Marché immobilier côte d'ivoire

1 / Lamudi Whitepaper
LE MARCHÉ DE
L’IMMOBILIER
DANS LES PAYS
ÉMERGENTS
2014

01
E
n tant que portail immobilier mondial, concentré
exclusivement sur les pays émergents et en voie
de développement, Lamudi détient une position idéale
pour fournir une vue d’ensemble compréhensive de
l’immobilier sur ces marchés prometteurs.
Les découvertes contenues dans ce rapport sont basées
sur une série d’enquêtes en ligne menées à l’endroit des
demandeurs de logement et des agents immobiliers à
travers l’Asie, le Moyen-Orient, l’Afrique et l’Amérique
Latine. Nous voulons remercier ces personnes
interrogées pour leur soutien et leur participation, qui a
fourni des analyses pertinentes sur la croissance future
de l’immobilier dans ces régions. Le rapport délivre non
seulement une vue d’ensemble globale, mais il fournit
également une analyse approfondie des 16 marchés clés
où Lamudi est présent.
02Bienvenue... Les marchés émergents:
perspective économique
Grâce à l’utilisation croissante d’Internet, à la
progression et l’intensification de l’activité économique,
un changement s’opère et des économies émergent. En
conséquence, les pays en voie de développement offrent
les meilleures opportunités pour la croissance mondiale.
Tandis que la perspective pour des marchés immobiliers
plus développés et mûrs est bien documentée, le secteur
de la propriété dans le monde émergent reçoit beaucoup
moins d’attention de la part des chercheurs et des
médias. En rassemblant ces données, la recherche de
Lamudi fournit une perspective originale de marchés
immobiliers dans le monde entier.
… sur le premier rapport annuel de
Lamudi sur l’état actuel et futur de
l’immobilier dans les marchés émergents.
L
e Fond monétaire international prévoit qu’au
cours des prochaines années, près de 70 pour cent
de la croissance mondiale viendra des pays en voie de
développement. Des économies émergentes comme le
Nigeria, l’Indonésie, les Philippines, l’Arabie Saoudite
et le Mexique – auront une part significative dans la
croissance de la décennie prochaine. Les avancées
économiques de ces pays ont soutenu l’économie
mondiale pendant les périodes financières dures
de ces dernières années, avec un développement
particulièrement fort dans la construction, l’immobilier
et des secteurs technologiques.
En attendant 2015, les économies des marchés émergents
dans l’Asie du Sud-Est, l’Amérique Latine, le Moyen-
Orient et l’Afrique vont se renforcer. En raison de
l’augmentation des déséquilibres intérieurs et un
environnement externe stimulant, la croissance du PIB
de l’Asie du Sud en 2012-2013 était en dessous de la
moyenne de la décennie passée; malgré des rechutes
et des niveaux de croissance plus bas que prévu dans
la première moitié de 2014, une croissance stable du
PIB est prévue pour les prochaines années. Des chiffres
du Centre de Développement de Projection À moyen
terme de l’OCDE (MPF-2014) révèlent que le taux de
croissance du produit intérieur brut réel en Asie du Sud-
Est devrait atteindre en moyenne 5.4% par an entre 2014
et 2018.
Paul-Philipp Hermann, Antonius Salis et Kian Moini – Co-fondateurs Mondiaux, Lamudi
de la croissance mondiale sera
générée par les pays émérgents
dans les prochaines années
70%

Répartition de la population agée de moins de 30 ans par région: 2030
Source: Euromonitor International
Moyen-Orient
& Afrique
monde Asie-
Pacifique
Amérique
du Nord
est
Europe
l’Amérique latine Australasia occidental
Europe
61.7%
44.7%
43.7%
40.7%
37.6%
36.5%
32.6%
32.0%
Les pays émergents d’asie
représentent presque 30%
des IDE mondiaux en 2013,
avec un montant total de 426
Le PIB renforce le marché
immobilier dans les
pays émergents. À côté de la
croissance rapide de technologies
Internet, des pays les moins avancés
dans l’Asie du Sud-Est, l’Afrique,
le Moyen-Orient et l’Amérique
Latine apparaissent comme des
acteurs compétitifs sur le marché
immobilier mondial et deviennent
ainsi de plus en plus attractifs pour
les investisseurs.
– Paul-Philipp Hermann, Lamudi
Les chiffres du Rapport Mondial d’Investissement 2014,
publié par la Conférence des Nations unies pour le
Commerce et le Développement (UNCTAD), révèlent
que l’afflux de l’investissement direct étranger (IDE) en
l’Afrique a augmenté de 4% à 57 milliards de $ en 2014.
En conséquence, le développement d’infrastructures,
l’apparition de classes moyennes et l’innovation locale,
d’industries comme l’automobile, les technologies de
l’information, la construction, l’immobilier et la vente au
détail se transforment en opportunités d’investissement
de plus en plus attractives. Les pays en voie de
développement en Asie ont représenté presque 30 pour
cent du total de de l’investissement direct étranger
mondial en 2013, avec un afflux total de 426 milliards
de dollars. Dans l’Asie du Sud-Est, l’afflux a augmenté
de sept pour cent, pour atteindre 125 milliards de
dollars. En Amérique latine, la Colombie a connu une
augmentation de huit pour cent à 17 milliards de dollars
en 2013, fournissant ainsi de nouvelles opportunités
intéressantes pour des investisseurs étrangers dans
l’industrie financière.
