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Les investisseurs sont toujours aussi peu nombreux. La Fnaim Grand Paris estime que leur présen...
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Immobilier : l’obligation de rénover avant de
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Le 14/08/2015
L'article obligeant le...
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Le Conseil constitutionnel a censuré cet article, considérant qu’il « n’avait pas suffisamment ...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Crédit professionnel : les banques ne prennent
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Le crowdfunding
Le crowdfunding, également connu sous le terme de financement participatif, est...
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Serveur-vendeur : les notions de gestion
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Le 28/07/2015
Les trois principaux post...
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► Passer des commandes avec modération
Bien connaître le stock minimum de chaque produit : il ...
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Immobilier tertiaire : différences entre un bail
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Cette même propriété commerciale l'autorise en outre à désigner le bailleur qui lui succédera,...
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Reprendre un hôtel : étudier les documents
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La revue de presse de la semaine, du 10 au 16 aout 2015

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 10 au 16 août 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : les prix baissent à Paris mais avec de fortes disparités Le 10/08/2015 Les prix de l’immobilier ancien ont reculé à Paris de 10 % en quatre ans. - Shutterstock La capitale voit ses prix s’éroder lentement. Entre les arrondissements les plus chers et les moins chers, le mètre carré varie du simple au double. Paris plie mais ne rompt pas ! En un an le marché de la pierre dans la capitale a accusé un repli de 3,4 % (du 1er juillet 2014 au 1er juillet 2015) selon les statistiques du site MeilleursAgents.com. Désormais, le prix moyen du m2 « intra muros » s’établit à 7.770 €. Cette lente érosion des valeurs se confirme au fil des mois et des années. « Cela fait déjà dix mois que le mètre carré dans la capitale
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 est passé au-dessous de la barre des 8.000 €. Et, depuis juillet 2011, soit maintenant quatre ans, le m2 a perdu au total 10 % de sa valeur », précise Sébastien De Lafond, président de MeilleursAgent.com. Il subsiste dans Paris intra-muros des disparités entre les arrondissements. Les plus fortes baisses dans le Ier et le XIIIe Avec des transactions moyennes comprises entre 11.400 et 12.487 € le m2, les 4e, 6e et 7e demeurent les plus chers avec des évolutions contrastées sur un an : deux baisses dans les 6e (-1,1 %) et 7e (-2 %) et une hausse dans le 4e (+ 2,6%). Quant au nord-est Parisien, il concentre toujours les arrondissements les plus accessibles soit les 18e, 19e et 20e avec des valeurs moyennes respectives de 7.084 €/m2 (- 3,1 %), de 6.021 €/m2 (- 6 %) et de 6.291 €/m2 (- 3,7 %). Sur les douze derniers mois, les deux plus fortes progressions parisiennes se relèvent dans les 5e (+ 4,9 % à 11.405 €/m2) et 4e (+ 2,6 % à 11.659 €/m2). Quant aux baisses les plus importantes, elles se constatent dans les 1er (- 8,3 % à 9.786 €/m2) et 13e (- 5 % à 7.113 €/m2). Globalement, « la correction des prix s’est surtout concentrée au premier trimestre », commente Laurent Vimont, président de Century 21 France. Quand au second trimestre 2015, il s’est révélé plus dynamique. Ce réseau immobilier signale une hausse de 28,3 % des transactions entre les premier et second trimestre. De son côté, la Chambre des notaires de Paris Ile-de-France confirme cette tendance sur une plus longue période. Entre février et avril 2015 (comparé à la même période de 2014), le volume de ventes des appartements s’est étoffé de + 3 %. « Il y a beaucoup plus d’appels, de visites et d’offres. Dans le même temps, les vendeurs deviennent beaucoup plus ouverts à la négociation», confirme Jean-Philippe Blanche, agent immobilier Solvimo, dans le 11e arrondissement. Ces transactions ont été plus nombreuses grâce à un retour des acheteurs attirés par des taux d’intérêt historiquement bas et