Conférence Perspectives Fiscales 2014 du Patrimoine

Cocktail
et
Placement

«
Perspec)ves
Fiscales
2014
»

1

Placements,
Conseils,
Proximité

Retrouvez
ce6e
présenta8on
sur
:

slideshare.com

2

SOMMAIRE

1.  QUI
SOMMES
NOUS
?

2.  NOTRE
OFFRE

3.  NOTRE
EQUIPE

3

1-‐
QUI
SOMMES
NOUS
?

1
er
Cour8er
Conseil
en
ges8on
de
patrimoine

ultra
accessible
(Internet,
Face
à
Face,
etc…)

Nos
statuts

bienprévoir.fr
opère
dans
le
cadre
de
3
statuts
différents

ü bienprévoir.fr
est
membre
de
l’ANACOFI
–
CIF,
et
agit
à
ce
Ftre
sous
la
tutelle
de
l’AMF
(Autorité

des
Marchés
Financiers),

est
inscrit
à
l’ORIAS
(
Registre
des
Intermédiaires
en
Assurances).
Dans
ce
cadre

l’autorité
de
tutelle
est
l’ACP

(Autorité
de
Contrôle
PrudenFel),

déFent
la
Carte
T
de
transacFon
Immobilière,
délivrée
par
la
Préfecture
de
Paris.

La
structure

bienprévoir.fr
est
une
société
totalement
indépendante
de
toute
ins8tu8on
financière

SAS,
créé
en
2008,
est
une
société
au
capital
de
1
000
000€,

est
détenue
à
100%
par
ses
fondateurs
historiques,

est
indépendante
de
toute
ins8tu8on
financière,

n’encaisse
pas
de
fonds
de
la
part
de
ses
clients.

4

1-‐
QUI
SOMMES
NOUS
?

bienprévoir.fr
acteur
incontournable
qui
bouscule

le
monde
de
la
ges8on
de
patrimoine

Plus
de
140
M€

d’encours
sous

ges8on

La
conﬁance
de
plus

de
2000
clients

patrimoniaux
et

entreprises

Des
centaines
de

nouveaux
produits

chaque
année

Des
services

introuvables
même

en
Banque
Privée

5

1-‐
QUI
SOMMES
NOUS
?

40
conven8ons
de

partenariats

signées
avec
les

plus
grandes

maisons
françaises

Banques
et
Assurances

Sociétés
de
ges3on

Un
rôle
d’expert

reconnu
par
les

grands
médias

na8onaux

h6p://youtube.com/user/
bienprevoir/videos

6

1-‐
QUI
SOMMES
NOUS
?

Notre
philosophie
et
nos
raisons
d’être

Les
meilleurs
placements
du
moment,
avec
le
couple

rendement
/
risque
qui
convient
à
chacun
et
à
chaque
projet

Une
logique
internet
pour
l’accessibilité,
sans
sacriﬁer
le
conseil

Une
oﬀre
très
accessible,
large
et
originale,
adaptée
à
chaque

typologie
de
patrimoine
ou
de
projet
d’épargne

Des
valeurs
rassurantes
:
Transparence,
Accessibilité,
Disponibilité

Responsabilité,
Pédagogie
et
Ecoute

7

2-‐
NOTRE
OFFRE

Nos
familles

de
Placements

Financiers

Une
offre
unique
en
France
de
placements
financiers
et
patrimoniaux
,
renouvelée
en

permanence

ü Obliga8ons
d’entreprises
et
autres
placements
obligataires

ü Fonds
euros
sur
contrat
d’assurance
vie

• 
Fonds
Euros
Classiques

• 
Fonds
Euros
Immobiliers

• 
Fonds
Euros
Vitaminés

ü Produits
structurés
compte-‐Ftres,
assurance
vie

• 
Produits
structurés
Ac8ons

• 
Produits
structurés
à
Coupons

• 
Produits
structurés
Marché
Secondaire
ou
décotés

• 
Produits
structurés
à
Capital
Garan8

ü SCPI,
Ftres
financiers
dans
l’immobilier

• 
SCPI
de
rendement

• 
SCPI
de
plus
values

• 
SCPI
immobilier
d’entreprise
ou
dans
l’immobilier
loca8f,
fiscal
…

• SCPI
de
démembrement,
sépara8on,
usufruit
et
nue-‐propriété

ü 
Inves8ssements
originaux

• 
InvesFssement
dans

l’Or
Physique
conservé
en
Banque
Privée

• 
InvesFssement

Domaines
Vi8coles
et
Grands
Crus

2-‐
NOTRE
OFFRE

Nos
solu8ons
de

Réduc8on

d’impôts

Une
offre
diversifiée
de
solu8ons
défiscalisantes
patrimoniales
ou
«
one
shot
»

