La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 21 au 27 septembre 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDE...
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une majorité d’opinions « plutôt optimistes », la proportion de professionnels « très optimiste...
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Immobilier : une valeur sûre et performante à
long terme
Le 21/09/2015
Dans le neuf, ne vous la...
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logements en centre-ville à partir de 100.000 euros, mais dès que vous visez une grande ville (...
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Immobilier géré : avantage aux résidences senior ou aux Ehpad
Vous pouvez aussi acheter un loge...
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Les droits des locataires renforcés au compte-
gouttes
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Décriée par les profession...
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« Tous les bailleurs ne jouent pas le jeu, notamment pour les petites surfaces »
David Rodrigue...
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ajoute David Rodrigues. Il faut donc être vigilant car, selon un pointage de l’association réal...
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La bulle du « crowdfunding » immobilier
Le 21/09/2015
Devenir propriétaire à partir de 1 000 eu...
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ont déjà financé 45 opérations, en récoltant plus de 18 millions d’euros auprès des internaute...
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le particulier est responsable des dettes de la société sur son patrimoine personnel au-delà d...
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Syndics: les malfaçons du nouveau contrat
type
Le 20/09/2015
Les dispositions issues de la loi...
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six catégories, dans lesquelles figurent notamment les déplacements sur les lieux en cas de si...
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La copropriété en chiffres
D'après l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis), 25 millions d...
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Immobilier : les meilleurs placements pour
investir dans le neuf
Le 21/09/2015
Loi Pinel, rési...
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objectifs.» Outre le Pinel, il existe d’autres dispositifs qui permettent de défiscaliser nota...
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À Montpellier, Sylvia Pinel annonce la création
d'un fonds d'aide à la pierre
Le 22/09/2015
La...
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la situation reste tendue, le coût du foncier élevé. Les engagements financiers de l'État pour...
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Réforme des politiques d'attribution
La ministre a également affirmé vouloir soutenir l'access...
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Prêt immobilier : une bonne nouvelle pour les
acheteurs
Le 22/09/2015
La moyenne des taux décr...
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Une sélection des meilleurs profils
Une tendance semble en revanche se retrouver dans la plupa...
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Logements sociaux : un système à bout de
souffle et difficile à réformer
Le 23/09/2015
Le mouv...
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(38,4 % contre 12,2 %, en moyenne, en France). Pire, leurs revenus stagnent et ont même reculé...
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Plaine Saint-Denis ou à Evry. Perversité du système, c’est la file des ménages prioritaires qu...
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HLM : Hollande rassure avec des aides et des
crédits maintenus
Le 24/09/2015
Les fonds consacr...
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selon des modalités à définir, a expliqué l'entourage de la ministre du Logement, Sylvia Pinel...
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Source : LePoint.fr
Logements sociaux : l’Etat préempte des
terrains dans une commune du Val-d...
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« Dans deux mois, nous fêterons les quinze ans de la loi pour la solidarité et le renouvelleme...
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Immobilier : l’APL accession sera finalement
maintenue
Le 24/09/2015
François Hollande a annon...
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Pour les ménages primo-accédants, souvent modestes, qui empruntent 130 000 euros sur trente an...
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Les professionnels de l’immobilier font le
Grand Pari(s) du logement
Le 25/09/2015
VIDÉO - A l...
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pour les logements des primo-accédants en fonction de leurs ressources.» Les fédérations souli...
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Paris : le bail "Multiloc" devrait entrer en
vigueur en octobre
Le 24/09/2015
Moyennant des ai...
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par exemple. Ils bénéficieront d'un loyer "médian minoré", c'est-à-dire inférieur de 20 % au l...
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Immobilier : les acheteurs sont de retour
Le 25/09/2015
Encouragés par la baisse des prix et l...
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achetant aujourd’hui, ils peuvent toujours bénéficier de conditions de crédit intéressantes. L...
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la baisse des prix depuis 2011 de 12 à 20 % selon le type de biens et par la baisse des taux. ...
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Les acteurs de l’immobilier restent en effet très chatouilleux, hypersensibles à tout changeme...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Négociation du bail commercial
Le 21/09/2015
Le bail com...
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Les charges locatives et les travaux
Le périmètre des charges locatives à payer varie d’un pro...
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d’un bail commercial peuvent prendre différentes formes. N’hésitez pas à vous faire conseiller...
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Mon notaire m’a dit…. Rédiger l’acte de
cession d’un fonds de commerce
Le 22/09/2015
M e Stani...
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Quel est le prix moyen d'un fonds de
commerce en France?
Le 25/09/2015
La restauration reste l...
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Plus généralement, les ventes se font plus chères en valeur au Nord qu'au Sud alors quelles so...
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Ce recul des transactions sur le semestre s'accompagne d'un prix moyen des fonds de commerce e...
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Ça vous est arrivé : Des commentaires négatifs
mettent en péril mon restaurant
Le 25/09/2015
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lancent-ils sur Tripadvisor. L'ennemi invisible réplique : "Nous avons été agressé par la prop...
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Les cessions de fonds de commerce se sont
effondrées depuis le début de l’année
Le 25/09/2015
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12.000 euros de moins
Le prix moyen des cessions en revanche a plutôt tendance à se stabiliser...
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L’immobilier commercial et professionnel
«redémarre»
Le 25/09/2015
L’enseigne a ouvert au 8, r...
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organisera des événements en 2016. » Une autre campagne sera lancée au Cinémovida fin
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  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 21 au 27 septembre 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : les prix devraient rester stables, estiment les professionnels Le 21/09/2015 L’optimisme des professionnels de l’immobilier se confirme. En cause, des taux d’intérêt qui restent au plancher et une stabilisation des prix, dans l’ancien comme dans le neuf. Les professionnels de l’immobilier paraissent sereins concernant l’avenir du marché du logement. C’est ce qui ressort de la 3 e édition du baromètre Crédit Foncier/ CSA sur le moral des professionnels de l’immobilier. Ainsi plus de 63 % d’entre eux se déclarent optimistes sur les perspectives immobilières des 12 prochains mois, alors qu’ils n’étaient que 59% en mai dernier et seulement 35 % au début de l’année 2015. Toutefois, comme pour l’édition de mai 2015, cet optimisme est porté par
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 une majorité d’opinions « plutôt optimistes », la proportion de professionnels « très optimistes » restant stable à 3 %. A contrario, ceux qui broient du noir sont moins nombreux que dans l’édition précédente : ils sont seulement 34 %, alors qu’ils étaient 40 % en mai 2015 et 64 % en janvier 2015. Un sur deux à penser que les prix ne devraient pas bouger sur les douze prochains mois Les taux d’intérêt qui restent bas sont l’un des éléments qui entretiennent le moral des professionnels. Des conditions de crédit attractives sont un moteur puissant de motivation pour les acheteurs. Ce contexte favorable explique pourquoi près des trois-quarts des personnes interrogées ont indiqué avoir atteint leurs objectifs commerciaux sur les quatre derniers mois. Autre élément de satisfaction : les prix semblent se stabiliser. Ainsi dans l’immobilier ancien, alors que dans la précédente édition du baromètre les personnes interrogées estimaient dans leur majorité que les prix allaient baisser, ils sont désormais un sur deux à penser que les prix ne devraient pas bouger sur les douze prochains mois. Même constat dans l’immobilier neuf où la stabilité des prix semble de mise pour 64 % des professionnels. En termes de volume de transactions, les professionnels anticipent une activité qui devrait rester étale pour l’année qui vient. Toutefois le contexte économique du pays et l’évolution du pouvoir d’achat des ménages sont les principaux facteurs d’inquiétude cités par les professionnels comme pouvant remettre en cause cette dynamique positive. Source : LesEchos.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Immobilier : une valeur sûre et performante à long terme Le 21/09/2015 Dans le neuf, ne vous laissez pas aveugler par les avantages fiscaux du dispositif Pinel ! Faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Avec ou sans avantage fiscal ? Avec ou sans travaux ? Tout dépend de votre situation patrimoniale, de votre capacité d’épargne et de votre horizon de placement. Même si la rentabilité de l’immobilier a tendance à s’éroder suite à la hausse régulière des prix (la rentabilité se calcule en comparant les loyers perçus avec le prix d’achat, plus ce dernier est élevé, plus la rentabilité se tasse), les performances de la pierre restent plus élevées que celles des placements sans risque, livrets ou assurance-vie en euros. Et si l’on fait les bons choix, la rentabilité peut encore monter, hors avantages fiscaux, jusqu’à près de 5 %. La période actuelle est particulièrement propice à l’investissement immobilier, qui peut toujours être financé à crédit (lire l’avis d’expert). Les taux étant encore très bas, l’effet de levier peut être important. Immobilier ancien : avec ou sans avantage fiscal ? Vous pouvez acheter un appartement ancien et le mettre en location. La rentabilité sera assez faible, autour de 3,5 %, compte tenu des prix actuels de l’immobilier. En province, vous pourrez trouver des
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 logements en centre-ville à partir de 100.000 euros, mais dès que vous visez une grande ville (Paris, Lyon, Marseille…) les prix montent rapidement au détriment de la rentabilité. Si vous vous concentrez sur les studios, 2 ou 3 pièces et que l’appartement comme l’immeuble sont en bon état, la liquidité est assez bonne, vous pourrez revendre facilement. Attention, avec la loi ALUR et sa mesure phare, le plafonnement des loyers, les petites surfaces parisiennes perdent de l’intérêt. Avec un loyer désormais contenu, le rendement locatif diminue. Il est également possible de meubler l’appartement et de diminuer la pression fiscale grâce aux avantages des régimes de la location meublée (LMNP ou LMP, avec notamment l’imposition sur la moitié de vos recettes seulement ou la déduction des charges et des amortissements de vos revenus locatifs). Vous pourrez par ailleurs espérer louer l’appartement un peu plus cher, le locataire n’ayant qu’à y poser ses valises. Vous pouvez aussi acheter dans l’ancien à rénover et profiter des dispositifs fiscaux Monument Historique (MH) ou Malraux. Il s’agit d’acheter des biens classés ou situés dans certaines zones notamment dans les vieux centres villes, pour les remettre complètement en état. Ces produits sont principalement réservés aux investisseurs fortunés (le ticket d’entrée, travaux compris, est assez élevé, de l’ordre de 300.000 euros au minimum), lourdement imposés et qui envisagent de conserver ces biens assez longtemps (les travaux ne sont pas pris en compte dans le prix de revient, ce qui fait monter la plus-value potentielle en flèche). Argument supplémentaire : les avantages fiscaux obtenus n’entrent pas dans le plafond global des niches fiscales de 10.000 euros par an. Mais, les rendements sont assez faibles, de l’ordre de 2 % à 3 %. Attention aux prix proposés, l’écart avec l’immobilier ancien classique ne doit pas dépasser 15 % à 20 %. Enfin, la liquidité est assez faible en raison des prix et des conditions de détention imposées (15 ans pour le MH et 9 ans pour le Malraux). Immobilier neuf : préférez le Pinel Si vous achetez dans l’immobilier neuf, faites-le dans le cadre du dispositif Pinel. La rentabilité tourne autour de 3 %, mais l’avantage fiscal associé est intéressant : 2 % de votre investissement par an (dans la limite de 300.000 euros, soit 6.000 euros au maximum de réduction par an), pendant 6 ou 9 ans, avec la possibilité de proroger jusqu’à 12 ans, avec une réduction ramenée à 1 % par an pour la dernière période triennale. Vous serez tenu de respecter un plafond de loyer, ce qui permettra de trouver plus facilement des locataires. De plus, vous pouvez désormais louer à vos ascendants ou descendants. Les logements sont accessibles à partir de 100.000 ou 120.000 euros et tous les épargnants acquittant au moins 2.000 euros d’impôt par an sont donc potentiellement concernés (2 % de 100.000 euros). Attention cependant, la réduction d’impôt entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10.000 euros. Il faudra privilégier les logements bien placés et ne pas se laisser aveugler par l’avantage fiscal.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Immobilier géré : avantage aux résidences senior ou aux Ehpad Vous pouvez aussi acheter un logement dans une résidence destinée aux touristes, aux étudiants, aux seniors ou aux personnes dépendantes (Ehpad). Le ticket d’entrée est de l’ordre de 75.000 euros et la rentabilité varie de 3,5 % à 5 %. Vous signez un bail avec un exploitant qui gère la résidence et vous verse vos loyers. Soyer vigilant, ce n’est pas parce que vous signez un bail commercial de 9 ou 11 ans ferme, que les loyers vous seront nécessairement versés. Si l’exploitant fait défaut, vous aurez tout perdu. N’oubliez pas que c’est la qualité de l’exploitant qui fait la qualité du bail. Par ailleurs, vérifiez toujours avec qui vous signez ce bail, avec la maison mère ou avec une SAS d’exploitation au capital de 1.000 euros ? Dans ce dernier cas, fuyez ! Autre recommandation : préférez les secteurs porteurs comme les résidences Senior et Ehpad, vous aurez moins de mauvaises surprises qu’avec les résidences de tourisme et un rendement légèrement plus élevé (4,5 % à 5 %). Vous bénéficierez surtout d’une fiscalité attractive (amortissement possible de l’actif et comme il s’agit de résidences avec services, le régime de TVA est applicable). Source : LesEchos.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Les droits des locataires renforcés au compte- gouttes Le 25/09/2015 Décriée par les professionnels de l’immobilier, détricotée en partie par le gouvernement, retardée dans son application en raison de décrets qui tardaient à être publiés… Il n’empêche, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) change la donne pour les locataires. Cet été, plusieurs dispositions renforçant leurs droits sont entrées en vigueur… dix- huit mois après le vote de la loi. Mesure la plus médiatique, les loyers sont plafonnés à Paris. Les propriétaires ne peuvent plus exiger un loyer supérieur à un « loyer de référence » pouvant être majoré de 20 % au maximum. Ce dernier est calculé pour 16 types de logements (superficie, année de construction) par l’Observatoire des loyers parisiens (OLAP) dans les 80 quartiers de la capitale regroupés en 14 zones. Le plafonnement s’applique aux baux signés à partir du 1 er août et aux contrats de location renouvelés car ils arrivent à échéance.
