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Schéma territorial de l’habitat /
Pays des Landes de Gascogne
Ateliers territoriaux : « Est landais »
Place
1
2
1/ Les éclairages du diagnostic du Schéma Territorial de
l’Habitat sur l’Est landais
2/ Quels éléments de prospective prendre en compte pour
guider la stratégie habitat dans l’Est Landais ?
3/ Quelles orientations souhaitables dans le cadre du Schéma
de l’habitat pour l’Est Landais ?
4/ Sur quels leviers agir pour mettre en œuvre le Schéma de
l’Habitat ?
3
1/ Les éclairages du diagnostic du
Schéma Territorial de l’Habitat sur
l’Est landais
1.1/ L’Est landais s’inscrit
dans une nouvelle
dynamique d’accueil et
participe à la dynamique
d’ensemble observée à
l’échelle du pays des Landes
de Gascogne. Mais cette
mutation s’inscrit de
manière contrastée selon
les composantes de ce
territoire.
4
source INSEE
Population
2006
répartition
de la
population
crois 99-06 solde 99-06
répartition des
gains
CC du Gabardan 3598 6% 0,1% 13 0%
CC du Pays de Roquefort 6670 11% 0,4% 179 4%
CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac5896 9% 1,3% 495 12%
CC du Pays d’Albret 5219 8% 1,5% 524 12%
CC de la Haute Lande 5600 9% 0,4% 144 3%
CC du Pays Morcenais 9209 15% 0,5% 285 7%
CC du Canton de Pissos 3351 5% 1,8% 387 9%
CC de Captieux Grignols 4979 8% 0,5% 156 4%
CC du Bazadais 9126 15% 1,3% 808 19%
CC du Canton de Villandraut 4468 7% 1,7% 504 12%
CC du Pays Paroupian 4330 7% 3,0% 804 19%
Landes de Gascogne 62446 1,0% 4299
CC du Pays d’Albret 5219 8% 1,5% 524 12%
CC de la Haute Lande 5600 9% 0,4% 144 3%
CC du Pays Morcenais 9209 15% 0,5% 285 7%
CC du Canton de Pissos 3351 5% 1,8% 387 9%
CC de Captieux Grignols 4979 8% 0,5% 156 4%
CC du Bazadais 9126 15% 1,3% 808 19%
CC du Canton de Villandraut 4468 7% 1,7% 504 12%
CC du Pays Paroupian 4330 7% 3,0% 804 19%
Landes de Gascogne 62446 1,0% 4299
1.2/ La dynamique d’accueil est peu
indexée sur le développement
économique local. Celui-ci reste
modeste et fragile. Le territoire
accuse un déséquilibre croissant
entre nombre d’emplois et nombre
d’habitants. Sa richesse fiscale est
faible pour faire face aux enjeux
d’accueil.
Avec 5.1 habitants pour un emploi, le
PLG est relativement déséquilibré. Ces
déséquilibres sont particulièrement
accusés au sein du Pays de Villeneuve,
Pays d’Albret et Garbardan. Au sein du
Pays de Roquefort, la présence d’emplois
génère moins de déséquilibre.
5
nb d'habitants
pour un
emploi salarié
en 2006
CC du Gabardan 6,8
CC du Pays de Roquefort 4,9
CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac8,8
CC du Pays d’Albret 6,0
CC de la Haute Lande 3,9
CC du Pays Morcenais 4,0
CC du Canton de Pissos 4,7
CC de Captieux Grignols 7,3
CC du Bazadais 3,6
CC du Canton de Villandraut 7,4
CC du Pays Paroupian 8,4
Landes de Gascogne 5,1
6
Des territoires de plus en plus (inter) dépendants
notamment avec le Pôle de Mont de Marsan
nb de postes 2005
source INSEE-DADS
Actifs travaillant
au sein de sa CdC
de résidence
Actifs travaillant à
l'extérieur du Pays
CA du Marsan
CC du Gabardan 68% 32% 12%
CC du Pays d’Albret 56% 41% 39%
CC du Pays de Roquefort 64% 32% 32%
CC du Pays de Villeneuve de
Marsan en Armagnac
35% 61% 51%
7
8
1.3/ Le développement
résidentiel, porté par
l’activité de la
construction, constitue
un fait de plus en plus
manifeste. Il gagne
l’ensemble du territoire
tout en se concentrant
dans les fractions du
territoire les plus en
contact avec
l’agglomération
montoise, à travers un
processus d’étalement
urbain.
Source : *INSEE / **Sitadel
RP
supplémen
taires* 90-
99
CC de Captieux Grignols 240
CC de la Haute Lande 203
CC du Bazadais 527
CC du Canton de Pissos 275
CC du Canton de Villandraut 319
CC du Gabardan 175
CC du Pays d’Albret 328
CC du Pays de Roquefort 316
CC du Pays de Villeneuve de M. en A. 364
CC du Pays Morcenais 465
CC du Pays Paroupian 239
Landes de Gascogne 3451
Source : *INSEE / **Sitadel
RP
suppléme
ntaires* 90-
99
RP
construites
** 99-08
rythme
annuel 90-
99
rythme
annuel 99-
08
accélération du
rythme de
construction
Impact
habitat
CC de Captieux Grignols 240 322 27 36 1,5 16%
CC de la Haute Lande 203 292 23 32 1,7 14%
CC du Bazadais 527 786 59 87 1,8 23%
CC du Canton de Pissos 275 281 31 31 1,1 23%
CC du Canton de Villandraut 319 355 35 39 1,2 21%
CC du Gabardan 175 145 19 16 0,8 10%
CC du Pays d’Albret 328 372 36 41 1,3 19%
CC du Pays de Roquefort 316 341 35 38 1,1 13%
CC du Pays de Villeneuve de M. en A. 364 427 40 47 1,4 20%
CC du Pays Morcenais 465 563 52 63 1,5 16%
CC du Pays Paroupian 239 504 27 56 3,2 35%
Landes de Gascogne 3451 4388 383 488 1,5 18%
9
… elle touche tous les territoires dans une logique de diffusion
1.4/ le développement de
l’habitat sur le territoire
procède de plusieurs
facteurs et n’a donc pas les
mêmes impacts selon les
territoires :
-accueil de ménages
travaillant dans le pôle de
Mont-de -Marsan
(navetteurs),
-desserrement local de
ménages qui se
réinstallent sur le
territoire,
-accueil de publics
externes au territoire
(jeunes retraités…).