Les marchés émergents présentent un nombre
impressionnant d’opportunités pour les investisseurs.
fDi, Intelligence rapporte qu’en 2013, l’Asie-Pacifique
est restée la principale destination pour l’investissement
direct étranger, avec des projets drainant un
investissement de capital d’une valeur de 184.76
milliards de dollars. Le Moyen-Orient, l’Amérique
Latine et les Caraïbes ont vu une forte croissance des
IDE, avec la croissance majeure enregistrée en Jordanie
et au Mexique. L’Afrique a aussi vu une augmentation
de 10.76 pour cent dans l’investissement capital intérieur
de 2012 à 2013, attirant 51.98 milliard de dollars.
Selon fDi, les cinq secteurs les plus concernés par ces
investissements en 2013 sont le charbon, le pétrole et
le gaz naturel ; les télécommunications ; les énergies
renouvelables ; business services ; et l’immobilier.
La plupart des marchés émergents ont une grande
population active jeune. Le Moyen-Orient, l’Afrique
et l’Amérique Latine ont le plus grand nombre de
citoyens en dessous de 30 ans, avec des pays comme
le Mexique, la Jordanie, l’Arabie Saoudite et le Nigeria
qui abritent les populations les plus jeunes du monde.
Selon la société d’intelligence du marché Euromonitor
International, les pays en voie de développement et
émergents détiennent 89.8 pour cent de la population
mondiale en dessous de 30 – une hausse de 85.3 pour
cent comparé à 1980. Ces jeunes populations non
seulement contribuent plus à l’économie du travail, mais
dépensent aussi plus sur des biens de consommation et
sont plus enthousiastes à passer du temps et à dépenser
de l’argent sur la technologie.
(1) UNCTAD (2) The fDi Report 2014
“
milliards
de dollars
4 / Lamudi Whitepaper 5 / Lamudi Whitepaper

Colombie:
Population: 48.32 million
PIB: $378 billion
PIB par habitant: $4,376
Ghana:
PIB: $48 billion
PIB par habitant: $766
Côte-d’Ivoire:
PIB: $31 billion
Mexique:
PIB: $1,261 billion
Bangladesh:
PIB: $130 billion
Myanmar*:
PIB: $57 billion
*2013/2014 estimation
Tanzanie:
PIB: $79 billion
Kenya:
PIB: $80 billion
Les Philippines:
PIB: $272 billion
Pakistan:
PIB: $237 billion
Nigeria:
PIB: $509 billion
Indonésie:
PIB: $868 billion
Maroc:
PIB: $104 billion
Sri Lanka:
PIB: $67 billion
Jordanie:
PIB: $34 billion
Arabie Saoudite:
PIB: $745
Les marchés
émergents
Tous les chiffres correspondant au PIB et PIB par
habitant datent de 2014, à l’exception de Myanmar.
Toutes les statisttiques correspondant à la population
sont correctes et datent du 31.12.2013.
Source: World Bank Group

L
es marchés en Asie, en Amérique Latine et
au Moyen-Orient éprouvent des secteurs
immobiliers en pleine expansion, alimentés par une
forte croissante économique et une classe moyenne
qui s’aggrandit. Dans des villes d’Asie du sud-est, on
constate l’augmentation la plus rapide des prix des
appartements, condos et des propriétés commerciaux
à travers l’Asie, selon le consultant en propriété
Knight Frank. L’indice de Développement de Terre de
l’Asie Principale de l’entreprise - l’analyse des prix de
propriété à travers le continent - révèle qu’au cours
des deux dernières années, les prix des résidences
principales et des bureaux en Asie ont respectivement
augmenté de 50.4 pour cent et 38.3 pour cent.
Le segment de la propriété haut de gamme dans l’Asie
du Sud-Est, l’Amérique Latine, le Moyen-Orient et
l’Afrique se développe, et cette expansion est prévue
continuer pendant la décennie prochaine. Au cours des
deux dernières années, les prix de maison à Jakarta ont
crû de 184%, stimulé par une classe moyenne qui grandit
rapidement en l’Indonésie et par la demande croissante
03La propriété dans les
marchés émergents
de propriétés haut de gamme dans la ville. En outre,
les capitales Manille et Rangoon ont aussi été mises en
évidence par des experts, les soulignant comme des
villes avec des marchés immobiliers à suivre, en termes
d’immobilier résidentiel, industriel et commercial.
Avec une économie forte et une amélioration des
domaines comme la transparence et la gouvernance,
plus d’investisseurs ont tourné leur attention vers
la capitale des Philippines. Manille compte une
démographie jeune, reçoit une quantité significative
de capitaux de Philippins à l’étranger et a une culture
de la main-d’œuvre semblable à l’occident. Ses
secteurs résidentiel, du détail et de bureau ont tous des
perspectives fortes d’investissement. La banque HSBC
a nommé l’année dernière le Mexique “le pari le plus
sûr pour les investisseurs dans la région”. Dans une
étude des principaux marchés émergents de 2013, la
banque a choisi le Mexique comme point névralgique
d’investissement en Amérique Latine, devant le Brésil
et l’Argentine. Les investisseurs voient les signes de
changement au Mexique, avec la baisse de la violence
et les crimes liés à la drogue et les entreprises qui
bénéficient des réformes envisagées depuis les élections
2012. Le Mexique attire les investisseurs étrangers pour
des avantages tel que le rapport qualité-prix qui est plus
favorable qu’aux Etats-Unis et en Europe, ainsi que des
taux de change attrayants.
Certains pays, qui devraient devenir les moteurs
économiques dynamiques de l’avenir, ont été groupés
sous les pays du MINT - Mexique, Indonésie, Nigeria
et Turquie - et du PINE - Philippines, Indonésie,
Nigeria et Éthiopie. Les populations jeunes, la richesse
croissante, la stabilité économique et des emplacements
géographiques attractifs font particulièrement d’eux de
bonnes options pour l’investissement, le développement
d’infrastructures et la construction.
