ARRETES D’ALIGNEMENT ET ARRETES D’ALIGNEMENT EMPORTANT CESSIBILITE
Rapport ces
1. Ministère de l'Habitat de
l'Urbanisme et de
l'Aménagement de l'Espace
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PROCEDURES D’AUTORISATION
DE CONSTRUIRE AU MAROC
Diagnostic et Propositions
Rapport élaboré pour le Conseil Economique et Social
Septembre 2011
3. Préambule
Dans un contexte marqué, plus que jamais par la compétitivité des territoires et leurs capacités
réelles à drainer les capitaux, la promotion de l’investissement est aujourd’hui au cœur du
développement économique et social de notre pays, eu égard à l’image qu’elle véhicule sur le degré
de confiance des investisseurs aussi bien nationaux qu’étrangers.
De part sa complexité et sa transversalité, l’autorisation de construire fait partie des procédures qui
ont toujours suscité et suscitent aujourd’hui encore, des critiques de la part des particuliers comme
de la part des professionnels, qui considèrent les procédures en vigueur comme un obstacle au
développement des investissements dans le secteur de l’urbanisme.
Cette situation pourrait se justifier par la spécificité du mode de gouvernance locale institué au cours
des années 80, qui a donné lieu à une grande dispersion des compétences et à une dilution des
responsabilités.
Certes, plusieurs tentatives ont été initiées par les pouvoirs publics depuis le début de la décennie
2000, pour améliorer et simplifier le régime juridique des autorisations, enregistrant ainsi plusieurs
performances aussi bien en terme de réduction des délais que de simplification des procédures (voir
le paragraphe sur les acquis).
Néanmoins le système reste complexe et résiste surtout à toutes les tentatives de réforme qui se
sont succédées depuis 1998 sans jamais aboutir: projets de lois de mise à niveau de l’urbanisme en
2001, projet de loi 04-04 en 2004, Projet de code de l’urbanisme en 2008. Le Maroc figure ainsi
parmi les pays où la réforme des textes de lois sur l’urbanisme prend des délais excessivement longs :
40 ans en moyenne (voir le paragraphe sur le Benchmark).
Bien plus, les fondements de l’urbanisme au Maroc sont restés inchangés, en dépit de la dynamique
urbaine: Les mêmes principes qui régissaient l’urbanisme au Maroc essentiellement en milieu rural
de 1914 (dont le taux d’urbanisation se situait autour de 10%, une population urbaine ne dépassant
pas les 500000 habitants), régissent toujours le Maroc d’aujourd’hui composé d’environ 16 millions
de citadins. Cette lourdeur a souvent généré des pratiques illégales et plusieurs formes de
perversions: abus de pouvoir, corruption, rétention de l’information, prolifération de l’habitat
clandestin. …etc.
Le 5 octobre 2005, Sa Majesté le Roi, que Dieu L’assiste, a adressé aux participants au colloque
national sur le lancement du code de l’urbanisme, une lettre royale qui a constitué la feuille de
route. Cette date constitue le point de départ de plusieurs réformes juridiques initiées par le
Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’Espace : code de l’urbanisme, loi sur
le contrôle, loi sur les villes nouvelles, le financement de l’urbanisme …etc.
Dans un souci d’amélioration continue de la qualité du service public, dont le Ministère de l’Habitat,
de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’Espace s’est engagé depuis plusieurs années, le présent
rapport se propose de faire un diagnostic objectif de la procédure d’autorisation au Maroc, afin de
mettre la lumière sur ses atouts, mais surtout déceler les dysfonctionnements qui impactent fortement
le climat d’investissement au Maroc.
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4. Ce rapport a pour but également de faire la lumière sur les expériences internationales dans ce
domaine, mettant ainsi en exergue les bonnes pratiques nationales et internationales à partager.
Enfin, ce rapport proposera un portefeuille d’actions novatrices et volontaristes qui interpellent tous
les intervenants dans la procédure d’autorisation de construire. Les actions à réaliser dans le court et
le moyen terme permettront, sans nul doute, de redonner la confiance aux investisseurs dans
l’administration marocaine.
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5. Référentiels :
Ce rapport s’attèlera à rappeler les principales dates clefs qui ont marqué l’histoire de l’urbanisme
au Maroc. Cette lecture rétroactive permettra de comprendre les facteurs, tant endogènes
qu’exogènes, de la procédure d’autorisation et de s’arrêter sur les points forts et les points faibles
de celle-ci :
1914: promulgation de la première loi sur l’urbanisme.
1960-1976: un régime juridique simple où le Pacha ou le Caïd (autorité locale) statuait en dernier
ressort.
1976 : promulgation de la charte communale, avec une décentralisation plus confirmée et de
nouveaux rôles et responsabilités pour les présidents des communes.
1980-1998 : promulgation de nouveaux textes sur l’urbanisme : loi relative à l’urbanisme 12-90, loi
25-90 relative aux lotissements, aux groupements d’habitations et aux morcellements, création de
la 1ère génération des agences urbaines (pilier dans le processus de l’autorisation de construire par
l’instauration de l’avis conforme).
1998-2005 : plusieurs chantiers ont été ouverts dans l’objectif d’alléger l’examen des demandes
d’autorisation de construire, de réduire les délais impartis à la délivrance de ces autorisations et
d’améliorer la qualité du service public :
Préparation de plusieurs textes juridiques soumis au S.G.G : loi sur l’urbanisme concerté,
loi sur le contrôle.
Elaboration de la circulaire 1500/2000 régissant la procédure d’autorisation de
construire et de lotir.
Un effort continu par les agences urbaines en termes de couverture en documents
d’urbanisme du territoire national.
Création d’antennes des agences urbaines au niveau provincial ou préfectoral.