des prix en repli depuis quatre ans. « Cette amélioration des conditions a permis aux acquéreurs d’acheter plus grand soit 2,8 m2 en plus entre le premier semestre 2014 et la même période en 2015, avec un prix moyen de 399.033 € », selon les statistiques de Century 21. Report des investisseurs sur la banlieue parisienne Mais toutes les surfaces ne sont pas logées à la même enseigne. « Si les prix des petits appartements gardent la cote et affichent des valeurs stables, ceux des grands appartements familiaux sont toujours à la peine avec des corrections de prix pouvant aller jusqu’à 10 % », explique- t-on à la Fnaim. Ce phénomène s’explique par un stock important de ces biens dans le portefeuille des agents immobiliers.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Les investisseurs sont toujours aussi peu nombreux. La Fnaim Grand Paris estime que leur présence a été divisée par trois en un an, ces derniers ne représentant aujourd’hui plus que 10 % de la clientèle d’acheteurs. Comment expliquer cette présence moins importante ? D’abord par la rentabilité reste faible, compte tenu du niveau de prix élevé (même en baisse) de la pierre dans la capitale. Ensuite cette catégorie d’acheteur n’a été guère incitée à passer à l’acte, en raison de l’encadrement des loyers à Paris qui est entré en vigueur le 1er août. « Depuis quelques mois, les investisseurs se reportent sur la première et la seconde couronne, aux valeurs plus abordables et où la fixation des loyers est libre », reconnaît Gilles Ricour de Bourgies, président de la Fnaim Grand Paris. « Le redémarrage de l’activité immobilière au printemps a eu pour effet de dégonfler notre stock des biens à vendre », reconnaît Richard Mellul, directeur de l’agence Century 21 Auteuil. Désormais, chez beaucoup de professionnels de l’immobilier, l’offre de logements à vendre est moins garnie, les acheteurs disposent de moins de choix qu’il y a encore six mois. « Cela ne les empêchent pas [les acheteurs] de réfléchir et de visiter plusieurs fois avant de faire une offre », indique Richard Mellul. La chasse aux « petits prix » à Paris Paris reste la ville la plus chère de France. Pourtant, avec les baisses cumulées depuis quatre ans, les secteurs traditionnellement les moins chers de la capitale deviennent, depuis quelques mois, plus abordables. Ainsi, selon les chiffres de MeilleursAgents.com, on trouve dans certains quartiers populaires, des biens avec travaux en dessous de 6.000 €/m2. C’est le cas des quartiers Flandre - Aubervilliers dans le 19e, à 5.188 € /m2, de Charles-Hermite-Evangile, dans le 20e, à 5.301 €/m2 ou encore de Saint-Fargeau et de Danube dans le 19e respectivement à 5.481 € le m2 et 5.611 € /2. « Dans les secteurs de la Goutte d’or, de Marx Dormoy et de l’église Saint-Bernard, on peut trouver de beaux appartements avec cachet proposés à 6.000 et 6.500 € le mètre carré », indique Nabila Haddad de l’agence C21 Sorim dans le 18e. Source: Les Echos.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Immobilier : l’obligation de rénover avant de vendre saute Le 14/08/2015 L'article obligeant les propriétaires de logement, à compter de 2030, à réaliser des travaux d’isolation avant de vendre leur bien a été censuré. – SIPA Le Conseil constitutionnel a validé jeudi la loi sur la transition énergétique. Mais a censuré trois articles, dont celui obligeant les propriétaires de logement, à compter de 2030, à réaliser des travaux d’isolation avant de vendre leur bien. Touchée mais pas coulée. Des 66 articles qu’elle contient, la loi sur la transition énergétique en perd trois, jugés contraires à la Constitution. En premier lieu, le très controversé article 6 obligeant les propriétaires de logement, à compter de 2030, à réaliser des travaux d’isolation avant de vendre leur bien.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Le Conseil constitutionnel a censuré cet article, considérant qu’il « n’avait pas suffisamment défini les conditions et les modalités de l’atteinte » possible au droit de propriété. Un des grands objectifs de la loi, qui est de rénover 500.000 logements par an à partir de 2017, s’en trouve compliqué. Pour des raisons de procédure, le Conseil constitutionnel a également censuré des paragraphes concernant le gaspillage alimentaire, qui prévoyaient que les grandes surfaces n'auraient plus le droit de jeter de la nourriture. Sur ce point, Ségolène Royal, la ministre de l'Ecologie, a annoncé vouloir réunir rapidement les représentants de la grande distribution pour leur proposer de faire « de manière volontariste et contractuelle ce que prévoyait la loi ». Source : Les Echos.