Le régime juridique de l'offre et l'acceptation en droit français et l'apport de ordonnance de 2016 en la matière

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Le droit de propriété s’acquiert notamment dans le cadre d’une vente. Or le
processus d’acquisition d’un immeuble n’est pas instantané. La mise en vente d’un
immeuble, ou la démarche engagée par un acheteur à l’égard du propriétaire d’un immeuble
en vue de son achat, provoque inévitablement une période caractérisée par une offre d’achat
émise par l’acquéreur potentiel, éventuellement acceptée par le vendeur avant l’exécution
par les parties de leurs engagements réciproques découlant du contrat de vente.
Cette période qui précède le contrat et les étapes qui la jalonnent sont dominées par
un principe de liberté. Jusqu’à la réforme du droit des contrats réalisée par l’ordonnance
2016-131 du 10 février 2016, elle était marquée par l’absence de réglementation.
L’ordonnance du 10 février 2016 a largement introduit dans le code civil des solutions
que la jurisprudence avait dégagées et retient une analyse classique de la formation du
contrat qui réside dans la rencontre d’une offre (I) et d’une acceptation (II).
I- L’offre
L’offre ou pollicitation est la manifestation de volonté par laquelle une personne
(le pollicitant) propose à un tiers (le bénéficiaire) de conclure un contrat.
Aux termes de l’article 1113 issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février
2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des
obligations :« Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par
lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. »
L’offre de contrat est une offre qui n’est susceptible que d’acceptation pure et simple
et qui ne laisse par conséquent aucune place à la négociation.
Il convient d’examiner les conditions de l’offre (A) pour ensuite analyser le régime
juridique de l’offre (B).
A) Conditions de l’offre
Toute proposition de contrat ne constitue pas une offre, celle-ci doit revêtir un certain
nombre de caractères à défaut desquels il s’agit seulement d’une invitation à entrer en
pourparlers : L’offre doit être précise (1), ferme (2) et extériorisée (3).
1. Offre précise
L’article 1114 du code civil prévoit que « L'offre, faite à personne déterminée ou
indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté
de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en
négociation. »
La jurisprudence antérieure à la réforme considérait que l’offre doit contenir tous les
éléments essentiels de la future convention, tel que les caractéristiques de la chose vendue,
ainsi que le prix.
Conformément à un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de
cassation le 21 octobre 2009 une proposition exprimant la volonté ferme de conclure un
contrat dont tous les éléments essentiels sont déjà déterminés constitue une offre de
contracter dont l'acceptation suffit à nouer le lien contractuel.

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L’offre n’est imposée à aucune condition de forme, dans la majorité des cas de vente
d’immeuble l’offre est expresse et résulte d’un acte écrit indiquant le nom des parties,
descriptions des biens immobiliers, le prix, etc. L’offre peut être implicite lorsqu’elle est
destinée au public.
Pour déterminer si une offre est précise, il convient donc de se référer aux éléments
essentiels du contrat envisagé, en vérifiant s’ils sont indiqués dans la proposition.
2. Offre ferme
L’offre doit exprimer la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation, l’article
1114 du code civil dispose que : « L’offre…exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas
d'acceptation… » c'est-à-dire que la seule acceptation suffit à former le contrat
L’offre peut être assorties de réserves, la proposition n’est qu’une invitation à entrer
en pourparlers.
Selon la jurisprudence antérieure à la réforme du 10 février 2016 portant droit des
obligations, une offre d'achat qui désigne la chose et mentionne le prix vaut vente dès
lors qu'elle a été acceptée sans réserve ‘’ Arrêt rendu le 12 novembre 2015 par la
troisième chambre civile de la Cour de Cassation N° de pourvoi : 14-17790 ’’.
La jurisprudence postérieure à la réforme de 2016 reprend les acquis de la
jurisprudence antérieure à la réforme. En effet la Cour de cassation dans un arrêt rendu
récemment par sa troisième chambre civile N° de pourvoi : 16-15916 en date du 15 juin
2017, reproche que la vente est parfaite à condition que les parties soient d'accord sur
la chose et sur le prix.
En matière de baux civils le congé adressé par le bailleur d’un logement en vue de sa
vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé
vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois
du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté
l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse
au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa
réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de
l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est
porté à quatre mois.
Dans un arrêt rendu par le Cour d’appel de Paris le 20 janvier 2017 et un autre arrêt
par la Cour d’appel de Limoges le 26 novembre 2015 les juges de fonds considèrent que
le retard entraîne la nullité de plein droit de l'acceptation de l'offre du vendeur et libère
celui-ci de toutes ses obligations au titre de l'offre
3. Offre extériorisée
Pour avoir une valeur juridique, l’offre ne doit pas rester dans le for intérieur de
l’offrant, mais être extériorisée, c'est-à-dire portée à la connaissance d’au moins une
personne.
L’offre peut être faite à un individu déterminé qu’est le seul destinataire et le seul
acceptant potentiel. Mais elle peut aussi être faite au public et selon la jurisprudence, le

