Passage de la phase construction à la phase exploitation. Diagnostics et inventaire

1. MISE EN EXPLOITATION
D’UN SITE
Didier LAHAYE MRICS
Novembre2016
1ère Partie

2. 1ère partie
 La réception des travaux
 L’exploitation
 L’inventaire des équipements
 Coûts d’exploitation maintenance
 Présentation étude de cas
 Conclusion
Mise en exploitation Didier LAHAYE 2

3.  2 phases distinctes: construction et
exploitation
Mise en exploitation Didier LAHAYE
INTERFACE
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4.  C’est une action entre le maitre d’ouvrage et les
entreprises.
 La réception est une phase très importante qui est
utilisée à la fois pour:
 les responsabilités (responsable de la garde de
l’immeuble)
 Le point de départ des assurances construction:
Garantie de parfait achèvement (1 an)
Garantie de bon fonctionnement (2 ans)
Garantie décennale (10 ans)
Garantie des dommages intermédiaires (10 ans)
 Le changement de régime fiscal (LASM)
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5. Mise en exploitation Didier LAHAYE 5

6. Mise en exploitation Didier LAHAYE
 La livraison se fait entre le vendeur (promoteur ou
autre) et l’acheteur (investisseur).
 Elle est différente de la réception.
 Elle a souvent lieu au même moment
 Comme pour la réception, elle peut faire l’objet
d’opérations préalables à la livraison.
 Si l’investissement est pour louer, il y aura dans un
2ème temps une livraison au preneur.
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7. Mise en exploitation Didier LAHAYE
 La phase exploitation qui suit la phase de
réception comprend une prise en charge par
l’exploitant qui va préparer l’arrivée des
occupants
 Lorsque les occupants arrivent, c’est la
livraison et en terme de maintenance, le
bâtiment est géré en occupation.
 Pendant l’exploitation, le bâtiment peut faire
l’objet de travaux importants: grosses
réparations, mise en conformité, améliorations
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8. Démarrage
/ Prise en
charge
Conduite /
ExploitationRénovation
CONSTRUCTION
Petits
Travaux
Mise en
conformité
Travaux de
renouvellement
8Mise en exploitation Didier LAHAYE

9.  L’ensemble des équipes de gestion
immobilière et de maintenance sont mises en
place avant la réception
 Pour les bonnes pratiques, il est recommandé
que le gestionnaire immobilier (Property
Manager) soit désigné 3 mois avant la
réception, voire 6 mois pour les gros
ouvrages ( > 15 000 m² Surface Utile).
 Les mandats ou contrats sont de 3 ans
souvent afin de permettre la mise en place
d’une politique de maintenance.
Mise en exploitation Didier LAHAYE 9

10. Avant réception des travaux:
 L’objectif est de s’assurer que les exploitants
aient la connaissance technique du bâtiment
pour assurer la qualité de prestation
souhaitée dès la réception
 En immobilier commercial, la réception des
travaux correspond souvent à l’ouverture au
public  être opérationnel à la réception
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11.  Finalisation et adaptation suivant occupation
des paramétrages de la GTB.
le taux d’occupation n’est pas de 100% à la
réception ainsi qu’au cours de la vie du
bâtiment.
 La période d’1 an de parfait achèvement
permet de tester la fiabilité des équipements
sans surcoût.
Mise en exploitation Didier LAHAYE 11

12.  Reprise des documents initiaux:
◦ DOE: Dossier des ouvrages exécutés
◦ Rapport des bureaux de contrôle électricité, levage,
sécurité. (RFCT et RVRAT)
◦ Le DIUO venant du CSPS. Evolue avec la vie du
bâtiment
◦ Le dossier d’identité SSI du CSSI. Donne la photo et
le fonctionnement des systèmes de sécurité
incendie.
◦ Registre de sécurité (pour les ERP)
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13. Les principaux acteurs:
 Maitre d’ouvrage
 Les mandataires
 Le Facility Management
 Les sociétés de service
Mise en exploitation Didier LAHAYE 13

14.  Le Facility Manager est un prestataire multi
technique et multiservice d’exploitation de
bâtiment. Il n’apparait pas toujours dans les
exploitations maintenance de bâtiments
tertiaires ou commerciaux.
 Les sociétés de services ou de prestations
techniques assurent la gestion des différents
éléments (maintenance et exploitation)
 Parfois, contrat d’engagement sur les fluides
en intéressant le prestataire sur le gain en
consommation
Mise en exploitation Didier LAHAYE 14

15.  Le fait de l’ouverture au public simultanément
à la prise en charge par l’exploitant oblige ce
dernier à intervenir avant réception.
 Le gestionnaire immobilier désigné 6 mois à
l’avance, prépare un budget de mise en
exploitation pour les systèmes non prévus
dans les contrats travaux:
◦ Equipements toilette, Poubelles
◦ Système de vidéosurveillance
◦ Systèmes d’ambiance: auditif, visuel et olfactif
 Mise en place Task force 15 jours avant
ouverture
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16. Mise en exploitation Didier LAHAYE
PCEM
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17. Mise en exploitation Didier LAHAYE
 Récupérer la liste des matériels à travers la
GMAO (si existante)
 Analyse des contrats de maintenance technique
 Analyse des différents diagnostics:
 Dossier Technique Amiante (DTA)
 Diag exposition au plomb CREP (En logement< 1948)
 Diag exposition aux termites
 Dossier ERNMT
 Visite sur site: équipements visibles
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18. Mise en exploitation Didier LAHAYE
 Analyse des rapports Bureau de contrôle:
 Rapport de vérification équipements électriques
 Rapport de vérification équipements mécaniques
 Rapport de vérification des moyens de secours (ERP &
IGH)
 Rapport techniques:
 Rapport Thermographique infrarouge
 Rapport analyse équipement chauffage et
climatisation
 Rapport visuel bâtiment (structure et étanchéité)
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19. Mise en exploitation Didier LAHAYE
 Climatisation chauffage ventilation: P1
◦ Organes de production
◦ Organes de distribution
◦ Organes de diffusion
 Courants forts: p2
◦ Raccordement réseau électrique
◦ Groupe électrogène
◦ Distribution
 Courants faibles: p3
◦ Baies de brassage
◦ Contrôle d’accès
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20. Mise en exploitation Didier LAHAYE 20

