S38 revue de presse kylia - semaine du 12 au 18 septembre 2016

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 12 au 18 septembre 2016
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Mieux vaut acheter que louer son logement
Le 12/09/2016
Avec des taux d’intérêt au plus bas, acheter son logement devient rapidement plus intéressant que de
le louer. Une étude publiée par Meilleurtaux.com dévoile le temps qu’il vous faudra pour rentabiliser
votre achat dans 37 villes de France.
Acheter n’a visiblement jamais été aussi rentable qu’en 2016, par rapport à la location. C’est ce qui
ressort d’une étude publiée aujourd’hui par Meilleurtaux.com qui analyse pour la troisième année
consécutive l’état de santé du marché immobilier. Dans 37 villes de France, le courtier immobilier a
calculé au bout de combien de temps l’achat pourrait se révéler financièrement gagnant. En prenant
en compte le prix au mètre carré, les taux d’intérêt et de la taxe foncière, mais aussi le montant des
loyers, le résultat est sans appel: le temps qu’il vous faudra pour rentabiliser votre achat n’a jamais été
aussi court.
Seize ans, c’est la durée moyenne qu’il vous faudra patienter pour voir rentabiliser votre acquisition
d’un 30 m² en France. Cela peut paraître beaucoup pour une si petite surface, mais Maël Bernier,

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porte-parole de Meilleurtaux.com se veut encourageante à ce sujet: «Plus la surface achetée est
grande, plus vite l’achat sera intéressant». En effet, l’étude qui s’est concentrée sur les biens de 70 m²
révèle que l’achat de ce type de surface se révèle plus intéressant que la location après seulement
2,5 ans. Passé ce délai, le locataire commencera à perdre de l’argent dans sa location. Alors, qu’en
est-il dans les différentes villes de France?
Moins de 3 ans pour rentabiliser son achat dans 27 villes de France
Dans plus de la moitié des cités étudiées comme Orléans, Reims, Strasbourg, Rennes ou encore
Grenoble, les acquéreurs d’un 70 m² devront attendre moins de 3 ans pour y trouver leur compte. A
plus court terme encore dans d’autres communes comme Le Havre, Limoges ou Mulhouse où l’achat
serait gagnant comparé à la location au bout d’une année seulement. Pour les plus grandes
agglomérations comme Lyon, Nice, Toulon, Bordeaux, Nantes et Toulouse, il faudra patienter entre 3
et 5 ans, toujours pour l’acquisition d’une grande surface. Car si vous acheter une superficie bien
moindre, la durée de rentabilisation sera plus bien longue.
Comment expliquer de tels chiffres? Selon Maël Bernier «la baisse des taux d’emprunt combinée à la
faiblesse du taux d’épargne augmente l’attractivité de l’acquisition sur la location». Par conséquent,
les Français davantage en capacité d’investir se tournent vers l’immobilier. Ajoutez à cela le prêt à
taux zéro élargi pour les primo-accédants, ceux-ci sont donc plus enclins à se lancer dans leur rêve
de propriété.
6,5 ans pour gagner à l’achat d’un 70m² à Paris
Même acheter à Paris devient plus intéressant que de louer! La durée pour y rentabiliser son
acquisition fond comme neige au soleil. Tandis qu’en 2015 il fallait patienter environ 14,5 ans pour
gagner à l’achat de son 70 m², ce délai est désormais tombé à 6,5 ans. C’est la première fois que
l’écart entre Paris et les autres villes est aussi faible. Et le constat est le même par exemple à
Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine): la ville est passée de 16 ans de détention requise en 2015, à
seulement 5,5 ans en 2016.
Source : Lefigaro.fr

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L'immobilier neuf repart de l'avant
Le 12/09/2016
Sur les six premiers mois de l'année, les ventes ont bondi de 22,7 %, selon les professionnels.
Cette embellie est à mettre au compte du niveau historiquement bas des taux d'intérêt mais
également des mesures publiques de soutien.
L'année 2016 marquera-t-elle un redémarrage pour l'immobilier neuf ? S'il est pour l'heure difficile de
le dire, le début de l'année a été, en tout état de cause, particulièrement encourageant pour le secteur.
C'est le constat qui ressort des derniers chiffres publiés récemment par les pouvoirs publics et les
professionnels.
Ainsi, entre mai et juillet, les mises en chantier ont atteint 91 900 unités, soit une croissance de 4,7 %
sur un an, selon le ministère du Logement. Parallèlement, les permis de construire ont enregistré une
progression du même ordre (4,1 %) à 105 600 unités. Une amélioration qui tient notamment à une
forte reprise des ventes sur le premier semestre. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) en
a, en effet, recensé 71 064 sur la période, soit un bond de 22,7 %. Une tendance d'autant plus
encourageante que ces chiffres témoignent d'une accélération de près de 30 % des ventes entre le
premier et le deuxième trimestre. Dans le détail, le baromètre FPI souligne notamment la croissance
des ventes au détail à 59 169 (+ 22,2 %) mais aussi celle des ventes en bloc (+ 24,1 %) et la reprise
des ventes en résidences services (+ 30 %). Signe de cette embellie, le délai d'écoulement moyen
d'un logement neuf est passé sur la période à 11 mois, contre 13,5 mois au début 2015.
Le regain d'intérêt pour le neuf se confirme donc. La fédération avance plusieurs explications à ce
phénomène. À commencer par les mesures mises en place par les pouvoirs publics ces dernières
années pour faciliter l'accession à la propriété comme le dispositif Pinel pour l'investissement locatif, la

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réforme du prêt à taux zéro (PTZ), le prêt d'accession sociale (PAS) ou encore l'abattement de 30 %
sur les plus-values de cessions de terrains. Au-delà, c'est surtout le niveau historiquement bas des
taux d'intérêt qui explique l'actuel dynamisme de l'immobilier neuf. Alors que la Banque centrale
européenne abaissait en mars dernier à 0 % le loyer de l'argent afin de soutenir la reprise en zone
euro, les taux d'intérêt ont connu au début de l'été un nouvel accès de faiblesse avec le Brexit. Un
contexte de facilitation monétaire qui n'est pas sans stimuler les demandes d'emprunts, au premier
rang desquels ceux destinés à l'immobilier.
Ces effets d'aubaine ne se font pas uniquement ressentir en termes de volume sur le marché.
Reflétant aussi le redressement de l'immobilier neuf, les prix sont à la hausse dans le secteur. Selon
le dernier baromètre LPI-SeLoger, en juillet, les prix du neuf ont enregistré une hausse de 2,3 % sur
un an.
Source : Lepoint.fr