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contrat est alors formé avec la première personne acceptante dans les mêmes conditions
que l’offre faite à personne déterminée. ‘’ Arrêt rendu le 03 mars 2017 par la Cour d’appel de
Paris, Numéro d’affaire : 16/01226 ’’.
B) Valeur juridique de l’offre
Le régime juridique de l’offre intéresse essentiellement sa révocation (1) et sa
caducité (2). Ces deux événements empechent le contrat de se former, en dépit de
l’acceptation. Le premier résulte d’un acte de volonté de l’offrant, tandis que le second est
involontaire.
1. Révocation de l’offre
L’offre peut être révoquée mais à certaines conditions en dehors desquelles elle peut
être fautive :
Le code civil prévoit 3 situations :
 Le pollicitant a la possibilité de retirer son offre tant que celle-ci n’est pas parvenue à
son destinataire (Art 1115 code civil).
 Le pollicitant a la possibilité de retirer son offre après l’expiration du délai prévu par
son auteur (l’offre comporte toujours un délai pendant lequel elle peut être acceptée).
La jurisprudence refusait également de façon constante la rétractation avant
l’expiration du délai prévu.
 A défaut de délai expressément prévu, le pollicitant a la possibilité de retirer son offre
après l’expiration d’un délai raisonnable qui est soumis à l’appréciation des juges du
fond (Art 1116 alinéa 1 code civil). La jurisprudence reproche que si même aucun
délai n'a été stipulé quant à la durée de validité de l'offre, de toute façon
l'auteur de l'offre a l'obligation de la maintenir pendant un délai raisonnable.
‘’ Arrêt rendu le 10 mai 2011 par la chambre commerciale de la Cour de Cassation N°
de pourvoi : 10-16052 ’’.
En dehors de ces hypothèses décrites ci-dessus, la révocation est fautive et
sanctionnée par la mise en œuvre de la responsabilité extracontractuelle (Art 1116 alinéa 3
code civil).
2. Caducité de l’offre
La caducité de l’offre se présente lorsqu’un événement indépendant de la volonté du
pollicitant affecte l’efficacité de l’offre postérieurement à son expression, mais avant son
acceptation par le bénéficiaire. Elle peut résulter de deux causes principales prévues par
l’article 1117 du code civil :
 L'offre est caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l'issue
d'un délai raisonnable.
 Elle l'est également en cas d'incapacité ou de décès de son auteur.

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II- L’acceptation
Le code civil (Art 1118 premier alinéa) donne désormais une définition de
l’acceptation : « L'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans
les termes de l'offre. » L’acceptation est donc la manifestation de volonté du bénéficiaire de
l’offre qui accepte la pollicitation, et conduit ainsi à la conclusion du contrat.
Il convient de déterminer d’une part les caractères de l’acceptation (A), et d’autre part
d’étudier les formes de l’acceptation (B)
A) Caractères de l’acceptation
L’acceptation doit être éclairée (1), pure et simple (2), libre (3).
1. Acceptation éclairée
L’acceptation suppose la connaissance. Elle doit en principe manifester la volonté
non ambiguë de son auteur de conclure le contrat.
L’ordonnance du 10 février 2016 apporte en outre des précisions au regard de la
portée de l’acceptation. Reprenant des solutions posées par la jurisprudence antérieure, le
premier alinéa de l’article 1119 du code civil dispose en effet que : « Les conditions
générales invoquées par une partie n'ont effet à l'égard de l'autre que si elles ont été portées
à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées. »
2. Acceptation pure et simple
L’acceptation doit être pure et simple ; toute réponse différente de la pollicitation est
une « contre-proposition », une nouvelle offre (article 1118 du code civil, 3ème
alinéa). Cette
contre-proposition rend caduque l’offre initiale.
Comme l’offre, l’acceptation doit porter sur les éléments essentiels du contrat.
f3. Acceptation libre
L’acceptation est, en principe, libre car il n’y a pas de contrat forcé ; nul n’est contraint
d’accepter, par conséquent nul ne commet de faute à refuser d’accepter.
Dans un arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation en date
du 14 décembre 2016, pourvoi numéro :15-25352, La Haute juridiction reproche le seul
refus de poursuivre la vente ne suffit pas à caractériser une faute ; que la liberté
contractuelle implique celle de rompre les pourparlers.
B) Forme de l’acceptation
L’acceptation peut être expresse (1), tacite (2) ou même silencieuse (3).
1. Acceptation expresse
L’acceptation de l’offre est expresse lorsque la personne extériorise sa volonté par un
langage : il peut être oral, gestuel ou écrit.

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2. Acceptation tacite
L’acceptation est tacite lorsqu’elle ne fait pas l’objet d’une déclaration spéciale de
volonté, mais résulte du simple comportement, de l’attitude de l’intéressé, de laquelle on
induit la volonté de contracter.
3. Acceptation silencieuse
Le silence est l’absence totale de toute manifestation de volonté même tacite de la
part du destinataire du contrat.
La Cour de cassation a décidé en 25 mai 1870 que le silence ne pouvait valoir
consentement : « Attendu, en droit, que le silence de celui que l’on prétend obliger ne peut
suffire, en l’absence de toute autre circonstance, pour faire preuve contre lui de l’obligation
alléguée ». En principe Le silence ne vaut pas acceptation (article 1120 du code civil).
Cependant la règle selon laquelle le silence ne peut valoir acceptation connaît un
certain nombre de dérogations que vise l’article 1120 du code civil qui renvoie de manière
générale à des exceptions d’origine légales ou résultant « des usages, des relations
d’affaires ou de circonstances particulières ».