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 « Tous les bailleurs ne jouent pas le jeu, notamment pour les petites surfaces » David Rodrigues, juriste à l’association CLCV Un bailleur peut aussi demander un complément si son logement présente certaines caractéristiques. « La loi reste ambiguë sur ce point, ce qui risque d’entraîner des contentieux. Par exemple, il peut s’agir d’un bien qui a une grande terrasse ou même une vue exceptionnelle. Mais si tous les appartements de l’immeuble ont la même terrasse, le supplément ne peut a priori pas être demandé », explique David Rodrigues, juriste de l’association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV). Les propriétaires respectent-ils ce nouveau plafonnement ? « Pour l’heure, il suffit de regarder les petites annonces de location pour constater que tous les bailleurs ne jouent pas le jeu, notamment pour les petites surfaces », ajoute David Rodrigues. Un nouveau locataire qui s’aperçoit que son loyer est supérieur au loyer médian majoré peut le contester dans les trois ans à compter de la signature du bail auprès de la Commission de conciliation des loyers. Quoi qu’il en soit, le plafonnement des loyers parisiens, qui doit s’étendre à d’autres grandes agglomérations comme Lille ou Grenoble, s’ajoute à l’encadrement des loyers instauré en 2012 lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail dans 28 villes où le marché locatif est tendu. Sauf dérogations, le loyer ne peut alors pas être supérieur à celui qui était payé par le précédent locataire, éventuellement révisé de l’indice de référence des loyers (IRL). Autre changement : le contrat de location type a été modifié. Il est applicable depuis le 1 er août aux locations vides, meublées, et aux colocations à bail unique. Ce dernier doit notamment mentionner le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire, le montant du loyer de référence majoré (et de l’éventuel complément) applicable à Paris, les modalités de récupération des charges ou encore le coût et le détail des travaux effectués depuis le départ de l’ancien locataire. Si un dépôt de garantie est exigé, son montant doit être précisé (un mois de loyer hors charge maximum pour une location vide et deux mois pour un meublé). De plus, une notice d’informations d’une quinzaine de pages est annexée au bail pour rappeler aux locataires et aux bailleurs leurs droits et obligations respectifs. Un mois de préavis, contre trois mois auparavant Le contrat de location doit aussi préciser les honoraires facturés par l’agence immobilière au locataire. Ces derniers ont, en effet, été encadrés depuis le 15 septembre 2014, un professionnel ne pouvant pas facturer plus de 8 à 12 euros le mètre carré selon les zones où se situe le logement, auxquels peuvent s’ajouter 3 euros/m 2 pour l’état des lieux. « A Paris, certaines agences font encore payer des honoraires de 15 euros/m 2 . Or l’état des lieux n’est pas automatique et il doit être facturé à part »,
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 ajoute David Rodrigues. Il faut donc être vigilant car, selon un pointage de l’association réalisé en mars, 42 % des agences ne respectaient pas leurs obligations. D’autres mesures en faveur des locataires sont déjà effectives depuis quelques mois. Dans 28 agglomérations où le marché est tendu, ces derniers ont un mois pour donner leur préavis, contre trois mois auparavant. Le remboursement du dépôt de garantie, source de litige régulière, est réduit à un mois. Sinon ? Le propriétaire risque des pénalités plus élevées qu’auparavant (le montant est majoré de 10 % du loyer mensuel, hors charges, par mois de retard). Rupture de bail limitée La loi ALUR s’est aussi attachée à mieux encadrer la location des meublés. « C’est une réelle avancée pour les locataires, qui seront désormais davantage protégés », souligne Michel Fréchet, président de la Confédération générale du logement. D’abord, ils sont concernés par le nouveau contrat de bail, l’encadrement des loyers ou les honoraires d’agence plafonnés. La rupture de bail, qui était particulièrement souple, a aussi été limitée. Pour récupérer son logement à l’expiration du bail, le propriétaire doit présenter un motif légitime et sérieux ou récupérer le logement pour lui-même ou sa famille. Comme pour les logements loués nus, un propriétaire ne peut plus donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont limitées sans lui proposer une solution de relogement (excepté s’il se trouve lui-même dans la même situation d’âge ou de ressources). Enfin, une liste des équipements obligatoires, mise à la disposition du locataire, a été établie pour tous les contrats conclus après le 1 er septembre ou pour les renouvellements exprès de baux. Et ce n’est pas tout. La publication de prochains décrets est attendue dans les prochains mois. Ils vont préciser la notion de vétusté du logement, l’état des lieux type, destiné à harmoniser le document lors de l’entrée ou de la sortie du bien, ou encore la liste des documents que le bailleur ne peut plus demander au candidat locataire et à sa caution sous peine d’amende. Source : LeMonde.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 La bulle du « crowdfunding » immobilier Le 21/09/2015 Devenir propriétaire à partir de 1 000 euros, toucher des rendements de 10 %… Les sites de financement participatif consacrés à l’immobilier usent de formules chocs pour attirer les internautes, sans toujours s’encombrer des indispensables mises en garde sur les risques encourus par de tels placements. Profitant de la passion des Français pour la pierre, une douzaine de plates-formes se sont déjà créées en quelques mois. Ces sites proposent deux types d’offres bien distinctes. Dans la première, les internautes cofinancent des promoteurs pour qu’ils puissent lancer leur opération immobilière. Une fois celle-ci terminée, ils récupèrent leur mise agrémentée de substantiels intérêts. Dans l’autre, les particuliers achètent à plusieurs un bien et le louent pour en tirer des revenus locatifs. La demande est telle que la plate-forme Wiseed a dû mettre en place des listes d’attente Face aux maigres rendements des placements classiques, les taux affichés sur les pages d’accueil ont de quoi faire tourner la tête  : dans la promotion, ils promettent du 7 % à 12 % par an. Conséquence, la demande afflue. Depuis le début de l’année, les quatre jeunes acteurs de ce secteur
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 ont déjà financé 45 opérations, en récoltant plus de 18 millions d’euros auprès des internautes. La demande est telle que la plate-forme Wiseed a dû mettre en place des listes d’attente. « Il suffit de quelques jours pour boucler un dossier lorsque nous le mettons en ligne, explique Nicolas Seres, le directeur général. Nous sommes en train d’étoffer notre équipe pour proposer davantage d’opérations tout en restant ultra-sélectifs. » Car les promoteurs aussi se pressent. Ils voient dans le crowdfunding une nouvelle façon de compléter leurs financements, une étape indispensable pour décrocher un crédit auprès des banques. Même les frais facturés par les plates-formes ne les freinent pas. «  Nous sommes plus rapides et deux ou trois fois moins chers que les autres solutions de financement, comme les fonds d’investissement », souligne Vincent Sillègue, cofondateur de Crowdfunding-immo. Si promoteurs et intermédiaires y trouvent leur intérêt, qu’en est-il des investisseurs ? Difficile de le dire encore, quatre opérations seulement ayant été finalisées, avec il est vrai des rendements flatteurs (10 % par an avant impôt). D’autres sont attendues pour les prochains mois chez Wiseed et Anaxago, qui se disent confiants dans l’état d’avancement des projets. Mais ensuite ? « Lever des fonds n’est pas le plus compliqué. Il suffit d’un site bien fait, de taux attrayants et d’un petit budget pour acheter des mots-clés sur Google. Mais rendre l’argent avec les rendements annoncés, c’est une autre histoire », prévient Jean-Baptiste Vayleux, directeur général de Lymo, qui, à la différence de ses camarades, n’est pas un intermédiaire mais un promoteur. « Cela nous permet de contrôler à 100 % l’opération, et nous savons de quoi nous parlons », poursuit-il. En effet, les risques ne doivent pas, être minorés. Tout retard lors de la construction ou de la commercialisation entraîne des délais qui feront chuter le rendement de l’opération. Pour limiter les écueils, les permis de construire doivent être purgés de tout recours, le taux de commercialisation élevé, la garantie d’achèvement des travaux obtenue, et il faut étudier l’historique du promoteur… Bref, c’est un métier. C’est pourquoi les sites disent réaliser une sélection drastique et s’entourer de professionnels. « L’expertise est fondamentale », souligne M. Sillègue, qui est aussi vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Après un démarrage en fanfare, l’heure est à la gueule de bois Un message que feraient bien de ne pas oublier les épargnants séduits par l’autre concept du crowdfunding immobilier : celui de la gestion locative. Après un démarrage en fanfare – une demi- douzaine de sites a été lancée –, l’heure est à la gueule de bois. Car le montage le plus souvent utilisé pour investir (une société civile immobilière, SCI) n’est pas du goût de l’Autorité des marchés financiers (AMF). En avril, l’AMF a invité les épargnants à la prudence en rappelant qu’avec une SCI,
