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Calan
Bubry
Lanester
Plouhinec
Riantec
Quéven
Quistinic
Centres-villes
et centres-bourgs
du pays de Lorient,
quels enjeux ?
janvier 2018n° 96
Focus sur 7 cœurs de centralité
2
Contacts : Christine Boissonnot-Delachienne
c.boissonnot@audelor.com
02 97 12 06 69
Lisa Lepretre
l.lepretre@audelor.com
Illsutrations : © Gérard Darris, 2017
Directeur de la publication : Philippe Leblanche
ISSN 2118 - 1632
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
3Communication N°89 - AudéLor - Septembre 2017 3Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Sommaire
Introduction
4 piliers pour une attractivité des centralités
Des communes à différents degrés d’urbanisation
4 Enjeux
Enjeu n°1
Affirmer
une identité
Enjeu n°2
Adapter le parc
de logement
Enjeu n°3
Maintenir les générateurs
de flux en centralité
Enjeu n°4
Conserver/conforter une fonction
commerciale et d’emploi en centralité
Conclusion
Références
p. 04
p. 06
p. 08
p. 11
p. 13
p. 21
p. 29
p. 37
p. 45
p. 46
4
Introduction : un risque de fragilisation
Fragilisées, les centralités sont aujourd’hui au cœur des
préoccupations d’aménagement du territoire que ce soit au
niveau national, régional ou local. En tant que levier essentiel
pour lutter contre l’étalement urbain et la dévitalisation
des centres-villes et des centres-bourgs, le SCoT du pays
de Lorient fait des centralités l’une de ses priorités.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Le maintien et le développement des centra-
lités constituent une réponse à l’étalement et
à “l’éparpillement” urbain. Pour répondre aux
objectifs d’économie d’espace, de limitation
des flux, les centralités doivent être confortées
dans toutes leurs fonctions et dimensions :
commerces, services, équipements, habitat,
espaces publics, lien social…
Le SCoT du pays de Lorient, arrêté en mai
2017, identifie les centralités urbaines à partir
desquelles peut s’organiser le développement
urbain du territoire. Il s’agit avant tout de
renforcer les centralités existantes qui ont
vocation à accueillir, logements, équipements,
emplois et commerces.
Dans la continuité des réflexions sur le SCoT,
l’agence de développement et d’urbanisme du
pays de Lorient (AudéLor) a mené un premier
travail d’identification des problématiques
rencontrées dans les centralités.
Ce travail s’appuie sur 7 centralités du pays
de Lorient (Lanester, Quéven, Plouhinec,
Riantec, Bubry, Quistinic, Calan). Ce choix se
base sur une volonté d’étudier des centralités
aux profils différents tout en couvrant
l’ensemble du territoire du pays.
Ainsi, cette étude a pour objectifs, à partir
d’exemples concrets, de faire émerger les
problématiques et enjeux de ces centralités et
d’en restituer les grands enseignements. Elle
s’appuie sur la construction d’une grille
d’indicateurs et la réalisation d’entretiens
avec les différents acteurs du territoire.
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Riantec, 2017
5
Les démarches engagées en faveur des centralités :
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Depuis
2011
L’EPF Bretagne a initié une démarche expérimentale
pour revitaliser les centres-bourgs, notamment ceux
touchés par une perte d’attractivité résidentielle.
En
2014
Dans le cadre du programme expérimental pour
la revitalisation des centres-bourgs lancé par le gouvernement,
d’autres communes ont rejoint la démarche.
Septembre
2017
De son côté, la Région Bretagne a lancé deux appels à
candidatures pour une attractivité renouvelée à destination
des centres- villes et des bourgs ruraux. 60 dossiers ont été
retenus sur 208 candidatures. 15 communes du pays de Lorient
y ont répondu. La candidature de Quéven a été retenue.
Septembre
2017
L’association “Centre-Ville en mouvement”, qui existe depuis
près de 15 ans, a déposé une demande officielle visant à
labelliser les centres villes “grande cause nationale 2018”.
Octobre
2017
Le CESER Bretagne publie un rapport “centres-bourgs et
centres-villes de Bretagne : réinventons les centralités !”
Mai
2017
Arrêt du SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale)
du pays de Lorient
Octobre
2017
Les Conseils de développement bretons ont mis en
place un échange sur les “Centres-bourgs et centralités
dans les territoires bretons, quels avenirs ?”
Octobre
2017
La FNAU a conduit un travail sur les agglomérations
moyennes qui a donné lieu à des propositions visant
à proposer un pacte d’attractivité “pour révéler le potentiel
des villes et agglomérations moyennes”.
Novembre
2017
Dans le cadre de la Conférence des Territoires,
le gouvernement a annoncé un plan
de 5 milliards d’euros pour les centres-villes.
6
Les pivots de l’attractivité d’un centre-ville ou
d’un centre-bourg s’appuient sur plusieurs
dimensions qui interagissent les unes sur les
autres. Ils reposent sur un juste équilibre
entre plusieurs fonctions ou ressources : l’éco-
nomie, le patrimoine, l’identité, le logement et
les services1
.
Ainsi, les centres-villes ou centres-bourgs
doivent pouvoir répondre à la fois à des besoins
marchands de consommateurs mais également
à des besoins non-marchands d’habitants.
Ils doivent être capables de proposer un habitat
adapté aux nouveaux parcours résidentiels, et
de créer un attachement, d’être un point de
repère pour les habitants.
[1] Selon la grille élaborée dans “Revitaliser son cœur de ville, l’adapter au commerce de demain” David Lestoux-Territorial éditions
La centralité se caractérise par une densité mais aussi par le nombre et la diversité des fonctions qu’elle
propose, il s’agit de la ou des principale(s) zone(s) agglomérée(s) de la commune. L’essence même de
la centralité vient de la concentration des fonctions économiques, de services, d’habitat, de desserte en
transport en commun…
La diversité des flux (habitants, travailleurs, consommateurs…) fait de ces espaces centraux des espaces de
socialisation, des espaces de vie et des lieux attractifs.
Définir de manière précise le périmètre de la centralité n’est pas chose aisée. La diversité des villes offre tout
autant de diversité de centralités. La définition de la centralité est aussi très différente selon les pratiques et
le statut (habitants, consommateurs, jeunes, plus âgés…).
Pour la présente étude, nous nous attacherons à travailler sur les cœurs des centralités urbaines définies dans
le SCoT que nous nommerons centres-bourgs ou centres- villes selon la taille de la commune.
Ces centres-bourgs ou centres villes seront délimités en utilisant comme critère principal la proximité par
rapport à un lieu central (mairie ou église). Cette proximité sera évaluée par la délimitation de la zone
praticable à pied comprise entre 5 et 10 minutes autour de ce lieu central. Cette définition a été complétée
et croisée avec la vision des élus et usagers.
3 juillet
commune
de Lanester
3 juillet
commune
de Riantec
4 juillet
commune
de Calan
10 juillet
commune
de Pouhinec
Définitions et méthode
Rencontres effectuées auprès des communes en 2017
4 piliers pour une attractivité des centralités
12 juillet
commune
de Bubry
16 octobre
commune
de Quéven
16 octobre
commune
de Quistinic
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
7
La définition des centres-villes /centres bourgs,
cœur de centralités urbaines : schéma explicatif
Habitat aggloméré Centralité urbaine du SCot Isochrone 5-10 mn à pied Cœur de centre-bourg
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
8
Les communes du panel : armature urbaine et polarités
Source : INSEE, recensement 2014 / réalisation : AudéLor 2017
Pôle de centralité d'agglomération
Pôle relais d'agglomération
Pôle d'appui
Pôle d'appui, avec potentiel de rayonnement
Pôle relais de proximité
Pôle communal
Pôle communal secondaire
Des communes à différents degrés d’urbanisation
CALAN
LANESTER
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
QUÉVEN
RIANTEC
PLOUHINEC
QUISTINIC
BUBRY
9
Les communes du panel :
les cœurs de centre-bourg/ centre-ville
(population et superficie communale)
BUBRY
[ 2 378 habitants ]
[ 69,09 km2 ]
QUISTINIC
[ 1 429 habitants ]
[ 42,95 km2 ]
LANESTER
[ 21 865 habitants ]
[ 18,37 km2 ]
PLOUHINEC
[ 5 301 habitants ]
[ 35,58 km2 ]
CALAN
[ 1 117 habitants ]
[ 12,29 km2 ]
QUÉVEN
[ 8 643 habitants ]
[ 23,93 km2 ]
RIANTEC
[ 5 290 habitants ]
[ 14,06 km2 ]
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Source : INSEE, 2014
10 Communication N°94 - AudéLor - Septembre 2017
Des communes à différents degrés du cycle d’urbanisation :
évolution des taux de croissance annuel moyen de la population par commune
Plusieurs profils de communes se distinguent
suivant leurs évolutions démographiques : les
communes de la première couronne ou du
pôle d’agglomération qui, après une période
de croissance démographique marquée se
situent désormais sur une croissance urbaine
modérée (Lanester, Quéven).
Les communes de Calan et de Plouhinec
connaissent une attractivité depuis le début
des années 80, celle-ci s’est renforcée entre
2006 et 2014 (+4,4% pour Calan, +1,6%
pour Plouhinec). Enfin, les communes de
Quistinic, Bubry, Riantec, plus éloignées du
pôle d’agglomération connaissent depuis la
fin des années 90 un regain d’attractivité.
0
+1
+3
+5
+7
-1
-3
-7
1962-1968 1968-1975 1975-1982 1982-1990 1990-1999 1999-2006 2006-2014
Source : INSEE
Bubry Calan Lanester Plouhinec Quéven Quistinic Riantec Pays de Lorient
11Communication N°94 - AudéLor - Septembre 2017
Enjeu n°1
Affirmer
une identité
Enjeu n°2
Adapter le parc
de logement
Enjeu n°3
Maintenir les générateurs
de flux en centralité
Enjeu n°4
Conserver/conforter une fonction
commerciale et d’emploi en centralité
4 enjeux
12
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Calan, 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
13
Enjeu n°1
Affirmer une identité
La fonction identité d’un centre fait
référence à l’ensemble des éléments
qui le rendent agréable à vivre, à circuler,
à fréquenter : lisibilité des cheminements
et parcours, valorisation du patrimoine,
qualité des espaces publics, valorisation
des paysages en accord avec
les particularités du site, formes urbaines
attractives… Tous les éléments qui font
que l’on s’y sent bien et que l’on a envie
d’y passer du temps. Cette fonction
identité est d’autant plus aisée à percevoir
et ressentir qu’elle s’appuie sur une valeur
historique et patrimoniale très ancrée.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Part de l’emprise voirie parking et stationnement
en centre-ville / centre-bourg
5%
10%
15%
20%
25%
0
Lanester
Quéven
Riantec
Plouhinec
Bubry
Calan
Quistinic
14
La coexistence de plusieurs centralités
au sein de la commune :
risque de “brouiller” la lisibilité
Certains centres-bourgs coexistent avec une
centralité de taille et de niveau d’attractivité
parfois très proches : Bubry (avec Saint-Yves),
Plouhinec (avec Pont-Lorois), Riantec, dont la
configuration urbaine et la proximité des
bourgs de Locmiquélic et Port-Louis impacte
la lisibilité. L’existence de plusieurs centralités
au sein d’une même commune peut fragiliser
l’identification d’un centre-bourg comme
entité principale porteuse d’une attractivité
pour l’ensemble des acteurs (habitants, com-
merçants…).
