Revue de presse kylia semaine du 3 au 9 février 2014.

1. LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 3 au 9 Février 2014
LES ARTICLES DE LA SEMAINE
Pouvoir d’achat immobilier : les écarts se
creusent entre les villes
Le 3/2/2014
Malgré des résultats très contrastés entre les villes, la tendance va à une légère hausse du
pouvoir d’achat immobilier ancien en 2013. C’est à Lille qu’il a le plus chuté, en raison d’une
forte hausse des prix et des taux de crédit à l’habitat.
Pouvoir d’achat immobilier : les écarts se creusent entre les villes - meilleurtaux.com
Aujourd’hui, on peut acheter 4 fois plus de surface à Strasbourg qu’à Paris sur le marché de l’ancien.
Et l’écart entre les villes se creuse selon le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com , qui dresse
chaque mois le palmarès des taux (sur 20 ans) les plus compétitifs dans les 10 plus grandes villes de
France*. Globalement, le pouvoir d’achat immobilier des Français a légèrement augmenté. C’est-à-
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2. dire que pour 1.000 euros de mensualité, ils peuvent acheter un appartement plus grand qu’en 2012.
Montpellier affiche ainsi la plus forte hausse (+5m2), puis suivent Strasbourg et Toulouse (+3m2). Une
amélioration due majoritairement à la baisse du prix de l’immobilier de l’ancien et des taux.
Si l’année 2013 restera marquée par le très faible niveau des taux, ceux-ci sont restés globalement
stables sur 12 mois. En moyenne, les taux sur 20 ans ont reculé de 0,10 point pour atteindre les 3,35
% en janvier 2014. Mais ces taux diffèrent sensiblement d’une ville à l’autre, en fonction de la stratégie
locale des banques. Ainsi, les taux négociés sur 20 ans sont beaucoup plus compétitifs à Toulouse
(2,85%), Marseille (2,95%), qu’à Lille (3,15%), qui accuse la plus forte hausse. Grands perdants du
classement, les Lillois achètent un appartement avec 9m2 de moins qu’un an auparavant, pour 1.000
euros de mensualité.
Lille, grande perdante du classement
Une baisse de leur pouvoir d’achat expliquée également par la forte hausse des prix de l’immobilier
lillois (+13% selon Seloger.com ). Sur ce point, la capitale nordiste fait également figure d’exception,
les prix de l’immobilier ayant baissé dans la très grande majorité des villes. Et ceci de façon plus
marquée en 2013 qu’en 2012. Les villes ayant connu les plus fortes baisses de prix sont Montpellier et
Strasbourg (-6%). Le gain de pouvoir d’achat y est respectivement de 5 m2 ou 3 m2. Lyon et Marseille
suivent (-3%). A Paris, où selon Seloger.com la baisse n’est que de 1 %, le pouvoir d’achat est resté
stable à 21 m2 pour 1.000 € de mensualité sur 20 ans.
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3. L’environnement économique actuel serait donc très favorable pour financer un projet immobilier,
défend meilleurtaux.com. « Globalement, le nombre de transactions est resté stable en 2013 grâce au
niveau historiquement bas des taux d’intérêt. Pour 2014, si les taux restent actuellement stables à un
niveau très avantageux, ils pourraient remonter progressivement au second semestre. Il y a donc
actuellement de réelles opportunités pour ceux qui ont un projet immobilier de le financer dans les
meilleures conditions » conclut Hervé Hatt, Président de meilleurtaux.com.
*Si meilleurtaux.com ne procède pas à une distinction entre le marché du moderne et de l’ancien dans
la collecte de leurs données, dans les faits, 90 % des transactions qu’ils recensent s’effectuent sur ce
dernier marché.
Source : LesEchos.fr
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4. Sorti du Sénat, le projet de loi sur le logement
va vers un nouveau bras de fer
Le 3/2/2014
Le Sénat a achevé sa seconde lecture du texte, en désamorçant à nouveau le Plui, une de ses
mesures majeures. En CMP, le 11 février, les députés devraient tenter de le restaurer… contre
l'avis de la ministre Cécile Duflot.