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 le particulier est responsable des dettes de la société sur son patrimoine personnel au-delà des sommes investies. « Nous avons réagi lorsque nous avons vu se multiplier des sites aux stratégies de communication agressive qui proposaient des rendements élevés par le biais de montages dont le grand public ne connaissait pas les risques induits », explique-t-on à l’AMF. En tirant la sonnette d’alarme, le gendarme des marchés financiers a coupé les ailes des start-up. « C’est la douche froide. Depuis, nous avons du mal à financer le moindre dossier, alors que nous en avions bouclé trois en quelques mois », explique Serge Sroussi, le président de Propulss, qui envisage désormais de se concentrer sur une autre activité : l’achat, la rénovation et la revente de biens. Homunity, un autre site, vient, lui, d’abandonner le montage en SCI pour utiliser désormais celui des sociétés par actions simplifiées (SAS) et compte bien ainsi obtenir le précieux agrément de l’AMF. « Nous nous concentrons sur des appartements de petites tailles, 25 à 30 m 2 , déjà loués, dans le centre des grandes villes de province » Quentin Romet, cofondateur d’Homunity Depuis octobre 2014, l’activité de financement participatif est en effet encadrée. Toute plate-forme souhaitant s’y adonner doit opter pour un statut plus ou moins contraignant. Les sites qui passent cet examen avec succès peuvent ensuite afficher un label sur leur page d’accueil. « C’est un gage de sérieux, nous conseillons aux épargnants de ne pas utiliser les plates-formes qui ne peuvent s’en prévaloir », insiste-t-on à l’AMF. Le montage n’est pas le seul risque de ce placement. Il faut avoir confiance dans la capacité du site à sélectionner des biens qui se loueront sans difficulté. « C’est pourquoi nous nous concentrons sur des appartements de petites tailles, 25 à 30 m 2 , déjà loués, dans le centre des grandes villes de province », avance Quentin Romet, cofondateur d’Homunity. Ensuite, les particuliers qui tentent leur chance avec un petit ticket risquent d’être déçus. « Quelqu’un misant 1 000 euros en espérant toucher les 5 % de rendement annoncés ne recevra rien pendant au moins deux ans en raison des frais liés à l’acquisition, à la constitution de la structure, à la gestion locative… », prévient M. Sroussi. Il faut aussi être capable d’immobiliser son épargne longtemps, les start-up conseillant des durées d’investissement allant jusqu’à vingt ans. Des années pendant lesquelles la gestion du bien risque de virer à la foire d’empoigne entre les dizaines d’internautes propriétaires… loin de l’image bon enfant de la finance participative. Source : LesEchos.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Syndics: les malfaçons du nouveau contrat type Le 20/09/2015 Les dispositions issues de la loi Alur concernent les vingt-cinq millions de personnes vivant en copropriété. Désormais, les contrats de syndic doivent tous être rédigés selon le même modèle. Objectif: permettre aux copropriétaires d'y voir plus clair dans les offres du marché. Mais ce n'est pas gagné... Le même modèle pour tous. Les contrats de syndic, signés ou renouvelés depuis le 2 juillet 2015, doivent dorénavant fournir les mêmes informations. Ce contrat type, issu de la loi Alur sur le logement, prend la forme d'un document de treize pages, dont la première partie est consacrée à la présentation du syndic, avec des informations sur sa raison sociale, ses missions, la durée de son mandat... C'est en tournant les pages que le copropriétaire tombera sur l'information qui l'intéresse le plus: le montant du forfait de base, c'est-à-dire la rémunération versée au syndic pour les actions qu'il effectue tous les ans, comme la tenue de l'assemblée générale (AG) ou le prélèvement des charges. Le contrat liste ensuite les prestations que le syndic peut facturer en supplément. Elles sont réparties en
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 six catégories, dans lesquelles figurent notamment les déplacements sur les lieux en cas de sinistre ou les visites relatives aux litiges et contentieux avec un copropriétaire. Leur tarif doit être obligatoirement mentionné, soit en taux horaire au prorata du temps passé, soit en application du tarif convenu par les parties. Par ailleurs, il est précisé que la réalisation des travaux et la rémunération du syndic pour le suivi de cette opération doivent être décidées en même temps par l'AG. "Avant ce décret, les syndics se fondaient sur l'arrêté Novelli du 19 mars 2010, qui présentait une liste de 43 prestations que les syndics avaient pour obligation d'insérer dans leurs honoraires de base, rappelle Rachid Laaraj, fondateur du courtier en syndic Syneval. C'était la seule limite, car le nombre de prestations particulières n'était pas fixé." Aujourd'hui, la tendance est inversée. "C'est un contrat 'tout sauf', c'est-à-dire que l'on précise tous les services qui peuvent faire l'objet d'une facturation supplémentaire", explique Emile Hagège, directeur général de l'Arc, une association de copropriétaires. Pour Géraud Delvolvé, délégué général de l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis), ce contrat type est trop rigide: "C'est presque un QCM où il faut remplir des cases. En limitant les prestations particulières, il prive les syndics de la possibilité de proposer de nouveaux services", regrette-t-il. Une hausse du forfait de base est à prévoir Néanmoins, le contrat type présente l'avantage de donner une grille de lecture identique pour une mise en concurrence des syndics. "Il permet aussi d'éviter les mauvaises surprises, note Rachid Laaraj. Avant, les syndics mettaient en place un prix d'appel faible pour attirer les copropriétaires, et ensuite, ils multipliaient les prestations particulières. Les copropriétaires pouvaient alors se retrouver en fin d'année avec un montant à payer très supérieur à ce qui était fixé au début." Ce rééquilibrage risque, selon les professionnels, de se traduire par une hausse de près de 20% du forfait de base. "Il faudra que les syndics fassent de la pédagogie, préconise Géraud Delvolvé. Ils devront expliquer qu'un plus grand nombre de prestations sont comprises dans leur forfait annuel." L'Arc conseille aux copropriétaires de prendre leur calculette. "Demandez à votre syndic de justifier point par point l'augmentation", recommande Emile Hagège. Au moment de la lecture de ce contrat type, les copropriétaires devront donc rester vigilants.
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 La copropriété en chiffres D'après l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis), 25 millions de personnes vivent en copropriété en France, en qualité de propriétaires ou de locataires. Sur les 8,4 millions de logements en copropriété, on compte 600 000 immeubles et 837 000 maisons. Une enquête de l'Insee en 2006 révélait que 63% des immeubles collectifs ont moins de dix logements, la taille moyenne d'une copropriété étant de onze logements. Source : LeMonde.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Immobilier : les meilleurs placements pour investir dans le neuf Le 21/09/2015 Loi Pinel, résidences services, crowfunding... il existe de nombreuses formules pour défiscaliser tout en se constituant un patrimoine. Suivez nos pistes et nos conseils. Acheter un bien neuf pour le louer permet de se constituer un patrimoine tout en défiscalisant. Dans cette optique, le dispositif d’investissement locatif Pinel rempli parfaitement ses objectifs. Pour preuve, il rencontre un franc succès. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, avec 24 749 ventes au 1er semestre 2015, la commercialisation aux investisseurs connaît une forte hausse: +66,2% depuis un an! Les atouts du dispositif? Une réduction d’impôt sur le prix d’un bien neuf ( jusqu’à 21%), des durées de mise en location modulables (6 ans, 9 ans ou 12 ans), une ouverture à de nouvelles zones géographiques et la possibilité de louer à ses ascendants/descendants Ce mois-ci, l’enquête d’Explorimmoneuf (groupe Figaro) dévoile des pistes pour investir en fonction de chaque profil. Jusqu’à 6000 € de réduction d’impôt par an Comme le souligne Daniel Znaty, directeur immobilier de l’UFF (Union financière de France) «Aujourd’hui, il y a une forte demande car les contribuables très imposés cherchent à réduire leur pression fiscale, le dispositif Pinel peut leur faire gommer 6000 € d’impôt par an. Mais il ne faut pas voir uniquement la carotte fiscale mais bel et bien dresser un bilan patrimonial pour définir ses
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 objectifs.» Outre le Pinel, il existe d’autres dispositifs qui permettent de défiscaliser notamment si vous investissez dans un logement neuf et géré. C’est le cas des résidences avec services (tourisme, seniors, étudiantes). «Sur l’immobilier géré, il faut être vigilant. Surtout en résidence de tourisme où nous sommes sur un marché de confort et non de besoin» prévient Christine Vassal Largy, directrice du pôle immobilier chez Thesaurus. Le financement participatif en vogue Les SCPI sociétés civiles de placements immobiliers offrent d’excellents rendements et constituent une option pour diversifier son patrimoine mais l’investissement dans la pierre papier n’est pas sans risque. Vous pouvez également tenter la nue-propriété, technique utilisée dans une logique de transmission qui dispose de nombreux atouts si vous voulez vous constituer un patrimoine à moindre frais. Parmi les placements qui rapportent, le crowfunding immobilier a le vent en poupe. Dans la gamme du financement participatif, il permet de collecter des fonds auprès des épargnants dans le but de financer des projets. Au-delà de la rentabilité pure, le prix, la surface, la qualité du bien et son emplacement constituent des éléments déterminants. Il faut toujours se rendre sur place et s’informer sur le marché local. Investir dans la pierre est non seulement le meilleur moyen de se constituer un patrimoine, mais c’est aussi l’assurance de bénéficier d’un complément de revenus, et de préparer sa retraite en toute sérénité. Source : LeFigaro.fr
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 À Montpellier, Sylvia Pinel annonce la création d'un fonds d'aide à la pierre Le 22/09/2015 La ministre du Logement social Sylvia Pinel était à Montpellier le 22 septembre 2015, en ouverture du 76e Congrès de l'Union sociale de l'habitat. (Crédits : Reuters) Le 76e Congrès de l’Union sociale pour l’habitat se tient du 22 au 24 septembre 2015 au Parc des expositions de Montpellier. Alors que le Président de la République François Hollande est attendu en clôture, la ministre du Logement, Sylvia Pinel, a ouvert le bal. Le 76e Congrès de l'Union sociale pour l'habitat s'est ouvert mardi 22 septembre à Montpellier, sur la thématique « Les HLM, acteurs des transitions ». Sylvia Pinel, ministre du Logement, de l'Égalité des territoires et de la Ruralité, s'est longuement exprimée devant les congressistes en ouverture de la manifestation. Très attendue sur certaines questions, elle s'est voulue rassurante. « Concernant la construction, j'ai tenu à ce que chaque territ reçoive une réponse, a-t-elle déclaré. Il ne faut pas prendre en considération uniquement les zones en tension. [...] S'agissant de la production, même si le logement social a mieux résisté que d'autres segments (112 000 ont été financés en 2014, incluant l'ANRU), nous notons un léger recul par rapport à 2013. L'effort est difficile,
