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Logement : Martine Aubry défie Manuel Valls 
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Interrogée sur la coïncidence de ce communiqué avec l'univer...
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Baux commerciaux : ce que change la loi Pinel 
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neuf ans, la variation du loyer renouvelé ne peut conduire à des augmentations supérieures, 
pour une année, à 10 % du loy...
Les experts : Maître Laurence Defontaine, avocate associée au sein du département immobilier chez 
Bignon-Lebray, assiste ...
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Restaurateur : combien vaut votre affaire 
Le 28/8/2014 
Un restaurant est considéré comme u...
Le type de restauration pratiquée a donc une importance dans la valorisation du fonds : moins elle 
sera gastronomique (do...
évaluées, vendeur et acheteur pourront argumenter et justifier leur offre en ayant des bases 
communes et tomber d'accord ...
Les normes et standards auxquels il est fait référence sont généralement celles admises dans la 
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Revue de presse kylia semaine du 25 au 31 août 2014

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 25 au 31 Août 2014 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Logement : les mises en chantier continuent leur repli Le 26/8/2014 · Les mises en chantier de logements neufs en France affichent un recul de 13,3% sur un an. - Shutterstock Les mises en chantier de logements neufs en France ont continué à se détériorer de mai à juillet, avec un recul de 13,3% sur un an, pour s’établir à 73.468, selon les statistiques du ministère du Logement publiées mardi. Alors que François Hollande, qui a fait de la relance de la construction une de ses priorités de la rentrée , a promis la semaine dernière un nouveau « plan de relance » pour le secteur, force est de constater que les efforts précédents du gouvernement n’ont pas permis jusqu’ici d’enrayer
  2. 2. l’effondrement du marché. Selon les statistiques publiées ce mardi par le ministère du Logement en effet, les mises en chantier de logements neufs en France ont continué à se détériorer de mai à juillet. Elles ont affiché un recul de 13,3% sur un an, pour s’établir à 73.468. Sur les trois mois allant de mai à juillet, les mises en chantier de logements ordinaires sont ressorties en baisse de 16% à 67.538 unités, un léger mieux face au recul de 21,4% de fin mai. En revanche, le segment des logements en résidence (pour seniors, étudiants...), plus restreint, a bondi de 35% à 5.930 unités (contre une légère progression de 9,7% au mois de mai). Sur les douze mois écoulés entre août 2013 et juillet 2014, le nombre des logements neufs mis en chantier affiche un recul également notable de 10,8% à 305.079 unités. La tendance s’aggrave cette fois: le repli n’était encore que de 8,5% au mois de mai. La revue de Presse KYLIA 2 Légère amélioration pour les permis de construire Le nombre des permis de construire accordés pour des logements neufs, qui renseigne sur les futures mises en chantier, a de son côté diminué de 1,1% de mai à juillet, à 101.885, toujours selon le ministère. Il s’agit malgré tout d’une nette amélioration, car à fin mai les permis de construire des trois mois écoulés étaient en repli de 16,1%, et à fin avril ils avaient chuté de 22,8%. Les permis de construire accordés aux logements ordinaires ont légèrement reculé (-1,8%) à 93.392 unités, ce qui contraste toujours avec le rebond de 7,1% affiché par les logements en résidence, à 8.493 unités. Sur douze mois, la baisse se réduit un peu pour les permis de construire, avec un repli cumulé de 17% à fin juillet (contre 20,7% à fin mai) à 391.474 unités. En 2013, 331.867 logements neufs avaient été mis en chantier en France, un chiffre en repli de 4,2% sur un an, bien en deçà de l’objectif gouvernemental - encore jamais atteint dans l’Hexagone - d’un demi-million de logements construits par an. Source : LesEchos.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Sylvia Pinel, ministre du Logement : "Je veux restaurer la confiance" Le 27/8/2014 A la veille d'annonces du gouvernement sur le logement, la ministre détaille ses priorités. Lire le dossier Spécial Immobilier dans "le Nouvel Observateur", en kiosque le 28 août. La ministre du Logement et de l’Egalité des territoires souhaite résoudre les problèmes qui paralysent le secteur. REVELLI-BEAUMONT/SIPA La construction de logements est au plus bas : comment la relancer ? - Nous devons compter sur la mobilisation de tous pour relancer la construction. Nous allons nous appuyer sur tous les leviers disponibles autour de quatre objectifs prioritaires : simplifier les normes de construction, faciliter l’accession à la propriété, soutenir la construction de logements sociaux et développer une offre de logements intermédiaires. C’est important car le logement, ce sont certes des entreprises et des emplois à la clé, mais c’est aussi une question d’aménagement du territoire et de politique de cohésion sociale. Les professionnels ont fait entendre de nombreuses critiques ces derniers mois… Que leur répondez-vous ?