Un manque de mise en évidence
du lien avec l’environnement naturel
et le patrimoine
Un des points communs entre les centralités
observées est la proximité géographique de
l’eau (Plouhinec, Riantec, Lanester) et / ou
d’espaces de nature et patrimoine (Quéven,
Bubry, Plouhinec, Quistinic). Ces espaces
constituent des atouts à valoriser tant pour
affirmer une spécificité que pour participer à
l’amélioration du cadre de vie. Cette proximité
constitue une réelle opportunité de mise en
valeur des centralités : révéler des paysages,
faciliter l’accès aux sites remarquables
existants…
Le stationnement qui “parasite”
les ambiances urbaines et rurales
La place de la voiture et notamment le
stationnement doit s’envisager en appui au
renforcement de la qualité de vie dans les
centralités. Très souvent perçu et vécu comme
perturbateur des ambiances urbaines ou
rurales (stationnement longitudinal devant les
commerces par exemple), le stationnement
peut tout aussi bien être intégré de façon
discrète laissant aux piétons davantage
d’espace et de confort.
Les problématiques
soulevées dans le panel
affirmer une identité
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Source : Base OCS (occupation du Sol) / Traitement AudéLor 2017
15
Des liaisons parfois peu lisibles vers
les équipements et les espaces publics
En matière d’attractivité communale, des
espaces publics qualitatifs constituent un
vecteur-clé pour valoriser le cadre de vie,
faciliter l’appropriation et l’accessibilité des
espaces par les habitants. À ce titre, les
espaces publics en lien avec les équipements,
les commerces sont porteurs d’un enjeu réel
pour l’image de la centralité. Ces espaces
doivent être connectés, ils doivent rassembler,
susciter les rencontres, renvoyer une image
de convivialité pour les usagers.
Cette problématique concerne une grande
majorité des centralités observées et répond
à différents enjeux : développer la vie “sur
place” et éviter que la commune soit vécue
comme une “cité dortoir” (Calan, Riantec,
Lanester…) ou bien pour conforter une attrac-
tivité existante (Quéven, Bubry, Plouhinec…).
Des nuisances et un inconfort liés
aux flux de transit routier
Dans certaines centralités, la fréquence des
flux de voitures et de poids lourds traversant
le bourg entraine un sentiment d’inconfort et
des nuisances. Les déplacements doux en
centralité doivent pouvoir se construire de
façon complémentaire, la déambulation et la
circulation apaisée doivent être recherchées.
Source : Commune de Quéven / Crédits : © AudéLor 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
16
Les problématiques
selon les communes du panel
Ce que dit
le SCoT arrêté 2
affirmer une identité
Des nuisances et
une insécurité liées
aux flux de transit routier.
L’existence de plusieurs centralités
qui peut “brouiller” l’identité
du centre-ville / bourg.
Des liaisons parfois
peu lisibles vers les équipements
et les espaces publics.
intensitédelaproblématique*
Moins de 3 communes
concernées
Un manque de mise en évidence
du lien avec l’environnement
naturel et le patrimoine.
Le stationnement
qui “parasite” les
ambiances urbaines.
De 3 à 4 communes
concernées
5 communes au moins
de concernées
[2] SCoT arrêté le 23 mai 2017
Renforcer et valoriser la nature
en ville dans les centralités
et la relier à la trame verte et bleue.
Identifier et préserver
le patrimoine bâti remarquable
et le patrimoine vernaculaire.
Maitriser et rationnaliser
le stationnement.
Développer
la mobilité douce.
Réduire l’exposition des personnes
aux nuisances sonores.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
17
Les indicateurs déjà mis
en œuvre ou à construire
Mesure de la qualité, de la perception
et de l’usage des espaces publics
en mobilisant notamment la méthode
des sociotopes3
qui permet de décrire
les pratiques des espaces extérieurs
par les habitants.
[3] Méthode créée à la fin des années 90
par l’urbaniste suédois Alexender Stahle
[ INDICATEURS À CRÉER ] [ INDICATEUR EXISTANT ]
Suivi des modes
d’occupation des sols dans
les centres-villes/centres-bourgs
(connaître l’évolution
de la part du stationnement,
des espaces verts, de l’habitat…).
Recensement des démarches
participatives au-delà de simples
réunions publiques : débats,
ateliers thématiques, rencontres… dans
les projets relatifs au développement
des centres-villes/centres-bourgs.
Construction d’un référentiel foncier
recensant tout le bâti inoccupé
en centre-bourg afin d’envisager
le renouvellement urbain dans
sa globalité [indicateur transversal].
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Bubry, 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
18
Exemples de réalisations et de dynamiques en cours
Un certain nombre de projets et de réalisations sont déjà menés par les communes,
nous avons choisi d’en présenter quelques-uns.
affirmer une identité
Source : Commune de Plouhinec / Crédits : © AudéLor 2017
La commune de Plouhinec a
initié plusieurs travaux en faveur
du désenclavement du centre-
bourg : notamment la destruction
et l’acquisition d’immeuble à
proximité de la mairie dans le but
d’aérer et de rendre visible le
centre-bourg.
Suite à une réflexion globale sur
l’aménagement du centre-bourg,
des espaces publics attractifs et
partagés faisant une large place
aux piétons ont été créés.
Source : Commune de Plouhinec / Crédits : © AudéLor 2017
Source : Commune de Plouhinec / Crédits : © AudéLor 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
19
En 2009, la commune de Quistinic
a lancé une étude globale pour la
réhabilitation des espaces publics
du centre-ville, en adhérent nota-
mment à l’association Bruded (un
réseau de collectivités bretonnes
qui s'engagent dans des réalisa-
tions concrètes de développement
durable et solidaire). Les travaux
ont été réalisés en 4 tranches
conditionnées suivant les finances
de la commune.
Source : Commune de Quistinic / Crédits : © AudéLor 2017
À Lanester, l’Espace Mandela,
espace public situé en plein cœur
de ville fait l’objet d’un réaména-
gement jusqu’en mai 2018.
La volonté de la commune est
de créer un espace qui favorise
le lien entre les deux parties
du centre-ville (au travers de
cheminements, d’aménagements
paysagers, d’espaces ludiques…).
Source : Commune de Lanester, 2017 / Crédits : © Alexandre Arlène
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
20
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Quistinic, 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
21
Enjeu n°2
Adapter le parc
de logement
Le maintien d’une dynamique
démographique en centre-ville ou
en centre-bourg passe par une offre
de logement adaptée aux différents
parcours résidentiels (locatifs,
logements en accession, logements
adaptés au vieillissement).
Les ressources patrimoniales,
les bâtiments anciens et dégradés
peuvent alors constituer de réelles
opportunités pour créer de nouvelles
formes urbaines attractives et valoriser
la singularité des cœurs de ville.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
22
La densification négligée
au profit de l’extension urbaine
Il est essentiel de favoriser la densification par
rapport à l’extension urbaine. Ceci afin de
lutter contre l’étalement urbain dans un
objectif d’économie d’espace et de renfor-
cement des centralités. Entre 1999 et 2015,
54% de la production de logements des com-
munes du panel s’est réalisée en extension
urbaine ou dans le diffus contre 46% en densi-
fication (source AudéLor). La part réalisée en
densification est très variable selon les
communes. Elle va de 9% à 79%.
Du foncier souvent plus difficilement
mobilisable en centralité (parcellaire, prix…)
La densification du centre-ville ou du centre-
bourg est parfois complexe en raison de
foncier plus difficilement mobilisable (émiet-
tement, multiplicité des propriétaires…) ou
bien de problématiques de submersion marine
(Riantec, Lanester, Plouhinec), de zones
humides (Bubry). Ces espaces de densification
restent cependant de réelles opportunités
pour créer de nouvelles formes urbaines et
valoriser la singularité et la vitalité des cœurs
de ville.
Un parc de logements anciens
et /ou énergivores
Par essence les logements des centres-villes
et des centres-bourgs sont les plus anciens et
n’ont pas les performances énergétiques des
nouveaux logements. Leur adaptation est
donc nécessaire pour répondre aux attentes
de confort et aux objectifs de diminution des
consommations énergétiques. L’importance
du parc ancien peut alors se révéler être un
atout dans la mesure où il est parfois plus
facile de densifier sur des parcelles au bâti
ancien (non patrimonial) que sur du bâti
récent.
Des logements vacants présents
en centralité
La vacance des logements est présente dans
les diverses centralités mais à des degrés
différents. Ces logements ne sont pour la
plupart pas adaptés aux attentes (taille,
confort…) des futurs habitants.
Sur les 7 centralités étudiées, la part
moyenne des logements vacants s’élève à
6,6%, elle est de 7% à l’échelle du pays de
Lorient. Cette part varie de 3,4% à 11,4%
selon les communes du panel.
Les problématiques
soulevées dans le panel
adapter le parc de logement
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
23
Un parc de logements pas
suffisamment diversifié pour s’adapter
aux nouvelles structures familiales
Le maintien et l’accueil de population en
centre-ville ou en centre-bourg passent par
une offre de logement adaptée et diversifiée.
A l’échelle du pays de Lorient, ces principes
sont mis en œuvre dans le cadre du
Programme Local de l’Habitat (PLH) de Lorient
Agglomération et des Plans Locaux d’Urba-
nisme (PLU) sur les communes de Bellevue
Blavet Océan.
Une partie des centres-villes et centres-bourgs
étudiés sont des espaces dans lesquels le
tissu d’habitat reste encore peu diversifié
avec beaucoup de grands logements. À
l’échelle des 7 centralités, la part moyenne
des logements de 1 à 2 pièces n’est que de
7%, contre 17% pour les 3 pièces. Par ailleurs,
la part des logements sociaux est également
un élément facilitant les parcours résidentiels
(cette part est de 16,7% en moyenne dans les
communes du panel). Ce manque de diversité
est un frein à l’accueil de certaines étapes du
parcours résidentiel.
Une valorisation insuffisante
des espaces verts proches, pour une
meilleure attractivité du logement
Les espaces verts urbains situés à proximité
des secteurs d’habitat, qu’ils soient publics ou
privés, rendent attractifs le marché de
l’immobilier. Leur proximité immédiate avec
des habitations valorise l’environnement des
opérations d’urbanisme. En effet, la vue sur
un espace vert, une étendue d’eau, rend
l’endroit agréable et constitue une plus-value.
Les espaces verts créent de véritables béné-
fices qui se répercutent notamment sur la
facilité de commercialisation et de revente
des logements. A l’échelle des 7 centres -villes
et centres-bourgs, l’analyse de l’occupation
du sol met en évidence qu’en moyenne
63% des espaces sont recouverts par de la
végétation ou de l’eau, ce qui constitue un
potentiel important.