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 la situation reste tendue, le coût du foncier élevé. Les engagements financiers de l'État pour soutenir les bailleurs sociaux restent toutefois importants, avec la baisse du taux de TVA à 5,5 %, les exonérations de taxes foncières prolongées. Au total, ce sont 4 Mds € d'aides fiscales qui sont octroyées au secteur. S'y ajoutent les prêts bonifiés de la caisse des dépôt et la baisse du taux du livret A en juillet dernier, qui représente un gain de 300 M€ à lui seul. » Les aides à la pierre maintenues La ministre a déclenché les applaudissements de la salle en évoquant qu'il pourrait « être légitime d'ouvrir une réflexion sur le taux de commissionnement des banques collectrices des fonds » : « Une baisse même légère de cette rémunération pourrait entrainer une diminution significative du coût d'endettement du logement. Les décotes octroyées dans le cadre de la cession du foncier public sont autant de ressources complémentaires ». La ministre a rappelé néanmoins les différents blocages politiques qui freinent encore la production de logements sociaux « en raison de l'égoïsme de certaines communes ». « Nous travaillons à la cession de public foncier qui doit s'accélérer dans les mois à venir et à l'émergence de projets retardés ou bloqués. Cette démarche pourra conduire à des mesures coercitives sur le refus de construire persiste. Il faut rester ferme sur l'application de la loir SRU. » Sylvia Pinel a confirmé la continuité de l'engagement de l'État dans le soutien aux financements du logement social, assurant que les aides à la pierre seront maintenues. Ce qui lui a valu une nouvelle salve d'applaudissements de la salle. « Je reste fondamentalement attachées aux aides à la pierre. Je souhaite que l'État continue de participer à leur financement. Son intervention permet de fédérer les collectivités locales. L'argent du logement social doit rester au logement social. Je souhaite pérenniser ce principe car il s'agit de l'argent des bailleurs sociaux et donc celui des locataires du parc social. » Par ailleurs, la ministre a annoncé la création d'un fonds national d'aide à la pierre, dans l'objectif de construire un système pérenne « à l'abri des contingences budgétaires annuelles ». « Des aides budgétaires seront maintenues, a précisé Sylvia Pinel. Ce fonds sera un espace de codécision pour définir la programmation des aides à la pierre. Par sa gouvernance partagée entre bailleurs sociaux, collectivités et État, il permettra de décider de manière collective la bonne affectation des aides à la pierre... Ce fonds sera sécurisé. Les modalités d'alimentation de ce fonds seront débattues avec vous. »
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Réforme des politiques d'attribution La ministre a également affirmé vouloir soutenir l'accession progressive à la propriété et annoncé le maintien des APL accession dans le cadre du projet de loi de finances. Enfin, pour éradiquer des politiques d'attribution des logements sociaux souvent taxées d'être pourvoyeuses d'inégalités, le gouvernement se penche sur leur réforme, avec l'ambition de promouvoir un système plus juste et plus transparent. « Je souhaite que les attributions de logements sociaux obéissent à des stratégies intercommunales définies au niveau des EPCI par les élus, les bailleurs sociaux et les réservataires. » Des expérimentations sont en cours avec différentes collectivités, comme la Communauté d'agglomération du Grand Narbonne, en Languedoc-Roussillon. Ces nouveaux dispositifs s'accompagneront d'une adaptation des loyers pour les ménages à faibles revenus (« uniquement dans le cas de relocation », précise la ministre), tout en permettant aux bailleurs sociaux de maintenir leurs recettes locatives. Source : La Tribune.fr
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Prêt immobilier : une bonne nouvelle pour les acheteurs Le 22/09/2015 La moyenne des taux décrochés pour un crédit immobilier est à 2,35% sur 15 ans, 2,70% sur 20 ans et 3% sur 25 ans. Getty Images/iStockphoto Les craintes de voir les taux des crédits immobiliers remonter brusquement s'éloignent. Une bonne nouvelle pour les acheteurs dont le pouvoir d'achat immobilier se trouve ainsi conforté, voire augmenté. La remontée des taux a fait couler beaucoup d'encre avant l'été. Et avec la crise grecque, on pouvait craindre une légère accélération de ce mouvement. Rassurez-vous : il n'en est rien. Les observatoires publiés par différents courtiers en cette rentrée montrent que l'on emprunte toujours à des niveaux très attractifs. La remontée semble même marquer une pause : "certaines banques appliquent des hausses, d'autres des baisses et beaucoup restent attentistes, constate-t-on chez Empruntis. Résultat, la moyenne est à 2,35% sur 15 ans, 2,70% sur 20 ans et 3% sur 25 ans."
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Une sélection des meilleurs profils Une tendance semble en revanche se retrouver dans la plupart des établissements : celle de privilégier les bons profils. Si cette stratégie n'est évidemment pas nouvelle, elle est aujourd'hui plus formalisée, avec des décotes particulières pour les CSP++. "Le niveau de revenus est devenu un critère prédominant davantage que l'apport ou le taux d'endettement", précise Sandrine Allonier responsable des relations banque chez Vousfinancer.com. Pour ces "chouchous des banques", la plupart, des couples gagnant plus de 4000 euros nets par mois et disposant de plus de 10% d'apport, le courtier parvient encore à décrocher des taux inférieurs à 2% sur 20 ans. Un pouvoir d'achat immobilier qui grimpe Chez Meilleurtaux.com, on constate même que dans cinq des dix plus grandes villes françaises, les meilleurs profils bénéficient de légères baisses. C'est le cas à Marseille, Strasbourg, Montpellier, Lille et Nice. "La relative stabilité sur les taux moyens reste accompagnée d'une volonté de continuer d'attirer les bons profils", résume ainsi Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. Finalement, ces taux toujours attractifs, conjugués à la baisse des prix, permettent encore un gain de pouvoir d'achat pour les acquéreurs dans certaines villes. Par exemple, pour une mensualité de 1000 euros par mois sur 20 ans et avec un taux excellent, on peut aujourd'hui acheter 79 mètres carrés à Strasbourg contre 74 mètres carrés il y a un mois, 80 mètres carrés contre 77 à Montpellier, 54 au lieu de 53 à Lyon, 52 au lieu de 51 à Nice ou encore 70 au lieu de 69 à Lille. Source : L’Express.fr
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Logements sociaux : un système à bout de souffle et difficile à réformer Le 23/09/2015 Le mouvement HLM, réuni en congrès du 22 au 24 septembre, à Montpellier, s’apprête à mettre en œuvre une nouvelle réforme du système d’attribution des logements sociaux, devenu illisible et obsolète. Lors de ses vœux à la presse, le 20 janvier, quelques jours après les attentats de Charlie Hebdo et de l’Hyper Cacher de Vincennes, Manuel Valls avait dénoncé, entre autres « maux qui rongent notre pays, (…) un apartheid territorial, social, ethnique ». Parmi la série de réformes annoncées dès le 6 mars pour répondre à ce constat, l’une vise, dans un but de mixité sociale, à mieux répartir les familles pauvres dans les différents quartiers, y compris les plus aisés. Quitte à adapter le montant du loyer à leurs revenus et, en contrepartie, autoriser les organismes à dépasser les plafonds de loyers pour d’autres appartements. Cette souplesse accordée aux HLM doit se traduire dans le projet de loi « Egalité et citoyenneté » qui sera présenté en fin d’année en conseil des ministres pour un débat au parlement au printemps 2016. Les écarts se creusent entre quartiers Le diagnostic du premier ministre, qui fut longtemps maire d’Evry, est juste. Les logiques d’attribution conduisent à proposer toujours les mêmes immeubles aux plus précaires, à les y concentrer, et les inégalités se creusent encore et toujours entre les quartiers dits sensibles et les autres. Ainsi, les habitants des zones urbaines sensibles sont trois fois plus nombreux à être sous le seuil de pauvreté
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 (38,4 % contre 12,2 %, en moyenne, en France). Pire, leurs revenus stagnent et ont même reculé de 1 %, entre 2008 et 2011, tandis que l’ensemble des ménages s’enrichissaient de près de 2 %, hors inflation. Les locataires du parc social ont, en outre, de plus en plus de mal à le quitter. En 2002, ils étaient 515 000 ménages à le faire, dont 280 000 pour devenir propriétaire ; en 2013, ils ne sont plus que 380 000 à être sortis du parc social, et l’accession à la propriété s’est effondrée en raison de la cherté des prix de l’immobilier. « Quartiers insensibles » Une bipolarisation des villes est donc à l’œuvre. « S’il y a des quartiers sensibles, c’est que d’autres sont “insensibles” », résume la Fondation Abbé-Pierre, dans une note publiée mardi 22 septembre, à l’occasion du congrès HLM. « Où va-t-on loger les ménages pauvres alors que l’on arrive déjà pas reloger les 60 000 familles reconnues bénéficiaires du droit au logement opposable [DALO], en principe prioritaires mais qui attendent depuis des années », s’inquiète la Fondation. Lorsqu’elles obtiennent un toit, 18 % de ces familles DALO sont installées dans les zones urbaines sensibles, un taux qui grimpe à 27 % en Essonne, 36 % dans l’Oise, 40 % dans les Bouches-du-Rhône… Obtenir un HLM dans les zones attractives reste un défi et les chiffres le prouvent : 1,7 million de ménages français sont inscrits sur liste d’attente et se partagent 483 000 logements attribués chaque année. Pour la seule Ile-de-France, ils sont 550 000 postulants pour 80 000 offres annuelles. Les précaires sont les perdants Les procédures d’attribution sont particulièrement opaques et incompréhensibles pour le commun des demandeurs, en raison, notamment, de la coexistence de multiples contingents de logements, avec chacun sa voie d’accès. Les préfets, par exemple, sont chargés de reloger les ménages prioritaires (DALO) et disposent d’un quota de 25 % des appartements mis en location, en plus de 5 % réservés aux fonctionnaires. Les collectivités locales, elles, en contrepartie de la garantie des prêts qu’elles ont accordée pour financer les immeubles, bénéficient du pouvoir d’attribuer 20 % à 30 % des appartements libres. Enfin, le « 1 % logement » (ou Action Logement) a lui aussi des droits de réservation pour les salariés des entreprises cotisantes, au prorata de sa participation au financement de la construction. Les candidats sont ainsi rangés, chez chaque bailleur, dans des files d’attentes qui s’écoulent à des rythmes différents, et il peut y avoir de nombreux bailleurs sur une même commune. Ils sont vingt à la