ü SCPI
Malraux

ü FIP
/
FCPI
ISF
ou
IR

Nos
Services

Exclusifs

Des
services
patrimoniaux
innovants

ü Mandat
de
ges8on
«
Ac8on
-‐
Vérité
»
avec
Haas
Ges8on

ü Discreto,
le
placement
sur
mesure
–
Choisissez
le
rendement
et
les
signatures
à
votre
goût

ü Trading
Bourse
avec
XTB

ü 
Bilan
Retraite,
avec
DF2C
Conseils

3-‐
NOTRE
EQUIPE

FONDATEURS

Une
équipe
solide,
professionnelle,

complémentaire

Des
entrepreneurs
avec
«
la
tête
sur
les
épaules
»

ü Jonathan
LEVY,
Président,
Co-‐fondateur

• Actuaire,
diplômé
de
l’ENSAE

• Jonathan
a
débuté
sa
carrière
en
tant
qu’actuaire
au
sein
du
Département
Technique

chez
BNP
PARIBAS.
Il
a
ensuite
rejoint
CRÉDIT
AGRICOLE
SA,
où
il
a
été
Ingénieur

financier
au
sein
du
pôle
«Risques
acFf
/
passif»
puis
Responsable
adjoint
de
la
division

«GesFon
des
risques
acFf
/
passif
et
Refinancement»
du
pôle
«Risque
de
taux»
et
enfin

Responsable
de
la
GesFon
financière
à
la
BDI
de
CASA

ü Vincent
CUDKOWICZ,
Directeur
Général,
Co-‐fondateur

• IECS
Strasbourg
et
Manchester
Business
School

• Vincent
a
débuté
sa
carrière
chez
ACCOR
en
tant
que
Contrôleur
de
GesFon.

puis
au
Club
Méditerranée.
Il
devient
successivement
Contrôleur
Financier,

Chef
de

Projets
à
la
DirecFon
de
la
Stratégie
où
il
pilotera
de
nombreux
projets
notamment
liés

à
l'organisaFon.
Vincent
est
ensuite
nommé
adjoint
du
Directeur
Général
Groupe.
Il

pilotera
alors
de
nombreux
projets
transverses.
Enfin,
avant
de
créer
bienprévoir.fr,

Vincent

Cudkowicz
deviendra
Responsable
du
Contrôle
de
GesFon
Europe
Afrique
du

Groupe
Club
Med.

3
-‐
NOTRE

EQUIPE

Un

team
de
Conseillers
en
Ges8on
de
Patrimoine

experts,
et
très
proches
de
leurs
clients

PARIS

40
bis
rue
du
Faubourg
Poissonnière

75010
Paris

0811
461
463

LYON

166
rue
Vendôme

69003
Lyon

04
78
38
84
56

MARSEILLE

OUEST

8
rue
de
la
République

13001
Marseille

04
91
01
42
54

02
96
55
96
57

bienprévoir.fr
C’EST
AUSSI…le
parrainage

Un
programme
de

parrainage
a6rac8f

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Trésorerie

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à
nos

oﬀres

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conseiller

PLAN DE L’INTERVENTION
§ 

L’évolution de la fiscalité ces dernières années et son impact sur la
capacité d’épargne et le revenu

§ 

Les mesures proposées dans le projet de loi de finances pour 2014 et
leurs impacts

§ 

Que faire dans ce contexte ?
► 
► 
► 

Les solutions d’investissement offrant un régime fiscal privilégié
Les astuces pour optimiser votre fiscalité tout en construisant votre patrimoine
Les décisions à prendre avant la fin de l’année

15/44

EVOLUTION DE LA FISCALITÉ CES DERNIÈRES ANNÉES

Octobre 2013

17/44

ÉVOLUTION DE LA FISCALITE CES DERNIÈRES ANNÉES
§  Le taux des prélèvements sociaux sont à 15,50%

!
La quote-part de la CSG
déductible sur les
revenus du capital
imposés au barème de
l’IR passe de 5,80% à
5,10%.

