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Dans les faits, la plupart des loyers ne dépassent pas ces montants. Mais à Paris, certains étudiants 
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La loi n° 2014-626 relative à l’ar...
Il était possible, par une rédaction précise des clauses du bail commercial, de faire supporter au 
locataire l’ensemble d...
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Cette disposition est applicable aux baux conclus/renouvelés depuis le 20 juin 2014. N’étant pas 
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Revue de presse kylia semaine du 8 au 14 septembre 2014

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 8 au 15 Septembre 2014 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Pourquoi l'Etat apporte sa caution à tous les étudiants locataires Le 8/9/2014 Le gouvernement a annoncé la généralisation du dispositif de caution locative garantie. Une bonne nouvelle pour les étudiants comme pour les professionnels de l’immobilier. Cette mesure permet de compenser le détricotage de la loi Alur. (PASCALPAVANI/AFP) La secrétaire d'Etat à l'Enseignement supérieur, Geneviève Fioraso, a présenté, lundi 8 septembre, le dispositif de caution locative étudiante généralisé qui pourra être utilisé par tous les étudiants de moins de 28 ans, sans condition de ressources, dès cette année. Cette mesure, qui devrait coûter 600.000 euros à l'Etat et à la Caisse des dépôts, sera-t-elle efficace ?
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 1. Le logement pour tous, vraiment ? L’accès au logement est un parcours du combattant pour les étudiants, dont le premier obstacle est de présenter un garant satisfaisant aux yeux des bailleurs. D’après l’Observatoire national de la vie étudiante, 16,5% des étudiants rencontrent ce problème. Le dispositif de caution locative étudiante garantie par l’Etat, appelé la "CLé", est appliqué en Aquitaine depuis 2006 et testé dans quatre régions (Ile-de-France, Nord-Pas de Calais, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur) depuis l’année dernière. Mais dans ces régions, il était cantonné aux publics les plus précaires : les jeunes isolés ou issus de familles monoparentales. "Cela avait un effet contre-productif en identifiant ces jeunes comme des publics à risque auprès de bailleurs inquiets. Cette fois, le dispositif est généralisé à l’ensemble des étudiants de moins de 28 ans, sans stigmatisation", explique William Martinet, président de l’Union nationale des étudiants de France (Unef). Seule contrepartie, les étudiants bénéficiaires devront verser une cotisation mensuelle équivalente à 1,5% des loyers, soit 10,5 euros maximum en région parisienne. 2. Qu’en pensent les professionnels de l’immobilier ? Les professionnels de la location se réjouissent d’une mesure qu’ils avaient, eux aussi, appuyée. "Ce dispositif de caution est l’assurance la plus pratique. Clair, simple et lisible, il va nous simplifier les choses", s’exclame Paul Philippot, délégué général de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Jusqu’à présent, les agences immobilières devaient vérifier les revenus des étudiants, le cas échéant, et ceux des personnes physiques qui se portaient garants pour eux. Le nouveau signataire sera donc le très officiel Cnous. "Pouvoir louer librement à n’importe quel étudiant donnera au propriétaire accès à un panel plus important de candidats. Dans les villes où le marché est tendu, cette caution devrait contribuer à le fluidifier en accélérant les procédures", explique Jacky Chapelot, président-adjoint de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). 3. Les plafonds fixés sont-ils suffisants ? Les conditions d’accès de cette "CLé" imposent que le loyer soit "plafonné à 500 euros pour une personne seule en province, 600 euros en Ile-de-France et 700 euros à Paris", précise le ministère. "Ce seuil est majoré de 60% par étudiant supplémentaire dans un même logement. C’est bon pour les couples, mais aussi pour les colocataires qui sont enfin les bienvenus", ajoute William Martinet, président de l’Unef.