(3) HSBC - Beyond BRICs: Meet the next batch
of emerging markets
“Il y a ceux qui cherchent un retour sur investissement
pur et il y a ceux qui pensent plutôt à leur style de vie ou
ont d’autres raisons, comme la sécurité(le titre) de leur
investissement. Ces différentes raisons mèneront les gens
dans des directions différentes quant à la sélection de leur
lieu d’investissement.
Liam Bailey, Responsable Mondial de la recherche
résidentielle à Knight Frank

“LIAM BAILEY
Responsable Mondial de
la Recherche Résidentielle
à Knight Frank, discute
les tendances clés dans
l’immobilier international,
y compris dans les
marchés émergents.
Dans une perspective globale,
quelles tendances avez-vous identifié
concernant la propriété internationale
en 2014?
Une tendance clé, c’est un certain nombre de marchés qui
se remettent, à l’image de certains marchés européens où
il y a eu cinq ou six ans de conditions très difficiles; les
prix avaient chuté, ainsi les volumes de transaction et le
niveau de confiance était très bas. Dans certains marchés
et des endroits comme Madrid et certainement Dublin, on
remarque une remontée des prix et aussi des transactions.
Les investisseurs reprennent confiance et sont confortés
dans l’idée que le niveau le plus bas du marché a été
atteint.
Diriez-vous que l’essentiel des marchés
ont aujourd’hui récupéré, ou est-ce que
les effets de la crise financière mondiale
se font toujours sentir de quelque
manière?
Les effets se font encore ressentir. Je pense qu’il y a des
niveaux de récupération. Sur beaucoup de marchés en
Europe, les prix sont encore pareils ou continuent même
de chuter. La demande est toujours faible et il y a une
incertitude sur la force de leur tarification. Certains
marchés se sont corrigés de façon significative pendant la
crise, Dubaï et Dublin sont deux exemples classiques. Ils
sont tombés de 60 à 65 pour cent, et se sont relevés de 10
à 20 pour cent. Ils ont donc connu une forte croissance,
mais à partir d’une base très faible. C’est en fait un jeu
opportuniste qui se déroule, avec des personnes cherchant
de bonnes opportunités dans ces lieux. Si vous observez
la crise financière, les mesures de stimulation par des taux
d’intérêt bas ou l’assouplissement quantitatif ont fait partie
des plus importants impacts à longs terme. Les effets de
ces politiques continuent d’agir sur beaucoup de marchés.
Comment décririez-vous alors votre
perspective pour la propriété à l’échelle
mondiale pour les 12 prochains mois?
Le véritable enjeu, c’est l’environnement macro-
économique. Le rétablissement économique sur de
nombreux marchés est relativement hésitant. Un des
autres facteurs que nous avons vu jouer au cours des
dernières années a été l’augmentation des mesures de
refroidissement. Sur des marchés antérieurement très
forts comme Hong-Kong et Singapour, les gouvernements
ont pris des mesures pour tenter de contrôler ou limiter
la croissance des prix au fil du temps. Ces mesures ont
eu des impacts significatifs, particulièrement en termes
de volumes de transaction. Certaines de ces restrictions
pourraient être levées durant les 12 prochains mois,
principalement parce que les marchés ont ralenti
si significativement et les gouvernements essayent
d’équilibrer leurs interventions ; ils ne souhaitent pas
entraîner un ralentissement important sur ces marchés.
Ces mesures de refroidissement
impactent-elles d’autres marchés dans
la région Asie-Pacifique?
Cela ne fait aucun doute que la demande s’est déplacée.
Il apparaît clairement dans les statistiques de transaction
Entretien
“
que beaucoup de personnes n’ont pas acheté à Hong-
Kong ou Singapour comme elles l’auraient voulu,
parce que cela a été beaucoup plus cher. Cette demande
s’est déplacée vers d’autres marchés : l’Australie a
certainement vu la demande étrangère hausser, la
Malaisie dans une moindre mesure, mais aussi le
Canada, les Etats-Unis et le Royaume-Uni.
L’Indonésie, ou plus spécifiquement
Jakarta, a été déclarée le marché
immobilier du luxe connaissant la
croissance la plus rapide dans votre
Rapport sur la Richesse de 2014.
Qu’est-ce qui conduit cette tendance?
C’est une combinaison de plusieurs éléments. Il y a
eu la croissance rapide dans la richesse intérieure et
cet argent est investi dans la propriété. Il y a aussi eu
une croissance des marchés endettés et des marchés
hypothécaires, les gens sont ainsi plus enclins à
emprunter pour investir dans la propriété. Il y a
donc plus d’argent disponible dans le marché de
l’investissement dans la propriété. Aussi, la plupart des
marchés (dans l’Indonésie) sont relativement abordables
comparés à certains autres centres régionaux, donc ils
sont ouverts à un plus grand nombre d’investisseurs
que dans d’autres endroits comme Hong-Kong ou
Singapour. Prenez par exemple Bali. Il n’y a pas
énormément de résidences secondaires en Asie, comme
c’est le cas en Europe. Bali s’est donc démarquée, parce
qu’elle a tendance à recevoir beaucoup d’investissement
intérieur.
Des marchés émergents, des endroits
comme l’Indonésie, deviennent-ils
de plus en plus attractifs pour les
acheteurs de luxe ?
Ils le sont, certainement. Je pense que cela dépend
des diverses raisons d’investissement. Il y a ceux qui
cherchent un retour sur investissement pur et il y
a ceux qui pensent plutôt à leur style de vie ou ont
d’autres raisons, comme la sécurité(le titre) de leur
investissement. Ces différentes raisons mèneront les
gens dans des directions différentes quant à la sélection
de leur lieu d’investissement.
