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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 2 au 8 janvier 2017
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : à quoi s’attendre en 2017 ?
Le 2/01/2017
Le volume des transactions immobilières a augmenté de 12,8 % en 2016.
Le marché immobilier va continuer de croître en 2017, selon le réseau Laforêt. Les acquéreurs
vont rester motivés par des taux d’intérêt attrayants, même si la tendance est à la hausse.
Sur le même rythme qu'en 2016. Le marché de l'immobilier va continuer de progresser en 2017, à la
faveur d'une demande des particuliers toujours forte, anticipe le réseau immobilier Laforêt (700
agences) dans son bilan annuel publié le 2 janvier. Globalement, le marché devrait profiter de
l'attractivité des taux d'intérêt et de la hausse du pouvoir d'achat des Français.
Un 1er semestre prometteur
Tout semble indiquer que le marché immobilier devrait être en croissance en 2017, relève Laforêt.
Surtout au premier semestre. Les acquéreurs vont rester motivés par des taux d'intérêt attrayants, qui,
La revue de Presse KYLIA
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même si la tendance est à la hausse, restent à des niveaux historiquement bas. « Seule une
remontée violente des taux pourrait contracter le marché, confirme Yann Jehanno, directeur exécutif
du réseau Laforêt. Le premier semestre devrait être dynamique à l'image de ce que nous avons connu
en 2016 ». En attendant, la crainte d'une remontée des taux va plutôt inciter les acquéreurs les plus
attentistes à finaliser une transaction.
Un pouvoir d'achat en hausse
Cette bonne dynamique s'explique par l'augmentation du pouvoir d'achat des Français. Depuis 2012,
leurs capacités financières ont progressé de 26 % avec une nette accélération en 2016, explique
Laforêt, soit l'équivalent d'une pièce de plus, en moyenne, par bien. Les ménages ont bénéficié de la
correction des prix et du recul des taux d'intérêt. « Les prix des crédits immobiliers ont été divisés par
trois depuis 2012. Nous sommes passés de 4,5 % à 1,5 % en moyenne », rappelle Yann Jehanno.
Les meilleurs dossiers ont même pu emprunter en dessous de 1,5 % au quatrième trimestre. Dans
l'ensemble, les particuliers ont profité de ces conditions favorables pour concrétiser un achat, avec la
possibilité de se constituer un patrimoine immobilier et de se créer des revenus complémentaires.
Une croissance à deux chiffres
Porté par les conditions de marché favorables, le nombre de transactions immobilières a progressé de
12,8 % en 2016, explique ce réseau, qui anticipe 840.000 transactions sur les douze derniers mois,
soit un plus haut depuis 2007. Les ventes ont augmenté de 13 % à Paris, de 11 % en Ile-de-France et
de 13 % dans les régions. Le marché a surtout profité de la forte demande des primo-accédants, très
actifs avec la baisse des taux d'intérêt. « Traditionnellement les primo-accédants ne représentent que
25 % des dossiers. En 2016, ils ont été beaucoup plus actifs », explique Yann Jehanno. Sur l'année,
ils ont représenté 40 % des transactions (contre 36 % en 2015), en progression constante depuis
2012.
Le maintien des secundo-accédants
Les secundo-accédants et les investisseurs n'ont pas été en reste, relève Laforêt. Les secundo-
accédants sont même restés les premiers acquéreurs de biens (42 % des acheteurs) en 2016, même
si leur part dans le nombre de transactions n'a cessé de diminuer depuis 2012 (60 %). Également
attirés par les taux bas et la baisse relative des prix, ils ont repris leurs activités d'achat-revente et ont
contribué à la bonne dynamique des transactions.
Source : lesechos.fr
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même si la tendance est à la hausse, restent à des niveaux historiquement bas. « Seule une
remontée violente des taux pourrait contracter le marché, confirme Yann Jehanno, directeur exécutif
du réseau Laforêt. Le premier semestre devrait être dynamique à l'image de ce que nous avons connu
en 2016 ». En attendant, la crainte d'une remontée des taux va plutôt inciter les acquéreurs les plus
attentistes à finaliser une transaction.
Un pouvoir d'achat en hausse
Cette bonne dynamique s'explique par l'augmentation du pouvoir d'achat des Français. Depuis 2012,
leurs capacités financières ont progressé de 26 % avec une nette accélération en 2016, explique
Laforêt, soit l'équivalent d'une pièce de plus, en moyenne, par bien. Les ménages ont bénéficié de la
correction des prix et du recul des taux d'intérêt. « Les prix des crédits immobiliers ont été divisés par
trois depuis 2012. Nous sommes passés de 4,5 % à 1,5 % en moyenne », rappelle Yann Jehanno.
Les meilleurs dossiers ont même pu emprunter en dessous de 1,5 % au quatrième trimestre. Dans
l'ensemble, les particuliers ont profité de ces conditions favorables pour concrétiser un achat, avec la
possibilité de se constituer un patrimoine immobilier et de se créer des revenus complémentaires.
Une croissance à deux chiffres
Porté par les conditions de marché favorables, le nombre de transactions immobilières a progressé de
12,8 % en 2016, explique ce réseau, qui anticipe 840.000 transactions sur les douze derniers mois,
soit un plus haut depuis 2007. Les ventes ont augmenté de 13 % à Paris, de 11 % en Ile-de-France et
de 13 % dans les régions. Le marché a surtout profité de la forte demande des primo-accédants, très
actifs avec la baisse des taux d'intérêt. « Traditionnellement les primo-accédants ne représentent que
25 % des dossiers. En 2016, ils ont été beaucoup plus actifs », explique Yann Jehanno. Sur l'année,
ils ont représenté 40 % des transactions (contre 36 % en 2015), en progression constante depuis
2012.
Le maintien des secundo-accédants
Les secundo-accédants et les investisseurs n'ont pas été en reste, relève Laforêt. Les secundo-
accédants sont même restés les premiers acquéreurs de biens (42 % des acheteurs) en 2016, même
si leur part dans le nombre de transactions n'a cessé de diminuer depuis 2012 (60 %). Également
attirés par les taux bas et la baisse relative des prix, ils ont repris leurs activités d'achat-revente et ont
contribué à la bonne dynamique des transactions.
Source : lesechos.fr
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la répercussion des variations des taux obligataires sur les taux des crédits immobiliers n'a jamais été
intégrale [...] : en général, les taux des crédits immobiliers ne répercutent guère plus que le tiers de la
hausse du coût des ressources obligataires. D'autant que la stratégie de refinancement des banques
par la BCE n'est pas remise en question ».
Pas de quoi casser la dynamique du marché donc. Comme le rappelle l'Observatoire, « la faiblesse
des taux des crédits soutient toujours la demande ». A titre d'exemple, la baisse des taux intervenue
depuis décembre 2015 (86 points de base) est équivalente à une diminution des prix des logements
de 7,5%. La baisse généralisée a profité à toutes les catégories, et a soutenu « la demande des
jeunes et des ménages modestes faiblement dotés en apport personnel », souligne l'observatoire.
Combien coûte la hausse des taux?
Chez Vousfinancer, on estime que la hausse restera limitée : « Les banques ont des objectifs de
production de crédit pour 2017 très ambitieux car équivalents à ceux de 2016 qui devrait être une
année record avec plus de 230 milliards d'euros de production de crédits attendue... », souligne
Jérôme Robin, président de Vousfinancer, sans oublier la politique accommodante de la Banque
centrale européenne . «Dans ce contexte, elles devraient avoir la volonté, de maintenir des taux de
crédit attractifs en 2017, et pourraient même peut-être faire le choix de les baisser à nouveau au
printemps, période clé pour l'immobilier».
Selon les calculs du courtier, si les taux moyens passent de 1,5% à 2%, le coût d'un crédit de 200.000
euros sur 20 ans augmente de 11.200 euros. Mais au-delà de la hausse du coût de l'argent, « le
véritable enjeu est aujourd'hui le délai de traitement des dossiers sur lequel nous devons être vigilants
afin que les transactions puissent être réalisées en temps et en heure... » insiste Sandrine Allonier,
directrice des relations banques de Vousfinancer. « Les hausses de taux annoncées en décembre ont
eu pour effet de déclencher les actes d'achat des attentistes ou d'inciter ceux qui voulaient renégocier
leurs prêts à enfin déposer une demande... Par conséquent, avec l'arrivée des congés de fin d'année,
les délais de traitement se sont allongés de plusieurs semaines dans les banques ».
Source : lesechos.fr
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Les professionnels de l’immobilier gardent le
moral pour 2017
Le 2/01/2017
Malgré les incertitudes qui pèsent sur cette année, ils sont encore 74% à être optimistes pour 2017.
Un chiffre en nette hausse par rapport à janvier 2016 mais en légère baisse par rapport à septembre
dernier.
Ça y est, une nouvelle année a débuté, et avec elles ses vœux - généralement - d’optimisme. Pour les
professionnels de l’immobilier c’est le cas. Près de trois sur quatre (74%) à se dire «optimistes» pour
le marché du logement en 2017, selon une enquête réalisé par le CSA pour le Crédit Foncier. Un
chiffre en nette augmentation par rapport aux deux publications publiées au début de chaque année
(35% en janvier 2015 et 67% en janvier 2016).
Parmi les explications avancées par l’enquête, l’attractivité du marché (pour 71% des professionnels),
des niveaux bas de taux d’intérêt de crédit (69%) et du dispositif de prêt à taux zéro (69%). Quant à
l’évolution des prix, ils devraient rester stables dans le neuf selon 66% des professionnels interrogés
et dans l’ancien pour 55% d’entre eux. Idem côté transactions: environ un professionnel sur deux
(43% dans le neuf et 55% dans l’ancien) pense que le volume va rester constant par rapport à 2016.
Possible remontée des taux
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Mieux: 86% des professionnels de l’immobilier considèrent que le marché du logement s’est amélioré
(50%) ou stabilisé (36%) au cours des quatre derniers mois de 2016, c’est-à-dire depuis la publication
de la dernière étude du Crédit Foncier. «Les ménages ont préféré mettre à profit la baisse des taux
d’intérêt en 2016 pour emprunter un montant plus important et acheter un logement plus grand plutôt
que réduire la durée de ce crédit», explique la filiale du groupe bancaire BPCE.
Alors, certes, l’échéance de l’élection présidentielle et la possible remontée des taux d’intérêt à 10 ans
et donc des taux de crédit font peser des incertitudes sur le marché immobilier. Mais l’impact sur la
part des professionnels optimistes reste finalement assez limité: cette proportion s’inscrit en légère
baisse (-4 points) par rapport à la précédente enquête, un plus haut ayant été atteint en septembre
2016 (78%).
Source : lefigaro.fr
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2016, une année exceptionnelle pour
l’immobilier
Le 3/01/216
Soutenu par la baisse des taux des crédits, le nombre de transactions immobilières a atteint des
records l’année dernière.
L’année 2016 laissera aux agents immobiliers un bon souvenir. « Notre réseau de 840 agences
a enregistré un record historique du nombre de transactions, en hausse de 15 % par rapport à
2015, déjà une très bonne année », se réjouit Laurent Vimont, président de Century 21, à
l’occasion de son point de conjoncture, mardi 3 janvier. Les notaires confirmaient, lors de leur
conférence trimestrielle, mi-décembre, qu’à fin septembre, sur un an, 838 000 transactions
étaient déjà comptabilisées. Ils projetaient d’atteindre les 850 000 pour 2016, mieux que jamais,
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dépassant l’année 2006 et ses 832 000 ventes. La dynamique entraîne autant l’Ile-de-France
que la province.
« Depuis 2015, nous observons un effet de rattrapage pour des ménages qui, jusque-là, attendaient
un signal : la baisse inédite des taux des prêts immobiliers, jusqu’à atteindre 1,4 % pour un prêt sur
vingt ans, a déclenché l’afflux d’acheteurs », analyse Thierry Delesalle, notaire à Paris. Le Crédit
foncier a ainsi calculé qu’en huit ans, entre 2008 et 2016, la baisse des taux a procuré 29 % de
pouvoir d’achat supplémentaire. Il est désormais possible, moyennant une mensualité de 1 000 euros
par mois durant vingt ans et sans apport initial, d’acquérir un bien de 200 000 euros.