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Bientôt interdit de vendre son logement sans
passer par une agence ? C’est faux
Le 12/09/2016
Une nouvelle rumeur affirme à tort qu’une petite révolution serait en cours dans le plus grand
secret au sein du secteur de l’immobilier. Les particuliers qui souhaitent vendre une maison ou
un appartement ne pourront plus se passer d’une agence immobilière pour ce faire, à en croire
une information largement véhiculée sur les réseaux sociaux ces derniers jours. La mesure n’a
en réalité jamais existé.
CE QUE DIT LA RUMEUR
« A compter du 1
er
janvier 2017, les particuliers souhaitant vendre leur bien immobilier se verront dans
l’obligation de faire appel à une agence immobilière », lit-on sur le site de l’agence Alliance Immo,
repris ensuite sur le site lesfurets.com et d’autres blogs spécialisés. Ceux qui ne respecteraient pas
cette règle se verraient infliger une amende de 6 % du montant de la transaction. Et de préciser :
« La secrétaire d’Etat aurait indiqué que cette mesure a pour vocation de restituer aux sites de petites
annonces, comme Leboncoin, leur véritable utilité, à savoir la vente d’objets du quotidien entre
particuliers et non plus de maisons ou appartements. Des transactions qui doivent être confiées à des
professionnels. »
POURQUOI C’EST FAUX
Pour peu qu’on lise l’article jusqu’au bout, on s’aperçoit que les dernières lignes sont nettement moins
affirmatives que les premières : « Cette mesure n’est pas encore en vigueur et le sera-t-elle
seulement ? », s’interroge l’auteur.
Vérification faite, la première source à avoir évoqué l’interdiction est le site actualite.co, qui permet à
tout internaute de rédiger un canular et de le partager.
Contacté, le cabinet de la ministre du logement Emmanuelle Cosse dément catégoriquement
l’existence de cette mesure. Même son de cloche au Syndicat national des professionnels de
l’immobilier (SNPI), où la rumeur aura au moins eu le mérite de faire sourire.

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Si l’on remonte quelques mois en arrière, on retrouve néanmoins trace de l’idée de rendre obligatoire
l’intervention d’une agence immobilière dans les ventes. Un article de Libération publié fin 2014
évoque en effet cette possibilité, évoquée par deux députés PS, Sylviane Bulteau et Jacques Cresta,
lors de questions au gouvernement. Dans les deux cas, la réponse du gouvernement avait
complètement balayé la remarque.
Source : Lemonde.fr

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Les négociations immobilières réduites au
strict minimum
Le 12/09/2016
INFOGRAPHIE - Dans un marché dynamique, la marge moyenne de négociation reste au niveau
plancher de 4,5%. Voici les résultats du dernier baromètre des écarts de prix calculé par le réseau
Orpi, en partenariat avec Le Figaro Immobilier et Explorimmo.
Tous les réseaux immobiliers ont confirmé pour leur rentrée que le marché était actif et sain, avec des
prix ayant tendance à remonter dans les secteurs les plus recherchés. Alors forcément, avec des
transactions plutôt fluides et sans excès, les marges de négociation ont tendance à se maintenir au
minimum. Pour sa dernière livraison, le baromètre des écarts de prix entre le montant réclamé et le
montant final de la transaction calculé par le réseau Orpi en partenariat avec Le Figaro Immobilier et
Explorimmo, reste à son niveau plancher: soit 4,5% en moyenne.
Un plancher qui n’avait été quitté qu’en avril dernier pour une infime progression à 4,53%. «Nous
sommes encore et toujours dans la négociation minimale possible, rappelle Bernard Cadeau,
président du réseau Orpi. L’ambiance est bonne, les prix ne baissent plus sans s’envoler pour autant.
Reste que l’offre est toujours trop faible par rapport à la demande et que la baisse des taux ne
resolvabilise toujours pas les ménages les plus modestes.»

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Difficile de passer sous la barre des 4,5%, sachant que le chiffre est national et intègre des villes
moyennes où les négociations restent plus sensibles, atteignant même 11,7% à Boulogne-sur-Mer
(Pas-de-Calais). Dans les grandes villes, en revanche, seules Nantes et Nice, affichent des taux de
négociation supérieurs à la moyenne nationale, respectivement 4,78 et 4,85%.
Bordeaux devant Paris
Comme c’est le cas depuis plusieurs mois, Lyon s’affirme comme la ville où les tarifs sont les plus
durs à discuter. Pour la première fois, ce chiffre y passe sous la barre des 2% (1,99% en moyenne) et
descend même à 1,78% pour les 3 pièces contre 3,2% pour les studios. La capitale des Gaules a
décidément le vent en poupe puis le site Meilleurs Agents la sacrait récemment comme la ville offrant
les meilleures perspectives de plus-values à 15 ans. Et c’est une autre ville dont l’immobilier est très
en forme, Bordeaux, qui vole la deuxième place à Paris pour s’afficher à 2,39%. Dans la capitale, ce
taux se rapproche désormais des 3% (à 2,94%) pour culminer à 5,25% pour les plus grandes
surfaces. Il est vrai que la remontée des prix y est assez sensible depuis quelques mois et que des
prix plus élevés poussent souvent à une discussion plus importante.
Ce mois-ci, le baromètre propose un focus plus détaillé sur Lille. On y apprend que dans la capitale
nordiste les prix se négocient à 3,6% en moyenne avec une fourchette comprise entre 3% pour les
studios et 4,7% pour les 5 pièces et plus. Les prix de ventes moyens sont quant à eux les plus faibles
parmi les grandes villes: 134.310 euros en moyenne contre 263.136 à Lyon et 367.868 euros à Paris.
«La demande est importante et les prix commencent à bien se tenir, souligne Benoît Lambelin, à la
tête de 4 agences Orpi à Lille. Ce qui se vend avec le moins de discussion, ce sont les biens en état
de présentation irréprochable, sans travaux, quel que soit le standing.» Seule inquiétude sur ce
marché: l’arrivée prévue en fin d’année de l’encadrement des loyers qui pourrait effrayer des
investisseurs potentiels.

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Logement : les jeunes franciliens sauvés par
les aides publiques
Le 12/09/2016
En Île-de-France, le début de «parcours résidentiel» est souvent chaotique pour les jeunes quittant le
logement familial. La cherté des loyers n’y est évidemment pas étranger. 33,5% d’entre eux vivent
dans un studio.
En Ile-de-France où les loyers sont chers, les aides au logement versées par l’État permettent aux
jeunes locataires aux revenus modestes, récemment partis du domicile parental, d’avoir un taux
d’effort supportable, selon la dernière Enquête nationale logement (ENL) de l’Insee. Publiées en
janvier 2016, les données de cette vaste enquête réalisée en 2013 - menée tous les 4 à 7 ans depuis
1955 - sont analysées progressivement dans le cadre d’un partenariat entre l’Insee et quatre
organismes, dont l’Institut d’aménagement et d’urbanisme (IAU) de l’Île-de-France et la Direction
régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (Drihl).
Il en ressort que 575.100 ménages, locataires dans le parc privé depuis moins de 4 ans, sont
majoritairement des enfants quittant le logement familial, dans un article sur la «Mobilité résidentielle
des ménages franciliens» publié par l’IAU lundi. En «tout début de parcours résidentiel», ces jeunes
ménages «vivent majoritairement seuls dans des petits logements»: 33,5% sont dans des studios et
34% dans des deux pièces - contre 20,3% et 25,8% respectivement, pour l’ensemble des Franciliens.