Création de guichets uniques au niveau des agences urbaines…etc.
3 octobre 2005 : Lettre Royale adressée aux participants au colloque national sur le code de
l’urbanisme et le lancement du code de l’urbanisme.
2005 à aujourd’hui :
Finalisation de plusieurs textes juridiques : code de l’urbanisme, loi sur le financement
de l’urbanisme, loi sur le contrôle…etc.
Couverture générale du territoire national par les agences urbaines pour une gestion de
proximité.
Instauration de procédures spéciales pour les dossiers d’autorisation de l’habitat social.
…etc.
Telles sont les principales dates qui permettront de mieux comprendre l’évolution des contextes
juridique et procédural des autorisations de construire et de faciliter la compréhension du constat ci-
dessous détaillé.
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6. Constat :
1. De l’Arsenal juridique et réglementaire :
L’analyse du secteur de l’urbanisme au Maroc a permis, d’une part, de mettre la lumière sur l’importance et
la richesse de l’arsenal juridique et réglementaire dans ce domaine et, d’autre part, de déceler un certain
déphasage de ces textes par rapport à l’évolution du contexte socio-économique de notre pays.
En effet, cette analyse a fait ressortir que la procédure d’autorisation de construire est régie par une
multitude de textes de lois, de décrets, d’arrêtés et de circulaires dont le nombre total avoisine parfois une
centaine, touchant ainsi à l’ensemble des aspects d’un projet (urbanisme, architecture, sécurité, salubrité,
servitudes, protection de l’environnement, exercice des professions règlementées…etc.).
Ci-dessous la liste des principaux textes qui reviennent souvent dans l’examen des dossiers d’autorisation :
1. le Dahir n°1-60-063 du 25 juin 1960 relatif au développement des agglomérations rurales ;
2. le Dahir portant loi n°1-93-51 du 10 septembre 1993 instituant les Agences Urbaines ;
3. la loi n°16-89 relative à l’exercice de la profession d’architecte et à l’institution de l’ordre national des
Architectes, promulguée par le dahir n°1-92-122 du 22 rebia I 1414 (10 septembre 1993) ;
4. La loi n°78.00 portant charte communale, promulguée par le dahir n°1-02-297 du 03 octobre 2002 ;
5. La loi n°12.90 relative à l’urbanisme, promulguée par le dahir n°1-92-31 du 17 juin 1992 ;
6. La loi n°25.90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements, promulguée par le
dahir n°1-92-7 du 17 juin 1992 ;
7. La loi n°30-93 relative à l’exercice de la profession d’Ingénieur géomètre-topographe et instituant
l’Ordre National des Ingénieurs géomètres-topographes, promulguée par le dahir n°1-94-126 du
25 février 1994 ;
8. La Circulaire 1500/2000 du 6 octobre 2000 relative à la simplification des circuits et des procédures
d’instruction des demandes d’autorisation ;
9. La Circulaire 65 du 30 Mars 1994 relative à la réglementation de la construction dans le milieu rural ;
10. La Circulaire 2531 en date du 10 février 2004 relative à la création des antennes des Agences urbaines
au niveau des délégations provinciales et préfectorales de l’Habitat.
11. La Circulaire n°118/17799 du 1er novembre 2006 relative aux projets de lotissements, de groupes
d’habitation, de morcellements et de constructions à réaliser à proximité des Palais et Demeures
Royaux ;
12. La circulaire interministérielle n°31/10098 du 06 juillet 2010 relative aux conditions permettant aux
projets d’investissement de bénéficier de dérogations en matière d’urbanisme ;
13. La Circulaire n°12075 du 08 juillet 2011 relative à la rationalisation des procédures d’inspection et de
contrôle des chantiers ouverts et respect des délais d’octroi de la note de renseignements.
Conclusions :
- Un arsenal juridique partiellement caduc, en déphasage des fois par rapport à
l’évolution des territoires, laissant ainsi la place à l’émergence d’un système
parallèle et des raccourcis dérogatoires.
- Des domaines d’activités connaissant des vides juridiques (autorisations de
démolir, qualité, sécurité des chantiers, …etc.).
- Des textes parfois contradictoires.
- Un arsenal lourd et complexe.
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7. 2. Des intervenants et des responsabilités:
De par sa transversalité, le système de l’autorisation de construire au Maroc est le lieu, par
excellence, d’intervention de plusieurs acteurs, aussi bien les administrations publiques, les
collectivités locales (communes) ou le privé, comptant ainsi parmi les domaines les plus
décentralisés et déconcentrés au Maroc.
Ainsi, au moins 20 intervenants potentiels ont été identifiés dans le processus d’autorisation de
construire :
1. La commune concernée par le projet ;
2. La préfecture/ Province concernée ;
3. L’agence urbaine ;
4. La protection civile ;
5. L’Administration chargée des réseaux de télécommunications ;
6. Les Régies de distribution d’électricité et d’eau potable ou éventuellement les administrations
concessionnaires de ces services ;
7. La direction régionale de l’équipement (construction en milieu rural, projets se situant le long
des voies classées…etc.) ;
8. La direction régionale de la culture (projets se situant dans les tissus anciens ou les périmètres
classés);
9. Le Service du cadastre et de la cartographie (servitude…etc.) ;
10. La délégation provinciale de l’habitat (projets de dérogation en milieu rural ;
11. La direction régionale de l’énergie et des mines (projets de stations de services, stockage de
matière combustible…etc.) ;