« Toutes les clientèles sont présentes, observe M. Vimont, les moins de 30 ans, 22 % de nos clients
franciliens, les seniors, près de 20 % au plan national, alors qu’ils n’étaient que 14 % en 2013, les
investisseurs… Seul le marché des résidences secondaires reste sinistré, se cantonnant à 5,5 % des
ventes quand il représentait encore 10 % en 2005 : la hausse de l’impôt sur les plus-values, qui ne
s’efface qu’après trente ans au lieu de quinze ans avant la réforme Sarkozy de 2012, a contribué à
plomber le secteur. »
Acheter plus grand
Tous en profitent pour acheter plus grand, en moyenne 84,4 mètres carrés soit 3 de plus qu’en 2015,
selon Century 21. Les délais de vente raccourcissent de quatre-vingt-dix-sept à quatre-vingt-treize
jours en moyenne. « L’immobilier est plus que jamais la valeur refuge, qui constitue quasiment 60 %
du patrimoine des Français », selon M. Vimont. Même la hausse des droits de mutation, passés, à
partir de mars 2014, de 3,8 % à 4,5 % du prix de vente, n’a pas freiné le marché.
L’année écoulée montre qu’un gain de pouvoir d’achat fait revenir en nombre les acheteurs. Mais
celui-ci a été obtenu par l’endettement des ménages, ce qui grève leur consommation et la
croissance. La dette immobilière des Français atteint aujourd’hui 65 % du revenu disponible, contre
30 % en 2000. A l’inverse, une baisse franche des prix, comme cela s’est produit en Espagne, en
Pologne, a, comme l’a mesuré le Crédit foncier, amélioré le pouvoir d’achat des ménages de,
respectivement, 86 % et 53 %, tout en soutenant ces économies.
L’autre bonne nouvelle, c’est que les prix, en France, n’ont peut-être pas baissé, mais se sont
contenus à + 1,7 % sur l’année, toujours selon Century 21 (+ 1,4 % pour les appartements et + 2 %
pour les maisons, selon les notaires). Seule la capitale connaît un coup de fièvre, avec un prix moyen
du mètre carré qui, début 2017, devrait, sur la foi des promesses de ventes déjà signées, atteindre
8 490 euros, soit 6,2 % de mieux qu’en 2015 et ainsi dépasser les niveaux atteints en 2012. Cette
hausse se propage à la petite couronne parisienne, où les appartements gagnent 4,5 %, puis à la
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grande, avec un gain de 4 % pour les appartements et de 5,4 % pour les maisons, selon les données
des notaires.
Une évolution disparate selon les régions
L’évolution des prix est loin d’être uniforme sur le territoire. Huit régions (ancien découpage) sont
toujours à la baisse, comme le Limousin (– 8,3 %), Poitou-Charentes (– 6,6 %), Rhône-Alpes (–
3,3 %), Midi-Pyrénées (– 3,2 %) ou la Bourgogne (– 1,1 %), selon Century 21.
Les notaires se sont, eux, intéressés aux quinze villes de plus de 150 000 habitants pour y constater
des évolutions bien contrastées. La palme de la hausse revient à Bordeaux (+ 4,1 % pour les
appartements de septembre 2015 à septembre 2016 et + 42 % en dix ans). Lyon suit, avec un prix
moyen du mètre carré de 3 370 euros, en progression de 2,6 % sur un an, et de 29,5 % en dix ans.
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Nantes rivalise, avec un mètre carré estimé à 2 560 euros (+ 3,2 % depuis 2015 et une valorisation de
+ 11,7 %, en dix ans). Strasbourg, Toulouse et Rennes retrouvent leurs niveaux de 2011.
Dans les villes en baisse, Saint-Etienne affiche le prix du mètre carré le moins cher de France, à
910 euros (– 2,9 % en un an et – 26,2 % sur dix ans). Le mètre carré d’Angers est également en repli
de 1,6 %, en un an, à 1 700 euros, ayant perdu près de 16 % en cinq ans. Le Havre stabilise ses
valeurs, avec une légère hausse de 0,4 % en un an, mais une chute, sur cinq ans, de 14,6 %. Reims,
Marseille, Grenoble, Dijon et Montpellier accusent toujours un retrait de 10 % par rapport à leurs
valeurs de 2011, Nice et Lille réduisant cet écart à 5 %.
Une année 2017 incertaine
Si le marché de l’ancien est flamboyant, celui du neuf, plus terne, aura repris, en 2016, un peu
d’éclat : 369 500 logements ont été mis en chantier, soit 9,35 % de mieux qu’en 2015. Certes, on est
loin des 490 200 unités de 2007, mais on construit davantage où les besoins sont réels avec une
proportion jamais atteinte de 30 % de logements sociaux. L’Ile-de-France a ainsi mis en chantier
72 300 logements en 2016, 20 % de plus qu’en 2015. En Occitanie, la hausse de la construction
atteint 22,7 % (46 000 logements) ; en Provence-Alpes-Côte d’Azur, la progression est de 23,6 %
(34 800 unités) ; la Corse, en grand déficit, a vu sa construction bondir de 71 % pour atteindre 5 000
logements.
L’année 2017 ressemblera-t-elle à 2016 ? Peut-être pas, si la hausse annoncée des taux calme
l’ardeur des acheteurs. « Si nous réalisons le même résultat qu’en 2016, ce sera déjà très bien, à
condition que les taux ne se renchérissent qu’à petits pas, souhaite M. Vimont. En cas de mouvement
brutal, les transactions ralentiraient et les prix pourraient alors baisser au second semestre. » Pour
Maître Delesalle, « tout dépend de la politique fiscale : une baisse de l’impôt sur la plus-value
déciderait des propriétaires à vendre, ce qui devrait calmer les prix. La suppression de l’impôt sur la
fortune, combinée au Brexit, pourrait favoriser le retour de Français fortunés et créer une tension sur
les prix des grands appartements de Paris, notamment ».
Le nombre de logements vacants ne cesse d’augmenter
L’objectif, réitéré chaque année depuis 2006, de construire 500 000 logements par an semble d’autant
plus oublié qu’un nombre croissant d’économistes le remettent en question. Ceux-ci constatent
l’explosion de la vacance des logements. Dans ses statistiques publiées le 28 décembre 2016, l’Insee
montre que le nombre d’habitations vides s’accroît régulièrement. Il a atteint, au 1
er
janvier 2016,
8,3 % du parc, soit 2,9 millions de logements, 45 % de plus qu’en 2006. Certaines villes, situées le
long de ce que l’on surnomme « la diagonale du vide », des Ardennes à Midi-Pyrénées, en passant
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par le Centre, mais aussi dans l’intérieur de la Bretagne et en Normandie déplorent un taux de
vacance de plus de 15 %.
Source : lemonde.fr
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Immobilier ancien : les prix sont repartis à la
hausse en 2016
Le 3/01/2017
Oubliée la baisse des prix dans l’immobilier ancien qui a fait reculer le tarif du m2 de 7% entre 2012 et
2015. L’année dernière, pour la première fois depuis cinq ans, les prix des biens immobiliers ont
progressé. Une hausse modeste mais bien réelle: + 1,7% selon Century 21, + 1% selon Orpi, + 1,9%
selon Laforêt. Du coup, selon Century 21, le prix moyen du m2 en France se situe à 2 522 €. Il reste
encore inférieur au tarif enregistré en 2012 (2 614 €). Autre indicateur passé dans le vert: les délais de
vente se sont réduits. Toujours selon Century 21, ils sont passés à 93 jours en 2016 contre 97 jours
l’année précédente.
Si la tendance s’est enfin inversée, si les prix sont repartis à la hausse, les taux historiquement bas
des crédits immobiliers en sont principalement responsables. «Ces taux ont resolvabilisé énormément
de ménages et ont augmenté le nombre d’acheteurs potentiels, affirme le président de Century 21,
Laurent Vimont. Avec des taux à 1,5%, il suffit pour un ménage d’avoir un revenu de 2 100 € net par
mois pour acquérir un bien de 150 000 € entièrement à crédit alors qu’avec des taux à 4 % il faut un
revenu mensuel de 2 500 €.»
La légère amélioration de la conjoncture économique qui a regonflé un peu le moral des Français a
aussi contribué à doper le secteur. Du coup, mécaniquement, le nombre de transactions immobilières
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a grimpé. L’année dernière, selon les grands réseaux d’agents immobiliers, entre 840 000 et 850 000
ventes auront été réalisées, ce qui en fait un millésime record.
Reste que cette légère inflation des prix ne se vérifie pas pour tous les biens. D’abord, l’évolution des
tarifs varie suivant la région ou la ville où se situe le bien. A Paris, par exemple, l’augmentation des
prix est beaucoup plus forte qu’ailleurs selon Century 21 (+ 4,9%). Résultat, le m2 ( 8 447 €) atteint
des niveaux record. «Cette hausse est entretenue par le fait qu’il y a très peu de logements neufs
dans la capitale , estime Laurent Vimont. Il y a donc un déséquilibre entre l’offre et la demande, avec
toujours plus d’acheteurs pour un nombre de biens limité.»
En fait, cette augmentation des prix est aussi constatée dans les très grandes métropoles (+ 5,1% à
Lyon, + 2,4% à Marseille ) où l’activité économique est dynamique. Reste que toutes les régions
n’évoluent pas au même rythme. Certaines où le marché de l’emploi se porte moins bien voient
encore les prix de l’immobilier reculer (- 8,3% dans le Limousin, - 6,6% en Poitou-Charentes, - 1,1%
en Pays de Loire).
Des données qui ne seront pas forcément les mêmes cette année. Car 2017 ne ressemblera pas
exactement à 2016 sur le front de l’immobilier ancien. La hausse des prix devrait continuer mais à un
rythme encore plus limité que l’année dernière. «Compte-tenu d’une hausse légère des taux des
crédits immobiliers qu’on anticipe et de la traditionnelle incertitude liée à l’élection présidentielle, nous
tablons sur une hausse des prix de 1% seulement», affirme Laurent Vimont, président de Century 21.
Source : lefigaro.fr
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Paris perd ses habitants : la faute à
l’immobilier?
Le 3/01/2016
Le site de location Airbnb a reversé 5,5 millions d'euros de taxe de séjour à la Mairie de Paris sur un
an. (Xavier Francolon Sipa)
La capitale a perdu près de 14.000 habitants entre 2009 et 2014. L'évolution du marché
immobilier n'y serait pas étrangère.
Les Parisiens, pur jus ou d’adoption, sont de moins en moins nombreux… Selon les derniers chiffres
publiés par l’Insee, la capitale a perdu 13.660 habitants entre 2009 et 2014, dont le nombre est passé
de 2 234 105 en 209 à 2 220 445 Parisiens en 2014. Et ce dans 14 arrondissements sur 20,
notamment dans ses arrondissements centraux.
Comme le précise Le Parisien, les 1er, 2e, 4e et 8e arrondissements ont chacun perdu en 5 ans 1%
de leur population, tandis que les 12e, 14e, 17e et 19e arrondissements sont les seuls à avoir vu leur
population augmenter. La Ville avait pourtant regagné des habitants, après un point bas historique de
2,11 millions d’habitants en 1998 selon l’Atelier parisien d’urbanisme.
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Moins de naissances
Interrogée par 20 Minutes, Marie-Christine Parent, directrice de l’Insee Ile-de-France souligne que
Paris est touchée par une baisse du solde naturel [différence entre le nombre de décès et celui des
naissances] : "Il y a moins de naissances, parce qu’il y a moins de femmes en âge d’avoir des
enfants. C’est un effet de pyramide des âges. Il y a eu un déficit de naissance dans les années 1980-
1990. Des enfants ne sont pas nés, dont des femmes qui auraient été aujourd’hui en âge de
procréer".
Plus de locations sur Airbnb et de résidences secondaires
La mairie de Paris pointe le nombre croissants de logements mis en location sur des plateformes en
ligne type Airbnb ou Abritel. Certes, selon certains agents immobiliers, le nombre de locations
classiques a dans certains arrondissements fortement diminué : entre Montorgueil et le Marais, "le
volume de biens à louer de manière classique a diminué de 50%", estime Nathalie Naccache,
directrice des agences Century 21 Fortis Immo.
Les résidences secondaires, estimées à 100.000 sont aussi pointées du doigt. D’où la volonté
toujours croissante de la mairie de faire appel au bâton fiscal en taxant davantage les résidences
secondaires et en encadrant la location touristique.