Pouvez-vous nommer des pays qui
d’après-vous se positionnent comme
des points centraux d’investissements
pour les cinq prochaines décennies?
Certains marchés surprennent lorsqu’on constate
qu’ils sont entièrement bien estimés. L’Australie est
un marché qui n’a pas vraiment vu de ralentissement
durant la crise ; en réalité sur la plupart des notes,
c’est un marché entièrement estimé et l’accessibilité
est un enjeu important à l’heure actuelle. Mais sur une
vision à long terme, la plupart des personnes sont assez
convaincues que l’Australie demeurera un carrefour
sécurisé clé pour des investisseurs à long terme et
sera en réalité probablement très performante. À long
terme, l’investissement en Australie sera important,
particulièrement autour de la région Asie-Pacifique.
Les marchés émergents sont-ils
toujours considérés comme un
risque pour des investisseurs dans la
propriété ?
Miami, en tant que zone refuge, profite toujours de
l’argent sortant de l’Amérique du Sud. Dubaï, qui était
un marché émergent, devient maintenant un marché
de plus en plus établi. Une grande partie de l’offre
excédentaire a quitté le marché. La performance des
centres clés dans le monde entier a été incroyablement
forte pendant ces dernières années et ceci reflète juste
la recherche de sécurité. On pourrait soutenir qu’au
cours des cinq prochaines années, au vu de la croissance
économique plus forte, que de nouvelles occasions
expérimentales seront recherchées.
11 / Lamudi Whitepaper10 / Lamudi Whitepaper

L
es marchés émergents défient aujourd’hui les pays
développés en offrant des produits et services
novateurs aux entreprises, à un coût moindre que celui
des nations occidentales. De l’Indonésie au Nigeria, des
pays ont été nommés comme les prochains challenges
dans l’utilisation des smartphones. Le rapport annuel
sur Internet est juste une étude sur son utilisation
d’Internet, permettant de mettre en évidence le potentiel
de croissance du portable dans ces marchés émergents.
Le développement du haut-débit sur le mobile a été
d’un intérêt croissant en Asie du Sud-Est et en Amérique
Latine, tandis qu’un nombre grandissant de sociétés
technologiques - incluant IBM, Google et Microsoft - s’est
étendu dans des pays africains émergents comme le Kenya
et le Nigeria pour investir dans l’innovation prometteuse.
Selon Christopher Hire, Directeur exécutif de l’agence
d’innovation globale 2thinknow : “la technologie des
smartphones facilite l’accès des opérations bancaires et
même des services d’identification aux villes émergentes,
aux villes encore plus petites, dans le monde entier.”
La croissance stable de la technologie Internet dans les
marchés émergents encourage les promoteurs immobiliers
à inclure des outils en ligne dans leurs activités marketing
et de développement commercial. Kian Moini, le Co-
fondateur et Directeur général de Lamudi, note que :
04L’Innovation numérique
dans les marchés émergents
“un nombre croissant de demandeurs de logement dans
les marchés émergents va sur Internet pour chercher et
acheter des propriétés. Les agents immobiliers doivent
s’adapter à un environnement qui change rapidement
pour satisfaire les demandes des clients et fournir la
meilleure expérience client possible.”
Le développement économique des villes à travers
l’Amérique Latine, le Moyen-Orient, l’Asie du Sud-Est
et l’Afrique, attire l’intérêt d’investisseurs immobiliers.
L’indice de Perspective de Villes Émergentes (ECO) 2014
tiré de l’Indice 2014 de Villes Mondiales d’A.T. Kearney –
qui porte sur l’examen de 84 villes sur chaque continent
- place Jakarta, Manille et la capitale éthiopienne Addis
Abeba en tête villes émergentes de demain. Bogotá,
Nairobi et Tunis se sont respectivement classés 7ème,
9ème et 18ème. L’indice ECO mesure la probabilité
d’amélioration de la situation des villes à revenus bas et
intermédiaires pour les 10 à 20 ans suivantes. Ces villes
connaissent une croissance économique impressionnante
et une stabilité, une amélioration de la sécurité et des
évolutions encourageantes dans les services médicaux,
l’éducation et les infrastructures.
(4) KCPB: Internet Trends 2014 (5) 2014 Global Cities Index and
Emerging Cities Outlook
“L’Innovation doit être intégrée dans l’ADN
des villes, ce qui peut seulement être fait une
fois que la stabilité est effective.”
Christopher Hire, Directeur exécutif de l’agence d’innovation globale 2thinknow
“

Q&AANTONIUS SALIS,
PAUL-PHILIPP
HERMANN ET
KIAN MOINI
Les Co-fondateurs Mondiaux de
Lamudi discutent de l’état actuel de la
propriété dans les marchés émergents.
La reprise économique mondiale
suite à la crise financière est toujours
hésitante. Quel est l’impact sur les
marchés émergents?
Paul-Philipp Hermann : Tandis que la reprise mondiale
est en bonne voie, son impact a été inégal. Dans certaines
économies de marché émergentes, la croissance a été
dévalorisée comparée aux prévisions initiales, en partie
en raison de la demande externe plus faible de la part
d’acteurs importants, comme les Etats-Unis et la Chine.
Les marchés comme le Mexique sont particulièrement
affectés par une reprise ralentie aux États-Unis. Le
Fonds monétaire international (FMI) prédit aujourd’hui
une croissance moyenne de 4.6 pour cent en 2014
pour les marchés émergents et les pays en voie de
développement, montant à 5.2 pour cent en 2015.