Source : Le Particulier – Septembre 2012

Octobre 2013

18/44

IMPACTS SUR LA CAPACITÉ D’ÉPARGNE ET LE REVENU NET

Simulations non contractuelles ayant pour objectif de décrire le mécanisme. Les données chiffrées utilisées dans cet exemple n’ont qu’une valeur indicative et informative.

Octobre 2013

19/44

LE PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2014
Nous retiendrons trois mesures phares :
§  La réforme du régime d’imposition des plus-values mobilières
§  La réforme du régime d’imposition des plus-values immobilières
§  Un nouveau PEA
Les autres mesures affectant la gestion de votre patrimoine
§  Les prélèvements sociaux sur les produits de placement
§  L’assurance vie et plafonnement de l’ISF
§  L’assurance vie et l’exit tax

Le projet de loi est en cours de discussion, des aménagements peuvent encore être apportés.

Octobre 2013

20/44

LA RÉFORME DES PLUS-VALUES MOBILIÈRES
§  Abattement pour durée de détention (décomptée au 1
► 
► 

er

janvier d’acquisition)

:

de 50% pour détention de 2 ans à moins de 8 ans
de 65% pour une détention à partir de 8 ans

§  Imposition au barème progressif de l’IR de la plus-value après abattement
§  Imposition aux prélèvements sociaux de la plus-value avant abattement
Taux d'imposition globale
TMI

Détention
moins de 2
ans

Détention entre 2
ans et moins de 8
ans

Détention à
partir de 8 ans

0%
5,50%
14%

15,50%
21,00%
29,50%

15,50%
18,25%
22,50%

15,50%
17,43%
20,40%

30%
41%
45%

45,50%
56,50%
60,50%

30,50%
36,00%
38,00%

26,00%
29,85%
31,25%

Octobre 2013

Ces taux ne
tiennent pas
compte de la CSG
déductible et de
la contribution sur
les hauts revenus.

21/44

UN NOUVEAU PEA
PEA classique
-  Plafond actuel de versement : 132.000 € par personne
-  Projet de porter ce plafond à 150.000 € par personne
► 

300.000 € pour un couple soumis à imposition commune

-  Pas de modification des taux d’imposition : de 0% à 22,5% selon antériorité
-  Le plus du PEA de capitalisation : exonération d’ISF de la plus-value.

Nouveau PEA PME
§  Création d’un nouveau PEA, le PEA-PME-ETI
§  Plafond spécifique de 75 000 €
§  Fiscalité identique au PEA actuel
ð Jusqu’à 225.000 € de valeurs mobilières par personne en limitant les
frottements fiscaux liés à la gestion.
Octobre 2013

22/44

LA RÉFORME DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES
La réforme de l’imposition des plus-values repose sur deux axes principaux :
►  Ramener la durée de détention permettant une exonération totale de
30 ans à 22 ans pour l’imposition à l’IR uniquement,
►  Autoriser un abattement exceptionnel de 25% pour les cessions
réalisées avant le 31 août 2014.

!

Les cessions de terrains à bâtir sont exclues de cette réforme.

Pour mémoire :
§  Imposition de la plus-value au taux de 19% et aux prélèvements sociaux (taux de
15,5% en vigueur actuellement).
§  Imposition à une surtaxe comprise entre 2% et 6% pour les plus-values supérieures
à 50.000 €.