12. La Délégation préfectorale/provinciale de la santé (projets d’hôpitaux, cliniques….etc) ;
13. La délégation préfectorale/provinciale de l’éducation nationale (écoles publiques ou privés…) ;
14. La délégation préfectorale/provinciale du tourisme (projets touristiques) ;
15. L’Office National des Chemins de Fer (projets se situant le long des voies ferrées.) ;
16. Le Nidara des Habous et des Affaires Islamiques (construction des édifices de cultes) ;
17. La circonscription des domaines (projets construits sur terrains du domaine privé de l’Etat) ;
18. Le conseil régional de l’ordre des architectes (commission d’esthétique…) ;
19. L’agence du bassin hydraulique (étude d’impact, servitudes non aedificandi…etc.) ;
20. Le département chargé de l’environnement (études d’impact) ;
21. La délégation préfectorale ou provinciale de la jeunesse et sports (salles de sports…) ;
22. L’OFPPT (projets des centres de formation)…etc.
Cependant, l’intervention effective des services dépend de la nature du projet. Ainsi, à titre
d’exemple, la demande d’autorisation de construire un logement relevant d’un lotissement
autorisé peut être instruite uniquement par les services de l’agence urbaine, la Province, la
commune, la Protection civile et les services chargés des réseaux (électricité, eau potable et
téléphone) soit un maximum de 9 services et non pas 20.
Conclusions :
- Au moins 20 acteurs interviennent dans le processus de l’autorisation de construire.
- Une difficulté d’aboutir à un consensus général des membres de la commission.
- Une responsabilité diluée.
- Un parcours long : citoyen ne disposant pas d’une seule interface (guichet unique).
- Délais longs et perte de réelles opportunités d’investissement.
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8. 3. Des procédures et des circuits administratifs :
Le processus d’autorisation de construire a été synthétisé selon le schéma ci-dessous, relatant ainsi
le parcours de l’investisseur ou du particulier, depuis l’intention de construire, jusqu’à la délivrance
du permis d’habiter ou du certificat de conformité.
3.1. Schéma de la procédure d’autorisation de construire.
Obtention de l’autorisation de Obtention du permis d’habiter /
construire certificat de conformité
B D
A C
Dépôt de dossier
Pré- à la commune Suivi du chantier
autorisation
Les principales étapes identifiées sont :
Etape A : c’est une étape préalable à la demande de l’autorisation de construire. Elle revêt
toutefois une importance capitale, vu que les pièces juridiques justifiant la propriété (certificat
de propriété, plan cadastral…etc.) et les données urbanistiques relatives au foncier (note de
renseignement) constituent des pièces maitresses dans le dossier de demande d’autorisation de
construire.
Etape B : cette étape se déclenche suite au dépôt par l’investisseur du dossier de l’autorisation
de construire à la commune ; c’est l’étape où le dossier est soumis à l’examen d’une commission
très élargie. De par la multiplicité des intervenants siégeant dans cette commission et les délais
impartis à l’obtention du consensus de l’ensemble de ces derniers, cette étape représente la
phase ultime par excellence dans le processus de l’autorisation de construire.
Etape C: une fois l’autorisation obtenue, la procédure d’ouverture du chantier commence,
mettant ainsi en exergue d’autres aspects de la procédure d’autorisation, en l’occurrence ceux
relatifs aux procédures de démolition, à la qualité de gestion des chantiers et à la sécurité des
ouvriers et des citoyens…etc. Le partage des rôles et des responsabilités entre les différents
intervenants (architectes, bureaux d’étude, commune concernée, Agence urbaine, Autorité
locale…etc.)durant cette phase, revêt une importance capitale dans le processus de réalisation
des projets conformément aux délais programmés.
Etape D: cette étape est l’aboutissement du processus d’autorisation de construire. Elle relate
tout le processus de commencement des travaux jusqu’à l’obtention du permis d’habiter ou du
certificat de conformité. De part la multiplicité des acteurs et la mise en convergence de leurs
décisions, cette phase connaît également plusieurs dysfonctionnements qui seront détaillés ci-
dessous.
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9. 3.2. Analyse détaillée de la procédure par phasage :
Etapes Intervenants et processus Délais réels dysfonctionnement
Cadastre (plan cadastral,
Multiplicité des intervenants.
coordonnées)
Délais longs.
Etape A : pré- Conservation foncière De 7 à 10
Difficulté d’accès à l’information relative
autorisation (certificat de propriété) jours
au foncier et aux dispositions
Agence urbaine (note de
urbanistiques.
renseignement)
Absence d’un bureau d’ordre dédié aux
autorisations de construire.
1ère Phase : dépôt du dossier à la
Pièces constitutives du dossier
Commune :
nombreuses (voir liste en annexe)
Dépôt au Bureau d’ordre.
non vérification des pièces constitutives
Service des plans.
du dossier d’autorisation.
Secrétariat Général de la De 15 jours à
Dossiers incomplets.
commune. 1mois
Délais longs pour l’envoi des dossiers à
Président (ou son
l’Agence urbaine et aux services
représentant).
extérieurs.
L’envoi aux différents services se fait
sous couvert de l’autorité locale.
des dossiers souvent incomplets.
Une programmation lente (7 à 15 jours)
2èmephase: Examen du dossier
selon les Agences Urbaines.
par la commission (au moins 20
membres) La multiplicité des intervenants (au
Etape B : moins 20) complique la prise de décision
obtention de Dépôt du dossier au bureau L’absentéisme des représentants.
l’Autorisation de suivi de l’agence urbaine. Les représentants des différents services
de construire Vérification des pièces ne sont pas toujours qualifiés pour la
constitutives du dossier. prise de décision sur place.
Programmation de la date de Une masse de travail très importante
la commission. compte tenu des ressources humaines
Etude par les différents et matérielles limitées allouées aux
De 10 jours à Agences urbaines.
départements : gestion
juridique et étude.
