Pour plus d'informations www.inter-invest.fr - Inter Invest Capital Parution : novembre 2011

1. NOV 11
Mensuel
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Votre argent Spécial impôts
Le gouvernement va de
nouveau raboter les
Il reste encore
avantages fiscaux liés
QUX produits d'épargne.
Revue de détail des
des solutions pour
niches dont il faut profiter
avant la fin 2011. réduire la facture
C
est à désespérer le plus d'allégements fiscaux. Maigre le tables a long terme, les trois et ans), vous obtiendrez un rende-
citoyen des contri- bonus de la loi Scellier (22% du quatre-pieces (le potentiel de ment, avantage fiscal inclus,
buables ! Depuis la ré- prix d'achat, p l a f o n n é à plus-values est supérieur à celui souvent supérieur à 4,20% l'an.
forme de 2009, on sa- 300000 euros), pas sûr que la des petites surfaces). Côté prix,
vait que les avantages bonne affaire soit au rendez- il y a aussi des avantages. RESIDENCES NEUVES
fiscaux attachés à certains pla- vous : avec des prix au sommet «L'achat en gros permet d'obte- AVEC SERVICES
cements (notamment la pierre) (+ 9,7% sur un an) et des loyers nir de 5 à 10% de rabais sur le
allaient rapetisser au fil des ans en berne (+ 0,9%), l'immobilier tarif officiel», assure Alain Gain maximum : G 000 euros i
de réduction d'impôts par an I
Fâcheux, mais au moins était- neuf présente de gros risques II Boyer-Chammard, P-DGd'lm- pendant neuf ans
on fixé. Et voilà que le gouver- y a pourtant moyen de les movalor Gestion. Certes, la Baisse prévue de l'avantage :
nement vient d'annoncer un réduire considérablement, en lourdeur des frais d'entrée (de 9 fiscal en 2012 : 33% I
coup de rabot supplémentaire investissant a traveis des SCPI à 13%) et de gestion (12% par
de 10%, appliqué sur l'en- estampillées «Scellier». Ces an) grève la performance finale. L'équivalent d'un rabais de 32%
semble des niches dès le I" jan- sociétés spécialisées possèdent Mais, à condition de choisir sur le prix d'achat ! Difficile de
vier prochain Autant dire que de nombreux atouts : elles diver- avec soin votre SCPI (lire notre faire mieux que le dispositif
nombre de dispositifs ne seront sifient la mise sur des centaines sélection ci-contre) et de ne pas Censi Bouvard, réservé aux ré-
plus profitables en 2012, a de biens (le risque est lissé), en revendre vos parts avant sa dis- sidences neuves de services, qui
l'image de l'immobilier Scellier, se concentrant sur les plus ren- solution (comptez entre 12 et 14 permet de déduire de son impôt
dont le bonus chutera au total 18% de la mise et d'êtie exoneie
de... 36%. Pas de panique tou- des 19,6% de TVA. Comme
tefois, vous trouverez ici tous les pour les SCPI, l'exploitant de
bons plans restant à saisir d'ici l'immeuble se charge de gérer la
le 31 décembre. N'hésitez pas a location En plus, il garantit un
les cumuler Le plafonnement niveau de rentabilité pour la
global des avantages fiscaux n'a durée du bail (neuf ans mini-
pas (encore) bougé : il s'élève à mum) Méfiance, toutefois, avec
18000 euros par an plus 6% du les résidences estudiantines ou
revenu imposable. Suffisant touristiques, rarement louées à
pour qu'un couple gagnant plus de 70%, qui offrent moins
140000 euros par an parvienne de 3,5% l'an (4,2% maximum
à effacer 100% de son impôt. après avantage fiscal) Préférez
les Ehpad, ces résidences médi-
calisées pour seniors «Une au-
SCPI SCELLIER torisation administrative étant
Gain maximum : 7333 euros exigée pour en construire, le
de réduction d impôts par an, risque de saturation est faible»,
pendant neuf ans explique Benjamin Nicaise,
Baisse prévue de l'avantage patron du cabinet Ceremcimo.