En commission mixte paritaire, députés et sénateurs devront trouver un compromis pour le projet de
loi Alur, notamment sur le pouvoir des maires en matière d'urbanisme. - Photo Denis Allard/REA
Sorti du Sénat vendredi soir, le projet de loi sur l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) va
vers un dernier round musclé. Prévue le 11 février, ce qui permettra une adoption définitive de la loi fin
février, donc avant les élections municipales de mars, la commission mixte paritaire (CMP) promet un
bras de fer musclé entre sénateurs et députés. Elle va en effet devoir trouver un compromis sur des
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5. points durs conditionnant la construction de logements à l'avenir, notamment le pouvoir des maires en
matière d'urbanisme.
Ces derniers, qui participent à l'élection des sénateurs…, veulent garder la main sur le plan local
d'urbanisme, lequel définit les zones constructibles. Mais le projet Alur prévoyait le transfert obligatoire
de cette compétence à l'intercommunalité, avec un plan local d'urbanisme intercommunal (Plui), afin
d'amener les maires à construire là où des besoins existent.
En première lecture, le Sénat avait désamorcé la mesure en introduisant un droit de veto à ce
transfert, en cas d'opposition d'au moins un quart des communes représentant 10 % de la population.
Contre toute attente, Cécile Duflot, la ministre du Logement, avait approuvé ce torpillage d'une des
dispositions phares de son texte. Les députés, lors de leur seconde lecture en décembre, ont quelque
peu ranimé le dispositif, en relevant la barre de 10 % à 45 %. Cécile Duflot avait alors prévenu qu'elle
y était défavorable et continuerait de soutenir le Sénat ! En CMP, les députés vont donc se retrouver
dans la situation ubuesque de tenter de sauver cette réforme majeure de Cécile Duflot, contre sa
volonté…
Par ailleurs, le Sénat a aussi réintroduit la notion de « coefficient d'occupation des sols » (COS),
supprimée par Alur, afin de faire cesser l'étalement urbain et de permettre la densification les villes et
quartiers pavillonnaires. En revanche, ils n'ont pas supprimé d'autres notions introduites par Alur en
compensation de la suppression du COS. Or la coexistence des deux corpus de normes est
techniquement incompatible. La CMP devra donc gérer ce problème.
En revanche, la garantie des risques locatifs (GUL), telle que retouchée au Sénat, semble maintenant
faire consensus. Le bail de référence pour les locations comportera la GUL par défaut et ce sera au
bailleur d'introduire une mention spécifique pour la refuser.
Myriam Chauvot
Source : LesEchos.fr
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6. 2 millions de Français ont renoncé à emprunter
pour acheter
Le 4/2/2014
Jamais, depuis plus de 25 ans, les banques n'ont vu tomber aussi bas le nombre de leurs
clients ayant un crédit à rembourser.
Part des Français déclarant rembourser un ou plusieurs emprunts à leur banque. (FBF & TNS)
Jamais, depuis que la FBF (Fédération bancaire française) et l’institut de sondage TNS mesurent ce
chiffre, c’est-à-dire depuis 1989, les Français n’avaient aussi peu détenu de crédits. 47,6% d’entre
eux, soit environ 13 millions de ménages, déclarent rembourser un ou plusieurs prêt(s), tous types de
crédits confondus. Ceux qui continuent ou commencent à verser des mensualités d'un prêt immobilier
sont encore moins nombreux: 8,5 millions.
Où sont passés ces détenteurs de crédits? Nulle part, répondent les banquiers de la Fédération
bancaire : ils ont soit remboursé leur prêt en cours, soit renoncé à en souscrire un autre. Le
phénomène est général et touche aussi les crédits conso: plus de deux millions d’utilisateurs de "petits
crédits"- eux-mêmes souvent des emprunteurs immobiliers - auraient disparu de ce marché depuis
2007. La mise en place de la loi Lagarde, qui a freiné les ardeurs des établissements de crédit conso,
y est sans doute pour beaucoup, et c’est très bien... Mais les ménages ont aussi été très sensibles à
la conjoncture économique et aux perspectives d’emploi.
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7. Un demi-million de propriétaires potentiels en moins
Ce sont ces deux préoccupations qui expliquent aussi le peu d’empressement des ménages à
souscrire un prêt immobilier. Plus étonnant, seuls 4,5% des ménages sont aujourd’hui prêts à
s’endetter dans les six mois à venir pour acheter un logement. Ils étaient entre 5,8 et 6% entre 2005
et 2007. Or, comme plus de 80% des achats de logements se font par le biais d’un crédit, cette baisse
d’appétit pour le crédit a un impact direct sur le marché.