3 mois La multiplicité des textes juridiques
Tenue de la commission : au aboutit souvent à un non consensus
moins 20 intervenants. entre les membres.
Non prévision de circuits différenciés
Convocation de certains
services compétents (agence entre investisseurs et particuliers
du bassin…etc.) Multiplicité des procédures : procédure
Dossiers modificatifs. normale, procédure accélérée,
procédure dérogatoire.
L’octroi de l’avis conforme.
Un taux élevé de passage : dû aux
Paiement des taxes.
remarques en cascades et à la non
Délai.
satisfaction des remarques par le
pétitionnaire.
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10. Etapes Intervenants et processus Délais réels dysfonctionnement
L’avis technique de certaines
administrations est tributaire du
paiement des services rendus (protection
civile).
L’accès à l’information : résultat des
Etape B (suite): commissions….etc.
obtention de Absence d’un véritable encadrement et
l’Autorisation accompagnement des investisseurs.
de construire La délivrance de l’autorisation exige un
délai qui reste très long vu l’intervention
de plusieurs services communaux à
savoir (Service des plans, Service de
voirie de la commune, Service d’hygiène
de la commune)
L’ouverture du chantier se fait en
l’absence des services des
administrations et de la commune
concernée ou parfois même de
l’architecte.
Absence d’une législation régissant
Désignation des entreprises et l’autorisation de démolir.
des bureaux techniques de Gestion archaïque des chantiers,
Délai
suivi. absence de mesures de sécurité des
Etape C : suivi tributaire de
Ouverture du chantier. ouvriers et des particuliers (clôture,
de chantier l’importance
Travaux de démolition. affichage de l’autorisation, cahier de
du projet
Suivi du chantier. chantier…etc.)
Contrôles absents ou répétitifs et
redondants de la part des différentes
autorités compétentes.
Responsabilité diluée.
Aucune limite de durée de
chantier.
1ère phase : la multiplicité des intervenants : au
Dépôt du dossier de demande moins 10 intervenants siègent au niveau
du permis d’habiter/certificat des commissions (Agence urbaine,
de conformité à la commune. Commune, Préfecture, Equipement,
Etape D :
Convocation de la commission Protection civile, Régies, ONEP, ONE,
obtention du
chargée de la vérification de IAM, etc.….).
permis
la conformité des travaux. Les représentants des différents services
d’habiter / du
Sortie de la commission sur ne sont pas toujours qualifiés pour la
certificat de De 1à 2mois
les lieux. prise de décision sur place.
conformité/ ème
2 phase : Absentéisme des représentants des
réception
Signature du PV par services extérieurs.
provisoire des
l’ensemble des acteurs. Retard dans la programmation des
lotissements
Délivrance du permis sorties de réception provisoires ou du
d’habiter/certificat de permis d’habiter.
conformité/réception Surcharge par rapport à l’effectif des
provisoire. différents services.
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11. Il est à signaler que cette analyse retrace le parcours normal d’un dossier d’autorisation de
construire. Cependant, il est important de différencier entre la procédure d’instruction des
grands projets et des petits projets :
Pour les petits projets :
Le dépôt dossiers a lieu directement au guichet unique et le nombre des membres statuant,
séance tenante, ne dépasse pas 6 représentants.
Pour les grands projets :
Les dossiers sont transmis par la commune à l’agence urbaine qui programme la commission et
doit notifier cette décision dans un délai ne dépassant pas les 10 jours.
4. De la gouvernance administrative :
L’analyse détaillée du processus d’autorisation de construire a permis de mettre la lumière sur les
principaux goulots d’étranglements. Cette situation est due à la fragilité du système de gouvernance
à plusieurs niveaux :
4.1 Une architecture institutionnelle complexe :
La multiplicité des intervenants dans l’acte de construire a souvent été derrière la dilution de la
responsabilité et l’absence d’un leadership local, (sorte de véritable guichet unique), susceptible de
jouer plusieurs rôles à la fois (encadrement et accompagnement des investisseurs, pilotage du
processus, médiation entre les différents acteurs…etc.).
Cette fragilité de l’architecture locale a été derrière l’émergence de plusieurs pratiques non
éthiques (excès de pouvoir, corruption…etc.).
4.2 Des procédures souvent non formalisées :
La mise en place de plusieurs procédures, sans pour autant les formaliser (manuel de procédures
avec définition de qui fait quoi, comment et quand ?) a largement contribué à l’existence de zones
d’ombres au niveau du processus d’autorisation de construire, à la dégradation de la qualité du
service public et à la perte de confiance dans l’administration publique d’une manière générale.
Cette situation confuse a largement été exploitée pour la prolifération des constructions
clandestines et non réglementaires.
4.3 Difficulté d’accès à l’information :
L’absence d’un système d’information, le retard enregistré dans la dématérialisation de certaines
procédures (e-note de renseignement, e-certificat de propriété…etc.), le manque d’expertise au
niveau local, laissent souvent l’investisseur et le particulier à la merci du pouvoir discrétionnaire de
l’administration.
4.4 La prolifération d’actes illicites :
Compte tenu de cette fragilité, le système d’autorisation de construire au Maroc, est propice à
l’émergence de plusieurs pratiques illicites et non éthiques (corruption, conflits d’intérêts,
rétention de l’information, excès de pouvoir…etc.), contribuant ainsi à alourdir davantage la
procédure et à proroger les délais d’obtention des autorisations.
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12. Dysfonctionnements:
Le présent rapport constitue une radiographie du processus de la délivrance des autorisations
de construire, mettant ainsi en avant les principaux dysfonctionnements:
1. absence d’un leadership au niveau local, se manifestant par :
la multiplicité des textes juridiques : au moins 100 lois, décrets, circulaires régissent la
procédure d’autorisation de construire.
la multiplicité des intervenants : au moins 20 intervenants siègent au niveau des
commissions (Agence urbaine, Commune, Préfecture, Equipement, Protection civile, Régies,
ONEP, ONE, IAM, autres administrations concernées par le projet).