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36,5% des ménages perçoit une aide au logement
Les ménages les plus jeunes - moins de 30 ans - s’installent pour une période d’études, d’entrée dans
la vie active, de célibat ou de formation de couple, montre l’étude. Or «dans la majorité des cas, leurs
ressources sont relativement faibles, inférieures de 29,2% au revenu francilien» par personne (1.878
euros contre 2.651 euros par mois). Et ce, en raison de la forte proportion parmi eux, d’employés-
ouvriers (28%) et du nombre plus restreint de ménages où les deux adultes sont actifs (32%). Pour
ces ménages, la part du revenu consacré au loyer, 690 euros mensuels hors aides au logement, est
par conséquent importante, et le taux d’effort brut s’élève à 28,9%.
Mais une «fraction importante de ces ménages (36,5%) perçoit une aide au logement, ce qui permet
de faire baisser sensiblement leur taux d’effort». Ainsi le taux d’effort des bénéficiaires des aides au
logement baisse très significativement, de plus de 14 points, passant de 42,4% à 28,2%, selon
l’étude. Plus de la moitié de ces jeunes ménages habitaient chez leurs parents 4 ans auparavant
(61%), près de la moitié dans une autre région (48%) et près d’un sur quatre se sont mis en couple
depuis (23%). La moitié d’entre eux souhaitent déménager dans un logement plus grand.

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Pourquoi la pénurie des logements étudiants
attire les investisseurs privés
Le 12/09/2016
Selon une étude de CBRE, plus de 200.000 lits supplémentaires en logements étudiants
seraient nécessaires dans les quinze premières villes de France. De quoi attirer les
investissements dans les résidences privées.
Une étudiante dans un logement de la résidence Einstein à Angers (photo d'illustration).
Septembre, c'est le mois de la rentrée universitaire. Et qui dit rentrée, dit, pour un bon nombre
d'étudiants, la recherche d'un logement. Ce qui est loin d'être une mince affaire. D'autant que pour
cette rentrée "le parc de logements dédiés aux étudiants en France métropolitaine propose près de
375.000 places" mais le nombre d'étudiants qui ne vivent plus chez leurs parents atteint… 1,6 million
relève CBRE dans une étude. 1,6 million qui étaient ou sont encore potentiellement à la recherche
d'un logement pour cette rentrée.
Pour les étudiants qui ne vivent plus dans le domicile familial, il reste deux grands modes de
logements: les résidences collectives, publiques ou privées d'une part, et le logement individuel privé

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d'autre part. Mais les offres de logements pour étudiants sont-elles vraiment suffisantes? Du côté du
parc public, la capacité d'accueil est "encore très insuffisante" note l'étude de CBRE qui estime que
"seuls 10 à 15% des étudiants décohabitants peuvent aujourd'hui être logés dans le parc public." Avec
des situations qui varient énormément d'une académie à une autre. A Paris, on ne compte ainsi que
19 chambres pour 1.000 étudiants décohabitants (qui vivent hors du domicile familial).
Du côté du parc privé, l'étude de CBRE note que "plus d'1,2 million d'étudiants seraient aujourd'hui
logés dans le parc privé en location seul, en couple ou en colocation": c'est le mode de logement le
plus répandu chez les étudiants. Autre versant de l'offre de logement dans le parc privé: les
résidences collectives privées qui proposeraient quelque 130.000 places dans les principales régions
universitaires.
200.000 lits supplémentaires nécessaires
Mais, toujours selon cette étude, il faudrait plus de 200.000 lits supplémentaires dans le parc public et
les résidences collectives privées pour les quinze plus grandes agglomérations françaises pour
répondre aux besoins. Toutefois les besoins ne sont pas les mêmes d'une ville à l'autre selon l'état du
marché du parc privé avertit Sébastien Lorrain, directeur CBRE résidentiel et un des auteurs de
l'étude.
Reste que cette pénurie d'offres de logements étudiants ainsi que la demande soutenue font dire à
CBRE, un groupe de conseil en immobilier d'entreprise, que les résidences privées ont de quoi
séduire les investisseurs. Parmi les avantages relevés par CBRE: "la sécurité du placement" et "des
taux de rendement supérieurs aux actifs résidentiels classiques".
De grands promoteurs sont déjà présents sur ce marché. Parmi les principaux acteurs, le groupe
Réside Etudes avec 15.594 logements en exploitation ou encore Nexity avec 15.000 logements. Les
investisseurs particuliers bénéficient également d'une réglementation incitative qui leur permet
notamment de récupérer la TVA après 20 ans. Des foncières et des compagnies d'assurance
s'intéressent aussi à ce créneau.
Appétit anglo-saxon
"On note aussi un appétit des fonds d'investissement anglo-saxons pour le marché français des
logements étudiants", indique Sébastien Lorrain. Et pour cause, l'étude mentionne qu'au Royaume-
Uni, en 2015, "le marché de l'investissement a enregistré des montants records avec 5,5 milliards de
livres investis." La même année, en France, l'investissement se situait autour de 200 à 300 millions
d'euros rappelle Sébastien Lorrain.

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Les résidences britanniques se distinguent des résidences françaises sur plusieurs points: elles sont
bien plus grandes et proposent davantage de services que les résidences françaises. Proposer un
ensemble de services comme des salles de sport, des espaces de coworking, etc, favorise le taux de
remplissage, pointe d'ailleurs l'étude. A côté des résidences universitaires, les résidences collectives
privées pourraient bien apporter une bouffée d'air sur le marché du logement étudiant. En tenant
compte des permis de construction déposés, 200 résidences étudiantes, publiques et privées,
pourraient d'ailleurs voir le jour en 2017-2018, selon Sébastien Lorrain.
Source : Challenges.fr

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Pariez sur ces villes de France où les prix de
l'immobilier devraient augmenter de 30 à 50%
Le 13/09/2016
Le site Meilleursagents.com, a présenté une étude complète sur l'évolution des prix de l'immobilier à
Paris et dans les 10 plus grandes agglomérations françaises.
Réaliser une belle plus-value à la revente d'un bien immobilier, c'est le but recherché par tous
les investisseurs. Reste à trouver l'endroit, la ville, où cette performance financière pourra être
réalisée. Le site Meilleursagents.com publie une étude qui liste ces cités où la promesse de
plus-value sur le long terme s'avère hautement probable.
Le site Meilleursagents.com, a présenté une étude complète sur l'évolution des prix de l'immobilier à
Paris et dans les 10 plus grandes agglomérations françaises. Elle porte sur une période de 15 ans
allant d'août 2001 à août 2016 durant laquelle les prix moyens de la pierre dans ces 11 villes ont
progressé de 138%.
Des variations importantes selon les agglomérations
Première conclusions de l'étude : les évolutions sont très contrastées selon les agglomérations. Ainsi,
Bordeaux ressort largement en tête, avec une hausse des prix de la pierre de 204% sur 15 ans.