  3. 3. Dans les faits, la plupart des loyers ne dépassent pas ces montants. Mais à Paris, certains étudiants logés dans des quartiers centraux à proximité des universités pourraient se retrouver exclus du dispositif. Car, aux alentours de l’université de Jussieu ou de la Sorbonne, un 20m2 se loue pour 800 euros en moyenne, selon SeLoger.com. Dans les très chics VIème et VIIème arrondissements où se situent Sciences Po et Assas, un studio de 15m2 se loue entre 650 et 850 euros. Cette mesure pourrait avoir un effet de seuil et faire baisser très légèrement les loyers. La revue de Presse KYLIA 3 4. Quelles sont les limites ? La "Clé" est une réponse habile à la protestation des jeunes contre le détricotage de la loi Alur qui proposait, à l’origine, la "garantie universelle des loyers" chère à Cécile Duflot. Mais pour l’Unef, "elle arrive un peu trop tard : la majorité des étudiants a fait sa recherche de logement pendant l’été. Il faudra attendre la rentrée prochaine pour mesurer les effets de cette mesure". Enfin, elle pourrait conduire les bailleurs à privilégier les étudiants aux actifs. "C’est l’un des risques d’une mesure ciblée", précise la Fnaim. Au sein du nouveau plan de relance du logement présenté par Manuel Valls fin août, la garantie universelle des loyers va être recentrée sur les jeunes actifs et les personnes en situation de précarité. Un geste de plus pour les locataires de petites surfaces. Source : Challenges.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 A qui profite l’encadrement des loyers ? Le 9/9/2014 Les loyers se stabilisent mais à Paris, ils doivent être encadrés à titre expérimental. - Shutterstock Les loyers se stabilisent mais à Paris, ils doivent être encadrés à titre expérimental. Le dispositif profiterait surtout aux ménages aisés. L’inverse de l’objectif recherché par la loi Alur. La récession du marché locatif se poursuit cette année, avec un recul de l’activité et une stabilisation des loyers . Globalement, ces derniers ont connu une faible hausse depuis janvier (de 0,7%, soit autant que l’inflation), mais ils sont en baisse dans 37.5 % des villes de plus de 10.000 habitants. « Cette proportion est la plus forte depuis 2009, année durant laquelle l’indice général des loyers de marché avait stagné » souligne Michel Mouillart, professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest et auteur de l’étude Clameur. Dans 65 % des 20 plus grandes villes, les loyers baissent ou progressent moins vite que l’inflation. Ils ont baissé à Dijon, Montpellier, Reims ou Saint Etienne. Et la hausse des loyers est restée inférieure à l’inflation à Bordeaux, Grenoble, Marseille, Nantes, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon et Toulouse. Une faible progression des qui tient surtout au recul des loyers des plus petits logements (- 0.6 % pour les studios et 1 pièce) et à la faible augmentation des loyers des 2 pièces (+ 0.5 %), explique Clameur, observatoire du marché locatif privé. En parallèle, le recul de la mobilité résidentielle se poursuit, et ce depuis 3 ans : elle s’est établie à 25.9 % en 2014 , contre 27,9% en 2011. « L’activité est accrochée à un de ses points les plus bas depuis 1998. Le marché compose avec une demande déprimée : montée du chômage, pouvoir d’achat en panne » souligne Michel Mouillart.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 20 % des loyers parisiens devraient baisser L’observatoire Clameur s’est également intéressé à l’effet de l’encadrement des loyers . Avec les annonces du Premier Ministre du 29 août, sa mise en oeuvre immédiate a été restreinte à la seule ville de Paris, même si d’autres villes se sont portées candidates. Le rabotage prévu par la loi ALUR concernerait ainsi 20,7% des loyers de la capitale, sur lesquels une baisse moyenne de 23,1% serait appliquée. A l’inverse, 12,8% des logements parisiens aux loyers en dessous du loyer de référence seraient revalorisés, et ce de l’ordre de 10,5 %, selon les chiffres de Clameur. Pour Michel Mouillart, ce dispositif d’encadrement des loyers visant à faire baisser les loyers des ménages modestes est « un épouvantail supplémentaire » et aurait en fait l’effet inverse à celui recherché. Le rabotage potentiel des loyers bénéficierait, selon lui, pleinement aux ménages aisés. Les ménages modestes au contraire, occupant le plus souvent les logements aux loyers les moins chers, pourraient voir ces derniers réajustés à la hausse. Source : LesEchos.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Des loyers en baisse en 2014 pour les petites surfaces Le 10/9/2014 Après plusieurs années de hausse, les loyers ont amorcé une baisse en 2014 qui tend à se généraliser sur l’ensemble des grandes villes françaises à l’exception de Paris. Une bonne nouvelle pour les étudiants dont le loyer représente plus de 53% de leur budget annuel. Après plusieurs années de hausse, les loyers ont amorcé une baisse en 2014 qui tend à se généraliser sur l’ensemble des grandes villes françaises à l’exception de Paris. Une bonne nouvelle pour les étudiants dont le loyer représente plus de 53% de leur budget annuel. DURAND FLORENCE/SIPA Et si Manuel Valls avait eu raison de limiter l’encadrement des loyers à Paris ? La mesure phare de la loi ALUR, proposée par Cécile Duflot, se justifie moins en 2014 que les années précédentes. En effet, après des années de hausse, les prix des loyers des petites surfaces ont pour la première fois baissé jusqu’à 15%, dans 13 villes de province sur 20, soit 65% des villes étudiées. Au total, le baromètre compare les prix des loyers dans 35 villes, chaque mois d’août. À l’exception de quelques villes comme Toulouse, Marseille ou Nice qui connaissent des chutes significatives de 11 à 15% des loyers proposés pour des studios, la baisse est plus modérée ailleurs : -0,44% à Montpellier jusqu’à -4,73% à Rennes. D’autres villes connaissent de très faibles hausses, allant de +0,62% à Poitiers par exemple, jusqu’à +2,88% à Strasbourg.