  4. 4. - Le Premier ministre a donné un cap, qui témoigne de la détermination du gouvernement à rassurer tous les acteurs concernés. Notre méthode est d’instaurer un dialogue permanent avec les professionnels pour trouver les bonnes solutions et adapter si nécessaire les dispositifs de manière pragmatique. Dans ce secteur en particulier, la confiance est absolument nécessaire. Un ménage qui prend la décision d’emprunter sur de longues années pour acheter son logement doit avoir confiance, sinon il ne passe pas à l’acte. Je vais entamer un tour de France de la construction en mobilisant préfets et collectivités locales afin de les inciter à s’emparer de tous les dispositifs existants pour relancer le secteur. François Hollande avait fixé un objectif de baisse des coûts de construction de 10%. Comment comptez-vous y parvenir ? - Nous avons annoncé avec Manuel Valls le 25 juin dernier une première série de 50 mesures destinées à simplifier les normes et à faire baisser les coûts de construction. Elles vont être mises en oeuvre d’ici à la fin de l’année. Sans pour autant, bien évidemment, rogner sur la qualité technique ni la sécurité des ouvrages. Par exemple, nous allégeons les obligations de stationnement, ce qui diminue les surcoûts liés au parking. Afin de poursuivre cette démarche, nous venons de lancer une plateforme internet pour que les professionnels puissent signaler les normes qui, selon eux, pénalisent la construction inutilement. Vous indiquez vouloir relancer l’accession à la propriété. S’agit-il d’un infléchissement par rapport à la politique menée jusqu’à présent ? - Je n’oppose pas accession à la propriété et investissement locatif ou logement social. Il est nécessaire de combiner toutes les actions pour répondre aux besoins des Français. Dans le neuf, seuls quelque 44 000 prêts à taux zéro (PTZ) ont été distribués alors que les Français ont à coeur de devenir propriétaires. Aussi, nous avons recentré le PTZ en ciblant les classes modestes et moyennes et en l’étendant aux zones un peu moins tendues. Il sera effectif au 1er octobre et l’objectif est de passer à 75 000 prêts dès 2015. La revue de Presse KYLIA 4 Et pour l’accession dans l’ancien ? - Nous allons mettre en place au 1er janvier 2015 un PTZ pour l’achat dans l’ancien. C’est une mesure qui me tient à coeur en tant que ministre de l’Egalité des territoires et élue d’un département rural. Dans les coeurs de centres-bourgs, des maisons sont fermées depuis des années parce que leur acquisition, pour des classes moyennes et modestes, avec des travaux de rénovation, représente un coût supérieur à celui de la construction d’une maison neuve. Nous sommes en train de recenser
  5. 5. les communes qui seront éligibles au dispositif. Ce PTZ sera subordonné à de gros travaux de rénovation, notamment énergétique. L’Union sociale pour l’Habitat, qui regroupe les organismes HLM, s’est fait l’écho de 12 000 logements bloqués ou compromis sur l’ensemble du territoire. Que comptez-vous faire ? - Après les élections municipales, nous constatons des retards dans l’examen des projets, des retraits de permis, des abandons purs et simples de chantiers. Nous condamnons les décisions dogmatiques et les égoïsmes locaux. En même temps, je connais bien les problématiques des élus. Lorsqu’ils sont de bonne foi, nous trouverons des solutions adaptées. Nous allons procéder au bilan triennal de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbains). Le gouvernement sera vigilant et ferme sur les sanctions applicables en cas de non-respect des engagements. Nous travaillons aussi avec le mouvement HLM pour signer un pacte sur la qualité de vie dans les logements sociaux (ascenseur en panne, parties communes dégradées…) s’inspirant des chartes de qualité déjà existantes. Les bailleurs sociaux sont aussi confrontés au manque de terrains disponibles. Comment comptez-vous faire appliquer la loi de mobilisation du foncier public ? - Tous les terrains n’ont pas la même qualité : certains peuvent être pollués, d’autres, isolés