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Viennent ensuite Lyon (+164%), Montpellier (+159%), Lille (+156%), Toulouse (+149%) et Paris
(+144%) qui font mieux que la moyenne. Légèrement en dessous, les tarifs nantais n'ont progressé
"que" de 127%. En queue de peloton, les villes de Marseille (+93%), Rennes (+90%) et Strasbourg
(+84%).
Ces chiffres moyens sont à nuancer quartier par quartier, car les particuliers qui ont su investir dans
les secteurs d'avenir qui ont connu en 15 ans une rénovation urbaine importante ont vu la valeur de
leur patrimoine exploser.
Pour preuve, l'exemple de Paris est édifiant. Dans la capitale, les progressions de prix sont variables
d'un arrondissement à l'autre. Sur 15 ans, trois arrondissements ont vu leurs prix décoller : le XXe
(+200%), le Xe (+212%) et le XVIIIe (+233%), ce sont aussi ceux où les travaux urbains se sont
concentrés.
A l'autre bout du spectre, le XVIe est le seul arrondissement dont les tarifs ont progressé nettement
moins que la moyenne ("seulement" 98%). L'explication : par rapport à 2001, peu de choses y ont
bougé.
Une étude prospective pour distinguer les futures pépites
Inutile pour autant de vous précipiter pour acheter un appartement à Bordeaux ou sur les contreforts
de la Butte Montmartre. Car, comme pour les marchés actions, dans l'immobilier, les performances du
passé ne présagent pas des performances futures.
Pour vous aider à faire le bon choix, Meilleursagents.com s'est lancé dans la prospective en Province,
la capitale ayant été écartée de l'étude. Le site a classé les dix grandes villes selon trois critères : la
démographie (évolution de la population et âge moyen dans la ville), la croissance économique
(création nette d'emplois et taux de chômage) et l'amélioration du cadre de vie (grands projets
urbains, rénovation, arrivée de nouveaux moyens de transport,...).
Trois villes se distinguent
Trois villes se distinguent en obtenant les meilleures notes pour chaque paramètre : Lyon, Nantes et
Rennes. D'après Meilleursagents.com, d'ici 10 à 15 ans, leurs prix devraient augmenter de 30 à 50%
de plus que ceux de la moyenne des grandes villes.
La même étude a été réalisée sur la première couronne parisienne, pour distinguer les futures
pépites. Le projet du Grand Paris, avec ses nouvelles lignes de métros, interconnexions au réseau

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existant et implantations de centres d'activité économiques a été passé à la loupe. Pour
Meilleursagents.com, les cinq futurs gagnants seront Aubervilliers, Bagneux, Noisy-le-Grand, Saint
Denis et Villejuif.
Quels enseignements tirer de cette étude ?
Cette analyse du marché met en valeur une règle d'or : pour se constituer un patrimoine immobilier
qui se valorise, il ne faut pas investir au hasard. Les grandes agglomérations ont davantage d'attraits
économiques et attireront plus de locataires dans les prochaines années que les villes de petites ou
moyennes tailles. Si votre but est d'engranger la plus forte plus-value à la revente, vous avez donc
intérêt à miser dessus.
Deuxième constat : même au sein des villes dynamiques, certains quartiers ou secteurs présentent un
attrait supérieur aux autres. Il faut donc examiner à la loupe les grands projets urbains et acheter dans
l'ancien avant que ces derniers ne soient terminés et ne donnent de la valeur au quartier.
Seuls bémols : l'étude de Meilleursagents.com a laissé de coté deux paramètres : les prix et la
quantité de logements dans chaque ville.
En effet, si vous achetez dans une agglomération où les tarifs sont déjà élevés, la perspective de
plus-values à terme sera plus faible que dans une autre qui présente des tarifs moyens plus
abordables. Ainsi, Nantes et Lyon sont deux villes au fort développement économique, mais le prix
moyen dans la première est de 2 589€/m2 d'après Meilleursagents.com, contre 3 593€/m2 dans la
capitale des Gaules.
Ensuite, il faut toujours tenir compte du volume de constructions dans l'agglomération. Si les villes
mettent en place une politique volontariste pour absorber la demande de logements des nouveaux
habitants, aucune pénurie ne verra le jour. La hausse des prix sera donc plus modérée.
A ce titre, Rennes fait valeur d'exemple : entre 2000 et 2007, l'agglomération était la troisième de
France en terme de développement démographique derrière Montpellier et Toulouse. En raison de la
pénurie de logements, les prix y ont doublé.
La métropole a réagi rapidement et a construit entre 2007 et 2011 le double de logements que les 5
années précédentes. Au total, près de 4 000 habitations par an sont sorties de terre pendant la
période, dont 25% en social et 25% en accession aidée pour que les primo-accédants restent en
centre ville.

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La conséquence de cette politique : d'après Meilleursagents.com, ces dix dernières années, les prix
dans la capitale bretonne ont globalement progressé de 7,5%, contre 18% à Nantes et... 23% à Lyon.
Source : Lexpress.fr

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Logement : 70% des Français se protègent
contre les cambriolages
Le 14/09/2016
En France, 67% des ménages déclarent disposer «d’au moins un équipement de sécurité au sein de
leur résidence principale». Les portes blindées et les digicodes sont les solutions les plus populaires.
Français se barricadent: sept ménages sur dix déclarent disposer d’un équipement de sécurité afin de
protéger leur logement, selon une étude rendue publique mercredi. Selon cette étude de
l’Observatoire national de la délinquance et des réponses pénales (ONDRP), 67% des ménages
interrogés par ses soins déclarent disposer «d’au moins un équipement de sécurité au sein de leur
résidence principale». Quatre logements sur dix sont équipés d’un seul dispositif de sécurité, 23%
sont dotés de deux équipements et 5% combinent au moins trois dispositifs de sécurité.
Parmi les ménages dont la résidence principale est pourvue d’un seul équipement de sécurité, il s’agit
pour plus de la moitié des cas, d’une porte blindée (55%), les autres ménages étant dotés, à 41%, de
digicodes. S’agissant des logements dotés de deux dispositifs de sécurité, «la combinaison la plus
fréquente est celle de la porte blindée et du digicode», présente dans huit logements sur dix. Par
ailleurs, 10% des ménages indiquent qu’il y a un gardien ou un concierge chez eux.

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Gare aux réseaux sociaux
Près de 23 % des ménages déclarent aussi posséder un chien, «pour l’agrément», disent-il
majoritairement mais également pour des raisons sécuritaires. Les logements non équipés sont
«surreprésentés en milieu rural», observe encore cette étude. Ce sont les propriétaires d’appartement
en ville qui sont les plus équipés, moins s’ils sont locataires. Les propriétaires de maisons en milieu
urbain «présentent des taux d’équipement disparates», dit l’ONDRP. Ces demeures «sont soit
relativement dépourvues d’équipement soit très équipées», c’est-à-dire disposant de trois dispositifs
ou plus.
Cette étude a été réalisée à partir de résultats des enquêtes «cadre de vie et sécurité» menées
conjointement par l’Insee et l’ONDRP depuis 2007. Les Français sont interrogés chaque année sur
leur ressenti de la sécurité, ce qui tranche avec les chiffres officiels de la délinquance. Dernière petite
précision: se protéger est une bonne chose, mais pensez aussi à adopter de bons réflexes. Il faut
absolument proscrire le partage de photos de vacances sur les réseaux sociaux, ou tout autre partage
de votre géolocalisation qui donnent aux cambrioleurs une information capitale aux cambrioleurs.
Vous n’êtes pas chez vous. Et le champ est donc libre...

