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PROJET DE PROMOTION
D’UNE OPERATION
2018/2019
Conception & construction d’une maison
individuelle
Enseignants responsable de projet: Vincent Picandet et Jean –
Remy Salliou
Présenté par : Ramin SAMADI & Daniel SUAREZ
M2 GC & MP
Projet de promotion d’une opération
Page 1
SOMMAIRE
INTRODUCTION..............................................................................................................3
NOTRE ENTREPRISE ........................................................................................................4
CHOIX DU TERRAIN.........................................................................................................5
1. Présentation du site et du contexte .......................................................................5
2. Principes d’aménagement ...................................................................................10
3. Projet architectural et paysager...........................................................................11
PRESENTATION DU PROGRAMME................................................................................11
1. La demande de la propriétaire.............................................................................11
2. Hauteur de la maison...........................................................................................11
3. Dimension de la maison.......................................................................................13
4. Surfaces moyennes de la maison individuelle en France ......................................13
5. Accessibilité handicapée ......................................................................................13
6. Présentation plan ................................................................................................ 14
7. Notice descriptive................................................................................................ 15
DEMARCHE ENVIRONNEMENTALE ...............................................................................16
1. RT2012 ................................................................................................................16
2. LEED ....................................................................................................................17
MONTAGE FINANCIER ..................................................................................................19
1. Cout de l’opération.............................................................................................. 20
CONCLUSION................................................................................................................22
BIBLIOGRAPHIE ............................................................................................................23
Projet de promotion d’une opération
Page 2
TABLEAU DES ILUSTRATIONS
Figure 1. Carte geoportail................................................................................................................ 5
Figure 2. Localisation geographique du projet................................................................................. 6
Figure 3. localisation lot .................................................................................................................. 7
Figure 4. Cadastre........................................................................................................................... 8
Figure 5. Analyse du territoire ......................................................................................................... 9
Figure 6. Lots.................................................................................................................................10
Figure 7. Hauteur de la maison......................................................................................................11
Figure 8. type de toit ..................................................................................................................... 12
Figure 9. PLan maison ................................................................................................................... 14
Figure 10. Plan: vues en 3d............................................................................................................ 14
Figure 11. Points cles leed ............................................................................................................. 18
Projet de promotion d’une opération
Page 3
INTRODUCTION
Dans le cadre de notre formation de Master 2 Génie Civil & Maitrise de Projet, nous avons eu
l’occasion de réaliser un projet de promotion immobilière. Afin de mieux voir et comprendre
l’ensemble des aspects d’un projet de construction et la phase de chantier, nous avons choisi un
projet d’une maison individuel.
Notre projet porte sur la conception et construction d’une maison individuelle d’environ 90 à 100
m², 100% réel. Cette maison est orientée sud, sud-ouest dans un lotissement à Rédéné, à proximité
des axes principaux du Sud Finistère et du Morbihan.
Notre rapport se déroulera en trois différentes parties. . La première étape va être de trouver un
terrain constructible qui répond à la fois à nos critères mais également aux attentes de propriétaire.
Ensuite, Nous définirons la conception et les caractéristiques de la maison qu’elle sera possible de
bâtir et tout en respectant l’aspect environnemental.
Enfin pour vérifier que notre opération est viable économiquement, nous avons effectué une
analyse financière.
Projet de promotion d’une opération
Page 4
NOTRE ENTREPRISE
Avant d’entamer le projet nous avons voulu bien définir notre entreprise. Tout d’abord Nous avons
décidé de créer micro entreprise pour réaliser ce projet de A à Z Tant que nous sommes étudiants
étrangères ça prend le temps pour régler les démarches administrative. Nous avons déjà créé notre
logo et site-web afin de lancer ce projet nous préfèrent d’intégrée avec un cabinet d’architecture
Nous nous sommes positionnés comme un promoteur immobilier local, qui travaille principalement
en région de Bretagne.
Les caractéristiques de l’entreprise sont les suivantes :
Capital 14.000 Euros
Projet réalisé 1
Salariés 2
Tel 0769406783
Adresse 104 rue de Ploemeur 56260 Larmor Plage
Site-web https://rsccbt.wixsite.com/rscc
RSCC est une micro entreprise qui s’occupe de la conception et de la construction des projets
immobiliers individuels. En cherchant toujours le développement durable. On construit pour les
personnes ayant des besoins spécifiques.
Projet de promotion d’une opération
Page 5
CHOIX DU TERRAIN
Dans un premier temps nous avons prospecté sur la ville de Lorient pour trouver un terrain. Mais
nous avons très vite rencontré des difficultés pour trouver un terrain qui répondait à nos
problématiques (superficie, coût, PLU). Nous avons donc décidé d’élargir notre zone de recherche à
toute l’agglomération à proximité de Lorient. Après une recherche sérieusement nous avons trouvé
une Terrain à vendre et à bâtir à REDENE (29300). Dans le Centre-ville calme, offrant de nombreux
services et à proximité des axes principaux du Sud Finistère et du Morbihan.
Après la prise de contact avec la personne chargé de vendre les parcelles viabilisées, nous avons pu
obtenir des informations sur les différentes parcelles encore disponibles pouvant accueillir la
construction de résidence. Notre choix s’est porté sur un terrain de 419 m², et nous le réservons.
Afin de nous conforter dans notre choix nous avons pris contact avec le service d’urbanisme de la
mairie de Rédéné pour nous assurer de la faisabilité de notre projet.
1. Présentation du site et du contexte
A. Localisation géographique du projet à grand échelle
La commune de REDENE est située dans le département du Finistère, à environ 6 km au Nord-Ouest
de la ville de Pont-Scorff.
Elle couvre une superficie de 24.5 km² avec une population d’environ 3003 habitants depuis le
dernier recensement de la population datant de 2007.
FIGURE 1. CARTE GEOPORTAIL
Projet de promotion d’une opération
Page 6
La commune de Rédéné est bordée par les communes suivantes :
B. Localisation géographique du projet à l’échelle de la commune
Le projet de 33240 m² se situe à l’Est du Centre-ville. Il est bordé :
 Au Nord par la Résidence du Stade et la Résidence des Camélias
 A l’Ouest par le lotissement Park An IIiz
 Au Sud par les lotissement des Coteaux du Malèze 1 et 2
 A l’Est par des salles et le stade communal.