  7. 7. L’augmentation du prix des 2-pièces reste très modeste (de +0,56% à Annecy jusqu’à +1.63% à Toulouse). "Le marché locatif des petites surfaces semble atteindre ses limites avec une majorité de villes touchées par cette tendance à la baisse", explique Brice Boullet, le président de Location-etudiant. fr.Le baromètre compare les prix des loyers constatés dans les 35 principales villes La revue de Presse KYLIA 7 étudiantes françaises chaque mois d’août. Même tendance en région parisienne Contrairement à Paris, les loyers en région parisienne ont subi un fléchissement dans 11 des 15 villes étudiées à la fois pour les studios et pour les 2-pièces soit une baisse dans 73% des villes. Les villes de petite couronne représentent donc un marché de report encore plus intéressant pour les étudiants et les jeunes actifs, pour qui les loyers parisiens sont inabordables. Paradoxalement, la baisse la plus significative est à Issy-les-Moulineaux, ville pourtant très prisée grâce à ses deux stations de métro. Un 2-pièces peut se louer à 1.051 € en moyenne en 2014 contre 1.169 € en 2013, soit un fléchissement de plus de 11 %. Montrouge, Rueil-Malmaison, Boulogne, Vincennes, etc. connaissent aussi une diminution des prix. Seules 5 villes parmi les plus cotées ont vu le loyer de leurs studios et/ou de leurs 2-pièces légèrement progresser : Versailles, Levallois-Perret, Courbevoie, Asnières-sur- Seine et Neuilly-sur-Seine. C’est la première fois que le baromètre location-etudiant.fr indique tant d’indicateurs verts. Même si certaines villes résistent, nous assistons à un phénomène de baisse sans précédent ses 10 dernières années sur le marché locatif des petites surfaces qui se portent habituellement très bien" indique Brice Boullet. Paris, l’exception Seule ombre au tableau, Paris semble toujours aussi cotée avec une progression cette année encore de +0.54% sur les studios et +3.68% sur les 2-pièces. "Néanmoins, la hausse des loyers semble se modérer nettement puisqu’elle était en 2013-2014 de +9.96% pour les studios et +7.31% concernant les 2 pièces de la capitale. Attendons l’année prochaine pour voir si ce ralentissement se transforme en réelle baisse des loyers", ajoute le président de Location-etudiant.fr. En effet, le loyer des studios est relativement stable, passant de 740 € en moyenne en 2013 à 744 € en 2014. Source : LeNouvelObs.com
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Pourquoi la pression des loyers est devenue insoutenable Le 11/9/2014 En trente ans, le budget que les locataires consacrent à leur logement a quasi doublé. De quoi alimenter le débat sur l'encadrement des loyers. Alors que le débat sur l’encadrement des loyers déchire la classe politique, voilà qui va donner du grain à moudre aux partisans d’une régulation. De fait, si les prix des locations semblent marquer le pas sous l’effet de la crise , le budget que les Français consacrent à payer leur loyer a quasi doublé au cours des 30 dernières années. Au point de devenir intenable pour les ménages les plus modestes. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : si les locataires consacraient à peine 15% de leurs revenus à se loger au début des années 80, le poste logement engloutit aujourd’hui 27% - voire même 40% pour un locataire sur cinq - de leurs ressources, selon les dernières études de l’Insee datées de 2011. "Et la tendance ne s’est certainement pas améliorée depuis avec la montée du chômage", observe Régis Bigot, directeur du département des conditions de vie au Credoc. Plusieurs phénomènes - économiques comme sociétaux - ont contribué à accentuer ce "taux d’effort" au fil des décennies. En 30 ans, la population des locataires s’est d’abord paupérisé à vitesse grand V. "Alors que dans les années 80 le parc locatif privé regroupait à part égale tous les pans de la population, il est désormais constitué, pour l’essentiel, de ceux qui n’ont pas pu accéder à la propriété*. Résultat : les locataires sont aujourd’hui majoritairement représentés par les classes moyennes, les foyers à revenus modestes et les jeunes", note Régis Bigot. Un chiffre illustre cette mutation sociologique : selon une étude de l’Insee, le revenu moyen net avant impôt des locataires atteignait ainsi 2.400 euros par ménage, contre 4.275 euros pour les accédants à la propriété.