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Plaine Saint-Denis ou à Evry. Perversité du système, c’est la file des ménages prioritaires qui avance le moins vite ! Ainsi, en Ile-de-France, sur les 80 000 attributions annuelles, 23 % échoient aux préfets et les mieux servis sont les salariés des entreprises cotisantes au 1 %, avec 40 % des offres ! « Il faut faire sauter les contingents, le système est obsolète », admet Frédéric Paul, délégué général de l’Union sociale pour l’habitat. Une laborieuse mise en commun Le mouvement HLM s’est longtemps montré rétif à toute simplification de la procédure. Ce n’est que depuis le 1 er janvier qu’existe un système national d’enregistrement, avec possibilité de formuler sa demande en ligne. Et il faudra attendre 2016 pour que le dossier, avec ses pièces annexes, soit totalement dématérialisé. Dès 1998, pourtant, le numéro unique d’enregistrement des demandes de logement social était institué dans ce but, mais cela ne dispensait nullement les ménages de déposer un dossier chez chaque bailleur, ces derniers refusant de partager leurs informations. En 2009, la ministre du logement Christine Boutin imposait, dans sa loi de mobilisation pour le logement, une centralisation des demandes par département afin « d’apporter une égalité de traitement avec une prise en compte de l’ancienneté de la demande ». Aujourd’hui, seuls une trentaine de départements ont adopté cette gestion partagée. En Alsace par exemple, la mise en commun des fichiers entre les 30 bailleurs locaux est effective depuis 2011 : « Nous nous sommes aperçus que la demande n’était pas de 70 000 candidats mais 36 000 seulement, en raison des doublons, et nous avons ramené le délai d’attente moyen à sept mois, même s’il est plus long dans la métropole de Strasbourg, se félicite Alain Ramdani, directeur de l’Association régionale des organismes HLM d’Alsace. Nous avons aussi constaté que la demande était faible voire inexistante dans, notamment, certaines communes du Haut-Rhin où il devient donc inutile de construire. » L’Ile-de-France compte 120 organismes HLM et beaucoup d’élus agrippés à leurs prérogatives, qui ne pratiquent aucune mise en commun de fichiers des demandeurs, encore moins des offres de logements. La loi du 24 mars 2014 pour un accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) leur fait pourtant obligation de s’organiser à l’échelon intercommunal d’ici à fin 2015 – fin 2016 pour l’Ile- de-France et la métropole Aix-Marseille. Source : LeMonde.fr
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 HLM : Hollande rassure avec des aides et des crédits maintenus Le 24/09/2015 Les fonds consacrés à l'aide aux constructions de logements sociaux vont prochainement passer de 400 à 500 millions d'euros, a déclaré le chef de l'État. François Hollande s'est fendu de plusieurs annonces concernant le logement.AFP©ALAIN JOCARD Les bailleurs sociaux ont été rassurés jeudi par François Hollande, premier président à venir à leur congrès, 26 ans après François Mitterrand, qui a réaffirmé l'engagement du gouvernement en faveur de la construction de logements sociaux, avec des moyens maintenus. Le chef de l'État a "réinstallé les aides à la pierre comme un pilier du logement social", s'est réjoui Jean-Louis Dumont, président de l'Union sociale de l'habitat (USH), en clôture de son 76e congrès à Montpellier. "François Hollande se met en situation de renouer avec ses engagements", a salué de son côté Marie-Noëlle Lienemann, présidente de la Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM, qui avait adressé une lettre ouverte très critique à François Hollande, en début de semaine. Le chef de l'État était attendu de pied ferme par les bailleurs sociaux, qui redoutaient de voir baisser, dans le budget de l'État présenté en conseil des ministres le 30 septembre, les "aides à la pierre" qui financent la construction de logements HLM. Face aux 3 500 gestionnaires d'organismes HLM, il a annoncé que l'État verserait en 2016 250 millions d'euros d'aides à la pierre au sein d'un Fonds national d'aides à la pierre (Fnap) bientôt créé, lequel sera doté de 500 millions d'euros. Les fonds restants seront apportés par les bailleurs sociaux,
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 selon des modalités à définir, a expliqué l'entourage de la ministre du Logement, Sylvia Pinel, qui accompagnait le président. Potentiel d'investissement de 3 milliards À l'ouverture du congrès mardi, elle s'était dite "fondamentalement attachée" à ces aides, recueillant des applaudissements nourris. Ces "aides à la pierre" ont baissé au fil des années et sont régulièrement amputées par des "gels" de crédits : la dette de l'État envers les bailleurs sociaux s'élève à ce jour à 800 millions d'euros, selon l'USH. Mais "l'État doit rester et restera un financier direct du logement social", a promis le président, indiquant que les 120 000 logements sociaux financés l'an dernier étaient "un résultat honorable, mais encore loin du compte". "Vous êtes en première ligne face à la crise, au chômage (...), en première ligne pour répondre à l'attente des populations les plus fragiles, mais aussi à l'attente des classes moyennes" en matière de logement, a- t-il lancé aux bailleurs sociaux. François Hollande a aussi annoncé que la commission perçue par les banques qui collectent les fonds d'épargne déposés sur le livret A, et servent à financer la construction de logements sociaux, allait baisser. Celle-ci devrait passer de 0,40 % actuellement à 0,30 %, soit une économie de 250 millions d'euros pour les organismes HLM, lorsqu'ils emprunteront pour construire. Ces aides nouvelles (Fnap et taux bancaire) correspondent à un potentiel d'investissement de quelque 3 milliards d'euros, soit la construction de 20 000 logements sociaux supplémentaires, selon la SNI (groupe CDC). Le prêt à taux zéro "élargi et simplifié" Du côté des aides personnelles au logement, François Hollande a annoncé que l'APL accession, une aide aux ménages accédant à la propriété qui était en sursis, serait maintenue, et que le prêt à taux zéro (PTZ) sur l'ancien serait "élargi et simplifié". Il a aussi réaffirmé la volonté de l'État de sévir contre les maires ne respectant pas l'obligation, fixée par la loi SRU (solidarité et renouvellement urbains), d'avoir 25 % de logements sociaux. Après un bilan des communes "carencées" en logements sociaux dressé "en octobre" par le Premier ministre Manuel Valls, l'État délivrera lui-même les permis de construire et réalisera les logements nécessaires, selon François Hollande. Enfin, le président a annoncé que l'État pourrait désormais céder avec une "décote" allant jusqu'à 100 %, c'est-à-dire gratuitement, des terrains publics, directement aux organismes HLM, ce qui correspondait à une demande forte de ces derniers. Pour terminer, l'exonération de la taxation des plus-values lors d'une vente d'immobilier pour réaliser des logements sociaux sera prolongée. Si les "réponses apportées" par le président de la République sont globalement positives, a jugé le mouvement HLM, celui-ci restera "vigilant" sur leur mise en œuvre.
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 Source : LePoint.fr Logements sociaux : l’Etat préempte des terrains dans une commune du Val-de-Marne Le 24/09/2015 Vendredi 24 septembre, le ministre de la ville, de la jeunesse et des sports, Patrick Kanner a mené une sorte d’« action coup de poing » pour le logement social dans une commune récalcitrante de la banlieue parisienne : il a annoncé la préemption de terrains pour la construction de 500 HLM à Ormesson-sur-Marne, a rapporté RTL. Cette commune du Val-de-Marne compte 10 000 habitants et 1,7 % de logements sociaux. Loin de l’obligation faite par la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) : ce texte du 13 décembre 2000, symbole de la politique de gauche du logement, impose aux communes urbaines de se doter de 20 % à 25 % de logements sociaux à l’échéance 2025. L’action de M. Kanner illustre la volonté du gouvernement d’exercer le droit de préemption de l’État et obliger une ville à construire des logements sociaux. Jeudi, François Hollande, qui intervenait jeudi 24 septembre au congrès HLM à Montpellier, avait d’ailleurs insisté sur sa détermination à faire appliquer partout la loi SRU. Et le président de la République avait confirmé qu’une « politique de préemption » des terrains « sera [it] engagée » dans des communes ne respectant pas cette obligation. Celle-ci sera mise en œuvre après la publication d’un bilan « en octobre », a-t-il précisé.
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 « Dans deux mois, nous fêterons les quinze ans de la loi pour la solidarité et le renouvellement urbains. Quinze ans que cette loi est inscrite dans le paysage et a permis la construction de 450 000 logements sociaux », a rappelé le chef de l’Etat, avant de prévenir : « C’est parce que les communes ont eu quinze ans pour appliquer la loi de la République qu’on ne peut plus accepter que certains maires s’arrogent le droit de refuser sciemment de construire du logement social alors que plus des deux tiers participent à l’effort national. » « L’État est garant du droit au logement et j’entends qu’aujourd’hui cette grande loi soit strictement mise en œuvre. La République ne s’arrête pas aux frontières communales », a prévenu François Hollande, qui promet des mesures fermes. Le premier ministre « Manuel Valls annoncera en octobre la liste des communes carencées » en logements sociaux et « une politique de préemption [des terrains] sera engagée par l’Etat qui délivrera lui-même les permis de construire et réalisera les logements nécessaires ». La mesure pourrait concerner une vingtaine de communes récalcitrantes. 222 communes « carencées » M. Hollande avait déjà tenu des propos similaires en février et M. Valls les avait repris lors du comité interministériel sur l’égalité et la citoyenneté, en mars. Selon le dernier bilan, publié par le ministère du logement au printemps 2015, sur les 1 911 communes assujetties à la loi SRU, 222 sont « carencées », c’est-à-dire qu’elles n’ont pas rempli leurs objectifs de construction, déclinés par période de trois ans. Les préfets disposent du pouvoir de se substituer au maire pour construire et préempter des terrains. Mais cette mesure est très rarement mise en œuvre. Les communes récalcitrantes pourraient également se voir infliger des pénalités susceptibles de représenter jusqu’à 7, 5 % du budget municipal, conformément à la Alur de 2014. L’annonce du chef de l’Etat a été vivement applaudie à Montpellier par les congressistes représentants des bailleurs sociaux. Source : LeMonde.fr
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 Immobilier : l’APL accession sera finalement maintenue Le 24/09/2015 François Hollande a annoncé jeudi que l’APL accession, une aide aux ménages accédant à la propriété qui était en sursis, serait maintenue. L’an dernier, le gouvernement avait souhaité restreindre ce dispositif, mais avait dû faire machine arrière pour finalement reporter d’un an sa réforme. Il était ainsi prévu que l’APL accession, versée aux ménages modestes qui accèdent à la propriété, soit fortement restreinte à compter du 1 er janvier 2016, ce qui suscitait une forte inquiétude dans le secteur de la construction. Il y a quelques jours, la Cour des comptes avait, de son côté, estimé que l’aide personnelle à l’accession semblait « répondre de moins en moins aux besoins des ménages accédants ». Ménages modestes Cette aide de l’Etat est souvent décisive pour les ménages, notamment modestes, qui obtiennent un crédit immobilier auprès des banques, et sa quasi-disparition aurait eu un effet couperet sur l’activité du secteur du bâtiment, selon les professionnels.
