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MARKETBEAT
LYON
1er semestre 2017
Le bureau ralentit…
La logistique reprend
son souffle
L’activité accélère !
SOMMAIRE
01 Contexte économique 2
02 Bureaux 3
03 Locaux d’activité 7
04 Entrepôts logistiques 10
05 Investissement 12
06 Définitions 13
2Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
DE L’OPTIMISME A LA REALITE !
Croissance du PIB en France, %
Source : INSEE
Enquêtes de conjoncture, indices
Source : INSEE
Taux de chômage en France métropolitaine, en %
Source : Oxford Economics
Des fondamentaux robustes pour une
reprise durable
En France, le deuxième trimestre 2017 a été marqué par
les élections présidentielles et législatives. En effet,
l’élection d’Emmanuel Macron a tout d’abord permis
d’écarter les risques d’une implosion de la zone Euro et
d’une montée internationale des partis populistes tandis
que l’obtention d’une majorité absolue à l’Assemblée
Nationale a ensuite conforté ce résultat et devrait assurer
l’adoption de réformes structurantes, en droit social
notamment.
En parallèle de cette stabilisation des instances politiques
françaises, l’économie mondiale et européenne multiplie
les signes d’une reprise durable basée sur des
fondamentaux robustes : échanges mondiaux intensifiés
(+5,9% prévus pour l’année 2017), progression du climat
des affaires et augmentation du PIB de la zone euro (0,6%
au 1er trimestre 2017 comparé à 0,4% au 4ème trimestre
2016). Ce contexte favorable pour l’économie française a
d’ores et déjà permis d’acter au 1er trimestre 2017 une
croissance de 0,4%, un niveau supérieur de 10 points de
base aux anticipations de l’INSEE. L’augmentation du PIB
attendue pour les deux prochains trimestres est de 0,5%.
La réalisation de ces prévisions permettrait de cumuler 4
trimestres consécutifs de croissance positive, un fait inédit
depuis 2011 !
Toujours plus haut
Depuis le début de l’année, le climat des affaires ne cesse
d’augmenter. Il s’appuie sur une politique monétaire
accommodante, l’optimisme des industriels dont les
carnets de commande se remplissent, un retour des
touristes qui bénéficie aux services marchands
(augmentation du nombre de nuitées des étrangers au 1er
trimestre 2017) ainsi que le regain d’activité du secteur de
la construction (+1,8% pour 2017 contre +0,1% en 2016).
Cette embellie du climat des affaires s’accompagne d’une
augmentation significative du moral des ménages qui
renoue avec son niveau de juin 2007.
L’inversion c’est maintenant !
Au 1er trimestre 2017, le taux de chômage est en baisse
de 0,4%. Selon les prévisions d’Oxford Economics, cette
inversion de la courbe du chômage amorcée fin 2016 et
tant attendue lors du précédent quinquennat, pourrait se
confirmer. En effet, la croissance de l’activité, une politique
d’allégement du coût du travail et la loi travail prévue pour
l’automne 2017 devraient dynamiser le marché de l’emploi
et soutenir les besoins immobiliers des entreprises.
3Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017
Demande placée : nettement moins bon
que l’an passé !
La dynamique haussière à l’oeuvre sur le marché des
bureaux de Lyon depuis 3 ans semble marquer le pas au
1er semestre 2017. Alors que depuis 6 trimestres, la
demande placée avait franchi plutôt facilement la barre
des 60 000 m², le début de l’année 2017 montre un
ralentissement assez net. Au cumul du 1er semestre,
seulement 109 300 m² de bureaux ont été commercialisés
sur le marché lyonnais, un chiffre en repli de 20% sur un
an et en deçà de la moyenne décennal du 1er semestre
(114 000 m²).
En termes de qualité des surfaces traitées au 1er
semestre, les bureaux de 1ère main accusent une baisse
plus importante que ceux de 2nde main (respectivement -
30% et -15% environ). L’année 2016 s’est caractérisée par
des positionnement d’entreprises visant majoritairement
des bureaux de 2nde main ; cette tendance s’est poursuivie
et même accentuée au 1er semestre 2017.
Les grandes transactions manquent à
l’appel
Les nombreuses transactions de plus de 2 000 m² qui ont
animé le marché lyonnais depuis 2013 manquent à l’appel
du 1er semestre 2017 : celles-ci n’ont totalisé que 27 500
m² seulement, loin de leur performance des dernières
années (125 000 m² traités en moyenne entre 2013 et
2016). Ces grands mouvements (8 au total) se sont
réalisés exclusivement à Lyon intra-muros, plus
précisément sur le secteur Carré de Soie / Grand Clément
(ATOS, VEOLIA et SUEZ ENVIRONNEMENT).
A l’inverse, le marché a gardé le cap pour les bureaux
compris entre 500 et 2 000 m². Le rythme a même forci
pour les surfaces de 200 à 500 m² (plus de 25 000 m²
commercialisés au 1er semestre 2017), une performance
très au-delà de son volume annuel moyen (42 000 m² sur
10 ans).
La Part-Dieu résiste…les destinations
alternatives gagnent du terrain
Le leadership de La Part-Dieu sur le marché lyonnais (23
500 m² placés depuis le début de l’année) se vérifie à
nouveau. Pour autant, l’écart se resserre avec ses
poursuivants, qu’il s’agisse de destinations tertiaires
intramuros comme Gerland, Vaise, Carré de Soie / Grand
Clément - entre 9 900 et 12 000 m² traités en 6 mois – ou
de la périphérie (9 600 m² pour le Nord Ouest).
LYON
BUREAUX : DEMANDE PLACÉE
Demande placée de bureaux en région lyonnaise,
en milliers de m²
Source : Cecim
Demande placée de bureaux par secteur,
en milliers de m² au 1er semestre 2017
Source : Cecim
Source : Cecim
Demande placée de bureaux en région lyonnaise,
en % des surfaces
4Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017
Offre disponible : la baisse est enfin
là…mais attention au neuf
Le ralentissement des transactions n’aura pas entraîné de
hausses de la vacance sur le marché lyonnais et la
réduction de l’offre à 6 mois est manifeste : le volume de
surfaces tertiaires disponibles immédiatement ou à 6 mois
est ainsi passé de 413 000 m² fin 2016 à moins de 399
000 m² mi-2017, en repli de 3%. Le taux de vacance suit
logiquement une évolution identique et vient se placer à
7,4% à mi année alors qu’il avait franchi la barre des 8%
fin 2016.
La contraction du stock de bureaux est sensible sur le
segment des bureaux de 1ère main, où les disponibilités à 6
mois enregistrent un repli de près de 30% (un peu moins
de 125 000 m² au total). La tendance est exactement
inverse pour les surfaces de 2nde main, où l’on recense
actuellement près de 274 000 m² vacants, en hausse de
15% en 6 mois.
Une offre intra-muros très présente à
Gerland
Lyon intra-muros centralise la majorité de l’offre de la
métropole, avec un peu plus de 240 000 m² de bureaux
disponibles, dont le tiers de 1ère main. Sans grand
changement, cette offre se concentre majoritairement
autour du secteur de Gerland (30% de l’offre intra-muros
totale). Le poids de La Part Dieu et du Carré de Soie se
réduit, avec respectivement 26 000 m² et 27 000 m²
recensés mi-2017. Notons le cas particulier de Confluence
qui totalise un peu plus de 20 000 m² disponibles, dont
18 000 m² comprennent des livraisons programmées d’ici
la fin de l’année (« Unity » et « Factory » pour les plus
importantes).
En périphérie, Nord-Ouest et Est toujours
en première ligne
Le stock de bureaux disponibles en périphérie lyonnaise a
reculé de 4% en 6 mois pour se positionner autour des
155 000 m². Sur ce volume, seulement 45 000 m²
concernent des surfaces neuves, principalement localisées
au Nord-Ouest et à l’Est de l’agglomération.