  9. 9. Autre constat : si la population des locataires s’est structurellement appauvrie depuis les années 80, le loyer moyen du parc privé a, quant à lui, progressé beaucoup plus vite que l’inflation sur la même période, soulève l’économiste Jacques Friggit, chargé de mission auprès du Conseil général de l’environnement et du développement durable. En cause : l’amélioration de la qualité des logements dont les rénovations et les mises aux normes ont été constantes au fil des ans… Ce déséquilibre croissant entre le revenu des locataires et le montant des loyers n’est évidemment pas sans conséquences. Signe des tensions : "ces dernières années, les gestionnaires de biens situés dans les grandes villes ont systématiquement renforcé les moyens pour prévenir les incidents de paiement", note Henry Buzy-Cazaux, spécialiste du marché immobilier . D’après une étude du Credoc, la pression financière qui pèse sur les budgets des locataires ressurgit, en outre, inévitablement sur leurs conditions de vie. "Les dépenses de logements empiètent progressivement sur leur consommation : loisirs, cultures et vacances sont de plus en plus souvent sacrifiés par les ménages les plus modestes. Plus préoccupant : pour certains, le poste logement impacte aussi de plus de plus les dépenses en alimentation ou santé… ", note Régis Bigot du Credoc. De quoi encore alimenter encore le débat sur l’idée d’un encadrement… La revue de Presse KYLIA 9 (* le taux de propriétaire est passé de 45% à près de 60% en trente ans.) Source :Capital.fr
  10. 10. Location ou acquisition : les mesures pour relancer le logement Le 12/9/2014 Pour sortir de la crise du logement, le Gouvernement vient de lancer un programme qui remet en cause les récentes lois Alur et Duflot. Revue de détail. La ligne de conduite du Gouvernement a été exposée par le Premier ministre : « ce qui marche doit être maintenu, ce qui ne marche pas doit être réétudié ou abandonné ». Le secteur du logement est sinistré. Le Premier ministre, Manuel Valls, a annoncé plusieurs mesures pour le sortir de la crise. D'une part en remaniant la loi Alur (pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové) de l'ancienne ministre du Logement Cécile Duflot et d'autre part en faisant évoluer le dispositif d'investissement locatif Duflot. La ligne de conduite du Gouvernement a été exposée par le Premier ministre : "ce qui marche doit être maintenu, ce qui ne marche pas doit être réétudié ou abandonné". Réaménagement des lois Duflot et Alur mais également différents gestes fiscaux pour "libérer le foncier", qui intègreront le Projet de loi de finances (PLF) pour 2015 sont au programme. Certaines de ces mesures sont entrées en vigueur le 1er septembre. La revue de Presse KYLIA 10
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 La loi Duflot assouplie Parmi les différentes propositions figure un réaménagement de la loi Duflot. Aujourd'hui, ce dispositif permet à tout investisseur particulier de bénéficier d'une réduction d'impôt de 18% du prix d'achat du bien à la condition de le mettre en location au moins neuf ans. Plusieurs dispositifs devraient désormais cohabiter : l'investisseur aura le choix entre trois durées distinctes de location de six, neuf ou douze ans avec à la clé un taux de réduction d'impôt progressif qui serait fonction de cette durée, de 12%, 18% et 21%. Parallèlement la location devrait - sous conditions - être ouverte pour un ascendant ou un descendant. Manuel Valls a précisé que le dispositif Duflot, sera rebaptisé Pinel, du nom de l'actuelle ministre du Logement. La garantie des loyers recentrée sur des publics ciblés Après avoir fait couler beaucoup d'encre le texte de la GUL (Garantie Universelle des Loyers) est à nouveau remis sur la table et vidé d'une très grande partie de sa substance. La garantie qui devait remplacer les assurances privées actuelles n'est plus universelle puisque le Gouvernement souhaite en effet la "recentrer vers les jeunes salariés et les personnes en situation précaire". La question du coût de cette garantie explique une grande partie de ce recentrage sur les jeunes. Le 25 juin dernier, interrogé dans Le Parisien, Manuel Valls déclarait à son sujet : "le principe de la GUL est généreux mais il a un coût trop important". Les loyers encadrés à Paris seulement ? Prévu dans la loi Alur, l'encadrement des loyers devait être progressivement instauré dans les zones dites "tendues" soit vingt-huit agglomérations avec Paris en premier lieu, suivi des autres agglomérations. Désormais, le champ d'application de l'encadrement des loyers sera très réduit puisque Manuel Valls souhaitait le limiter à Paris. Toutefois l'encadrement pourrait connaître une éventuelle extension en 2017, le temps d'un "retour d'expérience" de Paris.