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La caution locative Visale étendue à tous les
moins de 30 ans
Le 14/09/2016
Le dispositif de caution élargi entrera en vigueur au 30 septembre.
Etre sûr de toucher son loyer tous les mois, c’est la préoccupation de bon nombre de propriétaires
bailleurs. Pour garantir leurs loyers, ils peuvent souscrire une assurance loyers impayés, demander
au locataire une caution (souvent les parents ou un membre de la famille du locataire), ou recourir aux
différents dispositifs légaux en vigueur. Par exemple, la CLE (caution locative étudiante) pour les
étudiants, ou depuis janvier dernier, Visale (Visa pour le logement et l’emploi) via Action Logement
(ex-1% Logement) et l’APAGL (Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives).
Les moins de 30 ans quel que soit leur statut
Visale est un service de cautionnement gratuit des loyers du parc privé, qui garantit aux bailleurs le
paiement des loyers impayés durant les 3 premières années du bail. Son objectif ? "Améliorer l’accès
à l’emploi en facilitant l’accès au logement », rappelle Lucie Cahn, directrice générale de l’APAGL. Le
dispositif a déjà permis de sécuriser plus de 4.000 baux depuis le début de l’année
" Dans 3 ans, nous estimons que Visale pourrait concerner 300.000 ménages", indique Lucie
Cahn.

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A partir du 30 septembre prochain, Visale élargit son périmètre à tous les moins de 30 ans. Il pourra
être demandé soit par les salariés de plus de 30 ans quel que soit leur contrat de travail (hors CDI
confirmé) et entrant dans un logement dans les 6 mois de sa prise de fonction (au lieu de 3 mois) ;
soit par tous les jeunes de moins de 30 ans sans condition liée à l’emploi (salariés ou non, en
recherche d’emploi, intermittents, en contrat précaire ou étudiants), sauf les étudiants non-boursiers
rattachés au foyer fiscal de leurs parents.
Parmi les ajustements apportés, toutes les ressources (dont les allocations logement ou familiales par
exemple) seront désormais prises en compte. Seuls les étudiants n’auront pas besoin de présenter de
justificatifs pour les loyers inférieurs à 425 euros mensuels charges incluses. Les autres critères
tenant à la qualité du locataire, au logement (location nue ou meublée à titre résidence principale), au
bail (pas entre membres d’une même famille) et aux revenus du ménage locataire (taux d’effort de 50
% et de 30 % pour les moins de 30 ans en CDI) perdurent.
Un service dématérialisé
Pour en bénéficier, les locataires doivent effectuer leur demande sur le site www.visale.fr avant la
signature de bail. Si les locataires remplissent les conditions nécessaires, Action logement leur délivre
un « visa » remis ensuite aux bailleurs qui doivent à leur tour créer leur espace personnel sur ce
même site web. En cas d'impayés de loyer, c'est Action logement qui paye les bailleurs (loyers +
charges sans carence ni franchise, mais pas les dégradations), les locataires devant ensuite
rembourser les sommes versées. Sinon, Action logement peut demander la résiliation du bail en
justice.
Source : Nouvelobs.com

22
Immobilier : la folle hausse des prix en Île-de-
France
Le 15/09/2016
L'évolution des prix de l'immobilier en Île-de-France est déconnectée de celle en province depuis la
crise de 2008. (Crédits : CC0 Public Domain) Les prix de l'immobilier en Île-de-France ont fortement
augmenté depuis 2008. Une évolution déconnectée du reste du territoire français.
Déconnectée de la province, l'évolution des prix l'immobilier en Île-de-France ne l'est en réalité que
depuis la crise de 2008-2009. C'est ce que montre une note intéressante de Mickaël le Priol,
économiste au Centre régional d'observation du commerce, de l'industrie et des services (Crocis). En
effet entre l'été 1997 et le printemps 2009, soit le dernier cycle en date de forte hausse des prix, les
variations des prix de l'immobilier en Île-de-France et en province furent en fait très semblables, de
respectivement +131,5% et +129,1%.
En revanche, les prix ont rebondi bien plus fortement après la récession de 2008-2009 dans la région
capitale (+24% contre « seulement » +8,3% en province entre le deuxième trimestre 2009 et le dernier
trimestre 2011). Et la contraction des prix provoquée par l'affaissement de l'activité immobilière qui a
suivi fut aussi de moindre ampleur en Île-de-France (-5,4% entre le quatrième trimestre 2011 et le
premier trimestre 2016) qu'en province (-6,5%).

23
Zone très tendue
Les principales raisons à ces différentes évolutions depuis la crise sont à aller chercher du côté de la
structure de l'offre et de la demande en Île-de-France, et notamment à Paris et dans les départements
de la première couronne qui concentrent désormais plus de 10% de la population française. La
France étant un pays encore très centralisé sur sa capitale, la demande de logement y est
particulièrement forte. Et malheureusement l'offre ne peut pas suivre : Paris intramuros est désormais
la ville occidentale la plus dense au monde, et le foncier n'est pas surabondant en petite couronne.
Ainsi, même si l'Île-de-France est la région française motrice en matière de construction (67.400
mises en chantier lors des 12 derniers mois) le rythme reste trop faible pour satisfaire les nouveaux
besoins ainsi que le retard pris. Selon Mickaël le Priol, il faudrait pour ce faire accroître « les mises en
chantier au-delà de 70.000 par an et tendre vers 90.000 ». Mais « il ne sera pas aisé de rattraper ce
retard de plusieurs années d'investissements ni, par conséquent, de réduire le déséquilibre entre
l'offre et la demande sur le marché du logement francilien », ajoute-t-il.
Une demande très réactive
Structurellement plus déséquilibré que les autres marchés immobiliers français, donc, l'Île-de-France
réagit de manière épidermique à chaque choc de relance de la demande dans l'immobilier : dès que
l'Etat octroie un avantage fiscal, une nouvelle subvention, ou que les taux baissent, les ménages
franciliens qui ne pouvaient pas acheter au regard du niveau plus élevé qu'ailleurs des prix par rapport
à leur revenu en profitent pour passer à l'acte. Autrement dit, chaque effet favorable à la demande
remet des acheteurs potentiels sur le marché de l'accession.
Ainsi, après 2009, le plan de relance Sarkozy a créé une atmosphère d'euphorie sur le marché
immobilier de l'agglomération parisienne. Les propriétaires se tenaient « par la barbichette » nous
disait-on, et achetaient en étant de toute façon persuadés qu'ils revendraient plus cher. Un
phénomène que la baisse tendancielle des taux de crédits immobiliers n'a fait qu'accroître.
Sommets atteints
Les prix ont alors anormalement grimpé, atteignant des sommets à Paris à environ 8.400 euros du
mètre carré, avant de régresser légèrement à partir de la fin 2011 durant trois années. Ils se sont plus
récemment stabilisés grâce à plusieurs facteurs : d'abord la baisse historique des taux d'intérêt
nominaux de crédits immobiliers, mais aussi avec le dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif
Pinel, qui permet aux investisseurs de louer à leurs ascendants ou à leurs descendants, et de moduler
la durée de leur investissement tout en bénéficiant d'un avantage fiscal. Enfin, l'élargissement du prêt