fiscal en 2012 : 36% En passant par un bon gestion-
naire tel qu'Orpéa, Médica ou
Frais de notaire offerts chez Emera, vous êtes assuré d'un
Nexity. 7500 euros de ristourne taux d'occupation des chambres
sur les cinq-pièces chez de 95%. Rendement moyen •
Bouygues... Comme à chaque 4% l'an (4,8% net après avan-
fin d'année, les promoteurs mul- tage fiscal), avec des pointes à
tiplient les cadeaux afin d'écou- 4,6% (5.5% net), comme pour
ler leurs stocks, notamment le programme Emeraudes II,
auprès des clients en quête
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NOS CONSEILS D'INVESTISSEMENT À RÉALISER D'ICI FIN 2011
SIX SCPI INVESTIES EN HABITATIONS NEUUES SOUS LE REGIME DE LA LOI SCELLIER
SCPI Ticket Frais d'entrée Zones Rentabilité
(gestionnaire) d'entrée (de gestion par an) d'investissement j attendue* L'avis de Capital
Corum Patrimoine 480 1 1 ,96% Ile-de-France, grandes 4,43% Très prometteuse Le gérant vise les programmes de petits
Résid.1 (Corum) euros (11,96%) villes de province promoteurs régionaux, afin de mieux peser sur les prix d'achat
DomiDurable 7500 1 1 ,96% Ile-dé France, grandes 4,22% Rassurante cette SCPI privilégie les biens hauts de gamme
(Allianz) euros (11,96%) villes de province situes en première couronne parisienne (Boulogne, Issy )
Habitat 2 600 9,57%
4,24% Atout de la société ses investissements, majoritairement fran-
Ile-de-France a 90% ciliens, laissent espérer de confortables plus-values a terme
(Ciloger) euros (11,96%)
Multihabitation 6 7500 10,5% Ile-de-France, grandes 4,41% Le gérant n'investit que s'il obtient 10% de rabais, sur des biens
(La Française) euros (11,96%) villes de province situes dans le centre de grandes villes comme Nantes ou Lyon
Pierval 6250 13,16% Ile-de-France, grandes 3,89% Frais d'entrée excessifs Mais le gérant, qui vise les trois et
(Euryale) euros (11,96%) villes de province quatre pieces, pourrait dégager de gros gains a la revente
Patrimmo Habi- 480 11,96% Gros potentiel de plus-value pour cette société spécialisée dans
tation 1 (Primonial) euros (11,96%)
Ile-de-France 4,26% les appartements familiaux implantes en région parisienne
* Taux de rendement prenant en compte I avantage fiscal les frais et une revente des parts au bout de treize ans avec une hypothèse de plus value de 15%
CINQ SOCIÉTÉS DE GESTION DE FCPI ET DE FIP POUR INUESTIR DANS DES PME
Société Montants gérés Rendt annuel du dernier Fonds à souscrire
de gestion (nombre de FCPI/ FCPI arrivé à échéance avant la fin 2011
(date de création) FIP en activité) (nom du fonds) "(
(frais prélevés par an|2)) L'avis de Capital
123 Venture 670 M€ 7,57% I3) FIP 123 Patrimoine De très belles réussites dans le passé Le dernier fonds mise à 90% sur
(2000) (5/21) (123 Multinova) (4,45%) des établissements pour seniors dépendants (Ehpad) sans grand risque
8,54%
I Invest
Alto
(2001)
350 M€
(15/9) (Alto Innovation 2)
FCPI Europe Alto Cette société de gestion n'a encore jamais déçu Gros avantage du dernier
Innovation (4,02%) fonds propose il est d'une très courte durée (moins de six ans)
A Plus Finance 375 M€ 4,83% FCPI Innovation 11 Ce poids lourd du secteur a acces a tous les dossiers de PME Secteurs
(1998) (19/10) (A Plus Innovation 2) (4,70%) privilégies pour 2012 le commerce en ligne et les nouvelles technologies
NextStage 300 M€ 4,24% (3> FCPI NextStage Cap Particularité du FCPI actuellement propose aux investisseurs il mise sur
(2002) (9 / 6) (Entreprises 2003) 2017 (4,99%) les PME dont les cours de Bourse ont été injustement massacres
Viveris 570 M€ 10,26% FCPI Innovens
ivens Un sans-faute pour le gérant, dont les fonds ont toujours dégage des gains