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Crédit professionnel : les banques ne prennent plus de risques Le 28/07/2015 L'Hôtellerie Restauration : Quelles sont les demandes de financement pour lesquelles vous êtes actuellement le plus souvent sollicité dans le secteur CHR ? Loic Cavellier : Il s'agit le plus souvent de demande de crédit dans le cadre d'acquisition de fonds de commerce. Nous constatons, depuis quelques mois, l'augmentation de demande de financement de reprise d'affaires en liquidation judiciaire. Dans de tels cas, la recherche de financement est-elle plus ardue ? Oui, en termes de crédit, le financement d'une reprise d'affaire en liquidation se rapproche de celui d'une création d'entreprise. Le repreneur va devoir démontrer qu'il y a une vraie dynamique permettant à son projet de créer - et non maintenir - du chiffre d'affaires. Cela implique, de démontrer qu'il est porteur d'un concept original qui colle parfaitement à l'emplacement. En outre, la banque exige - sauf exception - que le repreneur soit un professionnel déjà propriétaire et dont le commerce fonctionne bien. Ce dernier doit disposer de ressources additionnelles équivalentes à 6-7 mois de revenus pouvant être utilisées comme trésorerie disponible et lui permettant de se rémunérer au cas où l'affaire ne serait pas assez rentable dans les premiers temps d'exploitation. Ceci en plus d'un apport minimum de 25 % du plan de financement total. Enfin, pour ma part, il est très important que je comprenne les causes de la liquidation, et pour cela, les résultats et la réputation de l'établissement lors de son exploitation précédant celle ayant conduit à la faillite. Je ne soutiens un dossier devant une banque que si je suis convaincu que l'obtention d'un crédit est possible. Les banques exigent-elles des repreneurs qu'ils disposent d'un patrimoine personnel ? Dans notre secteur géographique [l'Eure, NDLR], les banques avec lesquelles je travaille sont très attentives au patrimoine de l'emprunteur. Celui qui est propriétaire de son habitation principale est plus séduisant pour une banque que celui qui ne l'est pas, car c'est un gage de crédibilité et de sérieux. Elles ne conditionnent pas le crédit à l'hypothèque du bien. En revanche, elles conditionnent systématiquement leur accord de prêt à l'obtention d'une contre-garantie, en plus du nantissement du
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 fonds. Autrement dit, elle demande à des organismes tels que BPI, Siagi... de se porter garant pour une partie du montant emprunté. Pourquoi le recours au crowdfunding (ou financement participatif) devient-il plus courant ? De mon point de vue, le recours au crowdfunding va se développer. C'est un moyen de financement qui complète assez bien le financement bancaire. Ce mécanisme va diminuer le montant des fonds prêtés par la banque, mais cela n'empêche pas cette dernière de demander le nantissement du fonds pour la totalité de sa valeur. Ainsi, elle limite son risque de manière indirecte. Par ailleurs, les prêts obtenus par ce biais le sont sans exigence de caution, ni d'assurance décès-invalidité. Les professionnels du crédit annoncent une hausse des taux. Le confirmez-vous dans le secteur du crédit professionnel ? Oui, on constate une légère hausse. Cependant, les taux sont encore très bas, et une renégociation des taux de crédits professionnels portant sur les murs peut encore être intéressante si la durée de crédit restant à courir est supérieure à 9 ans. À quoi être vigilant lorsque l'on contracte un crédit professionnel ? ► Les tarifs liés à la monétique (location et utilisation du terminal de paiement), particulièrement importants pour les restaurateurs. ► Le montant des commissions de mouvement de compte (calculé sur les mouvements débiteurs). ► Le pourcentage de la commission de plus fort découvert (pourcentage du découvert le plus élevé constaté sur le mois). ► Les frais de découverts. ► Le prix de la carte bancaire. ► L'accès au son compte bancaire en ligne. Le plus souvent, lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas un certain montant (variable en fonction des banques) le coût de l'ensemble de ces services est compris dans un package.