Pièces constitutives du dossier : au moins 10 pièces.
Représentativité et Qualité des représentants aux commissions : les représentants des
services extérieurs ou les collectivités locales n’ont pas souvent la qualité pour la prise de
décision sur place.
Absentéisme des représentants des services extérieurs ou Décalage dans le temps du
traitement entre ces Services.
Absence d’un encadrement réel de l’accompagnement des investisseurs par les maîtres
d’œuvre (architectes, BET, IGT…etc.) lors de la constitution et le dépôt du dossier.
Multiplicité des procédures : procédure normale, procédure accélérée, procédure
dérogatoire…etc.
Taux élevé de passage : remarques en cascades ou non satisfaction des remarques par
l’architecte.
Paiement préalable des prestations : l’avis technique de certaines administrations est
tributaire du paiement des prestations pour services rendus (Protection civile).
Le délai de transmission des dossiers par la commune : étant donné que cette transmission
se fait sous couvert de l’autorité locale (commune, cercles, Caidas, ….etc.).
Absence de consensus dans certains cas.
2. Gouvernance complexe, se manifestant par :
Difficulté d’accès à l’information : résultats des commissions, délivrance de la note de
renseignement, certificat de propriété…etc.
Procédures non formalisées, complexes et stériles.
Non prévision de circuits différenciés entre investisseurs et particuliers.
Dégradation de la qualité de service public.
Corruption, abus de pouvoir.
3. Dégradation de la qualité architecturale et urbanistique:
La qualité du paysage de nos villes et campagnes est de plus en plus sujette à débat (en
témoignent la prolifération de l’habitat clandestin, la dégradation des tissus anciens et
historiques, l’effort important de mise à niveau urbaine et rurale déployé par l’Etat et les
collectivités locales ces dernières années...etc.)
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13. Acquis :
Vu l’importance que revêt ce sujet, le Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de
l’Aménagement de l’Espace a ouvert plusieurs chantiers dans l’objectif d’alléger l’examen des
demandes d’autorisation de construire, de réduire les délais impartis à la délivrance de ces
autorisations et d’améliorer la qualité du service public. Ainsi, les principaux acquis enregistrés
durant ces dernières années sont :
La généralisation des agences urbaines : (15 en 2000, 26 aujourd’hui soit +73%, couvrant ainsi
l’ensemble du territoire National).
La création d’antennes aux niveaux provincial ou préfectoral : (29 antennes à 2011).
La création de guichets uniques : (103 guichets soit: 57% des Communes Rurales et 70% des
Communes urbaines).
La mise en place de mesures d’accompagnement des projets de logement social, notamment :
Le délai de moins de 4 semaines pour l’obtention de l’autorisation de construire.
L’instauration d’une procédure de pré-instruction.
L’instauration d’une commission de médiation constituée des Ministères : de l’Intérieur, de
l’Economie et des Finances, et le Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de
l’Aménagement de l’Espace.
La réduction des délais d’examen de dossiers par les agences urbaines (1 à 3 jours pour les
petits projets (80% des dossiers en 2010) et 7 à 10 jours pour les grands projets (le délai
instauré par la circulaire 1500/2000 est de 10 jours) ;
La certification ISO des Agences Urbaines : 3 certifiées à ce jour : Rabat ; Marrakech et Taza ;
La mise en œuvre de l’objectif ‘’Placard zéro’’ au niveau des Agences Urbaines.
L’instauration de la commission de pré-instruction des dossiers des demandes
d’autorisation (si la demande est formulée).
La signature de convention avec l’Ordre des Architectes relative à la possibilité donnée à
l’architecte Maitre d’œuvre d’assister à la commission d’instruction des dossiers.
La diffusion, par certaines agences urbaines des procès-verbaux des commissions
d’instructions des demandes d’autorisations aux pétitionnaires et architectes (copie, fax et sur
site web…) Cette procédure est à généraliser à l’ensemble des agences urbaines à fin 2011.
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14. Benchmark indicateurs internationaux
Dans la perspective d’une réforme des procédures d’obtention du permis de construire, il est
indispensable de procéder à l’analyse comparative des différentes expériences à l’international ainsi
que le positionnement des efforts déployés par le Maroc à ce sujet à travers le classement des
institutions internationales.
1. Les meilleures pratiques :
Le tableau ci-après résume les meilleures pratiques qui ont permis de faciliter l’obtention du permis
de construire en 2009-2010 *:
Mesure Économies Exemples
Réduction du délai de Bénin, Burkina Faso, Croatie, Au Bénin, une nouvelle commission
traitement des demandes Hongrie, Kazakhstan, Mexique, pour traiter les demandes de
Pérou, République permis de construire a réduit le
Démocratique délai moyen pour l’obtention des
du Congo, Roumanie, Rwanda, permis de construire de 410 jours à
Sierra Leone 320 jours.
Simplification des procédures Arabie Saoudite, Côte d’Ivoire, L’Ukraine a éliminé 9 de ses 31
Croatie, Kazakhstan, Mali, procédures, réduisant ainsi du tiers
Mexique, Ukraine le délai pour l’octroi d’un permis de
construire et les coûts de 6 %.
Adoption de nouvelles Croatie, Hongrie, Kazakhstan, Des amendements apportés à la loi
réglementations sur Roumanie sur la construction et aux
la construction réglementations sur la construction
de la Roumanie ont réduit les délais
de 15 jours et les coûts de 12,9 %.