FIGURE 2. LOCALISATION GEOGRAPHIQUE DU PROJET
C. Plan de masse Rédéné
Le terrain est situé au lot numéro 12 d’une surface assez suffisant de 419 m² pour la réalisation de
notre projet (maison individuel d’une surface maximum 100 m²).
D. Situation cadastrale
Le terrain à lotir, objet de la présente demande de permis d’aménager est cadastré :
 Commune de Rédéné
 Section ZI
 Numéro 75p
 Pour une superficie totale parcellaire de 33240 m² environ.
Projet de promotion d’une opération
Page 7
Cadastre
FIGURE 3. LOCALISATION LOT
Projet de promotion d’une opération
Page 8
FIGURE 4. CADASTRE
E. Contexte règlementaire du site
La commun de Rédéné ne fonctionne pas encore avec un PLU. Cependant, l’aménagement du site
respectera les dispositions envisagées au futur PLU. Le site sera classé en zone 1 AUa.
La zone 1 AU correspond aux secteurs à caractère naturel de la commune destines à être ouverts à
l’urbanisation. Plus précisément, le secteur 1AUa destiné a de l’habitat et activités compatibles avec
l’habitat.
F. Analyse du territoire urbain et paysager communal environnant
Le lotissement est la suite logique de l’urbanisation déjà créée aux alentours du terrain. Il a pour
objectif de promouvoir un cadre de vie respectueux de l’environnement.
Le site est actuellement en herbe.
Les caractéristiques du site :
Projet de promotion d’une opération
Page 9
FIGURE 5. ANALYSE DU TERRITOIRE
Projet de promotion d’une opération
Page 10
G. L’architecture
Le projet devra s’insérer dans la trame bâtie de densité moyenne. Ce projet s’intégrera avec
l’environnement présent sur le site.
H. La végétation, l’hydrologie et le paysage
Le terrain présente des déclivités du Nord vers le Sud.
I. Les réseaux
 Le raccordement aux réseaux souples existants, se fera sur ceux Rue de la Libération.
 Les eaux pluviales actuelles se déversent naturellement vers le Sud de la parcelle.
 La gestion des eaux pluviales du futur lotissement sera faite à la parcelle (des essais de
perméabilité devront être réalisés par les acquéreurs des lots, à leur frais, afin de positionner
les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain. L’étude sera a donné avec le permis de
construire.
 Les eaux usées seront acheminés par l’intermédiaire des branchements individuels vers le
réseau existant, rue de la Libération.
2. Principes d’aménagement
Le projet se compose de :
 35 lots libres de constructeurs à usage d’habitation individuelle, dimensionnés de 325 m² à
600 m².
 1 ilot logements sociaux dimensionné à 4659 m².
 1 ilot PSLA (Prêt Social Location Accession) dimensionnés à 4609 m².
FIGURE 6. LOTS
Projet de promotion d’une opération
Page 11
3. Projet architectural et paysager
Les objectifs de trouvent dans les thèmes suivants qui ont été intégrés au projet :
Le bâti :
 Implantation du bâti orienté majoritairement au sud pour améliorer l’ensoleillement.
 Dans un souci d’économie d’espace, il s’agit de proposer des formes urbaines visant à une
densification des constructions et la mutualisation des espaces.
Gestion des ordures ménagères:
Les acquéreurs devront se conformer aux exigences de la collectivité.
PRESENTATION DU PROGRAMME
Dans le cadre de notre projet, nous avons défini en fonction des caractéristiques de la parcelle celles
de notre maison (type, surface, …). Mais il faut faire attention car chaque ville possède ces propres
règles de constructions, elles sont réunies dans le Plan local d’urbanisme (PLU). Nous avons donc
pris en compte chacune de ces contraintes définies par la ville de Rédéné au cours de l’élaboration
de notre maison. Il y a tous les règlements de la ville de Rédéné en annexe 2.
Nous allons revenir sur chaque caractéristique de notre maison et expliquer nos choix.
1. La demande de la propriétaire
Béatrice du Plessis la propriétaire de la maison, Je veux une maison individuelle, petite et
confortable. Un grand salon avec une cuisine ouvert,de nombreuses baies vitrées pour laisser entrer
la lumière. Je veux avoir une consommation responsable et une maison durable d’une surface de
100 m².
2. Hauteur de la maison
Notre projet est une maison a un seul niveau RDC, donc Nous n’avons pas de problème pour
chercher la hauteur maximale autorisé par le PLU. Par contre, nous avons un souci avec la toiture
pour notre projet et après avoir contacter avec la marie de Rédéné, tous les types de toiture sont
autorisés. Nous avons donc opté pour un bâtiment R+0 avec un attique, car nous avons 2.5 m de
haut avec une épaisseur de plancher de 20 cm.
FIGURE 7. HAUTEUR DE LA MAISON
Projet de promotion d’une opération
Page 12
Selon la demande de notre propriétaire nous avons proposé des formes variés de toiture. On
distingue principalement 3 formes de toiture, la toiture en pente (la plus courante), la toiture plate
et la toiture arrondie (plus rare). Chaque forme de toiture peut avoir plusieurs types de couverture
(ardoise, tuile, métal, bois, béton, etc.). Ce qui implique des compétences et coûts très variés pour
la pose. Dans tous les cas, il est toujours conseillé de recourir aux services d’un artisan confirmé, de
préférence certifié RGE pour l’installation de toiture.
D’après notre proposition la propriétaire choisie la toiture arrondie pour sa maison.
FIGURE 8. TYPE DE TOIT
Projet de promotion d’une opération
Page 13
3. Dimension de la maison
La dimension de notre maison va être en partie définie en fonction du PLU. Actuellement notre
parcelle se situe en zone 1 AUa avec une surface de 419 m² (voir plan ci-dessous, zone en orange).
Pour rappel la superficie de la maison principale est 96 m² et la surface habitable est 79.91 m² et
la surface des pièces en annexe est 19.7 m² avec la surface habitable de 17.96 m².
Les descriptions du projet avec toutes les dimensions sont ci-dessous (tableau - 01) et en annexe3.