10
Résidences principales de
particuliers pour usage
personnel
interne à
la CdC
interne au
PLG
externe
auPLG
CAdu
Marsan
duGabardan 64% 66% 34% 7%
duPays d'Albret 44% 49% 51% 27%
duPays de Roquefort 45% 57% 43% 17%
duPays de Villeneuve de M.A. 50% 53% 47% 27%
Pays Landes de Gascogne 43% 49% 51% 9%
Origine du Maître d'ouvrage
Source : *INSEE / **Sitadel
Population
2006*
gains de
population
99-06*
RP
construites
99-06**
nb habitants
supplémentaires
pour une RP
construite
CC du Gabardan 3598 13 102 0,1
CC du Pays d’Albret 5219 524 296 1,8
CC du Pays de Roquefort 6670 179 261 0,7
CC du Pays de Villeneuve de M. 5896 495 336 1,5
Landes de Gascogne 62446 4299 3358 1,3
Un territoire qui
connait le croisement
de deux processus de
développement de
l’habitat
11
12
gains
prévus
taux
croissance
projeté
gains
prévus
taux
croissance
projeté
gains
prévus
taux
croissance
projeté
CC du Gabardan 53 0,2% 1202 4,2% 2012 6,5%
CC du Pays d'Albret 658 1,7% 1484 3,5% 1914 4,4%
CC du Pays de Roquefort 234 0,5% 1652 3,2% 2682 4,9%
CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac Landais616 1,4% 998 2,2% 1390 3,0%
Total général 1562 1,0% 5336 3,2% 7998 4,6%
Scénario du fil de
l'eau
" à atteindre" " à ne pas dépasser"
1.5/ Les communes se dotent de
documents d‘urbanisme qui
visent à favoriser l’accueil. Elles
portent des objectifs ambitieux.
L’offre foncière se développe en
secteur diffus et participe peu à
l‘affirmation et à la
consolidation des polarités.
Des projets d’accueil volontaires,
qui se jouent au gré des
stratégies communales
Dans le contexte
d’une nouvelle
dynamique
démographique, la
stratégie du territoire
est d’anticiper l’accueil
en proposant du
foncier à bâtir.
Sur ce registre les
territoires sont en
« ordre de marche ».
Les projets d’accueil
des communes
annoncent une
ouverture foncière
soutenue.
13
Face à ce processus, les questions de maîtrise des rythmes d’ouverture à
l’urbanisation et de qualification des produits habitat sont prioritaires,
au risque de ne plus maîtriser le mode développement
14
2/Quels éléments de prospective
prendre en compte pour guider la
stratégie habitat dans l’Est Landais ?
Tendances, signaux et ruptures aptes à modifier l’attractivité
du territoire et de son habitat
La tempête Klaus : elle est venue secouer durement la forêt, matrice du territoire et
vecteur de son identité. Selon les orientations stratégiques qui seront données quant à
devenir du massif forestier (nouvelle vocation, gestion et organisation des espaces), la
vitalité économique du territoire, sa qualité paysagère et ses modes d’habitat seront plus
ou moins affectés.
La crise de la mobilité : liée à la flambée du coût de l’énergie et aux nouvelles fiscalités,
elle pourrait remettre en question les dynamiques d’accueil observées et changer la
donne s’agissant de l’attractivité et des modes de vie au sein des territoires
(rapprochement des villes et des bourgs structurants, freins à l’habitat isolé ou diffus,
évolution de l’armature des services…),
La crise environnementale et la lutte contre la dépendance énergétique : elles
commandent la réduction des émissions de gaz à effet de serre et le développement de
nouvelles formes d’habitat (économies de charges, qualité environnementale…),
La crise économique : le délitement du salariat s’accompagne d’une instabilité accrue
des parcours professionnels et d’une vulnérabilité accrue de nombre de ménages ; il
accroît les contraintes face au logement et l’offre d’habitat ne peut plus reposer sur un
seul modèle,
Les évolutions sociétales : familles recomposées, séparations/divorce, vieillissement,
diminution de la taille des ménages commandent la mise en œuvre d’une offre d’habitat
apte à répondre aux différentes situations.
Des aménagements susceptibles de modifier
l’attractivité résidentielle du territoire
La mise en service de l’A65 : elle offre une opportunité de
désenclavement de l’Est landais au sein de l’espace régional. A lui
seul, ce désenclavement n’est pas générateur de richesse. Il
demande à être accompagné pour le devenir.
La LGV : elle va inscrire le territoire dans le maillage des mobilités
inter-urbaines davantage que dans l’organisation de son armature
de déplacements. La localisation de la gare TGV place le territoire
dans une zone de développement stratégique.
Scénario 1 : le fil de l’eau ou vers la
dissociation des territoires
Les franges s’inscrivent de plus en plus dans la
couronne péri-urbaine de Mont- de –Marsan, dans
un rapport de dépendance accrue,
Le massif forestier, le Gabardan et le bas Armagnac
éprouvent des difficultés à développer leur
attractivité et sont confrontés au vieillissement de
leur population.
Des évolutions possibles face aux
enjeux d’accueil et à la prise en compte
de la mobilité résidentielle qui mettent
à l’épreuve la cohésion et l’attractivité
du territoire
Scénario 2 : la recherche du couplage entre
développement, identité et attractivité des
différentes composantes ou vers un
développement solidaire
Les espaces situés en articulation entre Mont-de
Marsan et le reste du pays organisent leur
développement pour structurer l’offre d’habitat,
d’activités et de services.
Les composantes du Pays cultivent leur identité
propre ou se tournent vers de nouveaux leviers de
développement pour consolider leur image. Elles
connaissent un développement résidentiel mesuré
qui vient en appui à la structuration du territoire.
3/ Quelles orientations souhaitables
dans le cadre du Schéma de l’habitat
pour l’Est Landais ?
3.1/ L’organisation de l’habitat autour
des polarités existantes ou émergentes
dans la zone en mutation : Roquefort,
Villeneuve, Labrit.
Le développement de l’offre de logement vise à
consolider l’armature de services et à s’inscrire
à proximité des nouveaux pôles d’emplois.
L’habitat soutient l’offre de services et
d’emplois des territoires. Il est au service d’une
diversité de fonctions. Ces bassins de vie sont à
la fois associés à l’agglomération montoise et
aux autres composantes de l’Est landais qu’ils
irriguent.
3.2/ L’accompagnement par l’habitat du
développement et de la revitalisation des
composantes rurales du territoire.
La diversification et la requalification de
l’habitat viennent soutenir et rendre possible le
développement économique et résidentiel des
territoires. L’offre nouvelle est orientée vers le
desserrement résidentiel local mais elle est
tournée aussi vers l’accueil. L’organisation de
l’habitat vise à renforcer les bourgs de
référence, maintenir leur offre de services,
soutenir l’animation des villages.
20
4/ Sur quels leviers agir pour mettre
en œuvre le Schéma de l’Habitat ?