Ces deux secteurs concentrent à eux seuls 60% de cette
offre immédiate et à 6 mois (respectivement 31% et 29%
de parts de marché). En périphérie lyonnaise, le choix des
entreprises s’élargit, avec près de 34 000 m² (23% du
volume total), localisés hors des secteurs traditionnels,
plus particulièrement sur le secteur de Nord Isère.
LYON
BUREAUX : OFFRE DISPONIBLE
Offre de bureaux à 6 mois et taux de vacance en région
lyonnaise, en milliers de m²
Source : Cushman & Wakefield
Offre de bureaux à 6 mois à Lyon extra muros, mi-2017,
en % des surfaces
Source : Cushman & Wakefield
Source : Cushman & Wakefield
Offre de bureaux à 6 mois à Lyon intra-muros, mi 2017,
en % des surfaces
5Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017
Livraisons de bureaux : un volume record
de 126 000 m² pour le 1er semestre
Le volume des livraisons avait sensiblement reculé en
2016, avec moins de 110 000 m² de bureaux inaugurés.
Ce rythme a connu un rebond spectaculaire au 1er
semestre 2017, avec déjà plus de 125 000 m² achevés,
principalement à Lyon intra-muros (84 000 m²).
La majeure partie de ces bureaux neufs ou restructurés a
déjà fait l’objet d’une précommercialisation (55% pour
l’ensemble de l’agglomération lyonnaise). Ce taux est
d’ailleurs meilleur en périphérie (62%) qu’à Lyon intra-
muros (52%). Ce taux illustre la confiance des opérateurs
à commercialiser rapidement après leur livraison ces
surfaces qui conjuguent qualité et centralité, autant
d’atouts recherchés par les entreprises dans la
relocalisation de leurs personnels.
Une offre en chantier diversifiée dans ses
localisations…Mais rien à La Part Dieu
Près de 85 000 m² de bureaux disponibles sont aujourd’hui
en chantier dans l’agglomération lyonnaise ; un tiers de
moins que le niveau relevé fin 2016. Promoteurs et
investisseurs ont donc sensiblement ralenti le rythme de
leurs nouvelles mises en chantier pour donner un peu de
souffle au marché.
Leur attention s’est portée sur les secteurs Nord-Est de
l’agglomération (« Grand Stade OL », « Silk 2.0 », « Le
Karré »), Gerland (« Link », « Oxaya ») ou encore Carré
de Soie Grand Clément (« Organdi »). A eux seuls, ces 3
secteurs représentent plus de la moitié de la production en
chantier. Aucune surface de bureaux n’est en chantier à
La Part-Dieu.
Des projets plein les cartons
En plus de ces chantiers actuellement en cours de
réalisation, près de 183 000 m² de bureaux dotés d’un
permis de construire viendront grossir les volumes d’offres
neuves ou restructurées entre 2018 et 2019.
Les projets en gestation ne sont pas en reste, et comptent
un volume additionnel de plus de 212 000 m² susceptibles
d’alimenter le marché à partir de 2019. Ces projections
volontaristes dans leur planning pourraient faire l’objet de
reports en cas de pré commercialisation insuffisante. Les
résultats du 1er semestre invitent les opérateurs à la
prudence afin d’éviter d’inonder le marché.
LYON
BUREAUX : OFFRE FUTURE
Source : Cushman & Wakefield
Offre future de bureaux en région lyonnaise, mi-2017,
en milliers de m²
Source : Cushman & Wakefield
Source : Cushman & Wakefield
Disponibilités de bureaux en chantier en région
lyonnaise, S2 2017-2020, en % des surfaces
Livraisons de bureaux de plus de 1 000 m² en région
lyonnaise, en milliers de m²
6Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017
Loyer de 1ère main en hausse, ou l’effet
Grand Hôtel Dieu !
La forte concentration des transactions de bureaux de 1ère
main (surfaces neuves ou restructurées) à Lyon intra
muros tire la moyenne des valeurs locatives à la hausse ;
elle se positionne à 213 €/m²/an au 1er semestre 2017, un
chiffre à comparer aux 195 €/m²/an relevés sur l’ensemble
de l’année 2016. Les valeurs les plus fortes sont relevées
à La Part Dieu (261 €/m²/an) et la Presqu’Ile Nord, avec
plusieurs prises à bail du Grand Hôtel Dieu sur la base
d’un loyer facial de 300 €/m²/an.
A l’inverse, les loyers moyens de bureaux de 2nde main
corrigent ; ceux-ci passent de 165 €/m²/an en moyenne en
2016 à 154 €/m²/an mi-2017. Ces amplitudes élevées
traduisent des qualités de surfaces très hétérogènes : de
90 à 230 €/m²/an selon les secteurs à Lyon intra muros et
de 80 à 125 €/m²/an en périphérie.
Valeurs locatives de 1ère main
Les valeurs de présentation des bureaux neufs ou
restructurés à Lyon intra muros s’échelonnent de 130 à
295 voire 300 €/m²/an, des niveaux globalement en ligne
avec celui des transactions enregistrées au cours du 1er
semestre 2017. Ces valeurs confortent le positionnement
ambitieux de certaines opérations en cours de
commercialisation comme « Grand Hôtel Dieu » ou « Le
Silex 2 ».
Les loyers de présentation observés sur les opérations
neuves du Carré de Soie / Grand Clément sont nettement
plus bas, de 170 à 190 €/m²/an. Ces positionnements prix
offrent une alternative aux immeubles de la périphérie,
proposés entre 130 et 210 €/m²/an, un niveau en ligne
avec les prises à bail du semestre (entre 140 et 170
€/m²/an).
Valeurs locatives de 2nde main
L’amplitude des loyers de présentation est
traditionnellement large sur le marché lyonnais : de 100 à
300 €/m²/an pour l’offre disponible mi-2017 sur les
secteurs de Lyon intra-muros et de 100 à 190 €/m²/an en
périphérie.
Les valeurs de transactions pour cette qualité de surfaces
sont plus faibles, principalement sur les secteurs centraux
de Lyon.
LYON
BUREAUX : VALEURS LOCATIVES
Valeurs locatives de transaction, €/m²/an
Loyers des bureaux neufs ou restructurés, €/m²/an
Loyers des bureaux de 2nde main, €/m²/an
Source : Cecim - Cushman & Wakefield
Note : Les loyers s’entendent HT et HC
*Mi-2017, ** au 1er semestre 2017
Source : Cecim - Cushman & Wakefield
Note : Les loyers s’entendent HT et HC
Secteur Offres* Transactions**
Part Dieu 200 - 340 261
Confluence 210 - 300 219
Gerland 150 – 220 213
Vill. Carré de Soie 155 – 212 183
Vaise 180 – 210 169
Ouest 150 – 180 152
Est 130 – 160 141
Secteur Offres* Transactions**
Part Dieu 110 - 220 159
Confluence 160 - 27 160
Gerland 90 - 215 168
Vill. / Carré de Soie 100 - 165 93
Vaise 125 - 190 163
Ouest 100 - 150 119
Est 100 - 140 118
*Mi-2017, ** au 1er semestre 2017
Source : Cecim - Cushman & Wakefield
Note : Les loyers s’entendent HT et HC
7Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017
Demande placée : record en vue !
Le rebond d’activité initié en 2016 s’est prolongé au cours
du 1er semestre 2017, et la demande placée de locaux
d’activité sur l’agglomération lyonnaise totalise déjà 215
000 m². Ce rythme de commercialisation illustre une forte
accélération d’une année sur l’autre (145 000 m² au 1er
semestre 2016) aussi spectaculaire qu’inédite sur la
décennie.
Le dynamisme du marché se traduit également au travers
du nombre de transactions, de l’ordre de 180 mi-2017,
contre près de 150 au 1er semestre 2016, soit une
progression de 8% en un an.