Et, de fait, les intentions de Français correspondent bien à ce qu’ils ont fait : depuis 2007, date où
leurs intentions de souscrire un crédit immobilier se sont effondrées, les ventes de biens immobiliers
sont globalement en baisse. Soyons encore plus précis: le passage de 6 à 4,5% des "intentions de
crédit", mesuré par la FBF, équivaut à la perte de 400.000 transactions potentielles.
Ce chiffre correspond à ce qu’ont constaté les experts ces dernières années : entre 400 et 500.000
acheteurs potentiels ont bel et bien disparu du marché. Ce qui explique la déprime actuelle du
marché : un certain nombre de ventes potentielles ont en effet disparu chaque année depuis 2007.
Entre 30.000 et 40.000 par an dans le neuf et environ 50.000 par an dans l’ancien…
Et aux dernières nouvelles, le moral immobilier des ménages ne s’est pas amélioré: ils ne comptent
pas se remettre à acheter, puisqu’ils n’envisagent pas de s’endetter dans les six prochains mois. La
bonne nouvelle -car il y en a une, quand même- c’est qu’avec cette déprime sur la demande, les taux
des crédits ne sont pas près d’augmenter de nouveau. Les banques, qui ont encore de belles marges
de manœuvre, pourraient relancer la concurrence sur les taux pour attirer ces emprunteurs,
décidément de moins en moins nombreux…
Source : Challenges.fr
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8. Vers un redémarrage du marché immobilier en
2015 selon Xerfi
Le 5/2/2014
Dans l’ancien, les transactions devraient repartir à la hausse et la construction de logements
neufs devrait s’améliorer en 2015 selon Xerfi.
Dans l’ancien, les transactions devraient repartir à la hausse et la construction de logements neufs
devrait s’améliorer en 2015 selon Xerfi. Xerfi
Le secteur immobilier, tant dans le neuf que dans l’ancien, ne devrait pas se redresser en 2014, selon
le cabinet d’études Xerfi qui livre ses perspectives pour les 2 prochaines années. Ainsi dans l’ancien,
le volume des ventes devrait rester limiter, et l’on peut même s’attendre à un niveau de transactions
pour 2014 inférieur à celui constaté en 2013. Le cabinet d’étude mise sur 660.000 ventes en 2014
contre 668.000 en 2013 et 700.000 en 2015. Le marché reste assis sur les ventes « contraintes »,
dues principalement aux mutations, naissances, décès ou divorces, et ne voit pas redémarrer les
ventes « de confort », dues aux ménages qui veulent bénéficier d’une pièce supplémentaire ou d’un
jardin par exemple.
"Cette stagnation s’explique par la réticence des ménages à lancer des projets immobiliers,
malgré des taux historiquement bas, et par la prudence des investisseurs", analyse Xerfi.
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9. Les taux des crédits immobiliers ont atteint un niveau historiquement bas en juin 2013, à 2,90 % hors
assurance en moyenne toutes durées d’emprunt confondues. Après une légère remontée au 2nd
semestre 2013, le taux moyen a fléchi de nouveau en janvier, à 3,04 % selon l’Observatoire Crédit
Logement/CSA. Mais cela ne suffit pas à relancer la demande, car les prix restent à des niveaux
élevés, malgré une baisse moyenne de 3 % en France l’an dernier selon la Fnaim. Sans compter la
er
hausse des droits de mutation prévue à partir du 1 mars, qui vient encore rogner sur le budget des
ménages. Aussi pour 2014, "les ajustements se feront encore et toujours sur les volumes, faute d’un
recul conséquent des prix (- 1,5 % en 2014). Cette amorce de recul des prix ne permettra pas un
rééquilibrage entre une demande excédentaire et une offre insuffisante, notamment en raison de la
faiblesse des mises en chantier", explique Xerfi.
La production de logements neufs à la peine
La production de logements neufs est en effet à de ces plus bas niveaux ces dernières années, avec
332.000 mises en chantier en 2013 selon le ministère du Logement. Selon Xerfi, le niveau des mises
en chantiers devrait rester quasi stable en 2014, avant de repartir à la hausse en 2015, "à un rythme
moyen de 5,5 % par an entre 2015 et 2017 pour atteindre environ 400 000 unités, toujours loin de
l’objectif gouvernemental malgré les réformes mises en place et à venir". Le Gouvernement s’est fixé
l’objectif d’atteindre d’ici la fin du quinquennat la construction de 500.000 logements par an dont
150.000 sociaux.