et non desservis par les transports en commun. J’ai demandé aux préfets de me faire parvenir durant l’été la liste des terrains sur lesquels il y a déjà des négociations ou des projets afin de pouvoir procéder à des arbitrages. C’est le sens de la mission confiée à Thierry Repentin, dans le cadre de la Commission nationale de l’Aménagement, de l’Urbanisme et du Foncier (CNAUF), créée le 29 juillet. La loi Alur, votée en mars dernier, est elle aussi dénoncée, notamment au sujet de ses dispositions sur l’encadrement des loyers. Allez-vous l’amender ? - Je crois que la loi Alur n’a pas encore été suffisamment bien expliquée. Sur le cas de l’encadrement des loyers, je le dis et le redis, je veux absolument rassurer les bailleurs honnêtes et responsables et les acheteurs. L’objectif est de lutter contre les excès et les abus. Il s’appliquera à l’automne à Paris, car nous disposons de données suffisamment fiables. Ce qui n’est pas encore le cas ailleurs. L’examen se fait par rue, par quartier et par type de logement. Pour fixer le loyer médian, il faut avoir recensé suffisamment de baux pour obtenir des loyers fiables. Au-delà d’un montant médian majoré de 20%, cela correspond à des abus. La loi Alur, ce sont surtout 200 textes d’application en attente… Comment comptez-vous la mettre en oeuvre ? La revue de Presse KYLIA 5
  6. 6. - Mes services ont travaillé afin de regrouper certaines dispositions pour obtenir des décrets cohérents sur des sujets proches, ce qui a permis d’aboutir à une centaine de mesures. Ensuite, la mise en oeuvre des décrets a été priorisée en fonction de leur impact sur le pouvoir d’achat des ménages. Ainsi, le plafonnement des honoraires des agents immobiliers à la location entrera en vigueur au 15 septembre. Ce travail s’effectue après avis consultatif du Conseil national de la Transaction et de la Gestion immobilières, institué cet été et qui regroupe représentants des professionnels et associations de consommateurs. Vous citez également le logement intermédiaire ; est-ce le chaînon manquant des parcours résidentiels ? - Il s’agit de permettre aux classes moyennes d’avoir accès au logement, lorsqu’elles ne peuvent accéder au parc social parce qu’elles dépassent les plafonds de revenus et que les loyers du parc privé sont trop élevés. Nous allons stabiliser son statut juridique et, pour les investisseurs privés, améliorer le dispositif d’investissement locatif "Duflot". Si le propriétaire s’engage pour trois années de plus que les neuf ans prévus à l’origine, il bénéficiera d’un point de plus par an de réduction d’impôts. Et pour corriger certains déséquilibres, le zonage a été revu : des villes comme Lyon, Marseille ou Lille passeront en zone A au 1er octobre. La revue de Presse KYLIA 6 Source : LeNouvelObs.com
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Crédit immobilier: comment emprunter malin Le 28/8/2014 Le crédit immobilier n'a jamais coûté aussi peu cher. Voici quelques conseils pour profiter au mieux de taux déjà très attractifs. Les conseils d'un courtier permettent d'éviter de se perdre dans les méandres du crédit. Heureusement qu'il y a les taux bas ! Dans un marché compliqué, ils regonflent un peu le moral des acquéreurs. Mais cette aubaine ne profite pas à tous de la même manière. "Plus que jamais, les banques font la différence entre les profils, constate Sandrine Alonnier, responsable banques du courtier Vousfinancer.com. Davantage que l'apport, le salaire va beaucoup influer sur le niveau de taux proposé." La bataille est extrêmement âpre pour capter les plus hauts revenus : ainsi, pour un prêt sur quinze ans, octroyé en moyenne à 3,05%, une personne avec un salaire annuel de plus de 55 000 euros net pourra, dans certaines banques, bénéficier d'une remise de taux de plus de 0,40%! "Il est également important de se présenter sous son meilleur profil, ajoute Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi : des comptes en ordre, pas de découvert et de l'épargne plutôt qu'une ribambelle de prêts à la consommation."