Octobre 2013

23/44

LA RÉFORME DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES
§  Le gouvernement met en place deux barèmes d’abattement :
Durée de détention

Abattement pour le
prélèvement d’IR de 19%

Abattement pour les
prélèvements sociaux

Entre 0 et 5 ans
Entre 6 ans et 21 ans
22 ans
Entre 23 et 30 ans

0%
6% par an
4%
-

0%
1,65% par an
1,60%
9% par an

ð Une plus-value immobilière pourra donc :
► 
► 

être exonérée d’impôt sur le revenu après 22 années de détention,
être exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

* Ces taux tiennent compte de l’abattement pour l’IR, pour les PS et de l’abattement exceptionnel de 25% mais pas de la surtaxe pour les PV > 50 K€

Octobre 2013

24/44

LA FISCALITÉ ÉVOLUE …
…. MAIS NOS PRÉOCCUPATIONS SONT STABLES

1.  Valoriser son patrimoine : trouver le juste équilibre entre
rendement et fiscalité.
2.  Se constituer du patrimoine pour la retraite sans alourdir
la fiscalité actuelle.

Octobre 2013

26/44

Trouver le juste équilibre entre rendement et
fiscalité.

Octobre 2013

27

LES SOLUTIONS POUR VALORISER SON PATRIMOINE

3 AXES A ENVISAGER

Œ Arbitrer les
comptes-titres

 Gérer ses
liquidités autrement

Ž Transformer des
revenus fonciers
lourdement taxés

UN PRINCIPE FONDAMENTAL
En dehors des enveloppes de capitalisation, chaque € de revenu perçu est
taxé à l’IR et aux PS qu’il soit utilisé ou non.
è Privilégier l’assurance vie/contrat de capitalisation pour gérer son
patrimoine.

Octobre 2013

28/44


3 AXES A ENVISAGER

Œ Arbitrer les
comptes-titres
PEA
Contrat de capitalisation

Octobre 2013

29/44

Taux en vigueur
avant la réforme
éventuelle

Œ ARBITRER LES COMPTES-TITRES
PEA versus COMPTE-TITRES

è Dans la grande majorité des cas, le PEA est plus favorable malgré l’abattement pour durée de détention des
plus-values mobilières
Compte-titres
(Arbitrage et Cession)

PEA

(sous conditions de plafond, d’éligibilité)

Durée
détention
du titres

TMI
0%

TMI
5,5%

TMI
14%

TMI
30%

TMI
41%

TMI
45%

Durée
détention
du PEA

Arbitrage

Retrait

< 2 ans

0%

5,22%

13,29%

28,47%

38,91%

42,71%

< 2 ans

0%

22,50%

2 – 4 ans

0%

4,12%

10,49%

22,47%

30,71%

33,71%

2 – 5 ans

0%

19%

4 – 6 ans

0%

3,57%

9,09%

19,47%

26,61%

29,21%

5 – 8 ans

0%

0%

> 6 ans

0%

3,02%

7,69%

16,47%

22,51%

24,71%

> 5 ans

0%

0%

Les prélèvements sociaux doivent être ajoutés, ils sont toujours dus sur
l’ensemble de la plus-value avant abattement pour durée de détention.
Taxation tenant compte de la TMI, de la CSG déductible de 5,1% en n+1 avec une TMI constante,
de l’abattement pour durée de détention, non prise en compte de la contribution sur les hauts
revenus

Les prélèvements sociaux doivent être
ajoutés, ils sont dus uniquement en cas
de retrait et en fonction de la période de
réalisation du gain.


Octobre 2013

30/44

Œ ARBITRER LES COMPTES-TITRES
CONTRAT DE CAPITALISATION versus COMPTE-TITRES
ð Célibataire 120.000 € de capital / Tranche marginale d’imposition à l’IR de 30%
Fiscalité
annuelle

Compte-titres
Sicav trésorerie : 20.000 €

Revalorisation nette : + 1% / an
Arbitrage annuelle è PV = 1.000 €

Actions françaises : 80.000 €
Revalorisation nette : 0%
Dividendes : 4% brut / an

Obligations : 20.000 €
Coupon : 6,80% brut / an

TOTAUX

Création
de valeur

440 €

200 €

IR + PS

1.023 €

Création de valeur nette
Contre 3.610 €
1 an + tôt

3.200 €

776 €

PS

Fonds actions : 77.600 €

0€

2.297 €

Fonds obligations : 19.400 €

0€

1.112 €

- 120 €

4.185 €

Dividendes : 4% brut / an

1.360 €

IR + PS

- 2.061 €

Fonds € : 19.400 €

Création
de valeur

120 €

(3% frais d’entrée, 1% frais gestion contrat)