RDC Habitable
Pièce de vie 38.38 m²
Chambre 1 13.03 m²
Chambre 2 9.32 m²
WC 1.41 m²
Cellier 4.01 m²
Salle d'eau 4.17 m²
Salle d'eau 4.05 m²
Entrée 3.03 m²
Degt. 3.27 m²
Total 1 80.67 m²
(annexe)
Chambre 3 10.94 m²
Pièce 7.02 m²
Total 2 17.96 m²
Total 98.63 m²
TABLEAU - 01
4. Surfaces moyennes de la maison individuelle en France
Une superficie stable, les Français ne se font pas construire des châteaux ! La superficie moyenne
des maisons a atteint 122 m² en 2014, un chiffre stable depuis plusieurs années. C'est la Lorraine
qui accueille les maisons les plus spacieuses (140 m²), les habitations les plus petites étant en
revanche situées dans les Pays-de-la-Loire (116 m²).
5. Accessibilité handicapée
Dans notre projet on a aussi considère certaine norme PMR, il respecte les éléments suivants :
 Espace d'usage aux WC (rectangle de 0.8 x 1.3 m).
 Espace de manœuvre avec possibilité de demi-tour (1,50m de diamètre).
 Espace de manœuvre porte et poignée accessible.
 Les éléments de cuisines et des sanitaires dimensionnés pour l’accès aux PMR.
Projet de promotion d’une opération
Page 14
6. Présentation plan
Selon la demande de Madame du Plessis, nous avons dessiné le plan exact de la maison. Après la
conception le plan final de projet est prêt pour la réalisation et construction sur le site. Le plan de la
maison en 2D et 3D ci-dessous :
FIGURE 9. PLAN MAISON
FIGURE 10. PLAN: VUES EN 3D
Projet de promotion d’une opération
Page 15
7. Devis descriptif
La propriétaire de cette maison souhaite connaitre les futures prestations de sa maison. Pour ce
faire le promoteur fournit une notice descriptive. Bien évidement l’acquéreur peut demander des
modifications par rapport aux prestations de base, ces modifications entraineront une plus-value.
Nous avons défini la notice suivante pour le projet :
Sols et plinthes
Revêtements de stratifié pour le salon, les
chambres et les dégagements
Revêtements de carrelage pour les pièces d’eau
Plancher des balcons en béton surfacé et
revêtement par dalles sur plots bois pour les
terrasses
Revêtements muraux (hors peinture)
Dans les salles de d’eau, Faïence blanche, format
30x30cm. Sur les 3 côtés des baignoires et des
douches toutes hauteurs.
Dans la cuisine, faïence blanche, format
30x30cm. Sur 3 ou 4 rangs de hauteur et sur la
longueur du meuble évier et de l’emplacement
des plaques de cuissons. .
Plafonds (hors peinture)
Plafond béton revêtu d’un enduit pelliculaire
avant peinture.
Menuiseries extérieures
Ensembles de châssis à frappe en PVC laqués.
Toutes les baies principales sont équipées de
double vitrage à basse émissivité.
Fermetures extérieures
Volets roulants automatiques à lame PVC dans
coffre PVC en saillie intérieure.
Menuiserie intérieures
Huisserie métallique pour la porte palière.
Huisserie bois pour les portes de distribution.
Les portes de distribution sont alvéolaires.
Les baies vitrées 2.1x2.5 m et 1.3 x 2.2
Porte palière bois à âme pleine.
Peinture
Peinture blanche sur menuiserie
Peinture acrylique mate sur mur et plafond
Peinture blanche sur canalisation
Equipement ménager
Evier cuisine inox
Meubles évier
Bac douche dimension selon plan
Lavabo sur colonne
Mitigeur chromé
Ballon d’eau chaude
Projet de promotion d’une opération
Page 16
DEMARCHE ENVIRONNEMENTALE
1. RT2012
Les impacts environnementaux et l'étude thermique obligatoire pour la
construction d'un bâtiment neuf (maison, immeuble, bâtiment collectif, etc.)
permet de valider que tous les critères soient conformes à la RT 2012. Lors de ce
projet une réflexion a été apportée sur le développement durable et le moyen de
limiter la consommation d’énergie. Nous n’utilisons pas de gaz pour la
consommation dans la maison à effet de serre.
Les solutions de chauffage de la construction, de production d'eau chaude sanitaire et de ventilation
font partie des points importants, car la RT 2012 limite la consommation énergétique à 50
kWhep/m2/an en moyenne.
Pour rappel notre projet est bien sur soumis à la RT 2012.
Nous nous sommes concentrés sur les points suivants :
 Le chantier sera réalisé sous le label chantier propre, impliquant la réduction des
nuisances, la prévention des pollutions des sols de l’eau et de l’air ainsi qu’une bonne gestion
des déchets avec leurs tris et leurs valorisations. En tant que promoteur nous imposons aux
entreprises ce label.
 La consommation d’énergie la plus importante est engendrée par le système de
chauffage et d’éclairage dans la maison et les parties communes. Pour la réduire au
maximum, la maison avec de surfaces vitrées suffisant située au Sud, Sud-Est et Sud-Ouest
afin de laisser passer la lumière et la chaleur dans le bâtiment. La maison disposera d’une
isolation haute performante pour diminuer les déperditions d’énergie.
 Les nouveaux modes constructifs permettent de réduire l’impact écologique d’une
construction nouvelle. Nous mettrons en place des matériaux à faible impact
environnemental. Voici quelques choix de matériaux en cohérence avec cette démarche :
Bois : Nous avons fait le choix du bois pour la toiture, Le bois est un matériau qui
emprisonne le Co2 et protège l'environnement et réduit les gazes à effet de serre. Celui-ci
améliore notre bilan carbone.
Ouate de cellulose : Nous avons choisi de faire une isolation intérieure avec des panneaux
de ouate de cellulose et isolation cellulose pour sous toiture. Les matières de cellulosiques
sont issues du recyclage de pâtes de fibres.
Projet de promotion d’une opération
Page 17
Terre crue : Nous préférons aussi d’utiliser des panneaux de terre crue avec la mélange de paille.