Le FMI affirme que des réformes structurelles sont
nécessaires dans beaucoup de pays - tant développées
qu’émergents - pour promouvoir le développement
d’infrastructures, renforcer la productivité et stimuler
la croissance mondiale.
Quelles tendances avez-vous constaté
concernant la propriété dans les
marchés émergents en 2014?
PPH : Dans les marchés émergents, chaque pays fait
face à son propre ensemble individuel de défis et
d’opportunités. Cependant, l’impact de développement
d’infrastructure sur des marchés immobiliers est une
tendance de note de valeur. Des projets d’infrastructure
majeurs, particulièrement dans des villes comme
Jakarta et Bogotá, soutiennent la croissance, faisant
d’elles des villes plus attractives pour les investisseurs.
Une autre tendance clé est technologique. Les pays
émergents observent une mutation considérable
des habitudes et des méthodes traditionnelles de la
recherche d’immobilier, du hors ligne vers la recherche
en ligne. Le changement dans la manière de chercher un
logement par les demandeurs de logement, de faire la
publicité des maisons à acheter ou louer, est radical, car
de plus en plus de personnes sont connectées à Internet,
particulièrement par des dispositifs mobiles. Nous nous
attendons voir que cette tendance s’accélérer en 2015.
Quels pays des marchés émergents
offriront les meilleures occasions pour les
investisseurs en 2015 ?
Kian Moini : Bien que les marchés émergents ne soient pas
sans risques, beaucoup de pays dans lesquels Lamudi opère
offrent des opportunités aux investisseurs internationaux.
En Afrique, le Maroc a permis de stimuler l’investissement
étranger par une série d’accords commerciaux et de réformes
structurelles. Son économie stable a aussi rendu le pays plus
attractif aux investisseurs étrangers. L’Indonésie est un autre
pays qui a vu plusieurs années de croissance économique
solide, les réformes fiscales attendues du gouvernement
récemment élu sont susceptibles de séduire plus
d’investisseurs internationaux. Finalement, la Colombie est
apparu comme un point focal d’investissement en Amérique
latine, avec le boom de constructions de logements urbains et
l’amélioration de la situation sécutaire.
Quelle est l’importance des changements
démographiques - des populations plus
jeunes et une classe moyenne croissante
- à la croissance de l’immobilier dans ces
régions?
KM : les données démographiques changeantes dans les
marchés émergents sont très importantes, particulièrement
quand vous regardez la classe moyenne croissante dans des
régions comme l’Asie. Comme les populations deviennent
plus riches, ils sont aussi mieux instruites, plus ambitieuses
et ont donc plus de pouvoir d’achat lorsqu’elles entrent
dans le marché de l’immobilier. Ces populations achètent
des maisons plus tôt et plus souvent, entraînant un chiffre
d’affaires et un volume de recherches croissants. Dans des
pays comme l’Indonésie, par exemple, la classe moyenne
s’est accrue de manière significative - avec un nombre
d’Indonésiens riches et de classe moyenne prévu pour
atteindre plus de 140 millions de personnes avant 2020.
L’importance de cette tendance ne peut pas être sous-
estimée, car elle continue de soutenir la croissance forte dans
le marché immobilier du pays.
Comment l’innovation technologique
affecte-t-elle la recherche de propriété
dans les marchés sur lesquels Lamudi
est présent?
Antonius Salis : la croissance rapide de la pénétration
d’Internet et du mobile a conduit à satisfaire les besoins
quotidiens des populations grâce la technologie.
Des portails en ligne offrent des options comme la
description de détaillée des propriétés, des photos
et des emplacements spécifiques. Cela signifie que
les populations obtiennent aussi une bien meilleure
expérience utilisateur en recherchant une propriété sur
un ordinateur ou via une tablette ou un portable, en
comparaison avec les petites annonces que vous trouvez
dans des journaux ou des magazines. En outre, les
dispositifs mobiles permettent aux agents immobiliers
de prendre des photos et de les télécharger directement
sur les portails immobiliers, c’est une fonction que nous
avons maintenant intégré dans l’application Lamudi.
A quels défis Lamudi fait face, quand
il s’agit de convaincre les populations
dans ces régions, et afin de midifier
les habitudes pour les orienter vers la
recherche de propriété en ligne?
AS : Tant pour les chercheurs de propriété que les
fournisseurs, l’idée de la publicité et la recherche de
propriétés en ligne est souvent nouvelle ; il faut donc
montrer à ces personnes les avantages à changer de
méthode. Cependant, les annonces et l’expérience de
recherche sont de meilleure qualité en ligne, comparés
aux canaux traditionnels. Le marketing peut aider
et jouer en faveur des portails en ligne. Convertir
les données de propriété en format numérique, en
s’assurant aussi bien que toutes les informations sont
de bonne qualité et constamment tenues à jour, exige de
beaucoup de travail et d’attention pour le sens du détail.

1 / Lamudi Côte d’Ivoire
Côte d’Ivoire
LE MARCHÉ DE
L’IMMOBILIER
DANS LES PAYS
ÉMERGENTS
2014

2 / Lamudi Côte d’Ivoire 3 / Lamudi Côte d’Ivoire
L
a République de Côte d’Ivoire est un pays
d’Afrique occidentale, ayant des frontières
terrestres avec le Libéria, la Guinée, le Mali, le Burkina
Faso, le Ghana, et le Golf de Guinée au sud. Avec
un produit intérieur brut total de 30.91 milliards
d’USD, basé sur la parité du pouvoir d’achat, c’est la
quatorzième plus grande économie en Afrique. Sur le
plan mondial, il est classé 102èmeentre l’Afghanistan et
le Luxembourg.