21
4.1/ L’amélioration de
l’habitat existant : une cible
pertinente ?
Constats :
• Les éclairages des enquêtes
auprès des communes : des
gisements vacants qui se
réduisent mais qui restent
significatifs, des situations de
mal-logement récurrentes
source DGI/enquête pays
Logements
vacants vérifiés
par communes
Logements
vacants
vérifiés et non
renseignés
nb logts 2006
taux de
vacance
du Gabardan 147 205 2119 9,7%
du Pays d'Albret 142 142 2823 5,0%
du Pays de Roquefort 224 224 3614 6,2%
du Pays de Villeneuve de M. 145 174 2794 6,2%
CANTON DE PISSOS CANTON DE VILLANDRAUT
BAZADAIS
PAYS MORCENAIS
GABARDAN
PAYS DE ROQUEFORT
CAPTIEUX-GRIGNOLS
PAYS PAROUPIAN
VILLENEUVE-DE-MARSAN
EN ARMAGNAC LANDAIS
PAYS D'ALBRET
HAUTE LANDE
22
4.1/ L’amélioration de
l’habitat existant :
une cible pertinente ?
CAPTIEUX-GRIGNOLS
CANTON DE VILLANDRAUT
PAYS PAROUPIAN
GABARDAN
PAYS MORCENAIS
PAYS DE ROQUEFORT
BAZADAIS
VILLENEUVE-DE-MARSAN
EN ARMAGNAC LANDAIS
PAYS D'ALBRET
CANTON DE PISSOS
HAUTE LANDE
source : DGI/enquête Pays
Potentiellement
insalubre
Nb RP en
2006
Taux
insalubrité
du Gabardan 119 1246 10%
du Pays d'Albret 167 1989 8%
du Pays de Roquefort 224 2723 8%
du Pays de Villeneuve de M. 104 1202 9%
Pays 2010 20283 9,9%
Constats :
• Les éclairages des
enquêtes auprès des
communes : des gisements
vacants qui se réduisent
mais qui restent significatifs,
des situations de mal-
logement récurrentes
Taux d'insalubrité potentielle - en %
(enquête Pays - juillet 2009)
< à 7 (40)
7 à 10 (23)
10 à 15 (24)
15 à 20 (10)
> à 20 (21)
Logements potentiellement insalubres
(enquête Pays - juillet 2009)
10
50
100
23
Constats :
•Les préoccupations des Maires : entre
reconquête de la vacance, lutte contre
le mal-logement
•Les actions menées dans le cadre des
OPAH : des effets positifs ?
4.1/ L’amélioration de
l’habitat existant :
une cible pertinente ?
sans réponse
ou sans
importance
important ou
très important
Reconquête du vacant 47% 53%
Amélioration du parc de
logement existant
53% 47%
Reconquête du vacant 77% 23%
Amélioration du parc de
logement existant
46% 54%
Reconquête du vacant 42% 58%
Amélioration du parc de
logement existant
17% 83%
Reconquête du vacant 50% 50%
Amélioration du parc de
logement existant
25% 75%
CdC du Gabardan
CdC du Pays d'Albret
CdC du Pays de
Roquefort
CdC du Pays de
Villeneuve de Marsan
en Armagnac Landais
EFFETS DES OPAH modeste encourageant très important
GLOBALEMENT 53% 44% 2%
SUR CONFORT ET CONDITIONS DE LOGEMENT 37% 40% 23%
SUR PATRIMOINE 47% 38% 15%
SUR L'ACCUEIL ET INSTALLATION DE NOUVEAUX HABITANTS 47% 47% 6%
LA BAISSE DES COUTS DE L'OFFRE LOCATIVE 44% 53% 3%
SUR LA LUTTE CONTRE LE LOGEMENT INDIGNE 47% 38% 15%
SUR LE MAINTIEN DES PERSONNES AGEES A DOMICILE 36% 42% 21%
SUR LES RETOMBEES ECONOMIQUES 57% 43% 0%
24
4.1/ L’amélioration de l’habitat
existant : une cible pertinente ?
Les freins
• des situations de reconquête de l’habitat existant maîtrisables à partir des
dispositifs incitatifs ?
• un parc de logements à recycler qui commande des travaux lourds ?
• une structure de propriété difficile à mobiliser ?
Les enjeux
• la mobilisation du parc existant n’offre t-elle pas des marges de manœuvre
pour soutenir le développement de l’habitat au sein des limites urbaines
existantes, consolider la vitalité des points d’appui du territoire ?
• les modes d’intervention doivent-ils être gradués selon les problématiques
des territoires ?
25
4.2/La diversification des
produits habitat
Constats
• L’offre nouvelle de logements est
tournée massivement vers un produit
de référence (la maison individuelle
en accession),
• Le territoire accuse un déficit de
locatif,
Une offre suffisamment diversifiée?
La présence du parc locatif, qui apporte davantage
de souplesse dans le déroulement des parcours
résidentiels, est plus ténue même si elle est au
niveau de la moyenne landaise.
Le parc communal offre t-il encore des gisements à
mobiliser?