2. LEED
Le sigle signifie : Leadership in Energy and Environmental Design. Il s’agit du système nord-américain
de standardisation des bâtiments de haute qualité environnementale créé en 1998 par l’US Green
Building Council (USGBC). Il existe plusieurs outils : LEED for New Construction and Commercial
Interiors utilisé pour les constructions neuves et LEED for Existing Buildings : Operations &
Maintenance (EBOM) dédié aux bâtiments existants.
La certification LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) est un gage d’excellence en
matière de construction durable, reconnu à l’international. Le LEED permet de réaliser des
économies d’énergies, d'établir un bilan carbone plus juste et de concevoir des lieux de vie plus
sains. Cette certification donne un cadre aux industriels identifiant et mettant en œuvre pour le
bâtiment des stratégies écologiques, pragmatiques et mesurables. Développée aux Etats-Unis par
l’US Green Building Council (USGBC) dans les années 2000, la certification LEED est actuellement la
plus utilisée dans le monde, avec des bâtiments certifiés dans plus de 160 pays
Projet de promotion d’une opération
Page 18
FIGURE 11. POINTS CLES LEED
Ces critères visent à respecter la loi des 3R avant, pendant et après la construction :
 Réduction des déchets et des ressources utilisées
 Réutilisation des matériaux
 Recyclage des matériaux.
Projet de promotion d’une opération
Page 19
MONTAGE FINANCIER
Pour ce projet nous avons réservé le terrain avec le prix de 39 000 € sans les frais. Donc le cout de
prix constructive de notre projet sera de 1500€/m2 maximum. Nous n’avons aucun problème du
financement pour ce projet.
De façon pratique, entre le moment de l’acquisition et le moment de la livraison du bien, il s’écoule
souvent une période comprise entre 12 et 24 mois. Pour notre projet qui est une maison ça prend
6 et 12 mois.
Afin de faire bien le planning nous avons utilisé Open Workbench qu’ est une application de bureau
pour la gestion et la planification de projets dans laquelle nous pouvons définir une structure de
répartition du travail, définir des dépendances et des contraintes de ressources, affecter des
ressources à des tâches, planifier et contrôler l'avancement. En annexe 4
Stade d'avancement % cumulé
Réservation 2%
Signature notaire 15%
Fondation 35%
Achèvement Plancher RDC 50%
Achèvement plancher haut RDC 55%
Mise hors d'eau 70%
Mise hors air 85%
Platerie réalisée (cloisonnement) 90%
Achèvement 95%
Remise des clés 100%
Projet de promotion d’une opération
Page 20
1. Cout de l’opération
Pour ce Il est bien sur primordial de bien déterminer les différents frais inhérents à ce type
d’opération :
 Cout d’acquisition du terrain
Le prix de vente du terrain dans le cas présent est de 39 000 €
 Cout de construction
Ce projet comprend d’une superficie habitable totale de 98.63 m². D’après l’expérience et aussi
après consultation de plusieurs promoteurs locaux sur Lorient et les architectes nous pouvons
établir un cout moyen au m² de 1400 € et maximum 1500 € qui est dans notre budget.
 Frais Financiers
Dans le cadre d’une opération immobilière les frais financiers représentent environ 7% du cout
global de l’opération (soit terrain + cout de construction). Ils comprennent notamment les frais
d’hypothèques, les frais de dépôts du permis de construire, les intérêts d’emprunts liés à la
trésorerie…
La durée de 6 à 12 mois correspond à la durée totale du projet déterminé par le planning ci-joint
Projet de promotion d’une opération
Page 21
Projet de promotion d’une opération
Page 22
CONCLUSION
Grace à ce projet nous avons amélioré notre information par rapport à la construction d’un
programme immobilier d’un côté et de l’autre côté, nous avons pris la responsabilité de ce projet
de A à Z.
Il nous permet d’appliquer le projet sur le site et participer dans toutes les démarches
administratives et techniques. Nous pouvons déduire que ce projet relève d’une importance
capitale car il nous a permis de découvrir plusieurs paramètres liés au lancement d’un projet
immobilier.
Au travers des différentes étapes nous avons utilisé plusieurs logiciels, tels que Revit, Lumion, Sketch
Up, Géoportail, Autocad, Excel … . Celle-ci nous permettra de pouvoir intégrer facilement dans
l’avenir tout entreprise de construction ce qui est en parfaite cohérence avec notre formation.
L’étape qui nous a semblé être la plus difficile a appréhendé fut le montage financier et qui est l’une
des plus importante car elle conditionne la viabilité du projet.
Pour l’organisation dans un tel projet un réel travail d’équipe est nécessaire, avec une maitrise
mutuelle sur l’ensemble des différents points afin d’échanger régulièrement et éventuellement de
se corriger.
En outre, Après une estimation, discute avec les agences d’immobilier et cabinet d’Architect le prix
total pour ce projet ne dépasse pas à notre budget que nous avons considéré et on va finaliser
bientôt la partie conception de ce projet pour prendre le permis de la construction et par la suite
faire l’implantation.