Nombre de logement et répartition du parc
en centre-ville / bourg
200
400
600
800
1000
0
Appartements Maisons
Lanester
Quéven
Riantec
Plouhinec
Bubry
Calan
Quistinic
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Source : Données MAJIC / Traitement : AudéLor
24
Les problématiques
selon les communes du panel
Ce que dit
le SCoT arrêté
adapter le parc de logement
Des logements
vacants très présents
en centralités.
Du foncier souvent plus
difficilement mobilisable en
centralité (parcellaire, prix…).
Un parc de logements anciens
et/ou énergivores (problématique
mais également potentiel futur).
intensitédelaproblématique*
Une densification qui
a été négligée au profit
de l’extension urbaine.
Un parc de logements pas
suffisamment diversifié pour s’adapter
aux nouvelles structures familiales.
Une valorisation insuffisante des
espaces verts proches, pour une
meilleure attractivité du logement.
Organiser le développement urbain
à partir des centralités.
Maitriser les extensions de l’urbanisation.
Mobiliser les outils de la maitrise
foncière et intervenir sur le bâti.
Favoriser la sobriété foncière
par des actions en faveur
du renouvellement urbain.
Répondre à la demande de logement.
Renforcer et valoriser la nature
en ville dans les centralités et la relier
à la trame verte et bleue.
Moins de 3 communes
concernées
De 3 à 4 communes
concernées
5 communes au moins
de concernées
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
25
Les indicateurs déjà mis
en œuvre ou à construire
Suivi conjoint du taux
d’évolution des surfaces urbanisées
et du taux de croissance
de la population.
[ INDICATEURS À CRÉER ] [ INDICATEUR EXISTANT ]
Suivi de l’évolution de la part
de logements produits en renouvellement
urbain ou densification
(dans la centralité urbaine SCoT).
Mesure de la diversité des typologies
de logement : appartements / maisons,
locatif/accession, parc locatif social
[indicateur partiellement disponible].
Mesure de l’impact de la localisation
des espaces verts en centralité
sur les choix d’habiter ou calcul
de la distance moyenne entre
logements et espaces verts
(selon la taille des espaces verts).
Suivi de l’évolution
des densités bâties
(en centralité et en extension).
Source : Commune de Plouhinec / Crédits : © AudéLor 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
26
adapter le parc de logement
Exemples de réalisations et de dynamiques en cours
Un certain nombre de projets et de réalisations sont déjà menés par les communes,
nous avons choisi d’en présenter quelques-uns.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Situé à proximité des écoles, de la
mairie et du centre médical, le
secteur de la Pradène à Riantec
est constitué d’ensembles de
logements et d’une résidence
intergénérationnelle.
Source : Commune de Riantec / Crédits : © AudéLor 2017
C’est en plein cœur de ville (îlot
Margot, îlot Dieny) que la commune
de Quéven envisage de créer de
nouveaux logements diversifiés
et attrayants pour accueillir de
nouveaux habitants. La commer-
cialisation des 18 appartements
de l’îlot Margot a commencé.
L’îlot Dieny verra la construction
en plein cœur de bourg, de 90
logements (dont 30% de logements
sociaux).
Source : Commune de Quéven / Crédits : © AudéLor 2017
27Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Ces dernières années la commune
de Quistinic a initié la réalisation
de 2 programmes de logements,
la création de plusieurs logements
locatifs, ainsi que la réhabilitation
de l’ancien presbytère (cf. photo).
Source : Commune de Quistinic / Crédits : © AudéLor 2017
Source : Commune de Calan / Crédits : © AudéLor 2017
Un programme d’habitat mixte est
lancé sur la commune de Calan à
proximité de la mairie et de
l’église, alliant à la fois logements
(opération menée par un bailleur
social) et commerces.
28
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Calan, 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
29
Enjeu n°3
Maintenir
les générateurs de
flux en centralité
Les services non marchands, services
médicaux et équipements (culturels,
sportifs, administratifs…) par les flux
de visiteurs qu’ils génèrent mais aussi
par la présence des emplois qu’ils
induisent constituent un des piliers
de l’attractivité de la centralité.
Sur l’ensemble des centralités observées,
cette fonction se trouve relativement
bien préservée avec une majorité
des équipements localisés
en centre-ville ou en centre-bourg.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
30
Poursuivre l’accueil des équipements
en centralité
Un des points forts des centralités étudiées
est la bonne concentration d’équipements et
services (administratifs, médicaux, sociaux,
enseignements…).
En moyenne, 1/3 des équipements sont
situés en centre-ville ou centre-bourg. Le choix
des centres-villes ou centres-bourgs comme
lieu d’implantation des équipements et
services à venir doit être privilégié.
Un exemple de polarisation des commerces
et services et équipements
Une présence de services médicaux
parfois fragile
Les centralités étudiées disposent toutes
de services médicaux, mais la présence de
ceux-ci reste assez fragile. Ils dépendent de
la démographie des médecins (âge), mais
aussi de la présence d’autres services ou
commerces tels que les pharmacies. C’est
pourquoi la création de plusieurs maisons
de santé ou maisons médicales (mutualisées
ou non) prêtes à accueillir les différentes
spécialités médicales et paramédicales consti-
tuent des atouts pour les centralités. Ces
équipements sont essentiels pour continuer à
créer du flux.
Une accessibilité aux équipements
à améliorer, pour ceux non présents
dans la centralité (interdépendances
entre les niveaux de centralités)
Beaucoup de communes aujourd’hui mutuali-
sent leurs équipements ou services (maison
de santé, crèche…). Ces démarches sont à
valoriser, mais leur accessibilité doit l’être tout
autant. L’accessibilité aux équipements non
présents dans la centralité mais implantés
dans une autre commune doit être réfléchie
et organisée.
Les problématiques
soulevées dans le panel
maintenir les générateurs de flux en centralité
Services publics Santé, social Enseignement
Sports, loisirs, culture Commerce
COMMUNE DE PLOUHINEC
Source : Données MAJIC / Réalisation : AudéLor 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
31
Des liaisons parfois peu lisibles vers
les équipements et les espaces publics
Cette problématique concerne une grande
majorité des centralités observées et répond
à différents enjeux : développer la vie “sur
place” et éviter que la commune soit vécue
comme une cité dortoir ou bien conforter une
attractivité existante (Quéven, Bubry, Plouhi-
nec…). Il est aussi important de développer et
encourager le parcours piéton afin qu’il soit
bien identifiable et agréable, pour les usagers.
Une accessibilité au centre d’agglomération
en transport collectif compliquée
Pour les communes les plus éloignées du
centre d’agglomération, l’accessibilité en
transport collectif est souvent synonyme de
temps de transport plus long pour les usagers.
Elle peut être perçue comme une difficulté
qui s’ajoute à celle de l’éloignement.
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Quéven, 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
32
Les problématiques
selon les communes du panel
Ce que dit
le SCoT arrêté
Localiser de façon préférentielle
les activités dans les centralités.
Veiller à une répartition équilibrée
des équipements de proximité
en cherchant la mutualisation.
Réserver aux centralités
la création de nouveaux équipements
et infrastructures.
Anticiper la multi-fonctionalité
et la multi-activité
des équipements de proximité.
Installer des équipements à destination
de l’enfance, de la jeunesse ou des
personnes âgées, dans les centralités.
maintenir les générateurs de flux en centralité
Des équipements et des services
médicaux existants et à venir à localiser
prioritairement dans la centralité.
Une présence de services
médicaux et de certains
services parfois fragile.
Une accessibilité aux équipements/
services à améliorer, pour ceux
non présents dans la centralité (pour
les équipements et services partagés).
intensitédelaproblématique*
Des liaisons parfois peu
lisibles vers les équipements
et les espaces publics.
Une accessibilité compliquée
au centre d'agglomération
en transports collectifs.
Moins de 3 communes
concernées
De 3 à 4 communes
concernées
5 communes au moins
de concernées
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
33
Les indicateurs déjà mis
en œuvre ou à construire
Calcul des accès aux équipements
de niveau supérieur situés
dans les centralités proches.
[ INDICATEURS À CRÉER ] [ INDICATEUR EXISTANT ]
Calcul de la part des
équipements en centralité.
Calcul de la part des logements
situés à moins de 300 m
d’un arrêt de transport en commun.
Mesure des pratiques des habitants et
des usagers vis-à-vis des équipements
[indicateur issu d’analyse
de type sociotope].
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Lanester, 2017
Suivi du nombre d’associations
dans la commune.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
34
maintenir les générateurs de flux en centralité
Exemples de réalisations et de dynamiques en cours
Un certain nombre de projets et de réalisations sont déjà menés par les communes,
nous avons choisi d’en présenter quelques-uns.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
La commune de Bubry a inauguré
en 2014 un pôle enfance-jeunesse
dans son centre-bourg. Ce nouvel
établissement, issu de la restruc-
turation d’un ancien manoir du
XIXème
siècle a été construit avec
des matériaux plus modernes
et écologiques : ossature bois,
chaudière à granulés bois…
En matière d’équipements, la
commune projette de créer sur
des parcelles en cœur de bourg,
une maison de santé.
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Bubry, 2017
Inauguré fin septembre 2017, le
Quai 9 un nouvel espace culturel
de 3200 m² s’impose comme
un marqueur important de la vie
culturelle et de l’aménagement
urbain du centre-ville de Lanester.
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Lanester, 2017
35Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Source : Commune de Calan / Crédits : © AudéLor 2017
A Quistinic, situé en centre-bourg,
à égale distance des établisse-
ments scolaires, la construction
du pôle enfance s’est réalisée
autour d’ateliers et de chantiers
participatifs impliquant largement
les futurs usagers dans la
démarche. Une construction éco-
logique et économique, le pôle
enfance a reçu en 2017, le trophée
breton du développement durable.
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Quistinic, 2017
La commune de Calan a lancé un
projet de construction de salle po-
lyvalente construite entièrement à
énergie positive avec une sécurité
environnante pour les piétons. Elle
sera composée de deux salles
avec une scène permettant toute
activité artistique et de loisirs.
(prévisions : 2019).
36
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Riantec, 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
37
Enjeu n°4
Conserver/conforter
une fonction
commerciale et
d’emploi en centralité
La localisation des activités tertiaires
et de services permet d’attirer des flux
(d’emplois, d’actifs, de visiteurs…)
susceptibles de venir renforcer
l’attractivité dans le centre-ville ou
le centre-bourg. La gestion de la localisation
de ces activités en centralité est primordiale,
elle implique notamment de disposer
d’une offre immobilière adaptée.
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
38
Les problématiques
soulevées dans le panel
Conserver/conforter une fonction commerciale & d’emploi en centralité
Taux de vacance commerciale en 2016
5
10
15
20
25
30
0
Source : AudéLor
La diminution du nombre de commerces
en centralité et l’augmentation
de la vacance commerciale
Fonction économique essentielle des centra-
lités, le commerce est considéré dans le SCoT
comme un des éléments-clés de réussite pour
des centralités attractives. La diminution du
nombre de commerces et l’augmentation des
locaux vacants a été pointée régulièrement
dans les communes enquêtées.