Au cours des dix dernières années, le PIB du pays a
systématiquement augmenté, avec approximativement
8.8 pour cent de croissance en 2013. Les revenus du PIB
de la Côte d’Ivoire sont en grande partie dû au secteur
des services qui équivaut à 52.5 pour cent. Le reste de
l’économie dépend lourdement du secteur agricole,
s’élevant à 26.3 pour cent du PIB et le secteur industriel
avec 21.3 pour cent.
Suite à des périodes de guerre civile et d’instabilité
politique, le pays a retrouvé son équilibre et s’active
pour accroître sa prospérité économique. En 2012,
l’économie a crû de 9.8 pour cent, rétablissant la
confiance en l’avenir du pays. Le marché immobilier
(1) Trading Economics (2) CIA World Factbook
01Vue d’ensemble du marché
Produit Intérieur Brut
Source: tradingeconomics.com/ivory-coast/gdp
2004
15
16.36
2006
19.8
2008
23.04
2010
24.07
2012
30.91
2014
$US milliard
logement est devenu le domaine de croissance le plus
rapide du marché. Cette croissance peut en grande
partie être attribuée à la hausse de la demande grand
public et commerciale, aussi bien qu’à l’accent que
met le gouvernement à améliorer le logement pour les
Ivoiriens.
Le marché immobilier est surtout caractérisé par
des propriétés résidentielles, avec des immeubles
d’habitation et des bâtiments qui se développent
lentement. Bien qu’il y ait une grande disponibilité de
terrains pour l’achat et le développement de propriétés,
les Ivoiriens préfèrent acheter ou louer des maisons
préfabriquées ou des appartements, afin d’éviter les
tracasseries administratives qui malheureusement sont
toujours présentes dans le marché de l’immobilier.
Comme beaucoup de ses voisins africains, la Côte
d’Ivoire a connu une croissance substantielle de sa
population, avec la majorité en-dessous de 14 ans
(38.4 pour cent). 33 autres pour cent sont entre 25 et
54 ans et 21 pour cent entre 15 et 24 ans. Ces chiffres
indiquent que la grande majorité de la population est
extrêmement jeune, ce qui représente un scénario idéal
pour le développement économique, sachant que cette
jeunesse peut endosser le fardeau économique exigé
pour une croissance future.
(3) KPMG
Population en Côte d’Ivoire (millions)
Source: Index Mundi
100 +
95 - 99
90 - 94
85 - 89
80 - 84
75 - 79
70 - 74
65 - 69
60 - 64
55 - 59
50 - 54
45 - 49
40 - 44
35 - 39
30 - 34
25 - 29
20 - 24
15 - 19
10 - 14
5 -9
0 - 4
1.6 0.8 0 0 0.8 1.6
a connu une croissance particulièrement positive, la
guerre ayant laissé beaucoup de logements inutilisés.
L’économie ivoirienne rebondit, et le secteur du
Tranche d’âge

“MARIAM
MAHAMA
La directrice d’agence
Kalimba donne son
avis sur le marché
immobiler Ivorien.
Quelles sont les tendances de
transactions actuelles en terme de prix
et de volume pour l’achat de maisons,
d’appartements et de bureaux ?
La tendance actuelle indique une hausse des prix, pour
une raison simple: une demande forte contre une offre
limitée. Qu’il s’agisse de propriété résidentielle ou
commerciale, l’offre reste toujours faible comparée à la
demande croissante.
D’autres tendances incluent le nombre croissant
d’expatriés qui alimentent la demande, et la présence
plus forte d’entreprises étrangères dans le marché
Ivoirien, qui exigent des espaces de bureau et des
logements.
Quel est le prix moyen par mètre carré
d’une maison ? Qu’est ce qui détermine
le prix d’une maison ?
Le prix d’une propriété est évalué sur de nombreux
critères, y compri la qualité de la propriété (la taille et le
nombre de pièces par exemple) et l’environnement local
(la localisation, l’accessibilité et la sécurité).
Les zones résidentielles les plus populaires et donc les
plus chères sont:
– Sud Abidjan : Zone 3-4, Bietry, Marcory Résidentiel
– Centre d’Abidjan : Cocody Danga, Lycée Technique,
Ambassades
– Nord Abidjan : 2 plateaux Vallons / ENA, Riviera Golf,
Riviera 2/3 ou Riviera M’badon
Quel est le prix moyen au mètre carré
pour un espace professionnel ? Quels
sont les critères en Côte d’Ivoire ?
En moyenne, un espace de bureau coûtera 10.000F par
mètre carré par mois.
En combien de temps, en moyenne, la
vente d’une propriété est-elle effectuée ?
Cela peut prendre entre deux et 12 mois, selon le type
de propriété. Une propriété qui répond à la description
demandée et qui est évaluée sur le marché se vendra en
trois mois. Une propriété qui est au-dessus de la cotation
(du prix du marché) ou en-dessous et qui correspond
moins à la demande peut prendre une année ou plus,
avec une réduction du prix de vente.
À votre avis, les investissements dans
l’immobilier ont-ils augmenté pendant
les cinq dernières années ?
Oui, les investissements ont radicalement augmenté
les trois dernières années. Le plan poste-électoral et les
politiques gouvernementales de développement, couplé
à une plus grande stabilité politique, ont en grande
partie promu l’investissement dans l’immobilier.
Y a-t-il une zone où la demande est
particulièrement haute ?
Il y a une forte demande pour la Zone 4 et la demande
augmente dans les zones résidentielles du nord: 2
plateaux, Cocody et Riviera. La demande de bureaux et
d’espaces commerciaux est plus forte au sud: Zone 3,
Zone 4 et Vridi.
Combien de fois Internet est-il
utilisé dans la recherche des listes
immobilières ?
