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1. PLANIFICATION ET AMÉNAGEMENT
SPATIAL 1
Instruments d’urbanisme
P.D.A.U. et P.O.S
Ce cours est basé sur les ouvrages de Maouia Saïdouni, Eléments d’introduction à
l’urbanisme et du Code du foncier et code de l’urbanisme
Université Abderrahmane Mira. Département d’Architecture, Béjaïa.

2. Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme
Les instruments d’urbanisme sont constitués par les plans directeurs d’aménagement et
d’urbanisme et par les plans d’occupation au sol.
Le plan directeur d’aménagement et d’urbanisme (P.D.A.U)
Le plan directeur d’aménagement et d’urbanisme (P.D.A.U) est un instrument de planification
spatiale et de gestion urbaine à l’échelle communale (et exceptionnellement à l’échelle supra-
communale dans le cas où des intercommunalités seraient nécessaires).
Il détermine les éléments suivants:
● La destination générale des sols.
● L’extension des établissements humains et la localisation des différentes activités.
● La détermination des types d’intervention sur les tissus urbains et les zones à protéger.
Il précise les divers secteurs de POS ou de servitudes spéciales (Ex. plan de sauvegarde).
Le P.D.A.U est un plan d’aménagement du territoire de la commune dans la perspective du
D.D.U.
Il joue un rôle fondamental dans la rationalisation de l’usage du sol dans une double optique
qui :
Vise un développement prospectif
Vise une équité de distribution des richesses du territoire.
OBJECTIFS : Le P.D.A.U a comme objectifs:
• La rationalisation des espaces urbains et périurbains
• Réalisation de l’intérêt général (Identifier des projets d’équipement, de services et
d’infrastructures au niveau local.)
• La mise en place pour d’une urbanisation protectrice et préventive (Concrétiser une
politique de préservation des espaces sensibles (forêt, littoral, patrimoine,
environnement, etc) de la collectivité locale.)
• La prévision de l’urbanisation future (Apprécier les incidences de l’aménagement sur
le long terme.)
CARACTERISTIQUES
Le P.D.A.U est caractérisé par:
• Son caractère obligatoire pour les collectivités territoriales.

3. Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme
• Il est opposable aux tiers.
• Il vise le long terme (20 ans).
• Il est issu d’une opération de maîtrise d’ouvrage urbaine complexe (différents secteurs
associés) et est le fruit d’un travail d’équipes pluridisciplinaires pour ce qui est de la
maîtrise d’œuvre urbaine.
SECTEURS DU PDAU
• Secteurs urbanisés
C’est des secteurs déjà urbanisé à la date d’établissement du plan. Les secteurs
urbanisés incluent tous les terrains, même non dotés de toutes les viabilité, occupés
par les constructions agglomérées, par leurs espaces de prospect et par les emprises
des équipements et activités même non construits, espaces verts, surfaces libres, parcs
et forêts urbaines, destinés à la desserte de ces constructions agglomérées (art. 20 Loi
92/29)
Dans ce cas, le PDAU ne prévoit pas d’urbanisation. Les secteurs urbanisés peuvent
être le support de nombreuses interventions urbaines: Restauration, Réhabilitation,
Rénovation, Restructuration, Densification ou bien l’application de mesures de
protection pour les secteurs de valeurs historique qui peuvent constituer des secteurs
sauvegardés.
• Secteurs à urbaniser
Il s’agit des secteurs appelés à connaître une forte urbanisation dans des délais, plus ou
moins longs, mais ne dépassant pas les dix ans.
C’est des secteurs –souvent contigus aux premiers- où est exercée, le plus, la pression
de l’urbanisation et de la spéculation. Le PDAU a pour rôle de gérer l’urbanisation en
lui donnant un cadre réglementaire précis.
Les zones faisant partie des secteurs à urbaniser peuvent être, au moment de
l’établissement du plan, des terres agricoles ou non, ou des terres où le niveau
d’équipement et la situation prétendent à accueillir une expansion urbaine (les secteurs
urbanisables immédiatement en raison de la présence d'assainissement existant à la
périphérie immédiate d'une zone AU et ayant la capacité suffisante pour desservir les
constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone.)
• Secteurs à urbanisation future
Il s’agit des secteurs appelés à connaître une urbanisation à long terme.
La problématique du P.D.A.U, dans ce cas, est de préserver les potentialités du
développement futur de la ville ou de l’agglomération.

4. Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme
Il maintient une urbanisation éparse pour préserver les potentialités d’urbanisation à
l’avenir.
• Secteurs non urbanisable
Ce sont des secteurs du territoire urbain qui ne sont pas destinés à l’urbanisation à
cause de contraintes particulières : zones protégées (hautes potentialités agricole,
exploitations minières, paysages de grande qualité, forêts domaniales ou parcs
naturels et dans certains cas des zones littorales sensibles); zones à risque (abords
d’installation à risque ou contraintes naturelles empêchant un établissement humain
dense: secteurs inondables, terrains instable, zones d’avalanches concernant les
montagnes).
La réservation de terrain pour certains projets et zones spéciales
En plus de la division du territoire en secteurs, le P.D.A.U. détermine les localisations
des équipements collectifs, notamment les grands équipements, et des infrastructures à
réaliser ou à modifier, essentiellement les infrastructures de transport, de voirie et les
réseaux.
Il prévoit la localisation de tous les projets qui ouvrent droit à l’expropriation, au
profit de la collectivité locale.
Les zones spéciales
Zones d’activités particulières: zones d’activité industrielle (Z.I); zones d’activités
commerciale (Z.A.C); zones d’expansion touristique (Z.E.T) et les zones d’habitat
urbain nouvelles (Z.H.U.N)
Périmètres réservés à un usage spécifique, tels que les décharges publiques, les
cimetières, les fourrières…
La détermination des limites des futurs P.O.S
L’élaboration de dispositions réglementaires
Le P.D.A.U en tant qu’instrument d’urbanisme opposable aux tiers, il présente un
volet réglementaire où sont énumérés:
les droits de construire ou densités d’occupation du sol
les activités dominantes et le caractère à donner aux différentes zones
homogènes (activités à encourager ou à développer)
les servitudes légales

5. Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme
ORGANISMES CONSULTES
Services de l’état chargés au niveau de la Wilaya de: Agriculture, Régulation
économique, Hydraulique, Transports, Travaux Publics, Tourisme, Monuments et sites,
Postes et télécommunications, Urbanisme, Environnement, Aménagement du territoire
Organismes et services publics chargés au niveau local: Distribution de l’énergie,
Transports, Distribution de l’eau
CONTENU DU PDAU
Le PDAU est composé de trois éléments:
1. Un rapport d’orientation:
Expose les grandes lignes du diagnostic du territoire considéré, constat de la situation
actuelle: population, économie, équipement…
Anticipe sur les perspectives de développement : particularité du site, développement
de l’urbanisation et de la construction au cours des dernières années, projets et volonté de la
municipalité.
Action à entreprendre: programmation, réservation de terrains, investissements
Parti d’aménagement: principes dominants, secteurs, voiries, assainissement….
Identifie les secteurs particuliers, et expose le parti retenu.
2. Un règlement: précise la délimitation de la zone d’effet du P.D.A.U, fixe les droits
d’usage des sols, et définit les règlements génériques par secteur.
3. Des documents graphiques: comprenant entre autres le plan d’état des lieux, le
plan d’aménagement retenu indiquant les secteurs d’urbanisation, les parties particulières du
territoire et les périmètres des futurs POS, le plan des servitudes et le plan d’équipement
indiquant la voirie, les réseaux d’eau et d’assainissement, les équipements collectifs
programmés et tout ouvrage d’intérêt général et d’utilité publique.
L’échelle de l’établissement de ces documents est généralement le 1/20 000 mais elle
dépend en fait de l’étendue du territoire de l’aire d’études; elle peut être le 1/50 000 pour les
grandes aires d’études intercommunales.
PROCEDURES REGLEMENTAIRES D’ELABORATION DU P.D.A.U
La mise en place
 Etant donné que le P.D.A.U est un instrument communal ou intercommunal, il doit
être initié par l’A.P.C. qui décide de son élaboration par délibération (P.D.A.U.
intercommunal, délibération de plusieurs A.P.C.)

6. Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme
 Délibération affichée pendant un (01) mois au siège de l’A.P.C pour information
 Après délibération, l’A.P.C. informe l’administration de sa démarche, en notifiant au
Wali sa décision d’élaborer un P.D.A.U.
 Le Wali entérine la décision en délimitant, par arrêté, le périmètre du P.D.A.U.
Dans le cas où ce périmètre concerne des communes ne relevant pas de la même
wilaya, l’arrêté est pris par le ministère en charges de l’urbanisme et des collectivités
locales.
Forme de la consultation
Le(s) P/APC doit notifier par écrit la décision relative à l’élaboration du PDAU en vue
de la consultation.
La concertation commence par l’information obligatoire des acteurs publics dont les
avis respectifs peuvent conditionner l’élaboration du P.D.A.U. Il s’agit de la D.U.C. et des
services locaux (agriculture, hydraulique, transports, travaux publics, postes et
télécommunication, eaux et énergie…)
En plus des organismes obligatoirement consultés, sont aussi interpellés les présidents
des chambres de commerce, d’agriculture, des associations professionnelles et associations
locales d’usagers. Un délai de 15 jours est accordé aux organismes consultés pour faire
connaître leur volonté de participation, et dans l’affirmative désigner leur représentant(s).
Le B.E.T choisit, entame l’élaboration du P.D.A.U. en prenant en considération toutes
les recommandations des différents organismes consultés.
Une fois le P.D.A.U. élaboré et adopté par l’A.P.C. ceux-ci (les différents organismes)
disposent d’un délai de deux mois pour émettre des objections qui peuvent entraver ou
retarder le processus.
Une enquête publique est entamée par un commissaire-enquêteur qui notifie dans un
procès verbal tous les avis et objections émis par des associations ou des citoyens sur le choix
du P.D.A.U. L’enquête publique dure 45 jours
L’approbation et la mise en application
À l’issue de l’enquête publique, le dossier est adressé à l’autorité politique locale
(A.P.C) et à l’autorité administrative locale (Wali) pour recueillir les différents avis sur
l’enquête publique.
Le P.D.A.U. doit être approuvé par l’administration:
Communes de moins de 200 000 habitants, l’arrêté est pris par le wali
Communes ou associations de communes ayant entre 200 000 et 500 000 habitants;
l’arrêté est pris par les ministères en charge des collectivités locales

7. Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme
Communes ou associations de communes de plus de 500 000 habitants, un décret
exécutif est pris par le gouvernement.
La révision
La dynamique urbaine est un phénomène difficile à maîtriser et à prévoir.
Un instrument de prévision à long terme, comme le P.D.A.U., quelle que soit sa
qualité, peut être dépassé par la dynamique urbaine réelle. Dans ce cas, il doit être révisé. La
loi limite la possibilité de recours à la révision aux cas :
 D’une saturation avant terme des secteurs d’urbanisation prévus et le dépassement
des objectifs prévus par le bouleversement de la situation de la commune
 D’une adaptation du P.D.A.U. afin qu’il intègre de nouvelles servitudes ou des
projets d’intérêt national ou général
 REFERENCES REGLEMENTAIRES
Outre la loi 90/29 relative à l'aménagement et l'urbanisme modifiée et complétée, les
nouveaux textes législatifs ayant un impact direct avec celle-ci doivent être pris en
considération lors de l’élaboration du PDAU. Il s'agit notamment de :
• La loi 98-04 du 15 juin 1998 portant protection du patrimoine culturel, pour la
délimitation des sites culturels et les mesures de leur préservation;
• La loi 01-20 du 12 décembre 2001 relative à l’aménagement et au développement
durable, pour les orientations en matière de développement urbain;
• La loi 02.20 du 05 février 2002 relative à la protection et à la valorisation du
littoral, pour les mesures de délimitation des sites non constructibles:
• La loi 02-08 du 08 mai 2002 relative aux conditions de création des villes nouvelles
et de leur aménagement, pour la précision des sites alternatifs d'urbanisation;
• La loi 03-01 du 17 février 2003 relative au développement durable du tourisme,
pour la protection des zones et sites d'expansion touristique;
• La loi 04-02 du 25 décembre 2004 relative à la prévention des risques majeurs et à
la gestion des catastrophes dans le cadre du développement durable, pour la
délimitation des zones de servitudes.
Les incidences des dispositions de ces textes seront évaluées par rapport au contexte
de chaque commune ou groupement de communes.