Au-delà des politiques de régulation qui se
mettent en place sur les espaces périphériques
au travers notamment du Document d’Aména-
gement Artisanal et Commercial (DAAC) du
SCoT arrêté, les communes se trouvent
parfois confrontées à un manque de polarité
commerciale affirmée (émiettement, disconti-
nuités du linéaire commercial) qui ne favorise
pas les flux.
Lanester
Quévencentre-ville
Rianteccentre-bourg
Plouhineccentre-bourg
Bubrycentre-bourg
Calancentre-bourg
Quistiniccentre-bourg
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
39
Un accès au numérique encore limité
Les problématiques d’accès au réseau en vue
de développer des activités liées au numé-
rique, voire au télétravail, ont également été
pointées lors d’entretiens. Au-delà de cette
problématique de réseaux, la réflexion pourrait
être étendue à la localisation de locaux spéci-
fiques en lien avec le numérique (restructuration
du bâti permettant l’aménagement d’espaces
de télétravail…).
Le manque de continuités commerciales
et de locaux adaptés
L’un des principes essentiels du commerce
est “l’effet de masse” qui caractérise les
espaces commerciaux attractifs bien identifiés.
Il vient ainsi contribuer à la dynamique éco-
nomique du centre-ville ou du centre-bourg.
Davantage que l’accueil de nouveaux com-
merces, c’est la réflexion sur leur localisation
géographique qui est importante.
De même le manque de locaux adaptés
notamment pour l’activité commerciale a été
soulevée pour certaines communes. En effet,
certains locaux commerciaux anciens pas
suffisamment modernisés (locaux au rez-de-
chaussée et habitation à l’étage) freinent la
reprise d’activités commerciales.
Un exemple de linéaire commercial :
rue Jean Jaurès à Quéven
Réalisation AudéLor 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
40
Les problématiques
selon les communes du panel
Ce que dit
le SCoT arrêté
Localiser de façon préférentielle
les activités en centralités.
Poursuivre et optimiser le déploiement
de l’offre numérique haut-débit.
Privilégier les centralités commerciales
pour l’accueil de nouveaux commerces
et régulation des zones périphériques.
Un tissu immobilier pas
suffisament adapté pour l’accueil
d’activités commerciales et tertiaires.
Une vacance
commerciale
inquiétante.
Le manque
de continuités
commerciales.
intensitédelaproblématique*
Un accès au numérique
encore limité (développer de
nouvelles formes d’activités
économiques - télétravail - et
permettre aux commerces
de proposer de nouveaux
services liés au numérique).
La diminution
du nombre de commerces
en centralité.
Conserver/conforter une fonction commerciale & d’emploi en centralité
Moins de 3 communes
concernées
De 3 à 4 communes
concernées
5 communes au moins
de concernées
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
41
Les indicateurs déjà mis
en œuvre ou à construire
Mesure de l’attractivité
d’un linéaire commercial.
[ INDICATEURS À CRÉER ] [ INDICATEUR EXISTANT ]
Mesure de l’évolution
des surfaces commerciales
et du nombre de commerces.
Suivi de la vacance commerciale
(centre-ville/bourg/périphérie).
Suivi de la part des entreprises
installées en centre-ville/bourg.
Suivi de la part des emplois
en centre-ville/bourg.
Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Quéven, 2017
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
42
Conserver/conforter une fonction commerciale & d’emploi en centralité
Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Afin de préserver la fonction
commerciale de son centre, la
commune de Quistinic a racheté
le dernier café-épicerie du centre-
bourg. Un travail s’est engagé en
partenariat avec la CCI du Morbihan
pour y installer un nouveau com-
merçant. Un appel à candidature
a été lancé. Dans le même temps,
la commune souhaite mettre
à disposition un local pour des
commerçants itinérants sous forme
de permanence.
Source : Commune de Quistinic / Crédit : © AudéLor 2017
Situé à proximité des écoles, de la
mairie, du centre médical, et de la
pharmacie, un programme immo-
bilier “la Pradène” a été réalisé
en cœur de bourg de Riantec. Un
projet de supérette devrait y voir le
jour prochainement.
Source : Commune de Riantec / Crédit : © AudéLor 2017
Exemples de réalisations et de dynamiques en cours
Un certain nombre de projets et de réalisations sont déjà menés par les communes,
nous avons choisi d’en présenter quelques-uns.
43Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Source : Commune de Quéven / Crédits : © AudéLor 2017
En rez-de-chaussée d’un petit en-
semble collectif récent implanté
en centre-bourg de Calan, la muni-
cipalité a racheté les locaux dans
une opération conjointe com-
merces et logements menée par
un bailleur social. L’objectif est de
proposer une vitrine de produits
de première nécessité et un accès
aux produits frais et locaux.
Source : Commune de Calan / Crédit : © AudéLor 2017
De même, la commune de Quéven,
dans son projet de cœur de ville,
propose au sein de l’îlot Diény le
renforcement du pôle commer-
çant de centralité (commerces en
pied d’immeuble sur une emprise
foncière anciennement occupée
par un centre commercial).
44 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Synthèse des problématiques
Des nuisances
et une insécurité
liées aux flux
de transit routier.
L’existence de
plusieurs centralités
qui peut “brouiller”
l’identité du
centre-ville / bourg.
Des liaisons parfois
peu lisibles vers les
équipements et
les espaces publics.
Un manque de mise
en évidence du lien
avec l’environnement
naturel et
le patrimoine.
Le stationnement
qui “parasite” les
ambiances urbaines.
5 communes au moins de concernéesDe 3 à 4 communes concernéesMoins de 3 communes concernées
affirmer
une
identité
Des logements
vacants très présents
en centralités.
Du foncier souvent
plus difficilement
mobilisable en
centralité
(parcellaire, prix…).
Un parc de logements
anciens et/ou
énergivores
(problématique
mais également
potentiel futur).
Une valorisation
insuffisante des
espaces verts
proches, pour une
meilleure attractivité
du logement.
Un parc de logements
pas suffisamment
diversifié pour
s’adapter aux
nouvelles structures
familiales.
Une densification
qui a été négligée
au profit de
l’extension urbaine.
Des équipements
et des services
médicaux existants
et à venir à localiser
prioritairement dans
la centralité.
Une présence de
services médicaux
et de certains services
parfois fragile.
Une accessibilité
aux équipements/
services à améliorer,
pour ceux non
présents dans la
centralité (pour
les équipements et
services partagés).
Des liaisons parfois
peu lisibles vers
les équipements et
les espaces publics.
Une accessibilité
compliquée au centre
d'agglomération en
transports collectifs.
Un tissu immobilier
pas suffisament
adapté pour
l’accueil d’activités
commerciales
et tertiaires.
Une vacance
commerciale
inquiétante.
Le manque
de continuités
commerciales.
Un accès au
numérique encore
limité (développer
de nouvelles formes
d’activités écono-
miques - télétravail -
et permettre
aux commerces
de proposer de
nouveaux services
liés au numérique).
La diminution
du nombre
de commerces
en centralité.
adapter
le parc
de logement
maintenir
les générateurs
de flux
en centralité
Conserver/conforter
une fonction
commerciale
& d’emploi
en centralité
45Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Au terme de ce travail mené sur sept communes
du pays de Lorient, de nombreuses problé-
matiques similaires apparaissent malgré des
profils communaux très différents, tant sur le
plan démographique que du positionnement
dans l’armature urbaine. Il en est ainsi de la
diminution des commerces en centralité, du
manque de diversification et d’adaptation
du parc de logement, de l’extension urbaine
privilégiée au détriment de la densification, de
l’insuffisance de liens entre espaces naturels,
patrimoine et centralité. À l’inverse, des atouts
ont été mis en évidence comme la présence
d’équipements en centralités, la faiblesse des
logements vacants, et surtout les projets à
l’œuvre dans les communes
Les problématiques soulevées et les enjeux
qui en découlent mettent en évidence une
nécessité d’adopter une approche multi-
dimensionnelle et transversale pour remettre
la centralité au cœur des problématiques
d’aménagement et limiter ainsi l’étalement
urbain. La centralité doit s’adapter et répondre
à de nouveaux besoins aussi bien en termes
d’habitat que de services, d’équipements
ou de vie sociale. De nombreux projets
portés par les communes ont ainsi vu le
jour : travail sur des espaces publics plus
qualitatifs, densification d’îlots centraux avec
des programmes d’habitats, implantation de
nouveaux équipements en centralité (culturels,
médicaux, sociaux…)
Cette vision d’une centralité réaffirmée fait
partie des axes stratégiques du SCoT du pays
de Lorient arrêté en mai 2017. Au niveau local,
cette vision devra être déclinée en s’appuyant
sur un projet global qui intègre l’ensemble des
dimensions : du cadre de vie au logement en
passant par le commerce et les équipements.
Au-delà du niveau communal, les problé-
matiques des centralités doivent aussi être
appréhendées à une échelle plus large. À
partir de diagnostics partagés, des synergies
pourront être favorisées en s’affranchissant
des logiques de concurrence entre les
territoires.
Enfin, dans le cadre de la mise en œuvre du
SCoT et de son suivi, des indicateurs existent,
d’autres seront à construire. Ces indicateurs
permettent de mesurer l’évolution des terri-
toires et la mise en œuvre du projet politique.
L’étude récente menée par le CESER Bretagne4
a ainsi souligné la nécessité de l’observation
à l’échelle des centres-villes et des centres-
bourgs comme étant “indispensable pour
diagnostiquer le niveau de dévitalisation”. À
l’échelle des centralités, ces indicateurs
permettront d’avoir une meilleure visibilité et
de mesurer les évolutions dans un contexte où
l’avenir des centres-villes et des centres-bourgs
est plus que jamais un sujet d’actualité.
Conclusion
[4] Centres-bourgs et centres-villes de Bretagne : réinventons les centralités ! CESER de Bretagne, octobre 2017
Documents et sources de référence :
Travaux sur les PLU en cours de révision (approches sensibles…)
[ réalisés par les services de Lorient Agglomération ]
(Quéven, Quistinic, Lanester, Riantec)
PLH 2017-2022
Cahier des charges du centre-ville de Lanester [ MINEA – juillet 2012 ]
Centre-ville de Lanester : propositions de revitalisation
et de développement commercial [ juin 2009 ]
Lanester : perception de la ville par ses habitants et ceux
des communes adjacentes [ sondage auprès des habitants - juin 2015 ]
Enquête auprès des habitants dans le cadre du futur PLU
[ TMO, Ville de Lanester, janvier 2017 ]
Quistinic : formes urbaines, architecture
et patrimoine-Lorient Agglomération
Quistinic : Aménagement de bourg [ BRUDED ]
Projet d’urbanisme ilot Bigoin et site des Korrigans, synthèse
diagnostic croisé, approche programmatique [ Commune de Quistinic
Atelier TERRATERRE, ATRA Architecture EsDée sociologie, D2 bétali ]
Calan : formes urbaines, architecture et patrimoine [ Lorient Agglomération ]
Plan de référence de Plouhinec [ Aménagement du centre-bourg ]
Études préalables à la création d’une ZAC multi-sites
dans le centre-ville de Quéven [ CERCIA 2014 ]
Revitaliser son cœur de ville, l’adapter au commerce de demain
[ David Lestoux –Territorial Editions 2015 ]
Études préalables au réaménagement du centre de Quéven
autour de l’hôtel de ville [ Paysages de l’Ouest – 2015 ]
Espaces publics des centres-bourgs,
repères pour de belles réalisations [ CEREMA, AMF, 2016 ]
SCoT du pays de Lorient, arrêté en 2017
[ AudéLor, Syndicat Mixte du SCoT, 2017 ]
Centres-bourgs et centres-villes de Bretagne : réinventons les centralités !