Via le site Web de notre agence, nous recevons environ
vingt demandes par semaine. Nous n’avons pas de
chiffre plus précis, mais un grand nombre de personnes
nous appelle directement pour demander une visite.
Quels sont les défis majeurs et
les opportunités pour le marché
immobilier en Côte d’Ivoire en 2014 ?
La demande est en forte hausse et il y a trop peu
d’offres, malgré tous les investissements immobiliers
et les projets qui sont en cours chaque mois. Donc je
pense que le marché immobilier sera prospère pour
les investisseurs dans les cinq ou 10 ans à venir, qu’il
s’agisse ventes ou locations, de résidences ou d’espaces
commerciaux.
“Interview

M
algré une longue période de crise, l’économie
Ivoirienne est restée parmi les plus fortes
enAfrique Occidentale. Ce pays est une destination
d’investissement recherchée par la France et a
récemment beaucoup attiré l’attention de la Chine.
Comme l’environnement politique continue de
se stabiliser, la Côte d’Ivoire a pu attirer plus
d’investissement étranger direct (FID). Bien qu’il y ait
une légère baisse de capitaux entrants entre 2009 et
2011, les années suivantes ont été caractérisées par une
confiance accrue dans les pays africains.
Pour continuer à encourager une tendance FDI positive
à long terme, le gouvernement Ivoirien a investi
plusieurs ressources afin de promouvoir de nouveaux
investissements. Une attention particulière a été
entièrement dédiée au développement du secteur privé
agissant ainsi comme un moteur de la croissance. Le
gouvernement a initié plusieurs politiques pour assainir
l’environnement commercial et réduire les tracasseries
administratives lors de la création d’entreprise. En
outre, un accent plus fort est mis sur la protection des
investissements pour réduire la corruption et créer un
environnement d’investissements plus stable.
Le marché immobilier a positivement profité de ces
développements récents. Le potentiel du marché
immobilier est immense, particulièrement lorsque
le gouvernement met l’accent sur l’assistance au
secteur privé. Le grand écart entre la demande d’un
logement social ou résidentiel et l’offre qui manque
caractérise actuellement le marché ; il y a beaucoup
d’opportunités pour les promoteurs afin d’exploiter le
potentiel inutilisé du marché.
La population croissante s’éloigne rapidement des
zones rurales et cherche à vivre dans les grandes
villes, où les opportunités d’emploi sont plus
importantes. Quelques investisseurs étrangers ont
déjà découvert le potentiel immense pour des plus-
values dans le paysage immobilier de la Côte d’Ivoire.
Des organismes tels que l’Union Européenne et la
BAD, ont récemment décidé d’investir 52 millions
d’USD dans les logements sociaux. Cette tendance
est suivie par d’autres pays tels que la Chine et le
Maroc, qui prévoient respectivement construire
10,000 et 14,000 unités résidentielles. La politique du
gouvernement axée sur la réduction de l’écart entre
la demande et l’offre de logement sociale montre déjà
des résultats.
Avec les investissements étrangers qui convergent
de plus en plus vers le pays, les législations et les
règlements continueront à se développer afin de
favoriser l’environnement et attireront en fin de
compte plus d’investissement direct extérieur.
02Investissement étranger
2003 20072005 2009 20112004 20082006 2010 2012
0.17
0.35
0.28
0.44
0.35
0.46
0.4
0.36
0.29
0.48
Investissements Directs
à l’Étranger de Côte d’Ivoire
(IDE)
Source: Global Economy
Flux des IDE rentrants
(million USD)
Stock d’IDE
(million USD)
Index de performance*
(Classement sur 181 économies)
Index de performance**
(Classement sur 177 économies)
Nombre d’investisse-
ments Freenfield***
Flux des IDE rentrants
(En % de GFCF****)
Stock d’IDE
(En % PIB)
2010
339
6,978
150
-
2
17.7
30.4
2011
286
7,024
152
141
2
15.5
29.1
2012
478
7,653
-
-
2
15.2
31.9
Investissements Directs
à l’Étranger
Source: Santander Trade
$
$
$

L
’environnement immobilier Ivoirien penche
lourdement vers la location, avec 75 pour cent de
la population optant pour des contrats de location et
seulement 25 pour cent qui achètent leurs maisons. Avec
une relance économique récente, le pays est confronté
à un déséquilibre dans le marché de l’immobilier. La
population croissante commence à s’éloigner des zones
rurales pour les villes, avec une population urbaine de
51.3 pour cent et un taux de croissance annuel de 3.56
pour cent. La demande croissante de logement social
est cependant confrontée à un manque sévère d’offres,
s’élevant à environ 400,000 unités. Ce déséquilibre
a été surtout causé par la guerre civile récente, qui a
interrompu la construction de logements sociaux dans
tout le pays.Le nouveau gouvernement, a cependant fait
de l’immobilier sa priorité absolue, pour compenser le
temps de construction perdu et s’assurer que le marché
immobilier puisse se développer à plein potentiel.
Ces efforts ont déjà été fructueux, avec le reprise
économique et le secteur du logement endossant la
plupart de la croissance. Des promoteurs tant nationaux
qu’internationaux ont marqué leur intérêt pour le
marché de l’immobilier Ivoirien et ont contribué à son
développement par des investissements substantiels.
L’environnement
immobilier
03
Actuellement, le marché immobilier Ivoirien est surtout
résidentiel. L’abondance de terrains inutilisés, aux
prix relativement bas, fournit aux promoteurs une
merveilleuse opportunité de faire des plus-values, tout
en comblant le vide de l’offre. La demande de logement
sociaux étant extrêmement forte, la Côte d’Ivoire fournit
une base d’investissement à faible risque tant pour des
étrangers que pour les nationaux.