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Un courtier pour optimiser son crédit Afin d'optimiser son crédit, le mieux est encore de passer par un courtier : ce professionnel mettra les établissements financiers en concurrence et vous indiquera les meilleurs trucs pour ne pas vous perdre dans les méandres de votre contrat. Première astuce : l'assurance. "En recourant à une assurance déléguée, distincte de celle que propose la banque prêteuse, il est possible de faire baisser substantiellement le coût de son crédit", conseille Ari Bitton, le patron d'AB Courtage. Les établissements financiers proposent en effet des offres standards : les personnes jeunes ou en bonne santé peuvent payer beaucoup moins cher en souscrivant auprès d'un assureur un produit mieux adapté à leur situation. Seul hic : les banques traînent souvent les pieds. La loi Lagarde de 2010 les contraint à laisser jouer la concurrence. Un dispositif complété par la toute récente loi Hamon, qui donne un an à l'emprunteur, après la souscription de son crédit, pour troquer son assurance contre une autre, moins onéreuse. Autre piste utile : les prêts aidés. Nombre d'entre eux ont cependant été rognés, rigueur oblige. Depuis 2012, le PTZ est ainsi réservé aux primo-accédants qui achètent dans le neuf. Le gouvernement a annoncé, fin juin, un nouveau PTZ aux critères élargis, qui s'appliquera à partir du 1er octobre prochain. En attendant, certaines communes continuent à offrir des prêts aidés, sous certaines conditions. Le rachat de crédit: intéressant Veillez aussi à bien bétonner les différentes clauses de votre contrat de prêt. Demandez ainsi la transférabilité de votre crédit, dans le cas où vous revendriez votre bien avant d'avoir fini de rembourser. "Les pénalités peuvent aller jusqu'à 3 % en cas de revente dubien, constate Joël Boumendil, PDG d'ACE Crédit. Pour un prêt de 300 000 euros, cela vous fait tout de même 10 000 euros de frais !" Vous pouvez également négocier la modularité des échéances, qui permet de faire varier sans frais les mensualités, en cas de changement de votre situation financière (perte d'emploi, divorce...). Enfin, la baisse continue des taux rend d'autant plus intéressant le rachat de son crédit, pour ceux qui ne seraient pas encore passés à l'acte. Condition principale pour renégocier son prêt : un écart de taux de 0,8 à 1 point entre les taux du moment et ceux auxquels vous avez souscrit votre emprunt. Pour ceux qui sont concernés, c'est l'occasion de réduire le montant de leurs mensualités ou de diminuer la durée du crédit. Voire les deux ! Source : L’Express.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Le plan immobilier, première pierre de la relance Le 29/8/2014 Le gouvernement dévoile vendredi un nouveau plan de relance du secteur immobilier, dont la crise pèse très lourd sur l'économie française, incluant des mesures fiscales et de simplification censées donner un coup de fouet à l'investissement. Alors que les chiffres confirment chaque mois la déprime du marché et que la France a affiché une croissance nulle au premier semestre, François Hollande a fait du logement une de ses priorités pour tenter de doper l'activité économique. Les explications aux difficultés sont multiples : prix très élevés dans les zones les plus tendues comme en Ile-de-France, qui privent de nombreux ménages de l'accès à la propriété, conjoncture économique défavorable, redressement incertain et complexité de certains dispositifs, réglementaires et fiscaux. L'objectif du gouvernement est de "restaurer la confiance", comme l'a dit la ministre du Logement, Sylvia Pinel, dans un entretien au Nouvel Observateur publié jeudi et, à ce titre, l'essentiel des mesures devrait bénéficier aux investisseurs.
  10. 10. Les statistiques témoignent de l'urgence dans un secteur qui compte de nombreux emplois non délocalisables et dont la mauvaise santé coûterait, selon des propos que la presse a prêté au Premier ministre Manuel Valls, 0,4 à 0,5 point de PIB. Les ventes de logements neufs ont reculé de 15,0% au deuxième trimestre par rapport à l'année dernière, pour un repli de 7,3% sur les six premiers mois de 2014, en rythme annuel, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Les mises en vente, elles, ont chuté de-19,3% au deuxième trimestre, et de 15,5% sur six mois, confirmant la tendance dessinée depuis de longs mois par les mises en chantier, qui ont touché en juillet un plus bas depuis 1998, et la chute de 20,2% sur un an des permis de construire. La revue de Presse KYLIA 10 DISPOSITIF "DUFLOT" ET PLUS-VALUES CIBLÉES Les acteurs du secteur, qui ont fustigé la loi Alur prévoyant entre autres l'encadrement des loyers, ont obtenu un première série de mesures en juin avec, notamment, l'extension du prêt à taux zéro (PTZ) pour les ménages modestes ou la simplification de 50 normes-pour beaucoup, les décrets restent à prendre. Insuffisant à entendre agents immobiliers, promoteurs ou professionnels du bâtiment qui réclament beaucoup plus sur trois points principaux : la fiscalité, la libération du foncier et les normes. "Nous espérons que les annonces seront à la hauteur de la crise extrêmement grave que nous traversons", a dit lors d'une conférence de presse le président de la FPI, François Payelle. La FPI pointe notamment le manque d'investisseurs depuis deux ans. Les ventes en accession à la propriété représentent encore 58% du marché au deuxième trimestre, tendance observée depuis début 2012, date avant laquelle l'investissement locatif dominait le marché. Le gouvernement s'apprête à leur dire qu'il les a entendus, après avoir déjà modifié cet été le dispositif "Duflot", qui offre une réduction d'impôts de 18% si le bien est loué pendant neuf ans sous conditions, en portant la réduction d'impôts de 18% à 21% si la location dure douze ans. Il devrait encore être retouché pour être ouvert à la location aux parents ou aux enfants, ce qui permettrait à en croire la FPI d'atteindre l'objectif de 40.000 logements fixé au départ, contre un peu plus de 26.000 actuellement. RÉDUIRE LES DÉLAIS