Tous les schéma d’’occupation (location / vente) affichent
des progressions importantes (+49% chacun), mais la clé
de lecture du rebond transactionnel réside dans les ventes
à utilisateur (115 000 m² à mi- année soit presqu’autant
qu’en moyenne annuel sur 10 ans – de l’ordre de 136 000
m²). Après une série d’années (2011-2015)
majoritairement dominées par les schémas locatifs, les
profils d’acquisition des utilisateurs s’est inversé en 2016
pour prendre le pas au 1er semestre 2017.
Les transactions de plus de 3 000 m²
dominent le marché
Le poids de ces acquisitions dans le volume de la
demande placée augmente à mesure que les surfaces
ciblées sont grandes. Le profil des signatures du 1er
semestre est très largement dominé par les surfaces
supérieures à 3 000 m² qui comptent déjà 17 signatures
(107 500 m² commercialisés au total) soit autant qu’en
2016 dans son intégralité. Sur les autres segments de
surfaces, les temps de passage à mi- année sont
globalement en ligne avec les performances de 2015 et
2016.
Coup de tonnerre sur le Grand Est
Le secteur Est qui domine traditionnellement le marché
des locaux d’activité a perdu, au 1er semestre 2017, son
leardership au profit du Nord-Est qui concentre une part
importante des grandes signatures de ce début d’année et
affiche une part de marché de l’ordre de 40% avec plus de
84 000 m² traités. De son coté, le secteur Est paraît
légèrement en retrait de ses performances passés : 63
000 m² commercialisés en 6 mois à comparer à une
moyenne annuel de près de 156 000 m².
LYON
LOCAUX D’ACTIVITÉ : DEMANDE PLACÉE
Demande placée de locaux d’activité en région
lyonnaise, en milliers de m²
Demande placée de locaux d’activité par tranche de
surface en région lyonnaise
Demande placée de locaux d’activité en région
lyonnaise par secteur, en milliers de m²
Sources : Cecim - Cushman & Wakefield
Sources : Cecim - Cushman & Wakefield
Sources : Cecim - Cushman & Wakefield
8Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017
(Trop) d’offres de seconde main
Le marché lyonnais totalise près de 550 000 m² de locaux
d’activité disponibles immédiatement et à 6 mois, un
volume en forte contraction (-16%) depuis fin 2016.
Le développement de l’offre de 1ère main depuis un peu
plus de 2 ans aura légèrement modifié la composition de
ces disponibilités. Le stock de 2nde main pèse encore
lourdement (450 000 m² ; 80% de l’offre globale), d’autant
que les solutions immobilières dans le neuf se replient
graduellement depuis 2015. L’allégement des
disponibilités de locaux d’activité neufs (-14% en 6 mois)
fait tomber leurs stocks à 100 000 m² recensés mi-2017.
Plus de 90% de ce volume d’offres concernent des
gabarits supérieurs à 1 000 m² laissant insatisfaite la
demande des entreprises pour des surfaces de taille plus
compacte. L’effet de seuil du dynamisme des ventes à
utilisateurs s’explique par l’étroitesse des disponibilités
neuves et l’inadéquation des solutions de 2nde main avec
les cahiers des charges des utilisateurs.
Toujours présentes à l’Est
Le recul de l’offre à 6 mois n’a pas fondamentalement
changé la répartition géographique des disponibilités dans
l’agglomération lyonnaise : le Grand Est continue de peser
pour près de 90% dans ce stock, soit un peu plus de 477
000 m² sur les 551 000 m² recensés mi -2017. A l’Est,
l’heure est toujours à la baisse des surfaces vacantes,
passées de plus de 300 000 m² fin 2015 à seulement 209
000 m² à la fin du 1er semestre. Le Nord-Est, grand
animateur du marché coté transactions voit lui aussi son
stock s’amenuiser avec un recul de 11% en 6 mois.
Un marché de l’acquisition contraint pour les
surfaces réduites
Le stock immédiat de locaux d’activité du marché lyonnais
est proposé à la location dans sa grande majorité (environ
80% des disponibilités recensées mi 2017). Pour ce
schéma d’occupation, la composition des stocks vacants
est très inégale selon les tranches de surfaces. En deçà
de 1 000 m², les disponibilités au sens large (1ère et 2nde
main) sont des plus réduites, voire particulièrement rares
pour des locaux neufs. Cette structure contrarie la volonté
de nombreuses PME-PMI de détenir leur outil immobilier.
A l’acquisition, une grande partie de l’offres disponibles
concerne des surfaces de grand gabarit (supérieures à 3
000 m²), situées au nord de l’agglomération.
LYON
LOCAUX D’ACTIVITÉ : OFFRE IMMÉDIATE
Offre immédiate de locaux d’activité en région
lyonnaise, en milliers de m²
Offre immédiate de locaux d’activité en région
lyonnaise par secteur, en milliers de m²
Offre immédiate de locaux d’activité en région
lyonnaise par secteur, en milliers de m²
Source : Cushman & Wakefield
Source : Cushman & Wakefield
Source : Cushman & Wakefield
9Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017
Valeurs locatives : l'aiguille s’affole…en
apparence
Les valeurs locatives de transactions pour des locaux
d’activité de 1ère main ont grimpé en flèche au cours du 1er
semestre 2017, avec une valeur moyenne de 113 €/m²/an
contre 80 €/m²/an en 2016.
Cette percée, loin de refléter une envolée des valeurs
locatives, s’explique par plusieurs prises à bail de locaux
mixtes (avec un fort ratio de bureaux) pour des loyers
faciaux particulièrement élevés (de 195 à 200 €/m²/an).
Plus généralement, la majeure partie des prises à bail
visant des locaux d’activités classiques ont oscillé de 80 à
100 €/m²/an au cours du 1er semestre. Un rééquilibrage de
ces niveaux de loyers est à prévoir au cumul de l’année.
Les loyers moyens de 2nde main affichent au contraire une
tendance plutôt baissière (52 €/m²/an au 1er semestre
2017 contre 58 €/m²/an en 2016). Les secteurs les plus
dynamiques au regard de la demande placée - Grand Est
et Sud-Ouest - affichent des valeurs faciales entre 53 et 66
€/m²/an. Le micro marché du Nord-Ouest de
l’agglomération fait ressortir une valeur moyenne de 71
€/m²/an, tirée vers le haut par plusieurs signatures au-delà
de 70-80 €/m²/an.
Prix de vente : grand écart
Les prix de cessions des locaux d’activité observés au
cours du 1er semestre 2017 prolongent les tendance
contraires relevées en 2016 selon la qualité des surfaces.
Les locaux d’activités neufs ou restructurés voient leur prix
de vente moyen s’établir à 1 230 €/m²/an, une valeur tirée
vers le haut par une acquisition importante à Rilleux-le-
Pape (1 500 €/m²). Exception faite des valeurs hautes, le
seuil des 1 000 € est le plus souvent franchi.
A l’inverse, la correction est de mise pour les locaux
d’activité de seconde main, avec un prix de vente moyen
tombé à 370 €/m². L’amplitude des ratios métriques est
particulièrement large, du simple au double pour les
valeurs les plus centrales (de 500 à 1 000 €/m²), reflet de
la profondeur de l’offre lyonnaise autant que de son
hétérogénéité.
LYON
LOCAUX D’ACTIVITÉ : VALEURS LOCATIVES
Valeurs locatives moyennes de transactions de locaux
d’activités en région lyonnaise, €/m²/an
Prix de vente moyens de transactions de locaux
d’activités en région lyonnaise, €/m²
Sources : Cushman & Wakefield
Sources : Cushman & Wakefield
10Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017
Pause technique
La demande placée d’entrepôts logistiques sur le marché
de Lyon a totalisé 125 000 m² au 1er semestre 2017, un
volume deux fois inférieur à celui observé mi 2016. La
spectaculaire accélération de l’an passé, qui avait permis
d’atteindre un record inédit sur la décennie, ne s’est pas
prolongée en 2017.