8. Plan d’Occupation au Sol
Plan d’Occupation au Sol (P.O.S)
Il constitue une rupture avec les instruments datant d’avant sa promulgation (1990) car
il permet cette minutie de la gestion urbaine et communale en touchant à l’échelle des secteurs
(quartiers) jusqu’à celle des parcelles, alors que les plans qui le précédaient (PUD) s’arrêtaient
aux grandes options et orientations de développement local.
Le plan d’occupation des sols (POS) fixe de façon détaillée les droits d’usage des sols
et de construction, dans le respect des dispositions du P.D.A.U.
Il se traduit par un règlement accompagné de documents graphiques de référence.
Il concerne, en général, une partie de la commune et fait référence à un secteur plus ou
moins homogène et différencie des autres secteurs de la commune.
Comme le P.D.A.U, le POS est opposable aux tiers et une enquête publique précède
son approbation.
C’est un instrument d’urbanisme de détail et son échelle est en général celle de
l’architecture urbaine.
OBJECTIFS
Le POS a comme objectifs la définition :
• Des aires minimales et maximales des constructions autorisées.
• Des servitudes,
• Des espaces publics, des espaces verts, des tracés et caractéristiques des voies de
circulation, et des zones non constructibles liées aux servitudes des réseaux (haute
tension, rail, etc). (en les délimitant)
• Des règles concernant l’aspect des espaces urbains construits ou pas.
• Des zones sensibles (patrimoine; monuments et sites à protéger, à rénover et à
restaurer; forêt, terre agricole à préserver et à protéger).
CARACTERISTIQUES
Le POS est caractérisé par:
• Son caractère obligatoire pour les collectivités territoriales.
• Il est opposable aux tiers.
• Il vise le moyen terme (5 à 10 ans)
• Son échelle d’intervention (1/2 000, 1/1 000 ou 1/500) de détail

9. Plan d’Occupation au Sol
• Il constitue l’interface entre les instruments de gestion territoriale et les actes
d’urbanisme.
CONTENU DU POS
Le POS est composé de deux éléments:
1. Un règlement (écrit)
2. Des documents graphiques (plans)
Le règlement est composé de:
I. La note de présentation reflétant les éléments de compatibilité avec les orientations
du PDAU, et le programme relatif aux perspectives de développement du secteur concerné.
II. Les règles de construction notamment:
1. Nature et destination des constructions autorisées ou interdites.
2. Conditions d’occupation (accès et voirie, dessertes par les réseaux d’eau et
d’assainissement, réservation d’espaces libres (cheminement), espaces vert)
3. La forme d’occupation: lotissement, implantation des constructions (limites
séparatives), hauteur de la construction, aspect extérieur, aspect des clôtures
4. La densité d’occupation: COS, CES
III. Les servitudes légales: en matière d’urbanisme, une servitude est une limitation du
droit de construire d’aménager ou d’utiliser une propriété.
Les servitudes légales ont des objectifs: les exigences de sécurité, les besoins
d’hygiène et de confort, la sauvegarde, la protection et le respect de sites et de ressources.
Types de servitudes: les servitudes militaire, les servitudes liées aux ouvrages
d’intérêt général, les servitudes de sécurités routière, les servitudes de cimetière, les servitudes
de transport et de distribution de l’énergie, les servitudes concernant la protection de
ressources et des sites naturels, servitudes de protection du littoral
Les documents graphiques:
• Plan de situation au 1/2000 ou 1/5000
• Plan topographique 1/5000 au 1/1000
• La carte des contraintes géotechniques et un rapport technique annexe 1/1 000 ou
1/500
• Le plan de l’état de fait 1/1 000 ou 1/500