source FILOCOM 05
total ménages
2005
PO HLM LP
CC du Bazadais 3802 63% 7% 26%
CC du Pays Morcenais 3838 61% 13% 22%
CC du Pays de Roquefort 2903 68% 5% 23%
CC du Pays de Villeneuve de M. en A. 2370 66% 2% 26%
CC de la Haute Lande 2305 61% 11% 23%
CC du Pays d'Albret 2160 65% 9% 22%
CC de Captieux Grignols 2153 63% 9% 22%
CC du Pays Paroupian 1761 65% 9% 21%
CC du Canton de Villandraut 1881 68% 4% 22%
CC du Gabardan 1571 69% 3% 21%
CC du Canton de Pissos 1360 61% 13% 20%
Pays Landes de Gascogne 26104 64% 8% 23%
Gironde 603101 55% 13% 29%
Landes 151167 64% 7% 25%
source FILOCOM 05
total ménages
2005
PO HLM LP
CC du Gabardan 1571 69% 3% 21%
CC du Pays d'Albret 2160 65% 9% 22%
CC du Pays de Roquefort 2903 68% 5% 23%
CC du Pays de Villeneuve de M. en A. 2370 66% 2% 26%
26
Le parc locatif privé
• Une contribution majeure à la prise
en compte des besoins de mobilité
résidentielle
source FILOCOM 05
poids du parc
locatif privé
(LP)
fonction LP ds
mobilités
résidentielles
CC du Gabardan 21% 35%
CC du Pays d'Albret 22% 30%
CC du Pays de Roquefort 23% 34%
CC du Pays de Villeneuve de M. 26% 40%
• Un développement récent modeste
Source : Sitadel 99-08
MO privé
total
logements
MO privé
logements
destinés à la
location
Poids du
locatif
privé
du Gabardan 138 17 12%
du Pays d'Albret 334 35 10%
du Pays de Roquefort 323 33 10%
du Pays de Villeneuve de M. 411 81 20%
Pays 3923 667 17%
• Un marché locatif accessible (niveaux de
loyers modérés) mais une offre rare
rare cher
CC du Gabardan 83% 42%
CC du Pays d'Albret 91% 55%
CC du Pays de Roquefort 88% 13%
CC du Pays de Villeneuve de M. 67% 42%
Les difficultés face au logement locatif
• Une fonction stratégique du parc locatif
ancien mais des niveaux de confort parfois
problématiques
source : FILOCOM CD-ANAH
taux locatif
en mauvais
état
(TH 78)
LP en
classe
TH78
Locatif
privé
CC du Gabardan 20% 68 337
CC du Pays d'Albret 30% 141 475
CC du Pays de Roquefort 22% 143 657
CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac16% 98 615 source INSEE/ EPLS 2007
densité pour
1000 habitants
CC du Gabardan 8,1
CC du Pays d’Albret 15,3
CC du Pays de Roquefort 6,3
CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac2,7
Landes de Gascogne 22,4
Un parc locatif HLM peu présent
…dans l’ensemble des territoires et quels que soient
les statuts d’occupation
27
situtation des ménages face
aux plafonds HLM
source FILOCOM05
nb ménages
inférieur aux
plafonds HLM
< à 60% de 60 à 100% plus de 100%
CC du Gabardan 1571 78% 49% 28% 22%
CC du Pays d'Albret 2160 73% 43% 30% 27%
CC du Pays de Roquefort 2903 74% 40% 34% 26%
CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac2370 75% 44% 32% 25%
Source FILOCOM05
évolution globale
des ménages
évolution des
ménages < à
60% des
plafonds
CC du Gabardan 5% 11%
CC du Pays d'Albret 11% 23%
CC du Pays de Roquefort 7% 21%
CC du Pays de Villeneuve de M. en A. 11% 16%
4.2/La diversification des
produits habitat
Constats
•La population du territoire
présente des vulnérabilités
qu’il convient de prendre en
compte face à la mobilité
résidentielle,
…dans un contexte de fragilisation croissante des
ménages
28
Constats
•Les préoccupations des
communes rendent compte
d’une diversification des
profils des publics : jeunes
actifs, jeunes…
sans réponse
ou sans
importance
important ou
très
important
Le logement des jeunes 13% 87%
le logement des actifs 7% 93%
le logement des personnes âgées 33% 67%
le logement des personnes en difficulté 47% 53%
Le logement des jeunes 31% 69%
le logement des actifs 23% 77%
le logement des personnes âgées 31% 69%
le logement des personnes en difficulté 54% 46%
Le logement des jeunes 17% 83%
le logement des actifs 8% 92%
le logement des personnes âgées 42% 58%
le logement des personnes en difficulté 50% 50%
Le logement des jeunes 25% 75%
le logement des actifs 17% 83%
le logement des personnes âgées 58% 42%
le logement des personnes en difficulté 50% 50%
CdC du Pays de
Roquefort
CdC du Pays de
Villeneuve de Marsan
en Armagnac Landais
CdC du Gabardan
CdC du Pays d'Albret
4.2/La diversification des
produits habitat
29
4.2/La diversification des
produits habitat
Les freins
•Difficultés à mobiliser des opérateurs dans un marché du logement étroit et
détendu ainsi que dans les zones de faible densité,
•Observation insuffisante des différentes demandes,
•Maîtrise foncière insuffisante pour orienter et diversifier les types de produits.
Les enjeux
•La diversification des offres de logement peut-elle être menée de manière
indifférenciée sur le territoire ou doit-elle venir soutenir/en appui de l’offre de
services, d’emplois et de déplacements ?
•La consolidation des différents projets des communes à l’échelle des
Communautés de Communes permettrait-elle de promouvoir des réponses
adaptées (construction neuve/acquisition-amélioration) déclinant le Schéma
territorial de l’Habitat?
30
4.3/L’action foncière et l’aménagement au
service de l’habitat
Constats :
• L’offre nouvelle de
logements se développe
essentiellement dans le
cadre d’une urbanisation
en diffus et peu en
lotissements
Résidences principales
construites entre 1999 et 2008
Collectif
Individuel
groupé
Individuel
pur
duGabardan 1% 4% 94%
duPays d'Albret 5% 10% 85%
duPays de Roquefort 0% 6% 94%
duPays de Villeneuve de MarsanenArmagnac Landais10% 8% 82%
Taille moyenne des
surfaces bâties
hors zone
opérationnel
le
en
lotissement
globalem
ent
duGabardan 2 692 1 495 2 347
duPays d'Albret 3 158 1 795 2 493
duPays de Roquefort 2 603 1 446 2 257
duPays de Villeneuve de M. 2 647 1 277 2 319
Source : Sitadel
hors
document
d'urbanisme
hors zone
opérationnelle
lotissement
du Gabardan 55% 72% 28%
du Pays d'Albret 7% 53% 47%
du Pays de Roquefort 36% 71% 28%
du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac Landais49% 77% 22%
terrains bâtis
31
Constats :
• La plupart des communes
du Pays des Landes de
Gascogne se sont engagées
dans l’élaboration de
documents d’urbanisme,
avec comme stratégie
centrale d’ouvrir l’offre de
terrains à bâtir,
4.3/L’action foncière et
l’aménagement au service
de l’habitat
L'ouverture et à la
maîtrise de l'urbanisme
sans réponse
ou sans
importance
important ou
très
important
CdC du Gabardan
33% 67%
CdC du Pays d'Albret
15% 85%
CdC du Pays de Roquefort
17% 83%
CdC du Pays de Villeneuve
de Marsan en A. 8% 92%
32
Les freins
•Peu de communes disposent de réserves foncières à même de maîtriser le développement
urbain.
•Peu de communes ont installé une fiscalité de l’urbanisme à même de créer des ressources
permettant de lisser les charges d’équipements,
•Difficultés à mobiliser des opérateurs dans un marché du logement caractérisé par une offre
foncière importante en diffus.
• L’ouverture foncière privilégie la stratégie des ménages davantage que celle d’un développement
maîtrisé
Les enjeux
• L’action foncière ne permet-elle pas de maîtriser les sites de développement de l’habitat, alors
que l’urbanisation demande à être orientée dans le cadre ou en continuité des limites urbaines et
que le développement en secteur diffus s’avère couteux ou compromis?