Projet de promotion d’une opération
Page 23
BIBLIOGRAPHIE
OPAC de Quimper Cornouaille
Maison Clefs d’OR
Mairie Rédéné
RENAPEC, Renapec. Images. [Isolation cellulose]. France, 2018, http://www.renapec.fr/isolation-
cellulose-2-10860/
M&T, Maison & Travaux. Le point sur la toiture arrondie. [Document électronique]. France, 2018,
http://www.maison-travaux.fr/maison-travaux/renovation-par-type/toiture-charpente/toiture-
toiture-charpente/point-toiture-arrondie-fp-189685.html
IT, Industrie & Technologies. Certification LEED. [Document électronique]. France, 2018,
https://www.industrie-techno.com/certification-leed-pourquoi-les-industriels-doivent-s-y-
interesser.48036
Projet de promotion d’une opération
Page 24
Annexe 1 Permis d'aménager Rédéné
Projet de promotion d’une opération
Page 25
Projet de promotion d’une opération
Page 26
Annexe 2 : Règlement Rédéné
Projet de promotion d’une opération
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Projet de promotion d’une opération
Page 28
Projet de promotion d’une opération
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Page 31
Projet de promotion d’une opération
Page 32
Projet de promotion d’une opération
Page 33
Annexe 3 : dimensionnement
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Page 35
Projet de promotion d’une opération
Page 36
Annexe 4 : Le planning

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Conception & construction d’une maison individuelle

  • 1. PROJET DE PROMOTION D’UNE OPERATION 2018/2019 Conception & construction d’une maison individuelle Enseignants responsable de projet: Vincent Picandet et Jean – Remy Salliou Présenté par : Ramin SAMADI & Daniel SUAREZ M2 GC & MP
  • 2. Projet de promotion d’une opération Page 1 SOMMAIRE INTRODUCTION..............................................................................................................3 NOTRE ENTREPRISE ........................................................................................................4 CHOIX DU TERRAIN.........................................................................................................5 1. Présentation du site et du contexte .......................................................................5 2. Principes d’aménagement ...................................................................................10 3. Projet architectural et paysager...........................................................................11 PRESENTATION DU PROGRAMME................................................................................11 1. La demande de la propriétaire.............................................................................11 2. Hauteur de la maison...........................................................................................11 3. Dimension de la maison.......................................................................................13 4. Surfaces moyennes de la maison individuelle en France ......................................13 5. Accessibilité handicapée ......................................................................................13 6. Présentation plan ................................................................................................ 14 7. Notice descriptive................................................................................................ 15 DEMARCHE ENVIRONNEMENTALE ...............................................................................16 1. RT2012 ................................................................................................................16 2. LEED ....................................................................................................................17 MONTAGE FINANCIER ..................................................................................................19 1. Cout de l’opération.............................................................................................. 20 CONCLUSION................................................................................................................22 BIBLIOGRAPHIE ............................................................................................................23
  • 3. Projet de promotion d’une opération Page 2 TABLEAU DES ILUSTRATIONS Figure 1. Carte geoportail................................................................................................................ 5 Figure 2. Localisation geographique du projet................................................................................. 6 Figure 3. localisation lot .................................................................................................................. 7 Figure 4. Cadastre........................................................................................................................... 8 Figure 5. Analyse du territoire ......................................................................................................... 9 Figure 6. Lots.................................................................................................................................10 Figure 7. Hauteur de la maison......................................................................................................11 Figure 8. type de toit ..................................................................................................................... 12 Figure 9. PLan maison ................................................................................................................... 14 Figure 10. Plan: vues en 3d............................................................................................................ 14 Figure 11. Points cles leed ............................................................................................................. 18
  • 4. Projet de promotion d’une opération Page 3 INTRODUCTION Dans le cadre de notre formation de Master 2 Génie Civil & Maitrise de Projet, nous avons eu l’occasion de réaliser un projet de promotion immobilière. Afin de mieux voir et comprendre l’ensemble des aspects d’un projet de construction et la phase de chantier, nous avons choisi un projet d’une maison individuel. Notre projet porte sur la conception et construction d’une maison individuelle d’environ 90 à 100 m², 100% réel. Cette maison est orientée sud, sud-ouest dans un lotissement à Rédéné, à proximité des axes principaux du Sud Finistère et du Morbihan. Notre rapport se déroulera en trois différentes parties. . La première étape va être de trouver un terrain constructible qui répond à la fois à nos critères mais également aux attentes de propriétaire. Ensuite, Nous définirons la conception et les caractéristiques de la maison qu’elle sera possible de bâtir et tout en respectant l’aspect environnemental. Enfin pour vérifier que notre opération est viable économiquement, nous avons effectué une analyse financière.
  • 5. Projet de promotion d’une opération Page 4 NOTRE ENTREPRISE Avant d’entamer le projet nous avons voulu bien définir notre entreprise. Tout d’abord Nous avons décidé de créer micro entreprise pour réaliser ce projet de A à Z Tant que nous sommes étudiants étrangères ça prend le temps pour régler les démarches administrative. Nous avons déjà créé notre logo et site-web afin de lancer ce projet nous préfèrent d’intégrée avec un cabinet d’architecture Nous nous sommes positionnés comme un promoteur immobilier local, qui travaille principalement en région de Bretagne. Les caractéristiques de l’entreprise sont les suivantes : Capital 14.000 Euros Projet réalisé 1 Salariés 2 Tel 0769406783 Adresse 104 rue de Ploemeur 56260 Larmor Plage Site-web https://rsccbt.wixsite.com/rscc RSCC est une micro entreprise qui s’occupe de la conception et de la construction des projets immobiliers individuels. En cherchant toujours le développement durable. On construit pour les personnes ayant des besoins spécifiques.
  • 6. Projet de promotion d’une opération Page 5 CHOIX DU TERRAIN Dans un premier temps nous avons prospecté sur la ville de Lorient pour trouver un terrain. Mais nous avons très vite rencontré des difficultés pour trouver un terrain qui répondait à nos problématiques (superficie, coût, PLU). Nous avons donc décidé d’élargir notre zone de recherche à toute l’agglomération à proximité de Lorient. Après une recherche sérieusement nous avons trouvé une Terrain à vendre et à bâtir à REDENE (29300). Dans le Centre-ville calme, offrant de nombreux services et à proximité des axes principaux du Sud Finistère et du Morbihan. Après la prise de contact avec la personne chargé de vendre les parcelles viabilisées, nous avons pu obtenir des informations sur les différentes parcelles encore disponibles pouvant accueillir la construction de résidence. Notre choix s’est porté sur un terrain de 419 m², et nous le réservons. Afin de nous conforter dans notre choix nous avons pris contact avec le service d’urbanisme de la mairie de Rédéné pour nous assurer de la faisabilité de notre projet. 1. Présentation du site et du contexte A. Localisation géographique du projet à grand échelle La commune de REDENE est située dans le département du Finistère, à environ 6 km au Nord-Ouest de la ville de Pont-Scorff. Elle couvre une superficie de 24.5 km² avec une population d’environ 3003 habitants depuis le dernier recensement de la population datant de 2007. FIGURE 1. CARTE GEOPORTAIL
  • 7. Projet de promotion d’une opération Page 6 La commune de Rédéné est bordée par les communes suivantes : B. Localisation géographique du projet à l’échelle de la commune Le projet de 33240 m² se situe à l’Est du Centre-ville. Il est bordé :  Au Nord par la Résidence du Stade et la Résidence des Camélias  A l’Ouest par le lotissement Park An IIiz  Au Sud par les lotissement des Coteaux du Malèze 1 et 2  A l’Est par des salles et le stade communal. FIGURE 2. LOCALISATION GEOGRAPHIQUE DU PROJET C. Plan de masse Rédéné Le terrain est situé au lot numéro 12 d’une surface assez suffisant de 419 m² pour la réalisation de notre projet (maison individuel d’une surface maximum 100 m²). D. Situation cadastrale Le terrain à lotir, objet de la présente demande de permis d’aménager est cadastré :  Commune de Rédéné  Section ZI  Numéro 75p  Pour une superficie totale parcellaire de 33240 m² environ.