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Le crowdfunding Le crowdfunding, également connu sous le terme de financement participatif, est un mode de financement de projet. Il permet, via une plate forme web, de récolter des fonds auprès d'un large public en vue de financer un projet artistique (musique, édition, film, etc.) ou entrepreneurial (la création d'un concept de restauration, le financement de travaux de rénovation ou d'aménagement, la reprise d'un fonds de commerce). Ce financement peut être obtenu sous forme de dons, de souscription de titres ou de prêts. Depuis le 1er octobre 2014, une nouvelle réglementation est entrée en vigueur et a ouvert une brèche dans le monopole bancaire. Ce nouveau dispositif autorise notamment les plateformes Intermédiaires en Financement Participatif (IFP) à mettre en relation des particuliers désireux de financer des projets en prêtant des fonds, avec des PME à la recherche d'un financement. Un prêt obtenu via le crowdfunding n'a pas vocation à financer totalement une reprise ou la création d'un établissement mais il pourrait venir compléter un financement bancaire dans le cadre d'un agrandissement, de travaux de rénovation voire d'une reprise de fonds de commerce. Ce genre de prêt doit respecter certaines conditions, concernant notamment le taux d'intérêt qui peut aller de 4 à 10 % en fonction du montant emprunté et la durée du prêt. La plateforme Lendix est l'exemple type de plateforme ayant su rapidement profiter de cette nouveauté. Créée fin 2014, cette plateforme de crowdfunding dédiée au secteur des TPE-PME, permet, sous certaines conditions, d'emprunter à partir de 30 000 €, directement auprès d'investisseurs particuliers et institutionnels pour des périodes allant de 18 à 60 mois. Parmi les premiers emprunteurs ayant eu recours à Lendix, on compte le groupe Alain Ducasse Entreprise (qui a financé des travaux et du matériel pour plusieurs activités du groupe), et plus récemment Le Domaine des Hauts de Loire (groupe hôtelier H8 Collection de Jean-Philippe Cartier) qui a emprunté 150 000 € sur 48 mois pour financer les travaux et les équipements nécessaires pour l'aménagement de son école de cuisine. Source: lhotellerie-restauration.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Serveur-vendeur : les notions de gestion indispensables Le 28/07/2015 Les trois principaux postes de charges d'un établissement sont l'énergie, le personnel et les matières premières. D'où la nécessité de sensibiliser régulièrement le personnel sur les conditions de rentabilité. ► Enregistrer avant de servir Toute consommation doit être enregistrée avant d'être servie. C'est la règle de base pour être certain d'encaisser ce qui a été réellement vendu. ► Savoir vendre Le meilleur serveur est-il celui qui sait placer les produits les plus chers ou celui qui sait suggérer les produits qui font la plus forte marge ? C'est tout un débat en fonction du système de rémunération. ► Ne pas tomber dans la facilité d'offrir Quelles sont les situations où le serveur est en mesure d'offrir quelque chose aux clients ? Fixer des règles permettra au service de trouver des arguments devant les clients : que fait-on pour les anniversaires des clients habitués, comment est suivie la carte de fidélité, comment régler un litige avec un client, dont certains n'ont qu'un but : se faire offrir une consommation ? ► Veiller à ce qui part à la poubelle Un débarrassage qui démarre bien en salle facilite le tri, une fois arrivé à la plonge : les déchets à la poubelle, chaque couvert dans le bon bac. Attention, les petits formats se perdent facilement (petites cuillères, fourchettes à huîtres...). La persévérance est au rendez-vous car, à partir de 2016, les restaurants qui font plus de 150 couverts/jour seront soumis au tri sélectif. ► Geste sûr = pas de casse Apprendre les bons gestes pour prendre soin de soi, apporter de la vigilance à son confort de travail, même s'il reste très physique, c'est porter des assiettes garnies avec assurance, débarrasser et empiler les assiettes avec la bonne technique, porter un plateau sans mettre les mains à plat dessous. Autant de gestes exécutés avec automatisme et assurance qui évitent les démoulages et la casse.