Des prix de l’immobilier dissuasifs
Mais surtout, ce qui dissuade sans doute les Parisiens de rester et les incite à franchir le périphérique,
c’est la volonté de devenir propriétaires. Selon le réseau immobilier Century 21, l’an dernier, " 79,4%
des acquéreurs étaient des cadres moyens et supérieurs ou des professions libérales", souligne son
président Laurent Vimont. Difficile voire impossible pour les jeunes ménages, ou à l’arrivée d’un
enfant par exemple, de débourser 8.400 €/m² en moyenne pour un appartement intra-muros, contre
3.150 €/m² dans les départements voisins. Et l'encadrement des loyers, mis en place depuis août
2015 n'a pas encore fait effet.
Source : nouvelobs.com
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Le marché locatif résiste à l'encadrement des
loyers
Le 04/01/2017
L'encadrement des loyers n'a pas découragé les investisseurs comme le craignaient les
professionnels.
Plus d'un quart des logements sont achetés à Paris pour être loués. C'est 8 % de plus qu'en 2015
d'après Century 21, qui avait pourtant annoncé la fuite des investisseurs suite à l'entrée en vigueur de
l'encadrement des loyers dans la capitale. Cette mesure dénoncée comme coercitive n'a donc pas, ou
pas durablement, découragé les acquéreurs. Et, finalement, peu pesé sur les loyers, dont la hausse
s'est considérablement calmée depuis plusieurs années. La mesure contenue dans la loi Alur ne
concerne que les relocations, soit 10 % du parc locatif non meublé, au total quelque 35.000 logements
à Paris. « 73 % des emménagements se sont conclus en 2015 à un tarif compris entre le plancher et
le plafond, 26 % au-dessus du plafond, 1 % en dessous du plancher. L'encadrement des loyers a
permis de réduire d'environ 40 euros par mois les loyers en dépassement », relève l'Olap,
l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne dans sa dernière étude de décembre 2016.
Pas forcément hors-la-loi, les dépassements de loyer sont autorisés si les logements présentent des
« caractéristiques particulières », non comptabilisées dans les charges. Surprise, l'Olap constate qu'ils
sont plus fréquents et plus importants pour les logements d'une seule pièce, traditionnellement déjà
les plus chers : 3 logements sur 4 de moins de 20 mètres carrés sont loués à un loyer au-dessus du
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plafond de leur zone géographique. Pour ces petites surfaces, les dépassements atteignent 19 % du
loyer, soit 134 euros par mois.
Airbnb non assujetti
« Les investisseurs achètent des logements qu'ils meublent et inscrivent sur des plates-formes de
location temporaire de type Airbnb. Paris est une des villes au monde où il y en a le plus, ce n'est pas
un hasard. Ils échappent ainsi au dispositif d'encadrement, remarque Laurent Vimont, président de
Century 21. Le paradoxe est intéressant, le nombre d'investisseurs, augmente, mais le marché locatif
classique diminue ». Manquent les chiffres pour le démontrer.
Appliqué à Paris depuis août 2015, l'encadrement des loyers sera mis en oeuvre à Lille en février
prochain, comme l'a annoncé la ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, en décembre. Pour
combien de temps ? Difficile à dire. François Fillon a promis d'abroger ce dispositif s'il est élu
président de la République en mai. Les candidats à la primaire de la gauche n'ont pas encore dévoilé
leurs projets, mais devraient le maintenir. Après avoir bataillé contre et annoncé un bouleversement
du marché, les professionnels ont constaté qu'il ne se passait pas grand-chose et se sont fait une
raison.
Source : lesechos.fr
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18
Immobilier locatif : cette réforme extrêmement
dangereuse pour les investisseurs
Le 4/01/2017
Surprise! Plusieurs communes de zones rurales pourraient bientôt être éligibles au dispositif
d’investissement Pinel. Un vrai danger pour les investisseurs, d’après les chiffres que nous publions.
Mais quelle mouche a donc piqué les députés ? Alors que depuis 2013 les communes des zones
rurales avaient été salutairement exclues des dispositifs d’investissement locatif, un amendement voté
en catimini dans le cadre du Budget 2017 les rend à nouveau potentiellement éligibles.
Depuis le 1er janvier, les élus concernés - ceux de la fameuse zone C - peuvent déposer une
demande de dérogation auprès des préfectures de région afin d’autoriser les promoteurs à
commercialiser des programmes de logements neufs en Pinel, un dispositif fiscal qui, rappelons-le,
donne droit à une réduction d’impôt de 12 à 21% selon la durée de location.
Or si cet élargissement semble au premier abord attrayant, il faut se souvenir que ces zones aux
marchés locatifs quasi-inexistants se sont par le passé révélées particulièrement dangereuses pour
les investisseurs. Des milliers de particuliers séduits par l’avantage fiscal de Robien s'étaient ainsi
retrouvés avec des logements impossibles à louer. Endettés, ces derniers n’ont jamais engrangé le
moindre loyer, ont vu la carotte fiscale promise leur passer sous le nez et sont restés, pour nombre
d’entre eux, avec des logements invendables sur les bras. Face à ce désastre, les dispositifs
d’investissement locatif suivants (Scellier, Duflot, Pinel) avaient donc jusqu’ici pris soin d’écarter ces
zones à risque.
La revue de Presse KYLIA
3
Crédit immobilier : les taux remontent
Le 02/01/2017
Les taux d’intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques ont très
légèrement augmenté en décembre, après une année de baisse continue.
Elle est certes légère, mais l'inversion de la courbe des taux du crédit immobilier, tant annoncée par
les courtiers, a bien été enregistrée au mois de décembre. Les banques ont prêté en moyenne à
1,34 % (hors assurances) contre 1,31% lors du mois de novembre, selon les derniers chiffres de
l'Observatoire Crédit Logement / CSA. Il s'agit de la première hausse en près d'un an et demi. Deux
facteurs principaux expliquent ce rebond : la politique commerciale des banques et la hausse des taux
d'emprunt des Etats.
Côté banque, les courtiers prédisaient une remontée des taux à l'approche du « printemps de
l'immobilier », une fois les objectifs commerciaux bouclés. La baisse de novembre s'expliquait par le
retard pris par quelques banques sur leurs objectifs. A la politique commerciale des établissements, il
faut ajouter la remontée des taux sur le marché obligataire dans la foulée de l'élection de Donald
Trump, et en anticipation du tour de vis monétaire outre-Atlantique mi-décembre. L'emprunt d'Etat
français à 10 ans est ainsi passé de 0,282% mi-octobre, à 0,644% fin décembre.
Une demande toujours soutenue
« La révision des barèmes commerciaux des banques, donc l'intégration des nouvelles conditions de
financement et de refinancement des crédits immobiliers, puis la diffusion de ces barèmes dans les
réseaux ne sont jamais instantanées », analyse Crédit Logement / CSA. L'observatoire précise que «
La revue de Presse KYLIA
20
Immobilier : quel est votre pouvoir d’achat ?
Le 4/01/2016
Combien de mètres carrés peut-on acheter en remboursant 1.000 euros par mois sur 20 ans ?
Meilleurtaux.com établit le nouveau palmarès pour les 20 plus grandes villes de France.
Vous souhaitez vous porter acquéreur d'un bien immobilier. Il faut au préalable évaluer le budget dont
vous disposez. Combien de mètres carrés pouvez-vous acheter en remboursant, par exemple,1.000
euros par mois sur 20 ans ? A cette question, le courtier en crédit Meilleurtaux.com (250 agences)
répond pour les vingt plus grandes villes de l'Hexagone (voir illustration), en s'appuyant sur des
données de prix immobiliers et de taux de crédit pour de « très bons profils » d'emprunteurs relevés
en décembre dernier.
Le palmarès du pouvoir d’achat immobilier dans les 20 plus grandes villes de France. - SIPA
La revue de Presse KYLIA
21
Le Havre, Toulon et Saint-Etienne en tête
Les candidats à l'accession à la propriété les mieux servis, en termes de progression pour ce montant
habitent au Havre, à Toulon et à Saint-Etienne. Ce sont en effet, d'après cette étude, les trois
métropoles régionales où le pouvoir d'achat immobilier s'est le plus accru l'an dernier. En effet, leurs
habitants ont gagné en une année respectivement 16, 14 et 13 m², soit l'équivalent d'une pièce
supplémentaire de bonne taille. Viennent ensuite Grenoble, Marseille et Montpellier où les ménages
qui y habitent voient leur pouvoir d'achat immobilier augmenter respectivement de 11, 9 et 7 m². « Ces
différentes villes ont bénéficié d'une conjugaison favorable de deux facteurs à savoir baisse des taux,
évidemment, mais également baisse des prix », a commenté Maël Bernier, directrice de la
communication de Meilleurtaux.com
Nîme, Le Mans et Reims à la peine
A l'inverse, les habitants de Nîmes, du Mans et dans une moindre mesure de Reims, sont moins biens
lotis. Car il s'agit des seules trois communes parmi les 20 plus grandes agglomérations à perdre du
pouvoir d'achat immobilier par rapport à la fin de l'année 2015. Pénalisés par la progression des prix,
que la baisse des taux n'a pas réussi à compenser, leurs habitants y perdent respectivement 13, 11 et
La revue de Presse KYLIA
22
2 m². Cependant, 13 villes sur les 20 que compte le classement de Meilleurtaux.com ont vu leur
pouvoir d'achat immobilier augmenter dans le courant de l'année 2016 par rapport à 2015.
Enfin, les habitants de Paris intra-muros ont, sans surprise, compte tenu du niveau encore
stratosphérique des prix de l'immobilier, le pouvoir d'achat le plus faible de ce Top 20 : avec 1.000
euros, ils ne peuvent acheter que 25 mètres carrés (en décembre 2016), soit un écart considérable
avec les métropoles de province même les plus importantes. Ainsi, pour ces mêmes 1.000 euros, les
ménages pourront acheter à Lyon, 54 m2, à Marseille, 78 m2, à Bordeaux, 59 m2, à Lille, 73 m2 et à
Rennes 77 m2. Toutefois, les parisiens ont également grignoté un peu de pouvoir d'achat entre 2015
et 2016, l'équivalent de 2 m2, soit un grand placard !
Taux : la hausse - modérée - est enclenchée
Après plus d'un an de baisse ininterrompue, de nombreuses banques ont amorcé un relèvement de
leurs taux de prêts immobiliers. Plusieurs courtiers en témoignent. Ainsi, Meilleurtaux.com observe
que les premiers barèmes [de ses banques partenaires ] reçus début janvier font état d'une nouvelle
hausse, de l'ordre de 0,10 % en moyenne. « Si cette tendance se confirme dans la grande majorité
des établissements bancaires, ce que nous anticipons, les taux moyens sur 20 ans devraient se situer
autour de 1,70 % pour 1,50 % environ en octobre 2016 (point historique le plus bas), souligne Maël
Bernier, porte-parole du courtier, « ce qui nous amènerait à des niveaux équivalents à ceux de l'été
2016 », précise Hervé Hatt, son président.
Les postulants à l'emprunt immobilier ne doivent pour autant pas s'affoler. « Pour rappel, les taux
moyens sur 20 ans sont passés sous les 2 % en avril 2016 et nous ne prévoyons pas qu'ils dépassent
cette barre psychologique dans le courant du 1er trimestre 2017. En effet, l'OAT se positionne autour
de 0,65 % début janvier et aucun élément ne motive une remontée brutale. Par ailleurs, l'inflation ne
repart pas significativement en dehors des prix du pétrole. Par conséquent les taux ne devraient pas
remonter de manière significative» ajoute Maël Bernier. En outre, assure-t-elle, « les mois qui
précèdent les grosses échéances électorales sont souvent des périodes très attentistes de la part des
acheteurs et si cela devait se conjuguer avec des taux en hausse, la bonne dynamique du marché de
l'immobilier pourrait en pâtir. En d'autres termes, les banques n'ont d'autres choix que de maintenir
des taux très bas sous peine de voir ralentir fortement la demande ce qui pourrait par voie de
conséquence nuire à la réalisation de leurs objectifs commerciaux très ambitieux pour 2017. »
Source : lesechos.fr
La revue de Presse KYLIA
23
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Retour d'expérience : "J'ai vendu ma maison
pour acheter un bistrot"
Le 2/01/2017
91 - Essonne Gil Dallemagne a visité une cinquantaine d'affaires avant de trouver celle qui lui
convenait à Dourdan, dans l'Essonne, à 40 km au sud-ouest de Paris.