Le nombre de transactions (8 signatures) intervenues au
1er semestre 2017, proche de celui de l’an passé (9) met
en évidence une nette diminution de la taille moyenne des
opérations. Après 3 années au-delà des 20 000 m², les
utilisateurs d’entrepôts logistiques ont au 1er semestre
2017ciblé des gabarits moyens de l’ordre de 15 000 m².
Les clés en main soutiennent la 1ère main
Les comptes propres, à l’origine de 45% de la demande
placée en 2016, avaient mis à l’honneur la grande
distribution (INTERMARCHE, CARREFOUR), l’industrie
agroalimentaire, et le e-commerce. Le plus grand compte
propre du 1er semestre 2017 aura concerné les
laboratoires BOIRON, dans le cadre du regroupement de
sa logistique sur un site unique de l’Ouest Lyonnais.
Principal soutien du ratio élevé des commercialisations de
1ère main (70%), le clé-en-main de DESCOURS &
CABAUD (42 000 m²) réalisé par PRD à Pont d'Ain.
Faute d’offre de classe A suffisante, ces schémas
d’opérations permettent aux utilisateurs de développer des
solutions logistiques aptes à répondre à des cahiers des
charges exigeants, mais nécessitent un développement à
plus long terme. La réactivité propre aux prestataires et
logisticiens les conduit en revanche à opter pour des
prises à bail dans l’existant, à l’image de STEF TFE sur 14
000 m² à Chaponnay.
Géographie atypique
La demande placée au cours du 1er semestre contraste
radicalement d’une année sur l’autre. Nord-Isère, grande
destination logistique du marché lyonnais est en queue de
peloton de l’activité transactionnelle. En retrait également
de son rythme de 2016, seul le clé-en-main de PRELOFIS
aura animé le secteur de la rocade Est.
Le manque de disponibilités foncières propices au
développement de grandes opérations et l’offre réduite
d’entrepôts de classe A dispersent l’activité
transactionnelle hors des marchés logistiques
traditionnels. Plus de 80% de la demande placée du 1er
semestre sera ainsi sortie des sentiers battus (Pont d’Ain,
Jonage, Meyzieu), essentiellement réalisés dans le cadre
de comptes propres et de clé-en-mains.
LYON
ENTREPÔTS LOGISTIQUES : DEMANDE PLACÉE
Demande placée d’entrepôts en région lyonnaise, en
milliers de m²
Demande placée d’entrepôts en région lyonnaise par
qualité, en milliers de m²
Demande placée d’entrepôts en région lyonnaise par
secteur, en milliers de m²
Sources : Cecim – Immostat - Cushman & Wakefield
Sources : Cecim – Immostat - Cushman & Wakefield
Sources : Cecim – Immostat - Cushman & Wakefield
0
100
200
300
400
500
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
T1 T2 T3 T4
11Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017
Valeurs locatives d’entrepôts stables
Le marché de la logistique lyonnaise se caractérise par
une amplitude des valeurs locatives de présentation
justifiée par la profondeur de son offre : de 32 à 45
€/m²/an selon les secteurs et la classe des bâtiments
considérés.
Le secteur Nord-Isère concentre les valeurs de
présentation les plus élevées, aussi bien pour les surfaces
existantes (de 43 à 44 €/m²/an) que pour des plates-
formes à construire (47 €/m²/an). Le manque de grands
gabarits bien localisés aux derniers standards techniques,
corolaire d’un foncier rare ou difficile à développer,
soutient ces niveaux de valeurs mais bride le marché.
La Plaine de l’Ain détient les amplitudes de loyers de
présentation les plus larges, avec des valeurs comprises
de 32 à 42 €/m²/an. La Rocade Est tire parti de sa
proximité du centre de l’agglomération, et affiche une
fourchette de valeurs de présentation relativement
élevées, de 38 à 45 €/m²/an.
Offre immédiate: déficit structurel des
grandes offres de 1ère main
L’offre immédiate d’entrepôts en région lyonnaise (324 000
m²) s’est nettement alourdie (+40%) au cours du 2ème
trimestre 2017. Ce rebond met un terme à la tendance
baissière présente depuis 2010 et contredite seulement en
2015. L’offre de 1ère main immédiatement disponible, très
étroite (à peine 5% des disponibilités totales) contraint les
utilisateurs à se projeter à plus long terme dans le cadre
de clés-en-main ou de comptes propres. Ces
développements peuvent nécessiter un travail de longue
haleine pour augmenter l’acceptabilité des fonctions
logistiques.
Desserrement géographique des
disponibilités
Le marché Lyonnais concentre une vingtaine de sites
logistiques vacants, concentrés en majeure partie (45%)
sur la rocade Est (145 000 m²), loin devant Nord-Isère
(20%). Cette géographie des disponibilités s’exprime à
rebours d’une activité transactionnelle portée de longue
date par le secteur de Nord-Isère, en déficit de solutions
modernes d’entreposage de classe A.
L’essentiel du rebond en volume de l’offre immédiate aura
été porté par des offres situées en dehors des marchés
logistiques traditionnels de Lyon, à Pont de Veyle, Meyzieu
et Certines notamment.
LYON
ENTREPÔTS LOGISTIQUES : VALEURS LOCATIVES
ET OFFRE IMMEDIATE
Offre immédiate d’entrepôts en région lyonnaise, en
milliers de m²
Offre immédiate d’entrepôts en région lyonnaise par
secteur, en milliers de m²
Source : Cushman & Wakefield
Source : Cushman & Wakefield
Source : Cushman & Wakefield
Secteur Existant Neuf
Nord-Isère 43-44 47
PIPA/Cotière 32-42 44
Rocade Est 38-45 ND
Autres secteurs ND ND
Loyer de présentation des entrepôts en région
lyonnaise, en €/m²/an
12Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017
Un volume d’investissement de 440 millions
d’euros au 1er semestre 2017
Après une performance plutôt moyenne en 2016 de l’ordre
de 834 millions d’euros, le marché de l’investissement en
immobilier d’entreprise connaît un début d’année plutôt
dynamique avec de plus de 440 millions d’euros investis
au 1er semestre.
Comme en 2016, le segment bureau concentre l’essentiel
des volumes investis (90%) et aura bénéficié au 1er
semestre 2017 de la cession de quelques immeubles de
classe A (« New Deal », « Campus SCHNEIDER
ELECTRIC »). Le secteur des entrepôts logistiques aura
aussi participé à cette bonne performance avec la cession
à AG REAL ESTATE d’une plateforme neuve loué à
DESCOURS & CABAUD. La seule ombre au tableau est in
fine la quasi absence des acquisitions d’actifs
commerciaux si ce n’est une transaction. L’agglomération
lyonnaise n’échappe pas à la pénurie de produits
d'investissement en centres commerciaux, retail parks et
pieds d’immeubles.
La compression des taux de rendement
continue…
Le marché lyonnais n’échappe pas au mouvement de
compression des taux de rendement prime observé sur le
marché français depuis 18-24 mois. En dépit de cette
baisse, les taux de rendement restent attractifs pour des
investisseurs à la recherche d’un rendement supérieur à
celui du marché francilien : les actifs « prime » bureaux se
cèdent aujourd’hui sur des taux en-dessous de 4% (il est
de 3% à Paris QCA), et autour de 5,50% pour la logistique.
LYON
INVESTISSEMENT
Volume d’investissement en région lyonnaise par type
d’actifs, en millions d’euros
Taux de rendement prime en région lyonnaise
Source : Cushman & Wakefield d’après les données CECIM
Source : Cushman & Wakefield
13Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017
Demande placée : Ensemble des transactions, à la
location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux,
y compris les précommercialisations, les clés en main et
les opérations pour compte-propre, sous réserve de la
levée des conditions suspensives.
Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes
proposées à la commercialisation à un instant T. Sont
exclus les recherches de successeur et les congés de bail
jusqu'à la sortie effective du locataire.
Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par
m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne
des loyers, pondérée par la surface totale des transactions
de première main (surfaces neuves ou restructurées).
Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC
par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne
des loyers, pondérée par la surface totale des transactions
de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées).
Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne
des valeurs de transaction les plus élevées observées sur
des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et
loués avec une durée d’engagement ferme longue.
Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces
neuves à construire et en chantier avec ou sans
autorisations (PC et agréments) et non encore livrées.
Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des
opérations mises en chantier à un instant T et non encore
livrées.
Production neuve probable de bureaux : Ensemble des
opérations non encore mises en chantier à un instant T et
ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire.
Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble
des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu
d'agrément et/ou de permis de construire
Taux de vacance : Part de l’offre immédiatement
disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T
DEFINITIONS
Disclaimer
Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien
que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune
manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle,
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Le marché locatif IDF - 2ème semestre 2017
Le marché locatif IDF - 2ème semestre 2017 Le marché locatif IDF - 2ème semestre 2017
Le marché locatif IDF - 2ème semestre 2017
 

Cushman & Wakefield Lyon MarketBeat T2 2017

  • 1. MARKETBEAT LYON 1er semestre 2017 Le bureau ralentit… La logistique reprend son souffle L’activité accélère !
  • 2. SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Bureaux 3 03 Locaux d’activité 7 04 Entrepôts logistiques 10 05 Investissement 12 06 Définitions 13
  • 3. 2Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017 CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L’OPTIMISME A LA REALITE ! Croissance du PIB en France, % Source : INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Source : INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Source : Oxford Economics Des fondamentaux robustes pour une reprise durable En France, le deuxième trimestre 2017 a été marqué par les élections présidentielles et législatives. En effet, l’élection d’Emmanuel Macron a tout d’abord permis d’écarter les risques d’une implosion de la zone Euro et d’une montée internationale des partis populistes tandis que l’obtention d’une majorité absolue à l’Assemblée Nationale a ensuite conforté ce résultat et devrait assurer l’adoption de réformes structurantes, en droit social notamment. En parallèle de cette stabilisation des instances politiques françaises, l’économie mondiale et européenne multiplie les signes d’une reprise durable basée sur des fondamentaux robustes : échanges mondiaux intensifiés (+5,9% prévus pour l’année 2017), progression du climat des affaires et augmentation du PIB de la zone euro (0,6% au 1er trimestre 2017 comparé à 0,4% au 4ème trimestre 2016). Ce contexte favorable pour l’économie française a d’ores et déjà permis d’acter au 1er trimestre 2017 une croissance de 0,4%, un niveau supérieur de 10 points de base aux anticipations de l’INSEE. L’augmentation du PIB attendue pour les deux prochains trimestres est de 0,5%. La réalisation de ces prévisions permettrait de cumuler 4 trimestres consécutifs de croissance positive, un fait inédit depuis 2011 ! Toujours plus haut Depuis le début de l’année, le climat des affaires ne cesse d’augmenter. Il s’appuie sur une politique monétaire accommodante, l’optimisme des industriels dont les carnets de commande se remplissent, un retour des touristes qui bénéficie aux services marchands (augmentation du nombre de nuitées des étrangers au 1er trimestre 2017) ainsi que le regain d’activité du secteur de la construction (+1,8% pour 2017 contre +0,1% en 2016). Cette embellie du climat des affaires s’accompagne d’une augmentation significative du moral des ménages qui renoue avec son niveau de juin 2007. L’inversion c’est maintenant ! Au 1er trimestre 2017, le taux de chômage est en baisse de 0,4%. Selon les prévisions d’Oxford Economics, cette inversion de la courbe du chômage amorcée fin 2016 et tant attendue lors du précédent quinquennat, pourrait se confirmer. En effet, la croissance de l’activité, une politique d’allégement du coût du travail et la loi travail prévue pour l’automne 2017 devraient dynamiser le marché de l’emploi et soutenir les besoins immobiliers des entreprises.
  • 4. 3Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017 Demande placée : nettement moins bon que l’an passé ! La dynamique haussière à l’oeuvre sur le marché des bureaux de Lyon depuis 3 ans semble marquer le pas au 1er semestre 2017. Alors que depuis 6 trimestres, la demande placée avait franchi plutôt facilement la barre des 60 000 m², le début de l’année 2017 montre un ralentissement assez net. Au cumul du 1er semestre, seulement 109 300 m² de bureaux ont été commercialisés sur le marché lyonnais, un chiffre en repli de 20% sur un an et en deçà de la moyenne décennal du 1er semestre (114 000 m²). En termes de qualité des surfaces traitées au 1er semestre, les bureaux de 1ère main accusent une baisse plus importante que ceux de 2nde main (respectivement - 30% et -15% environ). L’année 2016 s’est caractérisée par des positionnement d’entreprises visant majoritairement des bureaux de 2nde main ; cette tendance s’est poursuivie et même accentuée au 1er semestre 2017. Les grandes transactions manquent à l’appel Les nombreuses transactions de plus de 2 000 m² qui ont animé le marché lyonnais depuis 2013 manquent à l’appel du 1er semestre 2017 : celles-ci n’ont totalisé que 27 500 m² seulement, loin de leur performance des dernières années (125 000 m² traités en moyenne entre 2013 et 2016). Ces grands mouvements (8 au total) se sont réalisés exclusivement à Lyon intra-muros, plus précisément sur le secteur Carré de Soie / Grand Clément (ATOS, VEOLIA et SUEZ ENVIRONNEMENT). A l’inverse, le marché a gardé le cap pour les bureaux compris entre 500 et 2 000 m². Le rythme a même forci pour les surfaces de 200 à 500 m² (plus de 25 000 m² commercialisés au 1er semestre 2017), une performance très au-delà de son volume annuel moyen (42 000 m² sur 10 ans). La Part-Dieu résiste…les destinations alternatives gagnent du terrain Le leadership de La Part-Dieu sur le marché lyonnais (23 500 m² placés depuis le début de l’année) se vérifie à nouveau. Pour autant, l’écart se resserre avec ses poursuivants, qu’il s’agisse de destinations tertiaires intramuros comme Gerland, Vaise, Carré de Soie / Grand Clément - entre 9 900 et 12 000 m² traités en 6 mois – ou de la périphérie (9 600 m² pour le Nord Ouest). LYON BUREAUX : DEMANDE PLACÉE Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² Source : Cecim Demande placée de bureaux par secteur, en milliers de m² au 1er semestre 2017 Source : Cecim Source : Cecim Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en % des surfaces