24
à taux zéro dans le neuf notamment depuis le 1er janvier 2016 est un franc succès dans
l'agglomération parisienne.
Et sans surprise, c'est à Paris, pourtant pas la zone la plus concernée par ces mesures (on ne peut
pas y construire beaucoup, et les prix y sont trop élevés pour rendre le PTZ réellement attractif) où
l'on retrouve des hausses de prix significatives depuis un an : +1,1% entre le premier trimestre 2015
et le premier trimestre 2016. Preuve qu'il y a bien une sorte de folie immobilière qui entoure Paris et
sa proche agglomération.
Source : Latribune.fr

25
Immobilier : la région Ile-de-France promet
12.000 logements par an
Le 15/09/2016
La construction d’un immeuble au Bourget. - Miguel Medina/AFP
Valérie Pécresse, sa présidente, veut vendre plus de terrains à prix coûtant. L’établissement
public foncier de la région va épauler les maires bâtisseurs.
Valérie Pécresse avait promis de « tout chambouler ». Elle le fait ce jeudi matin à l'Etablissement
public foncier Ile-de-France (EPFIF), dont elle a pris la tête afin de marquer l'engagement de la région
qu'elle préside pour accélérer la construction de logements. « Le marché est particulièrement tendu
en Ile-de-France, 10 % des familles sont mal logées et, autre conséquence de ces tensions, il n'y a
que 47 % de ménages propriétaires de leur logement, soit 10 % de moins que dans les autres régions
», constate l'élue dans un entretien aux « Echos ». Résultat, des familles déménagent, privant la
région de talents. Et les jeunes ne sont pas mieux lotis, puisque la part de leurs ressources pour payer
des loyers dans le secteur libre a doublé en trente ans.
« On ne construit pas assez en Ile-de-France, deux fois moins qu'en province », rappelle la présidente
de région. Pour elle, son prédécesseur a « pris le problème à l'envers en soutenant exclusivement la
construction de logements locatifs sociaux », au détriment du logement intermédiaire et de l'accession
à la propriété. L'investissement de la région, près de 700 millions d'euros sur la précédente mandature
pour soutenir le logement social, « n'a pas été efficace, juge Valérie Pécresse. Si je prends l'exemple

26
de Paris, 55 % des logements sociaux produits entre 2006 et 2011 dans la capitale ont été des
acquisitions de logements existants pour les transformer en logements sociaux. Il y a eu plus de
logements très sociaux mais cela a entraîné des tensions sur le locatif libre. Cela ne résout pas le
problème ».
Corriger le tir
La nouvelle stratégie foncière proposée ce jeudi au vote du conseil d'administration de l'EPFIF vise à
corriger le tir. Regroupant les quatre établissements publics fonciers de la région depuis le 1
er
janvier
dernier, l'organisme dispose d'un stock de 12 millions de mètres carrés. Le déblocage de grands
projets prévus au schéma directeur de la région va lui donner la possibilité d'accroître ses ventes de
50 % dans les cinq prochaines années. Ces terrains devraient permettre de construire 12.000
logements par an sur les 70.000 prévus par la loi sur le Grand Paris. Qui plus est, ils seront vendus à
prix coûtant. Plus question, comme le faisaient certains établissements, de les réévaluer de 2,5 %
tous les ans. Ces cessions devraient permettre à l'EPFIF d'accroître de 25 % ses acquisitions de
foncier au cours des cinq prochaines années.
« La priorité ira aux terrains concernés par les projets du Grand Paris, les grandes opérations
d'urbanisme ou des événements comme les Jeux Olympiques. Le moment venu, les maires
bâtisseurs pourront disposer d'une réserve de foncier à coût maîtrisé », affirme Valérie Pécresse.
Surtout, la résolution présentée au conseil d'administration doit entériner une simplification. « Certains
établissements avaient une manière particulière d'appliquer la loi SRU, un peu comme on le fait
souvent en France en transposant les directives européennes. Ils imposaient aux maires des quotas
de logements sociaux qui pouvaient atteindre 50 % dans les programmes prévus sur les terrains qu'ils
vendaient quand la loi prévoit 30 % pour les villes en carence [en dessous des 25 % légaux, NDLR].
Résultat, certains maires n'arrivaient pas à boucler le financement des opérations. »
Les villes au-dessus des obligations légales pourront donc construire le type de logement de leur
choix et les autres s'en tenir à la loi. « Cela va débloquer plusieurs opérations, [...] favoriser un
équilibre entre le social et l'accession à la propriété à un moment où les ménages des classes
moyennes ont du mal à acheter », conclut Valérie Pécresse.
Source : Lesechos.fr

27
Grand Paris : des opportunités à saisir dans
l’immobilier
Le 16/09/2016
Les évolutions de la ligne de métro 14 ont déjà fait augmenter les prix de l’immobilier dans des villes
comme Saint-Ouen ou Saint-Denis.
Le futur réseau de transport en commun du Grand Paris et l’émergence de nouveaux pôles
économiques en banlieue parisienne sont souvent cités comme des facteurs susceptibles de faire
monter les prix de l’immobilier dans les zones concernées. Le Grand Paris Express, ce sont au total
72 nouvelles gares qui doivent sortir de terre d’ici à 2030, reliant la capitale au-delà du périphérique
mais aussi le trajet de banlieue à banlieue. Les premières mises en services sont programmées en
2019 sur les prolongements de la ligne 14 du métro (Saint-Lazare – Olympiades). Les travaux visent à
relier le centre de la capitale, le pôle d’affaires de Saint-Denis Pleyel au nord et l’aéroport d’Orly au
sud. Ces prolongements seront réalisés en conservant les caractéristiques de la ligne 14 dont la
vitesse atteint 45 km/h en moyenne contre 25 km/h pour un métro classique.
Début des travaux
Le cycle des enquêtes publiques sur les projets de lignes du Grand Paris Express s’est terminé cet
été. À ce jour, les commissions d’enquête ont délivré six avis favorables pour les lignes 14, 15 Sud,