  12. 12. Mais déjà devant la réaction virulente de Martine Aubry, Maire de Lille, le Premier ministre a modifié son discours : "Si en plus de Paris, d'autres villes comme Lille sont volontaires pour expérimenter l'encadrement des loyers, qu'elles le fassent", a déclaré le Premier ministre au JDD. Ensuite le Gouvernement entend annuler certaines dispositions de la loi Alur visant les formalités en cas d'acquisition d'un bien, extrêmement alourdies par les textes dernièrement votés. La revue de Presse KYLIA 12 Un régime fiscal incitatif pour "libérer le foncier" Le Gouvernement souhaite inciter les propriétaires à vendre des terrains pour "libérer du foncier". Le régime fiscal applicable aux plus-values sur les terrains à bâtir s'alignera sur celui applicable pour les immeubles bâtis. Les mesures prévues : - un abattement exceptionnel de 30% sur les plus-values de cession des terrains à bâtir, pour les promesses de vente signées avant le 31 décembre 2015. - l'instauration des mêmes abattements que ceux appliqués pour les plus-values des autres biens immobiliers, c'est-à-dire une exonération d'impôt sur la plus-value après vingt-deux ans de détention au lieu de trente actuellement, ce à compter du 1er septembre 2014. - enfin serait instauré un abattement exceptionnel de 100 000 euros "pour les donations de terrains réalisées jusqu'à fin 2015, à la condition qu'ils soient ultérieurement construits". Des incitations pour les logements neufs Le Gouvernement souhaite également soutenir les acquisitions dans le neuf des ménages modestes primo-accédants notamment en appliquant le taux de TVA à 5,5% pour l'accession à la propriété dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville et en créant un abattement exceptionnel de 100 000 euros pour les donations aux enfants et petits-enfants réalisées jusqu'à fin 2016 de "nouveaux logements neufs". Autant de mesures auxquelles les professionnels ont réservé un plutôt bon accueil. Sur le coût de ce plan de relance, aucune évaluation globale n'a été donnée. Source : L’Express.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Les food trucks ont aussi droit au label « fait-maison » Le 8/9/2014 Le gouvernement a su entendre la volonté des streeters d'obtenir cette mention. Un combat collectif mené par l'association Street food en mouvement (SFEM). Entretien avec sa présidente, Kristin Frederick. Kristin Frederick, présidente de SFEM : 'Nous, streeters, sommes attachés à la notion de qualité, laquelle passe par une cuisine de transformation et non de réchauffage ou même d'assemblage.' L'Hôtellerie Restauration : Les efforts ont payé. Un décret publié au Journal officiel du 11 juillet indique que les food trucks peuvent afficher "la mention « fait maison » sur les plats cuisinés à base de produits bruts, à même le véhicule… ou ailleurs". Une satisfaction ? Kristin Frederick : Oui, nous en sommes très fiers ! Franck Trouet, administrateur de Street food en mouvement (SFEF), a pris l'initiative d'envoyer une lettre à la secrétaire d'Etat chargée du commerce, qui a par la suite répondu favorablement à notre demande. Le décret relatif aux établissements de
  14. 14. restauration commerciale ou de vente à emporter de plats préparés est donc paru au journal officiel le 11 juillet pour une entrée en vigueur le 15. C'est encore une belle avancée pour les streeters : démontrer que les food trucks font bien de la cuisine maison, avec des produits bruts, frais, et de saison. Nous, streeters, sommes attachés à la notion de qualité, laquelle passe par une cuisine de transformation et non de réchauffage ou même d'assemblage. Il a été difficile de se faire entendre puisque qui dit « fait maison », dit « cuisine faite sur place, au sein de la cuisine de l'établissement ». Or, on sait bien qu'un food truck ne dispose pas d'une cuisine installée au sein du véhicule… mais d'un laboratoire ! C'est sur ce point que Thierry