  • 5. 4Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017 Offre disponible : la baisse est enfin là…mais attention au neuf Le ralentissement des transactions n’aura pas entraîné de hausses de la vacance sur le marché lyonnais et la réduction de l’offre à 6 mois est manifeste : le volume de surfaces tertiaires disponibles immédiatement ou à 6 mois est ainsi passé de 413 000 m² fin 2016 à moins de 399 000 m² mi-2017, en repli de 3%. Le taux de vacance suit logiquement une évolution identique et vient se placer à 7,4% à mi année alors qu’il avait franchi la barre des 8% fin 2016. La contraction du stock de bureaux est sensible sur le segment des bureaux de 1ère main, où les disponibilités à 6 mois enregistrent un repli de près de 30% (un peu moins de 125 000 m² au total). La tendance est exactement inverse pour les surfaces de 2nde main, où l’on recense actuellement près de 274 000 m² vacants, en hausse de 15% en 6 mois. Une offre intra-muros très présente à Gerland Lyon intra-muros centralise la majorité de l’offre de la métropole, avec un peu plus de 240 000 m² de bureaux disponibles, dont le tiers de 1ère main. Sans grand changement, cette offre se concentre majoritairement autour du secteur de Gerland (30% de l’offre intra-muros totale). Le poids de La Part Dieu et du Carré de Soie se réduit, avec respectivement 26 000 m² et 27 000 m² recensés mi-2017. Notons le cas particulier de Confluence qui totalise un peu plus de 20 000 m² disponibles, dont 18 000 m² comprennent des livraisons programmées d’ici la fin de l’année (« Unity » et « Factory » pour les plus importantes). En périphérie, Nord-Ouest et Est toujours en première ligne Le stock de bureaux disponibles en périphérie lyonnaise a reculé de 4% en 6 mois pour se positionner autour des 155 000 m². Sur ce volume, seulement 45 000 m² concernent des surfaces neuves, principalement localisées au Nord-Ouest et à l’Est de l’agglomération. Ces deux secteurs concentrent à eux seuls 60% de cette offre immédiate et à 6 mois (respectivement 31% et 29% de parts de marché). En périphérie lyonnaise, le choix des entreprises s’élargit, avec près de 34 000 m² (23% du volume total), localisés hors des secteurs traditionnels, plus particulièrement sur le secteur de Nord Isère. LYON BUREAUX : OFFRE DISPONIBLE Offre de bureaux à 6 mois et taux de vacance en région lyonnaise, en milliers de m² Source : Cushman & Wakefield Offre de bureaux à 6 mois à Lyon extra muros, mi-2017, en % des surfaces Source : Cushman & Wakefield Source : Cushman & Wakefield Offre de bureaux à 6 mois à Lyon intra-muros, mi 2017, en % des surfaces
  • 6. 5Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017 Livraisons de bureaux : un volume record de 126 000 m² pour le 1er semestre Le volume des livraisons avait sensiblement reculé en 2016, avec moins de 110 000 m² de bureaux inaugurés. Ce rythme a connu un rebond spectaculaire au 1er semestre 2017, avec déjà plus de 125 000 m² achevés, principalement à Lyon intra-muros (84 000 m²). La majeure partie de ces bureaux neufs ou restructurés a déjà fait l’objet d’une précommercialisation (55% pour l’ensemble de l’agglomération lyonnaise). Ce taux est d’ailleurs meilleur en périphérie (62%) qu’à Lyon intra- muros (52%). Ce taux illustre la confiance des opérateurs à commercialiser rapidement après leur livraison ces surfaces qui conjuguent qualité et centralité, autant d’atouts recherchés par les entreprises dans la relocalisation de leurs personnels. Une offre en chantier diversifiée dans ses localisations…Mais rien à La Part Dieu Près de 85 000 m² de bureaux disponibles sont aujourd’hui en chantier dans l’agglomération lyonnaise ; un tiers de moins que le niveau relevé fin 2016. Promoteurs et investisseurs ont donc sensiblement ralenti le rythme de leurs nouvelles mises en chantier pour donner un peu de souffle au marché. Leur attention s’est portée sur les secteurs Nord-Est de l’agglomération (« Grand Stade OL », « Silk 2.0 », « Le Karré »), Gerland (« Link », « Oxaya ») ou encore Carré de Soie Grand Clément (« Organdi »). A eux seuls, ces 3 secteurs représentent plus de la moitié de la production en chantier. Aucune surface de bureaux n’est en chantier à La Part-Dieu. Des projets plein les cartons En plus de ces chantiers actuellement en cours de réalisation, près de 183 000 m² de bureaux dotés d’un permis de construire viendront grossir les volumes d’offres neuves ou restructurées entre 2018 et 2019. Les projets en gestation ne sont pas en reste, et comptent un volume additionnel de plus de 212 000 m² susceptibles d’alimenter le marché à partir de 2019. Ces projections volontaristes dans leur planning pourraient faire l’objet de reports en cas de pré commercialisation insuffisante. Les résultats du 1er semestre invitent les opérateurs à la prudence afin d’éviter d’inonder le marché. LYON BUREAUX : OFFRE FUTURE Source : Cushman & Wakefield Offre future de bureaux en région lyonnaise, mi-2017, en milliers de m² Source : Cushman & Wakefield Source : Cushman & Wakefield Disponibilités de bureaux en chantier en région lyonnaise, S2 2017-2020, en % des surfaces Livraisons de bureaux de plus de 1 000 m² en région lyonnaise, en milliers de m²
  • 7. 6Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017 Loyer de 1ère main en hausse, ou l’effet Grand Hôtel Dieu ! La forte concentration des transactions de bureaux de 1ère main (surfaces neuves ou restructurées) à Lyon intra muros tire la moyenne des valeurs locatives à la hausse ; elle se positionne à 213 €/m²/an au 1er semestre 2017, un chiffre à comparer aux 195 €/m²/an relevés sur l’ensemble de l’année 2016. Les valeurs les plus fortes sont relevées à La Part Dieu (261 €/m²/an) et la Presqu’Ile Nord, avec plusieurs prises à bail du Grand Hôtel Dieu sur la base d’un loyer facial de 300 €/m²/an. A l’inverse, les loyers moyens de bureaux de 2nde main corrigent ; ceux-ci passent de 165 €/m²/an en moyenne en 2016 à 154 €/m²/an mi-2017. Ces amplitudes élevées traduisent des qualités de surfaces très hétérogènes : de 90 à 230 €/m²/an selon les secteurs à Lyon intra muros et de 80 à 125 €/m²/an en périphérie. Valeurs locatives de 1ère main Les valeurs de présentation des bureaux neufs ou restructurés à Lyon intra muros s’échelonnent de 130 à 295 voire 300 €/m²/an, des niveaux globalement en ligne avec celui des transactions enregistrées au cours du 1er semestre 2017. Ces valeurs confortent le positionnement ambitieux de certaines opérations en cours de commercialisation comme « Grand Hôtel Dieu » ou « Le Silex 2 ». Les loyers de présentation observés sur les opérations neuves du Carré de Soie / Grand Clément sont nettement plus bas, de 170 à 190 €/m²/an. Ces positionnements prix offrent une alternative aux immeubles de la périphérie, proposés entre 130 et 210 €/m²/an, un niveau en ligne avec les prises à bail du semestre (entre 140 et 170 €/m²/an). Valeurs locatives de 2nde main L’amplitude des loyers de présentation est traditionnellement large sur le marché lyonnais : de 100 à 300 €/m²/an pour l’offre disponible mi-2017 sur les secteurs de Lyon intra-muros et de 100 à 190 €/m²/an en périphérie. Les valeurs de transactions pour cette qualité de surfaces sont plus faibles, principalement sur les secteurs centraux de Lyon. LYON BUREAUX : VALEURS LOCATIVES Valeurs locatives de transaction, €/m²/an Loyers des bureaux neufs ou restructurés, €/m²/an Loyers des bureaux de 2nde main, €/m²/an Source : Cecim - Cushman & Wakefield Note : Les loyers s’entendent HT et HC *Mi-2017, ** au 1er semestre 2017 Source : Cecim - Cushman & Wakefield Note : Les loyers s’entendent HT et HC Secteur Offres* Transactions** Part Dieu 200 - 340 261 Confluence 210 - 300 219 Gerland 150 – 220 213 Vill. Carré de Soie 155 – 212 183 Vaise 180 – 210 169 Ouest 150 – 180 152 Est 130 – 160 141 Secteur Offres* Transactions** Part Dieu 110 - 220 159 Confluence 160 - 27 160 Gerland 90 - 215 168 Vill. / Carré de Soie 100 - 165 93 Vaise 125 - 190 163 Ouest 100 - 150 119 Est 100 - 140 118 *Mi-2017, ** au 1er semestre 2017 Source : Cecim - Cushman & Wakefield Note : Les loyers s’entendent HT et HC