• La maîtrise foncière ne permet-elle pas de maîtriser les rythmes d‘urbanisation, autrement dit
d’adapter l’offre en fonction des évolutions du marché, de l’intensité des demandes et des
capacités d’accueil des communes ?
•L’action foncière ne permet-elle pas d’orienter les types de produits habitat, soit de diversifier les
offres de logement, permettant alors de mieux prendre en compte les différents besoins ?
•L’action foncière doit-elle être ciblée sur des sites prioritaires ? Peut-elle se décliner selon les
problématiques des territoires ?
4.3/ L’action foncière et l’aménagement
au service de l’habitat

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STH - Atelier Est Landais - 05/10/09

  • 1. Schéma territorial de l’habitat / Pays des Landes de Gascogne Ateliers territoriaux : « Est landais » Place 1
  • 2. 2 1/ Les éclairages du diagnostic du Schéma Territorial de l’Habitat sur l’Est landais 2/ Quels éléments de prospective prendre en compte pour guider la stratégie habitat dans l’Est Landais ? 3/ Quelles orientations souhaitables dans le cadre du Schéma de l’habitat pour l’Est Landais ? 4/ Sur quels leviers agir pour mettre en œuvre le Schéma de l’Habitat ?
  • 3. 3 1/ Les éclairages du diagnostic du Schéma Territorial de l’Habitat sur l’Est landais
  • 4. 1.1/ L’Est landais s’inscrit dans une nouvelle dynamique d’accueil et participe à la dynamique d’ensemble observée à l’échelle du pays des Landes de Gascogne. Mais cette mutation s’inscrit de manière contrastée selon les composantes de ce territoire. 4 source INSEE Population 2006 répartition de la population crois 99-06 solde 99-06 répartition des gains CC du Gabardan 3598 6% 0,1% 13 0% CC du Pays de Roquefort 6670 11% 0,4% 179 4% CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac5896 9% 1,3% 495 12% CC du Pays d’Albret 5219 8% 1,5% 524 12% CC de la Haute Lande 5600 9% 0,4% 144 3% CC du Pays Morcenais 9209 15% 0,5% 285 7% CC du Canton de Pissos 3351 5% 1,8% 387 9% CC de Captieux Grignols 4979 8% 0,5% 156 4% CC du Bazadais 9126 15% 1,3% 808 19% CC du Canton de Villandraut 4468 7% 1,7% 504 12% CC du Pays Paroupian 4330 7% 3,0% 804 19% Landes de Gascogne 62446 1,0% 4299 CC du Pays d’Albret 5219 8% 1,5% 524 12% CC de la Haute Lande 5600 9% 0,4% 144 3% CC du Pays Morcenais 9209 15% 0,5% 285 7% CC du Canton de Pissos 3351 5% 1,8% 387 9% CC de Captieux Grignols 4979 8% 0,5% 156 4% CC du Bazadais 9126 15% 1,3% 808 19% CC du Canton de Villandraut 4468 7% 1,7% 504 12% CC du Pays Paroupian 4330 7% 3,0% 804 19% Landes de Gascogne 62446 1,0% 4299
  • 5. 1.2/ La dynamique d’accueil est peu indexée sur le développement économique local. Celui-ci reste modeste et fragile. Le territoire accuse un déséquilibre croissant entre nombre d’emplois et nombre d’habitants. Sa richesse fiscale est faible pour faire face aux enjeux d’accueil. Avec 5.1 habitants pour un emploi, le PLG est relativement déséquilibré. Ces déséquilibres sont particulièrement accusés au sein du Pays de Villeneuve, Pays d’Albret et Garbardan. Au sein du Pays de Roquefort, la présence d’emplois génère moins de déséquilibre. 5 nb d'habitants pour un emploi salarié en 2006 CC du Gabardan 6,8 CC du Pays de Roquefort 4,9 CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac8,8 CC du Pays d’Albret 6,0 CC de la Haute Lande 3,9 CC du Pays Morcenais 4,0 CC du Canton de Pissos 4,7 CC de Captieux Grignols 7,3 CC du Bazadais 3,6 CC du Canton de Villandraut 7,4 CC du Pays Paroupian 8,4 Landes de Gascogne 5,1
  • 6. 6 Des territoires de plus en plus (inter) dépendants notamment avec le Pôle de Mont de Marsan nb de postes 2005 source INSEE-DADS Actifs travaillant au sein de sa CdC de résidence Actifs travaillant à l'extérieur du Pays CA du Marsan CC du Gabardan 68% 32% 12% CC du Pays d’Albret 56% 41% 39% CC du Pays de Roquefort 64% 32% 32% CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac 35% 61% 51%
  • 7. 7
  • 8. 8 1.3/ Le développement résidentiel, porté par l’activité de la construction, constitue un fait de plus en plus manifeste. Il gagne l’ensemble du territoire tout en se concentrant dans les fractions du territoire les plus en contact avec l’agglomération montoise, à travers un processus d’étalement urbain. Source : *INSEE / **Sitadel RP supplémen taires* 90- 99 CC de Captieux Grignols 240 CC de la Haute Lande 203 CC du Bazadais 527 CC du Canton de Pissos 275 CC du Canton de Villandraut 319 CC du Gabardan 175 CC du Pays d’Albret 328 CC du Pays de Roquefort 316 CC du Pays de Villeneuve de M. en A. 364 CC du Pays Morcenais 465 CC du Pays Paroupian 239 Landes de Gascogne 3451 Source : *INSEE / **Sitadel RP suppléme ntaires* 90- 99 RP construites ** 99-08 rythme annuel 90- 99 rythme annuel 99- 08 accélération du rythme de construction Impact habitat CC de Captieux Grignols 240 322 27 36 1,5 16% CC de la Haute Lande 203 292 23 32 1,7 14% CC du Bazadais 527 786 59 87 1,8 23% CC du Canton de Pissos 275 281 31 31 1,1 23% CC du Canton de Villandraut 319 355 35 39 1,2 21% CC du Gabardan 175 145 19 16 0,8 10% CC du Pays d’Albret 328 372 36 41 1,3 19% CC du Pays de Roquefort 316 341 35 38 1,1 13% CC du Pays de Villeneuve de M. en A. 364 427 40 47 1,4 20% CC du Pays Morcenais 465 563 52 63 1,5 16% CC du Pays Paroupian 239 504 27 56 3,2 35% Landes de Gascogne 3451 4388 383 488 1,5 18%
  • 9. 9 … elle touche tous les territoires dans une logique de diffusion
  • 10. 1.4/ le développement de l’habitat sur le territoire procède de plusieurs facteurs et n’a donc pas les mêmes impacts selon les territoires : -accueil de ménages travaillant dans le pôle de Mont-de -Marsan (navetteurs), -desserrement local de ménages qui se réinstallent sur le territoire, -accueil de publics externes au territoire (jeunes retraités…). 10 Résidences principales de particuliers pour usage personnel interne à la CdC interne au PLG externe auPLG CAdu Marsan duGabardan 64% 66% 34% 7% duPays d'Albret 44% 49% 51% 27% duPays de Roquefort 45% 57% 43% 17% duPays de Villeneuve de M.A. 50% 53% 47% 27% Pays Landes de Gascogne 43% 49% 51% 9% Origine du Maître d'ouvrage Source : *INSEE / **Sitadel Population 2006* gains de population 99-06* RP construites 99-06** nb habitants supplémentaires pour une RP construite CC du Gabardan 3598 13 102 0,1 CC du Pays d’Albret 5219 524 296 1,8 CC du Pays de Roquefort 6670 179 261 0,7 CC du Pays de Villeneuve de M. 5896 495 336 1,5 Landes de Gascogne 62446 4299 3358 1,3