  11. 11. Pour libérer du foncier, la taxation sur les plus-values devrait être réduite, une autre demande unanime qui devrait coller à la solution prônée par la Fédération du bâtiment, avec un abattement lors d'une vente dans les premières années de détention. La FPI souhaite un abattement de 50% pour tous. Une action en direction des collectivités, réticentes à céder des terrains et densifier le tissu urbain, est attendue. Enfin, la simplification des normes et réglementations devrait se poursuivre avec pour objectif de réduire les délais administratifs et surtout d'abaisser les coûts de construction, à l'image de l'assouplissement, déjà annoncé cet été, des règles sur l'obligation de créer des places de parkings. Certains sujets, dont les normes pour adapter les logements aux personnes handicapées, ont déjà été abordés durant l'été. D'autres pistes ont été soumises par les professionnels. La Fnaim a proposé de permettre aux grands-parents de faire un don manuel, défiscalisé, à leurs petits-enfants afin de les aider à accéder à la propriété. La FPI, elle, souhaite que le plafond de la réduction d'impôt soit porté de 10.000 à 18.000 euros. Les deux suggèrent de renverser la logique de la fiscalité sur les plus-values avec une taxation qui augmenterait à mesure que s'allonge le temps de détention. Enfin, les promoteurs ont soumis deux autres idées pour aider les primo-accédants: un nouvel aménagement du PTZ avec le retour d'un différé d'amortissement qui aurait toutefois un coût immédiat très important, et la mise en place d'un prêt sur 25 ans à taux réduit pour 20.000 logements, qui serait selon elle largement financé grâce aux encours du Livret A et du LDD non utilisés. La FPI estime que la mise en oeuvre de ses propositions pourrait aboutir à la création de quelque 50.000 emplois. La revue de Presse KYLIA 11 Source : Capital.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Logement : Martine Aubry défie Manuel Valls Le 30/8/2014 Faisant fi des dernières annonces du Premier ministre, la maire de Lille a demandé que l'encadrement des loyers soit appliqué, entre autres, dans sa ville. Manuel Valls et Martine Aubry. © Patrick Kovarik / AFP Cécile Duflot aurait-elle trouvé en Martine Aubry un soutien inattendu ? Selon une information révélée par Le Journal du dimanche et confirmée ensuite par la mairie de Lille, Martine Aubry a demandé samedi que sa ville, "reconnue comme la troisième la plus chère de France", et d'autres villes volontaires bénéficient comme Paris de l'encadrement des loyers. "Nous demandons que, comme Paris, Lille et d'autres villes volontaires bénéficient de l'encadrement des loyers prévus par la loi Alur dans le respect de l'engagement 22 de François Hollande", a déclaré la maire PS de Lille dans un communiqué. "Paris n'est pas la seule ville de France à avoir besoin d'une régulation de ses loyers", a estimé Martine Aubry dans le communiqué cosigné par Audrey Linkenheld, députée PS du Nord et conseillère municipale déléguée au plan lillois de l'habitat et co-rapporteur de la loi Alur. "Le fait que l'on n'encadre que Paris est incompréhensible au regard du marché immobilier français et de la situation dans un certain nombre de territoires où les loyers dépassent les moyens de beaucoup de personnes", a déclaré Audrey Linkenheld. Manuel Valls est pourtant revenu vendredi sur la
  13. 13. généralisation de l'encadrement des loyers, annonçant qu'il le limitait à la capitale, à titre expérimental. La revue de Presse KYLIA 13 "Nous travaillons en anticipation des obligations légales" Dans le communiqué, Martine Aubry note qu'"il est bien sûr exact, pour reprendre les termes utilisés par le Premier ministre, que les conditions techniques ne sont pas partout réunies pour fixer dès maintenant dans les agglomérations les plus tendues de notre pays des loyers locaux de référence. Comment pourrait-il en être autrement quelques mois à peine après l'adoption de la loi Alur ?" "À Lille, depuis plus d'un an maintenant, nous travaillons en anticipation des obligations légales", a indiqué Martine Aubry : "Plus que jamais, nous sommes déterminés à faire aboutir ce travail." "Notre ville a cruellement besoin d'un dispositif national lui permettant de réguler localement ses loyers et de les rapprocher des capacités financières réelles de ses habitants, tout en préservant la rentabilité des investisseurs", a affirmé la maire de Lille. Selon Audrey Linkenheld, le travail préalable d'évaluation des loyers dans l'agglomération du Grand Lille est déjà bien avancé et il faudra environ six mois pour l'achever, en concertation avec les collectivités, les professionnels de l'immobilier et l'Agence départementale d'information sur les logements (Adil) "C'est inouï !" Le Premier ministre a dévoilé une série de mesures visant à relancer la construction immobilière, qui comprend une série de carottes fiscales en direction des investisseurs et est revenue sur l'encadrement généralisé des loyers, promesse de campagne du candidat François Hollande avant son accession à l'Élysée. Une remise à plat de la loi Alur (pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové) qui a fait bondir l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot. L'encadrement des loyers "a été voté par l'unanimité de la majorité et le Premier ministre tout seul annonce son abandon, c'est inouï !" a-t-elle déclaré lors d'une conférence de presse vendredi à Paris. "Ce n'est pas ma loi, c'est la loi de la majorité, c'est la traduction de l'engagement numéro 22 de François Hollande", a-t-elle ajouté, dénonçant un "cadeau fait aux lobbies".