21. Mise en exploitation Didier LAHAYE
 Mécanique/Levage: p4
◦ Ascenseurs monte charge
◦ Escalators/travelators
 Système de sécurité incendie: p5
◦ Centralisateur
◦ Equipements terminaux
 Système de sureté vol:
◦ Vidéo surveillance
◦ Télésurveillance
◦ Systèmes antivol
 Bâtiment:
◦ Hors air et hors eau
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22.  Analyse des contrats de maintenance:
Exemple d’un magasin situé en province non
dépendant d’une galerie marchande au niveau
technique
ERP 1
 Analyse des rapports bureau de contrôle:
C’est une source d’information souvent ignorée
mais très utile, que ce soit en code du travail
(arrêté du 14/11/1988) qu’en ERP ou IGH
Elec 1
Mise en exploitation Didier LAHAYE 22

23.  Les types de maintenance: rappel
o Maintenance corrective
o Maintenance préventive: conditionnelle ou
systématique
 Les 5 niveaux de maintenance
o 1 à 3 constituent la maintenance courante
o 4 et 5 constituent la grosse maintenance
 Les gros entretiens et réparations (GER):
o Sont planifiés
o En action urgente parfois: continuité d’exploitation du
bâtiment en jeu, problème de sécurité (solidité ou
incendie)
Mise en exploitation Didier LAHAYE 23

24.  Centre commercial de 50 000 m² de surface GLA
 3 niveaux de commerce
 3 niveaux de parking public
 Gestion en copropriété
 Travaux de rénovation tous les 10 ans environ
 Budget maintenance et exploitation: 3 M€HT/an
 Budget GER et travaux: 2,5 M€HT /an environ
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26. Mise en exploitation Didier LAHAYE 26
Postes de charge Coût (K€HT)
Nettoyage 400
Elimination dechets 220
Entretien immeuble 400
Liaisons mécaniques 100
Espace verts 10
Securité incendie 800
Surveillance 350
Fonctionnement Général 500
Taxes 20
Honoraires gestion 250
Total Général 3 050

27. Mise en exploitation Didier LAHAYE 27
Détails
Postes GER/travaux K€ 2017 2018 2019 2020 2021
Bâtiment
3 000 2 300 600 800 9002
Electricité
Climatisation
Levage
Sécurité incendie
Sureté
Accueil Clientèle

28. Mise en exploitation Didier LAHAYE
 L’exploitation d’un immeuble est une
composante majeur de la vie du bâtiment
 La bonne préparation de la livraison facilite la
maintenance pour les années qui suivent
 Le maintien de la mise à jour de l’inventaire est
essentiel à la tenue de la bonne qualité de
service et de la bonne gestion de l’immeuble.
 Programmation des gros entretiens tout en
préservant l’exploitation du bâtiment
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29.  Présentation du sujet: bâtiment commercial
existant depuis plusieurs décennies a fait l’objet
d’un PV de commission de sécurité défavorable.
 Liste des demandes de mise en conformité
 Présentation liste des équipements techniques
 Proposer une estimation et une planification des
travaux de mise en conformité et de GER des
équipements.
Mise en exploitation Didier LAHAYE 29

30. 30Mise en exploitation Didier LAHAYE

31. RESEAU VAPEUR
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32. Distribution Vapeur
32Mise en exploitation Didier LAHAYE

33. Mise en exploitation Didier LAHAYE
Production d’eau glacée sur réseau urbain
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34. Production Chaud et froid
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35. PRODUCTION CHAUD ET FROID
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36. ECHANGES THERMIQUES
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37. DISTRIBUTION FLUIDES
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38. CENTRALES DE TRAITEMENT D’AIR
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39. CENTRALES DE TRAITEMENT D’AIR
Mise en exploitation Didier LAHAYE
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40. Mise en exploitation Didier LAHAYE
Centrale traitement d’air Ancien
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41. Mise en exploitation Didier LAHAYE
Centrale traitement d’air: Schéma
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42. Mise en exploitation Didier LAHAYE
Centrale traitement d’air nouveau R
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43. Poste HT/BT
Transformateurs
Armoires
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44. Poste HT/BT
Alimentation ERDF
Transformateurs
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45. Mise en exploitation Didier LAHAYE
Poste TGBT
Ancien
Nouveau
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47. GROUPE ELECTROGENE
47Mise en exploitation Didier LAHAYE

48. Mise en exploitation Didier LAHAYE
Groupes électrogènes: installation importante R
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49. Mise en exploitation Didier LAHAYE
Courants faibles: baie de brassage
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50. Mise en exploitation Didier LAHAYE
Courants faibles: baie de brassage R
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51. ASCENSEURS ET MONTE
CHARGE
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52. ESCALATORS
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R

53. Mise en exploitation Didier LAHAYE
Centrale SSI
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54. INSTALLATIONS D’EXTINCTION AUTOMATIQUE A EAU
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55. INSTALLATIONS D’EXTINCTION AUTOMATIQUE A EAU
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56. Mise en exploitation Didier LAHAYE
Ventilateurs de désenfumage grands
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57. Ventilateurs de désenfumage Petits R
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