Gil Dallemagne a vendu sa maison pour acheter l'Écu de France à Dourdan.
Pour trouver le fonds de commerce susceptible de lui convenir, Gil Dallemagne s'était fixé une liste de
critères qui limitait forcément le champ de recherche. Père divorcé avec deux enfants à charge, il
recherchait une affaire dans un rayon de 50 km maximum du lieu de résidence de la mère de ses
enfants, dans une ville de 10 à 15 000 habitants avec des écoles et lycées à proximité. Il fallait
également qu'il s'agisse d'un bar-brasserie-restaurant bénéficiant d'un emplacement stratégique
(proche d'une gare ou centre-ville), qu'elle emploie un salarié maximum, soit dotée d'un logement
La revue de Presse KYLIA
24
habitable, d'une cour ou d'un jardin. L'affaire devait encore être saine et bien gérée de préférence par
un exploitant partant à la retraite. "C'était pour moi un gage de stabilité et de pérennité et un moyen
d'éviter les affaires rénovées plus chères", explique l'entrepreneur.
Pour sa recherche, Gil Dallemagne s'est fixé un budget compris entre 200 000 et 300 000 € et s'est
donné le temps de la vente de sa maison, rénovée pour l'occasion. Il a consulté les annonces sur
internet, les magazines spécialisés et plusieurs agents commerciaux. C'est Christophe Martin, de
MP Commerces et Transactions membre du réseau CEH, qui lui a présenté l'Écu de France à
Dourdan (Essonne), un café-bar dans le style années 1980, avec flippers, baby-foot et du billard.
Située sur la place du marché, l'affaire est exploitée par Sylvain Hee, qui, à 62 ans, songe à partir à la
retraite. "Je venais de contacter MP Transactions qui me l'avait vendue vingt-quatre ans auparavant et
avait maintenu le contact commercial. Je n'avais pas imaginé que je vendrai en à peine deux mois et
demi", confie l'ancien propriétaire.
Création d'une entreprise individuelle à responsabilité limitée
Avec un bar de 5 m de long, une salle de 80 m2 et une petite terrasse, l'affaire est rentable, bien
gérée, dotée d'une clientèle d'habitués, dans un environnement correspondant aux critères
personnels de Gil Dallemagne. Séduit dès une première visite en mai 2016 et une prospection
personnelle des alentours, celui-ci est convaincu que ce café-bar est l'affaire qui lui convient même s'il
ne pourra pas développer tout de suite une activité de restauration. Parallèlement, le cédant apprécie
le sérieux et l'expérience du repreneur, qui a notamment été directeur de la restauration chez Novotel.
D'autant que ce dernier n'a pas l'intention de modifier l'esprit de la maison. "Je n'ai fait aucun travaux,
je n'ai pas modifié la carte, ni les horaires d'ouverture, ni l'enseigne et j'ai gardé la serveuse", précise-
t-il.
Pour le crédit, Gil Dallemagne a démarché toutes les banques locales avec l'assistance de Christophe
Martin qui l'a également mis en relation avec un expert-comptable et un avocat pour le montage du
dossier et la création d'une EIRL, structure juridique qui lui permet séparer son patrimoine personnel
et professionnel, tout en évitant la lourdeur de la Sasu. Sur quatre banques, toutes acceptent de le
soutenir. Il optera pour celle qui demande le moins de garanties à taux équivalent. "Elles ont apprécié
mon CV, mon projet qui tenait la route, mon apport constitué du produit de la vente de ma maison et
l'engagement du propriétaire de vendre les murs dans un second temps", se souvient Gil Dallemagne.
Source : hotellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA
25
Les formalités de la cession du droit au bail
commercial.
Le 4/01/2017
Le commerçant exploitant un fonds de commerce peut souhaiter, au cours de son activité, céder son
fonds. Celui-ci comprenant le droit au bail, c’est-à-dire le droit d’exploiter les locaux commerciaux, la
cession du fonds de commerce entraînera celle du droit au bail. En effet, le droit au bail constitue l’un
des éléments incorporels du fonds de commerce.
Le locataire peut également choisir de ne pas céder son fonds, mais seulement son emplacement et
le droit au bail. Dans ce cas, il est très fréquent de devoir obtenir l’agrément du bailleur ; les baux
prévoient généralement la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce (dérogeant
ainsi à l’article 1717 du Code civil).
I. Qu’est-ce qu’une cession de droit au bail ?
La cession d’un droit au bail est un acte par lequel le cédant, bénéficiaire du bail, va transmettre ses
droits à une tierce personne, appelée cessionnaire. Le bail subsiste, seul change la personnalité du
locataire.
Cette cession peut s’opérer soit à titre onéreux, soit à titre gratuit. Le cessionnaire jouira de droits
identiques à ceux du cédant et sera soumis aux mêmes obligations ; droits et obligations visés au sein
du bail objet de la cession.
II. Le principe de liberté de cession à l’acquéreur du fonds
L’article L. 145-16 du Code de commerce répute non écrites, les conventions interdisant au locataire
de céder à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise soit son bail, soit les droits
qu’il détient en matière de renouvellement.
Cela se traduit bien souvent dans le bail par une clause interdisant la cession du bail sauf à un
« successeur dans son commerce » ; ce qui a été qualifié par la Cour de cassation comme une clause
n’autorisant la cession qu’au profit du successeur dans le fonds de commerce.
III. La solidarité du cédant
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26
La cession du droit au bail est une cession de créance, c’est-à-dire que le cessionnaire devient
titulaire des droits qui sont nés du bail et peut s’en prévaloir auprès du bailleur. Le cédant doit donc
avoir la capacité juridique de vendre le droit au bail et peut être tenu à garantir l’acquéreur du droit au
bail. Il devra informer l’acquéreur des diverses contestations qui auront pu naître au cours du bail
cédé.
En pratique, les baux incluent une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire qui joue pour
le paiement des loyers et charges, ainsi que l’exécution des obligations du bail. Cette clause a pour
effet de rendre le cédant codébiteur solidaire du cessionnaire à qu’il cède le bail, vis-à-vis du bailleur.
Toutefois, cette clause doit faire l’objet d’une attention particulière puisque la Cour de cassation les
interprète strictement.
Cette garantie prendra fin lorsqu’un congé aura été délivré au cessionnaire ou à l’expiration du bail au
cours duquel la clause aura été introduite. En revanche, en cas de tacite reconduction du bail, celui-ci
se poursuit donc, et la clause continue de jouer. La garantie prendra également fin en cas de
renouvellement du bail, sauf à ce que le bail initial prolonge son effet pour le bail renouvelé.
La loi Pinel est venue limiter cette garantie solidaire afin de préserver les droits du cédant. Elle énonce
que :
• Le bailleur ne peut invoquer la clause de garantie que pendant une durée de 3 ans à compter
de la cession du bail (L. 145-16-2 du Code de commerce).
• Le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai de 1
mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée (L. 145-16-1 du Code de
commerce) ; ce délai venant protéger le cédant contre un bailleur de mauvaise foi qui ne
l’alerterait de la défaillance du cessionnaire que plusieurs mois ou années après qu’il en a eu
connaissance.
Toutefois, le caractère d’ordre public de ces articles n’étant pas arrêté, il conviendra, dans l’intérêt du
preneur (et éventuel cédant) de s’opposer à toute demande de dérogation de la part du bailleur.
IV. Les formalités de la cession
La vente du droit au bail requiert de respecter plusieurs règles, à commencer par la signification de la
cession au bailleur, ainsi que l’établissement d’un état des lieux préalable.
La revue de Presse KYLIA
27
1°) Un état des lieux préalable : l’article L. 145-40-1 du Code de commerce impose, entre le bailleur et
le cessionnaire, un état des lieux lors de l’entrée en possession des lieux. Cette exigence est à
l’origine de litiges, notamment lorsqu’à l’issue de l’état des lieux, il est constaté que le local
commercial a subi des dégradations ou a fait l’objet de travaux non autorisés.
2°) Signification de la cession au bailleur : s’agissant d’une cession de créance, la cession de droit au
bail doit être signifiée au bailleur. Elle est visée à l’article 1690 du Code civil. Sanction du défaut de
signification de l’acte : en l’absence de respect des mentions de l’article 1690 du Code civil, la cession
n’est pas nulle mais ne peut être opposée aux tiers et donc au bailleur. Cette signification doit avoir
lieu quand bien même la cession du droit au bail s’effectuerait au profit de l’acquéreur du fonds de
commerce.
Le défaut de signification rendra donc le bail inopposable au bailleur qui pourra en refuser le
renouvellement au cessionnaire sans lui verser une quelconque indemnité ; libre à lui de demander
également la résiliation du bail.
V. Les clauses organisant les modalités de la cession du droit au bail
Plusieurs clauses insérées dans le bail viennent définir les contours de sa cession.
A. La clause d’agrément du bailleur
Il est très fréquent que les baux prévoient l’accord préalable du bailleur pour toute cession par le biais
de clauses. Ces clauses peuvent venir limiter ou restreindre la cession mais ne doivent pas interdire
toute cession.
Ces clauses doivent donc faire l’objet d’un soin particulier puisque les intérêts du bailleur et du
preneur seront divergents. Le preneur aura tout intérêt à ce que la cession soit al plus libre possible
pour élargir le champ des repreneurs en cas de difficultés. À l’inverse le bailleur tendra à restreindre
au minimum légal les cas de cessions non soumis à son autorisation car la cession au profit d’un
autre preneur lui permettra de négocier un nouveau bail ou de demander le versement d’une
indemnité.
B. Clauses relatives à la forme de la cession
Le bailleur cherchera lors de la conclusion du contrat de bail de dessiner les formes de la cession afin
d’en limiter strictement les conditions (toujours bien sûr, sous réserve que ces clauses ne constituent
pas une interdiction absolue et générale d’opérer une cession).
La revue de Presse KYLIA
28
Il peut imposer son intervention à l’acte : la clause d’intervention du bailleur à l’acte de cession est
moins contraignante que celle qui soumet la cession à son autorisation préalable. Elle permet
seulement au bailleur de contrôler la régularité de la cession et que le cessionnaire reprendra les
engagements du cédant vis-à-vis de lui-même. De même, il peut demander à ce que la cession soit
opérée par son conseil, ou par un avocat ; ou encore, de façon très classique, qu’une copie de la
cession devra lui être remise, sans frais.
C. Clauses octroyant un droit de préemption au profit du bailleur
Le bail commercial peut tout à fait prévoir qu’en cas de cession du droit au bail ou du fonds de
commerce, le bailleur disposera d’un droit de préemption qui s’exercera au prix que le locataire aura
offert au candidat acquéreur et que ce dernier a accepté.
VI. Le droit de préemption de la mairie
L’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme confèrent aux communes un droit de préemption sur les
fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux dans le périmètre de sauvegarde
du commerce et de l’artisanat de proximité.
Il conviendra avant d’opérer toute cession de bail ou de fonds de commerce ou artisanal, de se
renseigner à la mairie de la commune concernée afin de savoir s’il existe ou non un périmètre de
sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.
VII. Le cas d’une cession irrégulière : sanctions et régularisation
Une vente irrégulière peut entraîner différents types de sanctions parmi lesquelles : l’inopposabilité de
la cession, l’extinction du bail commercial. Heureusement, il est possible de procéder à une
régularisation de la cession.
Les sanctions d’une cession irrégulière :
• L’inopposabilité de la vente : l’inopposabilité de la cession peut provenir du non-respect des
formalités de signification (prévu à l’article 1690 du Code civil) ou du non-respect des
stipulations contractuelles (comme la nécessité d’obtenir l’agrément du bailleur). Cette
inopposabilité va jouer dans les rapports entre le bailleur et le cessionnaire et dans les
rapports entre le bailleur et le cédant.
• L’extinction du bail commercial.
La revue de Presse KYLIA
29
• La résiliation du bail : la résiliation du bail peut, par exemple, être obtenue de plein droit par
application d’une clause résolutoire en cas de cession de bail irrégulière. Le bailleur peut
également demander la résiliation judiciaire du bail en invoquant dès lors une gravité
suffisante, souverainement appréciée par les juges du fond.