Réduction des frais Burkina Faso, République Au Vietnam, le nouveau frais
Démocratique du Congo, d’enregistrement pour les édifices,
Rwanda, Viet Nam dont la construction est terminée, a
réduit les coûts totaux de 43 %.
Création ou amélioration Arabie Saoudite, Kazakhstan, Au Paraguay, un nouveau guichet
d’un guichet unique Paraguay, Russie unique au niveau des municipalités
a réduit le délai pour l’octroi d’un
permis de construire de 291 jours à
179 jours.
Mise en place d’un système Kazakhstan, Mali La nouvelle évaluation d’impact
d’approbations basé sur les environnemental pour les édifices
risques commerciaux non complexes du
Mali a réduit les délais d’obtention
d’un permis de construire de 9 % et
les coûts de 32,7 %.
Amélioration de la plate Colombie La Colombie a amélioré son
forme électronique ou des processus de vérification
services en ligne électronique des certificats de pré-
construction, ce qui a permis
d’éliminer 1 procédure.
* Source : Base de données Doing Business
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15. Les enseignements/bonnes pratiques facilitant l’octroi des permis de construire à retenir peuvent
être énumérés ci-après :
1.1 Des services en ligne :
Les économies du Moyen-Orient et Afrique du Nord qui ont facilité l’obtention des permis de
construire ont mis l’accent sur le lancement de services en ligne et de plateformes électroniques.
Cette tendance a vu le jour au début des années 1990 dans certains pays membres du Conseil de
Coopération du Golfe (Bahreïn, Qatar, Arabie Saoudite et Émirats Arabes Unis).
Au Bahreïn, où répondre aux formalités prend le moins de temps dans la région, les demandeurs
peuvent télécharger les formulaires, soumettre leur demande et les plans de construction, suivre
l’état de leur demande et payer les frais de procédures en ligne. Les changements apportés dans la
région ont permis de réduire les délais moyens pour l’obtention d’un permis de construire de 41
jours, faisant de la région du Moyen-Orient et d’Afrique du Nord la plus rapide dans ce domaine à
l’échelle mondiale.
La région du Moyen-Orient et de l’Afrique du Nord n’a pas été la seule à recourir aux nouvelles
technologies pour rendre l’obtention des permis de construire plus efficace. En Asie de l’Est et dans
le Pacifique, Singapour et la région administrative spéciale de Hong Kong ont converti en 2008 leur
guichet unique en un système électronique. À Singapour, les autorités chargées du bâtiment
fournissent un accès facile à l’information pertinente et permettent la soumission en ligne de tous les
documents nécessaires pour obtenir un permis. Dans la région administrative spéciale de Hong Kong
(Chine), bien que les demandes doivent encore être présentées par le maitre d’ouvrage en personne,
tous les formulaires et les documents de référence sont désormais disponibles en ligne.
1.2 Utiliser les guichets uniques pour améliorer la coordination :
Avant qu’un plan de construction ne soit approuvé, des accords spécifiques sont nécessaires pour en
garantir la qualité et la sécurité. Il est fréquent que plusieurs agences participent à ce processus. Pour
prévenir toute démarche en double et assurer l’efficacité du processus, bon nombre d’économies ont
décidé de regrouper toutes les agences concernées en un seul endroit. Ces guichets uniques
permettent une meilleure organisation du processus d’examen, non pas en réduisant le nombre de
vérifications nécessaires, mais en améliorant la coordination des efforts des diverses agences. En
procédant de cette manière, davantage de ressources peuvent être consacrées aux vérifications de
sécurité plutôt qu’aux formalités administratives.
Il existe diverses manières d’organiser un guichet unique. Au Paraguay, les autorités ont regroupé les
bureaux des professionnels de sept municipalités dans un seul. Depuis le début de 2010, le Burkina
Faso organise des réunions périodiques auxquelles participent tous les organismes concernés pour
accélérer le processus d’approbation. En 2009, dans le cadre de son programme “Be the Smart
Regulator”, le gouvernement local de la région administrative spéciale de Hong Kong a fusionné 8
procédures auxquelles participent 6 différentes agences et 2 entreprises de services publics du
secteur privé en un guichet unique. Une interface unique facilite l’interaction avec les clients. À
l’échelle mondiale, 22 économies ont adopté une forme de guichet unique pour coordonner les
agences participant à l’approbation des permis de construire.
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16. 1.3 Différencier les projets en fonction des incidences qu’ils présentent :
Les projets de construction n’ont pas tous les mêmes impacts sociaux, culturels, économiques et
environnementaux. Un hôpital ou un gratte-ciel ne peut pas être comparé à un entrepôt commercial
de 2 étages. Les gouvernements efficaces ont mis en œuvre des processus rigoureux d’obtention des
permis de construire mais adaptés en fonction du niveau de risque et de l’emplacement des projets
de construction.
Les édifices simples ou à faibles risques nécessitent moins de documentation que les structures plus
complexes et peuvent donc être approuvés plus rapidement. Cette approche permet d’économiser
du temps, tant pour les entrepreneurs que les autorités, et de canaliser leurs efforts et leurs
ressources de manière plus efficace.
Le tableau suivant retrace les bonnes pratiques facilitant l’octroi des permis de construire dans le
monde * :
Pratique Économies Exemples
Utiliser un système
Allemagne, Colombie, ile
d’approbations 84
Maurice, Singapour
basé sur les risques
Voir un code de construction Croatie, Kenya, Nouvelle-
43
approuvé Zélande, Yémen
Avoir un guichet unique Bahreïn, Chili, Géorgie, RAS
22
de Hong Kong, Chine
*Source : Base de données Doing Business.