10. Plan d’Occupation au Sol
• Le plan d’aménagement général (V.R.D, équipements et sites à protéger) 1/1 000 ou
1/500
• Plan de composition urbaine illustré et détaillé par les diverses spécifications et
représentations des formes urbaines retenues.
REVISION DE P.O.S.
Le P.O.S. ne peut être révisé que dans les conditions suivantes:
- Si le projet urbain ou les constructions initialement prévus n’ont été réalisés qu’au
tiers seulement du volume de construction
- Si le cadre bâti est en ruine ou dans un état de vétusté nécessitant son renouvellement
- Si le cadre bâti a subi des détériorations causées par des phénomènes naturels
- Si la nécessité de créer un projet d’intérêt national le requiert
Les révisions de plan en vigueur sont approuvées dans les mêmes conditions et forme
que celles prévues pour l’élaboration du plan d’occupation des sols.
LE PLAN DE SAUVEGARDE
Le plan de protection, de sauvegarde et de mise en valeur des secteurs sauvegardes
(P.P.S.M.V.) s’applique au sein de tissus urbains classes ou répertories sur l’inventaire
supplémentaire. Dans le cas ou il concerne un secteur de vestiges, il se dénomme plan de
sauvegarde des secteurs archéologiques.
Il se substitue au POS (A partir de 2003).
Outre le règlement et les documents graphiques, il doit inclure les composantes
suivantes:
● Une étude historique complète et détaillée
● Les typologies et morphologies du bâti en présence
● Les mesures de protection et la codification des interventions qui y sont plus strictes
Il s’inscrit dans le cadre du P.D.A.U.
Les règles générales d’organisation de la production du sol urbanisable, de la
formation et de la transformation du bâti sont édictées par la loi.
L’utilisation et la gestion du sol urbanisable la formation et la transformation du cadre
bâti s’effectuent dans le cadre des règles générales d’aménagement et d’urbanisme, et des
instruments d’aménagement et d’urbanisme (P.D.A.U. et P.O.S.).

11. Plan d’Occupation au Sol
Dans le cadre de l’aménagement urbain, une série d’outils règlementaires obligatoires
a été mise en place dans notre pays, et concerne notamment:
● Le plan directeur d’aménagement et d’urbanisme (P.D.A.U.)
● Le plan d’occupation des sols (P.O.S.)
● Le plan de sauvegarde (P.P.S.M.V.).
Cependant, et dans le cas où une zone du territoire ne serait pas couverte par un plan
d’aménagement, le législateur a prévu des dispositions contenues dans les règles générales
d’urbanisme, qui fixent les règles de composition urbaine a respecter (prospect, largeur des
voies, dimensionnement des espaces, etc.). Ces règles sont aussi des guides pour l’élaboration
des instruments cites plus haut, mais ces derniers peuvent y déroger.
Règles générales d'urbanisme
Les règles générales d’aménagement, d’urbanisme et de construction définissent les
conditions auxquelles doivent satisfaire les projets de lotissements ou de construction:
Elles précisent en outre:
● Localisation, implantation et desserte des constructions.
● Densités des constructions au sol et leur volumétrie.
● Aspect des constructions
● Mesures a appliquer aux constructions a usage d’habitation
Prospect
Le prospect donne des dispositions impératives pour déterminer la hauteur d’une
construction par rapport a son éloignement d’une voie, ou par rapport aux constructions
avoisinantes. Il fixe des conditions minimales de vue et d’ensoleillement pour permettre de
garantir aux occupants de ces constructions de bonnes conditions de vie et ‘hygiène.