Management (2000) (10/13) (Innovens 2) Prime 4 (4,1
,86%) Pour 2011, il vise les PME liées a l'environnement et aux sciences de la vie
(1) Avantage fiscal inclus (2) Montant annualise incluant les frais d entrée et de gestion (3) Rendement prévisionnel le fonds étant en cours de liquidation
QUATRE GESTIONNAIRES DE QUALITE POUR MISER SUR UN MONTAGE DOM-TOM INDUSTRIEL
Société Nombre de Rentabilité du Secteurs
de gestion projets lancés montage actuel* d'investissement
(dntfi de création) en 2010 (ticket d'entrée) visés par le montage L'avis de Capital
Sofico 350
21% Travaux publics, hôtellerie, tourisme, entre- A saisir ce monteur, spécialise dans les gros projets, est extrême-
(1993) (15 000 euros) prises du secteur agroalimentaire ment sélectif Sa dernière opération affiche un rendement énorme '
Ecofip 1300
18% Travaux publics, engins agricoles (trac- L'operateur propose accessoirement de garantir l'avantage fiscal
(1999) (10 000 euros) teurs ), transports, logements sociaux A éviter cette assurance fait tomber le rendement a 12,5%
Profina 3000
17% Travaux publics, engins agricoles, Très prudent, le gestionnaire repartit sa mise sur au moins dix
(1994) (25 000 euros) artisanat (boulangerie, boucherie ) locataires et trois régions différentes Mais il faut miser gros
Inter Invest , nnn
4UUU
15% Véhicules utilitaires (camions, bus ), Le projet actuel, moins rentable que ceux des concurrents, est en
(1991) (4 350 euros) exploitations minières revanche plus accessible Et son déroule peut être suivi sur Internet
* Taux de rendement obtenu en rapportant la mise de I investisseur a la réduction d impôts octroyée frais de dossier inclus
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76000 euros d'impôts effacés grâce aux DOM-TOM
verses pendant cinq ans par monteur repute, comme ceux ros le mètre carré), garantissent
âgées dépendantes (hhpad), un l'exploitant (ensuite, le camion de notre tableau (lire page 133) une revente sans moms-values
secteur en pleine expansion A lui est donne) En échange, des Point commun pour limiter les La plupart sont issus de groupes
noter les plafonds de souscrip- l'année suivant votre investisse- risques, ils diversifient la mise renommes, comme Oceanis
tion des FCPI et des FIP étant ment, vous bénéficiez d'une sur dix a vingt projets distincts Outre-Mer, Oceanic ou CBo
cumulables, c'est jusqu a 10560 réduction d impots égale a Rendement prévu des mon- Terntoria, mais on trouve par-
euros de réduction d'impôts 47,5% de la valeur de l'engin tages actuels de 15 a 21% ' fois de belles affaires chez les
qu'un couple peut empocher Gain 38000 euros (47,5% de petits operateurs A l'image de
80000 euros), pour une mise de cette résidence avec piscine, a
30000 euros Soit, après déduc- LOGEMENTS Saint-Pierre de La Reunion,
INDUSTRIE tion des 5 a 8% de frais de dos- OUTRE-MER vendue par Maximus a 2 700 eu-
OOTRE-MER sier, un rendement de 17 a 22% ros le mètre carre Une fois le
Gain maximum : 12000 euros
Gain maximum : 76000 euros Sachez toutefois que, confron- de réduction d impôts par an bien déniche (un gérant de
de réduction d impots en une tes a I afflux de demandes en fin pendant neuf ans patrimoine peut vous y aider),
seule année d'année, les operateurs exigent Baisse prévue de l'auantage restera a choisir l'option fiscale,
Baisse prévue de l'auantage souvent un plus gros apport (40 fiscal en 2012: 25% entre le dispositif Girardm
fiscal en 2012 :10% a 45% du prix du bien) ce qui (27% de réduction d'impôts),
peut faire chuter la rentabilité a Jusqu a 4000 euros le mètre qui s'éteindra fin 2011, et le