  • 11. Un territoire qui connait le croisement de deux processus de développement de l’habitat 11
  • 12. 12 gains prévus taux croissance projeté gains prévus taux croissance projeté gains prévus taux croissance projeté CC du Gabardan 53 0,2% 1202 4,2% 2012 6,5% CC du Pays d'Albret 658 1,7% 1484 3,5% 1914 4,4% CC du Pays de Roquefort 234 0,5% 1652 3,2% 2682 4,9% CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac Landais616 1,4% 998 2,2% 1390 3,0% Total général 1562 1,0% 5336 3,2% 7998 4,6% Scénario du fil de l'eau " à atteindre" " à ne pas dépasser" 1.5/ Les communes se dotent de documents d‘urbanisme qui visent à favoriser l’accueil. Elles portent des objectifs ambitieux. L’offre foncière se développe en secteur diffus et participe peu à l‘affirmation et à la consolidation des polarités. Des projets d’accueil volontaires, qui se jouent au gré des stratégies communales
  • 13. Dans le contexte d’une nouvelle dynamique démographique, la stratégie du territoire est d’anticiper l’accueil en proposant du foncier à bâtir. Sur ce registre les territoires sont en « ordre de marche ». Les projets d’accueil des communes annoncent une ouverture foncière soutenue. 13 Face à ce processus, les questions de maîtrise des rythmes d’ouverture à l’urbanisation et de qualification des produits habitat sont prioritaires, au risque de ne plus maîtriser le mode développement
  • 14. 14 2/Quels éléments de prospective prendre en compte pour guider la stratégie habitat dans l’Est Landais ?
  • 15. Tendances, signaux et ruptures aptes à modifier l’attractivité du territoire et de son habitat La tempête Klaus : elle est venue secouer durement la forêt, matrice du territoire et vecteur de son identité. Selon les orientations stratégiques qui seront données quant à devenir du massif forestier (nouvelle vocation, gestion et organisation des espaces), la vitalité économique du territoire, sa qualité paysagère et ses modes d’habitat seront plus ou moins affectés. La crise de la mobilité : liée à la flambée du coût de l’énergie et aux nouvelles fiscalités, elle pourrait remettre en question les dynamiques d’accueil observées et changer la donne s’agissant de l’attractivité et des modes de vie au sein des territoires (rapprochement des villes et des bourgs structurants, freins à l’habitat isolé ou diffus, évolution de l’armature des services…), La crise environnementale et la lutte contre la dépendance énergétique : elles commandent la réduction des émissions de gaz à effet de serre et le développement de nouvelles formes d’habitat (économies de charges, qualité environnementale…), La crise économique : le délitement du salariat s’accompagne d’une instabilité accrue des parcours professionnels et d’une vulnérabilité accrue de nombre de ménages ; il accroît les contraintes face au logement et l’offre d’habitat ne peut plus reposer sur un seul modèle, Les évolutions sociétales : familles recomposées, séparations/divorce, vieillissement, diminution de la taille des ménages commandent la mise en œuvre d’une offre d’habitat apte à répondre aux différentes situations.
  • 16. Des aménagements susceptibles de modifier l’attractivité résidentielle du territoire La mise en service de l’A65 : elle offre une opportunité de désenclavement de l’Est landais au sein de l’espace régional. A lui seul, ce désenclavement n’est pas générateur de richesse. Il demande à être accompagné pour le devenir. La LGV : elle va inscrire le territoire dans le maillage des mobilités inter-urbaines davantage que dans l’organisation de son armature de déplacements. La localisation de la gare TGV place le territoire dans une zone de développement stratégique.
  • 17. Scénario 1 : le fil de l’eau ou vers la dissociation des territoires Les franges s’inscrivent de plus en plus dans la couronne péri-urbaine de Mont- de –Marsan, dans un rapport de dépendance accrue, Le massif forestier, le Gabardan et le bas Armagnac éprouvent des difficultés à développer leur attractivité et sont confrontés au vieillissement de leur population. Des évolutions possibles face aux enjeux d’accueil et à la prise en compte de la mobilité résidentielle qui mettent à l’épreuve la cohésion et l’attractivité du territoire Scénario 2 : la recherche du couplage entre développement, identité et attractivité des différentes composantes ou vers un développement solidaire Les espaces situés en articulation entre Mont-de Marsan et le reste du pays organisent leur développement pour structurer l’offre d’habitat, d’activités et de services. Les composantes du Pays cultivent leur identité propre ou se tournent vers de nouveaux leviers de développement pour consolider leur image. Elles connaissent un développement résidentiel mesuré qui vient en appui à la structuration du territoire.
  • 18. 3/ Quelles orientations souhaitables dans le cadre du Schéma de l’habitat pour l’Est Landais ?
  • 19. 3.1/ L’organisation de l’habitat autour des polarités existantes ou émergentes dans la zone en mutation : Roquefort, Villeneuve, Labrit. Le développement de l’offre de logement vise à consolider l’armature de services et à s’inscrire à proximité des nouveaux pôles d’emplois. L’habitat soutient l’offre de services et d’emplois des territoires. Il est au service d’une diversité de fonctions. Ces bassins de vie sont à la fois associés à l’agglomération montoise et aux autres composantes de l’Est landais qu’ils irriguent. 3.2/ L’accompagnement par l’habitat du développement et de la revitalisation des composantes rurales du territoire. La diversification et la requalification de l’habitat viennent soutenir et rendre possible le développement économique et résidentiel des territoires. L’offre nouvelle est orientée vers le desserrement résidentiel local mais elle est tournée aussi vers l’accueil. L’organisation de l’habitat vise à renforcer les bourgs de référence, maintenir leur offre de services, soutenir l’animation des villages.