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 ► Passer des commandes avec modération Bien connaître le stock minimum de chaque produit : il s'agit de déterminer le nombre de produits nécessaires au fonctionnement entre deux livraisons. Avec ce repère, les commandes sont faites en fonction du besoin à court terme. Commander une grande quantité de produits risque de vous exposer aux dates limites de consommation, ou à une sortie de trésorerie importante, en contrepartie d'un tarif attractif. ► Maîtriser la méthode de réception des marchandises Le personnel de service réceptionne une partie des marchandises : boissons (soft, vins, alcools), colis divers. Laisser à proximité les bons de commande initiaux permet de vérifier la conformité de la livraison, comparer la commande avec les produits réellement livrés, savoir émettre des réserves écrites sur le bon... ces savoir-faire ne resteront plus l'exclusivité du chef de cuisine ou du dirigeant. ► Appliquer la méthode Fifo La rotation des stocks, périssables et non périssables, est soumise à la méthode fifo : first in, first out (premier arrivé, premier sorti). ► Boucher efficacement les bouteilles de vin L'augmentation des ventes de vin au verre a vu se développer les types de bouchon vide d'air. Sachant que le vin d'une bouteille entamée perd une partie de ses qualités en 24 heures, à chaque usage ou en fin de service, veillez à vider chaque bouteille de son air. Source : lhotellerie-restauration.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Immobilier tertiaire : différences entre un bail commercial et un bail dérogatoire Le 28/07/2015 Avec le bail professionnel, deux types de contrats se dégagent tout particulièrement dans l'immobilier tertiaire (c'est-à-dire l'immobilier de type commercial) : les baux commerciaux, et les baux dérogatoires. Si le premier se distingue par une durée de location à long terme, c'est exactement l'inverse du second, qui se définit par une durée courte. Bail commercial et bail dérogatoire Bail commercial : 9 années minimums, mais avec des avantages Le bail commercial est par nature un contrat portant sur le long terme, puisque le contrat doit comporter une durée de location minimale de 9 ans. Il est obligatoire pour toute personne ou société immatriculée au registre du commerce (ou au répertoire des métiers s'il est question d'artisanat), et pour qui la location a pour but la création d'un commerce. Sur le principe, le bail commercial peut donc sembler contraignant, mais il comporte des avantages. Le principe est la stabilité : en effet, le locataire dispose par-là de ce que les experts nomment la « propriété commerciale ». Ainsi, si le propriétaire souhaite ne pas renouveler le contrat du locataire, il doit lui verser une indemnité. Celle-ci varie en fonction des circonstances (situation de la personne, du logement…).
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Cette même propriété commerciale l'autorise en outre à désigner le bailleur qui lui succédera, sous certaines conditions. Bail dérogatoire : 2 ans maximum, une solution temporaire Le bail dérogatoire s'oppose viscéralement au bail commercial, puisque contrairement à celui-ci, le contrat est cette fois d'une durée courte : inférieure à 2 ans. On parle d'ailleurs aussi de bail « précaire » pour souligner le côté temporaire de cette alternative. Toutefois, « temporaire » ne veut pas dire « bon marché » : le bail précaire est susceptible d'intéresser un public précis. Bien souvent, ce sont des personnes lançant leur entreprise, ou en reconversion. Elles ne savent pas si leur activité va marcher, et le bail précaire leur permet de réduire les risques. Le propriétaire également y trouve son compte, puisque contrairement au bail commercial, il n'a pas besoin de verser une indemnité en cas d'éviction du locataire. Et par la suite, sous certaines conditions, le bail précaire peut être transformé en un contrat classique. Un changement récent : la loi Pinel Une dernière chose à savoir concernant les contrats commerciaux et dérogatoires est qu'ils ont été modifiés récemment, par la loi Pinel de juin 2014. L'encadrement de l'évolution des loyers, les états des lieux obligatoires ou le droit de préemption du locataire sont autant de nouveautés. Si vous disposez d'un de ces baux depuis longtemps, renseignez-vous : vos droits ont changé entre-temps. Trucs et astuces L'échéance de fin de bail est le bon moment pour faire le point avec le propriétaire ou le locataire. Profitez-en pour apporter au contrat les modifications auxquels vous avez déjà réfléchi. Source : lhotellerie-restauration.