  • 8. Projet de promotion d’une opération Page 7 Cadastre FIGURE 3. LOCALISATION LOT
  • 9. Projet de promotion d’une opération Page 8 FIGURE 4. CADASTRE E. Contexte règlementaire du site La commun de Rédéné ne fonctionne pas encore avec un PLU. Cependant, l’aménagement du site respectera les dispositions envisagées au futur PLU. Le site sera classé en zone 1 AUa. La zone 1 AU correspond aux secteurs à caractère naturel de la commune destines à être ouverts à l’urbanisation. Plus précisément, le secteur 1AUa destiné a de l’habitat et activités compatibles avec l’habitat. F. Analyse du territoire urbain et paysager communal environnant Le lotissement est la suite logique de l’urbanisation déjà créée aux alentours du terrain. Il a pour objectif de promouvoir un cadre de vie respectueux de l’environnement. Le site est actuellement en herbe. Les caractéristiques du site :
  • 10. Projet de promotion d’une opération Page 9 FIGURE 5. ANALYSE DU TERRITOIRE
  • 11. Projet de promotion d’une opération Page 10 G. L’architecture Le projet devra s’insérer dans la trame bâtie de densité moyenne. Ce projet s’intégrera avec l’environnement présent sur le site. H. La végétation, l’hydrologie et le paysage Le terrain présente des déclivités du Nord vers le Sud. I. Les réseaux  Le raccordement aux réseaux souples existants, se fera sur ceux Rue de la Libération.  Les eaux pluviales actuelles se déversent naturellement vers le Sud de la parcelle.  La gestion des eaux pluviales du futur lotissement sera faite à la parcelle (des essais de perméabilité devront être réalisés par les acquéreurs des lots, à leur frais, afin de positionner les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain. L’étude sera a donné avec le permis de construire.  Les eaux usées seront acheminés par l’intermédiaire des branchements individuels vers le réseau existant, rue de la Libération. 2. Principes d’aménagement Le projet se compose de :  35 lots libres de constructeurs à usage d’habitation individuelle, dimensionnés de 325 m² à 600 m².  1 ilot logements sociaux dimensionné à 4659 m².  1 ilot PSLA (Prêt Social Location Accession) dimensionnés à 4609 m². FIGURE 6. LOTS
  • 12. Projet de promotion d’une opération Page 11 3. Projet architectural et paysager Les objectifs de trouvent dans les thèmes suivants qui ont été intégrés au projet : Le bâti :  Implantation du bâti orienté majoritairement au sud pour améliorer l’ensoleillement.  Dans un souci d’économie d’espace, il s’agit de proposer des formes urbaines visant à une densification des constructions et la mutualisation des espaces. Gestion des ordures ménagères: Les acquéreurs devront se conformer aux exigences de la collectivité. PRESENTATION DU PROGRAMME Dans le cadre de notre projet, nous avons défini en fonction des caractéristiques de la parcelle celles de notre maison (type, surface, …). Mais il faut faire attention car chaque ville possède ces propres règles de constructions, elles sont réunies dans le Plan local d’urbanisme (PLU). Nous avons donc pris en compte chacune de ces contraintes définies par la ville de Rédéné au cours de l’élaboration de notre maison. Il y a tous les règlements de la ville de Rédéné en annexe 2. Nous allons revenir sur chaque caractéristique de notre maison et expliquer nos choix. 1. La demande de la propriétaire Béatrice du Plessis la propriétaire de la maison, Je veux une maison individuelle, petite et confortable. Un grand salon avec une cuisine ouvert,de nombreuses baies vitrées pour laisser entrer la lumière. Je veux avoir une consommation responsable et une maison durable d’une surface de 100 m². 2. Hauteur de la maison Notre projet est une maison a un seul niveau RDC, donc Nous n’avons pas de problème pour chercher la hauteur maximale autorisé par le PLU. Par contre, nous avons un souci avec la toiture pour notre projet et après avoir contacter avec la marie de Rédéné, tous les types de toiture sont autorisés. Nous avons donc opté pour un bâtiment R+0 avec un attique, car nous avons 2.5 m de haut avec une épaisseur de plancher de 20 cm. FIGURE 7. HAUTEUR DE LA MAISON
  • 13. Projet de promotion d’une opération Page 12 Selon la demande de notre propriétaire nous avons proposé des formes variés de toiture. On distingue principalement 3 formes de toiture, la toiture en pente (la plus courante), la toiture plate et la toiture arrondie (plus rare). Chaque forme de toiture peut avoir plusieurs types de couverture (ardoise, tuile, métal, bois, béton, etc.). Ce qui implique des compétences et coûts très variés pour la pose. Dans tous les cas, il est toujours conseillé de recourir aux services d’un artisan confirmé, de préférence certifié RGE pour l’installation de toiture. D’après notre proposition la propriétaire choisie la toiture arrondie pour sa maison. FIGURE 8. TYPE DE TOIT
  • 14. Projet de promotion d’une opération Page 13 3. Dimension de la maison La dimension de notre maison va être en partie définie en fonction du PLU. Actuellement notre parcelle se situe en zone 1 AUa avec une surface de 419 m² (voir plan ci-dessous, zone en orange). Pour rappel la superficie de la maison principale est 96 m² et la surface habitable est 79.91 m² et la surface des pièces en annexe est 19.7 m² avec la surface habitable de 17.96 m². Les descriptions du projet avec toutes les dimensions sont ci-dessous (tableau - 01) et en annexe3. RDC Habitable Pièce de vie 38.38 m² Chambre 1 13.03 m² Chambre 2 9.32 m² WC 1.41 m² Cellier 4.01 m² Salle d'eau 4.17 m² Salle d'eau 4.05 m² Entrée 3.03 m² Degt. 3.27 m² Total 1 80.67 m² (annexe) Chambre 3 10.94 m² Pièce 7.02 m² Total 2 17.96 m² Total 98.63 m² TABLEAU - 01 4. Surfaces moyennes de la maison individuelle en France Une superficie stable, les Français ne se font pas construire des châteaux ! La superficie moyenne des maisons a atteint 122 m² en 2014, un chiffre stable depuis plusieurs années. C'est la Lorraine qui accueille les maisons les plus spacieuses (140 m²), les habitations les plus petites étant en revanche situées dans les Pays-de-la-Loire (116 m²). 5. Accessibilité handicapée Dans notre projet on a aussi considère certaine norme PMR, il respecte les éléments suivants :  Espace d'usage aux WC (rectangle de 0.8 x 1.3 m).  Espace de manœuvre avec possibilité de demi-tour (1,50m de diamètre).  Espace de manœuvre porte et poignée accessible.  Les éléments de cuisines et des sanitaires dimensionnés pour l’accès aux PMR.