• Le refus de renouvellement du bail : le bailleur peut également refuser le renouvellement du
bail sans avoir à payer d’indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du
locataire sortant.
• La réparation du dommage subi par le cessionnaire évincé : le cessionnaire évincé qui doit
quitter les lieux après résiliation du bail ou après refus de renouvellement peut agir en
responsabilité civile contre le cédant.
Comment régulariser une vente irrégulière de bail ?
Nous nous situons dans le cas d’un bailleur qui ne serait pas intervenu lors de la conclusion de l’acte
de cession, alors même que la clause du contrat de bail le stipulait. Ce dernier peut-il malgré tout
donner son accord postérieurement ? La clause résolutoire contenue dans un bail ne produit effet
qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, la régularisation a posteriori est donc
possible dans le délai d’un mois.
Source : village-justice.com
La revue de Presse KYLIA
30
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 2 au 8 janvier 2017 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : à quoi s’attendre en 2017 ? Le 2/01/2017 Le volume des transactions immobilières a augmenté de 12,8 % en 2016. Le marché immobilier va continuer de croître en 2017, selon le réseau Laforêt. Les acquéreurs vont rester motivés par des taux d’intérêt attrayants, même si la tendance est à la hausse. Sur le même rythme qu'en 2016. Le marché de l'immobilier va continuer de progresser en 2017, à la faveur d'une demande des particuliers toujours forte, anticipe le réseau immobilier Laforêt (700 agences) dans son bilan annuel publié le 2 janvier. Globalement, le marché devrait profiter de l'attractivité des taux d'intérêt et de la hausse du pouvoir d'achat des Français. Un 1er semestre prometteur Tout semble indiquer que le marché immobilier devrait être en croissance en 2017, relève Laforêt. Surtout au premier semestre. Les acquéreurs vont rester motivés par des taux d'intérêt attrayants, qui,
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 même si la tendance est à la hausse, restent à des niveaux historiquement bas. « Seule une remontée violente des taux pourrait contracter le marché, confirme Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt. Le premier semestre devrait être dynamique à l'image de ce que nous avons connu en 2016 ». En attendant, la crainte d'une remontée des taux va plutôt inciter les acquéreurs les plus attentistes à finaliser une transaction. Un pouvoir d'achat en hausse Cette bonne dynamique s'explique par l'augmentation du pouvoir d'achat des Français. Depuis 2012, leurs capacités financières ont progressé de 26 % avec une nette accélération en 2016, explique Laforêt, soit l'équivalent d'une pièce de plus, en moyenne, par bien. Les ménages ont bénéficié de la correction des prix et du recul des taux d'intérêt. « Les prix des crédits immobiliers ont été divisés par trois depuis 2012. Nous sommes passés de 4,5 % à 1,5 % en moyenne », rappelle Yann Jehanno. Les meilleurs dossiers ont même pu emprunter en dessous de 1,5 % au quatrième trimestre. Dans l'ensemble, les particuliers ont profité de ces conditions favorables pour concrétiser un achat, avec la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier et de se créer des revenus complémentaires. Une croissance à deux chiffres Porté par les conditions de marché favorables, le nombre de transactions immobilières a progressé de 12,8 % en 2016, explique ce réseau, qui anticipe 840.000 transactions sur les douze derniers mois, soit un plus haut depuis 2007. Les ventes ont augmenté de 13 % à Paris, de 11 % en Ile-de-France et de 13 % dans les régions. Le marché a surtout profité de la forte demande des primo-accédants, très actifs avec la baisse des taux d'intérêt. « Traditionnellement les primo-accédants ne représentent que 25 % des dossiers. En 2016, ils ont été beaucoup plus actifs », explique Yann Jehanno. Sur l'année, ils ont représenté 40 % des transactions (contre 36 % en 2015), en progression constante depuis 2012. Le maintien des secundo-accédants Les secundo-accédants et les investisseurs n'ont pas été en reste, relève Laforêt. Les secundo- accédants sont même restés les premiers acquéreurs de biens (42 % des acheteurs) en 2016, même si leur part dans le nombre de transactions n'a cessé de diminuer depuis 2012 (60 %). Également attirés par les taux bas et la baisse relative des prix, ils ont repris leurs activités d'achat-revente et ont contribué à la bonne dynamique des transactions. Source : lesechos.fr
  • 3. La revue de Presse KYLIA 2 même si la tendance est à la hausse, restent à des niveaux historiquement bas. « Seule une remontée violente des taux pourrait contracter le marché, confirme Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt. Le premier semestre devrait être dynamique à l'image de ce que nous avons connu en 2016 ». En attendant, la crainte d'une remontée des taux va plutôt inciter les acquéreurs les plus attentistes à finaliser une transaction. Un pouvoir d'achat en hausse Cette bonne dynamique s'explique par l'augmentation du pouvoir d'achat des Français. Depuis 2012, leurs capacités financières ont progressé de 26 % avec une nette accélération en 2016, explique Laforêt, soit l'équivalent d'une pièce de plus, en moyenne, par bien. Les ménages ont bénéficié de la correction des prix et du recul des taux d'intérêt. « Les prix des crédits immobiliers ont été divisés par trois depuis 2012. Nous sommes passés de 4,5 % à 1,5 % en moyenne », rappelle Yann Jehanno. Les meilleurs dossiers ont même pu emprunter en dessous de 1,5 % au quatrième trimestre. Dans l'ensemble, les particuliers ont profité de ces conditions favorables pour concrétiser un achat, avec la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier et de se créer des revenus complémentaires. Une croissance à deux chiffres Porté par les conditions de marché favorables, le nombre de transactions immobilières a progressé de 12,8 % en 2016, explique ce réseau, qui anticipe 840.000 transactions sur les douze derniers mois, soit un plus haut depuis 2007. Les ventes ont augmenté de 13 % à Paris, de 11 % en Ile-de-France et de 13 % dans les régions. Le marché a surtout profité de la forte demande des primo-accédants, très actifs avec la baisse des taux d'intérêt. « Traditionnellement les primo-accédants ne représentent que 25 % des dossiers. En 2016, ils ont été beaucoup plus actifs », explique Yann Jehanno. Sur l'année, ils ont représenté 40 % des transactions (contre 36 % en 2015), en progression constante depuis 2012. Le maintien des secundo-accédants Les secundo-accédants et les investisseurs n'ont pas été en reste, relève Laforêt. Les secundo- accédants sont même restés les premiers acquéreurs de biens (42 % des acheteurs) en 2016, même si leur part dans le nombre de transactions n'a cessé de diminuer depuis 2012 (60 %). Également attirés par les taux bas et la baisse relative des prix, ils ont repris leurs activités d'achat-revente et ont contribué à la bonne dynamique des transactions. Source : lesechos.fr
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 la répercussion des variations des taux obligataires sur les taux des crédits immobiliers n'a jamais été intégrale [...] : en général, les taux des crédits immobiliers ne répercutent guère plus que le tiers de la hausse du coût des ressources obligataires. D'autant que la stratégie de refinancement des banques par la BCE n'est pas remise en question ». Pas de quoi casser la dynamique du marché donc. Comme le rappelle l'Observatoire, « la faiblesse des taux des crédits soutient toujours la demande ». A titre d'exemple, la baisse des taux intervenue depuis décembre 2015 (86 points de base) est équivalente à une diminution des prix des logements de 7,5%. La baisse généralisée a profité à toutes les catégories, et a soutenu « la demande des jeunes et des ménages modestes faiblement dotés en apport personnel », souligne l'observatoire. Combien coûte la hausse des taux? Chez Vousfinancer, on estime que la hausse restera limitée : « Les banques ont des objectifs de production de crédit pour 2017 très ambitieux car équivalents à ceux de 2016 qui devrait être une année record avec plus de 230 milliards d'euros de production de crédits attendue... », souligne Jérôme Robin, président de Vousfinancer, sans oublier la politique accommodante de la Banque centrale européenne . «Dans ce contexte, elles devraient avoir la volonté, de maintenir des taux de crédit attractifs en 2017, et pourraient même peut-être faire le choix de les baisser à nouveau au printemps, période clé pour l'immobilier». Selon les calculs du courtier, si les taux moyens passent de 1,5% à 2%, le coût d'un crédit de 200.000 euros sur 20 ans augmente de 11.200 euros. Mais au-delà de la hausse du coût de l'argent, « le véritable enjeu est aujourd'hui le délai de traitement des dossiers sur lequel nous devons être vigilants afin que les transactions puissent être réalisées en temps et en heure... » insiste Sandrine Allonier, directrice des relations banques de Vousfinancer. « Les hausses de taux annoncées en décembre ont eu pour effet de déclencher les actes d'achat des attentistes ou d'inciter ceux qui voulaient renégocier leurs prêts à enfin déposer une demande... Par conséquent, avec l'arrivée des congés de fin d'année, les délais de traitement se sont allongés de plusieurs semaines dans les banques ». Source : lesechos.fr
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 Les professionnels de l’immobilier gardent le moral pour 2017 Le 2/01/2017 Malgré les incertitudes qui pèsent sur cette année, ils sont encore 74% à être optimistes pour 2017. Un chiffre en nette hausse par rapport à janvier 2016 mais en légère baisse par rapport à septembre dernier. Ça y est, une nouvelle année a débuté, et avec elles ses vœux - généralement - d’optimisme. Pour les professionnels de l’immobilier c’est le cas. Près de trois sur quatre (74%) à se dire «optimistes» pour le marché du logement en 2017, selon une enquête réalisé par le CSA pour le Crédit Foncier. Un chiffre en nette augmentation par rapport aux deux publications publiées au début de chaque année (35% en janvier 2015 et 67% en janvier 2016). Parmi les explications avancées par l’enquête, l’attractivité du marché (pour 71% des professionnels), des niveaux bas de taux d’intérêt de crédit (69%) et du dispositif de prêt à taux zéro (69%). Quant à l’évolution des prix, ils devraient rester stables dans le neuf selon 66% des professionnels interrogés et dans l’ancien pour 55% d’entre eux. Idem côté transactions: environ un professionnel sur deux (43% dans le neuf et 55% dans l’ancien) pense que le volume va rester constant par rapport à 2016. Possible remontée des taux
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 Mieux: 86% des professionnels de l’immobilier considèrent que le marché du logement s’est amélioré (50%) ou stabilisé (36%) au cours des quatre derniers mois de 2016, c’est-à-dire depuis la publication de la dernière étude du Crédit Foncier. «Les ménages ont préféré mettre à profit la baisse des taux d’intérêt en 2016 pour emprunter un montant plus important et acheter un logement plus grand plutôt que réduire la durée de ce crédit», explique la filiale du groupe bancaire BPCE. Alors, certes, l’échéance de l’élection présidentielle et la possible remontée des taux d’intérêt à 10 ans et donc des taux de crédit font peser des incertitudes sur le marché immobilier. Mais l’impact sur la part des professionnels optimistes reste finalement assez limité: cette proportion s’inscrit en légère baisse (-4 points) par rapport à la précédente enquête, un plus haut ayant été atteint en septembre 2016 (78%). Source : lefigaro.fr
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 2016, une année exceptionnelle pour l’immobilier Le 3/01/216 Soutenu par la baisse des taux des crédits, le nombre de transactions immobilières a atteint des records l’année dernière. L’année 2016 laissera aux agents immobiliers un bon souvenir. « Notre réseau de 840 agences a enregistré un record historique du nombre de transactions, en hausse de 15 % par rapport à 2015, déjà une très bonne année », se réjouit Laurent Vimont, président de Century 21, à l’occasion de son point de conjoncture, mardi 3 janvier. Les notaires confirmaient, lors de leur conférence trimestrielle, mi-décembre, qu’à fin septembre, sur un an, 838 000 transactions étaient déjà comptabilisées. Ils projetaient d’atteindre les 850 000 pour 2016, mieux que jamais,
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 dépassant l’année 2006 et ses 832 000 ventes. La dynamique entraîne autant l’Ile-de-France que la province. « Depuis 2015, nous observons un effet de rattrapage pour des ménages qui, jusque-là, attendaient un signal : la baisse inédite des taux des prêts immobiliers, jusqu’à atteindre 1,4 % pour un prêt sur vingt ans, a déclenché l’afflux d’acheteurs », analyse Thierry Delesalle, notaire à Paris. Le Crédit foncier a ainsi calculé qu’en huit ans, entre 2008 et 2016, la baisse des taux a procuré 29 % de pouvoir d’achat supplémentaire. Il est désormais possible, moyennant une mensualité de 1 000 euros par mois durant vingt ans et sans apport initial, d’acquérir un bien de 200 000 euros. « Toutes les clientèles sont présentes, observe M. Vimont, les moins de 30 ans, 22 % de nos clients franciliens, les seniors, près de 20 % au plan national, alors qu’ils n’étaient que 14 % en 2013, les investisseurs… Seul le marché des résidences secondaires reste sinistré, se cantonnant à 5,5 % des ventes quand il représentait encore 10 % en 2005 : la hausse de l’impôt sur les plus-values, qui ne s’efface qu’après trente ans au lieu de quinze ans avant la réforme Sarkozy de 2012, a contribué à plomber le secteur. » Acheter plus grand Tous en profitent pour acheter plus grand, en moyenne 84,4 mètres carrés soit 3 de plus qu’en 2015, selon Century 21. Les délais de vente raccourcissent de quatre-vingt-dix-sept à quatre-vingt-treize jours en moyenne. « L’immobilier est plus que jamais la valeur refuge, qui constitue quasiment 60 % du patrimoine des Français », selon M. Vimont. Même la hausse des droits de mutation, passés, à partir de mars 2014, de 3,8 % à 4,5 % du prix de vente, n’a pas freiné le marché. L’année écoulée montre qu’un gain de pouvoir d’achat fait revenir en nombre les acheteurs. Mais celui-ci a été obtenu par l’endettement des ménages, ce qui grève leur consommation et la croissance. La dette immobilière des Français atteint aujourd’hui 65 % du revenu disponible, contre 30 % en 2000. A l’inverse, une baisse franche des prix, comme cela s’est produit en Espagne, en Pologne, a, comme l’a mesuré le Crédit foncier, amélioré le pouvoir d’achat des ménages de, respectivement, 86 % et 53 %, tout en soutenant ces économies. L’autre bonne nouvelle, c’est que les prix, en France, n’ont peut-être pas baissé, mais se sont contenus à + 1,7 % sur l’année, toujours selon Century 21 (+ 1,4 % pour les appartements et + 2 % pour les maisons, selon les notaires). Seule la capitale connaît un coup de fièvre, avec un prix moyen du mètre carré qui, début 2017, devrait, sur la foi des promesses de ventes déjà signées, atteindre 8 490 euros, soit 6,2 % de mieux qu’en 2015 et ainsi dépasser les niveaux atteints en 2012. Cette hausse se propage à la petite couronne parisienne, où les appartements gagnent 4,5 %, puis à la
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 grande, avec un gain de 4 % pour les appartements et de 5,4 % pour les maisons, selon les données des notaires. Une évolution disparate selon les régions L’évolution des prix est loin d’être uniforme sur le territoire. Huit régions (ancien découpage) sont toujours à la baisse, comme le Limousin (– 8,3 %), Poitou-Charentes (– 6,6 %), Rhône-Alpes (– 3,3 %), Midi-Pyrénées (– 3,2 %) ou la Bourgogne (– 1,1 %), selon Century 21. Les notaires se sont, eux, intéressés aux quinze villes de plus de 150 000 habitants pour y constater des évolutions bien contrastées. La palme de la hausse revient à Bordeaux (+ 4,1 % pour les appartements de septembre 2015 à septembre 2016 et + 42 % en dix ans). Lyon suit, avec un prix moyen du mètre carré de 3 370 euros, en progression de 2,6 % sur un an, et de 29,5 % en dix ans.