  • 8. 7Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017 Demande placée : record en vue ! Le rebond d’activité initié en 2016 s’est prolongé au cours du 1er semestre 2017, et la demande placée de locaux d’activité sur l’agglomération lyonnaise totalise déjà 215 000 m². Ce rythme de commercialisation illustre une forte accélération d’une année sur l’autre (145 000 m² au 1er semestre 2016) aussi spectaculaire qu’inédite sur la décennie. Le dynamisme du marché se traduit également au travers du nombre de transactions, de l’ordre de 180 mi-2017, contre près de 150 au 1er semestre 2016, soit une progression de 8% en un an. Tous les schéma d’’occupation (location / vente) affichent des progressions importantes (+49% chacun), mais la clé de lecture du rebond transactionnel réside dans les ventes à utilisateur (115 000 m² à mi- année soit presqu’autant qu’en moyenne annuel sur 10 ans – de l’ordre de 136 000 m²). Après une série d’années (2011-2015) majoritairement dominées par les schémas locatifs, les profils d’acquisition des utilisateurs s’est inversé en 2016 pour prendre le pas au 1er semestre 2017. Les transactions de plus de 3 000 m² dominent le marché Le poids de ces acquisitions dans le volume de la demande placée augmente à mesure que les surfaces ciblées sont grandes. Le profil des signatures du 1er semestre est très largement dominé par les surfaces supérieures à 3 000 m² qui comptent déjà 17 signatures (107 500 m² commercialisés au total) soit autant qu’en 2016 dans son intégralité. Sur les autres segments de surfaces, les temps de passage à mi- année sont globalement en ligne avec les performances de 2015 et 2016. Coup de tonnerre sur le Grand Est Le secteur Est qui domine traditionnellement le marché des locaux d’activité a perdu, au 1er semestre 2017, son leardership au profit du Nord-Est qui concentre une part importante des grandes signatures de ce début d’année et affiche une part de marché de l’ordre de 40% avec plus de 84 000 m² traités. De son coté, le secteur Est paraît légèrement en retrait de ses performances passés : 63 000 m² commercialisés en 6 mois à comparer à une moyenne annuel de près de 156 000 m². LYON LOCAUX D’ACTIVITÉ : DEMANDE PLACÉE Demande placée de locaux d’activité en région lyonnaise, en milliers de m² Demande placée de locaux d’activité par tranche de surface en région lyonnaise Demande placée de locaux d’activité en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² Sources : Cecim - Cushman & Wakefield Sources : Cecim - Cushman & Wakefield Sources : Cecim - Cushman & Wakefield
  • 9. 8Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017 (Trop) d’offres de seconde main Le marché lyonnais totalise près de 550 000 m² de locaux d’activité disponibles immédiatement et à 6 mois, un volume en forte contraction (-16%) depuis fin 2016. Le développement de l’offre de 1ère main depuis un peu plus de 2 ans aura légèrement modifié la composition de ces disponibilités. Le stock de 2nde main pèse encore lourdement (450 000 m² ; 80% de l’offre globale), d’autant que les solutions immobilières dans le neuf se replient graduellement depuis 2015. L’allégement des disponibilités de locaux d’activité neufs (-14% en 6 mois) fait tomber leurs stocks à 100 000 m² recensés mi-2017. Plus de 90% de ce volume d’offres concernent des gabarits supérieurs à 1 000 m² laissant insatisfaite la demande des entreprises pour des surfaces de taille plus compacte. L’effet de seuil du dynamisme des ventes à utilisateurs s’explique par l’étroitesse des disponibilités neuves et l’inadéquation des solutions de 2nde main avec les cahiers des charges des utilisateurs. Toujours présentes à l’Est Le recul de l’offre à 6 mois n’a pas fondamentalement changé la répartition géographique des disponibilités dans l’agglomération lyonnaise : le Grand Est continue de peser pour près de 90% dans ce stock, soit un peu plus de 477 000 m² sur les 551 000 m² recensés mi -2017. A l’Est, l’heure est toujours à la baisse des surfaces vacantes, passées de plus de 300 000 m² fin 2015 à seulement 209 000 m² à la fin du 1er semestre. Le Nord-Est, grand animateur du marché coté transactions voit lui aussi son stock s’amenuiser avec un recul de 11% en 6 mois. Un marché de l’acquisition contraint pour les surfaces réduites Le stock immédiat de locaux d’activité du marché lyonnais est proposé à la location dans sa grande majorité (environ 80% des disponibilités recensées mi 2017). Pour ce schéma d’occupation, la composition des stocks vacants est très inégale selon les tranches de surfaces. En deçà de 1 000 m², les disponibilités au sens large (1ère et 2nde main) sont des plus réduites, voire particulièrement rares pour des locaux neufs. Cette structure contrarie la volonté de nombreuses PME-PMI de détenir leur outil immobilier. A l’acquisition, une grande partie de l’offres disponibles concerne des surfaces de grand gabarit (supérieures à 3 000 m²), situées au nord de l’agglomération. LYON LOCAUX D’ACTIVITÉ : OFFRE IMMÉDIATE Offre immédiate de locaux d’activité en région lyonnaise, en milliers de m² Offre immédiate de locaux d’activité en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² Offre immédiate de locaux d’activité en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² Source : Cushman & Wakefield Source : Cushman & Wakefield Source : Cushman & Wakefield
  • 10. 9Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017 Valeurs locatives : l'aiguille s’affole…en apparence Les valeurs locatives de transactions pour des locaux d’activité de 1ère main ont grimpé en flèche au cours du 1er semestre 2017, avec une valeur moyenne de 113 €/m²/an contre 80 €/m²/an en 2016. Cette percée, loin de refléter une envolée des valeurs locatives, s’explique par plusieurs prises à bail de locaux mixtes (avec un fort ratio de bureaux) pour des loyers faciaux particulièrement élevés (de 195 à 200 €/m²/an). Plus généralement, la majeure partie des prises à bail visant des locaux d’activités classiques ont oscillé de 80 à 100 €/m²/an au cours du 1er semestre. Un rééquilibrage de ces niveaux de loyers est à prévoir au cumul de l’année. Les loyers moyens de 2nde main affichent au contraire une tendance plutôt baissière (52 €/m²/an au 1er semestre 2017 contre 58 €/m²/an en 2016). Les secteurs les plus dynamiques au regard de la demande placée - Grand Est et Sud-Ouest - affichent des valeurs faciales entre 53 et 66 €/m²/an. Le micro marché du Nord-Ouest de l’agglomération fait ressortir une valeur moyenne de 71 €/m²/an, tirée vers le haut par plusieurs signatures au-delà de 70-80 €/m²/an. Prix de vente : grand écart Les prix de cessions des locaux d’activité observés au cours du 1er semestre 2017 prolongent les tendance contraires relevées en 2016 selon la qualité des surfaces. Les locaux d’activités neufs ou restructurés voient leur prix de vente moyen s’établir à 1 230 €/m²/an, une valeur tirée vers le haut par une acquisition importante à Rilleux-le- Pape (1 500 €/m²). Exception faite des valeurs hautes, le seuil des 1 000 € est le plus souvent franchi. A l’inverse, la correction est de mise pour les locaux d’activité de seconde main, avec un prix de vente moyen tombé à 370 €/m². L’amplitude des ratios métriques est particulièrement large, du simple au double pour les valeurs les plus centrales (de 500 à 1 000 €/m²), reflet de la profondeur de l’offre lyonnaise autant que de son hétérogénéité. LYON LOCAUX D’ACTIVITÉ : VALEURS LOCATIVES Valeurs locatives moyennes de transactions de locaux d’activités en région lyonnaise, €/m²/an Prix de vente moyens de transactions de locaux d’activités en région lyonnaise, €/m² Sources : Cushman & Wakefield Sources : Cushman & Wakefield