28
16, 17 et 18. Sur la ligne 15 Sud, 14 des 16 gares seront par exemple en travaux à la mi-2017. Cette
nouvelle liaison Est-Ouest au Sud de Paris entrera en service d’ici 6 ans (fin 2022). Bien sûr, ces
nouvelles gares de métro ont déjà commencé à influencer les prix de certains quartiers. Des quartiers
qui vont se métamorphoser au fil des années, en liaison avec les objectifs de construction très
ambitieux : pas moins de 1,5 million de nouveaux logements autour des nouvelles gares. La densité
des programmes neufs et l'environnement de ces nouveaux logements (espaces verts...) sera bien
sûr un autre facteur déterminant de l'évolution des prix.
Prolongement de la ligne 14
Les évolutions de la ligne de métro 14 ont déjà fait augmenter les prix de l’immobilier dans des villes
comme Saint-Ouen, un marché de report emblématique de la capitale dont la réputation reste
toutefois agitée par des violences urbaines. Saint-Ouen verra arriver la ligne 14, directe depuis Saint-
Lazare. Un peu plus au Nord, à Saint-Denis où les prix ont déjà augmenté ces dernières années, la
future gare Saint-Denis-Pleyel permettra de relier l’Est de la grande couronne parisienne jusqu’à
Noisy-Champs, la gare de Noisy-le-Grand (Seine-Saint-Denis). Mais la mise en service de cette
liaison n’est pas attendue avant 2023, une échéance encore lointaine.
Les paris de demain
Saint-Denis et Noisy-le-Grand sont deux villes citées par MeilleursAgents.com comme de potentielles
gagnantes du Grand Paris avec une surperformance attendue de 50% à 100% sur les 10 à 15
prochaines années, par rapport à l’évolution moyenne des prix en Ile-de-France. MeilleursAgents.com
privilégie aussi Aubervilliers dans la même zone ainsi que Bagneux et Villejuif au Sud de Paris, deux
villes qui vont bénéficier du prolongement de la ligne 14. D’après les calculs de MeilleursAgents,
Bagneux et Villejuif affichent d’ailleurs une évolution des prix inférieure à la moyenne de l’Ile-de-
France depuis 2001. Un retard à combler donc. Villejuif et Créteil (plus à l’Est) étaient déjà perçues
l’an dernier par le réseau d’agences immobilières Guy Hoquet comme des villes susceptibles de
s’apprécier avec le Grand Paris. Derrières ces villes, se cache peut-être le «Montreuil de demain».
Montreuil où les prix ont bondi de quasiment 250% entre 2001 et 2016 (plus de 4 000 € le m²
aujourd’hui dans l’ancien), la plus forte hausse observée en Ile-de-France...
Source : agent.boursier.com

29
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Ouvrir un commerce : Le choix de
l'emplacement
Le 11/09/2016
L'emplacement, un point crucial du succès
Plus encore que pour toute autre activité, la qualité de l'emplacement pour un commerce est vitale !
N°1 ou 1bis, en centre-ville ou en galerie commerciale, en retail-park.... selon le concept, les critères
de l'emplacement idéal peuvent varier.
Les professionnels ont l'habitude de dire que le succès d'un commerce repose en premier sur
l'emplacement, en second sur l'emplacement, et en troisième sur l'emplacement ! Viennent ensuite la
qualité des produits et de l'accueil du commerçant... Autant dire que le choix de l'emplacement mérite
de prendre tout le temps nécessaire et plus encore !

30
Quels sont les critères d'un bon emplacement commercial ?
Les critères pour choisir un bon emplacement commercial sont multiples : Visibilité de l'enseigne,
accessibilité, fréquence et intensité de passage des clients potentiels, concurrence, surface minimum
d'exploitation, coût du droit d'entrée dans les locaux, prix du loyer, statut commercial du bail (pas de
porte, droit au bail), etc.
S'il ne faut retenir que 5 grands critères, ils seraient :
1 / Le flux : Une boutique située sur un axe où il n'y a personne qui passe n'a que peu de chance
d'être visitée. C'est le principe même du classement N°1, N°1bis, N°2. De manière générale, un local
classé N°1 est situé sur une artère commerciale principale, autrement dit au cœur de l'action. Cette
artère principale peut très bien être « tronçonnée » en plusieurs morceaux avec plus ou moins de flux
comme c'est le cas notamment sur la rue Ste Catherine à Bordeaux ou encore sur l'Avenue des
Champs Elysées. Dans ces deux rues très commerçantes, une partie bénéficie d'un flux maximum,
les extrémités sont moins porteuses. Un local classé N°1bis est situé soit sur une rue adjacente à
l'artère principale, soit justement sur ces « extrémités » de rue moins porteuses, soit encore dans ce
que l'on appelle « une dent creuse », autrement dit en retrait de l'alignement de la rue porteuse. Un
local classé N°2 est situé à quelques rues de l'artère principale. Ce classement marche aussi pour les
galeries marchandes, les centres commerciaux et les retails parks.
2 / La visibilité : Une boutique qui n'est pas visible n'a que peu de chance d'être visitée. La visibilité
se travaille essentiellement grâce à sa vitrine. Un local situé sur un angle d'une rue très passagère
disposera d'une visibilité accrue puisqu'elle aura deux vitrines. La longueur de vitrine se monnaie au
prix fort dans les endroits bien placés.
3 / La concurrence : Une boutique encadrée par des ténors du même secteur peut être étouffée par
ses voisins. Si une saine concurrence est toujours bonne à prendre, il n'empêche qu'il est dangereux
de s'installer trop près d'un concurrent frontal à moins d'avoir une offre notablement plus attractive !
4 / Le prix : Le coût au mètre carré par an est déterminant pour un commerce. Trop élevé, il peut
mettre en péril la rentabilité de l'entreprise ! Dans certains cas, mieux vaut choisir un local un tout petit
peu moins porteur et faire moins de chiffre, que prendre le risque de faire un peu plus de chiffre mais
payer beaucoup plus.
5 / L'accessibilité : Un local commercial sans place de parking ou loin des solutions de transport en
commun limite automatiquement son flux.

31
A chaque activité ses critères prédominants
Selon les réseaux et les particularités de l'activité, les critères prédominants peuvent radicalement
changer. Pour une boutique de meubles par exemple qui a besoin d'un grand hall d'exposition, les
critères principaux seront certes la visibilité et le prix, mais aussi le nombre de m² disponibles, et
l'accessibilité du magasin aux véhicules des clients. Même chose pour les magasins de cheminées,
de matériaux de bricolage, les jardineries, etc. A l'inverse, pour les boutiques nécessitant peu de
surface, avec des produits très concurrencés achetés essentiellement par coup de cœur, comme la
parfumerie, la bijouterie, les vêtements, etc, un emplacement N°1 bénéficiant d'une forte visibilité et un
flux dense sera impératif.
Ceci étant, là encore, selon les concepts les choses peuvent changer. Certains concepts de grandes
surfaces de prêt-à-porter choisissent ainsi des lieux plus excentrés comme des retails-parks pour
disposer à la fois de la surface et de la visibilité.
Sachant toutes ces subtilités, le franchiseur est clairement de bon conseil pour trouver, sur une ville
donnée, les meilleurs axes de recherche.
Attention : De la bonne négociation du bail commercial dépend l'avenir de votre commerce !
Restriction d'activité, durée limitée, etc, les baux commerciaux recèlent de nombreux pièges. Pour en
savoir plus sur le sujet, relisez nos articles dédiés « En pratique : quelles différences entre pas de
porte, droit au bail et bail américain ? » et « Franchisés : observez votre bail commercial à la loupe ! ».
Généralement, le franchiseur dispose en interne d'un service juridique compétent pour vous aider à y
voir clair... Sinon, rapprocher-vous d'un avocat spécialisé dans ce type de bail pour vous éviter de
gros pépins.
A noter : En cas de doute à l'heure du choix, il peut être nécessaire d'en passer par une étude de
géomarketing. Celle-ci pourra cerner efficacement les pour et les contres de l'opportunité d'une
adresse plutôt qu'une autre.
Selon les chiffres de l'enquête annuelle FFF/Banque Populaire 2015, près de 9 franchisés sur 10
s’implantent dans des locaux commerciaux avec pignon sur rue. « Le centre-ville reste encore très
prisé et représente 56% des installations bien que le coût d’installation soit de plus en plus élevé ».
45% des franchisés du secteur du commerce s’implantent en centre-ville sur des emplacements 1 et 1
bis.
Attention : Depuis la loi du 11 février 2005, de nouvelles normes existent pour l’accessibilité aux
personnes handicapées des établissements recevant du public. Quel que soit le handicap (moteur,