Marx, président d'honneur, et moi-même avons fait évoluer un texte inadapté aux contraintes de notre métier. Le gouvernement en a tenu compte en permettant aux commerces non sédentaires de pouvoir aussi afficher "fait maison" sans fabriquer sur place. La revue de Presse KYLIA 14 Quelles sont vos prochaines actions ? K.F : Nous sommes toujours en pourparlers avec les mairies de chaque arrondissements pour l'obtention d'emplacements où différents food-trucks pourraient venir à tour de rôle. L'association est aussi en train de mettre en place une charte d'hygiène avec l'aide de Excellence'Hy [cabinet d'audit et de formation] qui devrait être mise en place en fin d'année. Car oui, il y a autant voire plus de règles à respecter sur la chaîne de réfrigération par exemple, que dans la restauration classique. Ce label serait un gage de qualité en plus vis-à-vis de nos clients. Enfin, nous travaillons avec des partenaires pour chercher les food trucks en région susceptibles de devenir adhérent à SFEM, afin de les protéger. On dénombre 100 food trucks en France, dont la moitié est adhérente à SFEM. Source : L’HotellerieRestauration.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Une école pour se former à la street food Le 11/9/2014 Paris (75) Partenaire de l'association Street food en mouvement, la société Mon petit business apporte conseils, formations calibrées et même accompagnement pour les porteurs de projets autour de la cuisine nomade. Séverine Pertays-Rosset et Cécile Kosman organisent des formations en 20 heures destinées aux personnes projetant de lancer un concept de street food. Au commencement fut le Tea Corner, rue Montorgueil (IIe), qu'a tenu pendant trois ans Séverine Pertays-Rosset. "J'avais l'esprit d'un entrepreneur mais pas forcement envie de vivre le quotidien d'un restaurateur", explique cette Parisienne, commerciale de formation. Puis il y eut la rencontre avec Cécile Kosman, une pionnière du mouvement food truck avec 2F1C, alias Deux filles, un camion. "J'ai revendu en 2001 Tea Corner pour proposer des formations autour de la création de salons de thé. J'ai alors lancé Mon petit business, qui a connu deux ans plus tard un nouvel essor. Avec Cécile, nous avons conçu un programme pour les porteurs de projets en street food", explique la chef d'entreprise.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Mixité totale Elle séquence à merveille les deux vagues de stagiaires : "Pour les salons de thé, j'ai formé une cinquantaine de personnes, des femmes à 90 %, âgées de 30 à 45 ans qui avaient réussi une première carrière et souhaitaient changer de vie. Elles avaient des moyens financiers et un projet longuement mûri. Depuis un an, une deuxième vague de stagiaires se présente pour la street food. Côté sexe, la mixité est totale. Du côté de l'âge, nous avons 80 % de jeunes, de 18-35 ans. Ils n'ont pas de moyens, sont ultra-motivés, prêts à frapper à toutes les portes. Ils pensent porter un concept révolutionnaire et n'ont ni formation ni expérience hôtelière. Les 20 % restant sont des quinquagénaires, plutôt des hommes, qui ont envie de terminer leur carrière en beauté. Ils investissent des capitaux mais s'entourent d'une équipe jeune pour le terrain." Séverine Pertays-Rosset conclut : "Qu'importe la monture - triporteur, vélo, roulotte -, c'est plutôt l'activité qui est déterminante. Éthique, locavore, sans gluten, bio, cuisine du monde... on retrouve toutes les tendances du moment. Les créateurs sous-estiment la charge de travail, en particulier pour la recherche d'emplacements et sur les réseaux sociaux, pour entretenir une notoriété. La street food draine plus de rêveurs que les salons de thé." Le contenu de la formation Business plan, recherche d'emplacement, gestion du temps des trajets, personnel et planning, visibilité, normes d'hygiène sur petites surfaces, précarité de l'énergie, prix de vente et cohérence avec la cible, carnet d'adresses pour les accompagnements personnalisés et interventions d'experts (Atelier des chefs pour la partie cuisine, décoratrice, laboratoire d'hygiène, constructeurs, anciens porteurs de projets)… Séverine Pertays-Rosset et Cécile Kosman ont ficelé un programme sur trois jours pour des groupes de moins de dix personnes. La formation éligible au DIF, au CIF et à Pôle emploi dure 20 heures et coûte 490 € HT par personne (690 € pour un duo). Une formule en accompagnement personnalisé existe pour 990 € HT. Source : L’HotellerieRestauration.fr