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 "Un concours de circonstances" Interrogée sur la coïncidence de ce communiqué avec l'université d'été quelque peu houleuse du PS à La Rochelle à laquelle Martine Aubry, dont sont proches certains des députés socialistes frondeurs, n'assiste pas, Audrey Linkenheld a répondu : "Franchement, c'est un concours de circonstances." "Cela faisait des semaines que l'on attendait les annonces du gouvernement sur le logement, et il se trouve qu'elles sont tombées hier", a-t-elle souligné. Un point de vue qu'a également soutenu l'entourage de Martine Aubry en ces termes : "Si les décisions annoncées hier l'avaient été avant, nous aurions réagi aussi vite et de la même manière." Source : LePoint.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Baux commerciaux : ce que change la loi Pinel Le 26/8/2014 La loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a été adoptée le 5 juin 2014. Elle modifie le statut des baux commerciaux. En attendant les nombreux décrets d'application, en voici les points-clés. La loi Pinel étend le statut des baux commerciaux à tous les locataires et bailleurs, indépendamment de tout critère de nationalité, et vient préciser, en la définissant, que la convention d'occupation précaire en est exclue. La possibilité existant jusqu'alors de déroger à la faculté de résiliation triennale du preneur est supprimée, sauf pour les baux de plus de neuf ans, les locaux construits en vue d'une seule utilisation, à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage. La durée des baux dérogatoires est allongée de deux à trois ans. Le congé peut désormais être donné par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire et non plus uniquement par cette seconde voie. L'augmentation du loyer renouvelé ou révisé a été limitée. En cas de déplafonnement du loyer pour cause de modification des facteurs locaux de commercialité ou de durée du bail supérieure à
  16. 16. neuf ans, la variation du loyer renouvelé ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année écoulée. Il en est de même pour la révision du loyer. En l'état de la loi, il n'est pas possible de donner une portée définitive sur l'interprétation de ce texte. Il est désormais expressément prévu que la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. L'indice du coût de la construction (ICC) n'est plus l'indice de référence : il est remplacé par l'indice des loyers commerciaux (ILC) et l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat). La revue de Presse KYLIA 16 Obligations du bailleur Le bail commercial doit comporter un inventaire "précis et limitatif" des charges, impôts, taxes et redevances - avec une répartition précise entre bailleur et preneur. Le bailleur a l'obligation d'en adresser un bilan récapitulatif tous les ans au preneur. Il doit aussi informer ce dernier en cours de bail des nouvelles charges, taxes et redevances et des nouveaux impôts. Le bailleur doit également communiquer au preneur, à la conclusion du bail, puis tous les trois ans, son programme chiffré de travaux et récapituler les travaux réalisés les trois années précédentes. En cas d'ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, la répartition des charges ou du coût des travaux doit être précisée. L'état des lieux d'entrée et de sortie des locaux est obligatoire pour chaque prise de possession et restitution des locaux par un locataire (y compris en cas de cession de bail ou de fonds de commerce). Il peut être établi soit de façon contradictoire entre les parties soit par acte d'huissier. Si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier doit informer le cédant de tout défaut de paiement du preneur dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. La garantie est, de plus, limitée à trois ans à compter de la cession. Droit de préemption Le preneur dispose désormais, en cas de vente du local à usage commercial ou artisanal, d'un droit de préemption qui doit s'exercer dans un délai d'un mois après notification par le bailleur du projet de cession qui doit comporter, à peine de nullité, les prix et conditions de la vente envisagée. Cette disposition n'est applicable ni à la cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, ni à celle d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial, ni à celle, globale, d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ni à celle d'un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