  • 11. 10Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017 Pause technique La demande placée d’entrepôts logistiques sur le marché de Lyon a totalisé 125 000 m² au 1er semestre 2017, un volume deux fois inférieur à celui observé mi 2016. La spectaculaire accélération de l’an passé, qui avait permis d’atteindre un record inédit sur la décennie, ne s’est pas prolongée en 2017. Le nombre de transactions (8 signatures) intervenues au 1er semestre 2017, proche de celui de l’an passé (9) met en évidence une nette diminution de la taille moyenne des opérations. Après 3 années au-delà des 20 000 m², les utilisateurs d’entrepôts logistiques ont au 1er semestre 2017ciblé des gabarits moyens de l’ordre de 15 000 m². Les clés en main soutiennent la 1ère main Les comptes propres, à l’origine de 45% de la demande placée en 2016, avaient mis à l’honneur la grande distribution (INTERMARCHE, CARREFOUR), l’industrie agroalimentaire, et le e-commerce. Le plus grand compte propre du 1er semestre 2017 aura concerné les laboratoires BOIRON, dans le cadre du regroupement de sa logistique sur un site unique de l’Ouest Lyonnais. Principal soutien du ratio élevé des commercialisations de 1ère main (70%), le clé-en-main de DESCOURS & CABAUD (42 000 m²) réalisé par PRD à Pont d'Ain. Faute d’offre de classe A suffisante, ces schémas d’opérations permettent aux utilisateurs de développer des solutions logistiques aptes à répondre à des cahiers des charges exigeants, mais nécessitent un développement à plus long terme. La réactivité propre aux prestataires et logisticiens les conduit en revanche à opter pour des prises à bail dans l’existant, à l’image de STEF TFE sur 14 000 m² à Chaponnay. Géographie atypique La demande placée au cours du 1er semestre contraste radicalement d’une année sur l’autre. Nord-Isère, grande destination logistique du marché lyonnais est en queue de peloton de l’activité transactionnelle. En retrait également de son rythme de 2016, seul le clé-en-main de PRELOFIS aura animé le secteur de la rocade Est. Le manque de disponibilités foncières propices au développement de grandes opérations et l’offre réduite d’entrepôts de classe A dispersent l’activité transactionnelle hors des marchés logistiques traditionnels. Plus de 80% de la demande placée du 1er semestre sera ainsi sortie des sentiers battus (Pont d’Ain, Jonage, Meyzieu), essentiellement réalisés dans le cadre de comptes propres et de clé-en-mains. LYON ENTREPÔTS LOGISTIQUES : DEMANDE PLACÉE Demande placée d’entrepôts en région lyonnaise, en milliers de m² Demande placée d’entrepôts en région lyonnaise par qualité, en milliers de m² Demande placée d’entrepôts en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² Sources : Cecim – Immostat - Cushman & Wakefield Sources : Cecim – Immostat - Cushman & Wakefield Sources : Cecim – Immostat - Cushman & Wakefield 0 100 200 300 400 500 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 T1 T2 T3 T4
  • 12. 11Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017 Valeurs locatives d’entrepôts stables Le marché de la logistique lyonnaise se caractérise par une amplitude des valeurs locatives de présentation justifiée par la profondeur de son offre : de 32 à 45 €/m²/an selon les secteurs et la classe des bâtiments considérés. Le secteur Nord-Isère concentre les valeurs de présentation les plus élevées, aussi bien pour les surfaces existantes (de 43 à 44 €/m²/an) que pour des plates- formes à construire (47 €/m²/an). Le manque de grands gabarits bien localisés aux derniers standards techniques, corolaire d’un foncier rare ou difficile à développer, soutient ces niveaux de valeurs mais bride le marché. La Plaine de l’Ain détient les amplitudes de loyers de présentation les plus larges, avec des valeurs comprises de 32 à 42 €/m²/an. La Rocade Est tire parti de sa proximité du centre de l’agglomération, et affiche une fourchette de valeurs de présentation relativement élevées, de 38 à 45 €/m²/an. Offre immédiate: déficit structurel des grandes offres de 1ère main L’offre immédiate d’entrepôts en région lyonnaise (324 000 m²) s’est nettement alourdie (+40%) au cours du 2ème trimestre 2017. Ce rebond met un terme à la tendance baissière présente depuis 2010 et contredite seulement en 2015. L’offre de 1ère main immédiatement disponible, très étroite (à peine 5% des disponibilités totales) contraint les utilisateurs à se projeter à plus long terme dans le cadre de clés-en-main ou de comptes propres. Ces développements peuvent nécessiter un travail de longue haleine pour augmenter l’acceptabilité des fonctions logistiques. Desserrement géographique des disponibilités Le marché Lyonnais concentre une vingtaine de sites logistiques vacants, concentrés en majeure partie (45%) sur la rocade Est (145 000 m²), loin devant Nord-Isère (20%). Cette géographie des disponibilités s’exprime à rebours d’une activité transactionnelle portée de longue date par le secteur de Nord-Isère, en déficit de solutions modernes d’entreposage de classe A. L’essentiel du rebond en volume de l’offre immédiate aura été porté par des offres situées en dehors des marchés logistiques traditionnels de Lyon, à Pont de Veyle, Meyzieu et Certines notamment. LYON ENTREPÔTS LOGISTIQUES : VALEURS LOCATIVES ET OFFRE IMMEDIATE Offre immédiate d’entrepôts en région lyonnaise, en milliers de m² Offre immédiate d’entrepôts en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² Source : Cushman & Wakefield Source : Cushman & Wakefield Source : Cushman & Wakefield Secteur Existant Neuf Nord-Isère 43-44 47 PIPA/Cotière 32-42 44 Rocade Est 38-45 ND Autres secteurs ND ND Loyer de présentation des entrepôts en région lyonnaise, en €/m²/an
  • 13. 12Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017 Un volume d’investissement de 440 millions d’euros au 1er semestre 2017 Après une performance plutôt moyenne en 2016 de l’ordre de 834 millions d’euros, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise connaît un début d’année plutôt dynamique avec de plus de 440 millions d’euros investis au 1er semestre. Comme en 2016, le segment bureau concentre l’essentiel des volumes investis (90%) et aura bénéficié au 1er semestre 2017 de la cession de quelques immeubles de classe A (« New Deal », « Campus SCHNEIDER ELECTRIC »). Le secteur des entrepôts logistiques aura aussi participé à cette bonne performance avec la cession à AG REAL ESTATE d’une plateforme neuve loué à DESCOURS & CABAUD. La seule ombre au tableau est in fine la quasi absence des acquisitions d’actifs commerciaux si ce n’est une transaction. L’agglomération lyonnaise n’échappe pas à la pénurie de produits d'investissement en centres commerciaux, retail parks et pieds d’immeubles. La compression des taux de rendement continue… Le marché lyonnais n’échappe pas au mouvement de compression des taux de rendement prime observé sur le marché français depuis 18-24 mois. En dépit de cette baisse, les taux de rendement restent attractifs pour des investisseurs à la recherche d’un rendement supérieur à celui du marché francilien : les actifs « prime » bureaux se cèdent aujourd’hui sur des taux en-dessous de 4% (il est de 3% à Paris QCA), et autour de 5,50% pour la logistique. LYON INVESTISSEMENT Volume d’investissement en région lyonnaise par type d’actifs, en millions d’euros Taux de rendement prime en région lyonnaise Source : Cushman & Wakefield d’après les données CECIM Source : Cushman & Wakefield
  • 14. 13Cushman & Wakefield | MarketBeat Lyon T2 2017 Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l’offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T DEFINITIONS
  • 15. Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. ©2016 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com AUTEUR Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com CONTACTS Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Nicolas de Barjac Directeur Agence – Lyon +33 (0)4 72 74 08 90 nicolas.debarjac@cushwake.com Pierre d’Alençon Chargé d’études +33 (0)1 86 46 10 93 pierre.dalençon@cushwake.com