  • 15. Projet de promotion d’une opération Page 14 6. Présentation plan Selon la demande de Madame du Plessis, nous avons dessiné le plan exact de la maison. Après la conception le plan final de projet est prêt pour la réalisation et construction sur le site. Le plan de la maison en 2D et 3D ci-dessous : FIGURE 9. PLAN MAISON FIGURE 10. PLAN: VUES EN 3D
  • 16. Projet de promotion d’une opération Page 15 7. Devis descriptif La propriétaire de cette maison souhaite connaitre les futures prestations de sa maison. Pour ce faire le promoteur fournit une notice descriptive. Bien évidement l’acquéreur peut demander des modifications par rapport aux prestations de base, ces modifications entraineront une plus-value. Nous avons défini la notice suivante pour le projet : Sols et plinthes Revêtements de stratifié pour le salon, les chambres et les dégagements Revêtements de carrelage pour les pièces d’eau Plancher des balcons en béton surfacé et revêtement par dalles sur plots bois pour les terrasses Revêtements muraux (hors peinture) Dans les salles de d’eau, Faïence blanche, format 30x30cm. Sur les 3 côtés des baignoires et des douches toutes hauteurs. Dans la cuisine, faïence blanche, format 30x30cm. Sur 3 ou 4 rangs de hauteur et sur la longueur du meuble évier et de l’emplacement des plaques de cuissons. . Plafonds (hors peinture) Plafond béton revêtu d’un enduit pelliculaire avant peinture. Menuiseries extérieures Ensembles de châssis à frappe en PVC laqués. Toutes les baies principales sont équipées de double vitrage à basse émissivité. Fermetures extérieures Volets roulants automatiques à lame PVC dans coffre PVC en saillie intérieure. Menuiserie intérieures Huisserie métallique pour la porte palière. Huisserie bois pour les portes de distribution. Les portes de distribution sont alvéolaires. Les baies vitrées 2.1x2.5 m et 1.3 x 2.2 Porte palière bois à âme pleine. Peinture Peinture blanche sur menuiserie Peinture acrylique mate sur mur et plafond Peinture blanche sur canalisation Equipement ménager Evier cuisine inox Meubles évier Bac douche dimension selon plan Lavabo sur colonne Mitigeur chromé Ballon d’eau chaude
  • 17. Projet de promotion d’une opération Page 16 DEMARCHE ENVIRONNEMENTALE 1. RT2012 Les impacts environnementaux et l'étude thermique obligatoire pour la construction d'un bâtiment neuf (maison, immeuble, bâtiment collectif, etc.) permet de valider que tous les critères soient conformes à la RT 2012. Lors de ce projet une réflexion a été apportée sur le développement durable et le moyen de limiter la consommation d’énergie. Nous n’utilisons pas de gaz pour la consommation dans la maison à effet de serre. Les solutions de chauffage de la construction, de production d'eau chaude sanitaire et de ventilation font partie des points importants, car la RT 2012 limite la consommation énergétique à 50 kWhep/m2/an en moyenne. Pour rappel notre projet est bien sur soumis à la RT 2012. Nous nous sommes concentrés sur les points suivants :  Le chantier sera réalisé sous le label chantier propre, impliquant la réduction des nuisances, la prévention des pollutions des sols de l’eau et de l’air ainsi qu’une bonne gestion des déchets avec leurs tris et leurs valorisations. En tant que promoteur nous imposons aux entreprises ce label.  La consommation d’énergie la plus importante est engendrée par le système de chauffage et d’éclairage dans la maison et les parties communes. Pour la réduire au maximum, la maison avec de surfaces vitrées suffisant située au Sud, Sud-Est et Sud-Ouest afin de laisser passer la lumière et la chaleur dans le bâtiment. La maison disposera d’une isolation haute performante pour diminuer les déperditions d’énergie.  Les nouveaux modes constructifs permettent de réduire l’impact écologique d’une construction nouvelle. Nous mettrons en place des matériaux à faible impact environnemental. Voici quelques choix de matériaux en cohérence avec cette démarche : Bois : Nous avons fait le choix du bois pour la toiture, Le bois est un matériau qui emprisonne le Co2 et protège l'environnement et réduit les gazes à effet de serre. Celui-ci améliore notre bilan carbone. Ouate de cellulose : Nous avons choisi de faire une isolation intérieure avec des panneaux de ouate de cellulose et isolation cellulose pour sous toiture. Les matières de cellulosiques sont issues du recyclage de pâtes de fibres.