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Reprendre un hôtel : étudier les documents importants Le 30/07/2015 Clauses du bail, comptabilité, classement hôtelier, mises aux normes... sont autant de documents à analyser ou faire analyser avant la reprise de l'établissement. © Thinkstock Les documents comptables Vous devez examiner tous les documents comptables de la société exploitant le fonds et, le cas échéant, ceux de la société mère (holding financière) si elle existe. Comme il s'agit de documents complexes, vous devez vous faire aider par un expert-comptable. Il est du devoir de l'agent immobilier spécialisé d'examiner, lui aussi, le détail du compte de résultats afin de déterminer l'excédent brut d'exploitation retraité (EBE retraité), élément déterminant pour le financement et l'évaluation de l'entreprise. La détermination de ce chiffre n'est pas forcément simple et nécessite fréquemment une ou plusieurs communications avec le comptable de la ou des sociétés. Le bail commercial Il est important de connaître les obligations respectives du bailleur et du locataire des murs dans lequel est exploité le fonds de commerce d'hôtel. Vous devez être particulièrement vigilant en ce qui concerne :
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 - l'ampleur des travaux à la charge du locataire. - Si le bail prévoit qu'en cas de destruction partielle de l'immeuble par incendie ou autre, le fonds de commerce disparaît au profit exclusif du propriétaire, vous devez le refuser et ne pas acheter, ou demander la modification dudit bail. - La date d'échéance du bail. Si la fin du bail est proche, c'est défavorable au vendeur car elle s'accompagne toujours d'un possible contentieux. En effet, il y a deux possibilités : - le bailleur ne renouvelle pas le bail. Dans ce cas, il doit vous verser une indemnité d'éviction (lire encadré ci-dessous) destinée à vous réinstaller aux mêmes conditions, dans des locaux équivalents placés dans un endroit similaire et prévoyant les frais de déménagement. Le montant de cette indemnité est souvent source de contentieux. - Le bailleur renouvelle le bail, mais augmente le loyer. Contrairement aux restaurants, le loyer des hôtels n'est pas plafonné à l'indice du taux de la construction et le bailleur peut l'augmenter librement (loi de 1964 sur les locaux monovalents). Mais la discussion sur le montant du loyer peut durer des années. L'arrêté de classification en hôtel de tourisme L'arrêté du 23 décembre 2009 fixant les normes et la procédure de classement des hôtels de tourisme vous permet de connaître les normes auxquelles l'établissement doit répondre pour être conforme. Les documents des services de contrôle des normes d'hygiène et de sécurité incendie - Vous devez absolument mesurer ce qui est ou n'est pas aux normes. Moins l'établissement est aux normes, plus vous aurez besoin d'argent pour financer votre acquisition. Vous devrez en tenir compte dans l'élaboration de votre dossier de demande de crédit bancaire. - Concernant la sécurité incendie, il faut demander au vendeur l'avis de dernier passage de la préfecture pour avoir connaissance des travaux encore non exécutés, s'il y en a. - Les administrations visitent régulièrement les établissements et ordonnent, au mieux des travaux de mise aux normes, au pire la fermeture de l'établissement. Que les travaux demandés soient urgents ou non, il appartient au vendeur de communiquer toutes les correspondances des administrations à
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 son acquéreur, même s'il vend en l'état. En tant qu'acheteur, n'hésitez pas à demander ces documents (et à insister pour les obtenir) car il est indispensable pour vous de connaître les travaux auxquels vous serez tenus une fois propriétaire du fonds. Les hôtels bien gérés respectent le plus souvent les normes de sécurité. L'indemnité d'éviction Lorsqu'une société propriétaire d'un fonds de commerce reçoit une indemnité d'éviction, elle est considérée comme un profit exceptionnel et donc taxée à 33,1/3 %. Il n'y a aucune possibilité d'atténuer cette imposition, même en cas de réinvestissement. La seule solution de ne pas payer cet impôt exceptionnel dans le cas d'un hôtelier qui souhaite réinvestir est de procéder à un apport cession. Si le propriétaire des murs achète la société propriétaire du fonds de commerce, le vendeur, procédant à un apport-cession, peut réinvestir la totalité des sommes perçues. Par contre, si le propriétaire des murs verse une indemnité d'éviction par le biais du versement des sommes directement à la société propriétaire du fonds de commerce, le propriétaire est spolié de l'équivalent du tiers de la somme perçue. Il ne peut donc pas se réinstaller dans des conditions équivalentes, il ne peut qu'acheter un établissement nettement plus petit. Pour qu'il puisse racheter un fonds de commerce équivalent, il faut tenir compte de ce préjudice financier. - En cas de cession via un montage de type apport-cession, il n'y a pratiquement aucun impôt à payer. D'où le préjudice financier calculé de la manière suivante: Pi : montant de l'indemnité d'éviction Pf : prix effectif à payer Vb : valeur du fonds au bilan Pf = Pi +(Pf-Vb)/3 Pf = (3Pi-Vb)/2 ► Par exemple, si le fonds de commerce est évalué à zéro au bilan, le prix à payer est supérieur de 50 % au montant de l'indemnité d'éviction.