Les années récentes ont vu de nombreux projets d’immeubles tertiaires portés par le secteur privé se développer sur le Pays de Lorient. À la demande de Lorient Agglomération, AudéLor a mis en place un observatoire des bureaux afin de mieux cerner les caractéristiques du marché et notamment le niveau de tension du rapport offre/demande. Ce document présente les résultats de l’année 2011: les données nationales, les emplois de bureaux du secteur privé, les surfaces de bureaux commencées, les transactions, les mutations, le parc tertiaire, les projets.

1. N° 44 Décembre 2011
de l'économie
à l'aménagement
du territoire
Le marché des bureaux
dans le pays de Lorient
en 2011
Environnement
Habitat
Économie
Sites d'Activités
Emploi Formation
Déplacements
Tourisme
Population
Social

2. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 3 décembre 2011
Rappel de la démarche............................................................................................................. 5
Principaux résultats pour le Pays de Lorient ........................................................................ 7
I- Au niveau national : un début de retour du marché des bureaux vers l’équilibre.... 9
II- Le volume du marché des bureaux lorientais : un marché en croissance.............. 13
Une augmentation de 14 % des surfaces construites............................................................ 13
Un volume de marché en lien avec le nombre d’emplois de bureaux.................................. 14
Depuis 2000, une croissance du parc de 5 % par an ............................................................ 15
29 000 m² supplémentaires depuis 2000 .......................................................................... 15
Une géographie des bureaux marquée par 4 grandes localisations.................................. 17
Des transactions en hausse : 9 000 m² en 2011................................................................ 18
Une croissance tirée par plusieurs facteurs ...................................................................... 18
III- Equilibre du marché : peu de disponibilités dans le neuf........................................ 19
18 000 m² immédiatement disponibles mais surtout dans l’ancien...................................... 19
Bureaux neufs : 10 % des disponibilités du parc tertiaire................................................ 20
Les niveaux de prix en 2011 ................................................................................................ 21
IV- Les projets : une dynamique qui se poursuit............................................................ 23
17 000 m² à court terme et 79 000 m² au total ..................................................................... 23

3. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 4 décembre 2011

4. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 5 décembre 2011
Rappel de la démarche
Les années récentes ont vu de nombreux projets d’immeubles tertiaires portés par le secteur
privé se développer sur le Pays de Lorient. A la demande de Cap l’Orient agglomération
AudéLor a mis en place un observatoire des bureaux afin de mieux cerner les caractéristiques
du marché et notamment le niveau de tension du rapport offre/demande.
Ce document présente les résultats du 2ème
observatoire des bureaux qui porte sur l’année
2011. Il s’appuie sur un travail partenarial avec les agences Blot immobilier et Immobilière
d’Entreprise que nous remercions de leur participation active.
L’analyse du marché des bureaux du Pays de Lorient réalisée par l’agence comprend les
éléments suivants :
Les données nationales (source BNP Atisreal, DTZ et Crédit Foncier immobilier)
Les emplois de bureaux du secteur privé (source : Pole emploi-Unistatis)
Les surfaces de bureaux commencées (source : DREAL- fichier SITADEL)
Les transactions (source : agences immobilières et porteurs de projets)
Les mutations (source : Perval-Notaires de France)
Le parc tertiaire (source : relevés de terrain AudéLor)
Les projets (sources : AudéLor, agences immobilières, Cap l’Orient et porteurs de
projet)
Groupe de travail Observatoire des bureaux (réunion du 22 novembre 2011)
Sandrine Aubry Immobilière d’Entreprise
Christian Tuduri Blot Entreprises
Thomas Bachy Blot Entreprises
Philippe Rouault Gras Savoye
Bernard Le Meur Celtic SubMarine
Yves Corvest Aedifis (excusé)
Dominique Narbey Cap l’Orient (excusée)
Jean François Rault Cap l’Orient (excusé)
Stéphane Pennanech Cap l’Orient
Philippe Le Tallec Mairie de Ploemeur
Philippe Leblanche AudeLor
Arnaud Le Montagner AudéLor
Christian Le Cagnec AudéLor
Gilles Poupard AudéLor

5. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 6 décembre 2011

6. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 7 décembre 2011
Principaux résultats pour le Pays de Lorient
64 700 m² : plancher tertiaire fin 2011
+ 2700 m² par an : croissance annuelle du parc de bureaux 2000 à 2011
+5 % par an : croissance du parc tertiaire de 2000 à 2011
12 500 m² : surfaces de bureaux autorisés chaque année de 2006 à 2011 (cpte
propres et compte d’autrui)
9000 m² : transactions 2011
18 000 m² : total des disponibilités fin 2011 (y compris rez-de-chaussée immeubles,
immeubles mixte, bureaux zones d’activités…)
8700 m² : disponibilités dans le parc tertiaire fin 2011
2200 m² : disponibilités en neuf et récent dans le parc tertiaire fin 2011*
17 000 m² : projets de bureaux à court terme
62 000 m² : projets gare (35 000 m²) et Péristyle (27 000 m²)

7. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 8 décembre 2011

8. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 9 décembre 2011
I- Au niveau national : un début de retour du marché des
bureaux vers l’équilibre
Septembre 2011
Un impact de la criseUn impact de la criseUn impact de la criseUn impact de la crise
Le marché des bureaux au niveau national a été marqué fortement par la crise.
L’offre a très sensiblement augmenté en 2008 et 2009 alors que les transactions
diminuaient.
En 2011En 2011En 2011En 2011 : un rééquilibrage: un rééquilibrage: un rééquilibrage: un rééquilibrage
Le marché des bureaux a évolué vers un rééquilibrage en 2010/2011. En
septembre 2011, l’écart entre offre et demande est resserré par rapport à
septembre 2010 dans les grandes villes de région. Il est de 1,5 contre 2,2 un an
plus tôt. L’offre a en effet diminué de 276 000 m² en un an (-11 %) tandis que le
niveau des transactions a légèrement progressé.
Une incertitude fin 2011Une incertitude fin 2011Une incertitude fin 2011Une incertitude fin 2011
Les incertitudes économiques liées à la crise de l’euro et des dettes publiques
survenue en août 2011 auront certainement un impact sur le processus de retour
à l’équilibre qui était engagé. Au niveau national, un certain nombre de projets ont
été suspendus.

9. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 10 décembre 2011
Septembre 2011
En ce qui concerne le marché des bureaux neufs, l’ajustement est encore plus
rapide. Le rapport offre/transactions est globalement de 1,2 en septembre 2011
contre 1,9 un an plus tôt. L’offre à un an a diminué de 23 % et les transactions
ont diminué moins fortement.

10. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 11 décembre 2011
Septembre 2010
Septembre 2011
En septembre 2010, 11 agglomérations de province (sur 16) étaient en situation
de sur-offre (le volume de l’offre était supérieur au double du volume des
transactions).
En septembre 2011, le marché des bureaux était à l’équilibre dans la plupart des
agglomérations (13/16). Seuls ceux d’Orléans et de Strasbourg étaient selon
AtisRéal en situation de sur-offre.
Le retournement de conjoncture survenu à l’été 2011 risque de remettre en cause
cette évolution de nombreux marchés vers l’équilibre.

11. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 12 décembre 2011

12. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 13 décembre 2011
II- Le volume du marché des bureaux lorientais : un
marché en croissance
Une augmentation de 14 % des surfaces construites
Dans le Pays de Lorient, de 2006 à 2011, 12Dans le Pays de Lorient, de 2006 à 2011, 12Dans le Pays de Lorient, de 2006 à 2011, 12Dans le Pays de Lorient, de 2006 à 2011, 12 458 m²458 m²458 m²458 m² de bureauxde bureauxde bureauxde bureaux ont été autorisésont été autorisésont été autorisésont été autorisés
(et comm(et comm(et comm(et commencés)encés)encés)encés) en moyenneen moyenneen moyenneen moyenne chaque annéechaque annéechaque annéechaque année. Ce rythme de production de nouveaux
bureaux est en hausse de 14 % par rapport à celui du début des années 2000. De
2000 à 2005, la moyenne annuelle était, en effet, de 10 968 m².
Nombre de m² de bureaux commencés par Pays
Source : SITADEL- DREAL- traitement AudéLor
En moyenne annuelle, la production de bureaux en Bretagne est de près de
232 000 m² par an de 2006 à 2010. Elle s’est accrue de 22 % par rapport à 2000-
2005 (190 000 m²). Des hausses sont enregistrées dans la plupart des
agglomérations bretonnes. Dans les Pays de Rennes ou Brest, la hausse dépasse
même 30 %. Dans le Pays de Cornouaille, elle est de 10,6 %. Dans le pays de
Vannes (autour de 17 000 m² par an), il y a, en revanche, une stabilité du volume
moyen entre la 1ère et la 2ème partie des années 2000.
Le marché des bureaux rennais représente 36 % de la production de bureaux en
Bretagne sur la période 2006-2010. LLLLes 2 métropoles bretonneses 2 métropoles bretonneses 2 métropoles bretonneses 2 métropoles bretonnes (cumul Pays de(cumul Pays de(cumul Pays de(cumul Pays de
RRRRennes et Brest)ennes et Brest)ennes et Brest)ennes et Brest) atteignatteignatteignatteignent 48ent 48ent 48ent 48 % du total% du total% du total% du total régionalrégionalrégionalrégional. Dans les 4 « agglomérations
moyennes » bretonnes (Vannes, Quimper, Lorient et St Brieuc) le marché se situe
entre 10 000 m² et 20 000 m² par an. Cumulés, elles représentent 27Cumulés, elles représentent 27Cumulés, elles représentent 27Cumulés, elles représentent 27 % du total% du total% du total% du total
bretonbretonbretonbreton.

13. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 14 décembre 2011
Un volume de marché en lien avec le nombre d’emplois de bureaux
Nombre d’emplois de bureaux
Source : emplois salariés privés Pôle emploi- Unistatis calculs AudéLor
NB : Les emplois de bureaux sont ici appréciés en comptabilisant les emplois dans les
secteurs suivants : informatique, banques, assurances, ingénierie, conseil, comptabilité,
services juridiques, siège sociaux….En réalité, les emplois de bureaux sont plus nombreux
car ils comprennent aussi les parties administratives des entreprises de toutes filières et les
emplois publics. On considère toutefois que les emplois privés sont un bon indicateur des
ordres de grandeurs du marché des bureaux.
Fin 2010, la Bretagne compte près de 98 000 emplois de bureaux privés. La zone
d’emploi de Rennes concentre 42 % du total breton. Les 2 métropoles (cumuls des
zones d’emplois de Rennes et Brest) représentent 55% du total des emplois.
Dans la zone d’emploi de Lorient, le nombre d’emplois de bureaux (privés) est deDans la zone d’emploi de Lorient, le nombre d’emplois de bureaux (privés) est deDans la zone d’emploi de Lorient, le nombre d’emplois de bureaux (privés) est deDans la zone d’emploi de Lorient, le nombre d’emplois de bureaux (privés) est de
6666 000.000.000.000. Elle se situe parmi les agglomérations de taille moyenne en Bretagne. En
effet, les marchés de Lorient, Vannes, Quimper et St Brieuc se situent entre 10 000
et 20 000 m² commencés par an et entre 5 000 et 10 000 emplois de bureaux
(salariés privés). « Comme si » 1 emploi de bureau (soit 20 m²) générait chaque
année 2 m² de bureaux supplémentaires.
Le nombre d’emplois de bureaux est en croissance au cours des années 2000. En
Bretagne, la croissance est en moyenne de 2,7 % par an. Dans la zone d’emplDans la zone d’emplDans la zone d’emplDans la zone d’emplooooi dei dei dei de
Lorient, la croissance a été de 1,2Lorient, la croissance a été de 1,2Lorient, la croissance a été de 1,2Lorient, la croissance a été de 1,2 %%%% par anpar anpar anpar an. Dans les zones de Rennes et de Brest,
elle est respectivement de +2,1 % et de +3,3 %.

14. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 15 décembre 2011
Depuis 2000, une croissance du parc de 5 % par an
29 000 m² supplémentaires depuis 2000
Dans le Pays de Lorient (agglomération), le plancher du parc terDans le Pays de Lorient (agglomération), le plancher du parc terDans le Pays de Lorient (agglomération), le plancher du parc terDans le Pays de Lorient (agglomération), le plancher du parc tertiaire est detiaire est detiaire est detiaire est de
66664444 777700 m²00 m²00 m²00 m² finfinfinfin 2011201120112011. Depuis 2000, la progression a été très sensible : +29 000 m²
supplémentaires (2 700 m² par an) soit +85 % par rapport à la situation de 1999.
A l’époque, le plancher du parc de bureaux tertiaires était, en effet, de 35 700 m².
Cette augmentation correspond à une croissance de +5 % par an, soit un rythme
nettement supérieur à la croissance du nombre d’emplois de bureau. Les besoins
de nouveaux bureaux ne proviennent pas uniquement d’une croissance des
effectifs mais également de souhaits de modernisation des locaux d’entreprise
(voir ci-après).
En 2012, avec la livraison du Nautilus (Keroman) et Naturapôle 1 et 2 (Kerfichant),
le plancher tertiaire sera de 67 000 m² de plancher.
Le parc de bureaux tertiaire de Cap l’OrienLe parc de bureaux tertiaire de Cap l’OrienLe parc de bureaux tertiaire de Cap l’OrienLe parc de bureaux tertiaire de Cap l’Orientttt
Source : Blot- Immobilière d’entreprise- Cap l’Orient agglomération - AudéLor- Traitement AudéLor
NB : Le parc tertiaire est composé des immeubles tertiaires réalisés (au moins en partie) pour compte
d’autrui. Il ne comprend pas les bureaux en compte propre.

15. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 16 décembre 2011
Le parc tertiaire de Cap l’Orient fin 2011Le parc tertiaire de Cap l’Orient fin 2011Le parc tertiaire de Cap l’Orient fin 2011Le parc tertiaire de Cap l’Orient fin 2011
Lorient Centre NordLorient Centre NordLorient Centre NordLorient Centre Nord
21212121 400 m²400 m²400 m²400 m²
Lorient Centre SudLorient Centre SudLorient Centre SudLorient Centre Sud
8100 m²8100 m²8100 m²8100 m²
Lorient Nord OuestLorient Nord OuestLorient Nord OuestLorient Nord Ouest
2330 m²2330 m²2330 m²2330 m²
KeromanKeromanKeromanKeroman
14 700 m²14 700 m²14 700 m²14 700 m²
Le Robin : 2000 m²
L’Orientis : 4500 m²
La Découverte : 11 700 m²
Le Forum : 1200 m²
Chaigneau : 900 m²
(« Mutations »)
Kerentech : 1100 m²
(« ex Ibep »)
Le Suffren : 1200 m²
Le Pré aux
clercs : 3500 m²
Centre Nayel : 700 m²
Parvis St Louis : 1000 m²
Jules Le grand : 1700 m²
Kersanté : 530 m²
Le Transat : 1800 m²
Monistrol : 2000 m²
Pen men : 1600 m²
Toullec : 800 m²
Centre d’affaires
du Port : 300 m²
Comte Bernadotte : 1000 m²
Celtic Submarine : 9000 m²
(dont 4500 m² en compte
propre)
Larmor PlageLarmor PlageLarmor PlageLarmor Plage
4850 m²4850 m²4850 m²4850 m²
PloemeurPloemeurPloemeurPloemeur
9800 m²9800 m²9800 m²9800 m²
LLLLanesteranesteranesteranester
3500 m²3500 m²3500 m²3500 m²
Espace du Ter : 950 m²
Héracles : 2700 m²
Agora : 900 m²
« Infovisa » : 300 m²
Les Coureaux : 600 m²
Ty Néhué : 4600 m²
Parc de Soye : 4600 m²
(Créa-Média-Innova)
Technellys : 3500 m²

16. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 17 décembre 2011
Une géographie des bureaux marquée par 4 grandes localisations
4 localisations regroupent l’essentiel du parc des bureaux de l’agglomération :
Lorient Centre Nord (33 %), Keroman (23 %), Ploemeur (15 %) et Lorient centre Sud
(12,5 %).
Keroman constitue le 2ème pôle de bureau de l‘agglomération. Son développement
est très récent puisqu’il a quasiment été intégralement (90 %) réalisé après 2000.
Seuls les immeubles Comte Bernadotte et Centre d’affaires du Port sont antérieurs
aux années 2000.

17. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 18 décembre 2011
Des transactions en hausse : 9 000 m² en 2011
De 2009 à 2011, le marché des bureaux du pays de Lorient est passé de 6 000
m² de transactions (hors compte propres) à 9 000 m².
Volume de transactions (vente et location) dans Cap l’orient
Source : Blot-Immobilière d’entreprise-AudeLor
Une croissance tirée par plusieurs facteurs
La forte croissance du parc tertiaire au cours de la décennie 2000 (+5 % par an)
répond à différents types de besoin :
Une croissance des emplois de bureaux privés (+1,2 % par an),
Une croissance des professions libérales (liée à la croissance
démographique),
Une évolution/restructuration du secteur public (qui occupe une partie
des nouveaux immeubles).
Mais aussi un souhait de « modernisation des locaux » :
Confort de travail,
Adaptation aux nouvelles normes (RT 2012, accessibilité…),
Efficacité de l’entreprise,
Stationnement,
Image de l’entreprise.

18. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 19 décembre 2011
III- Equilibre du marché : peu de disponibilités dans le
neuf
18 000 m² immédiatement disponibles mais surtout dans l’ancien
Fin 2011, les disponibilités sont de 18 000 m² dans l’agglomération lorientaise. Ce
niveau de disponibilité est équivalent à 2 fois le montant des transactions 2011
(9000 m²). Ce ratio correspond au seuil au-delà duquel une sur-offre peut être
identifiée.
Aujourd’hui, d’un point de vue quantitatif, le marché lorientais se situe donc à la
limite entre équilibre et sur-offre. Mais, l’offre locale n’est pas toujours adaptée
aux besoins actuels des entreprises (beaucoup de locaux anciens voir ci-après).
Les bureaux disponiblesLes bureaux disponiblesLes bureaux disponiblesLes bureaux disponibles dans l’agglomérationdans l’agglomérationdans l’agglomérationdans l’agglomération
Source : Blot-Immobilière d’Entreprise-AudéLor
Les bureaux disponibles ne se trouvent pas uniquement au sein du parc tertiaire
même si ce dernier représente la première composante de l’offre avec 8700 m²
disponibles fin 2011.
Dans le centre-ville de Lorient, figurent également un nombre élevé de
disponibilités (plus de 4000 m²) dans des immeubles qui ont une fonction mixte
habitat et activités. Beaucoup de professions libérales (santé, avocats…) sont
installés au sein d’immeubles d’habitation.
Les disponibilités au sein de bureaux –vitrines en rez-de-chaussée d’immeubles
ou dans des parties de locaux de zones d’activités complètent l’offre locale de
bureaux.

19. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 20 décembre 2011
Bureaux neufs : 10 % des disponibilités du parc tertiaire
Les bureaux disponiblesLes bureaux disponiblesLes bureaux disponiblesLes bureaux disponibles au sein du parc tertiaireau sein du parc tertiaireau sein du parc tertiaireau sein du parc tertiaire dans l’agglomérationdans l’agglomérationdans l’agglomérationdans l’agglomération fin 2011fin 2011fin 2011fin 2011
Source : Blot-Immobilière d’Entreprise-AudéLor
Les bureaux neufs représentent seulement 10 % des disponibilités dans le parc
tertiaire (900 m² sur 8700 m²). Il s’agit du Celtic Submarine et du Nautilus tous
deux situés à Keroman (données novembre 2011). On compte également 1300 m²
disponibles dans des immeubles récents (c’est à dire de moins de 5 ans) : Espace
du Ter, Monistrol, Les Courreaux, Nayel…soit 12 % du total.
L’essentiel (78 %) des disponibilités est donc dans l’ancien : La Découverte, Le
Robin, Kerentech, Jules Legrand, Le Forum….
Une partie de ces disponibilités dans l’ancien n’est pas adaptée au marché pour
des raisons de normes (RT 2012, Accessibilité Personnes à Mobilité Réduite…) ou
en matière de places de stationnement. PourPourPourPour cescescesces disponibilitésdisponibilitésdisponibilitésdisponibilités, une évolution vers, une évolution vers, une évolution vers, une évolution vers
le logement est envisageablele logement est envisageablele logement est envisageablele logement est envisageable....

20. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 21 décembre 2011
Les niveaux de prix en 2011
LocationLocationLocationLocation
Loyers annuelsLoyers annuelsLoyers annuelsLoyers annuels Pays de LorienPays de LorienPays de LorienPays de Lorientttt Autres territoiresAutres territoiresAutres territoiresAutres territoires
Ancien : de 80 à 10080 à 10080 à 10080 à 100 €€€€/m²/an
Récent : 110110110110----140140140140 €/€/€/€/m²/an
Neuf : 140140140140 €€€€/m²/an ;
155 €/m²/an si aménagé
« Prime » ou exceptionnel :
180-200 €/m²/an (clé en main)
Rennes : « Loyer Prime » 205 €/m²
(source DTZ), « Loyer Top » 160 €/m²
(BNP Atisreal)
Brest : Port de commerce 160 €/m²
(« Prime » et aménagé non cloisonné)
Bordeaux : 180 €/m²/an dans le neuf
Marseille 205 €/m²/an
VenteVenteVenteVente
Pays de LorientPays de LorientPays de LorientPays de Lorient Autres territoiresAutres territoiresAutres territoiresAutres territoires
Ancien : 800800800800 €/m€/m€/m€/m²²²²
Récent : 1200120012001200 €/m€/m€/m€/m²²²²
Neuf (moyenne) : 1702170217021702 €/m€/m€/m€/m²²²²
(source Perval)
Brest :
1400 € dans l’ancien
1875 € dans le neuf
(source Adeupa)

21. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 22 décembre 2011

22. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 23 décembre 2011
IV- Les projets : une dynamique qui se poursuit
17 000 m² à court terme et 79 000 m² au total
8 projets sont aujourd’hui recensés (fin novembre 2011). Ils sont de taille, de
niveau d’avancement et d’échéance très différente.
A court/moyen terme : Celtic III, Projets Kerolay (« Zedda » et « Golden
Gate », Bâtiment 4 du Parc de Soye, et projet Caudan soit 17 000 m²
A moyen terme : Naturapôle 3 et 4 (2400 m²)
A moyen/long terme : 2 projets importants en lien avec le projet urbain
de la ville-centre : Quartier Gare (35 000 m²) et Péristyle (27 000 m²).
Le total des projets est de 79 000 m². Il est supérieur au plancher tertiaire 2012
(67 000 m²).

23. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 24 décembre 2011
Sur la période 2000-2011, 2700 m² de bureaux neufs ont été commercialisés par
dans le Pays de Lorient. On peut retenir l’hypothèse d’une commercialisation
annuelle plus forte au cours de la décennie à venir soit 3500 m².
Dans ce cas, les 17 000 m² de projets à court terme représentent l’équivalent de 5
années de commercialisation.
L’ensemble des projets soit 79 000 m² représentent l’équivalent de 22 ans de
commercialisation.

24. Note de l'observatoire territorial N° : 44
ISSN 2118-1632
AuéLor 12 avenue de la Perrière
56324 Lorient Cédex
Directeur de la publication :
Philippe Leblanche
Retrouvez les publications d'AudéLor sur www.audelor.com
Contact :
Gilles Poupard
02 97 88 05 23