De 12 a 22% de rendement moins de 15% De plus, les pro- carre dans certains coins hup- Scellier outre-mer (36% de ré-
après avantage fiscal vous ne jets viables se raréfient Gare, pes de Martinique ou de Gua- duction sur le prix d'achat, pla-
trouverez pas mieux que le dis- car en cas de faillite de l'exploi- deloupe l'immobilier neuf des fonne a 300000 euros), son suc-
positif d'aide aux PME d'outre- tant dans les cinq ans, il faudra DOM-TOM n'est pas donne ' cesseur C'est souvent le Scellier
mer pour reduire vos impôts Il- rembourser les gains d'impôts Le dispositif fiscal présente ici qui l'emporte Mais si vous êtes
lustration avec l'achat d'un Même punition si le montage doit donc être aborde avec pru très impose, ne négligez pas le
camion a La Reunion, d'une va- est mal ficelé et que le fisc vous dence Nous avons épluche les Girardm la réduction d impots
leur de 80000 euros vous met- repère La probabilité n'est pas dossiers parmi la centaine de s'étalant sur cinq ans (neuf ans
tez 30000 euros de votre poche nulle vu l'intensification des programmes en quête d inves- pour le Scellrer), il permet d'ef-
(37% du prix), le solde étant ap- contrôles (Profina en a subi 28 tisseurs d'ici le 31 décembre facer chaque année de plus gros
porte par un prêt de 50000 eu- en 2011) Voila pourquoi il est 2011, seule une dizaine, au prix montants d'impôts
ros, rembourse par les loyers impératif de s'adresser a un étudie (entre 2 200 et 3 200 eu- Lionel Levy et Pauline Jamcot •
fc ta»«fc. ^ï&.
En donnant l'usufruit
d'un appartement a son Trois bons plans pour minorer son ISF en 2012
enfant, on le fart sortir
de son patrimoine Vote cet été le nouveau en tant qu usufruitier qui montant du chèque a signer
taxable a l'ISF. barème de l'ISF (de 0 25 sera assujetti a l'ISF sur au mois de juin prochain
a 0,5% de taxation contre la valeur du bien Mais des INVESTISSEZ DANS UN
0,55 a 1,80% auparavant) lors qu'elle n'excédera GROUPEMENT FORESTIER
va alléger la note des re- pas 1,3 million d'euros Commercialises par le
devables en 2012 Mais ils (nouveau seuil de taxation) cabinet Uffi et la Société
peuvent encore la diminuer, il en sera exonère Et si la forestière, les groupements
en jouant sur leur assiette donation est consentie pour forestiers servent un rende-
détaxation Comme c'est seulement dix ans, il n'y ment relativement modeste
la valeur du patrimoine au aura aucun droit a payer (1,5 a 2% l'an, grâce a la
1er janvier qui est retenue SOUSCRIVEZ UN PEHP vente du bois et la location
dans le calcul de I impôt, il Ce produit d'épargne n'est du terrain aux chasseurs)
faut agir avant la fin 2011 certes pas exempt de Mais en matière d'ISF, les
FAITES UNE DONATION défauts (lire le mécanisme avantages sont importants
D'USUFRUIT C'est le moyen page 134) mais il a aussi non seulement les parts
le plus efficace pour reduire un gros atout en matière sortent de l'assiette
son patrimoine taxable sans d'ISF l'épargne en compte taxable a hauteur de 75%
pour autant se démunir étant bloquée jusqu'au de leur valeur, mais en
donner de façon tempo- départ en retraite de l'épar- prime vous obtenez une
raire l'usufruit d un bien gnant, elle sort automati- réduction de I impôt a payer
(logement, portefeuille quement de l'assiette de égale a 50% de I inves-
de Sicav ) a l'un de ses taxation jusqu'à cette date tissement (a condition de
enfants dans le besoin, En ouvrant un Perp avant le conserver les parts durant
qu'il soit étudiant ou sans 31 décembre, il vous sera au moins cinq ans) Ticket
emploi C'est alors I enfant, donc possible de reduire le d'entrée 5 000 euros
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