  17. 17. Les experts : Maître Laurence Defontaine, avocate associée au sein du département immobilier chez Bignon-Lebray, assiste les entreprises dans leur activité de gestion, de restructuration et de rénovation de locaux professionnels ou d'habitation collective. Maître Julie Le Goff-Druet, avocate senior chez Bignon-Lebray, intervient particulièrement en baux commerciaux. La revue de Presse KYLIA 17 Source :Chefdentreprise.com
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Restaurateur : combien vaut votre affaire Le 28/8/2014 Un restaurant est considéré comme un local commercial et ne s'évalue pas comme un hôtel. Pour calculer la valeur d'une affaire, il faut connaître ses spécificités. Neghotel a imaginé un outil permettant d'estimer la valeur d'un fonds de commerce : le Neghoscore. © Thinkstock Un restaurant ne s'évalue pas comme un hôtel. En effet, la fameuse méthode hôtelière qui permet une approche originale dans la fixation des loyers et des valeurs de fonds de commerce ne s'applique pas ici. Le restaurant est considéré comme un local commercial contrairement à un hôtel qui est considéré comme un immeuble monovalent (que comme un hôtel) auquel certains privilèges relatifs au bail sont attachés. Un restaurant, surtout s'il est de type traditionnel, est fonction de la personnalité de son propriétaire et encore plus si celui-ci occupe le poste de chef des cuisines. Que peut valoir le fonds de commerce du restaurant de Paul Bocuse sans Paul Bocuse ? Cette question à d'autant plus d'importance que le guide Michelin, lorsqu'un restaurant étoilé se vend, déclasse le restaurant dans sa parution de l'année à venir en attendant de voir. L'étoile est d'abord attachée à un cuisinier avant de l'être à un lieu.
  19. 19. Le type de restauration pratiquée a donc une importance dans la valorisation du fonds : moins elle sera gastronomique (donc technique) et moins la décote sera importante. L'emplacement a là aussi une grande importance. Mais cela va se traduire pour un restaurant par la qualité de son pas-de-porte. C'est un des points sur lesquels il faut être vigilant surtout s'il est situé en centre ville. Un bon pas-de-porte en centre ville s'achète cher et généralement s'accompagne d'un loyer important. Il est impératif de préserver cet actif en toute situation. La possibilité d'avoir un bail "tous commerces" est un élément capital qui permet de mieux valoriser le fonds (et de conforter le banquier) en lui conférant la possibilité d'être revendu à l'ensemble des autres commerces. Le bail et le règlement de copropriété. Même s'il faut toujours être vigilant avec la rédaction d'un bail, celui d'un restaurant est généralement moins contraignant que celui d'un hôtel car les locaux sont plus petits et les obligations d'entretien moindres. Par contre, il faudra être particulièrement vigilant sur les règlements de copropriétés qui eux, peuvent être extrêmement contraignants dans la mesure où une activité de restauration est considérée comme une activité comportant des nuisances sonores, olfactives, visuelles, etc. Les règlements de copropriété peuvent gêner considérablement l'exploitation d'un restaurant par exemple lorsqu'un repreneur en modifie le fonctionnement : horaires, type de cuisine, ambiance musicale, etc. Un restaurant, contrairement à un hôtel, génère une rentabilité faible : le prime cost (addition des consommations et des frais de personnel) doit s'élever à 60 % du chiffre d'affaires. Les 40 % restant doivent couvrir les charges, les loyers, les remboursements d'emprunts, les impôts et le pay back. Cette rentabilité s'étudie au travers du pay back, c'est-à-dire en calculant, à partir de l'argent disponible à la fin de chaque exercice (après déduction des amortissements, des frais financiers liés à l'emprunt et de l'impôt sur les sociétés) le nombre d'années nécessaires pour récupérer l'investissement personnel initial. La fourchette acceptable se situe entre 3 et 5 ans. Cette somme s'évalue hors salaires de l'exploitant. Dans ce raisonnement, le salaire de l'exploitant est fixé au montant de la rémunération d'un salarié occupant le même poste. Le retour sur investissement ou pay back est une donnée essentielle dans la valorisation d'un fonds de commerce de restauration. Neghotel a imaginé un outil permettant, par le biais d'un calcul, d'estimer la valeur d'un fonds de commerce : le Neghoscore. Il va prendre en compte les éléments précités pour tenter d'approcher le plus objectivement possible un prix de transaction. Les composantes de ce prix étant clairement La revue de Presse KYLIA 19