Fiscalité
annuelle

Revalo. nette frais gestion : 4% / an
Arbitrage annuelle è PV = 1.000 €

Abatt. 40%
IR + PS

598 €

Capitalisation

Coupon : 6,80% brut / an

4.760 €

2.699 €

TOTAUX

Création de valeur nette

4.065 €

Si rachat – 4 ans : 2.318 €
Si rachat – 8 ans : 2.927 €
Si rachat + 8 ans : 3.537 €

Capitaliser pour éviter la fiscalité récurrente sur les revenus générés.

Octobre 2013

31/44


3 AXES A ENVISAGER

 Gérer ses
liquidités autrement
Assurance vie

Octobre 2013

32/44

 GÉRER SES LIQUIDITÉS AUTREMENT
LIVRETS versus CONTRAT D’ASSURANCE VIE
Hypothèses :
Investissement de 100.000 €
Tranche marginale d’imposition à l’IR : 30%
Frais d’entrée : 2%
Rendement de l’assurance vie : 4% net de frais de gestion mais brut de fiscalité (100% fonds €)
Option Prélèvement Forfaitaire Libératoire pour les rachats sur l’assurance vie


Octobre 2013

33/44


3 AXES A ENVISAGER
Ž Transformer ses
revenus fonciers en
revenus de
capitalisation
Céder un bien immobilier
pour réinvestir autrement

Octobre 2013

34/44

Ž TRANSFORMER SES REVENUS FONCIERS
§ 

Les revenus fonciers sont taxés entre 15,50% et 62,20% selon
la situation fiscale du propriétaire.

§ 

C’est fiscalement le moment de vendre !
Exemple de taux* global d’imposition
Durée de
détention

Taux global
d’imposition

Durée de
détention

Taux global
d’imposition

5 ans

25,88%

18 ans

12,27%

8 ans

22,73%

20 ans

10,17%

10 ans

20,64%

25 ans

5,23%

15 ans

15,41%

30 ans

0%

* Taux intégrant les différents abattements pour durée de détention pour l’IR et les PS et l’abattement exceptionnel de 25% applicable
jusqu’au 31 août 2014

Octobre 2013

35/44

PERCEVOIR DES REVENUS D’UN CONTRAT D’ASSURANCE VIE
Hypothèses :
Taux de rendement annuel net moyen : 4%
100% Unités de Compte
Frais d’entrée : 2%
Rachat périodique de 500 € par mois brut, option Prélèvement Forfaitaire Libératoire
A nnée

C apital
au

31/12/(N-‐1)

Rac hats
bruts

A s s iette

d'impos ition

Total
impôts
et

Rac hats
nets

tax es
d'impôts
et
tax es

C apital
au

31/12/(N)

T au x
m o ye n

d 'im p o s itio n

2013

200
000
€

5
500
€

23
€

12
€

5
488
€

198
231
€

0,21%

2014

198
231
€

6
000
€

218
€

110
€

5
890
€

200
031
€

1,83%

2015

200
031
€

6
000
€

440
€

222
€

5
778
€

201
903
€

3,70%

2016

201
903
€

6
000
€

654
€

330
€

5
670
€

203
850
€

5,50%

2017

203
850
€

6
000
€

859
€

262
€

5
738
€

205
874
€

4,37%

2018

205
874
€

6
000
€

1
057
€

322
€

5
678
€

207
980
€

5,37%

2019

207
980
€

6
000
€

1
247
€

380
€

5
620
€

210
170
€

6,34%

2020

210
170
€

6
000
€

1
430
€

436
€

5
564
€

212
448
€

7,27%

2021

212
448
€

6
000
€

1
606
€

249
€

5
751
€

214
816
€

4,15%

2022

214
816
€

6
000
€

1
775
€

275
€

5
725
€

217
280
€

4,58%

59
500
€

9
309
€

2
598
€

56
901
€


Octobre 2013

36/44

SCPI en direct ou via un contrat d’assurance vie
100.000 € en SCPI cash en direct