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 Nantes rivalise, avec un mètre carré estimé à 2 560 euros (+ 3,2 % depuis 2015 et une valorisation de + 11,7 %, en dix ans). Strasbourg, Toulouse et Rennes retrouvent leurs niveaux de 2011. Dans les villes en baisse, Saint-Etienne affiche le prix du mètre carré le moins cher de France, à 910 euros (– 2,9 % en un an et – 26,2 % sur dix ans). Le mètre carré d’Angers est également en repli de 1,6 %, en un an, à 1 700 euros, ayant perdu près de 16 % en cinq ans. Le Havre stabilise ses valeurs, avec une légère hausse de 0,4 % en un an, mais une chute, sur cinq ans, de 14,6 %. Reims, Marseille, Grenoble, Dijon et Montpellier accusent toujours un retrait de 10 % par rapport à leurs valeurs de 2011, Nice et Lille réduisant cet écart à 5 %. Une année 2017 incertaine Si le marché de l’ancien est flamboyant, celui du neuf, plus terne, aura repris, en 2016, un peu d’éclat : 369 500 logements ont été mis en chantier, soit 9,35 % de mieux qu’en 2015. Certes, on est loin des 490 200 unités de 2007, mais on construit davantage où les besoins sont réels avec une proportion jamais atteinte de 30 % de logements sociaux. L’Ile-de-France a ainsi mis en chantier 72 300 logements en 2016, 20 % de plus qu’en 2015. En Occitanie, la hausse de la construction atteint 22,7 % (46 000 logements) ; en Provence-Alpes-Côte d’Azur, la progression est de 23,6 % (34 800 unités) ; la Corse, en grand déficit, a vu sa construction bondir de 71 % pour atteindre 5 000 logements. L’année 2017 ressemblera-t-elle à 2016 ? Peut-être pas, si la hausse annoncée des taux calme l’ardeur des acheteurs. « Si nous réalisons le même résultat qu’en 2016, ce sera déjà très bien, à condition que les taux ne se renchérissent qu’à petits pas, souhaite M. Vimont. En cas de mouvement brutal, les transactions ralentiraient et les prix pourraient alors baisser au second semestre. » Pour Maître Delesalle, « tout dépend de la politique fiscale : une baisse de l’impôt sur la plus-value déciderait des propriétaires à vendre, ce qui devrait calmer les prix. La suppression de l’impôt sur la fortune, combinée au Brexit, pourrait favoriser le retour de Français fortunés et créer une tension sur les prix des grands appartements de Paris, notamment ». Le nombre de logements vacants ne cesse d’augmenter L’objectif, réitéré chaque année depuis 2006, de construire 500 000 logements par an semble d’autant plus oublié qu’un nombre croissant d’économistes le remettent en question. Ceux-ci constatent l’explosion de la vacance des logements. Dans ses statistiques publiées le 28 décembre 2016, l’Insee montre que le nombre d’habitations vides s’accroît régulièrement. Il a atteint, au 1 er janvier 2016, 8,3 % du parc, soit 2,9 millions de logements, 45 % de plus qu’en 2006. Certaines villes, situées le long de ce que l’on surnomme « la diagonale du vide », des Ardennes à Midi-Pyrénées, en passant
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 par le Centre, mais aussi dans l’intérieur de la Bretagne et en Normandie déplorent un taux de vacance de plus de 15 %. Source : lemonde.fr
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 Immobilier ancien : les prix sont repartis à la hausse en 2016 Le 3/01/2017 Oubliée la baisse des prix dans l’immobilier ancien qui a fait reculer le tarif du m2 de 7% entre 2012 et 2015. L’année dernière, pour la première fois depuis cinq ans, les prix des biens immobiliers ont progressé. Une hausse modeste mais bien réelle: + 1,7% selon Century 21, + 1% selon Orpi, + 1,9% selon Laforêt. Du coup, selon Century 21, le prix moyen du m2 en France se situe à 2 522 €. Il reste encore inférieur au tarif enregistré en 2012 (2 614 €). Autre indicateur passé dans le vert: les délais de vente se sont réduits. Toujours selon Century 21, ils sont passés à 93 jours en 2016 contre 97 jours l’année précédente. Si la tendance s’est enfin inversée, si les prix sont repartis à la hausse, les taux historiquement bas des crédits immobiliers en sont principalement responsables. «Ces taux ont resolvabilisé énormément de ménages et ont augmenté le nombre d’acheteurs potentiels, affirme le président de Century 21, Laurent Vimont. Avec des taux à 1,5%, il suffit pour un ménage d’avoir un revenu de 2 100 € net par mois pour acquérir un bien de 150 000 € entièrement à crédit alors qu’avec des taux à 4 % il faut un revenu mensuel de 2 500 €.» La légère amélioration de la conjoncture économique qui a regonflé un peu le moral des Français a aussi contribué à doper le secteur. Du coup, mécaniquement, le nombre de transactions immobilières
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 a grimpé. L’année dernière, selon les grands réseaux d’agents immobiliers, entre 840 000 et 850 000 ventes auront été réalisées, ce qui en fait un millésime record. Reste que cette légère inflation des prix ne se vérifie pas pour tous les biens. D’abord, l’évolution des tarifs varie suivant la région ou la ville où se situe le bien. A Paris, par exemple, l’augmentation des prix est beaucoup plus forte qu’ailleurs selon Century 21 (+ 4,9%). Résultat, le m2 ( 8 447 €) atteint des niveaux record. «Cette hausse est entretenue par le fait qu’il y a très peu de logements neufs dans la capitale , estime Laurent Vimont. Il y a donc un déséquilibre entre l’offre et la demande, avec toujours plus d’acheteurs pour un nombre de biens limité.» En fait, cette augmentation des prix est aussi constatée dans les très grandes métropoles (+ 5,1% à Lyon, + 2,4% à Marseille ) où l’activité économique est dynamique. Reste que toutes les régions n’évoluent pas au même rythme. Certaines où le marché de l’emploi se porte moins bien voient encore les prix de l’immobilier reculer (- 8,3% dans le Limousin, - 6,6% en Poitou-Charentes, - 1,1% en Pays de Loire). Des données qui ne seront pas forcément les mêmes cette année. Car 2017 ne ressemblera pas exactement à 2016 sur le front de l’immobilier ancien. La hausse des prix devrait continuer mais à un rythme encore plus limité que l’année dernière. «Compte-tenu d’une hausse légère des taux des crédits immobiliers qu’on anticipe et de la traditionnelle incertitude liée à l’élection présidentielle, nous tablons sur une hausse des prix de 1% seulement», affirme Laurent Vimont, président de Century 21. Source : lefigaro.fr
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 Paris perd ses habitants : la faute à l’immobilier? Le 3/01/2016 Le site de location Airbnb a reversé 5,5 millions d'euros de taxe de séjour à la Mairie de Paris sur un an. (Xavier Francolon Sipa) La capitale a perdu près de 14.000 habitants entre 2009 et 2014. L'évolution du marché immobilier n'y serait pas étrangère. Les Parisiens, pur jus ou d’adoption, sont de moins en moins nombreux… Selon les derniers chiffres publiés par l’Insee, la capitale a perdu 13.660 habitants entre 2009 et 2014, dont le nombre est passé de 2 234 105 en 209 à 2 220 445 Parisiens en 2014. Et ce dans 14 arrondissements sur 20, notamment dans ses arrondissements centraux. Comme le précise Le Parisien, les 1er, 2e, 4e et 8e arrondissements ont chacun perdu en 5 ans 1% de leur population, tandis que les 12e, 14e, 17e et 19e arrondissements sont les seuls à avoir vu leur population augmenter. La Ville avait pourtant regagné des habitants, après un point bas historique de 2,11 millions d’habitants en 1998 selon l’Atelier parisien d’urbanisme.