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 Pour les ménages primo-accédants, souvent modestes, qui empruntent 130 000 euros sur trente ans, l’APL accession représente une aide de 150 euros, à soustraire d’une mensualité de remboursement de crédit allant de 620 à 650 euros, selon le Crédit foncier. François Hollande qui s’exprimait lors d’un discours de clôture du 76 e congrès de l’Union sociale de l’habitat (USH) a aussi affirmé que le prêt à taux zéro serait « élargi et simplifié », sans davantage de précisions. Le ministère du Logement a précisé qu’il s’agissait du PTZ réservé à l’immobilier ancien, avec travaux. Source : LeMonde.fr
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 Les professionnels de l’immobilier font le Grand Pari(s) du logement Le 25/09/2015 VIDÉO - A l’ occasion d’une conférence sur l’avenir du logement dans le Grand Paris, trois fédérations régionales (FPI, Fnaim et FFB), ont présenté ce jeudi, une série de propositions pour relancer la construction en Ile-de-France. Avec un objectif affiché de 70.000 logements neufs par an, l’Ile-de-France est loin du compte. La production de 49.000 unités a été atteinte en 2014 avec de fortes disparités territoriales. Le Grand Paris, c’est aussi à terme, le développement d’un réseau de transports avec 72 nouvelles gares du Grand Paris express et ses innombrables projets d’aménagements. Une augmentation des droits à construire, une gouvernance territoriale sée, la fin de l’encadrement des loyers dans la capitale… les présidents de la Fédération des promoteurs immobiliers de l’Ile-de- France, la Fnaim Grand Paris et la Fédération française du bâtiment Grand Paris, ont présenté à la FFB, rue du Débarcadère, une série de propositions. Une TVA à 10 % Parmi les priorités énoncées par les trois fédérations: «Produire plus de droits à construire à prix maîtrisés et proposer une offre massive et diversifiée de logements. Mettre en place une TVA à 10 %
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 pour les logements des primo-accédants en fonction de leurs ressources.» Les fédérations soulignent la nécessité de «lever les freins de la rétention foncière et de la sous-densification.» Elles souhaitent mutualiser les services d’instruction d’urbanisme au niveau des établissements publics territoriaux ou de la Métropole du Grand Paris. Elles veulent instaurer une aide aux maires bâtisseurs pour le financement des équipements publics. Les instances régionales de la Fnaim, la FFB et la FPI proposent de créer une offre locative intermédiaire dans l’ancien «permettant la mise sur le marché de logements vacants, en élargissant au niveau régional le bail «Multiloc». Enfin, elles demandent de supprimer la mesure d’encadrement des loyers, effective à Paris, depuis le 1er août 2015. Valérie Pécresse et Claude Bartolone soutiennent les maires bâtisseurs D’autre part, deux têtes de listes aux prochaines élections régionales, Valérie Pécresse (LR) et Claude Bartolone (PS) ont fait part de leurs orientations stratégiques dans le domaine de la politique du logement. Si les constats différent, les deux élus sont d’accord sur la nécessité de construire davantage pour répondre aux attentes et là où sont véritablement les besoins. Claude Bartolone souhaite «réformer en profondeur le rôle, la composition et la gouvernance du Comité régional de l’habitat et de l’hébergement.» De son côté, Valérie Pecresse espère présider l’établissement public foncier d’Ile-de-France si elle remporte les régionales. Soulignant que «la Région possède 10 millions de mètres carrés de terrains non bâtis près des lycées» cette dernière s’engage à créer 25.000 logements étudiants en Ile-de- France. Pour sa part, Claude Bartolone milite pour la mise en place d’une caution locative étudiante soutenue par l’Etat, à l’ensemble des jeunes de moins de 30 ans. Les deux rivaux politiques sont d’accord pour soutenir les maires bâtisseurs. «Trop de maires refusent de construire un logement. Il faut être ferme car cela ne doit pas être toujours les mêmes qui construisent… Pas de logement… Pas de subvention!», martèle Claude Bartolone. Pour Valérie Pécresse, le rôle du premier élu municipal est clair: «Un maire est crédible, quand il construit dans sa ville.» Source : LeFigaro.fr
  33. 33. La revue de Presse KYLIA 33 Paris : le bail "Multiloc" devrait entrer en vigueur en octobre Le 24/09/2015 Moyennant des aides de 6.000 à 14.000 euros versées par la mairie aux bailleurs entrant dans le dispositif "Multiloc", les locataires bénéficieront de loyers réduits. Moyennant des aides versées par la mairie aux bailleurs entrant dans le dispositif "Multiloc", les locataires bénéficieront de loyers réduits. Franconlon Xavier Sipa Un coup de pouce pour les locataires : le bail "Multiloc" devrait entrer en vigueur courant octobre à Paris. La mairie de Paris s'est donné pour objectif de produire 10.000 nouveaux logements par an (dont 7.500 sociaux) et pour se faire, elle entend inciter les propriétaires de logements vacants à remettre leurs biens en location, notamment ceux inoccupés depuis plus de 6 mois. Ces baux devront être signés par l'intermédiaire d'un professionnel (agent) de l'immobilier. Les logements concernés sont les "studios, 2-pièces et petits 3-pièces, soit 87 % du parc locatif privé", indique Gilles Ricour de Bourgies, président de la Fnaim du Grand Paris. Les locataires concernés Les locataires concernés sont ceux dont les ressources ne dépassent pas les plafonds de PLI (prêt locatif intermédiaire), qui ont été alignés depuis le 1 er janvier 2015 sur ceux du dispositif d'investissement locatif Pinel : 36.971 euros annuels pour une personne seule, 55.254 euros pour un couple sans enfants et 86.479 euros pour une personne seule ou un couple avec 2 enfants à charge
  34. 34. La revue de Presse KYLIA 34 par exemple. Ils bénéficieront d'un loyer "médian minoré", c'est-à-dire inférieur de 20 % au loyer médian défini dans le cadre du dispositif d'encadrement des loyers das la Capitale. Aides et garanties pour les bailleurs En contrepartie, le propriétaire bailleur pourront bénéficier de plusieurs aides et garanties : "2.000 euros pour les propriétaires qui entreront dans le dispositif, une gestion locative professionnelle, la prise en charge du financement de la garantie contre les risques locatifs (impayés de loyer et charges locatives, dégradations et frais contentieux), un remboursement partiel des diagnostics techniques obligatoires dans le cadre d'une mise en location, et un soutien financier dans la réalisation de travaux de remise en état ou d'embellissement du logement jusqu'à 2.500 euros", selon la mairie de Paris Les logements durablement vacants pourront profiter du versement d'une prime d'aide à la remise en état d'un montant de 7.500 euros maximum par logement. Au total, le coût du dispositif pour la Ville sera compris entre 6.000 et 14.000 euros environ par logement, en fonction de sa surface et de la situation du logement avant la prise à bail (notamment vacance depuis plus de 6 mois ou non). Source : L’Obs.com
  35. 35. La revue de Presse KYLIA 35 Immobilier : les acheteurs sont de retour Le 25/09/2015 Encouragés par la baisse des prix et la possibilité d’emprunter encore à des taux attractifs, les particuliers reviennent vers la pierre, bien décidés à saisir les opportunités. Et ils ont raison. Le marché immobilier s’est réveillé. Depuis le printemps, sans tambour ni trompette, les ventes sont reparties. Tous les professionnels de l’immobilier parlent aujourd’hui de reprise. La phase de ralentissement, voire de blocage sur certains marchés comme celui des résidences secondaires, semble arrivée à son terme et l’immobilier retrouve petit à petit un rythme de croisière normal. Fin juin, les notaires ont ainsi enregistré 716.000 ventes dans l’ancien sur un an alors qu’ils n’en comptaient que 694.000 trois mois plus tôt. Les prix restent sages, comme le montrent les statistiques des notaires pourLe Figaro Magazine, qui donnent une photographie précise des prix des logements anciens, maisons et appartements, ville par ville et parfois même quartier par quartier. Comment expliquer ce réveil du marché? Après avoir boudé un temps l’immobilier, reportant leurs projets d’acquisition dans l’espoir que les prix baissent encore, les particuliers ont fait leurs calculs. Et ils ont réalisé qu’avec un même budget ils pouvaient s’offrir des appartements et des maisons dont ils ne pouvaient rêver il y a trois ou quatre ans. Les acquéreurs sont de mieux en mieux informés, leur projet a eu le temps de mûrir et, leur analyse faite, ils sont bien décidés à profiter des opportunités actuelles. D’autant qu’ils savent que, en
  36. 36. La revue de Presse KYLIA 36 achetant aujourd’hui, ils peuvent toujours bénéficier de conditions de crédit intéressantes. Les banques ont un peu remonté les taux des crédits immobiliers, c’est vrai, mais il est possible de trouver des prêts autour de 2 % sur 15 ans si on a un bon dossier. Certains parlent d’un alignement des planètes favorable. La part des propriétaires progresse Un autre élément plaide en faveur de la pierre: elle rassure. Face aux soubresauts des marchés financiers, le CAC 40 perdant en quelques semaines ce qu’il a gagné en plusieurs mois, face aux rendements des placements de bon père de famille (Livret A, assurance-vie) qui se réduisent comme peau de chagrin, la pierre reste une valeur sûre. Et cerise sur le gâteau, être propriétaire de sa résidence principale est un bon point à l’heure de la retraite. Rien d’étonnant à ce que la part des propriétaires progresse peu à peu en France. Selon les dernières statistiques de l’Insee, près de 58 % des Français sont propriétaires alors qu’ils n’étaient que 51,9 % en 1984. Une statistique qui explique aussi que leur patrimoine s’arrondisse davantage que celui des Allemands. Les jeunes partagent d’ailleurs avec leurs aînés cette confiance dans la pierre. Selon un sondage de CSA pour Guy Hoquet, 90 % des 18-29 ans disent «envisager de devenir propriétaires». Progressif, à pas comptés, le retour des Français vers la pierre est logique. Ce n’est pas une toquade, mais bien un calcul raisonné et raisonnable. Le marché immobilier est plus équilibré, les positions des acheteurs et des vendeurs se sont rapprochées. Personne n’anticipe d’ailleurs d’envolée des prix. Le marché est en phase de stabilisation. «Après trois ans difficiles, le marché immobilier français est en train de retrouver une activité plus normale, à Paris ainsi qu’en province. Grâce à des baisses de prix dans l’ordre de 10% jusqu’à 20% et un énorme choix de biens intéressants, les Français reviennent enfin sur le marché à la recherche de bonnes affaires» explique Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France-Monaco. «On a une fenêtre d’opportunités, un nouveau cycle s’amorce, c’est le bon moment pour prendre position», conseille Laurent Demeure, le président de Coldwell Banker France et Monaco. Les gros budgets sont de retour A Paris, les notaires estiment que le prix moyen devrait dès le mois prochain repasser la barre des 8 000 € le mètre carré. Les ventes reprennent, les bugdets augmentent et les spécialistes du luxe se réjouissent du retour des ventes à plusieurs millions d’euros. Paris reste une valeur sûre, ceux qui achètent leur résidence principale dans la capitale ou dans les villes proches en sont conscients. Les ventes d’appartements familiaux sont plus rapides, et les étrangers sont aussi de retour. «Nous avons réalisé un excellent été, l’augmentation des ventes s’explique par le retour des acquéreurs attirés par
  37. 37. La revue de Presse KYLIA 37 la baisse des prix depuis 2011 de 12 à 20 % selon le type de biens et par la baisse des taux. A ces raisons matérielles s’ajoute un net retour de la confiance à l’égard de l’acquisition immobilière», estime Charles-Marie Jottras, président de Féau. Les gros budgets sont de retour. «Nous venons par exemple de vendre 5,5 millions d’euros à un industriel français l’hôtel particulier d’un artiste près du Trocadéro», explique Marc Foujols, de l’agence du même nom. «La reprise s’accentue depuis le mois de septembre, ajoute Thibault de Saint Vincent, le président de Barnes. Les Français ne sont pas les seuls à prendre position, les étrangers reviennent en France. Les acheteurs réalisent que c’est le bon moment.» A Neuilly, il estime encore possible de trouver des maisons 10 à 15 % moins chères qu’en 2012. Les Américains et les Britanniques s’intéressent à notre pays. Pour eux, la France paraît aujourd’hui peu chère, les prix sur leurs propres marchés s’étant envolés alors que les nôtres s’effritaient, et leurs monnaies s’étant appréciées par rapport à l’euro. Chez Sotheby’s International Realty, on a chiffré les économies possibles pour ces acquéreurs. «Bien que les acheteurs russes et chinois soient moins présents en France en ce moment, les acquéreurs des États-Unis, du Moyen-Orient et de l’Asie sont attirés par le faible euro et les prix en baisse. Grâce à cette combinaison de facteurs, ils peuvent faire des économies qui peuvent aller jusqu’à 45% par rapport aux prix en dollars de 2013 et 2014» résume Alexander Kraft. «La clientèle des pays de l’Est laisse peu à peu la place à celle du Moyen-Orient qui accentue sa présence, ainsi qu’aux clients européens», constate aussi Sylvain Boichut, directeur commercial chez John Taylor France. Les Français expatriés investissent aussi en France. «Sur les quelques ventes supérieures à 15 millions d’euros, les acquéreurs du Moyen-Orient (Qatar et Arabie saoudite, notamment) représentent une proportion écrasante parmi les acheteurs», observe toutefois Charles- Marie Jottras. Paris fait peur aux investisseurs, même s’il est encore prématuré de juger des effets de l’encadrement des loyers en vigueur depuis début août. En revanche, Paris fait peur aux investisseurs, même s’il est encore prématuré de juger des effets de l’encadrement des loyers en vigueur depuis début août. Les loyers seront en effet plafonnés au fur et à mesure des relocations ou des renouvellements de baux, la mesure produira donc ses effets au fil du temps. «La part des investisseurs parmi les acheteurs a chuté en trois ans à Paris. En juillet 2012, elle atteignait 28,1 % ; aujourd’hui, elle se situe à 23,9 %», relève Century 21. «On ne régule pas un marché à coups de diktats administratifs, on le casse. C’est hélas ce qui est en train de se produire pour le logement locatif à Paris», regrette Jean-François Buet, le président de la Fnaim. «Les repères sont brouillés. Les investisseurs privés qui constituent près de 98 % du parc immobilier locatif privé ne comprennent pas et s’inquiètent», appuie Bernard Cadeau, le président du réseau Orpi.