[ CESER Bretagne, octobre 2017 ]
46 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
Tél. : 02 97 12 06 40Agence d'Urbanisme,
de Développement Économique
et Technopole du Pays de lorient

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Centres-villes et centres-bourgs du pays de Lorient, quels enjeux ? Focus sur Bubry, Calan, Lanester, Plouhinec, Riantec, Quéven et Quistinic. Communication n°96, janvier 2018

  • 1. Calan Bubry Lanester Plouhinec Riantec Quéven Quistinic Centres-villes et centres-bourgs du pays de Lorient, quels enjeux ? janvier 2018n° 96 Focus sur 7 cœurs de centralité
  • 2. 2 Contacts : Christine Boissonnot-Delachienne c.boissonnot@audelor.com 02 97 12 06 69 Lisa Lepretre l.lepretre@audelor.com Illsutrations : © Gérard Darris, 2017 Directeur de la publication : Philippe Leblanche ISSN 2118 - 1632 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 3. 3Communication N°89 - AudéLor - Septembre 2017 3Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018 Sommaire Introduction 4 piliers pour une attractivité des centralités Des communes à différents degrés d’urbanisation 4 Enjeux Enjeu n°1 Affirmer une identité Enjeu n°2 Adapter le parc de logement Enjeu n°3 Maintenir les générateurs de flux en centralité Enjeu n°4 Conserver/conforter une fonction commerciale et d’emploi en centralité Conclusion Références p. 04 p. 06 p. 08 p. 11 p. 13 p. 21 p. 29 p. 37 p. 45 p. 46
  • 4. 4 Introduction : un risque de fragilisation Fragilisées, les centralités sont aujourd’hui au cœur des préoccupations d’aménagement du territoire que ce soit au niveau national, régional ou local. En tant que levier essentiel pour lutter contre l’étalement urbain et la dévitalisation des centres-villes et des centres-bourgs, le SCoT du pays de Lorient fait des centralités l’une de ses priorités. Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018 Le maintien et le développement des centra- lités constituent une réponse à l’étalement et à “l’éparpillement” urbain. Pour répondre aux objectifs d’économie d’espace, de limitation des flux, les centralités doivent être confortées dans toutes leurs fonctions et dimensions : commerces, services, équipements, habitat, espaces publics, lien social… Le SCoT du pays de Lorient, arrêté en mai 2017, identifie les centralités urbaines à partir desquelles peut s’organiser le développement urbain du territoire. Il s’agit avant tout de renforcer les centralités existantes qui ont vocation à accueillir, logements, équipements, emplois et commerces. Dans la continuité des réflexions sur le SCoT, l’agence de développement et d’urbanisme du pays de Lorient (AudéLor) a mené un premier travail d’identification des problématiques rencontrées dans les centralités. Ce travail s’appuie sur 7 centralités du pays de Lorient (Lanester, Quéven, Plouhinec, Riantec, Bubry, Quistinic, Calan). Ce choix se base sur une volonté d’étudier des centralités aux profils différents tout en couvrant l’ensemble du territoire du pays. Ainsi, cette étude a pour objectifs, à partir d’exemples concrets, de faire émerger les problématiques et enjeux de ces centralités et d’en restituer les grands enseignements. Elle s’appuie sur la construction d’une grille d’indicateurs et la réalisation d’entretiens avec les différents acteurs du territoire. Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Riantec, 2017
  • 5. 5 Les démarches engagées en faveur des centralités : Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018 Depuis 2011 L’EPF Bretagne a initié une démarche expérimentale pour revitaliser les centres-bourgs, notamment ceux touchés par une perte d’attractivité résidentielle. En 2014 Dans le cadre du programme expérimental pour la revitalisation des centres-bourgs lancé par le gouvernement, d’autres communes ont rejoint la démarche. Septembre 2017 De son côté, la Région Bretagne a lancé deux appels à candidatures pour une attractivité renouvelée à destination des centres- villes et des bourgs ruraux. 60 dossiers ont été retenus sur 208 candidatures. 15 communes du pays de Lorient y ont répondu. La candidature de Quéven a été retenue. Septembre 2017 L’association “Centre-Ville en mouvement”, qui existe depuis près de 15 ans, a déposé une demande officielle visant à labelliser les centres villes “grande cause nationale 2018”. Octobre 2017 Le CESER Bretagne publie un rapport “centres-bourgs et centres-villes de Bretagne : réinventons les centralités !” Mai 2017 Arrêt du SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale) du pays de Lorient Octobre 2017 Les Conseils de développement bretons ont mis en place un échange sur les “Centres-bourgs et centralités dans les territoires bretons, quels avenirs ?” Octobre 2017 La FNAU a conduit un travail sur les agglomérations moyennes qui a donné lieu à des propositions visant à proposer un pacte d’attractivité “pour révéler le potentiel des villes et agglomérations moyennes”. Novembre 2017 Dans le cadre de la Conférence des Territoires, le gouvernement a annoncé un plan de 5 milliards d’euros pour les centres-villes.
  • 6. 6 Les pivots de l’attractivité d’un centre-ville ou d’un centre-bourg s’appuient sur plusieurs dimensions qui interagissent les unes sur les autres. Ils reposent sur un juste équilibre entre plusieurs fonctions ou ressources : l’éco- nomie, le patrimoine, l’identité, le logement et les services1 . Ainsi, les centres-villes ou centres-bourgs doivent pouvoir répondre à la fois à des besoins marchands de consommateurs mais également à des besoins non-marchands d’habitants. Ils doivent être capables de proposer un habitat adapté aux nouveaux parcours résidentiels, et de créer un attachement, d’être un point de repère pour les habitants. [1] Selon la grille élaborée dans “Revitaliser son cœur de ville, l’adapter au commerce de demain” David Lestoux-Territorial éditions La centralité se caractérise par une densité mais aussi par le nombre et la diversité des fonctions qu’elle propose, il s’agit de la ou des principale(s) zone(s) agglomérée(s) de la commune. L’essence même de la centralité vient de la concentration des fonctions économiques, de services, d’habitat, de desserte en transport en commun… La diversité des flux (habitants, travailleurs, consommateurs…) fait de ces espaces centraux des espaces de socialisation, des espaces de vie et des lieux attractifs. Définir de manière précise le périmètre de la centralité n’est pas chose aisée. La diversité des villes offre tout autant de diversité de centralités. La définition de la centralité est aussi très différente selon les pratiques et le statut (habitants, consommateurs, jeunes, plus âgés…). Pour la présente étude, nous nous attacherons à travailler sur les cœurs des centralités urbaines définies dans le SCoT que nous nommerons centres-bourgs ou centres- villes selon la taille de la commune. Ces centres-bourgs ou centres villes seront délimités en utilisant comme critère principal la proximité par rapport à un lieu central (mairie ou église). Cette proximité sera évaluée par la délimitation de la zone praticable à pied comprise entre 5 et 10 minutes autour de ce lieu central. Cette définition a été complétée et croisée avec la vision des élus et usagers. 3 juillet commune de Lanester 3 juillet commune de Riantec 4 juillet commune de Calan 10 juillet commune de Pouhinec Définitions et méthode Rencontres effectuées auprès des communes en 2017 4 piliers pour une attractivité des centralités 12 juillet commune de Bubry 16 octobre commune de Quéven 16 octobre commune de Quistinic Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 7. 7 La définition des centres-villes /centres bourgs, cœur de centralités urbaines : schéma explicatif Habitat aggloméré Centralité urbaine du SCot Isochrone 5-10 mn à pied Cœur de centre-bourg Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 8. 8 Les communes du panel : armature urbaine et polarités Source : INSEE, recensement 2014 / réalisation : AudéLor 2017 Pôle de centralité d'agglomération Pôle relais d'agglomération Pôle d'appui Pôle d'appui, avec potentiel de rayonnement Pôle relais de proximité Pôle communal Pôle communal secondaire Des communes à différents degrés d’urbanisation CALAN LANESTER Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018 QUÉVEN RIANTEC PLOUHINEC QUISTINIC BUBRY
  • 9. 9 Les communes du panel : les cœurs de centre-bourg/ centre-ville (population et superficie communale) BUBRY [ 2 378 habitants ] [ 69,09 km2 ] QUISTINIC [ 1 429 habitants ] [ 42,95 km2 ] LANESTER [ 21 865 habitants ] [ 18,37 km2 ] PLOUHINEC [ 5 301 habitants ] [ 35,58 km2 ] CALAN [ 1 117 habitants ] [ 12,29 km2 ] QUÉVEN [ 8 643 habitants ] [ 23,93 km2 ] RIANTEC [ 5 290 habitants ] [ 14,06 km2 ] Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018 Source : INSEE, 2014
  • 10. 10 Communication N°94 - AudéLor - Septembre 2017 Des communes à différents degrés du cycle d’urbanisation : évolution des taux de croissance annuel moyen de la population par commune Plusieurs profils de communes se distinguent suivant leurs évolutions démographiques : les communes de la première couronne ou du pôle d’agglomération qui, après une période de croissance démographique marquée se situent désormais sur une croissance urbaine modérée (Lanester, Quéven). Les communes de Calan et de Plouhinec connaissent une attractivité depuis le début des années 80, celle-ci s’est renforcée entre 2006 et 2014 (+4,4% pour Calan, +1,6% pour Plouhinec). Enfin, les communes de Quistinic, Bubry, Riantec, plus éloignées du pôle d’agglomération connaissent depuis la fin des années 90 un regain d’attractivité. 0 +1 +3 +5 +7 -1 -3 -7 1962-1968 1968-1975 1975-1982 1982-1990 1990-1999 1999-2006 2006-2014 Source : INSEE Bubry Calan Lanester Plouhinec Quéven Quistinic Riantec Pays de Lorient
  • 11. 11Communication N°94 - AudéLor - Septembre 2017 Enjeu n°1 Affirmer une identité Enjeu n°2 Adapter le parc de logement Enjeu n°3 Maintenir les générateurs de flux en centralité Enjeu n°4 Conserver/conforter une fonction commerciale et d’emploi en centralité 4 enjeux