  • 20. 20 4/ Sur quels leviers agir pour mettre en œuvre le Schéma de l’Habitat ?
  • 21. 21 4.1/ L’amélioration de l’habitat existant : une cible pertinente ? Constats : • Les éclairages des enquêtes auprès des communes : des gisements vacants qui se réduisent mais qui restent significatifs, des situations de mal-logement récurrentes source DGI/enquête pays Logements vacants vérifiés par communes Logements vacants vérifiés et non renseignés nb logts 2006 taux de vacance du Gabardan 147 205 2119 9,7% du Pays d'Albret 142 142 2823 5,0% du Pays de Roquefort 224 224 3614 6,2% du Pays de Villeneuve de M. 145 174 2794 6,2% CANTON DE PISSOS CANTON DE VILLANDRAUT BAZADAIS PAYS MORCENAIS GABARDAN PAYS DE ROQUEFORT CAPTIEUX-GRIGNOLS PAYS PAROUPIAN VILLENEUVE-DE-MARSAN EN ARMAGNAC LANDAIS PAYS D'ALBRET HAUTE LANDE
  • 22. 22 4.1/ L’amélioration de l’habitat existant : une cible pertinente ? CAPTIEUX-GRIGNOLS CANTON DE VILLANDRAUT PAYS PAROUPIAN GABARDAN PAYS MORCENAIS PAYS DE ROQUEFORT BAZADAIS VILLENEUVE-DE-MARSAN EN ARMAGNAC LANDAIS PAYS D'ALBRET CANTON DE PISSOS HAUTE LANDE source : DGI/enquête Pays Potentiellement insalubre Nb RP en 2006 Taux insalubrité du Gabardan 119 1246 10% du Pays d'Albret 167 1989 8% du Pays de Roquefort 224 2723 8% du Pays de Villeneuve de M. 104 1202 9% Pays 2010 20283 9,9% Constats : • Les éclairages des enquêtes auprès des communes : des gisements vacants qui se réduisent mais qui restent significatifs, des situations de mal- logement récurrentes Taux d'insalubrité potentielle - en % (enquête Pays - juillet 2009) < à 7 (40) 7 à 10 (23) 10 à 15 (24) 15 à 20 (10) > à 20 (21) Logements potentiellement insalubres (enquête Pays - juillet 2009) 10 50 100
  • 23. 23 Constats : •Les préoccupations des Maires : entre reconquête de la vacance, lutte contre le mal-logement •Les actions menées dans le cadre des OPAH : des effets positifs ? 4.1/ L’amélioration de l’habitat existant : une cible pertinente ? sans réponse ou sans importance important ou très important Reconquête du vacant 47% 53% Amélioration du parc de logement existant 53% 47% Reconquête du vacant 77% 23% Amélioration du parc de logement existant 46% 54% Reconquête du vacant 42% 58% Amélioration du parc de logement existant 17% 83% Reconquête du vacant 50% 50% Amélioration du parc de logement existant 25% 75% CdC du Gabardan CdC du Pays d'Albret CdC du Pays de Roquefort CdC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac Landais EFFETS DES OPAH modeste encourageant très important GLOBALEMENT 53% 44% 2% SUR CONFORT ET CONDITIONS DE LOGEMENT 37% 40% 23% SUR PATRIMOINE 47% 38% 15% SUR L'ACCUEIL ET INSTALLATION DE NOUVEAUX HABITANTS 47% 47% 6% LA BAISSE DES COUTS DE L'OFFRE LOCATIVE 44% 53% 3% SUR LA LUTTE CONTRE LE LOGEMENT INDIGNE 47% 38% 15% SUR LE MAINTIEN DES PERSONNES AGEES A DOMICILE 36% 42% 21% SUR LES RETOMBEES ECONOMIQUES 57% 43% 0%
  • 24. 24 4.1/ L’amélioration de l’habitat existant : une cible pertinente ? Les freins • des situations de reconquête de l’habitat existant maîtrisables à partir des dispositifs incitatifs ? • un parc de logements à recycler qui commande des travaux lourds ? • une structure de propriété difficile à mobiliser ? Les enjeux • la mobilisation du parc existant n’offre t-elle pas des marges de manœuvre pour soutenir le développement de l’habitat au sein des limites urbaines existantes, consolider la vitalité des points d’appui du territoire ? • les modes d’intervention doivent-ils être gradués selon les problématiques des territoires ?
  • 25. 25 4.2/La diversification des produits habitat Constats • L’offre nouvelle de logements est tournée massivement vers un produit de référence (la maison individuelle en accession), • Le territoire accuse un déficit de locatif, Une offre suffisamment diversifiée? La présence du parc locatif, qui apporte davantage de souplesse dans le déroulement des parcours résidentiels, est plus ténue même si elle est au niveau de la moyenne landaise. Le parc communal offre t-il encore des gisements à mobiliser? source FILOCOM 05 total ménages 2005 PO HLM LP CC du Bazadais 3802 63% 7% 26% CC du Pays Morcenais 3838 61% 13% 22% CC du Pays de Roquefort 2903 68% 5% 23% CC du Pays de Villeneuve de M. en A. 2370 66% 2% 26% CC de la Haute Lande 2305 61% 11% 23% CC du Pays d'Albret 2160 65% 9% 22% CC de Captieux Grignols 2153 63% 9% 22% CC du Pays Paroupian 1761 65% 9% 21% CC du Canton de Villandraut 1881 68% 4% 22% CC du Gabardan 1571 69% 3% 21% CC du Canton de Pissos 1360 61% 13% 20% Pays Landes de Gascogne 26104 64% 8% 23% Gironde 603101 55% 13% 29% Landes 151167 64% 7% 25% source FILOCOM 05 total ménages 2005 PO HLM LP CC du Gabardan 1571 69% 3% 21% CC du Pays d'Albret 2160 65% 9% 22% CC du Pays de Roquefort 2903 68% 5% 23% CC du Pays de Villeneuve de M. en A. 2370 66% 2% 26%
  • 26. 26 Le parc locatif privé • Une contribution majeure à la prise en compte des besoins de mobilité résidentielle source FILOCOM 05 poids du parc locatif privé (LP) fonction LP ds mobilités résidentielles CC du Gabardan 21% 35% CC du Pays d'Albret 22% 30% CC du Pays de Roquefort 23% 34% CC du Pays de Villeneuve de M. 26% 40% • Un développement récent modeste Source : Sitadel 99-08 MO privé total logements MO privé logements destinés à la location Poids du locatif privé du Gabardan 138 17 12% du Pays d'Albret 334 35 10% du Pays de Roquefort 323 33 10% du Pays de Villeneuve de M. 411 81 20% Pays 3923 667 17% • Un marché locatif accessible (niveaux de loyers modérés) mais une offre rare rare cher CC du Gabardan 83% 42% CC du Pays d'Albret 91% 55% CC du Pays de Roquefort 88% 13% CC du Pays de Villeneuve de M. 67% 42% Les difficultés face au logement locatif • Une fonction stratégique du parc locatif ancien mais des niveaux de confort parfois problématiques source : FILOCOM CD-ANAH taux locatif en mauvais état (TH 78) LP en classe TH78 Locatif privé CC du Gabardan 20% 68 337 CC du Pays d'Albret 30% 141 475 CC du Pays de Roquefort 22% 143 657 CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac16% 98 615 source INSEE/ EPLS 2007 densité pour 1000 habitants CC du Gabardan 8,1 CC du Pays d’Albret 15,3 CC du Pays de Roquefort 6,3 CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac2,7 Landes de Gascogne 22,4 Un parc locatif HLM peu présent