Source : LeNouvelObs.com
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10. Immobilier de montagne : les atouts fiscaux de
la location meublée
Le 7/2/2014
Pour amortir les coûts d’investissement d’un pied-à-terre à la montagne, l’acquéreur peut
bénéficier d’avantages fiscaux liés à la location meublée.
Commercialisés par le groupe MGM depuis Noël 2013, 90 % des appartements de la première
tranche du programme de résidence de tourisme Kalinda, à Tignes, ont été vendus. - Studio_Bergoen
En achetant un pied-à-terre à la montagne, le propriétaire peut profiter des avantages fiscaux de la
location meublée. L’acquéreur a ainsi la possibilité de choisir le statut du loueur en meublé non
professionnel (LMNP), qui lui permet de déduire de son revenu locatif les charges liées à
l’investissement. Mais surtout, le loueur peut aussi pratiquer des amortissements, autrement dit
déduire chaque année de son revenu imposable une fraction du prix du bien. Grâce à ces
amortissements, les loyers ne sont pas imposés.
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11. Dans le cadre d’une acquisition en résidence de tourisme, l’investisseur peut profiter de la fiscalité du
LMNP seule ou couplée au régime Censi-Bouvard, selon son profil fiscal et la durée de détention du
bien (voir tableau ci-dessous). Ce régime est accessible jusqu’au 31 décembre 2016. Dans ce cas, il
bénéficie aussi du remboursement de la TVA au taux de 20 % du montant du prix d’achat du bien, à
condition que le bien soit conservé au minimum vingt ans.
Le dispositif Censi-Bouvard permet, de plus, une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient du
bien (prix d’acquisition, frais de notaire...), dans la limite de 300.000 euros par an investis, à parts
égales sur neuf ans. La réduction d’impôt maximale est donc de 33.000 euros. Elle est imputée à
raison de 3.666 euros par an au titre des années 2014 à 2022. Attention, le bénéfice de cette
réduction d’impôt interdit à l’investisseur d’amortir son bien. Et la réduction d’impôt est prise en
compte pour le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux, actuellement de 10.000 euros.
Comparatif de l’optimisation fiscale entre le dispositif Censi-Bouvard et le LMNP classique –
Cerenicimo
Source :LesEchos.fr
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12. Ventes de logements de l'État : les agences
immobilières sans nouvelles
Le 7/2/2014
Le gouvernement devrait indiquer dans quelques semaines comment la mise en vente des logements
de l'État s'effectuera.
«Les appartements de fonction que veut vendre l'État pourront-ils être achetés par des particuliers ou
seront-ils vendus par centaines à des grandes sociétés? Ces logements feront-ils l'objet d'une
évaluation par France Domaines? Seront-ils vendus avec un système d'enchères? Pour l'instant, on
ne sait rien. C'est encore un effet d'annonce.» Comme tous les autres agents immobiliers, Laurent
Vimont qui est le directeur général de Century 21 ne connaît pas les modalités du plan échafaudé par
le ministère du Budget pour réduire de 20% le nombre de logements de fonction. «Je préférerais que
ces logements soient vendus à des opérateurs comme Icade qui pratiqueront des prix raisonnables à
la revente», estime Jean-Louis Dumont, député PS et président du Conseil de l'immobilier de l'État. Le
ministre du Budget, Bernard Cazeneuve, devrait préciser dans quelques semaines les modalités de
mise sur le marché de ces logements.
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13. Seule certitude, il n'y aura pas que des appartements ou des maisons appartenant à l'État mis en
vente. Les établissements hospitaliers, qu'il s'agisse de l'AP HP, des CHU ou des hôpitaux
communaux devront aussi se séparer de biens immobiliers. En tout, ce sont donc plusieurs milliers de
logements qui devraient être mis en vente pour assurer quelques rentrées à un État bien
impécunieux. «Les hôpitaux ont beaucoup de logements à Paris ou ailleurs qui résultent de legs de
personnes physiques contentes de soins qui leur ont été prodigués à l'hôpital, explique Jean-Louis
Dumont. Jusqu'ici, on y logeait des salariés des établissements hospitaliers sans qu'ils aient
d'obligation de service à résider près de leur lieu de travail. Là, on va vendre beaucoup de ces
appartements et maisons.»