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Juridique – Actualité des baux commerciaux Le 14/9/2014 La loi n° 2014-626 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel » a été publiée au journal officiel du 19 juin 2014. L’objectif de la loi Pinel est d’accroître la protection des locataires en réformant en profondeur le régime des baux commerciaux. Vous trouverez ci-dessous quelques mesures phares de cette loi et ses différentes incidences : · Possibilité de conclure des baux dérogatoires au statut des baux commerciaux pour une durée de trois ans Jusqu’à présent, des baux non soumis au statut des baux commerciaux pouvaient être conclus sous réserve que leur durée n’excède pas deux ans. Soucieux de permettre au locataire de tester la rentabilité d’une activité commerciale ou artisanale, le législateur a augmenté cette durée à trois ans. Cette mesure est applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. · Obligation d’établir un état des lieux à l’entrée ainsi qu’à la sortie des locaux Cette obligation s’impose aussi en cas de cession de droit au bail ou du fonds de commerce. L’état des lieux devra être conservé par chacune des parties ou annexé au contrat de bail commercial. En l’absence d’état des lieux, le bailleur ne pourra pas invoquer la présomption selon laquelle le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives (pas d’autre sanction). Cette obligation est applicable à tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014. Il est à noter que pour tous les baux conclus/renouvelés avant la date du 20 juin 2014, il conviendra de dresser un état de lieux de sortie, dès lors qu’un état des lieux d’entrée avait été établi. · La répartition des charges, impôts, taxes et redevances
  18. 18. Il était possible, par une rédaction précise des clauses du bail commercial, de faire supporter au locataire l’ensemble des charges, impôts, taxes et redevances relatifs au local commercial loué. Ce n’est désormais plus le cas aujourd’hui. En effet, il est prévu que certaines charges, impôts, taxes et redevances ne pourront pas être mises à la charge du locataire. La liste de ces charges, impôts, taxes et redevances sera fixée par un décret en Conseil d’Etat. Nous vous le communiquerons sur le blog dès sa publication. Le législateur impose également l’établissement d’un inventaire des charges, impôts, taxes et redevances, qui devra en outre préciser leur répartition entre les parties. Cet inventaire devra être annexé au bail et faire l’objet d’un récapitulatif annuel. Ces obligations sont applicables aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. S’agissant d’obligations d’ordre public, le bail ne pourra pas comporter de clause contraire. La revue de Presse KYLIA 18 · Information sur les travaux Dans le souci d’une meilleure information du locataire commerçant, le contrat de location devra préciser les travaux qui ont été réalisés par le bailleur au cours des trois exercices précédents et contenir un budget prévisionnel des travaux à venir ainsi que leur répartition jusqu’à la prochaine échéance triennale. La même information devra être fournie à chaque échéance triennale du bail. Cette obligation d’ordre public est applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. · Loyer du bail commercial En ce qui concerne la révision triennale du loyer et la fixation du loyer de renouvellement il n’est plus possible de faire référence à l’indice du cout de la construction (ICC), mais seulement à l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT), chacun pour les domaines qu’il recouvre. Ces nouveaux indices sont applicables aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. La loi Pinel, afin d’éviter des augmentations trop importantes et brutales de loyer pour les locataires, a également mis en place un mécanisme de lissage de l’augmentation du loyer en cas de déplafonnement du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement, qui ne pourra pas être supérieure pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. L’absence de précision du texte notamment quant au loyer à prendre en compte pour le calcul de l’augmentation ne sera pas sans poser des difficultés en termes d’application. Ce mécanisme de lissage de l’augmentation du loyer en cas de déplafonnement est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Cette disposition d’ordre public concernant le déplafonnement du loyer révisé, ne l’est pas pour le déplafonnement du loyer renouvelé. Ainsi, pour la fixation du loyer