  • 27. …dans l’ensemble des territoires et quels que soient les statuts d’occupation 27 situtation des ménages face aux plafonds HLM source FILOCOM05 nb ménages inférieur aux plafonds HLM < à 60% de 60 à 100% plus de 100% CC du Gabardan 1571 78% 49% 28% 22% CC du Pays d'Albret 2160 73% 43% 30% 27% CC du Pays de Roquefort 2903 74% 40% 34% 26% CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac2370 75% 44% 32% 25% Source FILOCOM05 évolution globale des ménages évolution des ménages < à 60% des plafonds CC du Gabardan 5% 11% CC du Pays d'Albret 11% 23% CC du Pays de Roquefort 7% 21% CC du Pays de Villeneuve de M. en A. 11% 16% 4.2/La diversification des produits habitat Constats •La population du territoire présente des vulnérabilités qu’il convient de prendre en compte face à la mobilité résidentielle, …dans un contexte de fragilisation croissante des ménages
  • 28. 28 Constats •Les préoccupations des communes rendent compte d’une diversification des profils des publics : jeunes actifs, jeunes… sans réponse ou sans importance important ou très important Le logement des jeunes 13% 87% le logement des actifs 7% 93% le logement des personnes âgées 33% 67% le logement des personnes en difficulté 47% 53% Le logement des jeunes 31% 69% le logement des actifs 23% 77% le logement des personnes âgées 31% 69% le logement des personnes en difficulté 54% 46% Le logement des jeunes 17% 83% le logement des actifs 8% 92% le logement des personnes âgées 42% 58% le logement des personnes en difficulté 50% 50% Le logement des jeunes 25% 75% le logement des actifs 17% 83% le logement des personnes âgées 58% 42% le logement des personnes en difficulté 50% 50% CdC du Pays de Roquefort CdC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac Landais CdC du Gabardan CdC du Pays d'Albret 4.2/La diversification des produits habitat
  • 29. 29 4.2/La diversification des produits habitat Les freins •Difficultés à mobiliser des opérateurs dans un marché du logement étroit et détendu ainsi que dans les zones de faible densité, •Observation insuffisante des différentes demandes, •Maîtrise foncière insuffisante pour orienter et diversifier les types de produits. Les enjeux •La diversification des offres de logement peut-elle être menée de manière indifférenciée sur le territoire ou doit-elle venir soutenir/en appui de l’offre de services, d’emplois et de déplacements ? •La consolidation des différents projets des communes à l’échelle des Communautés de Communes permettrait-elle de promouvoir des réponses adaptées (construction neuve/acquisition-amélioration) déclinant le Schéma territorial de l’Habitat?
  • 30. 30 4.3/L’action foncière et l’aménagement au service de l’habitat Constats : • L’offre nouvelle de logements se développe essentiellement dans le cadre d’une urbanisation en diffus et peu en lotissements Résidences principales construites entre 1999 et 2008 Collectif Individuel groupé Individuel pur duGabardan 1% 4% 94% duPays d'Albret 5% 10% 85% duPays de Roquefort 0% 6% 94% duPays de Villeneuve de MarsanenArmagnac Landais10% 8% 82% Taille moyenne des surfaces bâties hors zone opérationnel le en lotissement globalem ent duGabardan 2 692 1 495 2 347 duPays d'Albret 3 158 1 795 2 493 duPays de Roquefort 2 603 1 446 2 257 duPays de Villeneuve de M. 2 647 1 277 2 319 Source : Sitadel hors document d'urbanisme hors zone opérationnelle lotissement du Gabardan 55% 72% 28% du Pays d'Albret 7% 53% 47% du Pays de Roquefort 36% 71% 28% du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac Landais49% 77% 22% terrains bâtis
  • 31. 31 Constats : • La plupart des communes du Pays des Landes de Gascogne se sont engagées dans l’élaboration de documents d’urbanisme, avec comme stratégie centrale d’ouvrir l’offre de terrains à bâtir, 4.3/L’action foncière et l’aménagement au service de l’habitat L'ouverture et à la maîtrise de l'urbanisme sans réponse ou sans importance important ou très important CdC du Gabardan 33% 67% CdC du Pays d'Albret 15% 85% CdC du Pays de Roquefort 17% 83% CdC du Pays de Villeneuve de Marsan en A. 8% 92%
  • 32. 32 Les freins •Peu de communes disposent de réserves foncières à même de maîtriser le développement urbain. •Peu de communes ont installé une fiscalité de l’urbanisme à même de créer des ressources permettant de lisser les charges d’équipements, •Difficultés à mobiliser des opérateurs dans un marché du logement caractérisé par une offre foncière importante en diffus. • L’ouverture foncière privilégie la stratégie des ménages davantage que celle d’un développement maîtrisé Les enjeux • L’action foncière ne permet-elle pas de maîtriser les sites de développement de l’habitat, alors que l’urbanisation demande à être orientée dans le cadre ou en continuité des limites urbaines et que le développement en secteur diffus s’avère couteux ou compromis? • La maîtrise foncière ne permet-elle pas de maîtriser les rythmes d‘urbanisation, autrement dit d’adapter l’offre en fonction des évolutions du marché, de l’intensité des demandes et des capacités d’accueil des communes ? •L’action foncière ne permet-elle pas d’orienter les types de produits habitat, soit de diversifier les offres de logement, permettant alors de mieux prendre en compte les différents besoins ? •L’action foncière doit-elle être ciblée sur des sites prioritaires ? Peut-elle se décliner selon les problématiques des territoires ? 4.3/ L’action foncière et l’aménagement au service de l’habitat