  • 12. 12 Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Calan, 2017 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 13. 13 Enjeu n°1 Affirmer une identité La fonction identité d’un centre fait référence à l’ensemble des éléments qui le rendent agréable à vivre, à circuler, à fréquenter : lisibilité des cheminements et parcours, valorisation du patrimoine, qualité des espaces publics, valorisation des paysages en accord avec les particularités du site, formes urbaines attractives… Tous les éléments qui font que l’on s’y sent bien et que l’on a envie d’y passer du temps. Cette fonction identité est d’autant plus aisée à percevoir et ressentir qu’elle s’appuie sur une valeur historique et patrimoniale très ancrée. Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 14. Part de l’emprise voirie parking et stationnement en centre-ville / centre-bourg 5% 10% 15% 20% 25% 0 Lanester Quéven Riantec Plouhinec Bubry Calan Quistinic 14 La coexistence de plusieurs centralités au sein de la commune : risque de “brouiller” la lisibilité Certains centres-bourgs coexistent avec une centralité de taille et de niveau d’attractivité parfois très proches : Bubry (avec Saint-Yves), Plouhinec (avec Pont-Lorois), Riantec, dont la configuration urbaine et la proximité des bourgs de Locmiquélic et Port-Louis impacte la lisibilité. L’existence de plusieurs centralités au sein d’une même commune peut fragiliser l’identification d’un centre-bourg comme entité principale porteuse d’une attractivité pour l’ensemble des acteurs (habitants, com- merçants…). Un manque de mise en évidence du lien avec l’environnement naturel et le patrimoine Un des points communs entre les centralités observées est la proximité géographique de l’eau (Plouhinec, Riantec, Lanester) et / ou d’espaces de nature et patrimoine (Quéven, Bubry, Plouhinec, Quistinic). Ces espaces constituent des atouts à valoriser tant pour affirmer une spécificité que pour participer à l’amélioration du cadre de vie. Cette proximité constitue une réelle opportunité de mise en valeur des centralités : révéler des paysages, faciliter l’accès aux sites remarquables existants… Le stationnement qui “parasite” les ambiances urbaines et rurales La place de la voiture et notamment le stationnement doit s’envisager en appui au renforcement de la qualité de vie dans les centralités. Très souvent perçu et vécu comme perturbateur des ambiances urbaines ou rurales (stationnement longitudinal devant les commerces par exemple), le stationnement peut tout aussi bien être intégré de façon discrète laissant aux piétons davantage d’espace et de confort. Les problématiques soulevées dans le panel affirmer une identité Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018 Source : Base OCS (occupation du Sol) / Traitement AudéLor 2017
  • 15. 15 Des liaisons parfois peu lisibles vers les équipements et les espaces publics En matière d’attractivité communale, des espaces publics qualitatifs constituent un vecteur-clé pour valoriser le cadre de vie, faciliter l’appropriation et l’accessibilité des espaces par les habitants. À ce titre, les espaces publics en lien avec les équipements, les commerces sont porteurs d’un enjeu réel pour l’image de la centralité. Ces espaces doivent être connectés, ils doivent rassembler, susciter les rencontres, renvoyer une image de convivialité pour les usagers. Cette problématique concerne une grande majorité des centralités observées et répond à différents enjeux : développer la vie “sur place” et éviter que la commune soit vécue comme une “cité dortoir” (Calan, Riantec, Lanester…) ou bien pour conforter une attrac- tivité existante (Quéven, Bubry, Plouhinec…). Des nuisances et un inconfort liés aux flux de transit routier Dans certaines centralités, la fréquence des flux de voitures et de poids lourds traversant le bourg entraine un sentiment d’inconfort et des nuisances. Les déplacements doux en centralité doivent pouvoir se construire de façon complémentaire, la déambulation et la circulation apaisée doivent être recherchées. Source : Commune de Quéven / Crédits : © AudéLor 2017 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 16. 16 Les problématiques selon les communes du panel Ce que dit le SCoT arrêté 2 affirmer une identité Des nuisances et une insécurité liées aux flux de transit routier. L’existence de plusieurs centralités qui peut “brouiller” l’identité du centre-ville / bourg. Des liaisons parfois peu lisibles vers les équipements et les espaces publics. intensitédelaproblématique* Moins de 3 communes concernées Un manque de mise en évidence du lien avec l’environnement naturel et le patrimoine. Le stationnement qui “parasite” les ambiances urbaines. De 3 à 4 communes concernées 5 communes au moins de concernées [2] SCoT arrêté le 23 mai 2017 Renforcer et valoriser la nature en ville dans les centralités et la relier à la trame verte et bleue. Identifier et préserver le patrimoine bâti remarquable et le patrimoine vernaculaire. Maitriser et rationnaliser le stationnement. Développer la mobilité douce. Réduire l’exposition des personnes aux nuisances sonores. Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 17. 17 Les indicateurs déjà mis en œuvre ou à construire Mesure de la qualité, de la perception et de l’usage des espaces publics en mobilisant notamment la méthode des sociotopes3 qui permet de décrire les pratiques des espaces extérieurs par les habitants. [3] Méthode créée à la fin des années 90 par l’urbaniste suédois Alexender Stahle [ INDICATEURS À CRÉER ] [ INDICATEUR EXISTANT ] Suivi des modes d’occupation des sols dans les centres-villes/centres-bourgs (connaître l’évolution de la part du stationnement, des espaces verts, de l’habitat…). Recensement des démarches participatives au-delà de simples réunions publiques : débats, ateliers thématiques, rencontres… dans les projets relatifs au développement des centres-villes/centres-bourgs. Construction d’un référentiel foncier recensant tout le bâti inoccupé en centre-bourg afin d’envisager le renouvellement urbain dans sa globalité [indicateur transversal]. Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Bubry, 2017 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 18. 18 Exemples de réalisations et de dynamiques en cours Un certain nombre de projets et de réalisations sont déjà menés par les communes, nous avons choisi d’en présenter quelques-uns. affirmer une identité Source : Commune de Plouhinec / Crédits : © AudéLor 2017 La commune de Plouhinec a initié plusieurs travaux en faveur du désenclavement du centre- bourg : notamment la destruction et l’acquisition d’immeuble à proximité de la mairie dans le but d’aérer et de rendre visible le centre-bourg. Suite à une réflexion globale sur l’aménagement du centre-bourg, des espaces publics attractifs et partagés faisant une large place aux piétons ont été créés. Source : Commune de Plouhinec / Crédits : © AudéLor 2017 Source : Commune de Plouhinec / Crédits : © AudéLor 2017 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 19. 19 En 2009, la commune de Quistinic a lancé une étude globale pour la réhabilitation des espaces publics du centre-ville, en adhérent nota- mment à l’association Bruded (un réseau de collectivités bretonnes qui s'engagent dans des réalisa- tions concrètes de développement durable et solidaire). Les travaux ont été réalisés en 4 tranches conditionnées suivant les finances de la commune. Source : Commune de Quistinic / Crédits : © AudéLor 2017 À Lanester, l’Espace Mandela, espace public situé en plein cœur de ville fait l’objet d’un réaména- gement jusqu’en mai 2018. La volonté de la commune est de créer un espace qui favorise le lien entre les deux parties du centre-ville (au travers de cheminements, d’aménagements paysagers, d’espaces ludiques…). Source : Commune de Lanester, 2017 / Crédits : © Alexandre Arlène Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 20. 20 Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Quistinic, 2017 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 21. 21 Enjeu n°2 Adapter le parc de logement Le maintien d’une dynamique démographique en centre-ville ou en centre-bourg passe par une offre de logement adaptée aux différents parcours résidentiels (locatifs, logements en accession, logements adaptés au vieillissement). Les ressources patrimoniales, les bâtiments anciens et dégradés peuvent alors constituer de réelles opportunités pour créer de nouvelles formes urbaines attractives et valoriser la singularité des cœurs de ville. Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 22. 22 La densification négligée au profit de l’extension urbaine Il est essentiel de favoriser la densification par rapport à l’extension urbaine. Ceci afin de lutter contre l’étalement urbain dans un objectif d’économie d’espace et de renfor- cement des centralités. Entre 1999 et 2015, 54% de la production de logements des com- munes du panel s’est réalisée en extension urbaine ou dans le diffus contre 46% en densi- fication (source AudéLor). La part réalisée en densification est très variable selon les communes. Elle va de 9% à 79%. Du foncier souvent plus difficilement mobilisable en centralité (parcellaire, prix…) La densification du centre-ville ou du centre- bourg est parfois complexe en raison de foncier plus difficilement mobilisable (émiet- tement, multiplicité des propriétaires…) ou bien de problématiques de submersion marine (Riantec, Lanester, Plouhinec), de zones humides (Bubry). Ces espaces de densification restent cependant de réelles opportunités pour créer de nouvelles formes urbaines et valoriser la singularité et la vitalité des cœurs de ville. Un parc de logements anciens et /ou énergivores Par essence les logements des centres-villes et des centres-bourgs sont les plus anciens et n’ont pas les performances énergétiques des nouveaux logements. Leur adaptation est donc nécessaire pour répondre aux attentes de confort et aux objectifs de diminution des consommations énergétiques. L’importance du parc ancien peut alors se révéler être un atout dans la mesure où il est parfois plus facile de densifier sur des parcelles au bâti ancien (non patrimonial) que sur du bâti récent. Des logements vacants présents en centralité La vacance des logements est présente dans les diverses centralités mais à des degrés différents. Ces logements ne sont pour la plupart pas adaptés aux attentes (taille, confort…) des futurs habitants. Sur les 7 centralités étudiées, la part moyenne des logements vacants s’élève à 6,6%, elle est de 7% à l’échelle du pays de Lorient. Cette part varie de 3,4% à 11,4% selon les communes du panel. Les problématiques soulevées dans le panel adapter le parc de logement Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 23. 23 Un parc de logements pas suffisamment diversifié pour s’adapter aux nouvelles structures familiales Le maintien et l’accueil de population en centre-ville ou en centre-bourg passent par une offre de logement adaptée et diversifiée. A l’échelle du pays de Lorient, ces principes sont mis en œuvre dans le cadre du Programme Local de l’Habitat (PLH) de Lorient Agglomération et des Plans Locaux d’Urba- nisme (PLU) sur les communes de Bellevue Blavet Océan. Une partie des centres-villes et centres-bourgs étudiés sont des espaces dans lesquels le tissu d’habitat reste encore peu diversifié avec beaucoup de grands logements. À l’échelle des 7 centralités, la part moyenne des logements de 1 à 2 pièces n’est que de 7%, contre 17% pour les 3 pièces. Par ailleurs, la part des logements sociaux est également un élément facilitant les parcours résidentiels (cette part est de 16,7% en moyenne dans les communes du panel). Ce manque de diversité est un frein à l’accueil de certaines étapes du parcours résidentiel. Une valorisation insuffisante des espaces verts proches, pour une meilleure attractivité du logement Les espaces verts urbains situés à proximité des secteurs d’habitat, qu’ils soient publics ou privés, rendent attractifs le marché de l’immobilier. Leur proximité immédiate avec des habitations valorise l’environnement des opérations d’urbanisme. En effet, la vue sur un espace vert, une étendue d’eau, rend l’endroit agréable et constitue une plus-value. Les espaces verts créent de véritables béné- fices qui se répercutent notamment sur la facilité de commercialisation et de revente des logements. A l’échelle des 7 centres -villes et centres-bourgs, l’analyse de l’occupation du sol met en évidence qu’en moyenne 63% des espaces sont recouverts par de la végétation ou de l’eau, ce qui constitue un potentiel important. Nombre de logement et répartition du parc en centre-ville / bourg 200 400 600 800 1000 0 Appartements Maisons Lanester Quéven Riantec Plouhinec Bubry Calan Quistinic Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018 Source : Données MAJIC / Traitement : AudéLor