  19. 19. renouvelé, il sera possible qu’une clause du bail écarte expressément les règles du plafonnement et de la limitation de l’augmentation du loyer déplafonné. · Suppression de la possibilité pour le locataire de renoncer à donner congé à La revue de Presse KYLIA 19 l’expiration de chaque période triennale Il était fréquent de conclure des baux d’une durée ferme de 6 ou 9 ans, le locataire renonçant à sa faculté de donner congé à chaque échéance triennale. Mis à part certains cas, il n’est plus possible aujourd’hui de prévoir une telle clause. Cette disposition, d’ordre public, s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014. · Date de prise d’effet de la demande de révision La demande de révision du loyer formulée par le bailleur à l’issue de chaque période triennale prend désormais effet à compter de la date de la demande de révision sans qu’il soit possible de donner à la révision un effet rétroactif à l’échéance des trois ans. Cette mesure destinée à éviter que le locataire ait à subir un rattrapage de l’augmentation de loyers, devrait inciter les bailleurs à adresser leur demande de révision rapidement après chaque échéance de trois ans. Cette disposition s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014. S’agissant d’une obligation d’ordre public, le bail ne pourra pas comporter une clause permettant au bailleur d’échapper à cette obligation. · Possibilité de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception Désormais le congé n’a plus à être délivré par exploit d’huissier. Il peut être obligatoirement délivré par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette possibilité est applicable aux congés délivrés postérieurement au 20 juin 2014. Pour des questions de sécurité juridique, il est toutefois recommandé de continuer à délivrer le congé par voie d’huissier. Notez en outre que la demande de renouvellement du preneur ou la réponse du bailleur doivent cependant toujours être délivrés par acte d’huissier. · La limitation de la clause de solidarité cédant/cessionnaire en cas de cession du droit au bail Les baux prévoient en général une solidarité du cessionnaire du bail et du cédant pour le paiement des loyers et charges jusqu’à la fin du bail. Il résulte des dispositions issues de la loi Pinel que la solidarité ne pourra désormais être mise en jeu que pendant une durée de trois ans à compter de la cession du bail et non plus pendant toute sa durée.
  20. 20. Cette disposition est applicable aux baux conclus/renouvelés depuis le 20 juin 2014. N’étant pas d’ordre public il semble toutefois que l’on puisse y faire échec par une clause contraire du bail. La revue de Presse KYLIA 20 · Création d’un droit de préférence au profit du locataire Le bailleur qui souhaite vendre ses murs de boutique sur lequels porte le bail commercial devra, sous certaines exceptions, en proposer préalablement la vente au locataire. Cette disposition sera applicable à toute cession de local intervenant à compter du 20 décembre 2014. Le non-respect de cette obligation entraîne en principe la nullité de la cession. Il semble toutefois possible de prévoir dans le bail qu’il pourra être dérogé à cette obligation. · La sanction des violations des articles d’ordre public En cas de non-respect des dispositions du statut des baux commerciaux qui ont un caractère d’ordre public, la sanction n’est plus la nullité de la clause, mais de considérer la disposition non-écrite. Cela a pour conséquence de rendre les actions du locataire imprescriptibles, de telle sorte qu’ils pourront agir à tout moment. La doctrine n’a pas encore d’avis unanime sur l’application immédiate ou non de cette sanction. Si l’on considère que cette sanction est d’application immédiate, il conviendra de mettre en conformité les baux en cours au 20 juin 2014. Source : Kylia-Commerce.com
  21. 21. A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier La revue de Presse KYLIA 21 Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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