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 - Si ce préjudice financier n'est pas ajouté au montant de l'indemnité d'éviction, l'hôtelier ne peut pas se réinstaller. Exemple : montant de l'indemnité d'éviction : 3 050 000 €, valeur du fonds au bilan : 50 000 €. Plus-value : 3 000 000 à 33,1/3 = 1 000 000 €. Reste net : 2 000 000 €. ► Le commerçant ne peut plus acheter d'affaire équivalente. Pour qu'il puisse toucher 3 050 000 € net, il faut que le prix effectivement réglé soit de : 4 550 000 €. Si on fait le calcul à l'envers : (4 550 000 - 50 000)/3 = 1 500 000 4 550 000 - 1 500 000 = 3 050 000 Source : L’hotellerie-restauration.fr
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 L'accueil téléphonique Le 31/07/2015 Le téléphone du restaurateur est l'un de ses premiers outils de vente. D'où une vigilance de votre part sur les bonnes pratiques. © Thinkstock Stylo et bloc-notes doivent toujours être à portée de main quand vous êtes au téléphone. Quel est le bon réflexe à avoir lorsque vous êtes le premier arrivé au restaurant, le matin ou en fin d'après-midi ? Consulter les messages téléphoniques et sur internet et traiter en priorité les demandes de réservation.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Vous allez décrocher le téléphone. Quels sont les équipements indispensables à avoir ? Un stylo, un bloc-notes. Alors que vous travaillez en salle, à la mise en place, vous avez aussi à répondre au téléphone avant la fin de la 3e sonnerie. Quel sera votre meilleur équipement ? Un téléphone sans fil accroché à votre ceinture. À la radio, une publicité permet de mémoriser l'identité du produit par un jingle et un slogan. Qu'est-ce qui pourrait être son alter ego au téléphone ? La formule d'accueil, clairement audible par le client. Souvent, l'expression de présentation de l'entreprise, tellement répétée, n'est qu'un amas de sons incompréhensibles. Pour être sûr que le client entendra bien la présentation de votre restaurant, à partir de quand commencerez-vous à parler ? Lorsque le combiné touche le lobe de l'oreille, car il y a un temps mort technique entre le décrochage et la mise en relation. Que veut-on dire par 'supprimer les parasites au téléphone ? Il s'agit de supprimer le cliquetis du stylo, de minimiser les bruits environnants. N'oubliez pas que votre combiné est équipé d'un micro performant. La Saint-Valentin est passée de 24 heures. Quels seront vos réflexes sur la messagerie téléphonique et sur le site internet ? Supprimer le message d'annonce de l'événement. Que direz-vous à un client si vous nous n'êtes pas en mesure de lui apporter des réponses précises ? Vous lui proposez de noter ses coordonnées et indiquez que le responsable le rappellera dès son retour. Ce qui sera fait, bien sûr.
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Trouvez les mots pour le dire Au téléphone, soigner la façon de dire les choses, c'est faire preuve d'égards envers votre correspondant. Ainsi, que diriez-vous à la place de : 1- Allo ! Formule d'accueil de votre restaurant 2- C'est qui ? Qui dois-je annoncer ? C'est de la part de qui ? 3- Ne quittez pas ! Un instant, s'il vous plait. 4- C'est pour quoi ? C'est à quel sujet, s'il vous plait ? 5- Il n'est pas là ! Il n'est pas disponible ; je vous propose de noter votre message. 6- De rien, c'est normal. À votre service. Je vous en prie. Avec plaisir. 7- Ne vous inquiétez pas. Je fais le nécessaire pour... 8- Vous avez mal compris. Je me suis mal exprimé. 9- Je ne vous garantis rien. Je fais le maximum pour...
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 10- Vous patientez ou vous rappelez. Désirez-vous patienter ? 11- Nous sommes en plein service, rappelez plus tard. Nous sommes en plein service ; avec votre accord, je vais noter vos coordonnées et nous allons vous rappeler avant ... heures. Source : L’hotellerie-restauration.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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