100. 000 € SCPI via Assurance vie

Hypothèses :
Frais de souscription des parts : 11% TTC
Perception des loyers : 3 mois de franchise
Rendement net de frais de gestion : 5% par an
Quote-part de revenus distribués : 100%
Revalorisation des parts : 1% par an
Utilisation des loyers perçus : investissement SCPI
TMI du client : 41% - Aucune retrait sur 10 ans

Hypothèses :
Frais d’entrée du contrat : 3%
Frais de souscription des parts : 6,50% HT
Perception des loyers : aucune franchise
Rendement net de frais de gestion : 5% par an
Quote-part de revenus distribués : 100%
Frais de gestion du contrat : 1% par an
Revalorisation des parts : 1% par an
Utilisation des loyers perçus : investissement SCPI

Capital net acquis à 10 ans
128.098 € (fiscalité cession inclue)

Capital net acquis à 10 ans
135.093 € (fiscalité rachat inclue)

2,81% de TRI

3,51% de TRI

+

Disponibilité accrue des capitaux
Optimisation de la TMI du client
Transmission optimisée

Octobre 2013

37/44

Sans alourdir sa fiscalité !

Octobre 2013

38

LES SOLUTIONS POUR SE CONSTITUER DU PATRIMOINE POUR LA
RETRAITE

3 AXES A ENVISAGER
+ emprunt

Œ Epargner
régulièrement sur
l’assurance vie

Octobre 2013

 Acquérir des biens
tout en réduisant sa
fiscalité

+ emprunt

Ž Acquérir des biens
sans alourdir la fiscalité

39/44

RETRAITE

3 AXES A ENVISAGER

Œ Epargner
régulièrement en
optimisant la fiscalité
Assurance vie

Octobre 2013

40/44

Œ EPARGNER RÉGULIÈREMENT EN OPTIMISANT LA FISCALITÉ
L’épargne programmée sur les livrets, PEL, comptes épargne …. est
amputée chaque année de la fiscalité créant un manque à gagner sur la
valorisation et la constitution du patrimoine.
Exemple de constitution de patrimoine
selon l’effort d’épargne sur une enveloppe de capitalisation (assurance vie, contrat
de capitalisation) pour limiter la fiscalité.


Octobre 2013

41/44

ATTENTION A LA FISCALITE SUR LES FONDS €uros des contrats d’assurance
vie et des contrats de capitalisation
Ü Compartiment « Unités de Compte »
Les plus-values sont taxées au moment du
rachat ou au jour du décès.

Contrat d’assurance vie

Ü Compartiment « Fonds €uros »
Taxation annuelle aux prélèvements sociaux
des produits inscrits en compte

Rendement net de frais de gestion du
fonds € : 4 % par an

Incidences fiscales
Hypothèses : Valeur de rachat : 200.000 €
100 % fonds en €uros

Rendement net de frais de gestion et de
PS à 15,50% : 3,38 % par an

Impact économique :
manque à gagner de plus
d’une année d’intérêts sur 20 ans

Perte de valeur sur 20 ans
è 12.470 €


Octobre 2013

42/44

Mixer l’assurance vie et le contrat de capitalisation
§  Contrairement au contrat d’assurance vie, le contrat de capitalisation peut
faire l’objet d’une donation.
è Les deux solutions permettent d’utiliser tous les abattements disponibles en matière de
transmission : 100.000 € / enfants + 152.500 € / bénéficiaire.

§  Le contrat de capitalisation permet de renforcer la protection du conjoint
immédiatement.
è Faculté de donner jusqu’à 80.724 € entre conjoint de leur vivant, cette somme pourra
servir d’apport pour financer une opération d’acquisition immobilière.

§  A fiscalité identique sur les revenus, le contrat de capitalisation est une
alternative adaptée pour éviter des droits de transmission sur l’assurance vie.
è Dans certaines situations patrimoniales, le contrat d’assurance vie peut conduire à une taxation
successorale de 20% ou 25% alors que par ailleurs, le patrimoine serait exonéré de droits de succession.