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 Moins de naissances Interrogée par 20 Minutes, Marie-Christine Parent, directrice de l’Insee Ile-de-France souligne que Paris est touchée par une baisse du solde naturel [différence entre le nombre de décès et celui des naissances] : "Il y a moins de naissances, parce qu’il y a moins de femmes en âge d’avoir des enfants. C’est un effet de pyramide des âges. Il y a eu un déficit de naissance dans les années 1980- 1990. Des enfants ne sont pas nés, dont des femmes qui auraient été aujourd’hui en âge de procréer". Plus de locations sur Airbnb et de résidences secondaires La mairie de Paris pointe le nombre croissants de logements mis en location sur des plateformes en ligne type Airbnb ou Abritel. Certes, selon certains agents immobiliers, le nombre de locations classiques a dans certains arrondissements fortement diminué : entre Montorgueil et le Marais, "le volume de biens à louer de manière classique a diminué de 50%", estime Nathalie Naccache, directrice des agences Century 21 Fortis Immo. Les résidences secondaires, estimées à 100.000 sont aussi pointées du doigt. D’où la volonté toujours croissante de la mairie de faire appel au bâton fiscal en taxant davantage les résidences secondaires et en encadrant la location touristique. Des prix de l’immobilier dissuasifs Mais surtout, ce qui dissuade sans doute les Parisiens de rester et les incite à franchir le périphérique, c’est la volonté de devenir propriétaires. Selon le réseau immobilier Century 21, l’an dernier, " 79,4% des acquéreurs étaient des cadres moyens et supérieurs ou des professions libérales", souligne son président Laurent Vimont. Difficile voire impossible pour les jeunes ménages, ou à l’arrivée d’un enfant par exemple, de débourser 8.400 €/m² en moyenne pour un appartement intra-muros, contre 3.150 €/m² dans les départements voisins. Et l'encadrement des loyers, mis en place depuis août 2015 n'a pas encore fait effet. Source : nouvelobs.com
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 Le marché locatif résiste à l'encadrement des loyers Le 04/01/2017 L'encadrement des loyers n'a pas découragé les investisseurs comme le craignaient les professionnels. Plus d'un quart des logements sont achetés à Paris pour être loués. C'est 8 % de plus qu'en 2015 d'après Century 21, qui avait pourtant annoncé la fuite des investisseurs suite à l'entrée en vigueur de l'encadrement des loyers dans la capitale. Cette mesure dénoncée comme coercitive n'a donc pas, ou pas durablement, découragé les acquéreurs. Et, finalement, peu pesé sur les loyers, dont la hausse s'est considérablement calmée depuis plusieurs années. La mesure contenue dans la loi Alur ne concerne que les relocations, soit 10 % du parc locatif non meublé, au total quelque 35.000 logements à Paris. « 73 % des emménagements se sont conclus en 2015 à un tarif compris entre le plancher et le plafond, 26 % au-dessus du plafond, 1 % en dessous du plancher. L'encadrement des loyers a permis de réduire d'environ 40 euros par mois les loyers en dépassement », relève l'Olap, l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne dans sa dernière étude de décembre 2016. Pas forcément hors-la-loi, les dépassements de loyer sont autorisés si les logements présentent des « caractéristiques particulières », non comptabilisées dans les charges. Surprise, l'Olap constate qu'ils sont plus fréquents et plus importants pour les logements d'une seule pièce, traditionnellement déjà les plus chers : 3 logements sur 4 de moins de 20 mètres carrés sont loués à un loyer au-dessus du
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 plafond de leur zone géographique. Pour ces petites surfaces, les dépassements atteignent 19 % du loyer, soit 134 euros par mois. Airbnb non assujetti « Les investisseurs achètent des logements qu'ils meublent et inscrivent sur des plates-formes de location temporaire de type Airbnb. Paris est une des villes au monde où il y en a le plus, ce n'est pas un hasard. Ils échappent ainsi au dispositif d'encadrement, remarque Laurent Vimont, président de Century 21. Le paradoxe est intéressant, le nombre d'investisseurs, augmente, mais le marché locatif classique diminue ». Manquent les chiffres pour le démontrer. Appliqué à Paris depuis août 2015, l'encadrement des loyers sera mis en oeuvre à Lille en février prochain, comme l'a annoncé la ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, en décembre. Pour combien de temps ? Difficile à dire. François Fillon a promis d'abroger ce dispositif s'il est élu président de la République en mai. Les candidats à la primaire de la gauche n'ont pas encore dévoilé leurs projets, mais devraient le maintenir. Après avoir bataillé contre et annoncé un bouleversement du marché, les professionnels ont constaté qu'il ne se passait pas grand-chose et se sont fait une raison. Source : lesechos.fr
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 Immobilier locatif : cette réforme extrêmement dangereuse pour les investisseurs Le 4/01/2017 Surprise! Plusieurs communes de zones rurales pourraient bientôt être éligibles au dispositif d’investissement Pinel. Un vrai danger pour les investisseurs, d’après les chiffres que nous publions. Mais quelle mouche a donc piqué les députés ? Alors que depuis 2013 les communes des zones rurales avaient été salutairement exclues des dispositifs d’investissement locatif, un amendement voté en catimini dans le cadre du Budget 2017 les rend à nouveau potentiellement éligibles. Depuis le 1er janvier, les élus concernés - ceux de la fameuse zone C - peuvent déposer une demande de dérogation auprès des préfectures de région afin d’autoriser les promoteurs à commercialiser des programmes de logements neufs en Pinel, un dispositif fiscal qui, rappelons-le, donne droit à une réduction d’impôt de 12 à 21% selon la durée de location. Or si cet élargissement semble au premier abord attrayant, il faut se souvenir que ces zones aux marchés locatifs quasi-inexistants se sont par le passé révélées particulièrement dangereuses pour les investisseurs. Des milliers de particuliers séduits par l’avantage fiscal de Robien s'étaient ainsi retrouvés avec des logements impossibles à louer. Endettés, ces derniers n’ont jamais engrangé le moindre loyer, ont vu la carotte fiscale promise leur passer sous le nez et sont restés, pour nombre d’entre eux, avec des logements invendables sur les bras. Face à ce désastre, les dispositifs d’investissement locatif suivants (Scellier, Duflot, Pinel) avaient donc jusqu’ici pris soin d’écarter ces zones à risque.
  • 19. La revue de Presse KYLIA 3 Crédit immobilier : les taux remontent Le 02/01/2017 Les taux d’intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques ont très légèrement augmenté en décembre, après une année de baisse continue. Elle est certes légère, mais l'inversion de la courbe des taux du crédit immobilier, tant annoncée par les courtiers, a bien été enregistrée au mois de décembre. Les banques ont prêté en moyenne à 1,34 % (hors assurances) contre 1,31% lors du mois de novembre, selon les derniers chiffres de l'Observatoire Crédit Logement / CSA. Il s'agit de la première hausse en près d'un an et demi. Deux facteurs principaux expliquent ce rebond : la politique commerciale des banques et la hausse des taux d'emprunt des Etats. Côté banque, les courtiers prédisaient une remontée des taux à l'approche du « printemps de l'immobilier », une fois les objectifs commerciaux bouclés. La baisse de novembre s'expliquait par le retard pris par quelques banques sur leurs objectifs. A la politique commerciale des établissements, il faut ajouter la remontée des taux sur le marché obligataire dans la foulée de l'élection de Donald Trump, et en anticipation du tour de vis monétaire outre-Atlantique mi-décembre. L'emprunt d'Etat français à 10 ans est ainsi passé de 0,282% mi-octobre, à 0,644% fin décembre. Une demande toujours soutenue « La révision des barèmes commerciaux des banques, donc l'intégration des nouvelles conditions de financement et de refinancement des crédits immobiliers, puis la diffusion de ces barèmes dans les réseaux ne sont jamais instantanées », analyse Crédit Logement / CSA. L'observatoire précise que «
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 Immobilier : quel est votre pouvoir d’achat ? Le 4/01/2016 Combien de mètres carrés peut-on acheter en remboursant 1.000 euros par mois sur 20 ans ? Meilleurtaux.com établit le nouveau palmarès pour les 20 plus grandes villes de France. Vous souhaitez vous porter acquéreur d'un bien immobilier. Il faut au préalable évaluer le budget dont vous disposez. Combien de mètres carrés pouvez-vous acheter en remboursant, par exemple,1.000 euros par mois sur 20 ans ? A cette question, le courtier en crédit Meilleurtaux.com (250 agences) répond pour les vingt plus grandes villes de l'Hexagone (voir illustration), en s'appuyant sur des données de prix immobiliers et de taux de crédit pour de « très bons profils » d'emprunteurs relevés en décembre dernier. Le palmarès du pouvoir d’achat immobilier dans les 20 plus grandes villes de France. - SIPA
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 Le Havre, Toulon et Saint-Etienne en tête Les candidats à l'accession à la propriété les mieux servis, en termes de progression pour ce montant habitent au Havre, à Toulon et à Saint-Etienne. Ce sont en effet, d'après cette étude, les trois métropoles régionales où le pouvoir d'achat immobilier s'est le plus accru l'an dernier. En effet, leurs habitants ont gagné en une année respectivement 16, 14 et 13 m², soit l'équivalent d'une pièce supplémentaire de bonne taille. Viennent ensuite Grenoble, Marseille et Montpellier où les ménages qui y habitent voient leur pouvoir d'achat immobilier augmenter respectivement de 11, 9 et 7 m². « Ces différentes villes ont bénéficié d'une conjugaison favorable de deux facteurs à savoir baisse des taux, évidemment, mais également baisse des prix », a commenté Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com Nîme, Le Mans et Reims à la peine A l'inverse, les habitants de Nîmes, du Mans et dans une moindre mesure de Reims, sont moins biens lotis. Car il s'agit des seules trois communes parmi les 20 plus grandes agglomérations à perdre du pouvoir d'achat immobilier par rapport à la fin de l'année 2015. Pénalisés par la progression des prix, que la baisse des taux n'a pas réussi à compenser, leurs habitants y perdent respectivement 13, 11 et
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22 2 m². Cependant, 13 villes sur les 20 que compte le classement de Meilleurtaux.com ont vu leur pouvoir d'achat immobilier augmenter dans le courant de l'année 2016 par rapport à 2015. Enfin, les habitants de Paris intra-muros ont, sans surprise, compte tenu du niveau encore stratosphérique des prix de l'immobilier, le pouvoir d'achat le plus faible de ce Top 20 : avec 1.000 euros, ils ne peuvent acheter que 25 mètres carrés (en décembre 2016), soit un écart considérable avec les métropoles de province même les plus importantes. Ainsi, pour ces mêmes 1.000 euros, les ménages pourront acheter à Lyon, 54 m2, à Marseille, 78 m2, à Bordeaux, 59 m2, à Lille, 73 m2 et à Rennes 77 m2. Toutefois, les parisiens ont également grignoté un peu de pouvoir d'achat entre 2015 et 2016, l'équivalent de 2 m2, soit un grand placard ! Taux : la hausse - modérée - est enclenchée Après plus d'un an de baisse ininterrompue, de nombreuses banques ont amorcé un relèvement de leurs taux de prêts immobiliers. Plusieurs courtiers en témoignent. Ainsi, Meilleurtaux.com observe que les premiers barèmes [de ses banques partenaires ] reçus début janvier font état d'une nouvelle hausse, de l'ordre de 0,10 % en moyenne. « Si cette tendance se confirme dans la grande majorité des établissements bancaires, ce que nous anticipons, les taux moyens sur 20 ans devraient se situer autour de 1,70 % pour 1,50 % environ en octobre 2016 (point historique le plus bas), souligne Maël Bernier, porte-parole du courtier, « ce qui nous amènerait à des niveaux équivalents à ceux de l'été 2016 », précise Hervé Hatt, son président. Les postulants à l'emprunt immobilier ne doivent pour autant pas s'affoler. « Pour rappel, les taux moyens sur 20 ans sont passés sous les 2 % en avril 2016 et nous ne prévoyons pas qu'ils dépassent cette barre psychologique dans le courant du 1er trimestre 2017. En effet, l'OAT se positionne autour de 0,65 % début janvier et aucun élément ne motive une remontée brutale. Par ailleurs, l'inflation ne repart pas significativement en dehors des prix du pétrole. Par conséquent les taux ne devraient pas remonter de manière significative» ajoute Maël Bernier. En outre, assure-t-elle, « les mois qui précèdent les grosses échéances électorales sont souvent des périodes très attentistes de la part des acheteurs et si cela devait se conjuguer avec des taux en hausse, la bonne dynamique du marché de l'immobilier pourrait en pâtir. En d'autres termes, les banques n'ont d'autres choix que de maintenir des taux très bas sous peine de voir ralentir fortement la demande ce qui pourrait par voie de conséquence nuire à la réalisation de leurs objectifs commerciaux très ambitieux pour 2017. » Source : lesechos.fr