«Certains logements de fonction représentaient un avantage disproportionné»
Christophe Caresche
En attendant, même si peu de parlementaires de la majorité étaient dans la confidence pour ce projet,
ils soutiennent la démarche. «Certains logements de fonction représentaient un avantage
disproportionné, estime Christophe Caresche, un député PS qui planche sur le logement. Cela ne me
semble pas illogique de les supprimer pour vendre ces logements et faire entrer de l'argent dans les
caisses de l'État.» Plusieurs dizaines de millions d'euros, plusieurs centaines de millions? Au
ministère de Budget, on n'indique aucun chiffre sur ce que l'on escompte de ces cessions.
Source : LeFigaro.fr
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14. Impôts: une politique du logement vaine
Le 7/2/2014
Pas plus de deux sur dix à l'État pour sa politique du logement selon l'évaluation exclusive
pour L'Express de l'Institut Montaigne.
Les dépenses de l'État pour le logement ont augmenté de 70 % entre 2004 et 2011 sans effet notable.
REUTERS/Mal Langsdon
La collectivité publique n'assume que 10 % de la dépense totale des Français en matière de
logement. Mais ces 44,9 milliards d'euros (en 2011) sont mal utilisés. Cette dépense a augmenté de
70 % entre 2004 et 2011 sans effet notable.
La note de L'Express: 2/10
Avec 62 % de propriétaires, la France est mal classée parmi les cinq plus grands pays de la zone
euro : l'Espagne en compte 83,2 %, l'Italie, 71,8 %, le Royaume-Uni, 69,9 %. Seule l'Allemagne est
moins bien placée (53,2 %).
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15. La hausse des prix n'a pu être freinée par les politiques publiques. Plus grave, les dispositifs
successifs d'aides (Périssol, Robien, Scellier, prêt à taux zéro, Duflot) font grimper le prix du mètre
carré du montant de l'aide reçue.
Les loyers subissent la même pression inflationniste : les aides personnalisées au logement (APL)
coûtent 16,4 milliards d'euros et poussent les loyers à la hausse.
Les logements sociaux sont mal répartis: en Ile-de-France, par exemple, la demande excède
largement l'offre, mais en Alsace 8% des HLM sont vides, et de 5 à 7 % en Champagne-Ardenne,
Bourgogne, Franche-Comté, Limousin.
La "privation grave de logement" (pas de baignoire ni de toilettes, etc.) touche 3% des personnes,
pour 2,8% au Royaume-Uni, 2,1 % en Allemagne, 1,4 % en Espagne. Mais 6,7 % en Italie.
Le coût: 44,9 milliards d'euros
Le saviez-vous?
Un couple (dont un chômeur) sans enfant, gagnant 18000 euros par an, locataire à Paris pour
700euros par mois touchera 24,12euros d'APL par mois.
Source : L’Express.fr
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16. Un
bon
plan
méconnu
pour
les
gros
patrimoines immobiliers : l'usufruit locatif
social
Le 7/2/2014
© REA
Acheter un logement neuf avec une ristourne de 35 à 45% sur sa valeur de départ ? C’est possible en
passant par l’usufruit locatif social, un montage conseillé à ceux détenant déjà un gros patrimoine
immobilier. Le principe : vous achetez la seule nue-propriété d’un bien tout en confiant, pour quinze à
vingt ans, l’usufruit à un organisme social (de type société HLM).
Vous n’empocherez du coup aucun loyer pendant toute la durée de ce démembrement de propriété.
Mais en contrepartie, vous ne payez aucune charge ni impôt et êtes sûr de récupérer, à l’issue du
montage, le logement remis à neuf (et vide si vous le souhaitez). Passez plutôt par un opérateur reconnu, comme Perl, qui monte l’opération de A à Z en direct avec les promoteurs.
Risque : de faible à moyen Durée : de 15 à 20 ans Rentabilité : de 3,5 à 7% avant impôts
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17. Fiscalité : aucune pendant le démembrement, puisque vous ne percevez pas de revenu et que le
bien n’entre pas dans l’assiette de l’ISF. En cas d’achat à crédit, les intérêts d’emprunt sont
déductibles des autres revenus fonciers.
Source : Capital.fr
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18
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