  38. 38. La revue de Presse KYLIA 38 Les acteurs de l’immobilier restent en effet très chatouilleux, hypersensibles à tout changement de politique du logement. La désertion des investisseurs dans le neuf, puis leur retour cette année grâce au nouvel avantage fiscal Pinel, est un cas d’école (lire pp. 148 et 150).«Les investisseurs sont très sensibles à la possibilité de louer à leurs ascendants et leurs descendants», souligne Stéphane Theuriau, le président du directoire de Cogedim qui relève «le dynamisme du marché du neuf dans les grandes métropoles». La reprise des ventes de résidences secondaires dans certains lieux de villégiature, faisant figure de valeurs sûres comme le Luberon, les Alpilles, Biarritz, l’île de Ré, le Pyla, Megève, Saint-Tropez par exemple, est un bon signal.«Le regain d’activité sur la Côte d’Azur est réel, les positions des acheteurs et des vendeurs se sont sensiblement rapprochées», explique Philippe Calmon, directeur général de John Taylor France. Le marché de Saint-Tropez commence à sortir de son marasme, renouant avec des ventes d’une quinzaine de millions d’euros. Quels que soient les budgets, l’embellie est là. «Nos bureaux de l’Atlantique, de Bordeaux à Biarritz, ont réalisé un excellent été. Le marché s’est débloqué», résume Laurent Demeure. «En Provence, le marché s’est rééquilibré, les acheteurs français et étrangers sont présents et les ventes se font quand les prix ne sont pas surévalués. Une maison de 200 m² a par exemple été vendue 600 000 € à Maussane, un mas ancien de 350 m² à restaurer avec un hectare de terrain dans les Alpilles 1,2 million», explique Philippe Boulet chez Emile Garcin. «Nous avons vendu plusieurs maisons aux Portes, à l’île de Ré, elles sont devenues abordables autour de 900 000 €, c’est un retour aux prix de 2006-2007», ajoute Thibault de Saint Vincent. La reprise commence à se diffuser sur le marché des résidences secondaires qui était à l’arrêt. En revanche, les maisons de campagne isolées, les biens avec défauts restent difficiles à vendre. La reprise est là, mais heureusement sans euphorie ni emballement. Source : LesEchos.fr
  39. 39. La revue de Presse KYLIA 39 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Négociation du bail commercial Le 21/09/2015 Le bail commercial permet à un locataire et à un bailleur de formaliser l’accord mettant un bien immobilier à la disposition du locataire, moyennant le versement régulier d’un loyer. Quels sont les principaux aspects devant éventuellement faire l’objet d’une négociation avant la signature du bail commercial ? La désignation des lieux Cette dernière doit être aussi précise que possible et indiquer l’état des locaux. Nombre de pièces, surface, accès ou encore dépendances, la précision est de rigueur et rien de ne doit être négligé afin de ne pas avoir de mauvaises surprises au moment de l’investissement et l’utilisation des locaux. Le type de bail et la destination des lieux Si l’on envisage de changer la destination des locaux ou de les sous-louer, il peut être intéressant de demander au propriétaire la signature d’un bail « tous commerces ». Cela entraîne souvent le paiement d’un loyer plus important mais offrira davantage de liberté. Cela favorisera également la reprise en cas de cession. À chaque locataire d’évaluer ses besoins et de négocier cet aspect du bail commercial avec le propriétaire.
  40. 40. La revue de Presse KYLIA 40 Les charges locatives et les travaux Le périmètre des charges locatives à payer varie d’un propriétaire à l’autre. Attention à bien vérifier les frais qui seront à votre charge. Entretien du système de chauffage, ascenseur, taxes, entretien des parties communes, entretien des extérieurs, eau, entretien du système de chauffage : les éléments pouvant entrer dans la liste des charges sont nombreux. On notera que la marge de négociation pourra être limitée sur certains aspects, notamment concernant les taxes à payer chaque année (taxe foncières, taxe relatives aux ordures ménagères, etc.). Pour ce qui est des travaux également, la vigilance doit être de mise. Il arrive que les propriétaires laissent à la charge des locataires les gros travaux (ravalement de façade, mise aux normes pour faciliter l’accessibilité, etc.). Cela peut notamment être le cas si les locataires ont accepté les locaux « en l’état ». Le montant du loyer : un point crucial de la négociation du bail Le loyer est probablement l’un des points les plus importants en matière de négociations liées au bail commercial. Il doit être en adéquation avec le standing des locaux, leur emplacement et leur état, mais doit aussi prendre en compte l’éventuel versement d’un pas de porte. Le locataire doit se renseigner sur les prix du marché avant de signer le contrat afin d’accepter ou de réviser le montant du loyer proposé par le propriétaire. Il peut également être intéressant d’essayer d’éviter la clause recettes, qui prévoit la fixation du loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire. Le paiement du loyer Le paiement du loyer sera-t-il mensuel, trimestriel ? Trouvez un accord avec le bailleur avant la rédaction et la signature du bail commercial. Les conditions de cession du bail Sous quelles conditions pourra être cédé le bail commercial ? Interdiction de cession dans un cadre autre que celui de la vente du fond de commerce, solidarité du paiement des loyers et charges entre les locataires successifs, obligation de soumettre le projet de cession au bailleur avant de céder le bail à un tiers, engagement à rédiger un acte notarié en cas de cession : les clauses encadrant la cession
  41. 41. La revue de Presse KYLIA 41 d’un bail commercial peuvent prendre différentes formes. N’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel dans le cadre de la négociation. La date d’entrée dans les locaux Les négociations relatives au bail commercial doivent également prendre en compte la date de mise à disposition des locaux. Demander à disposer des locaux quelques semaines avant la date de démarrage réelle de l’activité pourra servir à la réalisation de travaux. La durée et la fin du bail commercial Les baux commerciaux sont généralement signés pour une durée de 9 ans, avec la possibilité de rompre le contrat au terme d’une période de 3 ans (congé triennal). Il est souvent déconseillé de s’engager pour une durée supérieure, car au delà de 9 ans, le propriétaire a la possibilité de déplafonner le loyer, ce qui peut entraîner une augmentation conséquente. Il existe également des baux permettant une location de plus courte durée, comme les baux dérogatoires, qui ne peuvent pas excéder 2 ans. Ce type de bail peut servir à effectuer un test sur une activité avant de s’établir de manière plus pérenne. Clauses de non concurrence et d’exclusivité Non négligeables, elles permettent d’interdire au bailleur d’exercer une activité concurrente à celle du locataire et de louer un autre local pour l’exercice d’activités similaires au sein du même immeuble. Une clause de non rétablissement peut aussi interdire au locataire d’exercer une activité identique dans un certain secteur géographique et pendant une période donnée à la fin du contrat. La négociation du bail commercial est indispensable et doit impérativement survenir avant la signature du contrat. N’hésitez pas à faire appel aux services d’un professionnel afin d’identifier tous les aspects potentiellement problématiques et de bénéficier de conseils avisés. Source : cielmonbureau.fr
  42. 42. La revue de Presse KYLIA 42 Mon notaire m’a dit…. Rédiger l’acte de cession d’un fonds de commerce Le 22/09/2015 M e Stanislas Roux. Photo P. A. Émilie David : comment rédiger l’acte de cession d’un fonds de commerce ? Comme en matière de vente immobilière, et après réalisation de la négociation sur le prix, la cession d’un fonds de commerce intervient en deux temps. Le premier temps est celui de la signature d’un compromis de cession. Cet acte contient une désignation du fonds cédé et des éléments le composant, ainsi qu’un descriptif de la situation du fonds eu égard au bail commercial. Il définit le prix de cession et sa ventilation entre les éléments cédés et les conditions particulières et générales de la vente à intervenir. Il fixe enfin les conditions suspensives et la date de la réalisation. À l’occasion de cette signature, le cédant doit remettre au cessionnaire les éléments comptables relatifs aux trois derniers exercices permettant notamment d’appréhender le chiffre d’affaires et le bénéfice. Le compromis prévoit un délai de réalisation des conditions suspensives. Il permet au rédacteur de l’acte de cession d’opérer les vérifications d’usage sur le droit de propriété, les autorisations éventuelles à solliciter du bailleur, les règles d’urbanisme et la présence d’éventuelles inscriptions de nantissement sur le fonds. Pendant ce temps, il permet au cessionnaire de parfaire son financement et obtenir les autorisations éventuelles inhérentes à son activité (autorisation d’installation d’ordres professionnels, transfert de licences de débit de boissons…). Après réalisation de l’ensemble des conditions, l’acte de cession définitif constatant notamment le paiement du prix est régularisé. Source : LeProgrès.fr
  43. 43. La revue de Presse KYLIA 43 Quel est le prix moyen d'un fonds de commerce en France? Le 25/09/2015 La restauration reste l'activité la plus plébiscitée avec plus de 3 600 rachats au 1er semestre 2015. - Miguel Medina-AFP En Ile-de-France, les fonds de commerce sont les plus chers, deux fois plus que dans le Limousin. Le prix moyen en France était de 184.600 euros (-3%). La restauration se porte bien avec 3.600 rachats au premier semestre 2015. Quels sont les fonds de commerce qui changent le plus de mains et à quels prix ? Les statistiques de direction de l'information légale et administrative, (éditrice du Boddac, le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) sur le premier semestre 2015, placent l'Ile-de-France en tête des régions françaises pour les transactions en volume et en valeur. La région francilienne concentre à elle seule 20% des transactions mais elle tombe sous le seuil des 4.000 transmissions pour la première fois depuis 2010. Le prix moyen des fonds de commerce s'y est élevé à 242.000 euros, suivi de la région Picardie avec 230.000 euros et du Nord-Pas-de-Calais avec 219.000 euros. A l'autre extrémité de l'échelle des prix, le Limousin ferme la marche avec 116.000 euros juste derrière l'Auvergne, avec 121.000 euros.
  44. 44. La revue de Presse KYLIA 44 Plus généralement, les ventes se font plus chères en valeur au Nord qu'au Sud alors quelles sont plus nombreuses au Sud. Ces statistiques confirment aussi la morosité persistante de ce marché en France. Depuis cinq ans, chaque premier semestre comptabilise en moyenne plus de 22.000 transactions. Or, les six premiers mois de 2015 accusent un retard sensible à mi- année, avec moins de 20.000 reprises (19.947) soit un recul de 12 % par rapport à la même période 2014. Boddac - Le prix moyen des fonds de commerce a baissé de 3 % à 184 600 euros, au premier semestre 2015. En ce début 2015, "l’incertitude conjoncturelle a de nouveau refroidi l’enthousiasme des repreneurs, d’autant que les petites entreprises, les plus nombreuses à souhaiter céder leur activité, ont été à la peine toute l’année 2014. Des fonds de commerce sont sans doute moins attractifs et donc potentiellement plus difficiles à vendre" explique le baromètre du Boddac.