2. Analyse comparative (Benchmark) de la réglementation régissant l’octroi du permis de
construire :
L’analyse comparative de la réglementation régissant l’octroi du permis de construire dans différents
pays relevant des régions à mode de gouvernance particulier permet de tirer les meilleurs
enseignements qui peuvent être adaptés au contexte Marocain.
Les pays retenus pour le benchmark sont : la France, l’Egypte, l’Algérie, le Cameroun, le Mexique, le
Canada, les Emirats Arabes Unis, l’Allemagne et la Thaïlande.
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17. Tableau récapitulatif : Synthèse des réglementations pour l’octroi du permis de construire
Très fréquente Fréquence moyenne Faible
Fréquence des réformes France Algérie, Egypte Maroc, Allemagne
Loi/Décret Code Circulaire
Description de la procédure France, Allemagne, Cameroun, Algérie Malaisie, Egypte, Chypre, Liban Maroc
Centralisée Partiellement Décentralisée
Algérie, Mexique, Maroc, Tunisie, Brésil, France, Espagne, Canada, Emirats
Gouvernance Allemagne, Egypte
Thailande Arabes Unies
E autorisation Données en ligne Faible recours
Singapour, Emirats Arabes Unies, Arabie
E administration France, Canada, Egypte, Liban, Cameroun Algérie, Maroc
Saoudite, Hong Kong, Bahrein,
Autorisation Instruction Pré instruction
Emirats Arabes Unies, Arabie Saoudite,
Guichet unique Maroc, Algérie, Tunisie -
Hong Kong, Géorgie, Bahrein, Paraguay
Négociation Conformité Dérogation
Mode de prise de décision Royaume Uni, USA, Brésil, Mexique Maroc, Algérie, France, Canada, Tunisie Maroc, France, Canada, Thailande
Autre que la partie qui autorise La partie qui autorise Tribunaux
Recours Canada France Algérie, Egypte, Mexique
Etat Communes Mixte
Contrôle Egypte, Allemagne Emirats Arabes Unies, Thailande, Canada Mexique, Maroc, Algérie
Prépondérant Assistance Faible
Rôle des professionnels Egypte Maroc, Algérie, France
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18. 3. Enseignements et recommandations :
Au vu des traits saillants de l’analyse comparative de la réglementation régissant l’octroi du
permis de construire et les réformes engagées à ce sujet par les différents pays, et de la
nécessité d’accompagner le développement qu’a connu le Maroc durant la dernière décennie,
marquée par le lancement de plusieurs projets structurants et l’adoption de nombreuses
stratégies sectorielles et réformes institutionnelles, il devient impératif d’initier une réforme de
la procédure d’octroi du permis de construire. Cette réforme doit être engagée dans le souci
d’améliorer l’attractivité de nos territoires et de stimuler notre économie sociale et urbaine.
Les principales recommandations qui peuvent encadrer toute réforme future peuvent être
présentées comme suit :
Décentralisation et déconcentration des pouvoirs au profit des collectivités territoriales : en
guise d’accompagnement du processus de régionalisation prôné par les pouvoirs publics ;
Mise en ligne des données et documents de référence et l’adhésion à l’e-autorisation ;
Mise en place d’une structure indépendante pour le contrôle des infractions autre que celle
chargée de la délivrance des autorisations;
Responsabilisation des professionnels en adoptant le principe de la déclaration de conformité
des projets conçus par rapport aux règles d’urbanisme par le maître d’œuvre.
De même, un schéma intermédiaire peut être envisagé pour faciliter la mise en place progressive de
la réforme envisagée pour tenir compte de la nécessité de la rationalisation et la mutualisation des
ressources humaines et matérielles disponibles et du besoin d’accompagnement de l’élite de
gouvernance des territoires. La redéfinition des tâches des institutions et intervenants en la
matière, la mise en place de structure permanente « guichet unique » au sein des collectivités
territoriales ainsi qu’une éventuelle hiérarchisation des pouvoirs selon l’incidence du projet (projet
d’intérêt national, régional et local) pourront constituer les éléments de base de ce schéma
intermédiaire.
17
19. Les 10 Propositions :
Le présent rapport se propose de donner des alternatives innovantes et volontaristes, afin de
pallier aux différents dysfonctionnements décelés lors de cette analyse et de s’inspirer
également des bonnes pratiques en vigueur dans plusieurs pays. Ces alternatives visent à
répondre aux objectifs stratégiques suivants :
1. Décentraliser et déconcentrer les pouvoirs au profit des collectivités territoriales : en
guise d’accompagnement du processus de régionalisation prôné par les pouvoirs publics ;
2. Impliquer et Responsabilisation des professionnels en adoptant le principe de la
déclaration de conformité des projets conçus dans le cadre du code de l’urbanisme.
3. Donner un statut particulier aux grandes métropoles, aux villes nouvelles et aux tissus
anciens
4. Instaurer de véritables guichets uniques pour pallier à la multiplicité des intervenants.
5. Mettre en place des procédures différenciées selon l’impact des projets.
6. Mettre en place des structures de médiation et d’arbitrage.
7. Instaurer de nouvelles règles visant la promotion de la gouvernance urbaine : l’e-
autorisation, la lutte contre la corruption…etc.
L’ensemble de ces objectifs a été décliné en 10 propositions à mettre en œuvre sur le court et le
moyen terme par l’ensemble des intervenants dans le processus de l’autorisation de construire :
1. Au niveau institutionnel :
Mettre en place un établissement public dédié à la gestion des métropoles (CITY
MANAGER), cet établissement est administré par un conseil d’administration, présidé par
le président de la collectivité locale concernée, et peut se positionner en véritable
leadership de l’urbanisme au niveau local.