  • 23. La revue de Presse KYLIA 23 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Retour d'expérience : "J'ai vendu ma maison pour acheter un bistrot" Le 2/01/2017 91 - Essonne Gil Dallemagne a visité une cinquantaine d'affaires avant de trouver celle qui lui convenait à Dourdan, dans l'Essonne, à 40 km au sud-ouest de Paris. Gil Dallemagne a vendu sa maison pour acheter l'Écu de France à Dourdan. Pour trouver le fonds de commerce susceptible de lui convenir, Gil Dallemagne s'était fixé une liste de critères qui limitait forcément le champ de recherche. Père divorcé avec deux enfants à charge, il recherchait une affaire dans un rayon de 50 km maximum du lieu de résidence de la mère de ses enfants, dans une ville de 10 à 15 000 habitants avec des écoles et lycées à proximité. Il fallait également qu'il s'agisse d'un bar-brasserie-restaurant bénéficiant d'un emplacement stratégique (proche d'une gare ou centre-ville), qu'elle emploie un salarié maximum, soit dotée d'un logement
  • 24. La revue de Presse KYLIA 24 habitable, d'une cour ou d'un jardin. L'affaire devait encore être saine et bien gérée de préférence par un exploitant partant à la retraite. "C'était pour moi un gage de stabilité et de pérennité et un moyen d'éviter les affaires rénovées plus chères", explique l'entrepreneur. Pour sa recherche, Gil Dallemagne s'est fixé un budget compris entre 200 000 et 300 000 € et s'est donné le temps de la vente de sa maison, rénovée pour l'occasion. Il a consulté les annonces sur internet, les magazines spécialisés et plusieurs agents commerciaux. C'est Christophe Martin, de MP Commerces et Transactions membre du réseau CEH, qui lui a présenté l'Écu de France à Dourdan (Essonne), un café-bar dans le style années 1980, avec flippers, baby-foot et du billard. Située sur la place du marché, l'affaire est exploitée par Sylvain Hee, qui, à 62 ans, songe à partir à la retraite. "Je venais de contacter MP Transactions qui me l'avait vendue vingt-quatre ans auparavant et avait maintenu le contact commercial. Je n'avais pas imaginé que je vendrai en à peine deux mois et demi", confie l'ancien propriétaire. Création d'une entreprise individuelle à responsabilité limitée Avec un bar de 5 m de long, une salle de 80 m2 et une petite terrasse, l'affaire est rentable, bien gérée, dotée d'une clientèle d'habitués, dans un environnement correspondant aux critères personnels de Gil Dallemagne. Séduit dès une première visite en mai 2016 et une prospection personnelle des alentours, celui-ci est convaincu que ce café-bar est l'affaire qui lui convient même s'il ne pourra pas développer tout de suite une activité de restauration. Parallèlement, le cédant apprécie le sérieux et l'expérience du repreneur, qui a notamment été directeur de la restauration chez Novotel. D'autant que ce dernier n'a pas l'intention de modifier l'esprit de la maison. "Je n'ai fait aucun travaux, je n'ai pas modifié la carte, ni les horaires d'ouverture, ni l'enseigne et j'ai gardé la serveuse", précise- t-il. Pour le crédit, Gil Dallemagne a démarché toutes les banques locales avec l'assistance de Christophe Martin qui l'a également mis en relation avec un expert-comptable et un avocat pour le montage du dossier et la création d'une EIRL, structure juridique qui lui permet séparer son patrimoine personnel et professionnel, tout en évitant la lourdeur de la Sasu. Sur quatre banques, toutes acceptent de le soutenir. Il optera pour celle qui demande le moins de garanties à taux équivalent. "Elles ont apprécié mon CV, mon projet qui tenait la route, mon apport constitué du produit de la vente de ma maison et l'engagement du propriétaire de vendre les murs dans un second temps", se souvient Gil Dallemagne. Source : hotellerie-restauration.fr
  • 25. La revue de Presse KYLIA 25 Les formalités de la cession du droit au bail commercial. Le 4/01/2017 Le commerçant exploitant un fonds de commerce peut souhaiter, au cours de son activité, céder son fonds. Celui-ci comprenant le droit au bail, c’est-à-dire le droit d’exploiter les locaux commerciaux, la cession du fonds de commerce entraînera celle du droit au bail. En effet, le droit au bail constitue l’un des éléments incorporels du fonds de commerce. Le locataire peut également choisir de ne pas céder son fonds, mais seulement son emplacement et le droit au bail. Dans ce cas, il est très fréquent de devoir obtenir l’agrément du bailleur ; les baux prévoient généralement la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce (dérogeant ainsi à l’article 1717 du Code civil). I. Qu’est-ce qu’une cession de droit au bail ? La cession d’un droit au bail est un acte par lequel le cédant, bénéficiaire du bail, va transmettre ses droits à une tierce personne, appelée cessionnaire. Le bail subsiste, seul change la personnalité du locataire. Cette cession peut s’opérer soit à titre onéreux, soit à titre gratuit. Le cessionnaire jouira de droits identiques à ceux du cédant et sera soumis aux mêmes obligations ; droits et obligations visés au sein du bail objet de la cession. II. Le principe de liberté de cession à l’acquéreur du fonds L’article L. 145-16 du Code de commerce répute non écrites, les conventions interdisant au locataire de céder à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise soit son bail, soit les droits qu’il détient en matière de renouvellement. Cela se traduit bien souvent dans le bail par une clause interdisant la cession du bail sauf à un « successeur dans son commerce » ; ce qui a été qualifié par la Cour de cassation comme une clause n’autorisant la cession qu’au profit du successeur dans le fonds de commerce. III. La solidarité du cédant
  • 26. La revue de Presse KYLIA 26 La cession du droit au bail est une cession de créance, c’est-à-dire que le cessionnaire devient titulaire des droits qui sont nés du bail et peut s’en prévaloir auprès du bailleur. Le cédant doit donc avoir la capacité juridique de vendre le droit au bail et peut être tenu à garantir l’acquéreur du droit au bail. Il devra informer l’acquéreur des diverses contestations qui auront pu naître au cours du bail cédé. En pratique, les baux incluent une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire qui joue pour le paiement des loyers et charges, ainsi que l’exécution des obligations du bail. Cette clause a pour effet de rendre le cédant codébiteur solidaire du cessionnaire à qu’il cède le bail, vis-à-vis du bailleur. Toutefois, cette clause doit faire l’objet d’une attention particulière puisque la Cour de cassation les interprète strictement. Cette garantie prendra fin lorsqu’un congé aura été délivré au cessionnaire ou à l’expiration du bail au cours duquel la clause aura été introduite. En revanche, en cas de tacite reconduction du bail, celui-ci se poursuit donc, et la clause continue de jouer. La garantie prendra également fin en cas de renouvellement du bail, sauf à ce que le bail initial prolonge son effet pour le bail renouvelé. La loi Pinel est venue limiter cette garantie solidaire afin de préserver les droits du cédant. Elle énonce que : • Le bailleur ne peut invoquer la clause de garantie que pendant une durée de 3 ans à compter de la cession du bail (L. 145-16-2 du Code de commerce). • Le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai de 1 mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée (L. 145-16-1 du Code de commerce) ; ce délai venant protéger le cédant contre un bailleur de mauvaise foi qui ne l’alerterait de la défaillance du cessionnaire que plusieurs mois ou années après qu’il en a eu connaissance. Toutefois, le caractère d’ordre public de ces articles n’étant pas arrêté, il conviendra, dans l’intérêt du preneur (et éventuel cédant) de s’opposer à toute demande de dérogation de la part du bailleur. IV. Les formalités de la cession La vente du droit au bail requiert de respecter plusieurs règles, à commencer par la signification de la cession au bailleur, ainsi que l’établissement d’un état des lieux préalable.
  • 27. La revue de Presse KYLIA 27 1°) Un état des lieux préalable : l’article L. 145-40-1 du Code de commerce impose, entre le bailleur et le cessionnaire, un état des lieux lors de l’entrée en possession des lieux. Cette exigence est à l’origine de litiges, notamment lorsqu’à l’issue de l’état des lieux, il est constaté que le local commercial a subi des dégradations ou a fait l’objet de travaux non autorisés. 2°) Signification de la cession au bailleur : s’agissant d’une cession de créance, la cession de droit au bail doit être signifiée au bailleur. Elle est visée à l’article 1690 du Code civil. Sanction du défaut de signification de l’acte : en l’absence de respect des mentions de l’article 1690 du Code civil, la cession n’est pas nulle mais ne peut être opposée aux tiers et donc au bailleur. Cette signification doit avoir lieu quand bien même la cession du droit au bail s’effectuerait au profit de l’acquéreur du fonds de commerce. Le défaut de signification rendra donc le bail inopposable au bailleur qui pourra en refuser le renouvellement au cessionnaire sans lui verser une quelconque indemnité ; libre à lui de demander également la résiliation du bail. V. Les clauses organisant les modalités de la cession du droit au bail Plusieurs clauses insérées dans le bail viennent définir les contours de sa cession. A. La clause d’agrément du bailleur Il est très fréquent que les baux prévoient l’accord préalable du bailleur pour toute cession par le biais de clauses. Ces clauses peuvent venir limiter ou restreindre la cession mais ne doivent pas interdire toute cession. Ces clauses doivent donc faire l’objet d’un soin particulier puisque les intérêts du bailleur et du preneur seront divergents. Le preneur aura tout intérêt à ce que la cession soit al plus libre possible pour élargir le champ des repreneurs en cas de difficultés. À l’inverse le bailleur tendra à restreindre au minimum légal les cas de cessions non soumis à son autorisation car la cession au profit d’un autre preneur lui permettra de négocier un nouveau bail ou de demander le versement d’une indemnité. B. Clauses relatives à la forme de la cession Le bailleur cherchera lors de la conclusion du contrat de bail de dessiner les formes de la cession afin d’en limiter strictement les conditions (toujours bien sûr, sous réserve que ces clauses ne constituent pas une interdiction absolue et générale d’opérer une cession).
  • 28. La revue de Presse KYLIA 28 Il peut imposer son intervention à l’acte : la clause d’intervention du bailleur à l’acte de cession est moins contraignante que celle qui soumet la cession à son autorisation préalable. Elle permet seulement au bailleur de contrôler la régularité de la cession et que le cessionnaire reprendra les engagements du cédant vis-à-vis de lui-même. De même, il peut demander à ce que la cession soit opérée par son conseil, ou par un avocat ; ou encore, de façon très classique, qu’une copie de la cession devra lui être remise, sans frais. C. Clauses octroyant un droit de préemption au profit du bailleur Le bail commercial peut tout à fait prévoir qu’en cas de cession du droit au bail ou du fonds de commerce, le bailleur disposera d’un droit de préemption qui s’exercera au prix que le locataire aura offert au candidat acquéreur et que ce dernier a accepté. VI. Le droit de préemption de la mairie L’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme confèrent aux communes un droit de préemption sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Il conviendra avant d’opérer toute cession de bail ou de fonds de commerce ou artisanal, de se renseigner à la mairie de la commune concernée afin de savoir s’il existe ou non un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. VII. Le cas d’une cession irrégulière : sanctions et régularisation Une vente irrégulière peut entraîner différents types de sanctions parmi lesquelles : l’inopposabilité de la cession, l’extinction du bail commercial. Heureusement, il est possible de procéder à une régularisation de la cession. Les sanctions d’une cession irrégulière : • L’inopposabilité de la vente : l’inopposabilité de la cession peut provenir du non-respect des formalités de signification (prévu à l’article 1690 du Code civil) ou du non-respect des stipulations contractuelles (comme la nécessité d’obtenir l’agrément du bailleur). Cette inopposabilité va jouer dans les rapports entre le bailleur et le cessionnaire et dans les rapports entre le bailleur et le cédant. • L’extinction du bail commercial.
  • 29. La revue de Presse KYLIA 29 • La résiliation du bail : la résiliation du bail peut, par exemple, être obtenue de plein droit par application d’une clause résolutoire en cas de cession de bail irrégulière. Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire du bail en invoquant dès lors une gravité suffisante, souverainement appréciée par les juges du fond. • Le refus de renouvellement du bail : le bailleur peut également refuser le renouvellement du bail sans avoir à payer d’indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. • La réparation du dommage subi par le cessionnaire évincé : le cessionnaire évincé qui doit quitter les lieux après résiliation du bail ou après refus de renouvellement peut agir en responsabilité civile contre le cédant. Comment régulariser une vente irrégulière de bail ? Nous nous situons dans le cas d’un bailleur qui ne serait pas intervenu lors de la conclusion de l’acte de cession, alors même que la clause du contrat de bail le stipulait. Ce dernier peut-il malgré tout donner son accord postérieurement ? La clause résolutoire contenue dans un bail ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, la régularisation a posteriori est donc possible dans le délai d’un mois. Source : village-justice.com
  • 30. La revue de Presse KYLIA 30 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18