  • 18. Projet de promotion d’une opération Page 17 Terre crue : Nous préférons aussi d’utiliser des panneaux de terre crue avec la mélange de paille. 2. LEED Le sigle signifie : Leadership in Energy and Environmental Design. Il s’agit du système nord-américain de standardisation des bâtiments de haute qualité environnementale créé en 1998 par l’US Green Building Council (USGBC). Il existe plusieurs outils : LEED for New Construction and Commercial Interiors utilisé pour les constructions neuves et LEED for Existing Buildings : Operations & Maintenance (EBOM) dédié aux bâtiments existants. La certification LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) est un gage d’excellence en matière de construction durable, reconnu à l’international. Le LEED permet de réaliser des économies d’énergies, d'établir un bilan carbone plus juste et de concevoir des lieux de vie plus sains. Cette certification donne un cadre aux industriels identifiant et mettant en œuvre pour le bâtiment des stratégies écologiques, pragmatiques et mesurables. Développée aux Etats-Unis par l’US Green Building Council (USGBC) dans les années 2000, la certification LEED est actuellement la plus utilisée dans le monde, avec des bâtiments certifiés dans plus de 160 pays
  • 19. Projet de promotion d’une opération Page 18 FIGURE 11. POINTS CLES LEED Ces critères visent à respecter la loi des 3R avant, pendant et après la construction :  Réduction des déchets et des ressources utilisées  Réutilisation des matériaux  Recyclage des matériaux.
  • 20. Projet de promotion d’une opération Page 19 MONTAGE FINANCIER Pour ce projet nous avons réservé le terrain avec le prix de 39 000 € sans les frais. Donc le cout de prix constructive de notre projet sera de 1500€/m2 maximum. Nous n’avons aucun problème du financement pour ce projet. De façon pratique, entre le moment de l’acquisition et le moment de la livraison du bien, il s’écoule souvent une période comprise entre 12 et 24 mois. Pour notre projet qui est une maison ça prend 6 et 12 mois. Afin de faire bien le planning nous avons utilisé Open Workbench qu’ est une application de bureau pour la gestion et la planification de projets dans laquelle nous pouvons définir une structure de répartition du travail, définir des dépendances et des contraintes de ressources, affecter des ressources à des tâches, planifier et contrôler l'avancement. En annexe 4 Stade d'avancement % cumulé Réservation 2% Signature notaire 15% Fondation 35% Achèvement Plancher RDC 50% Achèvement plancher haut RDC 55% Mise hors d'eau 70% Mise hors air 85% Platerie réalisée (cloisonnement) 90% Achèvement 95% Remise des clés 100%
  • 21. Projet de promotion d’une opération Page 20 1. Cout de l’opération Pour ce Il est bien sur primordial de bien déterminer les différents frais inhérents à ce type d’opération :  Cout d’acquisition du terrain Le prix de vente du terrain dans le cas présent est de 39 000 €  Cout de construction Ce projet comprend d’une superficie habitable totale de 98.63 m². D’après l’expérience et aussi après consultation de plusieurs promoteurs locaux sur Lorient et les architectes nous pouvons établir un cout moyen au m² de 1400 € et maximum 1500 € qui est dans notre budget.  Frais Financiers Dans le cadre d’une opération immobilière les frais financiers représentent environ 7% du cout global de l’opération (soit terrain + cout de construction). Ils comprennent notamment les frais d’hypothèques, les frais de dépôts du permis de construire, les intérêts d’emprunts liés à la trésorerie… La durée de 6 à 12 mois correspond à la durée totale du projet déterminé par le planning ci-joint
  • 22. Projet de promotion d’une opération Page 21
  • 23. Projet de promotion d’une opération Page 22 CONCLUSION Grace à ce projet nous avons amélioré notre information par rapport à la construction d’un programme immobilier d’un côté et de l’autre côté, nous avons pris la responsabilité de ce projet de A à Z. Il nous permet d’appliquer le projet sur le site et participer dans toutes les démarches administratives et techniques. Nous pouvons déduire que ce projet relève d’une importance capitale car il nous a permis de découvrir plusieurs paramètres liés au lancement d’un projet immobilier. Au travers des différentes étapes nous avons utilisé plusieurs logiciels, tels que Revit, Lumion, Sketch Up, Géoportail, Autocad, Excel … . Celle-ci nous permettra de pouvoir intégrer facilement dans l’avenir tout entreprise de construction ce qui est en parfaite cohérence avec notre formation. L’étape qui nous a semblé être la plus difficile a appréhendé fut le montage financier et qui est l’une des plus importante car elle conditionne la viabilité du projet. Pour l’organisation dans un tel projet un réel travail d’équipe est nécessaire, avec une maitrise mutuelle sur l’ensemble des différents points afin d’échanger régulièrement et éventuellement de se corriger. En outre, Après une estimation, discute avec les agences d’immobilier et cabinet d’Architect le prix total pour ce projet ne dépasse pas à notre budget que nous avons considéré et on va finaliser bientôt la partie conception de ce projet pour prendre le permis de la construction et par la suite faire l’implantation.
  • 24. Projet de promotion d’une opération Page 23 BIBLIOGRAPHIE OPAC de Quimper Cornouaille Maison Clefs d’OR Mairie Rédéné RENAPEC, Renapec. Images. [Isolation cellulose]. France, 2018, http://www.renapec.fr/isolation- cellulose-2-10860/ M&T, Maison & Travaux. Le point sur la toiture arrondie. [Document électronique]. France, 2018, http://www.maison-travaux.fr/maison-travaux/renovation-par-type/toiture-charpente/toiture- toiture-charpente/point-toiture-arrondie-fp-189685.html IT, Industrie & Technologies. Certification LEED. [Document électronique]. France, 2018, https://www.industrie-techno.com/certification-leed-pourquoi-les-industriels-doivent-s-y- interesser.48036
  • 25. Projet de promotion d’une opération Page 24 Annexe 1 Permis d'aménager Rédéné
  • 26. Projet de promotion d’une opération Page 25
  • 27. Projet de promotion d’une opération Page 26 Annexe 2 : Règlement Rédéné
  • 28. Projet de promotion d’une opération Page 27
  • 29. Projet de promotion d’une opération Page 28
  • 30. Projet de promotion d’une opération Page 29
  • 31. Projet de promotion d’une opération Page 30
  • 32. Projet de promotion d’une opération Page 31
  • 33. Projet de promotion d’une opération Page 32
  • 34. Projet de promotion d’une opération Page 33 Annexe 3 : dimensionnement
  • 35. Projet de promotion d’une opération Page 34
  • 36. Projet de promotion d’une opération Page 35
  • 37. Projet de promotion d’une opération Page 36 Annexe 4 : Le planning