La création du médiateur (commission bipartite : MHUAE ; MI) comme commission de
recours et de déblocage des dossiers, présidée par le Wali.
2. Au niveau des procédures d’autorisation :
Finaliser l’élaboration du règlement général de la construction : actuellement en cours
de concertation avec les partenaires concernés.
Différencier les procédures d’autorisation en fonction de l’impact du projet (projet à
caractère national, régional ou local).
Mettre en œuvre l’autorisation sur simple déclaration de l’architecte tout en
procédant à la classification de ces bureaux d’études : cette disposition est prévue au
niveau du code de l’urbanisme, actuellement transmis, pour examen au conseil du
Gouvernement.
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20. Procéder à la délivrance du permis d’habiter et le certificat de conformité sur la base
de l’attestation de fin des travaux délivrée par l’architecte.
3. Au niveau de la modernisation de l’administration et l’amélioration du service public :
Généraliser et opérationnaliser les guichets uniques en vue d’alléger les formalités
administratives, d’encadrer et d’accompagner les investisseurs.
Instaurer l’e-service (note de renseignements, certificat de propriété, publication des
résultats des commissions sur le net, demande d’autorisation en ligne …etc.)
4. Au niveau du contrôle :
Mettre en place une structure indépendante pour le contrôle des infractions autre que
celle chargée de la délivrance des autorisations : projet de loi validée par le conseil du
Gouvernement.
5. Au niveau de la Gouvernance urbaine :
Mettre en œuvre des dispositions volontaristes pour la lutte contre la corruption, l’excès
de pouvoir ou toute forme d’actes illicites qui contribuent à la lourdeur de la procédure.
Il est à souligner que ces 10 propositions volontaristes doivent être accompagnées par une véritable
mise à niveau des ressources humaines au niveau des collectivités locales (formation, NTIC...etc.), en
vue d’asseoir la réforme en matière d’urbanisme, prônée par Sa Majesté le Roi que Dieu L’assiste, et
de relever ainsi le défi de la compétitivité internationale.
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21. Annexes
Pièces constitutives des dossiers d’autorisation par procédure
A. Constitution du dossier de demande d’autorisation de construction :
Demande d’autorisation de construire (engagement du pétitionnaire) ;
Certificat de propriété ;
Plan cadastral ;
Contrat d’architecte ;
Montage photo de la parcelle ;
Plan côté de la parcelle ;
Note de renseignements délivrée par l’Agence Urbaine (sauf pour les petits projets) ;
les documents relatifs à la conception urbanistique du projet ;
un plan de situation ;
en cas de modification d’une construction, le dossier doit comporter en plus:
les plans modifiés devront être présentés avec les teintes conventionnelles ;
l’ancien plan autorisé et copie de l’ancienne autorisation ou à défaut, un relevé
de l’existant établi par un ingénieur géomètre-topographe ;
attestation de stabilité pour les grandes modifications délivrée par le bureau de
contrôle.
B. Constitution du dossier de demande d’autorisation de créer un groupe d’habitations :
Demande d’autorisation de lotir (engagement du pétitionnaire) ;
Certificat de propriété ;
Plan cadastral ;
Contrat d’architecte ;
Note de renseignements délivrée par l’Agence Urbaine ;
un plan topographique établi sur la base des points calculés du périmètre à lotir figurant sur
le plan foncier ;
un plan de situation ;
les documents relatifs à la conception urbanistique du projet ;
les documents techniques afférents à la réalisation de la voirie et des réseaux divers (eau,
assainissement, électricité) ;
Le cahier des charges mentionnant notamment les servitudes de toute nature grevant
l’immeuble, le volume et les conditions d’implantation des constructions ainsi que les
équipements dont la réalisation incombe à la commune et ceux qui seront réalisés par le
lotisseur.
C. Constitution du dossier de demande d’autorisation de lotir
demande d’autorisation de lotir (engagement du pétitionnaire) ;
Certificat de propriété ;
20
22. Plan cadastral ;
Contrat d’architecte ;
Note de renseignements délivrée par l’Agence Urbaine ;
Un plan topographique établi sur la base des points calculés du périmètre à lotir figurant
sur le plan foncier ;
Un plan de situation ;
les documents relatifs à la conception urbanistique du lotissement (composition du
lotissement et son intégration dans le secteur) ;
Les documents techniques afférents à la réalisation de la voirie et des réseaux divers (eau,
assainissement, électricité) ;
Le cahier des charges mentionnant notamment les servitudes de toute nature grevant
l’immeuble, le volume et les conditions d’implantation des constructions ainsi que les
équipements dont la réalisation incombe à la commune et ceux qui seront réalisés par le
lotisseur.
D. Constitution du dossier de demande d’autorisation de morceler :
Demande d’autorisation de morceler (engagement du pétitionnaire) ;
Certificat de propriété ;
Plan cadastral ;
Contrat d’architecte ;
Montage photo de la parcelle ;
Note de renseignements délivrée par l’Agence Urbaine ;
Un plan topographique établi sur la base des points calculés du périmètre à lotir figurant
sur le plan foncier ;
Un plan de situation ;
Les plans du projet de morcellement régulier.
E. Constitution d’un dossier de demande dérogation :
Une demande signée par le promoteur ou une procuration en cas d’absence du
propriétaire ;
Présentation du projet accompagné d’une plaquette de format A4 ;
Un certificat de propriété ou contrat de bail ;
Un plan cadastral ;
Une note de renseignements.
F. Constitution d’un dossier de demande de note de renseignements :
Une demande signée par le promoteur ou une procuration en cas d’absence du
propriétaire ;
Un certificat de propriété ou contrat de bail ;
Un plan cadastral ;
Photocopie de la CIN du demandeur ;
Le paiement de la redevance.
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