  • 24. 24 Les problématiques selon les communes du panel Ce que dit le SCoT arrêté adapter le parc de logement Des logements vacants très présents en centralités. Du foncier souvent plus difficilement mobilisable en centralité (parcellaire, prix…). Un parc de logements anciens et/ou énergivores (problématique mais également potentiel futur). intensitédelaproblématique* Une densification qui a été négligée au profit de l’extension urbaine. Un parc de logements pas suffisamment diversifié pour s’adapter aux nouvelles structures familiales. Une valorisation insuffisante des espaces verts proches, pour une meilleure attractivité du logement. Organiser le développement urbain à partir des centralités. Maitriser les extensions de l’urbanisation. Mobiliser les outils de la maitrise foncière et intervenir sur le bâti. Favoriser la sobriété foncière par des actions en faveur du renouvellement urbain. Répondre à la demande de logement. Renforcer et valoriser la nature en ville dans les centralités et la relier à la trame verte et bleue. Moins de 3 communes concernées De 3 à 4 communes concernées 5 communes au moins de concernées Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 25. 25 Les indicateurs déjà mis en œuvre ou à construire Suivi conjoint du taux d’évolution des surfaces urbanisées et du taux de croissance de la population. [ INDICATEURS À CRÉER ] [ INDICATEUR EXISTANT ] Suivi de l’évolution de la part de logements produits en renouvellement urbain ou densification (dans la centralité urbaine SCoT). Mesure de la diversité des typologies de logement : appartements / maisons, locatif/accession, parc locatif social [indicateur partiellement disponible]. Mesure de l’impact de la localisation des espaces verts en centralité sur les choix d’habiter ou calcul de la distance moyenne entre logements et espaces verts (selon la taille des espaces verts). Suivi de l’évolution des densités bâties (en centralité et en extension). Source : Commune de Plouhinec / Crédits : © AudéLor 2017 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 26. 26 adapter le parc de logement Exemples de réalisations et de dynamiques en cours Un certain nombre de projets et de réalisations sont déjà menés par les communes, nous avons choisi d’en présenter quelques-uns. Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018 Situé à proximité des écoles, de la mairie et du centre médical, le secteur de la Pradène à Riantec est constitué d’ensembles de logements et d’une résidence intergénérationnelle. Source : Commune de Riantec / Crédits : © AudéLor 2017 C’est en plein cœur de ville (îlot Margot, îlot Dieny) que la commune de Quéven envisage de créer de nouveaux logements diversifiés et attrayants pour accueillir de nouveaux habitants. La commer- cialisation des 18 appartements de l’îlot Margot a commencé. L’îlot Dieny verra la construction en plein cœur de bourg, de 90 logements (dont 30% de logements sociaux). Source : Commune de Quéven / Crédits : © AudéLor 2017
  • 27. 27Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018 Ces dernières années la commune de Quistinic a initié la réalisation de 2 programmes de logements, la création de plusieurs logements locatifs, ainsi que la réhabilitation de l’ancien presbytère (cf. photo). Source : Commune de Quistinic / Crédits : © AudéLor 2017 Source : Commune de Calan / Crédits : © AudéLor 2017 Un programme d’habitat mixte est lancé sur la commune de Calan à proximité de la mairie et de l’église, alliant à la fois logements (opération menée par un bailleur social) et commerces.
  • 28. 28 Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Calan, 2017 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 29. 29 Enjeu n°3 Maintenir les générateurs de flux en centralité Les services non marchands, services médicaux et équipements (culturels, sportifs, administratifs…) par les flux de visiteurs qu’ils génèrent mais aussi par la présence des emplois qu’ils induisent constituent un des piliers de l’attractivité de la centralité. Sur l’ensemble des centralités observées, cette fonction se trouve relativement bien préservée avec une majorité des équipements localisés en centre-ville ou en centre-bourg. Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 30. 30 Poursuivre l’accueil des équipements en centralité Un des points forts des centralités étudiées est la bonne concentration d’équipements et services (administratifs, médicaux, sociaux, enseignements…). En moyenne, 1/3 des équipements sont situés en centre-ville ou centre-bourg. Le choix des centres-villes ou centres-bourgs comme lieu d’implantation des équipements et services à venir doit être privilégié. Un exemple de polarisation des commerces et services et équipements Une présence de services médicaux parfois fragile Les centralités étudiées disposent toutes de services médicaux, mais la présence de ceux-ci reste assez fragile. Ils dépendent de la démographie des médecins (âge), mais aussi de la présence d’autres services ou commerces tels que les pharmacies. C’est pourquoi la création de plusieurs maisons de santé ou maisons médicales (mutualisées ou non) prêtes à accueillir les différentes spécialités médicales et paramédicales consti- tuent des atouts pour les centralités. Ces équipements sont essentiels pour continuer à créer du flux. Une accessibilité aux équipements à améliorer, pour ceux non présents dans la centralité (interdépendances entre les niveaux de centralités) Beaucoup de communes aujourd’hui mutuali- sent leurs équipements ou services (maison de santé, crèche…). Ces démarches sont à valoriser, mais leur accessibilité doit l’être tout autant. L’accessibilité aux équipements non présents dans la centralité mais implantés dans une autre commune doit être réfléchie et organisée. Les problématiques soulevées dans le panel maintenir les générateurs de flux en centralité Services publics Santé, social Enseignement Sports, loisirs, culture Commerce COMMUNE DE PLOUHINEC Source : Données MAJIC / Réalisation : AudéLor 2017 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 31. 31 Des liaisons parfois peu lisibles vers les équipements et les espaces publics Cette problématique concerne une grande majorité des centralités observées et répond à différents enjeux : développer la vie “sur place” et éviter que la commune soit vécue comme une cité dortoir ou bien conforter une attractivité existante (Quéven, Bubry, Plouhi- nec…). Il est aussi important de développer et encourager le parcours piéton afin qu’il soit bien identifiable et agréable, pour les usagers. Une accessibilité au centre d’agglomération en transport collectif compliquée Pour les communes les plus éloignées du centre d’agglomération, l’accessibilité en transport collectif est souvent synonyme de temps de transport plus long pour les usagers. Elle peut être perçue comme une difficulté qui s’ajoute à celle de l’éloignement. Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Quéven, 2017 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 32. 32 Les problématiques selon les communes du panel Ce que dit le SCoT arrêté Localiser de façon préférentielle les activités dans les centralités. Veiller à une répartition équilibrée des équipements de proximité en cherchant la mutualisation. Réserver aux centralités la création de nouveaux équipements et infrastructures. Anticiper la multi-fonctionalité et la multi-activité des équipements de proximité. Installer des équipements à destination de l’enfance, de la jeunesse ou des personnes âgées, dans les centralités. maintenir les générateurs de flux en centralité Des équipements et des services médicaux existants et à venir à localiser prioritairement dans la centralité. Une présence de services médicaux et de certains services parfois fragile. Une accessibilité aux équipements/ services à améliorer, pour ceux non présents dans la centralité (pour les équipements et services partagés). intensitédelaproblématique* Des liaisons parfois peu lisibles vers les équipements et les espaces publics. Une accessibilité compliquée au centre d'agglomération en transports collectifs. Moins de 3 communes concernées De 3 à 4 communes concernées 5 communes au moins de concernées Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 33. 33 Les indicateurs déjà mis en œuvre ou à construire Calcul des accès aux équipements de niveau supérieur situés dans les centralités proches. [ INDICATEURS À CRÉER ] [ INDICATEUR EXISTANT ] Calcul de la part des équipements en centralité. Calcul de la part des logements situés à moins de 300 m d’un arrêt de transport en commun. Mesure des pratiques des habitants et des usagers vis-à-vis des équipements [indicateur issu d’analyse de type sociotope]. Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Lanester, 2017 Suivi du nombre d’associations dans la commune. Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 34. 34 maintenir les générateurs de flux en centralité Exemples de réalisations et de dynamiques en cours Un certain nombre de projets et de réalisations sont déjà menés par les communes, nous avons choisi d’en présenter quelques-uns. Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018 La commune de Bubry a inauguré en 2014 un pôle enfance-jeunesse dans son centre-bourg. Ce nouvel établissement, issu de la restruc- turation d’un ancien manoir du XIXème siècle a été construit avec des matériaux plus modernes et écologiques : ossature bois, chaudière à granulés bois… En matière d’équipements, la commune projette de créer sur des parcelles en cœur de bourg, une maison de santé. Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Bubry, 2017 Inauguré fin septembre 2017, le Quai 9 un nouvel espace culturel de 3200 m² s’impose comme un marqueur important de la vie culturelle et de l’aménagement urbain du centre-ville de Lanester. Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Lanester, 2017
  • 35. 35Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018 Source : Commune de Calan / Crédits : © AudéLor 2017 A Quistinic, situé en centre-bourg, à égale distance des établisse- ments scolaires, la construction du pôle enfance s’est réalisée autour d’ateliers et de chantiers participatifs impliquant largement les futurs usagers dans la démarche. Une construction éco- logique et économique, le pôle enfance a reçu en 2017, le trophée breton du développement durable. Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Quistinic, 2017 La commune de Calan a lancé un projet de construction de salle po- lyvalente construite entièrement à énergie positive avec une sécurité environnante pour les piétons. Elle sera composée de deux salles avec une scène permettant toute activité artistique et de loisirs. (prévisions : 2019).