  20. 20. évaluées, vendeur et acheteur pourront argumenter et justifier leur offre en ayant des bases communes et tomber d'accord sur un prix de transaction. Par le Neghoscore, l'aspect professionnel redevient central dans l'évaluation du prix d'un fonds de commerce. Il repose sur 5 types de critères, qui sont : - l'efficacité du management actuel ; La revue de Presse KYLIA 20 - la qualité de l'outil de travail ; - les moyens commerciaux et la stratégie marketing ; - les caractéristiques économiques de l'exploitation ; - le calcul du Pay Back. Conseils pour vous aider à remplir ce document Être en possession des informations suivantes : - le compte de résultat sur 3 ans (source : cabinet comptable) ; - le nombre d'employés (source : livre d'entrée et de sortie du personnel) ; - les salaires et charges (source : déclaration annuelle des salaries – DADS) ; - les CV des employés (source : fiche d'embauche, dossier employé, livre entrée et sortie du personnel) ; - l'avis de la commission de sécurité (source : mairie) ; - le montant des dépenses annuelles d'entretien (source : grand livre ou cabinet comptable) ; - le montant des dépenses engagées en communication et marketing (source : grand livre ou cabinet comptable) ; - les évolutions de la zone de chalandise (source : mairie (PLU), chambre de commerce et d'industrie) ; - chiffres sur la concurrence (source : chambre de commerce et d'industrie ou INSEE) ; - chiffres sur l'évolution touristique (source : CDT ou OT) ; - le bail (source : le bailleur) ; - le document des soldes intermédiaires (source : cabinet comptable). Si vous êtes acheteur et que vous ne pouvez pas à répondre à certaines questions, profitez de votre prochaine visite pour poser ces questions au vendeur.
  21. 21. Les normes et standards auxquels il est fait référence sont généralement celles admises dans la profession. Les chiffres sont issus de leurs publications (KMG, Coach Omnium, centre de gestion agréées, Gira, INSEE). Il est également pris en considération les informations de la base de données de Neghotel ainsi que de celles publiées au sein du journal L'Hôtellerie Restauration et des Blogs des Experts. Pour simplifier les calculs, la valeur de la licence IV sera évaluée à part et valorisée à 15 000 €. L'évaluation se fait en croisant deux méthodes, chacune d'elle comportant plusieurs étapes. La méthode une est appelée clientèle et rentabilité. La méthode deux, qui correspond au Neghoscore pur, évalue la qualité du management, de l'outil de travail, les moyens commerciaux et stratégiques, les caractéristiques économiques et le calcul du PayBack. C'est le croisement des deux méthodes qui donne la valeur de l'affaire selon Neghotel. Jean Castell, Neghotel, Auteur du Blog des Experts La revue de Presse KYLIA 21 Évaluation : comment calculer le prix d'un restaurant 1 étoile Michelin ? Crozon Olivier : Comment calculer le prix d'un restaurant 1 étoile Michelin, sachant qu'il fait 500 000 € de chiffre d'affaires ? Merci Jean Castell - Auteur : Bonjour, le fonds de commerce étoilé ou non se calcule - de mon point de vue - de la même façon. C'est une entité économique qui réalise un chiffre d'affaires qui doit permettre de payer ses charges et faire du profit. La grille du Neghoscore va pouvoir être utilisée sans restriction. Cependant, en règle générale, un restaurant étoilé, dispose d'un cadre, d'aménagements, de mobilier et de matériels dont il convient de prendre en compte la spécificité dans l'évaluation. Je pense par exemple à l'utilisation d'argenterie. Mais le problème ce n'est pas l'évaluation du fonds c'est celui du repreneur professionnel qui va diriger et être ou non à la tête des cuisines. Il faut trouver quelqu'un qui soit à la hauteur de l'outil sinon les banquiers seront encore plus frileux. Je vous rappelle également que le guide Michelin, par exemple, ne maintient pas les macarons à un établissement vendu ou dont le chef a changé sans avoir testé durant l'année à venir les nouveaux professionnels. Crozon Olivier : Merci pour votre réponse. Je reprends l'établissement avec un bon chef, mais notre idée n'est pas d'aller chercher l'étoile. Le mobilier est banal et le restaurant se trouve à la campagne, proche de la mer. Bertrand : D'après mon expérience, un restaurant étoilé vaut moins qu'un autre à chiffre d'affaires comparé car toute la notoriété est basée sur le chef étoilé. Plus l'affaire est
  22. 22. dépersonnalisée et est capable de tourner sans ce chef, plus elle a de valeur, car elle est moins risquée. La revue de Presse KYLIA 22 Source : L’hotellerieRestauration.com
  23. 23. A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier La revue de Presse KYLIA 23 Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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