Octobre 2013

43/44

RETRAITE

3 AXES A ENVISAGER
+ emprunt

 Acquérir des biens
tout en réduisant sa
fiscalité
Nue-propriété d’un bien
immobilier à crédit

Octobre 2013

44/44

 ACQUÉRIR DES BIENS TOUT EN RÉDUISANT SA FISCALITÉ
Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier à crédit
ð 

Le coût de l’acquisition d’un bien en nue-propriété est limité à la valeur du droit
démembré : la nue-propriété économique est évaluée entre 50 % et 60 % de la
valeur du bien.

ð 

Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus par ailleurs.
Economies d’IR et de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.

ð 

La perception de revenus fonciers est reportée au jour de l’extinction de l’usufruit :
la fiscalité sur les revenus fonciers, les aléas locatifs et toutes les dépenses sont
évités pendant toute la durée de l’usufruit.

ð 

Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien
immobilier sans frais. Une plus-value mécanique est réalisée par l’effet du temps
passé.

Octobre 2013

45/44

 ACQUÉRIR DES BIENS TOUT EN RÉDUISANT SA FISCALITÉ
Investissement de 200.000 € en nue-propriété à crédit
Hypothèses :
Profil du client : revenus fonciers existants, TMI IR à 41%, TMI ISF à 1%
Condition de crédit : emprunt infine de 200.000 € à 4,50% TEG sur 18 ans (durée du démembrement de
propriété)
Paramètres de l’investissement : valeur de la nue-propriété = 60% de la valeur en pleine propriété ;
revalorisation annuelle de 1,5%
Nantissement du crédit : 100.000 € sur un contrat de capitalisation (4% par an net de frais de gestion brut de fiscalité)

Opération nue-propriété à crédit
Coût du crédit = 9.000 € par an (intérêts d’emprunt)
Economies IR & PS = 5.085 € par an = 9.000 € x (41% + 15,50%)
ð Effort d’épargne : 326 € / mois
5,00% de Taux de rendement interne
Patrimoine à terme de 18 ans : 435.000 €
Revenus prévisionnels à terme
≅ 1.100 € par mois nets charges avant impôts

Octobre 2013

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RETRAITE

3 AXES A ENVISAGER
+ emprunt

Ž Acquérir des biens
sans alourdir la fiscalité
SCPI de rendement à
crédit

Octobre 2013

47/44

Ž ACQUÉRIR DES BIENS SANS ALOURDIR SA FISCALITÉ
L’acquisition de parts de SCPI de revenus à crédit :
§  Donne accès aux rendements de l’immobilier de bureaux/commerces
§  Mutualise le risque par diversification entre les différents
investissements immobiliers
ð Les loyers perçus aident au financement du crédit et réduisent l’effort
d’épargne.
Exemple pour un couple
imposé à une TMI de 30%
Crédit amortissable sur 15 ans
de 100.000 € sur 15 ans au taux
TEG de 4% (ADI comprise)
SCPI à 5,10% par an net
de frais de gestion, revalorisation des
parts : 1,5% par an
Couple marié, TMI à 30%
Simulations non contractuelles ayant pour objectif de décrire le mécanisme. Les données chiffrées
utilisées dans cet exemple n’ont qu’une valeur indicative et informative.
Dans le cadre de l’investissement à crédit, l’investisseur ne doit pas tenir compte exclusivement des
revenus potentiels de la SCPI ou de la revente des parts pour faire face à ses obligatoires de
remboursement, ces derniers ayant un caractère aléatoire.

Octobre 2013

48/44

Agir sur sa fiscalité 2013 !