32
auditif, visuel ou mental), les établissements de 5e catégorie (capacité égale ou inférieure à 200
personnes) doivent disposer d’aménagements adaptés... Pour en savoir plus, relisez notre dossier
dédié : « Accessibilité des commerces : l'Ad'Ap mode d'emploi»
Source : toutelafranchise.com

33
L’immobilier commercial : un secteur qui se
réinvente
Le 10/09/2016
Fini le temps où les centres commerciaux rivalisaient à coup de bâtisses immenses, implantées au
beau milieu de nulle part ! Désormais, le secteur change d’orientation et table sur la dématérialisation,
les boutiques éphémères et les espaces détente.
A la clé, un nouveau souffle mais aussi de nouvelles opportunités.
Le Siec16, qui s’est tenu mi-juin à Paris, a été l’occasion pour les professionnels de l’immobilier
commercial de réitérer leur engagement dans la dynamisation du secteur à travers de nouvelles
approches. Une tendance au changement qui touche non seulement les vieux et imposants centres
commerciaux mais également des concepts plus récents comme celui des retail parks. Antoine Frey,
PDG de Frey, explique à cet effet : « Lisses et trop sages. C'est ainsi que nous les développions avec
notre concept pionnier Greencenter, depuis 2005.Notre nouvelle approche Shopping Promenade
engendrera une autre révolution autour d'une "expérience augmentée" sur le lieu d'achat. »
Le choix du lieu d’implantation des centres commerciaux est lui aussi remis en question. Caroline
Lamy, directrice de Magdus, Observatoire européen des centres de marques et magasins d'usine,
précise que « Les sites au milieu de nulle part ne marchent plus, il faut les recentrer dans les bassins
de consommation. Pourquoi ne pas les installer au cœur de ville en quête de revitalisation?

34
L'expérience de Bad Münstereifel ville thermal d'Allemagne en déshérence où des opérateurs du
déstockage ont investi ses boutiques vacantes, est une réussite. »
Les boutiques deviennent éphémères
Autre mutation importante du secteur de l’immobilier commercial, le passage progressif à un nouveau
concept de bail. En effet, nombreuses sont les marques qui délaissent le bail long pour un concept
plus de loin plus souple : celui des boutiques éphémères.
Une nouvelle approche susceptible d’attirer des marques venant d’horizons très diversifiés. «Les pop-
up stores sont les incubateurs des tendances retail de demain. Ils permettent d'accompagner les
marques présentes sur le web dans leurs premières implantations physiques. Et à celles qui boudent
les centres commerciaux de tester ce modèle», précise Anne-Sophie Lizé , specialty leasing manager
d'Hammerson.
Quand l’immobilier commercial se dématérialise
Le secteur de l’immobilier commercial gagne en mobilité devenant plus accessible aussi bien par
l’emplacement que par les horaires d’ouverture. C’est par exemple le cas d'Immochan dont le
directeur commercial France et Luxembourg, Laurent Bonnet, annonce une nouveauté : « Nous
mettrons l’e-réservation auprès des enseignes présentes dans nos centres à disposition sur leurs
sites AuShopping en 2017. Et nous venons de signer un partenariat avec Amazon pour équiper 60
sites avec des Amazon Lockers. »
Du shopping et bien plus encore
La mutation des centres commerciaux passe, en outre, par la rupture avec l’image d’emblème de la
société de consommation.
Fini les boutiques qui se juxtaposent, se poussent des coudes, l’heure est à l’agencement plus sain.
Les espaces de détente et autres centre d’activité physique s’intègrent désormais à l’immobilier
commercial. Tel est le cas d’Ikea Centres qui compte intégrer 8 000 m2 d'équipements de loisirs dans
son site de Caen fin 2018.
Source : Acfranchise.com

35
Revendication du statut des baux commerciaux
et point de départ pour agir en fixation du loyer
Le 14/09/2016
Les faits sont les suivants : Plusieurs baux dérogatoires successifs avaient été signés entre des
bailleurs et un locataire. Ce dernier a revendiqué le statut des baux commerciaux suivant lettre
recommandée avec accusé de réception du 8 septembre 2010.
Les bailleurs l'ont ensuite assigné, le 21 janvier 2011, devant le juge des loyers et des baux
commerciaux en fixation du montant du loyer.
La cour d'appel avait alors déclaré cette action prescrite. Cet arrêt a été censuré par la haute
juridiction qui a considéré que le point de départ du délai de 2 ans pour agir en fixation du loyer
commençait au jour où les bailleurs avaient eu connaissance de la revendication du statut des baux
commerciaux, soit le 8 septembre 2010. Ayant agi dans les 2 ans de cette date, l'action des bailleurs
n'était, dès lors, pas prescrite.
Source : Juritravail.com

36
Un bail précaire peut durer plus de 20 ans
Le 15/09/2016
Le caractère précaire du bail signé par une association est justifié si, au moment de sa
signature, les locaux devaient être démolis. Il en est ainsi même si la convention a duré plus de
20 ans.
Une compagnie théâtrale signe avec l’Opac une convention d’occupation précaire, révocable chaque
jour sans préavis ni indemnité. Les locaux doivent être utilisés pour l’installation temporaire de
tableaux, décors et salle de répétition. Le bail est conclu pour une durée d’une journée prenant fin
chaque jour à 22 heures, moyennant une redevance journalière payable par mois. En préambule de la
convention, l’Opac indique avoir acquis des locaux qui devront être démolis pour la construction
d’un ensemble immobilier. Elle souhaite toutefois ne pas les laisser inoccupés et autorise
l’association à les utiliser à titre précaire, plusieurs années le cas échéant.
L’opération d’aménagement des parcelles où se situent ces locaux n’a été déclarée d’utilité publique
que 20 ans plus tard. Toutefois, pour la cour d’appel, le fait que la convention ait duré pendant toute
cette période ne lui ôte pas son caractère de précarité dans la mesure où les circonstances ayant
présidé à sa signature ont duré tout ce temps.
A noter : Dans cette affaire, la cour d'appel précise que l’association ne peut demander la
requalification de la convention en bail commercial dès lors qu’elle ne démontre pas y exploiter un
fonds de commerce ou que ces locaux sont l’accessoire nécessaire à l’exploitation d’un fonds ;
l’assujettissement de l’association aux impôts commerciaux ne saurait non plus emporter la
soumission de la convention d’occupation au statut des baux commerciaux.
Source : Efl.fr

37
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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