Les dépenses publiques dans le domaine de
l’immobilier ont aussi augmenté. Les plans incluent
la construction d’environ 60,000 unités en 2015. Ces
évolutions prouvent ainsi que l’immobilier est le
segment croissant le plus rapide du marché, permettant
de maintenir
la croissance
à double
chiffre pendant
plusieurs
années.
De plus en plus de promoteurs et investisseurs
convergent vers le pays, la compétitivité est plus forte,
améliorant énormément les conditions tant pour les
consommateurs que pour les fournisseurs.
A
u cours de la dernière décennie, l’Afrique a montré
des développements énormes en cequi concerne des
taux de pénétration technologiques et mobiles. L’Afrique
Subsaharienne, a actuellement un niveau supérieur à
tous les autres continents en termes de taux de croissance
du nombre d’abonnés mobiles. Ces développements
sont particulièrement intéressants pour des entreprises
de commerce électronique et les industries lourdement
dépendantes de la technologie. Sans surprise, la population
Tendances technologiques dans
la recherche d’un logement
04
Taux de pénétration d’internet et
PIB par habitant
Source: GSMA Sub-Saharan Africa Mobile Economy 2013
la construction d’environ
unités en 2015
60,000
jeune et croissante de la Côte d’Ivoire a assuré un taux
de pénétration mobile de 45 pour cent. La nouvelle
analyse des données sur le site de Lamudi a révélé que
la majorité des demandeurs de logement, qui se servent
de services en ligne, ont entre 25 et 44 ans. Ces chiffres
confirment que l’engouement des jeunes générations
pour la technologie conduit une grande partie de la
GhanaAfrique du Sud Côte d’Ivoire Sénégal
21.2M
13.5M
26.3M
49.8%
34.5%
US$ 1570
US$ 1195
US$ 1119
Angola
51M
US$ 8070
65.7%
20.8M
34.5%
US$ 5148
47.6%
Population
PIB par habitant
Taux de pénétration
d’internet
Nigéria
172M
34.5%
US$ 1452
$

05Observations finales
croissance économique et du développement des
infrastructures du pays.L’utilisation de la monnaie
électrique a secoué le monde et particulièrement
le continent africain. Depuis son introduction
en 2010, l’adoption du portefeuille mobile a
connu une croissance rapide en Côte d’Ivoire.
Bien que les deux premières années aient montré
une croissance plus lente, le milieu de l’année
2012 marqua une augmentation significative
de la demande de la monnaie électronique.
Aujourd’hui approximativement 40 pour cent
de la population adulte a ouvert un compte de
portemonnaie électronique. Ce développement
fournit aux Ivoiriens des opportunités d’améliorer
le fonctionnement de leurs entreprises et plus loin,
de pousser la croissance économique. L’écosystème
mobile a fleuri et entrainé des transformations sur
la population et l’économie dans son ensemble.
Des dispositifs mobiles ont créé des opportunités
de marché pour beaucoup d’acteurs de l’industrie
et ont renforcé les capacités de la population pour
atteindre des objectifs de développement plus
élevés.
D
epuis que la Côte d’Ivoire a retrouvé sa stabilité
politique, la perspective économique et sociale
du pays s’est améliorée de manière drastique. Le
nouveau gouvernement et une population plus
instruite ont stimulé le développement socio-
économique et ont mené à une plus forte cohésion
sociale. Ces développements sont aussi soutenus par
des prévisions positives pour la croissance future. En
2015, l’on s’attend à ce que le PIB croisse de 9.2 pour
cent, indiquant la fonctionnalité d’un environnement
commercial modernisé et libéralisé. En outre, le pays
a acquis plus de liberté économique, avec un score
actuel de 57.7, qui est 3.6 points plus haut que l’année
précédente. L’indice de liberté économique, fourni
par La Fondation Héritage, a rapporté que la Côte
d’Ivoire s’est améliorée dans chacune des dix libertés
économiques, en plus de la liberté financière, qui peut
être attribuée au système politique fragile du passé.
Le gouvernement nouvellement élu a adopté une
politique de diversification économique et a pu attirer
une quantité substantielle d’investissements directs
étrangers. La plupart de ces apports de capitaux ont
été détournés vers le marché immobilier, qui a montré
une croissance énorme dans les années passées. Bien
18-24 35-44 55-6425-34
Âge
45-54 65+
8%
35%
32%
25%
7%
4%
Âge des personnes en
recherche de logements
Source: Lamudi Analytics
Nombre d’utilisateurs d’appareils mobiles en Côte d’Ivoire (en millions)
Source: GSMA Mobile For Development
Q1
2011
0.3
1.6
2
4
0.4
1.5
Q1
2012
Q1
2013
que la Côte d’Ivoire fasse face à un manque dans le
logement résidentiel, des investissements significatifs
d’institutions locales et étrangères ont facilité un
environnement plus stabilisé, qui continuera à grandir
dans l’avenir.
Finalement, le développement du marché de la
téléphonie mobile particulièrement fort a aussi
conduit le développement économique à un niveau
plus élevé et a encouragé la prospérité sociale.
Avec les Technologies de l’Information et de la
Communication opérationnelles dans tous les
domaines du marché, cette révolution numérique a
mené au développement d’une économie numérique,
qui a aussi grandement contribué à l’évolution et à la
croissance du marché immobilier.
En général, l’économie Ivoirienne est sur le chemin
du succès tant pour la population que pour les
étrangers, qui font confiance au développement du
pays. Comme tant ses voisins africains, les occasions
de se développer sont apparemment infinies et
encourageront la stabilité sociale, économique et
politique du continent.
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