’information litigieuse sur les conditions de la vente, la cour d’appel en a exactement déduit que la demande, exclusivement fondée sur le dol, devait être rejetée ». Par un arrêt du 6 janvier 2014, la Cour de Cassation a également confirmé que ces deux conditions étant établies, les silences et réticences du vendeur à l’acquéreur de son fonds entraînent la nullité et donc la restitution du prix de vente, sur le fondement du dol. Dans l’affaire jugée le 6 décembre dernier, le vendeur avait non seulement tue que le fonds de commerce n’avait pas été exploité depuis plus de quatre mois au moment de la vente mais que le
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 chiffre d’affaires qui était présenté à l’acquéreur provenait en réalité du locataire-gérant exploitant le fonds. A la différence de l’arrêt de 2011, les juges ont alors estimé que les informations tues étaient essentielles et déterminantes (première condition remplie). Ils ont également estimé que l’intention du vendeur de tromper son acquéreur et par conséquent la réticence dolosive ne faisait pas de doute tant la dissimulation était importante, le vendeur ayant sciemment présenté comme sienne la comptabilité du locataire-gérant (deuxième condition remplie). L’annulation de la vente accompagnée de l’octroi de dommages-intérêts ne pouvait alors qu’être prononcée. Source : avocat-tigzim.fr
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Avec la crise, de plus en plus de commerces sont mis en vente Le 06/04/2015 Concurrencés par les centres commerciaux et la vente en ligne, beaucoup de magasins de quartier mettent la clef sous la porte. Et la valeur moyenne des fonds de commerce ne cesse de diminuer. Bars-tabac, magasins de chaussures, boulangeries... Combien coûtent les boutiques de votre centre- ville ? Avec la concurrence des centres commerciaux et la vente par Internet, la valeur moyenne d'un fonds de commerce a bien diminué ces dernières années. Elle ne s'élevait qu'à 190 000 euros en 2014. 8 500 affaires en cessation de paiement en 2014 Virginie Pontel, fleuriste, a décidé de vendre son fonds de commerce, afin de se rapprocher de son conjoint. Elle reste ainsi propriétaire du local, mais cède tout ce qui fait la richesse de sa boutique, à commencer par sa clientèle. Mais ce n'est pas le seul critère pour fixer le prix d'un fonds de commerce : "C'est du mobilier, des présentoirs, c'est également une caisse enregistreuse, une caisse informatique et, bien évidemment, un emplacement", note l'agent immobilier de Virginie, Nicolas Henrio. Le fonds de commerce de la jeune femme a été fixé à deux fois le résultat annuel, soit 50 000 euros. Mise en vente il y a dix mois, la boutique peine pourtant à trouver un acquéreur. Et pour cause, les boutiques n'attirent plus. Fragilisées par la crise, 8 400 affaires étaient en cessation de paiement l'an dernier. Résultat, les fonds de commerce en liquidation sont revendus à prix cassés. Source : francetvinfo.fr
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Les recours possibles en cas de fraude à la vente Le 07/04/2015 Dans notre article précédent, nous avons vu que le vendeur fait des déclarations dans les actes de cession du fonds de commerce. Que se passe-t-il s'il fait des déclarations inexactes ou omet d’en faire ? Qu’elles soient obligatoires ou non, les conséquences seront différentes. La situation sera différente selon que l’information était prévue par la loi ou non. Dans le premier cas, il s’agit notamment des informations sur le bail, l’origine de la propriété, les chiffres d’affaires et bénéfices. La conséquence d'une fausse information pour l’acquéreur est qu’il se trouve alors en possession d’un fonds qui n’est pas conforme à l’usage qu’il voulait en faire. L’acquéreur peut alors saisir le tribunal en vue de voir prononcer soit l’annulation de la vente du fonds de commerce, soit une réduction du prix payé. Lorsque le vendeur fait des fausses déclarations concernant des informations non requises par la loi – soit des déclarations facultatives et non imposées par la loi, l’acquéreur devra saisir les tribunaux et pourra obtenir soit l’annulation de la vente soit la réduction du prix de cession.
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Néanmoins, en vue de faire droit à ses demandes, l’acquéreur devra impérativement prouver que l’inexactitude d’une ou plusieurs déclarations lui a fait commettre une erreur sur la base de la fausse déclaration du vendeur. Et bien sûr, plus les déclarations du vendeur aux actes seront nombreuses, détaillées et pointues, plus l’acquéreur aura des recours contre son vendeur. Et quand une déclaration facultative est manquante, l’acquéreur n’aura pas de recours puisque le vendeur n’aura rien déclaré sauf à évoquer le très aléatoire recours de «dol par réticence» très difficile à établir devant un tribunal. En conclusion, plus les déclarations du vendeur seront complètes et détaillées, plus l’acquéreur aura de recours en cas de fausse déclaration. Source : zamanfrance.fr
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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