  45. 45. La revue de Presse KYLIA 45 Ce recul des transactions sur le semestre s'accompagne d'un prix moyen des fonds de commerce en baisse de 3%, à 184.600 €. Les acheteurs auront ainsi dépensé en moyenne 6.400 € de moins que début 2014 pour reprendre une activité. Au global, quelque 4,5 milliards d'euros auront changé de main sur les six premiers mois de l'année. La restauration reste l'activité la plus plébiscitée avec plus de 3.600 rachats mais ce nombre s'effrite chaque année depuis 2012 où 5.500 restaurants étaient alors cédés. Les restaurants traditionnels se sont vendus en moyenne à 161.000 € contre 76.000 € pour la restauration rapide. Après trois années de baisse, les débits de boisson font partie des rares activités bien orientées en ce début d'année (+37%) avec 1.300 transmissions, après avoir atteint un point bas à 950 cessions un plus tôt. Les métiers de la boulangerie-pâtisserie, détail alimentaire et bâtiment comptent chacun plus de 800 transactions sur les six premiers mois 2015. Source : bfmbusiness.bfmtv.com
  46. 46. La revue de Presse KYLIA 46 Ça vous est arrivé : Des commentaires négatifs mettent en péril mon restaurant Le 25/09/2015 Giou-de-Mamou (15) Devant une avalanche d'avis malveillants sur les réseaux sociaux, la riposte est délicate, difficile et usante. © Pierre Boyer David Gémarin et Céline Crétois, devant leur restaurant la Rocade. Tout a commencé le 30 avril dernier. Un message peu aimable sur Facebook "auquel nous avons répondu et émis des réserves sur les reproches avancés", se souvient Céline Crétois, qui exploite avec David Gémarin le restaurant La Rocade, à Giou-de-Mamou. Puis tout s'est accéléré sur Tripadvisor et les Pages Jaunes. Fin août, plus de 400 messages malveillants ont été distillés sur ces trois réseaux sociaux avec, quasiment à chaque fois, un profil créé le jour même et un seul avis. "Les messages reprennent tous les mêmes éléments. En résumé : pas beau, pas bon, pas bien. Le personnel est infect, mal habillé ; la cuisine, c'est du réchauffé. Nous ne sommes pas dans la critique constructive mais dans la volonté de détruire." Il y a eu des fournées d'avis venus du Bengladesh ou de Côte d'Ivoire, de toute évidence monnayés. Devant ces attaques, Céline Crétois et David Gémarin tentent de riposter, sur tous les tons : explications, excuses, ironie, indignation... "Nous sommes victimes d'une campagne de dénigrement"
  47. 47. La revue de Presse KYLIA 47 lancent-ils sur Tripadvisor. L'ennemi invisible réplique : "Nous avons été agressé par la propriétaire qui s'est plaint des remarques sur les réseaux et a insisté pour avoir un avis favorable de notre part. C'est inadmissible !" Céline Crétois signale ces commentaires à Tripadvisor, son adversaire fait de même pour les avis les plus favorables. Plaintes classées sans suite "Nous avons déposé une première plainte contre X auprès de la gendarmerie le 7 mai. Elle a été classée sans suite : il faut l'aval du procureur pour faire des réquisitions auprès de Tripadvisor, Facebook et autres. Nous avons déposé une deuxième plainte après un rebond des messages, le 7 juin, avec le même résultat : sans suite." Le couple envoie des courriers aux élus, aux responsables locaux. Mi-juin, il contacte un avocat parisien spécialisé dans les nouvelles technologies. "C'est dur à vivre ; ça prend la tête et c'est déprimant", soupire Céline Crétois. Il y a eu, malgré tout, un moment de réconfort, après la reprise de l'affaire dans la presse locale, fin juillet. Un groupe de chefs d'entreprise du bassin d'Aurillac a créé une page 'Cantal - Sauvons nos restaurants, partageons nos expériences'. Elle invite les Cantaliens à poster leurs commentaires, leurs photos et à parler de leurs tables. "L'idée, c'est de faire quelque chose à notre niveau, indique l'une des administratrices de la page. Aujourd'hui, ce sont les restaurants. Demain, cela pourrait être les commerces." Perte de chiffre d'affaires Mais le mal est fait. Si la clientèle locale n'a pas boudé La Rocade, les touristes étrangers ont été beaucoup plus sensibles à la prose sur Tripadvisor. "Cela s'est ressenti surtout au mois d'août, quand les Cantaliens sont en vacances. Des groupes ont annulé la veille, par exemple", se souvient David Gémarin. Le couple estime le préjudice à 37 000 €. L'établissement, en 3e ou 4e position du classement pour le Cantal sur Tripadvisor, s'est retrouvé dans le milieu du tableau, "invisible pour les touristes étrangers". Les propriétaires, face à la baisse de chiffre d'affaires, se retrouvent à devoir licencier. "On perd deux postes", déplore Céline Crétois. Toutefois, depuis le 25 août, l'espoir est revenu. La gendarmerie a obtenu le feu vert du procureur pour lancer les réquisitions nécessaires auprès des acteurs internet pour trouver l'origine des messages envoyés. Source : lhotellerie-restauration.fr
  48. 48. La revue de Presse KYLIA 48 Les cessions de fonds de commerce se sont effondrées depuis le début de l’année Le 25/09/2015 Les cessions de fonds de commerce ont baissé de près de 12 % au premier semestre. Par rapport à 2012, l’acheteur a déboursé 12.000 euros de moins pour acquérir une activité. Le chiffre illustre bien la crise que traverse nombre de commerce de proximité, en particulier dans les centres villes. Depuis le début de l’année, le nombre de cessions de fond de commerce a littéralement chuté, baissant de 11,9 %, selon les chiffres du Baromètre officiel des annonces civiles et commerciales (voir document ci-dessous). Les cessions passent ainsi sous le seuil des 20.000 transactions (à 19.974) et 2.500 acheteurs manquent à l’appel par rapport au premier semestre 2014. Les cessions avaient déjà baissé les années précédentes, mais jamais dans de telles proportions (- 1 % au premier semestre 2014, -5,7 % au premier semestre 2013). Cette baisse brutale peut s’expliquer par une année 2014 particulièrement difficile pour les TPE. Or 87 % des cessions portent sur ce type de structure. «  C’est même plus précisément sur celles qui emploient moins de trois salariés que se concentrent les trois quarts des transactions », remarque l’Observatoire. A l’inverse, les entreprises de trois à cinq salariés sont de moins en moins nombreuses parmi les repreneurs.
  49. 49. La revue de Presse KYLIA 49 12.000 euros de moins Le prix moyen des cessions en revanche a plutôt tendance à se stabiliser. Sur les six premiers mois de l’année, la valorisation est de 184.608 euros, un chiffre proche du prix moyen calculé depuis 2010 de 186.000 euros. Au début de l’année 2012, les prix s’étaient envolés de près de 10 %, approchant les 200.000 euros. En 2015, l’acheteur a tout de même déboursé 12.000 euros de moins en moyenne pour acquérir une activité, souligne l’Observatoire. Quel est le profil type du repreneur ? 52 % se présentent sous forme de société à responsabilité limitée (SARL), mais ils sont de plus en plus nombreux à choisir la société par action simplifié à associé unique (SASU). Enfin, près des deux tiers (63 %), émanent de jeunes entreprises (moins de deux ans d’existence). Quant aux secteurs d’activité, ils sont principalement concentrés sur deux domaines : le commerce d’une part, et l’hôtellerie, restauration de l’autre (54 % pour les deux secteurs). Dans le commerce de détail alimentaire, et notamment dans les magasins « multi-rayons », le nombre de transactions a chuté de 39 % sur le premier semestre 2015. La baisse est également sensible dans les commerces d’habillement et de sports et loisirs (-24 %). Quant à la restauration, le nombre d’établissements cédés est de 3.600 (- 19 %). Travail le dimanche Ces chiffres sont préoccupants pour l’avenir du commerce, notamment de proximité. Toute la question est de savoir si la réforme du travail le dimanche, introduite par la loi Macron et désormais applicable, tout au moins pour les 9 dimanches du maire, pourra inverser la tendance ou au contraire enfoncer encore un peu plus le commerce de proximité face à la concurrence des grandes enseignes. C’est une des craintes des professionnels du commerce de détail. Source : LesEchos.fr
  50. 50. La revue de Presse KYLIA 50 L’immobilier commercial et professionnel «redémarre» Le 25/09/2015 L’enseigne a ouvert au 8, rue des Grand-Vieziers en mai dernier. Un local, deux agences (Immobilière Leusch et Bartier Immobilier), deux indépendants alliant leurs compétences en matière d’immobilier d’entreprise et commercial, de promotion et d’appartement neuf, d’investissement et de défiscalisation… 1. Visibilité en hyper-centre Mini locaux mais design ultra épuré et sophistiqué et façades de la Grand-Place intégrées au logo de l’enseigne, pour le prestige. Cette vitrine en plein cœur de la ville « va également permettre à notre clientèle de véhiculer leur image de marque à travers nous. » Christophe Leusch est spécialisé depuis déjà une quinzaine d’années dans l’immobilier d’entreprise à Arras, et Patrick Bartier depuis treize ans dans les locaux professionnels en centre-ville. Pour booster leur activité, deux partenariats ont été lancés. Une campagne de publicité au golf est déjà en cours (dix mille cartes de scores portent les couleurs et coordonnées de l’agence). « On y
  51. 51. La revue de Presse KYLIA 51 organisera des événements en 2016. » Une autre campagne sera lancée au Cinémovida fin novembre. 2. Transactions en hausse Quid de la problématique des locaux vacants en centre-ville ? Bonne nouvelle : « Il y a de plus en plus de candidatures depuis quelques mois », indique Christophe Leusch, évoquant un frémissement ressenti en début d’année, puis « du mouvement en mai et en juin. » Cette bonne nouvelle n’arrive pas seule : « Les prix des loyers sont plus raisonnables. » Le nombre de transactions concernant l’appartement neuf est aussi à la hausse, « grâce notamment à la loi Pinel. La durée d’obtention d’un crédit s’est un peu raccourcie. Et d’autres acteurs proposant du crédit sont arrivés. » Un exemple : le projet Le Pré Carré (21 appartements de standing), rue d’Achicourt, va pouvoir aboutir. « Du début d’année jusqu’en mai, on a enregistré 10 à 15 % de réservations. Puis tout s’est accéléré, nous avons dépassé les 55 %, le promoteur peut donc se lancer. » Pour un prix au m2 de 2 800 €. 3. Ce que cherchent les clients « Des bureaux neufs ou entièrement rénovés, et en centre-ville ». Immobilière Leusch a environ 3 200 m2 de demandes de bureaux à satisfaire en 2016, pour des associations, privés ou organismes de l’État. « Nous ne les avons pas encore. » Mais certains dossiers se débloquent. Une agence immobilière va arriver place des Héros dans un bâtiment inoccupé depuis plusieurs années. Et la moitié de l’ancienne cantine de la Poste, rénovée, « est louée par un cabinet d’avocats, les autres 400 m2 sont encore disponibles. » En périphérie, les zones de Dainville, Beaurains et Saint-Catherine « se portent bien mais sont orientées commerce, et surtout artisanales pour la dernière. » Source : LaVoixduNord.fr
  52. 52. La revue de Presse KYLIA 52 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Caroline PILATO / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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