Octobre 2013

49

LES SOLUTIONS À ENVISAGER AVANT LA FIN DE L’ANNÉE

3 AXES A ENVISAGER

Œ Optimiser le
plafond des niches
fiscales

Octobre 2013

 Investir en dehors
du plafond des
niches fiscales

Ž Jouer les effets de
seuils à l’ISF

50/44


3 AXES A ENVISAGER

Œ Optimiser le
plafond des niches
fiscales
FIP
FCPI

Octobre 2013

51/44

Œ OPTIMISER LE PLAFOND DES NICHES FISCALES
Le plafond des réductions d’impôt est fixé à 10.000 € par foyer fiscal.
L’investissement en parts de FIP, FCPI permet d’ajuster son investissement
pour optimiser au mieux ce plafond.
Prorogation des dispositifs de souscription au capital de PME en direct ou via
des FIP et des FCPI jusqu’au 31 décembre 2016.
Taux de réduction d’impôt
sur le revenu

Plafond pour le calcul de la
réduction d’impôt

Montant maximum de
réduction

Personne
seule

Octobre 2013

Couple

50.000 €

100.000 €

9.000 €

18.000 €

En direct

En direct

En direct

En direct

24.000 €

2.160 €

4.320 €

FIP, FCPI

après déduction des frais ou droits
d’entrée

Personne
seule

12.000 €

18 % du montant versé

Couple

FIP, FCPI

FIP, FCPI

FIP, FCPI

52/44


3 AXES A ENVISAGER

 Investir en dehors
du plafond des
niches fiscales
PERP

Octobre 2013

53/44

 INVESTIR EN DEHORS DU PLAFOND DES NICHES FISCALES
Le Plan d’Epargne Retraite Populaire
Les sommes versées sur un PERP sont déductibles du revenu imposable dans la limite
du 10% du revenu professionnel net.
L’avantage fiscal n’est pas pris en compte dans le plafond des niches fiscales.
Exemple : pour une personne soumise à une TMI à 30%
Versement de 10.000 € ð Economie d’impôt de 3.000 € d’impôt.
Optimisation 2013 pour les nouvelles souscriptions


Octobre 2013

54/44


3 AXES A ENVISAGER

Ž Jouer les effets de
seuils à l’ISF
Nue- propriété de parts
de SCPI

Octobre 2013

55/44

Ž ISF - JOUER LES EFFETS DE SEUILS
§  Acquérir la nue-propriété de parts de SCPI
► 
► 

Arbitrer un actif pleinement soumis à l’ISF vers un actif exonéré d’ISF
Se constituer du capital pour sa retraite
•  Investissement immobilier en nue-propriété de ≅ 200.000 €
Patrimoine net taxable à l’ISF
avant investissement

1.500.000 €

ISF avant investissement

3.900 €

ISF après investissement

0€

Economie annuelle d’ISF

3.900 €


Octobre 2013

56/44

AVERTISSEMENTS
Ce document à vocation informative n’est pas contractuel. Les simulations présentées sur ce document sont le résultat d'estimations à un moment donné, sur
la base de paramètres sélectionnés, de conditions de marché à ce moment donné et de données historiques qui ne préjugent en rien de résultats futurs. En
conséquence, les chiffres et les prix indiqués dans ce document n'ont qu'une valeur indicative et ne sauraient constituer en aucune manière une offre ferme et
définitive de la part de notre part.
Les informations contenues dans ce document sont issus de sources considérées comme fiables, nous ne pouvons cependant en garantir l’exactitude, ni
l’exhaustivité.
Les informations d’ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d’être modifiées
ultérieurement.
Les opérations de souscription, rachat, ou revente de SCPI ou d‘OPCI ne peuvent être effectuées que sur la base des derniers prospectus, statuts ou notice
d’information en vigueur disponible gratuitement et sur simple demande auprès du distributeur. Il est rappelé par ailleurs que la performance passée n’est pas
une garantie de la performance future, et que la valeur d’un investissement en SCPI ou valeur mobilière peut varier à la hausse comme à la baisse selon
l’évolution des marchés et des cours de change tout comme les revenus qui sont rattachés. Ceci est d’autant plus vrai sur les marchés dits émergents qui
présentent un degré de volatilité et donc de risque plus élevé que celui des autres marchés. Toutes prévisions ou opinions exprimées nous sont propres à la
date d’édition de ce document et sont susceptibles de changer sans préavis.
Avant tout investissement dans des instruments financiers ou la conclusion de tout contrat d’assurance, l’investisseur doit se rapprocher de son conseiller afin
de préciser ses exigences, ses besoins, sa situation financière et ses objectifs et doit disposer des connaissances et de l’expérience nécessaire pour évaluer
les risques liés à son investissement.
bienprévoir.fr
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