  • 36. 36 Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Riantec, 2017 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 37. 37 Enjeu n°4 Conserver/conforter une fonction commerciale et d’emploi en centralité La localisation des activités tertiaires et de services permet d’attirer des flux (d’emplois, d’actifs, de visiteurs…) susceptibles de venir renforcer l’attractivité dans le centre-ville ou le centre-bourg. La gestion de la localisation de ces activités en centralité est primordiale, elle implique notamment de disposer d’une offre immobilière adaptée. Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 38. 38 Les problématiques soulevées dans le panel Conserver/conforter une fonction commerciale & d’emploi en centralité Taux de vacance commerciale en 2016 5 10 15 20 25 30 0 Source : AudéLor La diminution du nombre de commerces en centralité et l’augmentation de la vacance commerciale Fonction économique essentielle des centra- lités, le commerce est considéré dans le SCoT comme un des éléments-clés de réussite pour des centralités attractives. La diminution du nombre de commerces et l’augmentation des locaux vacants a été pointée régulièrement dans les communes enquêtées. Au-delà des politiques de régulation qui se mettent en place sur les espaces périphériques au travers notamment du Document d’Aména- gement Artisanal et Commercial (DAAC) du SCoT arrêté, les communes se trouvent parfois confrontées à un manque de polarité commerciale affirmée (émiettement, disconti- nuités du linéaire commercial) qui ne favorise pas les flux. Lanester Quévencentre-ville Rianteccentre-bourg Plouhineccentre-bourg Bubrycentre-bourg Calancentre-bourg Quistiniccentre-bourg Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 39. 39 Un accès au numérique encore limité Les problématiques d’accès au réseau en vue de développer des activités liées au numé- rique, voire au télétravail, ont également été pointées lors d’entretiens. Au-delà de cette problématique de réseaux, la réflexion pourrait être étendue à la localisation de locaux spéci- fiques en lien avec le numérique (restructuration du bâti permettant l’aménagement d’espaces de télétravail…). Le manque de continuités commerciales et de locaux adaptés L’un des principes essentiels du commerce est “l’effet de masse” qui caractérise les espaces commerciaux attractifs bien identifiés. Il vient ainsi contribuer à la dynamique éco- nomique du centre-ville ou du centre-bourg. Davantage que l’accueil de nouveaux com- merces, c’est la réflexion sur leur localisation géographique qui est importante. De même le manque de locaux adaptés notamment pour l’activité commerciale a été soulevée pour certaines communes. En effet, certains locaux commerciaux anciens pas suffisamment modernisés (locaux au rez-de- chaussée et habitation à l’étage) freinent la reprise d’activités commerciales. Un exemple de linéaire commercial : rue Jean Jaurès à Quéven Réalisation AudéLor 2017 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 40. 40 Les problématiques selon les communes du panel Ce que dit le SCoT arrêté Localiser de façon préférentielle les activités en centralités. Poursuivre et optimiser le déploiement de l’offre numérique haut-débit. Privilégier les centralités commerciales pour l’accueil de nouveaux commerces et régulation des zones périphériques. Un tissu immobilier pas suffisament adapté pour l’accueil d’activités commerciales et tertiaires. Une vacance commerciale inquiétante. Le manque de continuités commerciales. intensitédelaproblématique* Un accès au numérique encore limité (développer de nouvelles formes d’activités économiques - télétravail - et permettre aux commerces de proposer de nouveaux services liés au numérique). La diminution du nombre de commerces en centralité. Conserver/conforter une fonction commerciale & d’emploi en centralité Moins de 3 communes concernées De 3 à 4 communes concernées 5 communes au moins de concernées Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 41. 41 Les indicateurs déjà mis en œuvre ou à construire Mesure de l’attractivité d’un linéaire commercial. [ INDICATEURS À CRÉER ] [ INDICATEUR EXISTANT ] Mesure de l’évolution des surfaces commerciales et du nombre de commerces. Suivi de la vacance commerciale (centre-ville/bourg/périphérie). Suivi de la part des entreprises installées en centre-ville/bourg. Suivi de la part des emplois en centre-ville/bourg. Illustration : Gérard Darris pour AudéLor / Commune de Quéven, 2017 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 42. 42 Conserver/conforter une fonction commerciale & d’emploi en centralité Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018 Afin de préserver la fonction commerciale de son centre, la commune de Quistinic a racheté le dernier café-épicerie du centre- bourg. Un travail s’est engagé en partenariat avec la CCI du Morbihan pour y installer un nouveau com- merçant. Un appel à candidature a été lancé. Dans le même temps, la commune souhaite mettre à disposition un local pour des commerçants itinérants sous forme de permanence. Source : Commune de Quistinic / Crédit : © AudéLor 2017 Situé à proximité des écoles, de la mairie, du centre médical, et de la pharmacie, un programme immo- bilier “la Pradène” a été réalisé en cœur de bourg de Riantec. Un projet de supérette devrait y voir le jour prochainement. Source : Commune de Riantec / Crédit : © AudéLor 2017 Exemples de réalisations et de dynamiques en cours Un certain nombre de projets et de réalisations sont déjà menés par les communes, nous avons choisi d’en présenter quelques-uns.
  • 43. 43Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018 Source : Commune de Quéven / Crédits : © AudéLor 2017 En rez-de-chaussée d’un petit en- semble collectif récent implanté en centre-bourg de Calan, la muni- cipalité a racheté les locaux dans une opération conjointe com- merces et logements menée par un bailleur social. L’objectif est de proposer une vitrine de produits de première nécessité et un accès aux produits frais et locaux. Source : Commune de Calan / Crédit : © AudéLor 2017 De même, la commune de Quéven, dans son projet de cœur de ville, propose au sein de l’îlot Diény le renforcement du pôle commer- çant de centralité (commerces en pied d’immeuble sur une emprise foncière anciennement occupée par un centre commercial).
  • 44. 44 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018 Synthèse des problématiques Des nuisances et une insécurité liées aux flux de transit routier. L’existence de plusieurs centralités qui peut “brouiller” l’identité du centre-ville / bourg. Des liaisons parfois peu lisibles vers les équipements et les espaces publics. Un manque de mise en évidence du lien avec l’environnement naturel et le patrimoine. Le stationnement qui “parasite” les ambiances urbaines. 5 communes au moins de concernéesDe 3 à 4 communes concernéesMoins de 3 communes concernées affirmer une identité Des logements vacants très présents en centralités. Du foncier souvent plus difficilement mobilisable en centralité (parcellaire, prix…). Un parc de logements anciens et/ou énergivores (problématique mais également potentiel futur). Une valorisation insuffisante des espaces verts proches, pour une meilleure attractivité du logement. Un parc de logements pas suffisamment diversifié pour s’adapter aux nouvelles structures familiales. Une densification qui a été négligée au profit de l’extension urbaine. Des équipements et des services médicaux existants et à venir à localiser prioritairement dans la centralité. Une présence de services médicaux et de certains services parfois fragile. Une accessibilité aux équipements/ services à améliorer, pour ceux non présents dans la centralité (pour les équipements et services partagés). Des liaisons parfois peu lisibles vers les équipements et les espaces publics. Une accessibilité compliquée au centre d'agglomération en transports collectifs. Un tissu immobilier pas suffisament adapté pour l’accueil d’activités commerciales et tertiaires. Une vacance commerciale inquiétante. Le manque de continuités commerciales. Un accès au numérique encore limité (développer de nouvelles formes d’activités écono- miques - télétravail - et permettre aux commerces de proposer de nouveaux services liés au numérique). La diminution du nombre de commerces en centralité. adapter le parc de logement maintenir les générateurs de flux en centralité Conserver/conforter une fonction commerciale & d’emploi en centralité
  • 45. 45Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018 Au terme de ce travail mené sur sept communes du pays de Lorient, de nombreuses problé- matiques similaires apparaissent malgré des profils communaux très différents, tant sur le plan démographique que du positionnement dans l’armature urbaine. Il en est ainsi de la diminution des commerces en centralité, du manque de diversification et d’adaptation du parc de logement, de l’extension urbaine privilégiée au détriment de la densification, de l’insuffisance de liens entre espaces naturels, patrimoine et centralité. À l’inverse, des atouts ont été mis en évidence comme la présence d’équipements en centralités, la faiblesse des logements vacants, et surtout les projets à l’œuvre dans les communes Les problématiques soulevées et les enjeux qui en découlent mettent en évidence une nécessité d’adopter une approche multi- dimensionnelle et transversale pour remettre la centralité au cœur des problématiques d’aménagement et limiter ainsi l’étalement urbain. La centralité doit s’adapter et répondre à de nouveaux besoins aussi bien en termes d’habitat que de services, d’équipements ou de vie sociale. De nombreux projets portés par les communes ont ainsi vu le jour : travail sur des espaces publics plus qualitatifs, densification d’îlots centraux avec des programmes d’habitats, implantation de nouveaux équipements en centralité (culturels, médicaux, sociaux…) Cette vision d’une centralité réaffirmée fait partie des axes stratégiques du SCoT du pays de Lorient arrêté en mai 2017. Au niveau local, cette vision devra être déclinée en s’appuyant sur un projet global qui intègre l’ensemble des dimensions : du cadre de vie au logement en passant par le commerce et les équipements. Au-delà du niveau communal, les problé- matiques des centralités doivent aussi être appréhendées à une échelle plus large. À partir de diagnostics partagés, des synergies pourront être favorisées en s’affranchissant des logiques de concurrence entre les territoires. Enfin, dans le cadre de la mise en œuvre du SCoT et de son suivi, des indicateurs existent, d’autres seront à construire. Ces indicateurs permettent de mesurer l’évolution des terri- toires et la mise en œuvre du projet politique. L’étude récente menée par le CESER Bretagne4 a ainsi souligné la nécessité de l’observation à l’échelle des centres-villes et des centres- bourgs comme étant “indispensable pour diagnostiquer le niveau de dévitalisation”. À l’échelle des centralités, ces indicateurs permettront d’avoir une meilleure visibilité et de mesurer les évolutions dans un contexte où l’avenir des centres-villes et des centres-bourgs est plus que jamais un sujet d’actualité. Conclusion [4] Centres-bourgs et centres-villes de Bretagne : réinventons les centralités ! CESER de Bretagne, octobre 2017
  • 46. Documents et sources de référence : Travaux sur les PLU en cours de révision (approches sensibles…) [ réalisés par les services de Lorient Agglomération ] (Quéven, Quistinic, Lanester, Riantec) PLH 2017-2022 Cahier des charges du centre-ville de Lanester [ MINEA – juillet 2012 ] Centre-ville de Lanester : propositions de revitalisation et de développement commercial [ juin 2009 ] Lanester : perception de la ville par ses habitants et ceux des communes adjacentes [ sondage auprès des habitants - juin 2015 ] Enquête auprès des habitants dans le cadre du futur PLU [ TMO, Ville de Lanester, janvier 2017 ] Quistinic : formes urbaines, architecture et patrimoine-Lorient Agglomération Quistinic : Aménagement de bourg [ BRUDED ] Projet d’urbanisme ilot Bigoin et site des Korrigans, synthèse diagnostic croisé, approche programmatique [ Commune de Quistinic Atelier TERRATERRE, ATRA Architecture EsDée sociologie, D2 bétali ] Calan : formes urbaines, architecture et patrimoine [ Lorient Agglomération ] Plan de référence de Plouhinec [ Aménagement du centre-bourg ] Études préalables à la création d’une ZAC multi-sites dans le centre-ville de Quéven [ CERCIA 2014 ] Revitaliser son cœur de ville, l’adapter au commerce de demain [ David Lestoux –Territorial Editions 2015 ] Études préalables au réaménagement du centre de Quéven autour de l’hôtel de ville [ Paysages de l’Ouest – 2015 ] Espaces publics des centres-bourgs, repères pour de belles réalisations [ CEREMA, AMF, 2016 ] SCoT du pays de Lorient, arrêté en 2017 [ AudéLor, Syndicat Mixte du SCoT, 2017 ] Centres-bourgs et centres-villes de Bretagne : réinventons les centralités ! [ CESER Bretagne, octobre 2017 ] 46 Communication N°96 - AudéLor - Janvier 2018
  • 47. Tél. : 02 97 12 06 40Agence d'Urbanisme, de Développement Économique et Technopole du Pays de lorient